雙冠集團(tuán)蘇州獨(dú)別湖項(xiàng)目市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位及投資分析報(bào)告.ppt

,執(zhí)行總結(jié)篇,執(zhí)行總結(jié)篇,商業(yè)物業(yè)篇,寫(xiě)字樓篇,酒店篇,展館篇,別墅篇,酒店式公寓篇,投資效益篇,規(guī)劃建議篇,1,2,3,本項(xiàng)目作為獨(dú)墅湖板塊規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，對(duì)整個(gè)獨(dú)墅湖板塊功能升級(jí)、改造、提升，以及雙冠集團(tuán)的品牌價(jià)值起深遠(yuǎn)的影響；,本項(xiàng)目操作難度大，對(duì)資金要求高。需要準(zhǔn)確的定位和市場(chǎng)預(yù)見(jiàn)性、合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏以及科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)方式。,對(duì)項(xiàng)目的理解,本項(xiàng)目由寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店式公寓、酒店、會(huì)館等多種不同的物業(yè)形態(tài)組成，是一個(gè)大型復(fù)合型的都市綜合體項(xiàng)目；,執(zhí)行總結(jié)篇,項(xiàng)目理解,本地塊位于蘇州市未來(lái)的發(fā)展方向獨(dú)墅湖板塊，項(xiàng)目形象要求高，業(yè)態(tài)組合復(fù)雜，本著“整合資源，提升價(jià)值，創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)”的原則，為了爭(zhēng)取項(xiàng)目獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益并兼顧一定的社會(huì)效益，我行制定了如下執(zhí)行目標(biāo)：,順應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)，尋求合理的項(xiàng)目定位,樹(shù)立精品形象，弘揚(yáng)雙冠品牌,取得良好的投資效果,執(zhí)行目標(biāo),執(zhí)行總結(jié)篇,執(zhí)行目標(biāo),執(zhí)行總結(jié)篇,在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目地塊性質(zhì)及項(xiàng)目特點(diǎn)，我行主要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研包括：,市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,項(xiàng)目總體定位 獨(dú)墅湖板塊活力源,蘇州未來(lái)生活方式的源動(dòng)力,輻射區(qū)域 面向金雞湖CBD 服務(wù)周?chē)鷧^(qū)域 輻射全蘇州,項(xiàng)目功能：,打造蘇州全新”一站式“的購(gòu)物天堂 搭建服務(wù)環(huán)金雞湖CBD的商務(wù)平臺(tái) 樹(shù)立獨(dú)墅湖板塊樓宇建設(shè)新標(biāo)桿 構(gòu)筑蘇州商務(wù)、休閑的核心高地,實(shí)力開(kāi)發(fā)商全力打造、豐富多元物業(yè)組合、創(chuàng)新購(gòu)物娛樂(lè)生活方式，面向蘇州提供的高品質(zhì)生活、商務(wù)、休閑服務(wù)為目標(biāo)的,執(zhí)行總結(jié)篇,總體定位,執(zhí)行總結(jié)篇,體現(xiàn)人性化、現(xiàn)代化，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的“一站式”超區(qū)域型Shopping Mall，成為獨(dú)墅湖板塊的“商業(yè)航母”。,與獨(dú)墅湖高檔住宅區(qū)相匹配的高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓 。,以獨(dú)墅湖未來(lái)的前景規(guī)劃為藍(lán)本，以板塊的升值潛力為訴求，是理想的居住/投資兩相宜的產(chǎn)品。,商業(yè),寫(xiě)字樓,酒店式公寓,分物業(yè)定位,企業(yè)會(huì)所,依托環(huán)金雞湖CBD、面向蘇州市區(qū)的高品質(zhì)住所及提供高檔服務(wù)的形態(tài)上類(lèi)似別墅的企業(yè)會(huì)所。,立足于金雞湖CBD，輻射全市的大型偏度假式四星級(jí)酒店，是商務(wù)辦公/會(huì)務(wù)的交流所，是生活/旅游的棲息地。,酒店,。,展館,突出主題、創(chuàng)意與個(gè)性化，集教育文化、休閑娛樂(lè)、展示等于一體的現(xiàn)代化展館。,分物業(yè)定位,執(zhí)行總結(jié)篇,環(huán)金雞湖CBD,獨(dú)墅湖高檔住宅區(qū),周邊未來(lái)人口50萬(wàn),本項(xiàng)目將更多的依賴于環(huán)獨(dú)墅湖板塊居住氛圍以及環(huán)金雞湖板塊商務(wù)、商業(yè)氛圍的形成，CBD的形成過(guò)程必將漫長(zhǎng)而艱苦，此過(guò)程也使得本項(xiàng)目的商業(yè)、商務(wù)物業(yè)部分成功需要一定時(shí)間。,項(xiàng)目前景,商業(yè)物業(yè)篇,執(zhí)行總結(jié)篇,商業(yè)物業(yè)篇,寫(xiě)字樓篇,酒店篇,展館篇,別墅篇,酒店式公寓篇,投資效益篇,規(guī)劃建議篇,分析思路,商業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研,周邊區(qū)域調(diào)研,消費(fèi)者消費(fèi)偏好調(diào)研,輻射商圈確定,商家預(yù)期,體量、業(yè)態(tài)確定,商 業(yè) 定 位,商圈分析,未來(lái)商業(yè)供應(yīng),商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀,商業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè),否,是,商業(yè)物業(yè)分析思路,商業(yè)市場(chǎng)分析,蘇州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述,業(yè)態(tài)格局：以大型百貨為主導(dǎo)，超市連鎖迅速發(fā)展 。 規(guī)劃布局：布局較為合理，高、中、低端百貨錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)與合作的格局已經(jīng)形成，能為不同層次的顧客提供更多的選擇，商圈布點(diǎn)較為均衡。但仍然存在較多的問(wèn)題，主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布在東、南、西、北環(huán)線以內(nèi)。 零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅荷鐣?huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)17.85%。,商業(yè)市場(chǎng)分析,蘇州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述,按照2008年蘇州市區(qū)人口計(jì)算，蘇州市區(qū)的人均商業(yè)面積約為0.92平米/人，與商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)水平相比（相對(duì)其城市人均收入），蘇州市人均商業(yè)面積并沒(méi)有太大差距。 未來(lái)隨著蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)看好，以及城市化進(jìn)程平穩(wěn)發(fā)展，因此，可以預(yù)測(cè)，蘇州未來(lái)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體增長(zhǎng)空間有限，局部未被填補(bǔ)的市場(chǎng)空缺有潛力與機(jī)會(huì)發(fā)展。,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈分布,蘇州市主要商圈有觀前街商圈、石路步行街商圈、南門(mén)商圈、李公堤商圈、左岸商業(yè)街商圈、東環(huán)路商圈、高新區(qū)獅山商圈、金雞湖商圈、南蘇州生活廣場(chǎng)。,0、本項(xiàng)目地塊 1、觀前街商圈 2、石路步行街商圈 3、南門(mén)商圈 4、李公堤商圈 5、左岸商業(yè)街商圈 6、東環(huán)路商圈 7、高新區(qū)獅山商圈 8、湖東CBD商圈 9、南蘇州生活廣場(chǎng),商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,規(guī)模比較之商業(yè)面積,蘇州市各主要商圈現(xiàn)有零售商業(yè)面積約280萬(wàn)平方米，其中湖東CBD商圈的規(guī)模最大，接近70萬(wàn)方，其次為觀前街老商圈，也有47萬(wàn)平米。,傳統(tǒng)商圈,新生商圈,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,蘇州市各主要商圈內(nèi)現(xiàn)有大型商場(chǎng)個(gè)數(shù)總計(jì)為17個(gè)，以湖東CBD商圈、石路步行街商圈、觀前街商圈大型商場(chǎng)較為集中。