住宅地產(chǎn)營銷策劃中原2007年惠州市深業(yè)火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議.ppt

房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團(tuán)圓網(wǎng) www.tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策劃,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 團(tuán)圓網(wǎng) www.tuanyuan.tv,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團(tuán)圓網(wǎng) www.tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策劃,深業(yè)火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議,報(bào)告思路,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀政策分析,房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）,惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。,居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大,上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢(shì)，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97 計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬，以2006年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀政策,惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響,1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動(dòng)態(tài),推出一系列的新政，顯示了政府對(duì)調(diào)控房價(jià)的決心，一定會(huì)影響到投資者的 投資熱情，導(dǎo)致市場交易量的暫時(shí)放緩。,宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響,2、新證出臺(tái)目的 9月28日這次新政出臺(tái)，調(diào)整主要是針對(duì)個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī) 行為。 2.1、對(duì)象：已有一套住房使用了貸款，再申請(qǐng)第二套或以上住房貸款的 購房者。而對(duì)于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。 2.2、首付、利率雙重調(diào)控 對(duì)于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ) 上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對(duì)投機(jī)行為起到 了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。,宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響,3、后市預(yù)測 3.1、新政對(duì)開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對(duì)于個(gè)人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時(shí)進(jìn)行，對(duì)投資行為會(huì)有所抑制，減少需求。 3.2、房地產(chǎn)市場在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場8月市場進(jìn)入觀望，而在九月底出臺(tái)次提高第二套房首付的政策，其對(duì)市場的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計(jì)后市成交量會(huì)在低位有一個(gè)徘徊過程。 3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場的回暖。,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀政策,惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),2007年1-9月份惠州房地產(chǎn)市場增長迅猛 2007年前八月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成72.84億元，增長一倍，其投資額占地三產(chǎn)業(yè)投資的比重為62.8%，占比與上年同期相比上升10.8個(gè)百分點(diǎn)。 1-8月全市商品房銷售面積為217.69萬平方米，增長89.6%，商品房銷售合同金額為82.84億元，增長1.5倍。 1-9月，惠城區(qū)新盤預(yù)售總量較去年增加了48%，共有18810套商品房成功預(yù)售，總預(yù)售金額是去年前三個(gè)季度的兩倍，達(dá)到了90多億元。 1-9月，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了4567元平米，較今年6月份統(tǒng)計(jì)的上半年預(yù)售均價(jià)4092元/平米高出了475元。9月份惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了5078元/平米，而去年9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為3005元/平米，漲幅高達(dá)69%。,惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),2、惠州市房地產(chǎn)價(jià)格自2004年之后，持續(xù)上漲; 2007年第三季度，均價(jià)再創(chuàng)新高,為4567元/。,房產(chǎn)交易價(jià)格快速上漲,惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),2007年惠州三級(jí)市場出現(xiàn)了良性的增長態(tài)勢(shì),注：以上數(shù)據(jù)來源于市房產(chǎn)交易中心,2007年上半年，惠州房地產(chǎn)供需已在一個(gè)新的高價(jià)位上運(yùn)行，帶動(dòng)了房地產(chǎn)三級(jí)市場價(jià)格的增長。,近幾年惠城區(qū)二手房市場交易情況表,惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐惠州，未來大盤競爭激烈。 