貴陽商業(yè)調(diào)查報(bào)告.pptx

,中投騰達(dá)佰分之1摩都 貴陽市商業(yè)調(diào)查分析,： 一、貴陽市概況 二、貴陽市區(qū)商業(yè)調(diào)查 三、各區(qū)域商業(yè)商業(yè)情況 四、雙龍航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)情況 五、商業(yè)市調(diào)小結(jié),目錄,貴 陽 市 概 況,貴 陽 市 人 口 情 況,核心商圈,次核心商圈,擴(kuò)展,擴(kuò)展,擴(kuò)展,擴(kuò)展,二、貴陽市區(qū)商業(yè)調(diào)查,1、貴陽核心商圈物業(yè)分布圖,貴陽主要商業(yè)分布情況,三、貴陽市區(qū)主要商圈情況,噴水池,貴陽國貿(mào)基本情況,國貿(mào)南國花錦基本情況,大西門,大南門,星力荔星名店B館基本情況,荔星名品B館是貴州省內(nèi)知名百貨公司星力集團(tuán)所開設(shè)的高端、奢侈百貨商場(chǎng)，商場(chǎng)整體國際資深設(shè)計(jì)師鼎力打造，各品牌裝修風(fēng)格與其品牌在世界其他地區(qū)之店面形象一致,使消費(fèi)者在貴陽即可親身同步世界奢華，例如國際知名一線品牌GUCCI、紀(jì)梵希等都在荔星名品，百貨業(yè)態(tài)齊全，是貴陽市富人購物的首選之地。,紫林庵,文昌路,鴻通城,北京路,市南路,逸天城是國貿(mào)集團(tuán)在貴州首家提倡生活美學(xué)概念的購物中心，商業(yè)建筑面積6萬平方米，商場(chǎng)共6層，負(fù)一層是OLE 精品超市，其中經(jīng)營的商品中有近70%為進(jìn)口商品；一層是世界藝術(shù)級(jí)的精致名品，包含CoachCANALI等國際一線品牌；二層是服飾、美發(fā)和顧客服務(wù)中心；三層是兒童業(yè)態(tài)，；四層是年輕時(shí)尚品牌和中型餐飲；五層是保利旗艦電影院和空中藝術(shù)走廊，業(yè)態(tài)種類齊全，基本能夠滿足周邊居民的消費(fèi)需求。從入駐品牌來看，餐飲囊括了時(shí)下貴陽各大賣場(chǎng)熱門品牌，例如星巴克、水果撈、漢拿山等；百貨品牌保持國貿(mào)一貫品質(zhì)，快時(shí)尚，輕奢品牌的入駐，對(duì)年輕消費(fèi)群體具有一定吸引力。,金陽金源,金陽世紀(jì)金源購物中心基本情況,花果園,花果園購物中心基本情況,會(huì)展城,2、貴陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展情況,今年來隨著貴陽新區(qū)的發(fā)展，金陽、花果園、貴安新區(qū)商業(yè)逐漸發(fā)展顯現(xiàn)，市區(qū)商業(yè)往新區(qū)布局已經(jīng)成為趨勢(shì)。,2014年-2015年貴陽市各大賣場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)對(duì)比： 單位(億元),從表中可以看出，國貿(mào)廣場(chǎng)總店、荔星名店、星力瑞金店、國晨百貨、鴻通城、海納廣場(chǎng)、龍港百盛、智誠名店、星力購物中心、荔星名品、智誠百貨、星力中山店都在下滑，南國花錦、逸天城、花果園、Tpmall、星力銀海元隆、亨特是呈上升趨勢(shì)。同時(shí)也說明百貨銷售走下坡路，而購物中心銷售卻在上升。,以“商業(yè)+O2O+金融+N”的3+N創(chuàng)新商業(yè)模式作為項(xiàng)目商業(yè)核心。去地產(chǎn)、去百貨、去品牌化，將項(xiàng)目打造成為貴州本土品牌的孵化基地。,根據(jù)雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的生態(tài)、旅游的大區(qū)域定位及周邊項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，以婚慶、免稅、文旅、健康、兒童五條產(chǎn)品為基線，以“造夢(mèng)”的理念確立項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成。,3、貴陽商業(yè)市調(diào)小節(jié),四、貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)概況,貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位于黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)，涉及貴陽市南明區(qū)與黔南州龍里縣部分區(qū)域，總用地面積92平方公里，建設(shè)用地75平方公里，其中貴陽市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龍洞堡機(jī)場(chǎng)15.6平方公里。