,規(guī)模比較之大型商場(chǎng)數(shù)量,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,蘇州市各商圈沿街鋪面總計(jì)約3425個(gè)，觀前街單店面積較小，有1200個(gè)商鋪供應(yīng)，而左岸商業(yè)街、石路步行街以及湖東CBD商圈單個(gè)店面超過(guò)300平米的次主力店較多，因此總店面數(shù)量相對(duì)較少。,規(guī)模比較之街鋪數(shù)量,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,老牌商業(yè)街觀前街商圈租金為各商圈之首，達(dá)12-35元/平米*月。石路步行街商圈、高新區(qū)獅山商圈、南門(mén)商圈通過(guò)十來(lái)年的發(fā)展，此三個(gè)商圈租金處于中游水平。湖東CBD商圈、李公堤商圈、左岸商業(yè)街商圈屬于城市新區(qū)，目前人氣較差，租金相比也最低。,商鋪（街鋪）租金比較,各商圈的業(yè)態(tài)組合具有明顯的差異，業(yè)態(tài)的分化集中過(guò)程已基本完成。,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,商鋪業(yè)態(tài)組合比較,服飾業(yè)態(tài)分布較多的商圈：觀前街商圈、李公堤商圈、石路步行街、獅山商圈、東環(huán)路商圈；餐飲業(yè)態(tài)分布較多的商圈：南門(mén)商圈、左岸商業(yè)街商圈、東環(huán)路商圈、湖東CBD商圈； 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)分布較多的商圈：南門(mén)商圈、湖東CBD商圈、左岸商業(yè)街商圈。,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,觀前街、李公堤、左岸商業(yè)街、湖東CBD商圈表現(xiàn)為綜合商圈，本地居民、商旅客、外來(lái)人口均占有一定比例；而石路步行街、東環(huán)路商圈則主要表現(xiàn)為生活配套商圈，本地居民較多。,客源比較之客源構(gòu)成,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,李公堤、左岸商業(yè)街、湖東CBD商業(yè)區(qū)的出租車(chē)及私家車(chē)的比例略高；公交和自行車(chē)/電動(dòng)車(chē)仍是蘇州市居民購(gòu)物出行的主要方式。,客源比較之出行方式比較,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,從月購(gòu)物消費(fèi)額看，觀前街、李公堤、左岸商業(yè)街、湖東CBD商圈的消費(fèi)者消費(fèi)力較高，顯示其對(duì)高消費(fèi)能力居民的吸引力較強(qiáng)。,客源比較之每月購(gòu)物消費(fèi)比較,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,觀前街商圈,湖東CBD商圈,李公堤商業(yè)街,左岸商業(yè)街商圈,石路商業(yè)街商圈,南門(mén)商圈,東環(huán)路商圈,高新區(qū)獅山商圈,成熟度高,成熟度低,檔次高,檔次低,商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商圈比較,商圈比較小結(jié) 總體認(rèn)為：由于蘇州市區(qū)的擴(kuò)大化，人口構(gòu)成及來(lái)源的多樣化，各商圈距離較遠(yuǎn)，市民的消費(fèi)特征習(xí)性還是比較明顯的。,商業(yè)市場(chǎng)分析,現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目一覽,園區(qū)鄰里中心 歐尚超市 大潤(rùn)發(fā)超市 家樂(lè)福超市,商業(yè)市場(chǎng)分析,現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)比較,在現(xiàn)有32個(gè)大型商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)出三個(gè)層次： 觀前街商圈內(nèi)的美羅商城、人民商場(chǎng)、泰華商城、石路國(guó)際、第一百貨、新蘇州百貨、大洋百貨等獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 ， 綠寶百貨、東吳國(guó)際商城等經(jīng)營(yíng)狀況一般； 而像園區(qū)的幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，如久光百貨、天虹百貨，商業(yè)氛圍不足，市場(chǎng)培育還需時(shí)日。,管理經(jīng)驗(yàn)及品牌對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況作用明顯，同時(shí)大型商業(yè)需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 。 大型商業(yè)需有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)打算，其人氣形成需要大環(huán)境的成熟。,經(jīng)營(yíng)比較小結(jié),商業(yè)市場(chǎng)分析,未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)性商圈/項(xiàng)目分析,李公堤商業(yè)街、左岸商業(yè)街、湖東CBD商圈與本項(xiàng)目較近，預(yù)計(jì)將直接與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 南門(mén)商圈、東環(huán)路上正在改造的幾個(gè)大型超市將對(duì)本項(xiàng)目第一輻射圈內(nèi)居民將產(chǎn)生一定分流。 觀前街商業(yè)、石路步行街商圈、綠寶廣場(chǎng)與本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目影響不會(huì)很大，但對(duì)本項(xiàng)目的第二、第三輻射圈將有一定影響。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,0,0、本項(xiàng)目地塊 1、觀前街商圈 2、石路步行街商圈 3、南門(mén)商圈 4、李公堤商圈 5、左岸商業(yè)街商圈 6、東環(huán)路商圈 7、高新區(qū)獅山商圈 8、湖東CBD商圈 9、南蘇州生活廣場(chǎng),經(jīng)營(yíng)商戶需求分析,大型商家分析,大賣(mài)場(chǎng),蘇州大賣(mài)場(chǎng)擴(kuò)張意愿總體較強(qiáng)，所需面積基本在5,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在50-100元之間或者50元以下。,家樂(lè)福體育中心店,家樂(lè)福東環(huán)路店,好又多人民南路店,好又多金十六區(qū)店,樂(lè)購(gòu)蘇州塔園店,世紀(jì)聯(lián)華蘇州店,歐尚工業(yè)園區(qū)店,物美人民路店,麥德龍新區(qū)店,華潤(rùn)萬(wàn)家綠寶店,華潤(rùn)萬(wàn)家蘇美店,大潤(rùn)發(fā)東環(huán)店,大潤(rùn)發(fā)何山店,沃爾瑪東環(huán)店,華聯(lián)三香路,經(jīng)營(yíng)商戶需求分析,大型商家分析,專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng),蘇州專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)擴(kuò)張意愿總體一般，所需面積基本在3,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在100-150元之間或者100元以下。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,u 人口數(shù)量分析,獨(dú)墅湖板塊周邊目前總計(jì)約有350萬(wàn)平方米住宅，目前項(xiàng)目地塊周邊核心區(qū)域約有50萬(wàn)平方米住宅在建，大部分集中于項(xiàng)目東北方；此外，未來(lái)在尹山湖板塊將有約250萬(wàn)平方米的住宅。 目前獨(dú)墅湖周邊人口在6.5萬(wàn)人左右，且多以農(nóng)居點(diǎn)及農(nóng)民拆遷安置戶為主，如塘南新村、淞澤家園等。,保利地塊：30萬(wàn)方,中海英奧：35萬(wàn)方,星島仁恒：10.5萬(wàn)方,星嶼仁恒：10萬(wàn)方,湖岸名家：22萬(wàn)方,香濱水岸：15萬(wàn)方,中房壹湖：11萬(wàn)方,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,u 人口構(gòu)成預(yù)測(cè),保利地塊：30萬(wàn)方,中海英奧：35萬(wàn)方,星島仁恒：10.5萬(wàn)方,星嶼仁恒：10萬(wàn)方,湖岸名家：22萬(wàn)方,香濱水岸：15萬(wàn)方,中房壹湖：11萬(wàn)方,高檔住宅區(qū)： 建筑面積約450萬(wàn)方，預(yù)計(jì)未來(lái)人口15萬(wàn)（按人均30平米計(jì)）,尹山湖板塊：待開(kāi)發(fā)住宅用地,商務(wù)休閑配套,拆遷安置區(qū)：約5萬(wàn)人,本案,本項(xiàng)目位于獨(dú)墅湖板塊的西區(qū)，是一個(gè)高檔住宅區(qū)較多的一個(gè)版塊，而湖東多為拆遷安置小區(qū)，消費(fèi)能力不強(qiáng)。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)獨(dú)墅湖周邊及兩湖區(qū)域人口將有較大幅度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)中遠(yuǎn)期兩湖周邊可達(dá)到人口40.6萬(wàn)，獨(dú)墅湖周邊人口達(dá)到17.6萬(wàn)。