據(jù)市調(diào)顯示，2007年中信集團(tuán)通過建設(shè)投資三環(huán)路，從政府手里優(yōu)惠取得湯泉、文頭嶺、金山湖三塊寶地；雅居樂已獲得100萬平米開發(fā)土地；萬科取得了惠州江北40號(hào)小區(qū)40萬建面的土地；佳兆業(yè)取得至少100萬平方的土地開發(fā); 大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。 歐式建筑仍然是樓市的主流風(fēng)格，戶型創(chuàng)新是市場的趨勢(shì)，板樓、南北通透、入戶花園、廊院、可變戶型等。 未來價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對(duì)放緩。,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀政策,惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,片區(qū)分析,江北片區(qū),東平片區(qū),下角片區(qū),龍豐、鵝嶺、上排片區(qū),河南岸、金山湖片區(qū),西片區(qū),水口片區(qū),本項(xiàng)目,片區(qū)分析,江北片區(qū)：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，定位為惠州未來的CBD，集辦公、商業(yè)、金融 、居住、休閑以及娛樂為一體,未來發(fā)展前景巨大?，F(xiàn)階段已形成了以開發(fā) 高檔樓盤為主的區(qū)域特征CBD行政商務(wù)中心； 水口片區(qū)：作為惠州市區(qū)的東大門，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城 市中心，成為魅力新水口惠州未來的CLD中心； 金山湖片區(qū)：作為惠州未來惠城商品房主要供應(yīng)區(qū)域，土地儲(chǔ)備量大，在 地段及配套等資源不足的條件下，項(xiàng)目憑借自身的營造來提升項(xiàng)目的檔 次文體景觀板塊。,麥地、河南岸：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州成熟區(qū)，定位為以居住為主，集 休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園商住板塊； 東平片區(qū)：占據(jù)新開河和東江天然水景資源優(yōu)勢(shì)，為惠州新世紀(jì)居住文 明的現(xiàn)代化生態(tài)型的居住區(qū)優(yōu)質(zhì)人居板塊； 下角片區(qū)：本片區(qū)是惠州最老的城區(qū)，土地供應(yīng)量有限并且周圍市政配 套落后，推出產(chǎn)品的檔次不高，片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有待于政府強(qiáng)有力的 政策支持和資金投入，如舊城改造等舊城板塊；,片區(qū)分析,片區(qū)分析,江北片區(qū) 5300,東平片區(qū) 6500,下角片區(qū) 3800,龍豐、鵝嶺、上排片區(qū) 4500,河南岸、金山湖片區(qū) 4800,西片區(qū) 5800,水口片區(qū) 9000,麥地片區(qū) 5200,片區(qū)分析,片區(qū)分析,本項(xiàng)目片區(qū)：山景資源豐富，交通便利，位于惠州西部，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應(yīng)量不多。市政規(guī)劃為物流中心西部生態(tài)板塊。 項(xiàng)目所在片區(qū)目前市場供應(yīng)較少。2007年底到2008年初，有一定數(shù)量的供應(yīng)量，目前供應(yīng)的樓盤除了城市原筑和湖畔新城外，其他的樓盤整體形象不高。 項(xiàng)目所在片區(qū)不是熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域配套也不成熟，但是山景資源資源優(yōu)越，南靠高榜山，臨近西湖片區(qū)，惠城區(qū)山景資源主要集中在本片區(qū)；,片區(qū)分析交通及周邊環(huán)境,至龍豐上排、麥地,至下角、江北,片區(qū)分析交通及周邊環(huán)境,片區(qū)未來供應(yīng),區(qū)域未來供應(yīng)約177萬平米，未來市場競爭激烈；,片區(qū)未來供應(yīng),宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀政策,惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,個(gè)盤分析,湖畔新城(二期),個(gè)盤分析,城市原筑,個(gè)盤分析,美林玉桂山,個(gè)盤分析,景億鳳凰谷,個(gè)盤分析,鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目,個(gè)盤主力戶型一覽,面積,項(xiàng)目,70,90,110,130,150,170,190,210,230,湖畔新城,城市原筑,美林玉桂山,景億鳳凰谷,鵬達(dá)糖廠,中高檔次樓盤戶型以大三房和四房為主體,主力戶型都在130平米以上,這個(gè)是目前市場客戶需要的主流區(qū)間;,個(gè)盤客戶分析,客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員和投資客戶等為主。,市場小結(jié),1、宏觀市場整體良好上揚(yáng)，微觀市場競爭激烈； 2、新政出臺(tái)，銷售速度明顯放緩，隨著房價(jià)的攀升和首付的提升，預(yù)計(jì)市場戶型有變小的趨勢(shì)。 3、三、四房戶型為片區(qū)市場主流，其中三房140-157平米，四房約為180平米左右。 4、客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員等為主。 5、價(jià)格不斷攀升，城市原筑1期均價(jià)達(dá)到6000元/，預(yù)計(jì)湖畔新城2期均價(jià)也將突破6000元/。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目界定,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目核心問題,項(xiàng)目位于火車西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三塊地構(gòu)成，其中HCXZ1-6規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)適用房。項(xiàng)目總占地面積為171937.9萬，商業(yè)面積1.5萬平米。,項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)城市中心西部山嶺地帶，南臨高榜山和紅花湖風(fēng)景區(qū)，北靠沙帽嶺，東連下角片區(qū)，西接惠河高速公路，交通通達(dá)性強(qiáng)，其中： 地塊至深圳，車程 1個(gè)小時(shí)； 地塊至江北，車程 分鐘； 地塊至麥地，車程 分鐘； 地塊至東平，車程 0分鐘；地塊至水口，車程 分鐘； 公共交通貧乏，僅路公共汽車抵達(dá)市區(qū),項(xiàng)目四至,東鄰惠州市四中學(xué)校用地，南臨高榜山景區(qū)山林地，西至共聯(lián)村村莊用地和空曠地，北達(dá)火車西站站房和鐵路用地。 