,基本概況 貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位于黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)，涉及貴陽市南明區(qū)與黔南州龍里縣部分區(qū)域，總用地面積92平方公里，建設(shè)用地75平方公里，其中貴陽市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龍洞堡機(jī)場(chǎng)15.6平方公里。該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為以“內(nèi)陸開放、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、生態(tài)文明“為內(nèi)涵和特色的高端產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)。 空間布局 雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)以“一核三板塊“為空間布局，“一核“為空港運(yùn)營服務(wù)核，“三板塊“為臨空制造及高新技術(shù)板塊、臨空物流板塊、臨空總部及綜合服務(wù)板塊。 產(chǎn)業(yè)定位 主要發(fā)展以總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)商貿(mào)、高端商業(yè)主的臨空商務(wù)服務(wù)業(yè)，以旅游集散、文化休閑、會(huì)議度假為主的特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。,貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)園、現(xiàn)代制造園、航空總部園、臨空綜保園、臨空物流園、科技創(chuàng)新園六大園區(qū),貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位于貴陽市市域東南與黔南州交界區(qū)域，距離貴陽老城區(qū)8公里，是黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)。 其中，貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)（南明區(qū)域）是中關(guān)村貴陽科技園“一城兩帶六核”空間布局中重要的“一核”，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，緊鄰貴陽老城區(qū)和國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)），西接改貌“兩港一中心”（公路港、無水港、商貿(mào)服務(wù)中心），北接貴陽綜合保稅區(qū)、國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，距貴安新區(qū)12公里，距貴陽綜合保稅區(qū)13公里，將與貴陽綜合保稅區(qū)共同打造內(nèi)陸開放的“雙引擎”。,貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將按照“一環(huán)兩廊串三心，多點(diǎn)綠網(wǎng)連藍(lán)脈”的布局結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。 “一環(huán)”即南岳山脈、環(huán)城林帶及周邊林地。北部汪家大井漁洞峽水源涵養(yǎng)區(qū)、南部的長江流域與珠江流域水源涵養(yǎng)區(qū)、西部南岳山脈以及東部貴陽市第二環(huán)城林帶，構(gòu)成了臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)狀自然生態(tài)系統(tǒng)。 “兩廊”即漁梁河生態(tài)廊道、貓洞河生態(tài)廊道。以漁梁河、貓洞河兩條主要河流形成綠軸帶為廊道，穿插串聯(lián)起森林公園、新城中心生態(tài)公園、谷腳生態(tài)旅游公園、中鐵體育公園以及各處生態(tài)景觀節(jié)點(diǎn)，構(gòu)成了新城主要的“綠色紐帶”。 “三心”即森林公園、龍洞堡中心生態(tài)公園、谷腳生態(tài)旅游公園。,1、雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)情況,2、區(qū)位交通情況,貴州雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)也將逐步完善立體交通路網(wǎng)規(guī)劃，構(gòu)建以軌道交通及高速公路、主干快速道路骨架等為主的路面交通體系。 環(huán)城快鐵：規(guī)劃的環(huán)城快鐵由北至南穿越臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，在機(jī)場(chǎng)和物流園區(qū)設(shè)置機(jī)場(chǎng)站和馬寨站兩處站點(diǎn)。 