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,u 人口結(jié)構(gòu)分析之年齡結(jié)構(gòu),在所處的金雞湖CBD商圈以及獨(dú)墅湖板塊商圈中，年齡結(jié)構(gòu)較為平均。但局部地域的差異仍然明顯，如一些以IT產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園，多以20-30歲的年輕人居多。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,u 人口結(jié)構(gòu)分析之家庭人口分析,總體來(lái)說(shuō)，三口之家最多，其次為兩口之家，金雞湖、獨(dú)墅湖周邊居民顯現(xiàn)為單身家庭及兩口之家比例稍高。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,u 人口結(jié)構(gòu)分析之家庭收入分析,比較發(fā)現(xiàn)，金雞湖、獨(dú)墅湖居民平均收入較高，因?yàn)閮珊鍓K基本為新建小區(qū)，因此高收入人群比例較大。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,u 人口結(jié)構(gòu)分析之消費(fèi)能力分析,金雞湖、獨(dú)墅湖周邊居民消費(fèi)能力極強(qiáng)，平均消費(fèi)19800元/年。其中餐飲、娛樂(lè)休閑年消費(fèi)分別在5940元/年，和3366元/年。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,u 人口結(jié)構(gòu)分析之職業(yè)構(gòu)成,從職業(yè)構(gòu)成看，金雞湖、獨(dú)墅湖周邊在外資、合資企業(yè)的人群較多；且目前開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、國(guó)稅局等政府部門(mén)的入駐，也增加了公務(wù)員、事業(yè)單位的人口比例，總體來(lái)看，消費(fèi)人群消費(fèi)力較強(qiáng)。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商業(yè)環(huán)境分析,u 獨(dú)墅湖周邊之現(xiàn)有設(shè)施,目前，獨(dú)墅湖周邊區(qū)域商業(yè)設(shè)施總體檔次較為一般，大中型商業(yè)項(xiàng)目較少，都以小型商業(yè)為主，缺乏SHOPPING MALL、HOPSCA等大型的新型商業(yè)形態(tài)。,華東裝飾城,南環(huán)橋畜禽產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū),南環(huán)橋小商品市場(chǎng),水產(chǎn)品交易市場(chǎng),尹山湖商業(yè)廣場(chǎng),高爾夫球場(chǎng)、五星酒店,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商業(yè)環(huán)境分析,u 獨(dú)墅湖周邊之在建設(shè)施,獨(dú)墅湖周邊在建工程以住宅為主，主要有香濱水岸、星島仁恒、中海英奧項(xiàng)目等。,中房寓上湖,香濱水岸,星嶼仁恒,星島仁恒,中海英奧地塊,湖岸名家,購(gòu)物中心輻射商圈分析,商業(yè)環(huán)境分析,u 輻射商圈特征總結(jié),金雞湖、獨(dú)墅湖周邊屬于新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，居民收入較高；人口年齡分布較為均勻，收入較高；商業(yè)配套較為成熟，由于距離因素，至觀前街商圈消費(fèi)習(xí)慣略顯減弱。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,輻射商圈范圍界定,綜合考慮各區(qū)域人口消費(fèi)特征，商圈輻射定位如下： u 第一（核心）商圈：獨(dú)墅湖、金雞湖周邊居民、辦公群體和政府機(jī)構(gòu)。 u 第二商圈：蘇州其他市區(qū)，重點(diǎn)為滄浪區(qū)、吳中區(qū)。 u 第三商圈：蘇州下屬縣市及蘇州市外來(lái)人口、游客。,商業(yè)定位建議,檔次定位建議,u 從獨(dú)墅湖周邊居民預(yù)期來(lái)看，中高檔定位有著廣泛的受眾預(yù)期。 u 可與目前金雞湖周邊區(qū)域的商業(yè)配套形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 u 未來(lái)金雞湖CBD、獨(dú)墅湖CLD產(chǎn)生的白領(lǐng)消費(fèi)層次較高，對(duì)檔次要求較高。 u 環(huán)金雞湖、獨(dú)墅湖高檔住宅體量將近800萬(wàn)平方米，將增加大量高收入人群。 綜合認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)定位為中高檔。,商業(yè)定位建議,客戶群定位建議,u 按年齡界定 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群適宜鎖定在兒童及20-50歲，而主力應(yīng)在25-40歲。 u 按職業(yè)界定 初始階段 項(xiàng)目周邊的國(guó)企員工、國(guó)家公務(wù)員、追求時(shí)尚的學(xué)生、個(gè)體工商等。 價(jià)值攀升階段 金融貿(mào)易等寫(xiě)字樓白領(lǐng)，私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、企業(yè)高管、外（合）資企業(yè)員工、（外地）商 旅客等。,商業(yè)定位建議,商業(yè)物業(yè)建議,調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大型購(gòu)物中心為蘇州消費(fèi)者最為偏好。 由于東方大道是蘇州對(duì)外的交通要道，較多的觀光旅游客戶會(huì)經(jīng)臨本項(xiàng)目，因此外地游客也是本項(xiàng)目的重點(diǎn)客群，因此如何打造沿東方大道的城市展示面，以吸引外地來(lái)蘇客戶，就顯得尤為重要； 考量半開(kāi)放型購(gòu)物中心具有舒適感更強(qiáng)、公共面積較小，維修與養(yǎng)護(hù)成本較低等優(yōu)點(diǎn)。 綜合認(rèn)為本項(xiàng)目可建設(shè)成吸納“生活方式”元素的半開(kāi)放型購(gòu)物中心。,購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未好轉(zhuǎn)，而蘇州市一個(gè)對(duì)外依存度極高的城市，因此做保守估計(jì)：2009年蘇州市區(qū)人均消費(fèi)支出16000元,u 年均消費(fèi)額預(yù)測(cè),購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,我們根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)今年1-6月，蘇州各類(lèi)消費(fèi)性支出構(gòu)成的比重，以及同期的增長(zhǎng)率來(lái)看，我對(duì)未來(lái)的比重做了預(yù)測(cè)，并根據(jù)之前對(duì)2009年全年的蘇州市區(qū)居民消費(fèi)性支出的預(yù)測(cè)，來(lái)計(jì)算求得各類(lèi)消費(fèi)支出的構(gòu)成。并得到2009年全年商業(yè)（場(chǎng)）型消費(fèi)支出約為12464元。,u 年均消費(fèi)額預(yù)測(cè),購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,u 年均消費(fèi)額預(yù)測(cè),購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,u 輻射率測(cè)算之第一商圈劃分,第一商圈劃分 依據(jù)：車(chē)程在15分鐘以內(nèi) 一、環(huán)獨(dú)墅湖區(qū)域，主要為湖西、湖西南的高檔住宅區(qū) 二、環(huán)金雞湖區(qū)域：主要為湖東、湖北區(qū)域。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 1、李公堤商業(yè)項(xiàng)目 2、左岸商業(yè)街商圈 3、湖東CBD商圈 4、聯(lián)豐廣場(chǎng),住宅建筑面積約450萬(wàn)方 人口規(guī)劃約15萬(wàn)人,規(guī)劃,住宅建筑面積約800萬(wàn)方 人口規(guī)劃約26萬(wàn)人,規(guī)劃,購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,u 輻射率測(cè)算之測(cè)算原理,測(cè)算原理 哈夫模型：哈夫概率模型基本法則依然是引用萬(wàn)有引力原理。它提出了購(gòu)物場(chǎng)所各種條件對(duì)消費(fèi)者的引力和消費(fèi)者去購(gòu)物場(chǎng)所感覺(jué)到的各種阻力決定了商圈規(guī)模大小的規(guī)律。 