劉玉章教材土增稅清算與所得稅.ppt

北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,做好2010年企業(yè)所得稅匯算清繳工作 應(yīng)對(duì)土地增值稅清算和稽查,劉玉章,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,第一講 流轉(zhuǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響 11、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳納？ （一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份的選擇 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則： 非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份應(yīng)選擇小規(guī)模納稅人。 （二）小規(guī)模納稅人的征收率與應(yīng)納稅額的計(jì)算 1、征收率： 小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,4、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設(shè)備或物品怎樣納稅 財(cái)稅20099號(hào)： （1）小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2征收率征收增值稅。 “已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。 （2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3的征收率征收增值稅。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,例1-1、某房地產(chǎn)公司2006年3月購入2臺(tái)運(yùn)貨車，每臺(tái)車單價(jià)200000元，增值稅稅率17，貨車折舊年限為5年。為了提高運(yùn)輸能力，更新車輛，2009年4月公司將這兩臺(tái)汽車出售，每臺(tái)售價(jià)60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。 例12、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，將建筑廢舊物資變賣，收入110000元，繳納了營業(yè)稅5500元。 這樣納稅對(duì)么？,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,12 自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交營業(yè)稅如何處理？ 例15、山東省某市一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，2008年二月將一棟新建好的寫字樓自用，寫字樓成本價(jià)1900萬元。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做視同銷售處理，繳納營業(yè)稅。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，公允價(jià)格為2800萬元，繳納營業(yè)稅及附加154萬元，企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，還要征收企業(yè)所得稅。請(qǐng)問，對(duì)么？,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,新細(xì)則第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人； （2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （3）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,13、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？裝飾勞務(wù)清包工稅收政策有何變化？甲方提供材料可否計(jì)入開發(fā)成本？ （一）原細(xì)則第18條： 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無論與對(duì)方如何結(jié)算,其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。 納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的,其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。 注意：營業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù)是營業(yè)收入，而不是施工成本。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,例16、甲房地產(chǎn)公司將一項(xiàng)開發(fā)工程出包給乙建筑施工公司，合同采取甲供鋼材的承包方式，乙方現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用。根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ?guī)定，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 材料價(jià)差3， 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2， 法定稅金4，法定利潤3.5，管理費(fèi)2.5，計(jì)15。該工程決算：直接費(fèi)1000萬元（其中鋼材預(yù)算價(jià)格200萬元），各項(xiàng)取費(fèi)150萬元，包工包料結(jié)算價(jià)格為1150萬元。由于甲方供鋼材，實(shí)際結(jié)算價(jià)款為950萬元。乙公司開具發(fā)票950萬元，請(qǐng)計(jì)算乙公司應(yīng)交營業(yè)稅稅額；甲公司鋼材采購成本220萬元，怎樣計(jì)入“開發(fā)成本”？,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,建筑安裝工程計(jì)稅營業(yè)額計(jì)算示意圖,工程施工： 1.人工費(fèi) 2.材料費(fèi) 3.機(jī)械使用費(fèi) 4.施工間接費(fèi),工程結(jié)算（售價(jià)） 1.直接費(fèi)工程量預(yù)算定額 （人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)） 工程結(jié)算價(jià)款 2.各項(xiàng)取費(fèi)：按直接費(fèi)一定比例計(jì)取 材料價(jià)差、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、長(zhǎng)途搬遷費(fèi) 法定稅金、法定利潤、社保統(tǒng)籌、 管理費(fèi)用,計(jì)稅營業(yè)額,包工包料 甲供材料 包工包料包設(shè)備,計(jì)稅營業(yè)額按包工包料方式計(jì)算的工程結(jié)算價(jià)款,工程價(jià)款結(jié)算辦法 施工企業(yè)會(huì)計(jì)制度,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（二）財(cái)稅200316號(hào)：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營業(yè)額中。 其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。 計(jì)稅營業(yè)額 工程結(jié)算價(jià)款設(shè)備價(jià)款,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（三）新細(xì)則第16條：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 例17、A企業(yè)新建一棟寫字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。設(shè)計(jì)概算為3000萬元，其中設(shè)備價(jià)款400萬元。請(qǐng)問，在工程出包時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣簽訂合同對(duì)A企業(yè)有利？,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（四）裝飾勞務(wù)的清包工 以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)：是指工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。 財(cái)稅2006114號(hào)規(guī)定： 納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入(不含客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款)確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。 非裝飾性建筑勞務(wù) 含甲供材料 裝飾性建筑勞務(wù) 不含甲供材料,第16條建筑勞務(wù),北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,例38、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)別墅100套，準(zhǔn)備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，裝修直接成本需要1980萬元。其中材料費(fèi)占60，采取何種出包方式，可以減少對(duì)裝修工程的營業(yè)稅支出？ 包工包料乙方計(jì)提營業(yè)稅額1980359.4萬元 清包工乙方計(jì)提營業(yè)稅198040%323.76萬元 節(jié)稅59.423.7635.64萬元 討論： 怎樣減少裝飾材料的浪費(fèi)？,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,14、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項(xiàng)目后再投資建設(shè)，建成后銷售怎樣納稅？ 例18 2007年，甲房地產(chǎn)公司通過拍賣取得乙商業(yè)公司一幢商用樓，拍賣價(jià)格14 800萬元，經(jīng)過投資建設(shè)，于2009年建成，銷售價(jià)格32 600萬元，甲公司應(yīng)當(dāng)怎樣繳納營業(yè)稅？ 關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅200316號(hào)）：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,財(cái)稅200316號(hào)第二條：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅： 1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。 