地塊周邊略顯陳舊，四至缺乏視覺吸引力，但整體自然環(huán)境優(yōu)越。,火車西站站房和鐵路用地,高榜山景區(qū)山林地,共聯(lián)村村莊用地和空曠地,市四中學(xué)校用地,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目界定,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目核心問題,區(qū)域規(guī)劃,定位：惠城中心區(qū)對(duì)外交通樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)物流和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生態(tài)型綜合性城區(qū)。 人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模控制為萬至萬人，人均城市建設(shè)用地平方米。 具體規(guī)劃：“一心三軸五組團(tuán)” “一心”是指火車西站站前地區(qū)商貿(mào)服務(wù)中心； “三軸”是指鐵路與半徑瀝防護(hù)綠軸，鐵路線南側(cè)沿共聯(lián)路東西向的商貿(mào)、居住發(fā)展軸，鐵路線北側(cè)沿規(guī)劃三、四環(huán)連接道東西向的工業(yè)、居住發(fā)展軸； “五組團(tuán)”則是指東部生態(tài)居住組團(tuán)、西部工業(yè)組團(tuán)、北部小瑤池環(huán)保工業(yè)組團(tuán)、富之頁居住組團(tuán)和大小新村居住組團(tuán)。,區(qū)域環(huán)境,生態(tài)資源豐富：區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，擁有良好的自然山景資源，區(qū)域規(guī)劃建設(shè)中高榜山公園將以廣州白云山公園的標(biāo)準(zhǔn)打造，為惠州山景資源最豐富的區(qū)域； 高檔住宅區(qū)：區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目定位高端，如城市原筑、湖畔新城等，本項(xiàng)目有望與其連成一片，帶動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值提升，形成惠州西部的高檔住宅區(qū)； 人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)?？刂茷槿f至萬人，人均城市建設(shè)用地平方米；,項(xiàng)目價(jià)值判研,界定關(guān)鍵詞：新區(qū)、交通便捷、景觀資源、規(guī)模,項(xiàng)目界定,城市山景生態(tài)規(guī)模大盤,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目界定,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目核心問題,項(xiàng)目優(yōu)勢(shì),規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總建面40萬平方米，具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：隨著三環(huán)路的延伸，交通四通八達(dá)，到江北、麥地、下角都及其便利，屬于CBD中心擴(kuò)張第一站； 景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)山，擁有良好的山景資源。 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊方正，平整，是城市大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊。 路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行可以較方便的到達(dá)市區(qū)。 品牌優(yōu)勢(shì)：深業(yè)地產(chǎn)是深圳的品牌開發(fā)企業(yè) 教育優(yōu)勢(shì)：周邊為惠州四中，擁有良好的教育配套,項(xiàng)目劣勢(shì),規(guī)劃滯后：處于待發(fā)展區(qū)域，在惠州市民心目中處于偏僻地段；區(qū)域人不旺，生活配套設(shè)施缺乏；缺乏公交體系，往來市區(qū)不方便； 噪音：靠近惠州火車西站，臨近的項(xiàng)目的共聯(lián)東路，新聯(lián)路等經(jīng)常有大型貨柜車經(jīng)過，對(duì)本項(xiàng)目有較大噪音影響； 規(guī)劃：地塊被“名家花園”分成兩個(gè)部分，對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局不利；,項(xiàng)目機(jī)會(huì),市場：整體市場近幾年惠州地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但整體市場仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場后期看好； 深惠一體化：2010年地鐵三號(hào)線、深惠輕軌列車的開通，“一小時(shí)生活圈”將使越來越多的深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展； 交通不斷完善：中信大橋與東江大橋的建成：區(qū)域和其他區(qū)域聯(lián)系更加緊密； 區(qū)域發(fā)展：高榜山、紅花湖片區(qū)與西湖周邊區(qū)域的開發(fā)，將帶動(dòng)整體區(qū)域的成熟； 整體市場水平較低：市場開發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤，市場缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項(xiàng)目，這給品質(zhì)大盤的開發(fā)帶來機(jī)會(huì)。,項(xiàng)目威脅,政策：國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺(tái)的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場的發(fā)展； 競爭：惠州房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，未來市場推盤量較大，市場競爭激烈； 經(jīng)濟(jì)適用房：少量經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，低廉價(jià)格及產(chǎn)品形象將給項(xiàng)目形象帶來一定威脅；,項(xiàng)目分析對(duì)策,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： A、突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)（南臨高榜山，北靠沙帽嶺）； B、發(fā)揮大盤運(yùn)作的營銷張力，借助城市運(yùn)營的新城建運(yùn)動(dòng)大概念，建立大盤形象； C、通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)惠州市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性的品質(zhì)名盤； 規(guī)避劣勢(shì)： A、科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； B、先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升項(xiàng)目的品質(zhì)； C、通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)； D、合理的產(chǎn)品創(chuàng)新，如雙層隔音玻璃等； E、保障經(jīng)濟(jì)適用房的外觀形象以及品質(zhì)，使經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品不影響項(xiàng)目形象。