即，與到商場(chǎng)的距離成反比；與商場(chǎng)的吸引力成正比，吸引力包括規(guī)模、綜合性、知名度、環(huán)境、管理、服務(wù)等； 公式如下：,【PIJ】 = I 地區(qū)消費(fèi)者到 J 商場(chǎng)購(gòu)物的概率； 【SJ】 = J 商場(chǎng)的吸引力（商場(chǎng)面積、綜合性、環(huán)境、服務(wù)、知名度等） 【TIJ】 = I 地區(qū)到 J 商場(chǎng)的距離阻力（交通時(shí)間、交通系統(tǒng)等） 【】 = 以經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)估計(jì)的變數(shù)； 【n】 = 互相競(jìng)爭(zhēng)的零售商業(yè)中心或商店數(shù),由此可以推導(dǎo)出以下概率公式,I地區(qū)消費(fèi)者光顧J商店概率 =,購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,u 第一商圈內(nèi)各項(xiàng)目吸引力,本項(xiàng)目指標(biāo)說(shuō)明： 規(guī) 模：預(yù)估比左岸商圈稍微小一些，但比李公堤及聯(lián)豐廣場(chǎng)略大，因此取0.6； 綜合性：本項(xiàng)目在綜合性上要引進(jìn)各類(lèi)主力店及次主力店，在商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種上多樣化經(jīng)營(yíng)，但受規(guī)模所限，因此取0.9； 環(huán) 境：項(xiàng)目?jī)?nèi)部水系豐富，親水性極好，但比之李公堤、湖東CBD商圈略遜，取值0.9； 服 務(wù)：在相關(guān)的服務(wù)上追求更多的人性化，商業(yè)資源最大化 管 理：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)，因此取值1,購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,u 輻射率測(cè)算之第一商圈測(cè)算,A,B,本項(xiàng)目指標(biāo)說(shuō)明： Sa表示，A區(qū)域的居民到某個(gè)項(xiàng)目的相對(duì)距離，我們假設(shè)A區(qū)域居民到本項(xiàng)目為1個(gè)單位距離，那么我們得到A區(qū)域內(nèi)居民到李公堤、左岸、湖東CBD、聯(lián)豐廣場(chǎng)的相對(duì)距離分別為3、4、7、6個(gè)單位； 同理，我們假設(shè)B區(qū)域居民到湖東CBD為1個(gè)單位距離，那么我們得到B區(qū)域內(nèi)居民到李公堤、左岸、聯(lián)豐廣場(chǎng)、本項(xiàng)目的相對(duì)距離分別為3.5、2.5、2、7個(gè)單位；,購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,u 輻射率測(cè)算之第一商圈測(cè)算,A,B,購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,u 輻射率測(cè)算之第二商圈劃分及概率預(yù)測(cè),第二商圈劃分 依據(jù)：車(chē)程在40分鐘以內(nèi) 吳中區(qū)的東部 滄浪區(qū) 市區(qū) 根據(jù)第二商圈的特性，估算到達(dá)本項(xiàng)目概率，經(jīng)驗(yàn)值在210之間，為保守起見(jiàn)： 吳中區(qū)：3； 滄浪區(qū)：4 市 區(qū)：1,第二商圈,購(gòu)物中心輻射商圈分析,規(guī)模定位分析,u 輻射率測(cè)算之第三商圈劃分及概率預(yù)測(cè),第三商圈劃分 依據(jù)：車(chē)程在120分鐘以內(nèi) 來(lái)蘇州的國(guó)內(nèi)游客 下屬縣市（昆山市、吳江市為主） 根據(jù)第三商圈的特性，估算到達(dá)本項(xiàng)目概率，經(jīng)驗(yàn)值在0.58之間，為保守起見(jiàn)： 來(lái)蘇游客：5； 下屬縣市：0.5,地效測(cè)算,商業(yè)定位建議,規(guī)模定位分析,我司選取了蘇州市地效幾個(gè)典型的大型購(gòu)物中心，即美羅商城、人民商場(chǎng)、泰華商城、石路國(guó)際商城進(jìn)行了加權(quán)平均，得出地效為43.74元/平方米/天。,同時(shí)，我司估算出蘇州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)前四十位的大賣(mài)場(chǎng)、百貨店、餐飲、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)的地效也為43.75元/平方米/天。 綜合認(rèn)為本項(xiàng)目合理地效應(yīng)為43.75元/平方米/天。,得分系數(shù)說(shuō)明：觀前街、石路等商圈市場(chǎng)成熟度極高，因此需乘以一定的系數(shù)，系數(shù)按照租金比率來(lái)計(jì)算。,獨(dú)墅湖周邊總體商業(yè)需求預(yù)測(cè),商業(yè)定位建議,規(guī)模定位分析,考量各層商圈的輻射程度，并參照前文地效分析進(jìn)行營(yíng)業(yè)收入推算，獨(dú)墅湖周邊商業(yè)面積需求可以達(dá)到23萬(wàn)平方米左右。,本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè),商業(yè)定位建議,規(guī)模定位分析,基于我司對(duì)獨(dú)墅湖未來(lái)商業(yè)的預(yù)期，主要為尹山湖商業(yè)廣場(chǎng)約3萬(wàn)方，社區(qū)商業(yè)4-6萬(wàn)方，因此本項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)如下：項(xiàng)目商業(yè)容量約為23-3-5=15萬(wàn)平方米，根據(jù)地效計(jì)算，項(xiàng)目每天營(yíng)業(yè)額預(yù)計(jì)為652.25萬(wàn)元。,根據(jù)以上預(yù)測(cè)模型，本項(xiàng)目日平均人流約為3.5萬(wàn)。結(jié)合對(duì)觀前街商圈、石路商圈的人流統(tǒng)計(jì)，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目平時(shí)人流為3萬(wàn)，雙休日為4.4萬(wàn)，重大節(jié)慶日可達(dá)到5.6萬(wàn)。,消費(fèi)者偏好與意向總結(jié),商業(yè)定位建議,業(yè)態(tài)組合建議,業(yè)態(tài)組合建議,商業(yè)定位建議,業(yè)態(tài)組合建議,如下圖，除大賣(mài)場(chǎng)（33%）、大型餐飲（60%）、普通商戶（39%）對(duì)購(gòu)買(mǎi)較感興趣外，其他商戶基本偏好于租賃形式。 ShoppingMall需要形成購(gòu)物整體氛圍。 基于上面二因素考慮，建議本物業(yè)主要采取租賃形式。,商業(yè)定位建議,租售建議,百貨 如本項(xiàng)目自營(yíng)百貨，建議采用蘇州市普遍采取的扣點(diǎn)形式。參照美羅商場(chǎng)、人民商城、石路國(guó)際、泰華商城等4個(gè)可比案例，通過(guò)商圈成熟度、地段、檔次等因素修正，建議扣點(diǎn)形式如下：化妝品6%-18%，鞋類(lèi)8%-15%，服飾10%-16%。,商業(yè)定位建議,租金/價(jià)格建議,商圈租金比較 本項(xiàng)目在獨(dú)墅湖建設(shè)初期商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與觀前街商圈、石路商圈相比應(yīng)有一定差距，底層商鋪?zhàn)饨鸾ㄗh在3-5元/天*平米；隨著獨(dú)墅湖板塊的日漸成熟，租金水平應(yīng)接近于目前湖東CBD商圈、左岸商業(yè)街商圈等，建議底層租金在5-6元/天*平米。,商業(yè)定位建議,租金/價(jià)格建議,專(zhuān)賣(mài)店 考量經(jīng)營(yíng)者的租金承受能力，在保證入主經(jīng)營(yíng)者符合本項(xiàng)目中高檔定位的要求，并結(jié)合蘇州目前各大商圈的租金現(xiàn)狀，我司認(rèn)為主力租金宜在3-4元/平方米*天之間。,商業(yè)定位建議,租金/價(jià)格建議,商業(yè)定位建議,租金/價(jià)格建議,通過(guò)我們對(duì)蘇州園區(qū)目前主要商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)的考察，建議本項(xiàng)目一層售價(jià)可在25000-30000元/平米，二層售價(jià)在16000-19000元，三層售價(jià)在11000-13000元/平米，四層售價(jià)在7000-8000元/平米，五層以上售價(jià)在5500-6500元/平米。,商業(yè)定位建議,商業(yè)租賃部分租金概算,年租金預(yù)測(cè)在1.5億元左右較為合理。 先期考慮到商圈成熟度及招商因素，租金建議在以上建議的60左右；即1.560%=0.9億元,商業(yè)總結(jié),總結(jié),以大型百貨為主導(dǎo)，近15年超市連鎖迅速發(fā)展。預(yù)測(cè)商業(yè)供需市場(chǎng)近年來(lái)將出現(xiàn)供略大于求的狀況。 金雞湖周邊區(qū)域?qū)儆谛屡d開(kāi)發(fā)居住區(qū)；獨(dú)墅湖區(qū)域則為處于尚待開(kāi)發(fā)階段的居住區(qū)；此兩區(qū)域都是本項(xiàng)目重要的輻射客源。 綜合考慮金雞湖區(qū)域?qū)懽謽前最I(lǐng)及其他流動(dòng)人口，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目每天營(yíng)業(yè)額可達(dá)652萬(wàn)元，日均人流量約為3.5萬(wàn)人，根據(jù)平均地效推算，項(xiàng)目商業(yè)容量約為15萬(wàn)平方米。 眾商家對(duì)獨(dú)墅湖基本持觀望態(tài)度，如市場(chǎng)前景體現(xiàn)，入主的可能性相當(dāng)大。 消費(fèi)者需求及商家需求綜合表明：只要獨(dú)墅湖區(qū)域商業(yè)大環(huán)境形成，并且本項(xiàng)目商品豐富度、品味、環(huán)境達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目前景是較為樂(lè)觀的。,市場(chǎng),輻射商圈界定：立足獨(dú)墅湖周邊，擴(kuò)展金雞湖區(qū)域及蘇州市區(qū)，輻射全市。 檔次定位：中高檔。 價(jià)格定位：均價(jià)13000-15000之間 形態(tài)定位：吸納“生活方式”元素的半開(kāi)放型購(gòu)物中心。 