如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸.ppt

如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸 現(xiàn)代工程管理體系的破解之道,2009年8月8日,提出工程管理瓶頸的背景,中國(guó)的工程管理缺少技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？,提出工程管理瓶頸的背景,房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？,提出工程管理瓶頸的背景,都在管理工程質(zhì)量。為什么還會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題？,甲方工程部,監(jiān)理公司,施工單位,突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸,一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題,三、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,四、房地產(chǎn)工程管理的系統(tǒng)解決方案,五、如何建立破解執(zhí)行力瓶頸的管理工具,二、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題,一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題,二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來(lái)的影響,三、房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題為何屢禁不絕,四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求,一、工程質(zhì)量經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題, 結(jié)構(gòu)安全性質(zhì)量問(wèn)題, 適用功能性質(zhì)量問(wèn)題, 使用功能性質(zhì)量問(wèn)題, 觀感修復(fù)性質(zhì)量問(wèn)題,房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來(lái)的影響, 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響, 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對(duì)企業(yè)銷售的影響, 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對(duì)后期索賠的影響,房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題為何屢禁不止, 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板, 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求, 外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板, 工程管理短板一：,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程 管理程序，沒(méi)有建立與之配套的工程管理 標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實(shí)際工程管理 中，依然無(wú)法解決針對(duì)具體某專項(xiàng)工程的 質(zhì)量管控重點(diǎn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 某知名地產(chǎn)公司的工程管理程序：,程序只能規(guī)定應(yīng)該做什么？在什么是時(shí)間做？由誰(shuí)來(lái)做？但無(wú)法告訴工程人員如何做？,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 與工程管理程序配套的工程質(zhì)量控制指引：,為了解決如何做的難題？作業(yè)指引能夠告訴工程人員如何做？但無(wú)法告訴工程人員應(yīng)該做到什么標(biāo)準(zhǔn)，控制的要點(diǎn)和技巧是什么,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),廚衛(wèi)滲漏可以依靠工程管理程序解決嗎？,甲方通常對(duì)廁浴間防水閉水試驗(yàn)的檢驗(yàn)要求,防水涂層閉水試驗(yàn),防水保護(hù)層閉水試驗(yàn),廁浴間整體移交閉水試驗(yàn),整體結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)（重點(diǎn)檢查孔洞、墻角、管井）,飾面層閉水試驗(yàn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？, 很對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)工藝圖集在實(shí)際施工過(guò)程中是 不具備操作性的：,地下室外墻地下室外墻后澆帶、施工縫，按防 水要求需要設(shè)置止水鋼板，如果剪力墻中設(shè)置 有框架柱，往往出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),框架柱箍筋與止水鋼板之間應(yīng)如何處理？,鋼板開(kāi)洞，影響防水質(zhì)量，存在滲漏隱患,割斷箍筋，影響箍筋約束混凝土的能力,不放逐箍筋，違反柱子箍筋加密要求,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 總包和門(mén)窗單位為什么愿意采用凈口安裝：,施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡(jiǎn)單, 甲方有些工程人員也愿意采用凈口安裝：,無(wú)需考慮門(mén)窗到貨影響總包抹灰進(jìn)度、有利 于成品保護(hù),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 凈口安裝的缺點(diǎn)：,采用凈口安裝，門(mén)窗框固定無(wú)法使用固定片，只能采用膨脹螺栓固定，增加滲漏隱患。采用剔鑿安裝固定片后修補(bǔ)抹灰，因前后抹灰層收縮問(wèn)題，極易產(chǎn)生空鼓開(kāi)裂。且后修補(bǔ)觀感性觀感性不理想,抹灰洞口偏差誤差不易控制，門(mén)窗加工前往往需要實(shí)測(cè)實(shí)量，總包單位省事，但對(duì)門(mén)窗工期保障不利,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),采用窗戶四邊先正糙（不收光），往往因?yàn)榍昂竽ɑ议g隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，極易產(chǎn)生空鼓開(kāi)裂，存在滲漏隱患,發(fā)泡膠只有一定的防水能力，耐候密封膠未留槽，薄弱處極易老化開(kāi)裂，產(chǎn)生滲漏隱患,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范不能滿足企業(yè)質(zhì)量控制需要：,房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門(mén)窗防滲漏沒(méi)有任何檢驗(yàn)項(xiàng)目和針對(duì)性的檢驗(yàn)要求,對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目沒(méi)有約定明確的檢驗(yàn)方法，不利于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),鋁合金窗應(yīng)做的試驗(yàn)檢驗(yàn)項(xiàng)目,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),針對(duì)涂料不同批次補(bǔ)貨色差制定的管理標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往只關(guān)注施工現(xiàn)場(chǎng)的工程 質(zhì)量管理，卻沒(méi)有企業(yè)完整的工程質(zhì)量保證體 系，忽視了工程質(zhì)量的構(gòu)成并不完全是施工現(xiàn) 場(chǎng)決定的。對(duì)設(shè)計(jì)階段工程質(zhì)量保障、合約條 款工程保障、招標(biāo)采購(gòu)工程質(zhì)量保障缺乏重視, 工程管理短板二：,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系,某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于 放置空調(diào)室外機(jī)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi) 有問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工 監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格， 甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付半 年后，幾乎所有空調(diào)板根部都出現(xiàn) 外墻滲漏。開(kāi)發(fā)商為此付出巨額索 賠,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系,施工圖設(shè)計(jì)的空調(diào)板（常見(jiàn)設(shè)計(jì)做法）,根據(jù)此圖，簡(jiǎn)單分析造成上述質(zhì)量問(wèn)題的原因,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系, 技術(shù)原因分析：,下暴雨時(shí)，雨水排放不及，造成地漏處外墻根 部積水，從而發(fā)生外墻滲漏,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系, 設(shè)計(jì)階段工程質(zhì)量控制應(yīng)該解決的問(wèn)題：,空調(diào)板也需要詳細(xì)的防水設(shè)計(jì)，取消有組織排水型式，強(qiáng)調(diào)排水坡度，有利于加快排水；設(shè)計(jì)混凝土反梁，有利于堵水。通過(guò)防堵結(jié)合，徹底杜絕了空調(diào)板根部滲漏的隱患,這張圖紙還有沒(méi)有問(wèn)題？