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)遵守的原則。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目界定,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目核心問題,核心問題,核心問題,開發(fā)理念,啟動(dòng)策略,項(xiàng)目定位,經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略,開發(fā)理念,中原認(rèn)為，在惠州城市正處于大拓展、惠州房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的市場環(huán)境下，在片區(qū)綜合性生態(tài)城區(qū)的良好規(guī)劃下條件下，本項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)的路子，放棄過分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功能定位。只有這樣，才能最大限度的提升項(xiàng)目價(jià)值，才能夠取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！,項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域,開發(fā)理念,新城市主義 項(xiàng)目所在的區(qū)域，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城區(qū)的概念。中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、 便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式等等集合起來，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營造一種強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。,開發(fā)理念,中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)配套設(shè)施的提煉，通過對(duì)周圍以及社區(qū)本身的文化概念提煉與挖掘，通過對(duì)社區(qū)配套、景觀小品、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)視覺系統(tǒng)、營銷推廣等各個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)的整合和提煉，形成獨(dú)特鮮明的主題概念，塑造項(xiàng)目的核心競爭力。,主題地產(chǎn),開發(fā)理念,啟動(dòng)策略,項(xiàng)目定位,經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略,市場客戶分析,客戶群體主要集中為政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理人員和職員、私營業(yè)主及深圳投資客； 多為二次以上置業(yè)，主要為自住性客戶； 來源區(qū)域較廣，惠州各個(gè)片區(qū)均有一定的比例，主要看好片區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境；,區(qū)域類比項(xiàng)目客戶現(xiàn)狀,客戶調(diào)查分析,典型高端客戶 深度訪談,客戶入位,客戶聚類分析模型,客戶定位,調(diào)研基于惠州中原代理項(xiàng)目置業(yè)群體需求調(diào)查問卷而成，其訪談的基本情況如下： 訪談時(shí)間：2007年9月26日至2007年10月10日 調(diào)查人員： 盧浮公館、佳磊華麗大廈、云天華庭、東方威尼斯、華軒紫韻臺(tái)物業(yè)顧問，項(xiàng)目策劃人員。 調(diào)查對(duì)象：惠州中高端置業(yè)群體，界定在能承受單價(jià)6000元/平米或潛在置業(yè)者。 調(diào)查目的：研究惠州中高端市場置業(yè)群體的特性、對(duì)產(chǎn)品的喜好、消費(fèi)購買行為等，了解市場可能的趨勢(shì)及消費(fèi)者潛在的購買動(dòng)機(jī)需求。,調(diào)查說明,惠州客戶調(diào)研問卷分布,210批客戶中，單次購買物業(yè)總價(jià)分析： 40萬以下， 2位 40-50萬， 17位 50-60萬 21位 60-70萬， 26位 70-80萬， 23位 80-90萬， 49位 90-100萬， 45位 100-150萬，1 4位 150萬以上，3位,客戶購買能力,客戶需求調(diào)查分析,客戶調(diào)查成果綜述,項(xiàng)目客戶圈定,市民階層,富裕市民階層,新資產(chǎn)階層,穩(wěn)定資產(chǎn)階層,財(cái)富階層,權(quán)利階層,赤貧階層,階層金字塔體系,客戶精準(zhǔn)鎖定,引領(lǐng) 分享 快樂,深圳中原 事業(yè)六部,目標(biāo)客戶描述,習(xí)慣了城市的喧囂，喜歡自然、原生的城市生活，有濃郁“山水情結(jié)”，希望在自然環(huán)境良好交通便捷的地段有一套房子； 平均年齡35，但有較高收入，活躍在政府、服務(wù)、IT、貿(mào)易等行業(yè)； 平時(shí)工作忙碌，對(duì)生活休閑配套設(shè)施有較高要求，喜歡登山、網(wǎng)球等戶外運(yùn)動(dòng) ； 有著多次置業(yè)經(jīng)歷，眼光挑剔，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富； 多數(shù)是1代人或者2代人居住，多代同堂的情況會(huì)較少出現(xiàn)。,項(xiàng)目客戶定位,項(xiàng)目客戶定位,核心客戶,重點(diǎn)客戶,深、港投資置業(yè)客戶,惠城區(qū)內(nèi)政府公務(wù)員（惠城區(qū)政府等） 惠城區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位管理人員（江北、上排等企業(yè)） 惠城城區(qū)內(nèi)各商業(yè)圈個(gè)體私營業(yè)主（江北、人人樂等） 惠城區(qū)大中企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)（江北河南岸等寫字樓內(nèi)） 惠城區(qū)內(nèi):專業(yè)技術(shù)人員、文化藝術(shù)類等自由職業(yè)者,其他置業(yè)人群 特殊用途置業(yè)人群,游離、偶得客戶,本項(xiàng)目同屬于惠州西片區(qū)，周邊各項(xiàng)目樓盤客戶群體構(gòu)成，對(duì)本項(xiàng)目客戶定位存在諸多借鑒之處。