2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,15 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓有何納稅技巧？ （一）不能不開發(fā)。 國稅發(fā)2007132號(hào)第38條：對(duì)取得土地使用權(quán)后（不論是生地或是熟地），未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。 如果不開發(fā)就轉(zhuǎn)讓在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得加計(jì)扣除30%。 （二）不得過量開發(fā)。 財(cái)稅200316號(hào)：轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 在計(jì)算營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額時(shí)不得差額計(jì)算。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,16、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“生地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)怎樣納稅？ 總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅函2009520號(hào)）：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè) 代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。 計(jì)稅營業(yè)額全部收入代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi),北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,例19、甲房地產(chǎn)公司從市國土管理局取得一塊土地使用權(quán)，土地現(xiàn)狀為毛地，合同約定由甲公式負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，開發(fā)費(fèi)用抵頂土地出讓金，開發(fā)總金額700萬元，其中建筑物拆除、平整土地等勞務(wù)費(fèi)300萬元，受托向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)400萬元。由于，甲公司采用異地購房安置的方式，實(shí)際發(fā)生購房安置費(fèi)用370萬元，請(qǐng)計(jì)算甲公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,17、怎樣判定營業(yè)稅合法有效憑證？ （1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證； （2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； （3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)銷售未取得發(fā)票的抵債不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函200577號(hào)）： 合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,19、新營業(yè)稅暫行條例對(duì)價(jià)外收費(fèi)規(guī)定有哪些變化？?jī)r(jià)外收費(fèi)怎樣判斷是否應(yīng)交納營業(yè)稅？ 條例第五條，營業(yè)額為納稅人收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（1）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； （2）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； （3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,4、下列收費(fèi)是否屬于價(jià)外收費(fèi)： 天然氣集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、水電增容費(fèi)、熱計(jì)量表費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)）、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用權(quán)證印花稅、住房維修專項(xiàng)基金等。 （1）代收的政府性基金、行政事業(yè)收費(fèi)免稅 如：辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)）、契稅、住房專項(xiàng)維修基金、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用權(quán)證印花稅。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（2）只有取得財(cái)政票據(jù)才不納稅。 如：天然氣集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)等有些地區(qū)不再屬于行政事業(yè)收費(fèi)，而屬于經(jīng)營性收費(fèi)，不能取得財(cái)政票據(jù)，不免稅。 （3）區(qū)分應(yīng)計(jì)入成本核算還是作為往來核算 根據(jù)國家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部份收費(fèi)項(xiàng)目的通知（計(jì)價(jià)格2001585號(hào)）：取消與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套而收取的水、電、氣、熱、道路以及其他各種名目的專項(xiàng)配套費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,110、支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，如何按規(guī)定代扣營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？ 新細(xì)則規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指： （1）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)； （2）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)。 （3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)； （4）所銷售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定 財(cái)稅2009111號(hào)： 1、對(duì)中華人民共和國境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）單位或者個(gè)人在中華人民共和國境外（以下簡(jiǎn)稱境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務(wù)暫免征收營業(yè)稅。 2、境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的完全發(fā)生在境外的營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的勞務(wù)，不屬于條例第一條所稱在境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不征收營業(yè)稅。 根據(jù)上述原則，對(duì)境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的文化體育業(yè)（除播映），娛樂業(yè)，服務(wù)業(yè)中的旅店業(yè)、飲食業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)，以及其他服務(wù)業(yè)中的沐浴、理發(fā)、洗染、裱畫、謄寫、鐫刻、復(fù)印、打包勞務(wù)，不征收營業(yè)稅。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,例110、2009年3月15日，某房地產(chǎn)公司委托A國的設(shè)計(jì)院進(jìn)行開發(fā)小區(qū)的設(shè)計(jì)，按合同規(guī)定支付設(shè)計(jì)費(fèi)100萬美元。A國設(shè)計(jì)院在我國境內(nèi)沒有代理機(jī)構(gòu)，該公司應(yīng)當(dāng)代扣營業(yè)稅和外國公司的企業(yè)所得稅。已知當(dāng)天美元與人民幣的匯率中間價(jià)為6.8373。 應(yīng)當(dāng)代扣營業(yè)稅6.837310000005341,865元 代扣預(yù)提所得稅6.8373100000010683,730元,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,111、什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營業(yè)稅？ 合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種、純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 2.以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。 1.房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定。 2.房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。 3.如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,112 以“拆一還一”方式進(jìn)行動(dòng)遷補(bǔ)償，怎樣計(jì)算營業(yè)稅？ 國稅函發(fā)1995549號(hào)：“對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅”。 1按拆遷合同價(jià)預(yù)提拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款暫估拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2.