項(xiàng)目定位：體現(xiàn)人性化、現(xiàn)代化，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的“一站式”超區(qū)域型Shopping Mall，成為蘇州新的商業(yè)航母。,定位,商業(yè)定位建議,附：久光百貨,商業(yè)定位建議,附：久光百貨,商業(yè)定位建議,附：李公堤商業(yè)街,商業(yè)定位建議,附：美羅商城,寫(xiě)字樓篇,執(zhí)行總結(jié)篇,商業(yè)物業(yè)篇,寫(xiě)字樓篇,酒店篇,展館篇,別墅篇,酒店式公寓篇,投資效益篇,規(guī)劃建議篇,CBD產(chǎn)業(yè)研究,現(xiàn)有租戶訪談,租戶偏好調(diào)研,板塊研究,商務(wù)區(qū) 分析,寫(xiě)字樓 市場(chǎng)現(xiàn)狀,已有租戶搬遷研判,相關(guān)產(chǎn)業(yè)新增需求研判,未來(lái)供需預(yù)測(cè),個(gè) 案 分 析,寫(xiě) 字 樓 定 位,寫(xiě)字樓分析,發(fā)展歷程,2007年：市場(chǎng)拐點(diǎn)，下半年開(kāi)始市場(chǎng)開(kāi)始低迷 2008年：整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境刺激，蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)也受到一定影響，延續(xù)了整個(gè)房地 產(chǎn)市場(chǎng)2007 年下半年以來(lái)的低迷，市場(chǎng)供應(yīng)劇增而成交量寥寥 2009年：蘇州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體土地供應(yīng)量在48萬(wàn)方左右,寫(xiě)字樓分析,歷史供應(yīng),74,目前蘇州的高檔商務(wù)辦公區(qū)主要有：古城區(qū)板塊、高新區(qū)板塊、湖西板塊、湖東板塊、相城區(qū)板塊、吳中區(qū)板塊。,寫(xiě)字樓分析,現(xiàn)有重點(diǎn)商務(wù)區(qū)分布,整體分布特征： “一心兩翼六板塊”，即 一心中心城區(qū)（古城區(qū)） 兩翼新區(qū)、園區(qū) 六板塊觀前、石路及南門(mén)三個(gè)商業(yè)區(qū)，新區(qū)獅山路商務(wù)區(qū)，園區(qū)湖西中央商貿(mào)區(qū)，園區(qū)湖東中心商務(wù)區(qū),區(qū)域名稱(chēng)：古城區(qū) 區(qū)位：內(nèi)城河以內(nèi)的區(qū)域 現(xiàn)有規(guī)模：40多萬(wàn)m2 價(jià)位：租金1-2.1元/m2天，平均租金約1.5元/m2天 租戶類(lèi)型：貿(mào)易、機(jī)械、金融、咨詢、房產(chǎn)、服務(wù)類(lèi)等均有涉及 代表租戶：歐派家具、上海如新中國(guó)、廈門(mén)賽偶特電子、瑞福德健康保險(xiǎn)、南京恒豐銀行、美國(guó)NUSKIN集團(tuán)、上海炎武投資管理公司、科大房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司等 寫(xiě)字樓狀況：基本上是90年代投入使用的樓宇，由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，大部分寫(xiě)字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，體量較小，內(nèi)部空間無(wú)法自由分割，同時(shí)物業(yè)管理相對(duì)滯后,區(qū)域名稱(chēng)：高新區(qū) 區(qū)位：新區(qū)金融中心即獅山路、濱河路交叉口附近 現(xiàn)有規(guī)模：30多萬(wàn)m2 價(jià)位：租金1.2-2元/m2天，平均租金約1.7元/m2天 租戶類(lèi)型：以高新技術(shù)企業(yè)為主導(dǎo)，輔以貿(mào)易、機(jī)械及汽車(chē)部件制造、及商貿(mào)地產(chǎn)咨詢類(lèi)服務(wù)業(yè)等公司 代表租戶：蘇州愛(ài)普生、華芯微電子、松下、蘇州科達(dá)科技、蘇福馬股份公司、CSI阿特斯太陽(yáng)能等 寫(xiě)字樓狀況：以中高檔為主，多為小高層和高層，且外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，基本配有中央空調(diào)，同時(shí)注重物業(yè)管理,高新區(qū)寫(xiě)字樓掃描,區(qū)域名稱(chēng)：湖西板塊 區(qū)位：金雞湖西，東環(huán)路以東，金雞湖大道以北，現(xiàn)代大道以南CBD區(qū)域 現(xiàn)有規(guī)模：約40萬(wàn)m2 價(jià)位：租金1.3-3元/m2天，平均約租金1.9元/m2天 租戶類(lèi)型：銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)、投資咨詢/管理培訓(xùn)/房地產(chǎn)/服務(wù)機(jī)構(gòu)、總部機(jī)構(gòu)、外資合資及外地公司駐蘇辦事處 代表租戶：渣打/匯豐/星展銀行、IBK、東吳證券、優(yōu)特埃國(guó)際物流、TCL、蘇宏道投資發(fā)展公司、THM株式會(huì)社中國(guó)辦事處、大和地產(chǎn)等 寫(xiě)字樓狀況：以中高檔為主，多為小高層和高層，且外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，配置高檔，同時(shí)注重物業(yè)管理。因園區(qū)寫(xiě)字樓大都先設(shè)計(jì)后動(dòng)工，因而少了銷(xiāo)售方面的煩惱。,寫(xiě)字樓分析,主要商務(wù)區(qū)分析,區(qū)域名稱(chēng)：湖東板塊 區(qū)位：金雞湖東，星塘路以西的中央商貿(mào)區(qū) 現(xiàn)有規(guī)模：40多萬(wàn)m2 價(jià)位：租金1.7-2.7元/m2天，平均租金約2元/m2天 租戶類(lèi)型：銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)、投資咨詢類(lèi)/管理培訓(xùn)類(lèi)/房地產(chǎn)類(lèi)/各類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)、總部機(jī)構(gòu)、外資合資及外地公司駐蘇辦事處 代表租戶：民生銀行、CSSD、高名國(guó)際、美的空調(diào)、尼古拉艾蒂安貿(mào)易公司、招行小企業(yè)信貸中心、歐訊無(wú)線科技、四川華西集團(tuán)、法國(guó)達(dá)飛輪船（中國(guó)）船務(wù)公司蘇州代表處、九龍倉(cāng) 寫(xiě)字樓狀況：近期發(fā)展起來(lái)，檔次較高，樓層均較高，且外觀設(shè)計(jì)新穎，設(shè)備先進(jìn)，配置高檔，同時(shí)注重物業(yè)管理。因園區(qū)寫(xiě)字樓大都先設(shè)計(jì)后動(dòng)工，因而少了銷(xiāo)售方面的煩惱。,寫(xiě)字樓分析,主要商務(wù)區(qū)分析,區(qū)域名稱(chēng)：吳中區(qū) 區(qū)位：東吳路沿線的吳中區(qū)中心城區(qū) 現(xiàn)有規(guī)模：約30萬(wàn)m2 價(jià)位：銷(xiāo)售價(jià)格7000-8000元/m2左右； 租金0.8-1.3元/m2天，平均租金約1元/m2天 寫(xiě)字樓狀況：目前市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓較中低端。今年始至2010年上半年，以區(qū)域主干道東吳路為主軸，周邊將陸續(xù)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目上市，并多以甲級(jí)、5A等高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。 然而目前該區(qū)域以民營(yíng)企業(yè)、旅游及相關(guān)服務(wù)業(yè)為主，但這些產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)對(duì)于未來(lái)供應(yīng)的甲級(jí)5A寫(xiě)字樓需求有限，同時(shí)該區(qū)商務(wù)氛圍不成熟，對(duì)于金融服務(wù)等機(jī)構(gòu)的吸引力稍顯不足,在售樓盤(pán),印象19 7900元/m2,新蘇國(guó)際廣場(chǎng) 預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán),國(guó)際科技大廈 預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán),壹號(hào)廣場(chǎng) 09年5月開(kāi)工,潛在樓盤(pán),在租樓盤(pán),東吳大廈 1.3元/天m2,蘇美中心 1元/天m2,凱悅大廈 0.9元/天m2,寶華大廈 0.85元/天m2,匯盛花園 0.62元/天m2,寫(xiě)字樓分析,主要商務(wù)區(qū)分析,區(qū)域名稱(chēng)：相城區(qū) 區(qū)位：蘇州城北相城區(qū) 現(xiàn)有規(guī)模：30多萬(wàn)m2 價(jià)位：板塊銷(xiāo)售均價(jià)7000元/m2左右，租金1.1-1.4元/m2天，平均租金1.2元/m2天 寫(xiě)字樓狀況：隨著城市北擴(kuò)，相城區(qū)開(kāi)始受到各界的關(guān)注，同時(shí)隨著人民路、廣濟(jì)路等主干線的北沿，打破了古城區(qū)與相城區(qū)的交通限制。作為目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值洼地的相城區(qū)，未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)量來(lái)勢(shì)兇猛，市場(chǎng)發(fā)展逐步加溫之中。