,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系, 檢驗(yàn)手段缺陷分析：,外墻淋水試驗(yàn)重點(diǎn)檢查的是外門(mén)窗的防水性能 和防水質(zhì)量，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)有閉水試驗(yàn)檢驗(yàn) 要求，而對(duì)類似空調(diào)機(jī)隔板沒(méi)有專項(xiàng)防水檢驗(yàn) 要求,通過(guò)設(shè)計(jì)改進(jìn)和專項(xiàng)施工質(zhì)量控制要點(diǎn)的過(guò)程 管理，此處不必增加額外的專項(xiàng)檢測(cè),缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系, 管理缺陷分析：,國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒(méi)有此處可選用的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)， 設(shè)計(jì)單位不清楚設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),甲方工程部、設(shè)計(jì)部及監(jiān)理單位不清楚重點(diǎn)部 位的防滲漏設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，圖紙審查未發(fā)現(xiàn),施工單位對(duì)關(guān)鍵防滲漏部位沒(méi)有專項(xiàng)防滲漏體 系施工方案,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系,某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購(gòu)部采購(gòu)了某 品牌的外墻彈性涂料，施工單位嚴(yán)格按 工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙集工藝 要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。 結(jié)果項(xiàng)目交付不到三個(gè)月，外墻涂料大 量出現(xiàn)龜裂、開(kāi)裂、剝離、泛堿等質(zhì)量 問(wèn)題，部分出現(xiàn)外墻滲漏,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系, 技術(shù)缺陷分析：,在外保溫體系的基層上施工涂料，相比于傳統(tǒng) 在抹涂于混凝土及各種砌筑墻體上的水泥砂漿 基層上存在著很大區(qū)別，對(duì)涂料施工的要求要 高很多。這是由于外保溫體系構(gòu)造設(shè)計(jì)和材料 性能差別較大所造成的,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板,過(guò)渡依賴施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的管 理水平和質(zhì)保體系，缺乏對(duì)施工單位喝監(jiān)理單 位主動(dòng)輸出型的有效管理, 工程管理短板三：,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板,過(guò)度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)工程師的質(zhì)量意識(shí)和執(zhí)行力管理 忽視通過(guò)加強(qiáng)技術(shù)管理，采取有效的技術(shù)措施 和技術(shù)手段預(yù)防工程質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn), 工程管理短板四：,忽視技術(shù)管理的重要性,某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，施 工單位在外架及塔吊井架拆除后開(kāi)始 挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。施 工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán) 境工程進(jìn)場(chǎng)施工。同時(shí)小院圍墻在不 同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開(kāi) 裂，引起業(yè)主投訴,忽視技術(shù)管理的重要性, 施工圖中設(shè)計(jì)小院圍墻的常見(jiàn)形式,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,外墻抹灰前容易忽視的隱蔽驗(yàn)收：,穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí), 為保證防水砂漿與墻體結(jié) 合密實(shí)，穿墻的PVC套管 應(yīng)用電鉆剔除 螺桿孔洞中部宜采用聚氨 酯發(fā)泡劑灌入發(fā) 內(nèi)外管口至少3cm深，抹 灰前采用防水砂漿分別塞 實(shí),對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,腳手架的工字鋼挑梁洞口, 采用摻微膨脹劑的細(xì)石混凝土二次灌縫, 采用滲透水泥結(jié)晶防水涂料均勻涂刷兩 遍，涂刷范圍超出堵洞洞口各100,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,防開(kāi)裂鋼絲加強(qiáng)網(wǎng), 砌體與混凝土構(gòu)件交界處應(yīng)掛鋼加強(qiáng)網(wǎng), 有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫 體系交界處應(yīng)掛鋼絲加強(qiáng)網(wǎng), 鋼絲加強(qiáng)網(wǎng)與各基體的搭接寬度, 分格縫處鋼絲網(wǎng)應(yīng)斷開(kāi),對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,出外墻孔洞, 出外墻孔洞如空調(diào)孔洞等，宜在抹灰前 先進(jìn)行開(kāi)洞，以免后開(kāi)洞對(duì)外保溫造成 破壞產(chǎn)生滲漏隱患, 出外墻孔洞應(yīng)注意坡度要求，內(nèi)高外低,不放空調(diào)套管或放置不規(guī)范，往往造成外墻滲漏，不是從空調(diào)洞，而是從縫隙中滲入外墻,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,門(mén)窗洞口誤差和修補(bǔ)不規(guī)范往往造成外墻滲漏：,門(mén)窗框洞口尺寸預(yù)留過(guò)大，處理不當(dāng)，易造成開(kāi)裂滲水。當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度超過(guò)50時(shí)，應(yīng)按圖加筋支模澆C20細(xì)石砼進(jìn)行修補(bǔ),對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,南方及暴雨多發(fā)地區(qū)的外門(mén)窗塞縫要求：,防水應(yīng)做在保溫層之下，超出窗洞與外墻面搭接應(yīng)不小于150，對(duì) 于外墻飾面磚，為防止勾縫處形成滲水通道，搭接宜放寬至300,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,網(wǎng)格布翻包：鋪貼聚苯板的起始和收頭處，網(wǎng) 格布一定要翻包，這可保證網(wǎng)格布受到的應(yīng)力 能可靠地傳到結(jié)構(gòu)墻體,實(shí)際施工中，施工單位往往圖省事， 網(wǎng)格布沒(méi)有翻包現(xiàn)象極其普遍,忽視技術(shù)管理的重要性,外墻貼磚時(shí)，我們往往關(guān)注粘貼牢固、勾縫 嚴(yán)密，有多少專業(yè)工程師關(guān)注排磚,排磚不當(dāng)引起的外墻滲漏不在少數(shù)，但大多數(shù) 專業(yè)工程師往往忽視這一細(xì)節(jié)的控制,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,挑檐等突出外墻部位采用上磚壓下磚，適當(dāng)突出5起到滴水線的作用，避免磚縫滲水,下部陰角處平面磚頂立面磚，利用雨水重力作用避免磚縫滲水,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠,衛(wèi)生間降板高差往往不進(jìn)行構(gòu)造厚度核定：,一般設(shè)計(jì)衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)降板610，衛(wèi)生間門(mén)檻處高差一般為610。減去常用埋地管道PE管外徑（多為2.5或3.2），還剩2.86.8，扣掉防水找平 層2和保護(hù)層2，還剩下-1.22.8,大家各自管轄的項(xiàng)目衛(wèi)生間降板是多少？,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板,部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準(zhǔn)則不 清楚，實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中往往當(dāng)質(zhì)量與成本出現(xiàn) 矛盾時(shí)，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與 成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成, 工程管理短板六：,不能正確看待質(zhì)量成本, 不能從質(zhì)量角度綜合分析帶來(lái)的損失：,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板,部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進(jìn)度保障體 系，忽視工程進(jìn)度內(nèi)部管理、外部管理和輸出 管理綜合管控的重要性, 工程管理短板七：,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求, 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景, 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求, 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程成本的要求,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景, 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇引起經(jīng)營(yíng)模式的演變,拼資金、拼規(guī)模、拼政府關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景, 業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高, 對(duì)功能的嚴(yán)格檢查, 對(duì)觀感的高度重視, 對(duì)細(xì)節(jié)的認(rèn)真查驗(yàn), 對(duì)合理性、舒適性的追求, ,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景, 多項(xiàng)目、跨地域規(guī)?