軌道交通：軌道交通2號(hào)線，連接白云、觀山湖、三馬、老城區(qū)至臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)貴陽汽車客運(yùn)東站，向東延伸至龍里縣城。 高速公路：規(guī)劃形成“一縱兩橫”高速公路布局。一縱線：貴陽市環(huán)城高速公路（貴陽市3環(huán)），連接臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)與中心城區(qū)其他區(qū)域。兩橫線：廈蓉高速公路及貴新北移線，連接臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)至貴州東南方向區(qū)域 。 規(guī)劃形成“三縱四橫一環(huán)”的快速骨架路網(wǎng)結(jié)構(gòu)?！叭v線”：龍水路、物流外環(huán)線、貴龍縱線?！八臋M線”：北京東路延伸段（橫二路）、湯巴關(guān)路貴龍二線、龍洞堡大道貴龍大道、建設(shè)大道?！耙画h(huán)”：臨空外環(huán)：由橫二路-中鐵大道-貴龍縱線形成串聯(lián)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)外圍區(qū)域的快速環(huán)。,3、項(xiàng)目背景,中鐵國際生態(tài)城項(xiàng)目作為貴州省面向央企招商的重點(diǎn)項(xiàng)目，得到了各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視與大力支持，被確定為貴州省明確的“十大旅游項(xiàng)目”之一、是貴陽城市東擴(kuò)的重要組成部分，亦是黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)推進(jìn)的重要項(xiàng)目，更是被列入貴州省生態(tài)文化旅游發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目。 中鐵國際生態(tài)城項(xiàng)目規(guī)劃的五大特點(diǎn)為：崇尚自然的生態(tài)景觀框架、因地制宜的路網(wǎng)骨架、和而不同的功能分區(qū)、兼顧產(chǎn)業(yè)的用地布局、綜合配套的生態(tài)新城。 項(xiàng)目定位以自然人文為依托，主題公園、體育運(yùn)動(dòng)為主線，康體休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老為支撐，旅游觀光、休閑度假為品牌，形成集旅游、度假、避暑、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、養(yǎng)生、會(huì)議、會(huì)展、教育、培訓(xùn)等于一體的旅游體育休閑度假勝地，力求打造國家級(jí)旅游文化創(chuàng)新示范區(qū)，世界級(jí)旅游度假休閑目的地。,項(xiàng)目,太陽谷,白晶谷,云棲谷,悅龍國際,深高速,貴龍新苑,居住人口,22069,84114,28674,97948,20184,20036,運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老,居住人口結(jié)構(gòu),旅游人群、運(yùn)動(dòng),4、項(xiàng)目周邊人口導(dǎo)入分析,旅游人群、商務(wù),旅游人群、商務(wù),流動(dòng)人群、商務(wù),運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老,5、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析,本案,多彩貴州城、砂之船、雙龍鎮(zhèn)的旅游、零售、餐飲、娛樂業(yè)必定會(huì)分流部分客群，與我項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。故在商業(yè)定位和規(guī)劃時(shí)期必須考慮錯(cuò)位經(jīng)營、業(yè)態(tài)對(duì)沖等相關(guān)因素，做到人無我有、人有我強(qiáng)的格局，降低項(xiàng)目和商家的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。,多彩貴州,雙龍鎮(zhèn),砂之船,6、項(xiàng)目S.W.O.T關(guān)系分析,S TRENGTHS優(yōu)勢(shì),經(jīng)濟(jì)環(huán)境。貴陽經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人民生活水平不斷提高，消費(fèi)力不斷增強(qiáng)； 產(chǎn)業(yè)結(jié)極。匯集物流、旅游、空港三大支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起，新區(qū)發(fā)展格局已經(jīng)顯現(xiàn)。 城市經(jīng)營。