,石路金座的出現(xiàn)，打破了古城區(qū)缺乏較高端寫(xiě)字樓的沉寂， 對(duì)于目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)，吳中區(qū)和相城區(qū)屬于寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值洼地,寫(xiě)字樓分析,價(jià)格分析,價(jià)格 洼地,寫(xiě)字樓分析,租金分析,峰谷，價(jià)值潛力區(qū),當(dāng)前日租金均值,隨著雙湖規(guī)劃的落實(shí)成熟， 雙湖板塊將是未來(lái)價(jià)格的峰頂,本案所在板塊,本案所在地塊屬于吳中區(qū)，位于吳中區(qū)、湖西/湖東板塊交界處，對(duì)其他板塊的配套可以部分兼享，然目前周邊配套尚不成熟，租金上升空間相對(duì)較大,注：受金融危機(jī)影響，日租金值較去年同期均下降,在售寫(xiě)字樓主力戶型面積以紅框所在區(qū)間為主，即100-200m2； 次供應(yīng)區(qū)間為紅框所在，即75-100m2和200-300m2。 從事物成長(zhǎng)發(fā)展規(guī)律方面考慮，寫(xiě)字樓戶型面積宜稍大些，以100-300m2為宜，適量提供75-100m2小戶型。,寫(xiě)字樓分析,戶型面積分析,在租寫(xiě)字樓主力戶型面積以紅框所在區(qū)間為主，即100-200m2； 次供應(yīng)區(qū)間為紅框所在，即200-300m2。,寫(xiě)字樓分析,戶型面積分析,寫(xiě)字樓總體入駐率在70%以上，存在巨大的市場(chǎng)空間；市場(chǎng)上中高檔寫(xiě)字樓入駐率明顯高于低檔寫(xiě)字樓，且需求呈明顯上升趨勢(shì)。 市調(diào)過(guò)程發(fā)現(xiàn)，受金融危機(jī)影響，園區(qū)部分寫(xiě)字樓的入駐率較先前下降較明顯； 目前新區(qū)、園區(qū)的整體入駐率在75-85%之間，古城區(qū)入駐率在65-75%之間，存在較大差距。,寫(xiě)字樓分析,入駐率分析,日租金1.5-1.9元/m2是個(gè)臨界區(qū)域，當(dāng)日租金在該區(qū)間內(nèi)，古城區(qū)中高檔項(xiàng)目和園區(qū)、高新區(qū)中低檔項(xiàng)目的入駐率保持一致，此時(shí)性價(jià)比最高，選擇的客戶最多。 而當(dāng)日租升高（項(xiàng)目配置、整體檔次相應(yīng)提升），園區(qū)和新區(qū)的入駐率反而均出現(xiàn)下降，此時(shí)對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，租金相對(duì)較高。,日租金在 1.5-1.9元/m2,寫(xiě)字樓分析,入駐率與租金對(duì)比分析,近年蘇州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)大量外資銀行及外地實(shí)力型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐蘇州，導(dǎo)致蘇州高檔寫(xiě)字樓需求旺盛，這幾項(xiàng)合計(jì)比例已經(jīng)超過(guò)蘇州傳統(tǒng)的生產(chǎn)制造業(yè)比例。另外，蘇州第三產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展成熟階段，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求仍較大。,寫(xiě)字樓分析,租戶構(gòu)成比例分析,租戶偏好特征：,對(duì)比各區(qū)域租戶，顯見(jiàn)其共同點(diǎn)是：相對(duì)更偏好交通條件和周邊配套，而湖東和湖西新興板塊顯然優(yōu)于另外兩個(gè)區(qū)域。然而隨著政府規(guī)劃城市重心東移，城市北擴(kuò)、南移等規(guī)劃的實(shí)施，若干年后相城區(qū)和吳中區(qū)將逐漸具備這種優(yōu)勢(shì)。,寫(xiě)字樓分析,租戶偏好分析,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,關(guān)于可比實(shí)例： 據(jù)市場(chǎng)比較法，選取同地段相同類(lèi)別項(xiàng)目，然后對(duì)其地段、配套、物業(yè)管理等12個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行類(lèi)比估分。為提高估分精確度，最后以加權(quán)得分值進(jìn)入下一輪計(jì)算,因同地域項(xiàng)目的性價(jià)比（價(jià)格）與其可比實(shí)例得分同步增長(zhǎng) 即：甲項(xiàng)目售價(jià)乙項(xiàng)目售價(jià)=甲的可比實(shí)例得分乙的可比實(shí)例得分， 在已知一個(gè)項(xiàng)目售價(jià)的情況下，可以得到對(duì)比項(xiàng)目的售價(jià)，進(jìn)而推得相應(yīng)的投資回報(bào)率 如：已知石路金座售價(jià)12000元/m2， 石路金座和協(xié)和大廈的可比實(shí)例得分分別為：0.77和0.72， 則由上述公式得：協(xié)和大廈銷(xiāo)售均價(jià)約為11221元/m2。 另?yè)?jù)協(xié)和大廈日租金約1.55，計(jì)算可得其投資回報(bào)率在5%左右。 其他區(qū)/板塊的各個(gè)項(xiàng)目同理計(jì)算。 經(jīng)計(jì)算，古城區(qū)的寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率在4.5-5%左右，見(jiàn)下表,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,已知,古城區(qū)寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率在4.5-5%左右,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,高新區(qū)寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率在6.4-7%左右,湖西板塊寫(xiě)字樓項(xiàng)目可比實(shí)例得分計(jì)算表,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,湖西板塊寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率區(qū)間范圍較大，在4-8%左右，其中處于板塊邊緣區(qū)域的項(xiàng)目投資回報(bào)率相對(duì)較小，在4%左右，投資回報(bào)率最高的為國(guó)際大廈,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,湖東板塊寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率區(qū)間范圍較大，在5-8%左右，個(gè)別高端樓盤(pán)投資回報(bào)率相對(duì)較高，如置業(yè)商務(wù)大廈，達(dá)到8%左右,按沸騰CBD計(jì)算：,按時(shí)代天階計(jì)算：,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,吳中區(qū)寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率在4.2-6.3%之間,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,相城區(qū)寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率在4-4.7%之間,寫(xiě)字樓分析,投資回報(bào)率分析,我們將投資回報(bào)率劃分為三個(gè)梯隊(duì)，如圖 從產(chǎn)品品質(zhì)上分析： 因古城區(qū)選取的樣本建造時(shí)間較早，故而產(chǎn)品規(guī)劃、配置和檔次相對(duì)較低，反映到投資回報(bào)率上，還不如其他區(qū)地段相對(duì)較差，但是規(guī)劃配套相對(duì)新的寫(xiě)字樓投資回報(bào)率高，故而未列入梯隊(duì)中； 園區(qū)湖東/湖西寫(xiě)字樓則差異明顯，部分較早規(guī)劃或遠(yuǎn)離中心區(qū)的寫(xiě)字樓如蘇信大廈、開(kāi)元大廈，投資回報(bào)率明顯不如板塊內(nèi)中心區(qū)域的高端寫(xiě)字樓（如國(guó)際大廈），也低于其他區(qū)塊相對(duì)高端的寫(xiě)字樓（如金河國(guó)際大廈、東吳大廈）；但從整體上看，湖東/湖西寫(xiě)字樓還是屬于投資回報(bào)率高的第一梯隊(duì)； 從產(chǎn)品區(qū)位上分析： 園區(qū)板塊靠近板塊中心的寫(xiě)字樓因地段、規(guī)劃、配套和發(fā)展前景等較好，最高投資回報(bào)率達(dá)到8%，屬于發(fā)展前景最好的區(qū)位；處于板塊邊緣或者建造時(shí)間較早的項(xiàng)目則相對(duì)拉低了板塊的投資回報(bào)率； 本項(xiàng)目所處的吳中區(qū)和相城區(qū)，屬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)處女地，隨著政府城市規(guī)劃的東進(jìn)、北拓、南優(yōu)，其價(jià)值將逐漸顯現(xiàn)。,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)兩年供應(yīng)分析,合 計(jì)：68.5萬(wàn)m2,未來(lái)兩年主要供應(yīng)項(xiàng)目情況如下：,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)兩年供應(yīng)分析,了解蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要需求行業(yè)。