；l(fā)展引起的演變, 自然環(huán)境的不同, 社會(huì)環(huán)境的變化, 管理跨度的增加, 信息增加，溝通困難, 成本增加, ,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景, 內(nèi)、外部資源管理能力水平的演變, 外部資源管理能力的下降, 內(nèi)部分工細(xì)化管理效率降低, 部分員工經(jīng)驗(yàn)、執(zhí)行力不足, ,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義：, 強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn), 強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果, 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)：, 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系, 參與材料驗(yàn)收和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收, 施工工藝過(guò)程監(jiān)督及抽檢,傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場(chǎng)管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：,以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的主體發(fā)生變化,房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)、材料、成本、合約等部門(mén)與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。大量由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、成本合約等部門(mén)一流的工程質(zhì)量隱患，都會(huì)集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無(wú)法由工程部門(mén)完全掌控,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,設(shè)計(jì)質(zhì)量保障：,材料質(zhì)量保障：,招標(biāo)采購(gòu)質(zhì)量保障：,合約條款質(zhì)量保障：,與工程質(zhì)量的有關(guān)技術(shù)管理應(yīng)有統(tǒng)一管理,施工質(zhì)量質(zhì)量保障：,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化,工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過(guò)程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項(xiàng)工程驗(yàn)收、分戶驗(yàn)收）,工程質(zhì)量預(yù)防也從傳統(tǒng)的施工措施預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)計(jì)預(yù)防、材料預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防及合約預(yù)防等多個(gè)方面,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,一級(jí)“檢驗(yàn)”,二級(jí) “質(zhì)量保證”,三級(jí)“預(yù)防”,四級(jí)“完美”,特點(diǎn)：通過(guò)工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí) 方法：低效率錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法,特點(diǎn): 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過(guò)程 一線人員積極介入 方法：SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具,特點(diǎn): 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法：設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問(wèn)題模式分析評(píng)估,特點(diǎn): 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估,質(zhì)量管理的提高,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純依靠加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng) 工程管理，幾乎很難解決問(wèn)題：,飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？,施工現(xiàn)場(chǎng)有什么好的質(zhì)量控制手段？,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,上飄板由于二次澆筑，根部往往存在施工縫。這是因前后混凝土不同收縮比率引起的,注意保溫板的拼板方式及包角,如果刷一道防水涂料，做好上飄板的排水坡度，和飄板的滴水槽可以成為一個(gè)完善的防水體系,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化,質(zhì)量分析和質(zhì)量策劃成為工程質(zhì)量保證體系管理的重點(diǎn),建立完善的工程質(zhì)量保證體系，針對(duì)“企業(yè)工程質(zhì)量通病”出現(xiàn)的部位，從技術(shù)上、管理上找出薄弱環(huán)節(jié)，有針對(duì)性的進(jìn)行強(qiáng)化,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,衛(wèi)生間門(mén)檻往往因?yàn)榘德窆芫€施工破壞防水層，即使防水層在上，也因?yàn)楹笞鲩T(mén)檻與防水層之間存在施工縫和后收縮變形，很難保證防水質(zhì)量。,采取管線施工完后后澆門(mén)檻，再做防水?？梢杂行У慕鉀Q隱患,通過(guò)質(zhì)量分析解決衛(wèi)生間門(mén)檻滲水,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲 漏、門(mén)窗滲漏，內(nèi)墻空鼓開(kāi)裂的困擾時(shí)，有多 少企業(yè)針對(duì)這些問(wèn)題提出系統(tǒng)的解決方案,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過(guò)專業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 外墻保溫施工驗(yàn)收時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)節(jié)：,檢查外墻雨落管及其它沿墻管道的固定卡件 是否按要求進(jìn)行密封處理,檢查外保溫收口、端頭處的密封處理,檢查出外墻構(gòu)件處的密封處理,外墻空調(diào)孔洞的套管宜在保溫施工完成后進(jìn) 行，并預(yù)留外裝飾面層厚度,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 外墻門(mén)窗工程防滲漏檢驗(yàn)要求：,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系,管理深度不斷向精細(xì)化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關(guān)注的交底、工藝措施、檢驗(yàn)批驗(yàn)收等逐步成為甲方關(guān)注的重點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體要求、對(duì)可能的發(fā)生 質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)量控制點(diǎn)等向供方明確提出：,大家所管的項(xiàng)目甲方都管理哪些交底？,大家所管的項(xiàng)目甲方參與哪些檢驗(yàn)批驗(yàn)收？,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 甲方應(yīng)親自組織并負(fù)責(zé)的交底：,設(shè)計(jì)交底,施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底,施工工藝交底,施工組織與配合交底,質(zhì)量控制點(diǎn)交底,施工樣板交底,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。通過(guò)設(shè)計(jì)完善的動(dòng)態(tài)管理工具，對(duì)施工工藝和施工工序進(jìn)行對(duì)位管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求, 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管理的定義：,強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的施工組織、施工工序、工藝進(jìn)度控制的施工進(jìn)度管理,強(qiáng)調(diào)總、分包專項(xiàng)工程協(xié)作、專項(xiàng)工序合理穿插的施工組織管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求, 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管控的重點(diǎn)：,施工組織設(shè)計(jì),專項(xiàng)施工方案,勞動(dòng)力保證,材料保證,機(jī)械設(shè)備保證,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求, 新形勢(shì)下工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：,以經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制作為施工進(jìn)度管理的重點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求, 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的主體發(fā)生變化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的管理，往往并不是工程部門(mén)能夠決定的。