關(guān)于商品房預(yù)測與實(shí)測論文.pdf

青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院1 關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 摘要摘要 本文首先介紹了商品房的發(fā)展現(xiàn)狀，并且從定義、目的以及任務(wù)上淺談了房產(chǎn)測繪的相關(guān)內(nèi)容； 并且根據(jù)相關(guān)的測算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房的各個(gè)部分進(jìn)行測算定義，通過相應(yīng)軟件對(duì)商品房面積進(jìn)行相應(yīng) 計(jì)算；隨后通過計(jì)算所得數(shù)據(jù)將商品房預(yù)測與實(shí)測面積進(jìn)行對(duì)比，分析預(yù)測與實(shí)測之間的區(qū)別并給 出相應(yīng)的解決辦法；最后以龍巖市新羅區(qū)龍西小區(qū) 1 號(hào)樓商品房面積預(yù)測與實(shí)測為例，通過采集外 業(yè)測量數(shù)據(jù)，使用房測之友 BMF 軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析計(jì)算，對(duì)本文所提到的預(yù)測與實(shí)測相關(guān)問題進(jìn) 行補(bǔ)充說明。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪，面積測算相關(guān)規(guī)定，房測之友 BMF，商品房預(yù)測，商品 房實(shí)測，預(yù)測與實(shí)測差異問題及解決辦法 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 2青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 目錄目錄 1.緒論 .1 1.1.商品房的發(fā)展現(xiàn)狀. 1 1.2 房產(chǎn)測繪定義 .1 1.3.房產(chǎn)測繪目的、任務(wù)及內(nèi)容. 1 1.4.房產(chǎn)測繪的意義 .1 2.面積測算的相關(guān)規(guī)定 .2 2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍 .2 2.2.計(jì)算一半建筑面積的范圍 .2 2.3.不計(jì)算建筑面積的范圍. 2 2.4.共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 . . . .3 2.5.面積計(jì)算方法. . . 3 3.房測之友 BMF 在房產(chǎn)測繪中的使用方法 .5 3.1.軟件簡介. . .5 3.2 使用方法. 5 4.商品房面積預(yù)測. 8 4.1.商品房預(yù)測定義 .8 4.2.商品房面積預(yù)測作業(yè)流程. 8 5.商品房實(shí)測. .10 5.1.商品房實(shí)測定義 10 5.2.商品房面積實(shí)測作業(yè)流程 10 6.商品房預(yù)測與實(shí)測的區(qū)別. .12 7.預(yù)測與實(shí)測之間的差異問題和解決辦法 12 7.1.面積產(chǎn)生差異的原因 12 7.2.因預(yù)測和實(shí)測面積差異引發(fā)的問題之解決方法. .13 8 致謝詞 14 9. 結(jié)論. .15 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院3 1.1.緒論緒論 1.1.商品房的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費(fèi)品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費(fèi) 品不同，商品房的購買價(jià)格通常是單價(jià)與銷售面積的乘積。然而，在購房時(shí)，單價(jià)通常一目了然， 但銷售面積計(jì)算卻存在一定出入，購買者時(shí)常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很 多，同時(shí)，也給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。 為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托 具有測繪資格的測繪單位進(jìn)行面積預(yù)算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同 面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。 1.2.房產(chǎn)測繪定義 從廣義上講，房產(chǎn)測繪是測定和調(diào)查房屋及用地狀況，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用 和交易、征收稅費(fèi)、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測量工作。 從具體意義上講，房產(chǎn)測繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單 元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖，并以房屋和房屋用地調(diào)查表 補(bǔ)充配合圖面信息顯示的專業(yè)測繪。 1.3.房產(chǎn)測繪目的、任務(wù)及內(nèi)容1 房產(chǎn)測繪的目的，第一，是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服 務(wù)，以及為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。第 二，是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施，地下管網(wǎng)，通訊線路，環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和 資料。 房產(chǎn)測繪的任務(wù)就是對(duì)房屋本身以及與房屋相關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行測量調(diào)查和繪圖工作；對(duì) 土地以及土地上認(rèn)為的，天然的荷載物進(jìn)行測量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、 數(shù)量，利用狀況等進(jìn)行測定，調(diào)查和繪制成圖的工作。 它的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、 現(xiàn)狀測量、變更測量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。 1.4.房產(chǎn)測繪的意義 房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī) 范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測繪 的質(zhì)量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。房產(chǎn)測繪是城市測繪的組成部分，城市房屋規(guī) 劃建設(shè)不可缺少的工作。它不僅是城市房地產(chǎn)管理所必需，而且是城市房屋規(guī)劃不可缺少的工作。 因此，他在城市現(xiàn)代化管理中具有重要的作用。 首先，房產(chǎn)測繪可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。房產(chǎn)測繪的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā) 證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測繪的全過程、 面積計(jì)算及其測量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同 時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。 其次，房產(chǎn)測繪是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測繪按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn) 測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專業(yè)測量，弄 清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù) 據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn) 測繪是 進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。 最后，房產(chǎn)測繪也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房價(jià)格居高不下， 部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測繪有利于保證買賣雙方 的利益，有利于維護(hù)正常的市場秩序。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市現(xiàn)代化的進(jìn)行也迅猛發(fā)展，格式 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 4青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 各樣的小區(qū)也全面的發(fā)展起來。城市化水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也得到快速發(fā)展，房屋價(jià)格也迅速 飆升，“寸土寸金”已不再是神話，廣大消費(fèi)者在購買商品房時(shí)房屋建筑面積就成了他們關(guān)注的焦 點(diǎn)，作為商品房房屋建筑面積關(guān)鍵性步驟的商品房預(yù)測與實(shí)測問題也倍受廣大消費(fèi)者關(guān)注。 2.2.面積測算的相關(guān)規(guī)定面積測算的相關(guān)規(guī)定2 2.1.計(jì)算全部建筑面積的范圍 1) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分， 層高在 220M 以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯， 不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計(jì)算建筑面積。 2)樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自 然層計(jì)算建筑面積。 