,需求預(yù)測(cè)方法：行業(yè)細(xì)分法,通過(guò)回歸分析(或其他方法)估算各行業(yè)未來(lái)發(fā)展情況。,確定各行業(yè)發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓空間的邊際需求。,估算各行業(yè)未來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓空間的需求量。,加總估算未來(lái)蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體需求。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要需求行業(yè)包括：貿(mào)易零售業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)、金融投資業(yè)、信息技術(shù)行業(yè)、咨詢業(yè)以及相關(guān)服務(wù)業(yè)。,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,貿(mào)易行業(yè)發(fā)展分析,將非國(guó)有集體經(jīng)濟(jì)企業(yè)產(chǎn)值、本地居民人數(shù)、人均收入以及來(lái)蘇旅游（商務(wù)）人數(shù)作為解釋變量估算國(guó)內(nèi)貿(mào)易的未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)果如下：,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,將規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值、外商直接投資實(shí)際額；國(guó)外來(lái)蘇旅游（商務(wù)）人數(shù)作為解釋變量估算對(duì)外貿(mào)易的未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)果如下：,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,將國(guó)內(nèi)貿(mào)易與對(duì)外貿(mào)易加總，蘇州市貿(mào)易總額預(yù)計(jì)在2009-2013年間將以19%左右的年增速擴(kuò)張。貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展較為穩(wěn)定。,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,生產(chǎn)制造行業(yè)發(fā)展分析,將江蘇省居民人均收入水平，蘇州市年外貿(mào)出口總值，蘇州市除國(guó)有及集體外工業(yè)企業(yè)單位數(shù)作為解釋變量。估算蘇州生產(chǎn)制造行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)果如下：,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,金融行業(yè)發(fā)展分析,將蘇州市固定資產(chǎn)投資額、進(jìn)出口總額、居民人均消費(fèi)作為解釋變量作為解釋變量，年度貸款余額作為因變量。估算蘇州金融行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)果如下：,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,信息技術(shù)行業(yè)發(fā)展分析,計(jì)算獲得蘇州市信息產(chǎn)業(yè)周期平均增長(zhǎng)率為32.02% 。通過(guò)對(duì)需求終端重要影響因素居民通訊支出的走勢(shì)分析，我們判斷蘇州市信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)將保持快速增長(zhǎng)，因此有理由把既有周期的年均增速應(yīng)用于未來(lái)的行業(yè)增速估算。,咨詢等專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展分析,基于城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與專(zhuān)業(yè)服務(wù)從業(yè)人員數(shù)呈較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系的假設(shè)，我們將杭州作為類(lèi)比城市，選取了近幾年與蘇州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度接近的年份，考察期間專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展速度，并將其應(yīng)用于杭州市咨詢等專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展速度估算，獲得該增速約為34.36%。,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,基于城市各產(chǎn)業(yè)絕對(duì)值總和與城市企業(yè)數(shù)及所需寫(xiě)字樓面積均呈線性增加的經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，我們根據(jù)近幾年蘇州產(chǎn)業(yè)絕對(duì)值和高品質(zhì)寫(xiě)字樓需求量，進(jìn)行線性回歸分析，得到兩者之間如下關(guān)系圖：,蘇州產(chǎn)業(yè)絕對(duì)值與寫(xiě)字樓需求面積關(guān)系化為公式： y=0.0148x-6.3961 R2 = 0.9845,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,據(jù)世界銀行對(duì)中國(guó)近五年經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正式進(jìn)入復(fù)蘇仍為時(shí)過(guò)早，要擺脫世界性的低迷，需要到2010年以后。據(jù)近幾年蘇州市GDP增長(zhǎng)情況，我們大膽做出推測(cè)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年蘇州產(chǎn)業(yè)絕對(duì)值：,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,據(jù)以上預(yù)測(cè)和我們已經(jīng)得到的蘇州產(chǎn)業(yè)絕對(duì)值和寫(xiě)字樓需求關(guān)系： y = 0.0148x - 6.3961 R2 = 0.9845 我們可得到未來(lái)幾年蘇州市區(qū)對(duì)于寫(xiě)字樓的新增需求面積。 另外我們從2003-2009年蘇州土地供應(yīng)中篩選出歷年商服類(lèi)用地和金融、辦公用地，其中商服用地按照10-20%作寫(xiě)字樓來(lái)計(jì)算，得到歷年新增寫(xiě)字樓類(lèi)土地供應(yīng)面積。 按房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期，綜合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、個(gè)別人為因素和誤差系數(shù)，我們得到未來(lái)幾年（2009-2012年）蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增寫(xiě)字樓供應(yīng)面積，如下圖所示：,供應(yīng)略微下降 可開(kāi)始做營(yíng)銷(xiāo)推廣,供 求， 建議此時(shí)入市,寫(xiě)字樓分析,未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析,國(guó)際大廈基本信息,項(xiàng)目位置：工業(yè)園區(qū)路蘇華路2號(hào) 總建筑面積：61218.09平米 建筑形式：高層（ 88.8米） 物業(yè)類(lèi)型：寫(xiě)字樓、商業(yè)裙房 等級(jí)：甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)層面積：2710平米 凈層高：2.75米 大堂挑高：5米 裝修狀況： 物業(yè)費(fèi)：20元/平米月 物業(yè)公司：第一太平戴維斯 入住時(shí)間：1999年,美國(guó)洛瀚、美國(guó)FH、WJY公司等世界頂級(jí)大師聯(lián)袂打造的商務(wù)力作，原為園區(qū)管委會(huì)辦公大樓，2006年轉(zhuǎn)型為國(guó)際化、高品質(zhì)、市場(chǎng)化的全國(guó)示范大廈,國(guó)際大廈配套,周邊配套商業(yè)： 工商銀行、匯豐銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、渣打銀行等；左岸商業(yè)街、鄰里中心等社區(qū)商圈提供豐富的辦公配套及餐飲、娛樂(lè)服務(wù) 內(nèi)部配套： 電梯： 11部全進(jìn)口瑞士迅達(dá)電梯，8部商場(chǎng)專(zhuān)用進(jìn)口瑞士迅達(dá)變速自動(dòng)扶梯 空調(diào)：全進(jìn)口VAV中央空調(diào)控制系統(tǒng)（美國(guó)開(kāi)利冷水機(jī)、英國(guó)威曼熱水鍋爐、美國(guó)約克空調(diào)風(fēng)機(jī)、美國(guó)希比空調(diào)末端變風(fēng)量系統(tǒng)）,本案,金雞湖,左岸商業(yè)街,鄰里中心,優(yōu)越的地段吸引了眾多國(guó)際金融機(jī)構(gòu)入駐湖西中央商務(wù)區(qū)，周邊配套商業(yè)成熟,鄰里中心,鄰里中心,國(guó)際大廈租戶情況,國(guó)際大廈目前入駐企業(yè) 