結(jié)合前面的市場調(diào)查分析，本項(xiàng)目客戶定位如下：,客觀性,主動(dòng)式,被動(dòng)式,主觀性,3 1 4 2,產(chǎn)品,服務(wù),人文,環(huán)境,（新進(jìn)者）,（品牌）,（社會(huì)資源）,（自然資源）,主流模式：“1+3” 客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件 成本高，對(duì)地塊先天條件依賴高 體現(xiàn)“項(xiàng)目價(jià)值” 湖畔新城 城市原筑,片區(qū)項(xiàng)目核心競爭力矩陣,客觀性,主動(dòng)式,被動(dòng)式,主觀性,3 4 2,產(chǎn)品,服務(wù),人文,環(huán)境,（新進(jìn)者）,（品牌）,（社會(huì)資源）,（自然資源）,山水資源，與片區(qū)項(xiàng)目比優(yōu)勢(shì)不明顯,初入市場，但品牌優(yōu)勢(shì)明顯,本項(xiàng)目的選擇：“1+2+4”（產(chǎn)品+人文+服務(wù)） 體現(xiàn)“大盤價(jià)值”,“4”“人文性”體現(xiàn)社區(qū)價(jià)值，增強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)聚力和外來客戶牽引力,“1”“產(chǎn)品”以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點(diǎn),“2”“服務(wù)”以人性化銷售及物管體現(xiàn)“安全”與“尊貴”,本項(xiàng)目的核心競爭方向,項(xiàng)目決策模型,產(chǎn)品,形象,客戶,渠道,價(jià)格,附加值,本項(xiàng)目,城市原筑,湖畔新城,突出項(xiàng)目的產(chǎn)品特色，提升產(chǎn)品附加價(jià)值,高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的都市居住區(qū),項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng),惠州西城 山水生態(tài)住宅示范區(qū),我們?cè)谶@里示范惠州西部的未來！,項(xiàng)目市場定位,國際通行的住宅用地指標(biāo),從土地價(jià)值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角度選擇本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)類型,本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向,項(xiàng)目2.4的容積率位于8層電梯公寓和18層小高層洋房之間，為提升本項(xiàng)目的檔次及項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)的多元化，建議以聯(lián)排層電梯復(fù)式洋房提升項(xiàng)目整體的檔次，小高層高層填沖項(xiàng)目的容積率 項(xiàng)目沒有限高，可適當(dāng)增加項(xiàng)目建筑的高度，降低項(xiàng)目建筑覆蓋率，提升項(xiàng)目園林景觀面積，營造良好的居住氛圍,本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向,本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向,聯(lián)排層電梯復(fù)式洋房小高層高層,未來市場供應(yīng)主力戶型面積,湖畔新城,城市原筑,南山公館,鳳凰谷,未來市場供應(yīng)的主力戶型面積為130-180平米。,空檔面積區(qū)間,空檔面積區(qū)間,市場供應(yīng)主力面積,市場熱銷戶型面積,根據(jù)中原客戶調(diào)查:目前惠州樓盤熱銷的戶型面積以120-140為主，其次是100-120，占市場熱銷戶型的65%。,政策對(duì)未來影響預(yù)判,政府宏觀政策的不斷調(diào)控 銀行的首付的不斷提高 貸款利率的不斷提升 預(yù)測未來市場承接力有限，整體熱銷戶型面積有變小的趨勢(shì)。,項(xiàng)目號(hào)地塊戶型面積及配比,結(jié)合項(xiàng)目市場分析及項(xiàng)目定位，建議項(xiàng)目號(hào)地塊戶型配比如下（項(xiàng)目號(hào)地塊可待號(hào)地塊成熟后考慮，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房戶型按照相關(guān)規(guī)定）：,項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目案名： 深業(yè)城市風(fēng)景 深業(yè)天籟城,項(xiàng)目定位語： 山林湖泊 西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn),開發(fā)理念,啟動(dòng)策略,項(xiàng)目定位,經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略,9-10,19,分期規(guī)模,物業(yè)類型,時(shí)間軸,2002.1,02.9-03.7,2004上半年,第一期,5,2003.11,7.64,4.3,高層,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、townhouse、house,項(xiàng)目先進(jìn)行旅游項(xiàng)目的打造，在項(xiàng)目綜合配套設(shè)施完善后，再進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開發(fā)，典型的旅游+地產(chǎn)模式。,萬M2,第二期,多層,House,天鵝堡,純水岸,天鵝堡,純水岸,首期配置：會(huì)所,05.10-06.8,天鵝堡,35000,10,第三期,第四期,2007.4,波托菲諾,大盤啟動(dòng)策略研究,大盤啟動(dòng)模式一,大盤啟動(dòng)策略研究,70套,分批規(guī)模,主力戶型,時(shí)間軸,70套,50套,70套,價(jià)格走勢(shì) （均價(jià)，元）,首期配置：2.8萬平米健身俱樂部、豪華會(huì)所、雙語教育、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街,惠州奧林匹克花園,6000,7500,8000,9500,項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主題，首期打造2.8萬平米健身俱樂部、豪華會(huì)所、雙語教育、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街等休閑配套，以現(xiàn)場實(shí)際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。