工程進(jìn)度管理受內(nèi)外部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進(jìn)度保障不代表工程進(jìn)度能夠得到保證，工程進(jìn)度已經(jīng)無(wú)法由工程部門(mén)完全掌控,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,設(shè)計(jì)計(jì)劃保障：施工圖、二次設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)封樣等,招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃保障：定標(biāo)、生產(chǎn)運(yùn)輸施工準(zhǔn)備期,合約計(jì)劃保障：合約簽訂、進(jìn)度管理?xiàng)l款的細(xì)化,報(bào)批報(bào)建計(jì)劃保障：開(kāi)工手續(xù)、市政報(bào)裝,與工程進(jìn)度的有關(guān)保障性計(jì)劃應(yīng)有統(tǒng)一管理,市政計(jì)劃保障：市政進(jìn)場(chǎng)、能源開(kāi)通,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,概念設(shè)計(jì)研究 概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審及確認(rèn) 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn) 單體方案評(píng)審及確認(rèn) 擴(kuò)初方案完成 擴(kuò)初方案評(píng)審及確認(rèn) 土建施工圖完成 景觀設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn) 銷售包裝設(shè)計(jì),開(kāi)工時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 詳規(guī)報(bào)建 方案報(bào)建 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 施工圖報(bào)建 售樓處報(bào)建,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),相關(guān)重要節(jié)點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求, 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的任務(wù)發(fā)生變化,銷售開(kāi)盤(pán)、工地開(kāi)放、業(yè)主預(yù)驗(yàn)等結(jié)合銷售經(jīng)營(yíng)方面的進(jìn)度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對(duì)工程進(jìn)度管理和工程組織提出了更高的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求, 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的對(duì)象發(fā)生變化,施工單位大多采取項(xiàng)目承包制，對(duì)人、機(jī)、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行考慮。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進(jìn)度管理的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目法實(shí)施之前,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求, 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：,傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成 本控制,傳統(tǒng)工程成本控制的責(zé)任主體是工程管理 領(lǐng)導(dǎo)下的成本管理部門(mén),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求, 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點(diǎn)：,招標(biāo)管理和合約管理是降低施工成本的主要手段,通過(guò)施工組織和施工工藝控制施工成本,對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行控制和管理,控制現(xiàn)場(chǎng)簽證,審查工程結(jié)算,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求, 新形勢(shì)下工程成本控制的定義發(fā)生變化：,由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)成本控制,由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向?yàn)橥顿Y分析、 產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購(gòu)、工程建造運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全過(guò)程成本控制,施工成本與經(jīng)營(yíng)成本不再是完全對(duì)立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評(píng)定,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求, 新形勢(shì)下工程成本控制的主體發(fā)生變化：,傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門(mén)，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng),由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評(píng)價(jià)，向強(qiáng)化監(jiān)督的監(jiān)管職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,供應(yīng)商謀求最大利潤(rùn)屬于商業(yè)本能，無(wú)可厚非，這才是需要成本部門(mén)的主要原因之一,對(duì)于與工程進(jìn)度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價(jià)格審定，成本部門(mén)應(yīng)建立提前預(yù)警機(jī)制，提供能夠解決 工程進(jìn)度困擾的應(yīng)急預(yù)案,與工程進(jìn)度的有關(guān)成本審定應(yīng)有主動(dòng)預(yù)警,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求, 新形勢(shì)下工程成本控制的重點(diǎn)發(fā)生變化：,傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標(biāo)成本不合理、目標(biāo)成本丟漏項(xiàng) 設(shè)計(jì)選材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性、設(shè)計(jì)變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場(chǎng)簽證、開(kāi)發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會(huì)造成工程成本突破,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求, 工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視：,工程質(zhì)量成本的概念：,為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā) 生的費(fèi)用以及沒(méi)有達(dá)到滿意的質(zhì)量所造成 的損失,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求,工程質(zhì)量 成本項(xiàng)目 的構(gòu)成,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求, 新型管材的應(yīng)用增加了滲漏的工程質(zhì)量隱患：,建筑下水管道采用的UPVC管或建筑給水、熱 水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光 滑，附著力較差。堵洞灌縫細(xì)石混凝土極易 產(chǎn)生開(kāi)裂，即使加強(qiáng)堵洞填塞工藝的管理， 也很難保證不存在縫隙，防水涂層質(zhì)量無(wú)法 保證,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求,UPVC等塑料管道表面極其光滑，施工中應(yīng)樓板板厚范圍內(nèi)上下水管的光滑外壁應(yīng)先做毛化處理，再均勻涂一層 401 塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求, 控制柱模板跑模、漏漿的工藝措施要求：,模板應(yīng)企口配置 防止因模板受力 不均勻產(chǎn)生變形,竹模板裁割邊應(yīng)刷涂?jī)傻罉?shù)酯保護(hù)層，防止此處模板裁口浸水濕脹而毛化,采取220塑料泡沫帶封邊，可以有效 防止漏漿,外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響, 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)施工單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的總體概況：,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的水平良莠不齊，設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包、設(shè)計(jì)分包現(xiàn)象普遍。