“城市后花園、都市會(huì)客廳”將成為貴陽及旅游人群的首選地 ； 大城崛起。南貴陽新列二線城市，東擴(kuò)新區(qū)中心浮現(xiàn)； 城市交通。雙“三港合一”“三縱三橫”及城市軌道交通將加強(qiáng)新區(qū)的發(fā)展。 自然資源。民族風(fēng)情小鎮(zhèn)、養(yǎng)生養(yǎng)老基地等多重功能形成項(xiàng)目內(nèi)涵，通過差異化競(jìng)爭(zhēng)打造集聚貴州精華的個(gè)性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地，在全國乃至世界知名的避暑休閑度假勝地； 市場(chǎng)需求。市區(qū)商業(yè)同質(zhì)話嚴(yán)重，無法滿足消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的要求。 區(qū)域人口。根據(jù)評(píng)估分枂，雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)常住人口將近約80萬人，三谷一城、碧桂園、深高速別墅區(qū)匯集優(yōu)質(zhì)、強(qiáng)勁消費(fèi)力人群，必將成為新區(qū)的商業(yè)亮點(diǎn)。,宏觀政策。國家貸調(diào)控對(duì)投資、經(jīng)營必定有一定的影響； 新區(qū)開發(fā)。新區(qū)開發(fā)周期較長，市場(chǎng)培育需要時(shí)間，更考量團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營管理能力； 消費(fèi)習(xí)慣。市民消費(fèi)已被固化的消費(fèi)習(xí)慣尚需時(shí)日才能得到改善； 總體規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃定位帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)，物業(yè)、交通、配套要求成為區(qū)域的一大挑戰(zhàn)。 建設(shè)周期。項(xiàng)目建設(shè)周期長，短期內(nèi)入駐人群不足； 外部競(jìng)爭(zhēng)。新項(xiàng)目紛紛興建，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。新區(qū)商業(yè)很難輻射市區(qū)，以及其他新匙開収，,W EAKNESSES劣勢(shì),O PPORTUNITIES機(jī)遇,T HREATS挑戰(zhàn),業(yè)主背景。背靠央企，中鐵國際生態(tài)城是由中鐵貴州旅游文化發(fā)展有限公司開發(fā)。 政店支持。中鐵國際生態(tài)城項(xiàng)目作為貴州省面向央企招商的重點(diǎn)項(xiàng)目，被確定為貴州省明確的“十大旅游項(xiàng)目”、“大貴陽城市群”城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目和黔中經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)項(xiàng)目、“貴州省100個(gè)旅游景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目” 獨(dú)一無二。唯一的商業(yè)配套項(xiàng)目，打造集聚貴州精華的個(gè)性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地。 地位優(yōu)越。地處雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置，地理位置得天獨(dú)厚； 交通網(wǎng)絡(luò)。貴新高速、貴都高速、210國道和規(guī)劃建設(shè)的貴龍城市大道、貴龍大道縱線和中鐵大道穿越或緊鄰項(xiàng)目地塊，與臨近高速鐵路、市域快鐵和龍洞堡國際機(jī)場(chǎng)四橫、兩縱的公路骨架路網(wǎng)和“三港合一”的立體交通體系。 配套完善。以超五星級(jí)度假酒店、國際戶外體育基地、峽谷主題風(fēng)情區(qū)、民族風(fēng)情小鎮(zhèn)、養(yǎng)生養(yǎng)老基地等多重功能形成項(xiàng)目內(nèi)涵，通過差異化競(jìng)爭(zhēng)打造集聚貴州精華的個(gè)性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地，在全國乃至世界知名的避暑休閑 度假勝地。,商業(yè)氛圍。新區(qū)初期商業(yè)氛圍不足，招商和運(yùn)營的成本較高，市場(chǎng)培育需 要時(shí)間； 人口密度。短期內(nèi)人口密度不足，對(duì)商業(yè)支撐乏力，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營能力要求較高。 區(qū)位特點(diǎn)。距離市區(qū)較遠(yuǎn)，輻射半徑不足，交通不便利。 