,第一批,2006. 12. 02,第二批,第三批,第四批,2007. 2. 19,2007.2. 24,2007.5. 3,大盤啟動(dòng)策略研究,大盤啟動(dòng)模式二,大盤啟動(dòng)策略研究,8萬,分期規(guī)模,主力戶型,時(shí)間軸,第一期,第二期,第三期,第四期,20萬,16.5萬,9.8萬,價(jià)格走勢(shì) （均價(jià)，元）,首期配置：夏威夷風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場、100畝高爾夫球場、豪華會(huì)所,萬M2,五星級(jí)酒店（總建面7萬）,星河灣,2001,執(zhí)信中學(xué)（省一級(jí)）,2002,2003,2007,4900,5500,7000,12，000,項(xiàng)目首期啟動(dòng)豪華會(huì)所、100畝高爾夫果嶺、風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場等配套，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，通過現(xiàn)場實(shí)景展示奠定項(xiàng)目的熱銷。,大盤啟動(dòng)策略研究,大盤啟動(dòng)模式三,（同類項(xiàng)目：半島一號(hào)）,星河灣,“情景營銷”模式：現(xiàn)場實(shí)景震撼,啟動(dòng)模式,每期開發(fā)均值：13.5萬m2,啟動(dòng)規(guī)模：20萬m2,項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)+休閑,大盤啟動(dòng)策略研究,“以點(diǎn)帶面”,“情景營銷”,體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成熟狀態(tài)，適用于本項(xiàng)目,低成本營銷手法，成為目前主流模式,體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài),啟動(dòng)規(guī)模通常不大于10 萬m2 ，1000套,項(xiàng)目啟動(dòng)策略,“以小博大”,現(xiàn)有大盤模型的適用性,本項(xiàng)目首期將先啟動(dòng)項(xiàng)目會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、中心景觀園林等配套，以現(xiàn)場可體驗(yàn)的高端形象，熱銷未來,本項(xiàng)目啟動(dòng)策略,調(diào)整項(xiàng)目的局部容積率，將地塊一分為二，首期容積率略低，以最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng)，奠定項(xiàng)目的整體檔次；,在資源全面整合基礎(chǔ)上，將公共配套完全充分展示，為體驗(yàn)做足文章，產(chǎn)生震撼效果;,啟動(dòng)區(qū)入口處優(yōu)先規(guī)劃和展示非限定性空間，加大想象和體驗(yàn)力度. 別墅類產(chǎn)品樹立價(jià)格標(biāo)桿，小高層類產(chǎn)品聚集人氣；,以最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng),優(yōu)先規(guī)劃和展示非限定性空間,以體驗(yàn)為目的全面展開,項(xiàng)目啟動(dòng)策略,一期,二期,建議項(xiàng)目整體分三期開發(fā),其中1號(hào)地塊分2期,4號(hào)地塊1期開發(fā);,首先開發(fā)1號(hào)地塊臨4中的部分,初步估計(jì)總建筑面積約為12萬平米; 首期開發(fā)產(chǎn)品檔次應(yīng)相對(duì)拔高,大戶型產(chǎn)品比例相應(yīng)調(diào)高;,項(xiàng)目啟動(dòng)策略,建議項(xiàng)目首期開發(fā)約12萬平米，其中住宅面積約為11萬平米,建議一期戶型配比如下：,開發(fā)理念,啟動(dòng)策略,項(xiàng)目定位,經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略,經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略,經(jīng)濟(jì)適用房 1、啟動(dòng)時(shí)機(jī)（在滿足政府規(guī)劃要求的前提下） 經(jīng)濟(jì)適用房建議在本項(xiàng)目一期銷售完畢后開始啟動(dòng)。 原因：一期銷售后項(xiàng)目的整體風(fēng)格、形象已經(jīng)確定。 在社會(huì)上造成一定的影響，讓市場加深對(duì)深業(yè)品牌認(rèn)識(shí)。 在此時(shí)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，會(huì)得到市場更加高度的關(guān)注，提升深業(yè)品牌的美譽(yù)度。 2、整體形象： 必須與一期項(xiàng)目的風(fēng)格一致，但是在此基礎(chǔ)上要與一期項(xiàng)目拉開一定的檔次。 在品質(zhì)方面要達(dá)到一定的水平，贏得消費(fèi)者的信賴，提高深業(yè)品牌在市民中的整體形象。,一號(hào)地第一期,一號(hào)地第二期,經(jīng)濟(jì)適用房,4號(hào)地,項(xiàng)目總體分三期開發(fā).,項(xiàng)目整體開發(fā)周期,總體規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格建議,園林風(fēng)格建議,其他建議,戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議,項(xiàng)目商業(yè)建議,總體規(guī)劃布局,規(guī)劃約10000平米人工湖,提升項(xiàng)目的景觀資源優(yōu)勢(shì),奠定項(xiàng)目核心競爭力; 組團(tuán)圍合式布局,以景觀為導(dǎo)向,堅(jiān)持資源優(yōu)先分配給大面積產(chǎn)品原則,多層、高層產(chǎn)品盡量板樓設(shè)計(jì); 以住區(qū)人文景觀、山體自然景觀、小區(qū)中心園林構(gòu)筑整個(gè)社區(qū)的三大景觀軸線; 島式會(huì)所設(shè)計(jì),會(huì)所面積約2000平米,將項(xiàng)目會(huì)所、人工湖與中心泳池形成一個(gè)整體,形成社區(qū)主入口的主要展示面.泳池與湖面相連接,打造無邊際泳池; 商業(yè)街休閑化,將項(xiàng)目商業(yè)設(shè)置在共聯(lián)路和四中路邊,營造良好的休閑氛圍; 規(guī)劃路景觀化,周邊種植高大大型喬木,形成一條林蔭大道. 