施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量保證體系大多不健全，設(shè)計(jì)內(nèi)審流于形式,施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖不滿足施工需要。往往在工程招標(biāo)階段就給工程質(zhì)量留下隱患,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析,設(shè)計(jì)施工圖“錯(cuò)、漏、碰、缺”嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍,部分設(shè)計(jì)人員不了解施工中的難點(diǎn)、重點(diǎn)，設(shè) 計(jì)施工圖與工程質(zhì)量保障性和施工易建性脫節(jié),設(shè)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的防滲漏、防開(kāi)裂的重點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 誰(shuí)見(jiàn)過(guò)合格的設(shè)計(jì)施工圖？,建設(shè)部2007年對(duì)全國(guó)設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國(guó)沒(méi)有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒(méi)有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況。最少的2條/套，最多760條/套,某國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)公司對(duì)歷年所用幾百套設(shè)計(jì)施工圖所做的設(shè)計(jì)后評(píng)估：不算簡(jiǎn)單的“錯(cuò)、漏、碰、缺”，僅存在會(huì)造成嚴(yán)重滲漏隱患的嚴(yán)重設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，平均27處/套,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析：,節(jié)點(diǎn)圖應(yīng)詳細(xì)表示：地下室的卷材收頭做法，與首層保溫和室外散水的之間的關(guān)系,應(yīng)保證卷材收頭的高出室外地坪的防水高度,應(yīng)關(guān)注建筑密封膏的嵌縫,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 設(shè)計(jì)施工圖僅提供構(gòu)造做法，不提供詳圖構(gòu)造 節(jié)點(diǎn)做法,設(shè)計(jì)人員除了未提供構(gòu)造節(jié)點(diǎn)詳圖外，浮筑隔離層的設(shè)計(jì)非常完善，充分考慮了防止保護(hù)層變形對(duì)防水層產(chǎn)生破壞引起的滲漏,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析：,因外墻保溫層先于防水層施工，設(shè)計(jì)又未提供 詳圖節(jié)點(diǎn)，施工單位及監(jiān)理均理解為防水層只 是簡(jiǎn)單平鋪。保溫層施工后，防水層已無(wú)法做 出泛水高度，只能破壞保溫層。全部修補(bǔ)完 后，忽然又發(fā)現(xiàn)露臺(tái)門(mén)檻處的防水未刷至門(mén)框 下口，未形成封閉式防水層，又開(kāi)始修補(bǔ)。結(jié) 果，該項(xiàng)目交付后外墻普遍滲水,設(shè)計(jì)過(guò)高估計(jì)了施工單位和監(jiān)理單位的水平,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 某地產(chǎn)項(xiàng)目露臺(tái)女兒墻的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖：,請(qǐng)大家討論設(shè)計(jì)施工圖的錯(cuò)誤在哪？有什么隱患？此處應(yīng)該如何處理,該項(xiàng)目因這樣一個(gè)小節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，賠償超過(guò)百萬(wàn),國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析：,設(shè)計(jì)人員沒(méi)有充分考慮EPS薄抹灰系統(tǒng)保溫板的粘接形式，局部空腔造成抹灰層開(kāi)裂，雨水從裂縫中滲入，沿外墻串水，從薄弱處深入內(nèi)墻,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工圖的設(shè)計(jì)審查往往 流于程序和形式，期望工程管理人員或設(shè)計(jì) 管理人員去檢查所有的設(shè)計(jì)隱患和設(shè)計(jì)問(wèn)題 根本不具操作性,施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關(guān)注施工可行性和易施性，很少考慮功能性設(shè)計(jì)缺陷審核,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析, 設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量隱患,相當(dāng)一部分屬于先天不 足，單純依靠加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理的方法，在 當(dāng)前施工單位、監(jiān)理單位的能力水平下，很 難避免不出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題, 部分工程人員習(xí)慣上的誤區(qū)按圖施工，錯(cuò)了 不在工程的傳統(tǒng)思維，最終只能受制于人,與其臨淵羨魚(yú)、不如主動(dòng)出擊,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)工程總承包商的總體概況：,建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資 本低，資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需 要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析,勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的 過(guò)程控制是施工質(zhì)量保證的重要前提,施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項(xiàng)目承包制，推行項(xiàng)目法施工，以包代管情況普遍工程質(zhì) 量的好壞與項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班子的技術(shù) 水平、管理能力存在很明顯的關(guān)系，項(xiàng)目經(jīng) 理素質(zhì)差異很大,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, EPS保溫板薄抹灰體系應(yīng)遵循的施工工藝流程：,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 穿樓板管道預(yù)留孔洞成型件要求：,廚衛(wèi)間管道預(yù)留孔洞普遍存在位置不準(zhǔn)確、成形尺寸過(guò)大、亂鑿亂打等現(xiàn)象，后期極易造成滲漏。為保證洞口成型尺寸，應(yīng)采用現(xiàn)場(chǎng)預(yù)制標(biāo)準(zhǔn)件。制成上大下小形狀，是便于堵洞密實(shí),國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)工程總單位的分類,第一類：大型建安集團(tuán),第二類：中型建筑企業(yè),第三類：小型成建制的民營(yíng)、集體建筑企業(yè),第四類：小型、專業(yè)施工企業(yè),國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 從成本角度考慮總承包商的選擇策略：,選擇承包商時(shí)，要重點(diǎn)考察承包方的成本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)企業(yè)的成本控制。避免過(guò)多的管理層級(jí)造成不必要的管理費(fèi)上升,杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商的重要指標(biāo),國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提高對(duì)施工單位的管理能 力，輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)保體系要求，可以 向選擇三、四類施工企業(yè)過(guò)渡，在保證質(zhì) 量的前提下降低工程成本,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇策略：,承包商施工項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目承包人）的質(zhì) 量意識(shí)、配合能力對(duì)工程質(zhì)量的影響很大 是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊(duì)伍以及保證工程 質(zhì)量的重要因素,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析,承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模式、管理水平、管理人員配備等對(duì)工程質(zhì)量的影響極大，是甲方考察施工單位和管理施工單位的重點(diǎn),如何考察并發(fā)現(xiàn)施工單位質(zhì)保體系是否健全 大家又有什么好的方法和技巧,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析,關(guān)注承建商的自身?yè)碛械馁Y源，以及資源 整合的能力及效率，防止超出其自身能力 承攬工程,對(duì)規(guī)模小的建筑公司和實(shí)行項(xiàng)目全面承包 