房產(chǎn)類(lèi)：晉合置業(yè) 金融證券類(lèi)：渣打銀行、匯豐銀行、郵政所、韓國(guó)企業(yè)銀行IBK、星展銀行、東海證券、第易投資發(fā)展有限公司、中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司 制造業(yè)/工業(yè)：開(kāi)利中國(guó)機(jī)構(gòu)、格雷漢姆真空熱傳導(dǎo)公司、富昌電子蘇州分公司、西門(mén)子（中國(guó)）蘇州聯(lián)絡(luò)處、恒達(dá)實(shí)業(yè)、東方海外物流、東方海外航運(yùn)、IBM蘇州分公司、旗鋒國(guó)際貨運(yùn)（上海）有限公司蘇州分公司 管理/服務(wù)/咨詢類(lèi)：福記名仕會(huì)、上海NTT蘇州事務(wù)所、蘇州園區(qū)元鼎管理咨詢公司,作為園區(qū)金雞湖西投資自用較佳選擇，國(guó)際大廈入駐率基本保持90%以上,建屋大廈基本信息,項(xiàng)目位置：園區(qū)星海街、旺墩路口，園區(qū)的行政中心區(qū)域，園區(qū)管委會(huì)、各項(xiàng)職能部門(mén)近在咫尺 總建筑面積：7.5萬(wàn)平米 建筑形式：高層 物業(yè)類(lèi)型：寫(xiě)字樓 等級(jí)：5A甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)層面積：3750平米 層高：標(biāo)準(zhǔn)層5米 裝修狀況：全裝修 物業(yè)費(fèi)：18元/平米月 物業(yè)公司：建屋物業(yè) 入住時(shí)間：2000年,建屋大廈是建屋集團(tuán)總部所在，并且由建屋集團(tuán)開(kāi)發(fā)。作為蘇州乃至全國(guó)實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，建屋集團(tuán)此次開(kāi)發(fā)的建屋大廈，也是園區(qū)的地標(biāo)性建筑之一。,建屋大廈配套,周邊配套商業(yè)： 金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)、韓城娛樂(lè)廣場(chǎng)，建屋國(guó)際酒店、建屋新羅酒店，鄰里中心等 內(nèi)部配套： 高科技：5A智能化系統(tǒng) 銀行：中行、興業(yè)銀行 飲食：?jiǎn)T工餐廳、大堂咖啡、可的超市、大廈內(nèi)部商務(wù)餐廳,旁邊就是園區(qū)管委會(huì)各職能機(jī)構(gòu)，四周環(huán)繞金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)等配套設(shè)施，建屋大廈可謂占據(jù)了天時(shí)和地利。,寫(xiě)字樓分析,建屋大廈目前入駐企業(yè)（總建面：7.5萬(wàn)平方米） ： 貿(mào)易類(lèi)：WESCO蘇州貿(mào)易有限公司、蘇州大宗商品電子交易有限公司、金仕絲綢有限公司蘇州代表處、科柏拉斯貿(mào)易（上海）有限公司蘇州辦事處、一汽大眾銷(xiāo)售有限責(zé)任公司等 房產(chǎn)類(lèi)：蘇州蘇龍/高龍地產(chǎn)發(fā)展有限公司（九龍倉(cāng)）、蘇州工業(yè)園區(qū)俐馬房地產(chǎn)有限公司、蘇州愛(ài)思開(kāi)韓/開(kāi)華房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司、冠豪房地產(chǎn)（蘇州）有限公司（新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)成員）、江蘇億城地產(chǎn)有限公司、蘇州潤(rùn)建置業(yè)、蘇州天地源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金融證券類(lèi)：興業(yè)銀行蘇州支行、中行、太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司 制造業(yè)/工業(yè)：江蘇中海集裝箱運(yùn)輸有限公司蘇州分公司、東方佳達(dá)國(guó)際貨運(yùn)有限公司、HERMES國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司等 管理/服務(wù)/咨詢類(lèi)：蘇州工業(yè)園區(qū)嘉都廣告有限公司、蘇州韓特工程咨詢有限公司、頂峰效益管理顧問(wèn)有限公司、胡克科克雷蒙（上海）項(xiàng)目咨詢技術(shù)有限公司蘇州分公司,建屋大廈租戶情況,個(gè)案分析,相比國(guó)際大廈，建屋大廈的入駐率不算高，但其中入駐的房地產(chǎn)企業(yè)卻數(shù)量不少,中銀惠龍大廈基本信息,項(xiàng)目位置：園區(qū)蘇華路8號(hào)，國(guó)際大廈西側(cè) 總建筑面積：6.7萬(wàn)平米 建筑形式：高層（98.8米） 物業(yè)類(lèi)型：寫(xiě)字樓 等級(jí)：5A甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)層面積：1546-1652平米 層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.1米 大堂挑高：19米 裝修狀況：部分精裝 物業(yè)費(fèi)：18元/平米月 物管公司：深圳福田物業(yè) 入住時(shí)間：2006年,中銀惠龍大廈配套,周邊配套商業(yè)： 工商銀行、匯豐銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、渣打銀行等；左岸商業(yè)街、鄰里中心等社區(qū)商圈提供豐富的辦公配套及餐飲、娛樂(lè)服務(wù) 內(nèi)部配套： 休閑：商務(wù)會(huì)所， 5400平米商務(wù)休閑健身俱樂(lè)部，2600平米空中花園 電梯： 8部OTIS品牌電梯（其中2部觀光梯、4部客梯、2部貨梯）和6部東芝扶梯 空調(diào)： 24小時(shí)大金VRV冷暖中央空調(diào)，租戶可自行選擇并調(diào)節(jié)控制,比起國(guó)際大廈，中銀惠龍大廈更靠近輕軌線路，交通和地段毋庸置疑，而大廈本身的5A定位，更為其吸引眾多外資企業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),本案,金雞湖,左岸商業(yè)街,鄰里中心,鄰里中心,鄰里中心,寫(xiě)字樓分析,中銀惠龍大廈 租戶情況,個(gè)案分析,中銀惠龍大廈入駐企業(yè)中，以制造業(yè)和管理咨詢服務(wù)類(lèi)為主，次之為貿(mào)易和金融類(lèi)企業(yè),中銀惠龍大廈目前入駐企業(yè)： 制造業(yè)/工業(yè)：TCL、香港艾睿電子、雅芳、沛亨半導(dǎo)體股份公司中國(guó)辦事處、優(yōu)特埃國(guó)際物流（中國(guó)）有限公司、THM株式會(huì)社、Asia Base A/S、席勒自動(dòng)化設(shè)備公司、龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)等 管理/服務(wù)/咨詢類(lèi)：上海毅石律師事務(wù)所蘇州分所、新加坡全球空運(yùn)國(guó)際私人有限公司、丹麥亞洲市場(chǎng)研究公司、三三旅游-蘇州職工國(guó)際旅行社、德國(guó)亞太企業(yè)管理咨詢有限公司、蘇州米亞高爾夫管理有限公司/米歐會(huì)籍服務(wù)機(jī)構(gòu)等 貿(mào)易類(lèi)：光之翼服飾園區(qū)店、菱商（上海）貿(mào)易有限公司、Annys shoes精品鞋、琶麗國(guó)際貿(mào)易（上海）有限公司、蘇州雍柏堂貿(mào)易有限公司等 金融證券類(lèi)：中行、富登擔(dān)保、蘇州藍(lán)壹創(chuàng)業(yè)投資有限公司、美國(guó)友邦保險(xiǎn)、蘇州宏道投資發(fā)展有限公司等 房產(chǎn)類(lèi)：中新蘇州工業(yè)園開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司、蘇州園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司、中新置地、蘇州翡翠國(guó)際社區(qū)置業(yè)公司等,寫(xiě)字樓分析,本案在行政歸屬上屬于吳中區(qū)，就目前來(lái)說(shuō)，周邊配套還不成熟。但其地理位置上位于吳中區(qū)和園區(qū)的交界地帶的特殊情況，可兼享兩邊的配套，雖然均存在一定距離，但可預(yù)見(jiàn)其美好前景。據(jù)本案定位，這里選取各商務(wù)區(qū)部分在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)作為比照對(duì)象，通過(guò)類(lèi)比分析法對(duì)本案均價(jià)進(jìn)行模擬（每一支項(xiàng)基數(shù)為1，評(píng)分結(jié)果如下）。,本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)分析,寫(xiě)字樓分析,本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)分析,基于每個(gè)項(xiàng)目評(píng)估所得分與其銷(xiāo)售價(jià)格呈線性增加關(guān)系，通過(guò)本案和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之間若干價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比估分，我們對(duì)這兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行線性回歸分析，得到項(xiàng)目評(píng)分與銷(xiāo)售價(jià)格之間如下公式及圖示