出售新房給動(dòng)遷戶 借：應(yīng)付賬款暫估拆遷補(bǔ)償費(fèi) 現(xiàn)金等科目 貸：主營業(yè)務(wù)收入,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,第二講 土地增值稅新政對(duì)土地增值稅清算的影響 21、土地增值稅的征收范圍如何界定？ 土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 （一）納稅人： （二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 、“國有土地”是指法律規(guī)定屬于國家所有的土地； 2、地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（三）征稅范圍的界定： 1土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅。 只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為； 2土地增值稅只對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。 不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓（出租、自用） ； 3土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,22、如何確認(rèn)土地增值稅的收入總額？ 收入總額包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的流入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 繳納土地增值稅。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函2010220號(hào)：（1）已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；（3）合同所載房產(chǎn)面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,23、計(jì)算增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容？怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？ 計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)允許扣除的項(xiàng)目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本； （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用； （4）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目； （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,“開發(fā)成本”分為土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括地價(jià)款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。 1.同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 2.是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 （1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 清算管理規(guī)程：審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 審查時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： （1）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 （2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 （3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,4.建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 （1）發(fā)生的費(fèi)用是否與工程結(jié)算報(bào)告（書）、工程決算報(bào)告（書）、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 （3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （4）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具（例，鋁合金門窗）。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 （2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。 （3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,6.開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 屬于彈性較大的費(fèi)用項(xiàng)目。 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10 以內(nèi)計(jì)算扣除。具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 依附“制造成本法”，可稱“按照建造成本的10扣除” （四）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之” 之和加計(jì)20的扣除；可稱按照建造成本的20加計(jì)扣除 （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 財(cái)稅200621號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5計(jì)算”。 計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過6個(gè)月、未滿12個(gè)月的，可以視同為一年。（意味著不足6個(gè)月的不計(jì)算扣除額）,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,24、扣除項(xiàng)目有哪些具體要求？開發(fā)費(fèi)用中利息怎樣計(jì)算扣除？ （一）對(duì)原始憑證的要求： 根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 清算管理規(guī)程：在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定：清算管理規(guī)程 第22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 （2）扣留質(zhì)量保證金的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 解決辦法：在合同中約定。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（二）對(duì)單位面積建安造價(jià)的規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（京地稅地2009245號(hào)） 清算管理程序第25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,北京市分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息的計(jì)算： 1.細(xì)則規(guī)定：利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。 2. 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅函發(fā)1995110號(hào)）規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用（指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10以內(nèi)計(jì)算扣除。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,3.國稅函2010220號(hào)： （1）利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除 （2）全部使用自有資金沒有利息支出的，按照以上方法扣除 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。 選擇一種 （4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 4.財(cái)稅字1995048號(hào)：貸款逾期利息、加罰息不得扣除。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,5.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用計(jì)算的變化 國稅發(fā)200084號(hào)第三十五條 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 國稅發(fā)2007132號(hào)：在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。 結(jié)論：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按建造成本的10計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息允許據(jù)實(shí)扣除，其余開發(fā)費(fèi)用按5扣除。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 計(jì)算土地增值稅時(shí)，將利息支出“從開發(fā)成本”中剔除 分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?按照直接成本法分配。 利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,6.土地增值稅的計(jì)算方法及程序： （1）增值額銷售收入總額扣除項(xiàng)目金額 （2）扣除項(xiàng)目金額建造成本開發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除額 相關(guān)稅金建造成本10建造成本20建造成本 5.5銷售收入總額 1.3建造成本營業(yè)稅金及附加 （3）增值率（增值額扣除項(xiàng)目金額）100 （4）選擇適用稅率：四檔稅率 （5）土地增值稅增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額扣除率 前提：實(shí)施細(xì)則規(guī)定的建造成本中不含利息支出。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,7. 