的公司，在材料管理需要重點(diǎn)加以關(guān)注，對(duì)于容易造假的材料，應(yīng)加強(qiáng)期間的現(xiàn)場(chǎng)抽檢，避免出現(xiàn)用合格產(chǎn)品裝門(mén)面的情況,國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況：,市場(chǎng)發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)理 公司不履行監(jiān)理職責(zé)，企業(yè)制度不健全， 責(zé)任制不落實(shí)，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范,監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過(guò)場(chǎng),國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析,盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理 費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售代理費(fèi)，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用,監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過(guò)高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展,國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 監(jiān)理單位的選擇策略：,資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系,招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場(chǎng)的人員數(shù)量及資質(zhì)要求,評(píng)標(biāo)前應(yīng)對(duì)監(jiān)理公司人員進(jìn)行考核（總監(jiān)、總監(jiān)代表考試、總監(jiān)資格認(rèn)定）,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 為什么外墻滲漏、開(kāi)裂會(huì)成為愈演愈烈 屢禁不止的工程質(zhì)量問(wèn)題？, 為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時(shí)至今日 也未發(fā)生外墻滲漏開(kāi)裂？,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 原因分析：,國(guó)家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成苯板與墻體形成空腔夾層，保溫層如有裂縫，無(wú)法及時(shí)排出，雨水沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，滲入內(nèi)墻面,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 原因分析：,即使甲方不考慮成本因素，要求采取滿粘工藝做法。由于不可能采取擠膠的方式施工，依靠現(xiàn)場(chǎng)工程管理很難保證質(zhì)量要求,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,包括北京市、上海市、廣東省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。一些開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為此法可以節(jié)約成本,外墻抹灰，相當(dāng)于給外墻外保溫增加了一道剛性防水，即使發(fā)生外墻滲漏，也很容易查清滲漏點(diǎn)，便于維修, 很多外墻外保溫的地方規(guī)范都是錯(cuò)誤的,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,某些省市出臺(tái)的外墻外保溫標(biāo)準(zhǔn)，為了所謂的增加安全性，不分場(chǎng)合強(qiáng)制性要求采取機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系，其實(shí)是增加了外墻滲漏的隱患, 很多外墻外保溫的地方規(guī)范都是錯(cuò)誤的,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 對(duì)外保溫體系考慮不周造成大量的外墻滲漏：,外墻外保溫體系選擇的隨意性,沒(méi)有系統(tǒng)考慮外墻防滲漏設(shè)計(jì),缺少詳細(xì)節(jié)點(diǎn)處的防滲漏設(shè)計(jì),沒(méi)有考慮外墻外保溫的完整性，外墻構(gòu)件 隨意與墻體連接,設(shè)計(jì)未考慮外墻外保溫對(duì)外圍護(hù)墻體材料 的要求,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 外墻外保溫體系選擇的隨意性,沒(méi)有結(jié)合結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和外墻裝飾特點(diǎn)選擇 外保溫體系,短肢剪力墻結(jié)構(gòu)在存在大量外圍護(hù)墻的 情況下，應(yīng)采用現(xiàn)澆混凝土鋼絲板體系,外墻迫不得已采用外墻磚的情況下，應(yīng)采用現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架外保溫體系,空心砌體出現(xiàn)滲漏往往是串水，幾乎無(wú)法維修,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 國(guó)內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系：, 聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系, 膠粉聚苯顆粒保溫漿料外墻外保溫體系, 現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系, 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架板聚苯板外墻外保溫體系, 機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架板聚苯板外墻外保溫體系：,與主體結(jié)構(gòu)粘接牢固，空腔隱患較低,不受冬季環(huán)境溫度影響,所有外保溫體系中唯一具備貼外墻面磚條件,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,澆筑混凝土產(chǎn)生的側(cè)壓力，造成聚苯板變形 易形成上下層聚苯板錯(cuò)臺(tái),無(wú)填充墻部分無(wú)法使用該體系,主體施工階段增加一道工序，管理難度加大,外保溫厚抹灰易產(chǎn)生開(kāi)裂,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系：,與主體結(jié)構(gòu)粘接較好，空腔隱患較低,不受冬季環(huán)境溫度影響,采取薄抹灰，抗裂性相對(duì)較好,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 膠粉聚苯顆粒保溫漿料外墻外保溫體系：, 新節(jié)能規(guī)范下，膠粉聚苯顆粒保溫漿料厚度 往往要達(dá)到10厚度以上才能滿足節(jié)能要求, 10厚度以上的保溫漿料，其經(jīng)濟(jì)性、安全 性、易施性均較差, 國(guó)內(nèi)多個(gè)省市已經(jīng)明令禁止使用保溫漿料,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系：, 即使通過(guò)增強(qiáng)錨栓的形式加強(qiáng)與主體結(jié)構(gòu)的 連接，空腔依然存在，滲漏隱患無(wú)法消除, 機(jī)械固定錨栓對(duì)墻體破壞較大，增大墻體開(kāi) 裂滲漏隱患，尤其是禁止在非燒結(jié)型輕質(zhì)砌 體上使用, 認(rèn)為通過(guò)加強(qiáng)連接強(qiáng)度可以粘貼外墻面磚是 傳統(tǒng)工程技術(shù)的誤區(qū),國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 外墻外保溫材料的選擇：, EPS聚苯板平整度不如XPS擠塑板，密度 相對(duì)較小，尺寸穩(wěn)定性相對(duì)較弱，但可粘 性高于XPS擠塑板, XPS擠塑板隔氣性能好，吸水性低，抗蒸汽 滲透性高于EPS聚苯板, 后貼XPS擠塑板的方法因其材料特性可粘性 較差、透氣性較好，極易產(chǎn)生空鼓開(kāi)裂，用 于外墻外保溫應(yīng)慎重,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,北京市：外墻貼磚高度超過(guò)6m的，其外保溫在每 個(gè)樓層間應(yīng)安裝金屬托架。15層以上的 高樓，外墻裝修禁止使用外墻磚,上海市：除建筑底層和裙房外，限制設(shè)計(jì)、使用外 墻磚和馬賽克等外墻瓷質(zhì)貼面材料,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,重慶市：樓層超過(guò)20層或者高度超過(guò)60m的民用建 筑外墻及臨街或行人通行的建筑外墻不得 使用外墻面磚,江蘇?。航ㄖ鈮︼椕娼故褂民R賽克，住宅建筑 外墻限制使用陶瓷面磚,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 外墻擠塑板保溫外墻貼面磚技術(shù)上是 否成熟？, 為什么國(guó)內(nèi)多個(gè)城市禁止使用外墻面磚？