周邊配套。項(xiàng)目內(nèi)及周邊沒有完善的社會(huì)功能配套，交通、學(xué)校、醫(yī)院成型較晚，極大影響區(qū)域的成熟進(jìn)度。 輕資產(chǎn)模式。物業(yè)銷售型的輕資產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響巨大，風(fēng)險(xiǎn)較高。引進(jìn)主力店難度較大，對(duì)商業(yè)帶動(dòng)乏力。,7、S.W.O.T矩陣對(duì)策,S.W.O.T對(duì)策 定位：根據(jù)貴陽集中商業(yè)以購物為目的性消費(fèi)地的情況，將項(xiàng)目定位于“游、樂、吃、玩”為核心的創(chuàng)新型商業(yè)中心，最大限度彰顯項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，差異定位經(jīng)營，塑造項(xiàng)目賣點(diǎn)。 S.W.O.T對(duì)策 機(jī)會(huì)：最大限度地利用貴陽商業(yè)高速發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，根據(jù)新區(qū)建設(shè)的市場(chǎng)空白和機(jī)會(huì)，搶先形成商業(yè)中心，占領(lǐng)市場(chǎng)高地，成為市區(qū)和龍里縣的商業(yè)紐帶。 S.W.O.T對(duì)策 借力：借助政府支持，建立完善的交通條件，如軌道、空港、公交、高速等便利條件，加強(qiáng)項(xiàng)目的交通便捷性，增強(qiáng)對(duì)外的商業(yè)輻射能力。 S.W.O.T對(duì)策 環(huán)境：借充分利用自然資源，如三谷三園的旅游資源，成為“城市后花園”和“旅游最后一站”地的目的性消費(fèi)地。充分塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，區(qū)隔周邊和市區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，打造核心發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。 S.W.O.T對(duì)策 截流：在龍里縣商業(yè)發(fā)展初期階段，商業(yè)配套和功能性不足的窘?jīng)r，充分吸引縣城的廣大消費(fèi)群，截留到市區(qū)消費(fèi)群體。 S.W.O.T對(duì)策 。錯(cuò)位：根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)態(tài)充分考慮新區(qū)人群需求，有別市區(qū)購物中心業(yè)態(tài)，規(guī)避內(nèi)部和外部競(jìng)爭(zhēng)，例如業(yè)態(tài)的豐富度、多樣性進(jìn)行“造商”，創(chuàng)造商機(jī)。 S.W.O.T對(duì)策 業(yè)態(tài)：根據(jù)開發(fā)節(jié)奏，先啟動(dòng)新區(qū)較易實(shí)施業(yè)態(tài)，例如：健康、親子、餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，降低商家和項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，后期逐漸增加社區(qū)配套商業(yè)和零售業(yè)態(tài)，例如超市、影院和百貨業(yè)態(tài)。 S.W.O.T對(duì)策 消費(fèi)：充分利用大量的中鐵生態(tài)城、碧桂園的業(yè)主消費(fèi)卷，降低商家前期經(jīng)營難度，解決客源難題。 S.W.O.T對(duì)策 減負(fù)：借助政府支持，為商家爭(zhēng)取扶持政策，降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。 S.W.O.T對(duì)策 發(fā)展：充分利用金融杠桿，為商家未來發(fā)展解決經(jīng)營和擴(kuò)展面臨的資金問題，為后期走向“收、并、購”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 S.W.O.T對(duì)策資產(chǎn)：輕資產(chǎn)模式運(yùn)作對(duì)商業(yè)的盈利能力要求高，在后期需要適度持有商業(yè)，引進(jìn),五、市調(diào)小結(jié) 招商部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的情況，匯總前期與大量的商家和同行進(jìn)行了溝通和交流，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目的投資經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分考慮，向公司提出建議如下： 1、定位：娛樂、體驗(yàn)商業(yè)中心，根據(jù)郊區(qū)大盤的特性、開發(fā)節(jié)奏和