項(xiàng)目主入口設(shè)置在共聯(lián)路上,整個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流;,總體規(guī)劃示意,項(xiàng)目三房小高層單位/商業(yè),項(xiàng)目三房單位/商業(yè),小區(qū)主入口,人工湖+泳池,聯(lián)排別墅,四房單位復(fù)式,四房單位復(fù)式,聯(lián)排別墅,四房單位復(fù)式,四房單位復(fù)式,項(xiàng)目三房小高層單位,項(xiàng)目三房小高層單位,項(xiàng)目三房小高層單位,項(xiàng)目三房小高層單位/商業(yè),會(huì)所,總體規(guī)劃示意,深圳公園大地,總體規(guī)劃示意,深 圳 振 業(yè) 城,總體規(guī)劃示意,深圳半山溪谷,規(guī)劃布局借鑒,島式會(huì)所示意,消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者對(duì)小區(qū)身份感十分在意，并且認(rèn)為氣派和開闊的入口景觀是提升社區(qū)價(jià)值的重要因素.,山湖會(huì)所示意圖,消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者認(rèn)為水系是住所加分的重要元素，會(huì)所若建在湖邊更能添加其氣派，吸引消費(fèi)者眼球。,社區(qū)標(biāo)志性的建筑群,法洛斯燈塔,荷蘭風(fēng)車,總體規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格建議,園林風(fēng)格建議,其他建議,戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議,項(xiàng)目商業(yè)建議,市場典型樓盤建筑風(fēng)格研究,現(xiàn)代簡約風(fēng)格是市場主流,大盤大都選擇歐式建筑風(fēng)格;從市場反映來看,客戶并不關(guān)注建筑風(fēng)格本身,而關(guān)注建筑風(fēng)格所反映的獨(dú)特風(fēng)情,比較喜歡洋派的風(fēng)情;市場上缺乏西班牙建筑、海派建筑風(fēng)格、北美建筑風(fēng)格、新古典主義建筑等 ;,建筑風(fēng)格的成熟度與可行性,建筑風(fēng)格與名盤的執(zhí)行力對(duì)比模型：,西班牙建筑，因萬科城的開發(fā)成功，在全國各地被瘋狂效仿，因萬科的研究深入，是最為成熟的國外風(fēng)情元素。海派建筑風(fēng)格，因綠城集團(tuán)的開發(fā)成功，被江浙一帶的開發(fā)商人在各地復(fù)制，也取得了較好的市場反響。海派建筑風(fēng)情也因綠城的深入研究，成熟度較高。,市場對(duì)建筑風(fēng)格的偏好,根據(jù)中原的市場調(diào)查,選擇最多的為現(xiàn)代簡約風(fēng)格.客戶選擇僅僅表明現(xiàn)有建筑風(fēng)格偏好,中原認(rèn)為:客戶需要引導(dǎo),市場也需要?jiǎng)?chuàng)新.,市場建筑風(fēng)格偏好,項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議,從市場及項(xiàng)目整體考慮,建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為:,西班牙建筑風(fēng)格,風(fēng)格印象,外觀元素：飄檐,鐵藝陽臺(tái),花臺(tái),細(xì)部浮雕、入口門廊,小高層,小高層,總體規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格建議,園林風(fēng)格建議,其他公共空間建議,戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議,項(xiàng)目商業(yè)建議,市場園林風(fēng)格主題現(xiàn)狀,市場園林風(fēng)格多樣,除個(gè)別樓盤外,實(shí)施的不夠精細(xì),造價(jià)低廉,談不上風(fēng)情和感覺.,市場對(duì)園林風(fēng)格的偏好,目前市場上客戶對(duì)于園林風(fēng)格，沒有固定偏好，客戶對(duì)于市場上的風(fēng)情主題都不太了解，而是隨意因主題來選擇，發(fā)展商說是什么主題，就是什么主題，無法識(shí)別，也沒有實(shí)質(zhì)的從園林上感受到太多品質(zhì)感。市場上除了個(gè)別大盤，也缺乏較精致的園林社區(qū)。 因此，一方面，客戶肯定具備園林品賞能力，好的園林，差的園林，在有比較的情況下是能夠感覺出品質(zhì)高低的。另一方面，客戶對(duì)目前市場的園林沒概念，因?yàn)闆]有好園林做參照，因此市場需要好園林，同時(shí)客戶對(duì)主題風(fēng)格沒有任何限定，園林主題需要市場去引導(dǎo)。作出好的園林，客戶是一定會(huì)認(rèn)識(shí)到價(jià)值的。,惠州的水土、氣候條件,惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū),雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均氣溫22，年日照量1600至2100小時(shí)左右，(2003年)降水量為1492.8mm，降水天數(shù)為119天，降水主要集中在4月份至9月份，無霜期長達(dá)350多天。充沛的降水，無霜期長，充足的日照量。,亞熱帶園藝植物,注重整體園林的質(zhì)感和植物的檔次。,亞熱帶園藝植物,注重整體園林的質(zhì)感和植物的檔次。,項(xiàng)目園林風(fēng)格建議,多組團(tuán)、溶解式園林,有效解決項(xiàng)目景觀均好性的問題,契合項(xiàng)目整體規(guī)劃和建筑風(fēng)格,也能在市場上形成鮮明的主題.項(xiàng)目園林將主要圍繞中心湖和會(huì)所展開.,架空層園林,整體小區(qū)首層架空6米,設(shè)置架空層園林,提升項(xiàng)目整體的綠化率,也可在架空層設(shè)置小區(qū)泛會(huì)所,架空層園林,具體園林細(xì)項(xiàng),水主題,循環(huán)流動(dòng)于層疊式噴水池、噴泉、人工湖、甚至人工瀑布之間，令園區(qū)的每一細(xì)部都充溢著水的盈動(dòng) ;,具體園林細(xì)項(xiàng),景觀軸除了打造重點(diǎn)的園林之外，能讓整個(gè)小區(qū)的園林進(jìn)行有效的呼應(yīng)，更現(xiàn)園林的生命力。,景觀軸,具體園林細(xì)項(xiàng),注重公共交往的鄰里 關(guān)系公共空間提示,公共空間,具體園林細(xì)項(xiàng),立體綠化-樹多花多草少,小溪湖水等水系營造,園林小品與建筑的搭配,總體規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格建議,園林風(fēng)格建議,其他建議,戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議,項(xiàng)目商業(yè)建議,目前市場上已有的戶型創(chuàng)新,凸窗和入戶花園是項(xiàng)目在打造戶型產(chǎn)品時(shí)最常見的基本功能設(shè)計(jì)，這正驗(yàn)證了消費(fèi)群體對(duì)各式凸窗和入戶花園的青睞； 其次是圓弧凸窗、景觀陽臺(tái)、落地窗、露臺(tái)、私家花園以及空中花園等 .,特征1. 各種功能房間的面積和比例調(diào)整,特征2. 追求附送面積空間,外圍空間的最大化利用,特征3. 垂直空間的最大化利用,適當(dāng)減少臥室個(gè)數(shù)或次臥空間； 加大主臥室和客廳的面積，滿足聚會(huì)和放松要求；,通過大露臺(tái)、陽臺(tái)、外飄窗、廊院等外圍空間，使室內(nèi)和外部自然環(huán)境更好結(jié)合，加大采光、通風(fēng)效果,通過頂層閣樓、底層地下室、躍層、錯(cuò)層的設(shè)計(jì)，增加空間層次感,市場熱銷產(chǎn)品的共性特征,我們對(duì)市場熱銷產(chǎn)品進(jìn)行研究,總結(jié)了以下幾種特征:,特征4. 