,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,傳統(tǒng)的外墻磚飾面是在混凝土、粘土磚等結(jié) 構(gòu)剛性基層上粘貼面磚,現(xiàn)在的外墻磚飾面是在外保溫材料（ EPS、 XPS、膠粉聚酯顆粒、硬發(fā)泡聚氨酯 ）面層 上粘貼面磚,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)外墻飾面磚工程施工及 驗(yàn)收規(guī)程JGJ 126-2000的制定主要針對(duì)混凝 土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼 面磚的特殊情況,國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建筑工程飾面磚粘接強(qiáng) 度檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)JGJ 110-97要求外墻面磚必須進(jìn) 行粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)，每組試樣平均粘接強(qiáng)度不應(yīng) 小于0.4Mpa,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,外保溫薄抹灰（錨栓玻纖網(wǎng)和傳統(tǒng)增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)）試驗(yàn),EPS( 模塑聚苯板 )28d抗拉強(qiáng)度：0.1Mpa0.2Mpa,XPS( 擠塑聚苯板 )28d抗拉強(qiáng)度：0.20.3Mpa,膠粉聚酯顆粒28d抗拉強(qiáng)度：0.150.25Mpa,硬發(fā)泡聚氨酯抗拉強(qiáng)度：0.250.35Mpa,面層砂漿與保溫層的拉伸粘接強(qiáng)度： 0.150.2Mpa,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 外墻保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格意味著什么？,外保溫體系下外墻磚脫落90%以上并不是因?yàn)?重力拉拔造成的，而是由后期溫度變形和干濕 變形引起的，尤其是傳統(tǒng)工法施工引起的凍融 效應(yīng)，極易導(dǎo)致外墻磚脫落。外墻磚拉拔試驗(yàn) 合格根本無(wú)法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)為：0.029 W （m.k）,水泥抗裂砂漿的導(dǎo)熱系數(shù)為： 0.932 W （m.k）,外墻混凝土墻面（ 6m開(kāi)間 ）年溫差形變：4.8,水泥砂漿強(qiáng)度增長(zhǎng)期短與收縮周期長(zhǎng)形成矛盾,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,外墻外保溫貼面磚在歐美主要用于別墅和多層 建筑，且建筑四周均留有綠化景觀等相對(duì)封閉 的空間,中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院對(duì)目前國(guó)內(nèi)外保溫體系下 外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過(guò)普遍的耐候性試驗(yàn)檢 查，目前國(guó)內(nèi)，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目外墻粘轉(zhuǎn)能夠通 過(guò)耐候性試驗(yàn),國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 對(duì)于檢驗(yàn)批驗(yàn)收沒(méi)有甲方參與檢查要求,除了少數(shù)隱蔽工程檢驗(yàn)批外，其余檢驗(yàn)批全不需要甲方管理,實(shí)際施工過(guò)程中，大多數(shù)檢驗(yàn)批表格為后填造假，根本無(wú)法起到應(yīng)有的作用,檢驗(yàn)批表格設(shè)定的檢驗(yàn)項(xiàng)目，相當(dāng)一部已經(jīng)無(wú)法滿足甲方強(qiáng)調(diào)的防滲漏、防開(kāi)裂的關(guān)鍵工序控制要點(diǎn)的,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響, 對(duì)監(jiān)理單位的工作內(nèi)容和工作要求不明確,建設(shè)部建市【2002】189號(hào)文房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行）,國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響,哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？,如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？,監(jiān)理旁站前的“三查兩問(wèn)一核對(duì)”是什么？,如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？,如果工程管理人員無(wú)法回答清楚上述問(wèn)題，有什么資格說(shuō)工程質(zhì)量問(wèn)題屬于監(jiān)理失職,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié),一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念,二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié),三、工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié),四、工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié),房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念, 部分房地產(chǎn)企業(yè)工程管理定位的誤區(qū)：,房地產(chǎn)的工程管理，相當(dāng)一部分是充當(dāng)傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能，對(duì)于工程質(zhì)量，要么自己親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的 管理，沒(méi)有充分發(fā)揮 “系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能,單純依靠國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)通行的工程管理人員配備，根本無(wú)法全面監(jiān)控工程質(zhì)量,房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念,房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念, 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定位：,提要求,審核實(shí)際結(jié)果與最終需求的符合性,付款,發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)和 政府部門(mén)的理解有很大不同,房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念, 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定位：,大多數(shù)房地產(chǎn)公司的工程管理過(guò)多的將精力集中在審核上（工程檢驗(yàn)），忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本無(wú)法解決工程質(zhì)量問(wèn)題,房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念, 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，并不清楚如何提 出完善的工程管理要求,提要求的目的：,通過(guò)提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施工單位的管理能力，從而保證工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念,提什么要求：,管理標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)保體系要求、工程進(jìn)度管理體系要求、成本控制體系要求、總分包配合要求、成品保護(hù)要求,質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制措施保障、工序見(jiàn)證點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念,提要求的時(shí)間：,從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開(kāi)始，到招標(biāo)文件，招標(biāo)答疑、回標(biāo)質(zhì)詢、評(píng)標(biāo)定標(biāo)的全過(guò)程,入圍考察、招標(biāo)文件、合約文件、質(zhì)標(biāo)評(píng)標(biāo),提要求的方式：,房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念,房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念,鋁合金門(mén)窗的總分包施工工序移交要求：,房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量缺乏有效的控制手段：,設(shè)計(jì)人員對(duì)甲方關(guān)注的防滲漏、防開(kāi)裂設(shè)計(jì)防控重點(diǎn)重視不足,施工圖設(shè)計(jì)審查審查重點(diǎn)不明確，圖紙審查分工不清晰,部分國(guó)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖集過(guò)于強(qiáng)調(diào)手工工藝質(zhì)量，實(shí)際施工中很難保證，依靠加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理不可能實(shí)現(xiàn)全面監(jiān)控,房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段,監(jiān)理單位未按要求配置監(jiān)理人員或人員質(zhì)量、數(shù)量無(wú)法滿足工程監(jiān)理需要,監(jiān)理工程師專業(yè)能力不足，對(duì)需要重點(diǎn)控制的工序工藝環(huán)節(jié)檢驗(yàn)要求不清晰,監(jiān)理工程師責(zé)任心不強(qiáng)，質(zhì)量意識(shí)不足,房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工單位缺乏有效的管控手段：,施工單位質(zhì)保體系不健全，技術(shù)人員、質(zhì)檢人員配置的數(shù)量、質(zhì)量無(wú)法滿足工程管理需要,施工單位不按甲方要求進(jìn)行重點(diǎn)工藝、工序質(zhì)量控制，工程質(zhì)量完全依靠甲方和監(jiān)理的檢驗(yàn),施工單位不按甲方要求配合分包工作，不履行總包職責(zé),房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)專業(yè)工程師缺乏明確的技術(shù)支持：,專業(yè)工程師實(shí)際管理中不可能查閱大量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)圖集，對(duì)細(xì)部做法及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求不清晰,專業(yè)工程師工程質(zhì)量檢查重點(diǎn)不明確，對(duì)需要重點(diǎn)防控的部位、工藝質(zhì)量要求、管理措施要求不明確,專業(yè)工程師質(zhì)量意識(shí)、責(zé)任心缺乏考核標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié), 