根據(jù)清算規(guī)定調(diào)整后的扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式： （1）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 扣除項(xiàng)目金額（建造成本已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息） 1.3與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 1.3不含息建造成本營業(yè)稅及附加 （2）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 扣除項(xiàng)目金額（1.25不含息建造成本 營業(yè)稅及附加） 實(shí)際支付的利息 金融機(jī)構(gòu)利息支出 5%建造成本 據(jù)實(shí)扣除法 金融機(jī)構(gòu)利息支出 5%建造成本 比例扣除法,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,25、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？銷售保障性住房是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？ （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的免征土地增值稅。 財(cái)稅2006141號(hào)規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省級(jí)人民政府根據(jù)國辦發(fā)200526號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（二） 國辦發(fā)200526號(hào)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的原則規(guī)定： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 2、單套建筑面積在120平方米以下； 3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。 允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在以內(nèi)。 （三）國稅發(fā)201053號(hào)：除保障性住房外。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（四）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)： 例2-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2008年，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，平均單位售價(jià)2000元，銷售總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，印花稅率0.5，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,1、收入總額：2400萬； 2、扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出100萬）： （1）取得土地使用權(quán)金額：324萬 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：1100萬 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（324+1100）10% = 142.4萬 （4）加計(jì)20%扣除數(shù)：（324+1100）20% = 284.8萬 （5）營業(yè)稅及附加：24005%（1+7%+3%）= 132萬 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2萬 3、增值額：24001983. 2 = 416.8萬 4、增值率：416.81983. 2 = 21.02%,建造成本,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,5 、應(yīng)交土地增值稅：416.8 30% 0 = 125.04萬 6、獲利金額收入成本費(fèi)用利息稅金 24003241100100132125 619萬 假設(shè)：降價(jià)到1975元/平方米，銷售收入總額為2370萬元。 增值額23701981.6 388.4萬； 增值率388.41981.619.6% 小于20%，免繳土地增值稅。 獲利金額23703241100100130.4 715.6萬 多獲利715.661996.6萬,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,計(jì)算免稅臨界點(diǎn)： 設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y。 于是： 按照建造成本10計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1Y； 財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20扣除額為0.2Y； 允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為： X5（173） 0.055X,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,計(jì)算：當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系： X（1.3Y+0.055X） （1.3Y+0.055X） 0.934X 1.56Y X 1.67024Y 即：增值率 20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的1.67024倍; 當(dāng)X1.67024Y時(shí),增值率20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅。 所以,我們把1.67024稱為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”。, 20%,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,根據(jù)上述計(jì)算方法，我們計(jì)算得到高收益最低定價(jià)系數(shù)為1.82014。用圖表示如下： 不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤少 相對(duì)稅負(fù)輕、利潤高 1.67024 1.82014 （免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)） （高收益最低定價(jià)系數(shù)） 上例建造總成本1424萬元，單位建造成本1186.66元/平方米 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)1186.661.670241982.00元/平方米 高收益最低定價(jià)1186.661.820142159.91元/平方米,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,計(jì)算驗(yàn)證： （1）當(dāng)定價(jià)為每平方米1982.00元 ，銷售總額為2378.40萬 扣除項(xiàng)目金額14241.32378.405.5%1982.01萬 增值額2378.401982.01396.39萬 增值率396.391982.0119.9999% 增值率20，不交土地增值稅。 .,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（2）當(dāng)定價(jià)為每平方米2160時(shí)，銷售總額2592.00萬元： 扣除項(xiàng)目金額14241.325925.5%1993.76（萬元） 增值額25921993.76 598.24（萬元） 增值率598.241993.7630.01% 交土地增值稅598.24 30%179.47（萬元） 銷售總額增加192.0萬元,交土地增值稅179.47萬元, 多獲利192.0179.4712.53（萬元）,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,（二）經(jīng)濟(jì)適用房需要預(yù)征土地增值稅嗎？ 國辦發(fā)200526號(hào)：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在 以內(nèi)。 國稅發(fā)201053號(hào)：除保障性住房外。 河北省土地增值稅管理辦法（冀地稅發(fā)200637號(hào)） 第十二條：納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征土地增值稅，竣工決算后，按規(guī)定計(jì)算征、免土地增值稅。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,26、國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？ 條例第八條 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 細(xì)則解釋：是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 財(cái)稅200621號(hào)進(jìn)一步明確： （1）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； （2）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,27、以房地產(chǎn)投資聯(lián)營有何稅收優(yōu)惠？ 財(cái)稅字1995048號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的（含單位及個(gè)人），投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。 財(cái)稅200621號(hào)補(bǔ)充：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字199548號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 根據(jù) “法無授權(quán)，則不為”原則。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：400-0066-906,28、2010年對(duì)土地增值稅的征收管理有何重大變化？ （一）細(xì)則第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。 （二）財(cái)稅200621號(hào)：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。,北京金旭紅企業(yè)管理中心 全國服務(wù)熱線：4