板式設(shè)計(jì),南北通透,盡量做到客廳餐廳、主臥南北通透，考慮大多數(shù)戶型朝南或東南向，以獲取最佳的陽光日照效果,美林玉桂山3.9米層高廊院戶型,3+1房2廳2衛(wèi) 建筑面積:131平米 套內(nèi)面積:110平米,3.9米高調(diào)空廊院,2.1米多功能影音室,項(xiàng)目偶數(shù)層與奇數(shù)層廊院和影音室位置互換,其中廊院可以單獨(dú)隔成一個(gè)房間.,城市原筑空中院館戶型,3+1房2廳2衛(wèi) 建筑面積:147平米 套內(nèi)面積:128平米,前后大花園,與室外空間有效溝通,也可單獨(dú)的隔成一個(gè)房間.,水云居中空搭建,三房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：137.5 平米 贈(zèng)送面積：54.7 挑空客廳和入戶花園均可搭建樓板成為一個(gè)房間,深圳西岸觀邸的百變?cè)郝?三房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：111 套內(nèi)面積：91 ,超值N+2戶型,可隔2個(gè)房間,惠州萬林湖的多面觀景空間,四房兩廳三衛(wèi)， 建筑面積248-249 陽光庭院，豪華觀景臥室,雙內(nèi)庭院設(shè)計(jì)帶出三面觀景客廳，和兩面觀景餐廳,深圳東方御花園的低臺(tái)凸窗,中海名都的低窗,浪漫風(fēng)情,招商依山郡的地下空間,層高2.19米,每戶約10-20平米,陽光車庫 半地下式空間,首層單位附送地下室空間,車庫 地下室采光,躍式 大露臺(tái)設(shè)置,大露臺(tái)戶型,躍式戶型,對(duì)本項(xiàng)目戶性設(shè)計(jì)的啟示,戶型和面積設(shè)計(jì)上注重商務(wù)社交和度假休閑需求;,通過空間設(shè)計(jì)提供價(jià)值增值和物超所值感;,產(chǎn)品適當(dāng)創(chuàng)新，增強(qiáng)體驗(yàn)感受;,市場熱銷戶性的特征將是本項(xiàng)目產(chǎn)品打造的重點(diǎn), 前面所說的產(chǎn)品亮點(diǎn)均可應(yīng)用于本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中,總體規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格建議,園林風(fēng)格建議,其他建議,戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議,項(xiàng)目商業(yè)建議,項(xiàng)目商業(yè)建議,根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，商業(yè)主要分布在HCXZ1-1和HCXZ1-4，分別1萬平米和0.5萬平米，相對(duì)于40萬的建面而言，1.5萬的商業(yè)體量并不大。 1號(hào)地的0.5萬的商業(yè)體量恰恰符合1：0.027的國際人口商業(yè)比例，主要為滿足社區(qū)日常生活所需,建議做成特色風(fēng)情商業(yè)街。 4號(hào)地可引入大型超市業(yè)作為整個(gè)社區(qū)的公共配套。,商業(yè)外觀示意,商業(yè)街示意圖,濃郁的西班牙建筑風(fēng)格 ，帶出潔凈整齊的步行街，是小區(qū)一道獨(dú)特的風(fēng)景線。,總體規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格建議,園林風(fēng)格建議,其他建議,戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議,項(xiàng)目商業(yè)建議,入戶大堂,美 觀 大 氣,電梯廳,高 檔 舒 適,立體綠化,綠化率超過40%，選用具有防噪音、藥用、防蚊蟲、抗病毒的植物，使小區(qū)空氣更加清新。注重核心景觀、組團(tuán)景觀、戶內(nèi)景觀的立體綠化方式。,立體綠化打破界面、立體綠化，為社區(qū)營造一個(gè)環(huán)保的多層次空間體系,立體綠化,隔音帶設(shè)置,通過設(shè)置綠化帶來減低馬路和火車的噪音影響，同時(shí)營造景觀。,環(huán)保建材,采用Low-E玻璃：隔音降噪,降低項(xiàng)目的噪音影響（在不大幅度提高成本的前提下）,外墻外保溫體系,惠州，一年中，需要開空調(diào)時(shí)期較長，約6個(gè)月，應(yīng)用節(jié)能隔熱材料，容易被客戶理解，也容易接受。同時(shí)也增強(qiáng)項(xiàng)目亮點(diǎn),斷橋鋁合金窗材,節(jié)能保溫,直飲水、熱水系統(tǒng),為住戶提供直飲水和熱水，提高本項(xiàng)目的附加價(jià)值。,直飲水系統(tǒng),直飲水、熱水系統(tǒng),熱水系統(tǒng),THE END,內(nèi)容簡介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量 二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料 如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！ 更多詳情介紹請(qǐng)登陸： www.tuanyuan.tv 聯(lián)系QQ：1323556639,2010年沿海賽洛城華北地區(qū)市場營銷部匯報(bào)報(bào)告-62頁 pdf 2010年武漢萬科城二期營銷推廣計(jì)劃-39頁 ppt 同致行2010年長沙市莊園雙河灣項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告-133頁 ppt 尚美佳2010年南昌濱江一號(hào)整合推廣構(gòu)想-115頁 ppt 2010年西安大都市新北城領(lǐng)地未來城營銷策略-56頁 ppt 2010年武漢三金國際鑫城B區(qū)營銷推廣案-101頁 ppt 2010年海南?？诎雿u壹號(hào)營銷策劃報(bào)告-123頁 ppt 2010年7月8日青島保利百合花園案例分析-87頁 ppt 2010年吉安市水岸名都推廣方案-51頁 ppt 2010年成都交大壹佰棟營銷戰(zhàn)略綱領(lǐng)-101頁 ppt,銷售管理人員能力發(fā)展手冊(cè)-119頁 word 房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)-190頁 ppt 世聯(lián)2008年青島萊鋼建設(shè)憑海臨風(fēng)銷售執(zhí)行方案-146頁 ppt 鑫苑2010年8月鄭州溪山御府開盤研究淺談-7頁 pdf 2010年5月5日某項(xiàng)目開盤工作準(zhǔn)備總控表-1頁 excel 2010年7月某大型知名地產(chǎn)公司銷售部寫字樓市場培訓(xùn)-66頁 ppt 中原深圳幸?；▓@營銷執(zhí)行報(bào)告-94頁 ppt 世聯(lián)2008年惠州中信城市時(shí)代第三季度銷售執(zhí)行報(bào)告-45頁 ppt 2010年重慶富港天地銷售執(zhí)行詳案-22頁 word 康田國際案場管理制度-29頁 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