工程進(jìn)度內(nèi)部各部門(mén)計(jì)劃無(wú)法協(xié)調(diào),工程計(jì)劃缺乏統(tǒng)一的系統(tǒng)協(xié)調(diào)，前瞻性不足，保障性計(jì)劃編制要求不明確,工程計(jì)劃缺乏過(guò)程跟蹤和過(guò)程管理,房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié), 施工企業(yè)人、機(jī)、料、施工組織無(wú)法控制：,施工單位受項(xiàng)目利益驅(qū)使，不能按甲方計(jì)劃要求實(shí)現(xiàn)人、機(jī)、料保障，致使工期延誤,施工單位受項(xiàng)目利益驅(qū)使，施工組織以利益最大化為重點(diǎn)，工序穿插不合理,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,一、標(biāo)桿企業(yè)工程質(zhì)量管理的破解之道,二、標(biāo)桿工程進(jìn)度管理的破解之道,三、如何正確看待企業(yè)的標(biāo)桿作用,四、標(biāo)桿企業(yè)工程管理的瓶頸告訴我們什么,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)：對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量缺乏有 效的控制, 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道：,從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證,明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯(cuò)環(huán)節(jié),優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)審查程序，進(jìn)行設(shè)計(jì)審查分工,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 事前控制一，通過(guò)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)指導(dǎo)設(shè)計(jì)院 設(shè)計(jì)工作,住宅建筑專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū),住宅結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū),住宅設(shè)備專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū),住宅電氣專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū),國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)編制的要點(diǎn)：,設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求,設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn),裝修標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)配合要求,其它特殊設(shè)計(jì)要求,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)編制的目的：,明確技術(shù)要求,明確客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),預(yù)防常見(jiàn)問(wèn)題,統(tǒng)一設(shè)計(jì)做法,提供設(shè)計(jì)質(zhì)量,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,建筑專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)內(nèi)容的簡(jiǎn)單示例：,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 如何解決下述問(wèn)題：,設(shè)計(jì)人員對(duì)甲方關(guān)注的防滲漏、防開(kāi)裂設(shè)計(jì)防控重點(diǎn)重視不足,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 事前控制二：對(duì)設(shè)計(jì)單位提出防滲漏、 防開(kāi)裂設(shè)計(jì)專篇的設(shè)計(jì)管理要求：,一、地基與基礎(chǔ)工程,地下室防水等級(jí)的審查,地下室防水體系的審查,地下室“縫”的設(shè)置審查,地下室應(yīng)標(biāo)示清楚的防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,三、屋面工程,屋面防水等級(jí)的審查,屋面防水構(gòu)造形式的審查,屋面防水及保溫材料的審查,屋面防滲漏、防開(kāi)裂構(gòu)造、材料措施的審查,屋面應(yīng)標(biāo)示清楚的防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,五、外墻外保溫,外墻外保溫體系的審查,外墻外保溫與出墻構(gòu)件、管道等易滲漏措施審查,外墻外保溫分格縫設(shè)計(jì)的審查,外墻外保溫應(yīng)標(biāo)示清楚的防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),施工中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的防滲漏、防開(kāi)裂要點(diǎn)及技術(shù)措施要求,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,八、砌體工程,砌體材料及砌筑砂漿的審查,砌體構(gòu)造設(shè)計(jì)防開(kāi)裂措施的審查,砌體工程應(yīng)標(biāo)示清楚的防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),施工中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的防滲漏、防開(kāi)裂要點(diǎn)及技術(shù)措施要求,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 如何解決下述問(wèn)題：,部分國(guó)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖集過(guò)于強(qiáng)調(diào)手工工藝質(zhì)量，實(shí)際施工中很難保證，依靠加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理不可能實(shí)現(xiàn)全面監(jiān)控,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 事前控制三：制定企業(yè)防滲漏、防開(kāi)裂 質(zhì)量保障體系，建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)圖集：,一、地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點(diǎn),二、主體工程防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),三、屋面工程防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),四、外檐工程防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),五、內(nèi)檐工程防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),六、門(mén)窗工程防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn),國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點(diǎn)：, 地下室外墻水平施工縫處的防水構(gòu)造節(jié)點(diǎn)：,水平縫不設(shè)防水加強(qiáng)層，極易產(chǎn)生產(chǎn)生滲漏,不設(shè)遇水膨脹條或設(shè)置不規(guī)范，會(huì)導(dǎo)致剛性防水層失效,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,縫隙處參照施工縫處理, 地下室外墻后澆帶的防水構(gòu)造節(jié)點(diǎn)：,外墻后澆帶應(yīng)設(shè)置止水鋼板,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 防水卷材封邊封口處的防水構(gòu)造節(jié)點(diǎn),防水卷材封邊實(shí)際施工中大多不安要求施工，造成滲漏。應(yīng)強(qiáng)調(diào)封邊封口的工藝做法要求,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 設(shè)計(jì)解決方法：,當(dāng)主體基礎(chǔ)埋深不大于2.5m時(shí)，隔墻宜采用 條基，基底標(biāo)高同主體基礎(chǔ)標(biāo)高,當(dāng)主體基礎(chǔ)埋深大于 2.5m時(shí)，可設(shè)置基礎(chǔ)梁 承托隔墻,國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 建筑端部及轉(zhuǎn)角單元，平面形狀凹口陽(yáng)角處的房 間，在山墻與縱墻交角處的現(xiàn)澆板容易出現(xiàn)45度 斜裂縫。同時(shí)，一些樓板中間也出現(xiàn)裂縫，多數(shù) 在單向嵌固板情況下出現(xiàn),國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸, 45度斜裂縫產(chǎn)生的原因：,端部樓板由于受到縱、橫