3)房屋天面上屬永久性建筑，層高在 220M 以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備用房及斜 面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 220M 以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 4）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算 5）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算 6) 層高在 2.20m 以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口， 按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算 7)與房屋相連屬永久性的（不論是否凸出墻外）且有非獨(dú)立柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其 柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。 8)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。金屬幕墻及其 它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。 9)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 2.20m 以上部位的外圍 水平面積計(jì)算。 10)房屋的伸縮縫，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 2.2.計(jì)算一半建筑面積的范圍 1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。其中， 無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層無柱走廊廊道形成臺(tái)面高出地坪 0.15M 且廊道和上蓋寬度均在 1.20M 以上的，按 上蓋和臺(tái)面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計(jì)算。 2)獨(dú)立柱門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 3)未封閉的陽臺(tái)、挑廊，其上蓋面積必須等于陽臺(tái)、挑廊面積，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面 積的一半計(jì)算。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按地板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。 4)屬永久性建筑且無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 6）與房屋相連的室外有頂蓋無柱的永久性裝卸貨平臺(tái)，按平臺(tái)水平投影面積的一半計(jì)算。 2.3.不計(jì)算建筑面積的范圍 1)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨棚、掛在墻體上的裝飾性玻 璃幕墻、地下室或半地下室的采光井、防潮層及保護(hù)墻等，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井。 2）房屋之間無上蓋的架空通道，或無上蓋的陽臺(tái)、挑廊。若架空通道、消防通道、陽臺(tái)、挑廊與 其上蓋相距三個(gè)層高（標(biāo)準(zhǔn)層層高）以上，均視為無上蓋。 3）房屋的天面、挑臺(tái)、公共曬臺(tái)、露臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池、水池及室內(nèi)樓地面不相通的 類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊等。 4）頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院5 5）騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作為公共開放 或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、圍護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線； 也不論廊道外是否有人行道、消防通道等；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱， 是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。 6）屋面上有柱且有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。 7）獨(dú)立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下 或地上水池、化糞池等。 8）樓梯已計(jì)算面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。 9）上蓋投影面積小于陽臺(tái)、廊道圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的陽臺(tái)、廊道。斜坡式人行或車行通 道等無頂蓋的建筑。 10）樓中樓（復(fù)式住宅）室內(nèi)樓梯用戶自理的樓梯洞和客廳上空，其樓中樓（復(fù)式住宅）上層的 中空部分（以凈尺寸計(jì)算）。 2.4.共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 1）房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按分?jǐn)倕f(xié)議分?jǐn)?；無協(xié)議或協(xié)議不明確 的按分?jǐn)傄?guī)則執(zhí)行。 2）房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢 房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋 服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓 各套商品房分?jǐn)?，為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?3）房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅悴坏酶淖冊(cè)荚O(shè)計(jì)的使用功 能。 4）有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ溃翘荨?電梯及相應(yīng)走道）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌愋偷墓δ軈^(qū)），垂直通道 不論所處功能區(qū)使用（?？俊⑦B通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面 積。 5）樓房下層（含底層、架空層）樓層的垂直通道，無論其使用（?？?、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相 應(yīng)的建筑面積。 6）商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷售是告知 買受人；已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公用利益的前提下，應(yīng)在規(guī) 則范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。 7）在對(duì)商品房面積進(jìn)行測繪前，應(yīng)先核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)提交的公用 建筑分?jǐn)偛课慌c商品房買賣合同所附公用建筑分?jǐn)偛课皇欠褚恢?，核?shí)無誤后再按有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)測 量。 8）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)面積占該 幢各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。 9）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面 積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)?的公用建筑為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 10）房地產(chǎn)開發(fā)商（售房單位）自營、自用的房屋（管理房、物業(yè)用房除外）不予計(jì)入共有建筑 面積，按套（單元）認(rèn)定。 2.5.面積計(jì)算方法 2.5.1 套內(nèi)建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部組成。 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 6青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 1)套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi) 面積的總和； 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯（房地產(chǎn)開發(fā)商建）按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； 內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 2)套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單 元）與套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體 水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻體水平面積的全 部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3)套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 未封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 未封閉的挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積（封閉的挑陽臺(tái)面積則 全算）。 未封閉的凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積（封閉的凹陽臺(tái)面積則 全算）。 未封閉的半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其 凈面積的一半計(jì)算建筑面積（封閉的半挑半凹陽臺(tái)面積則全算）。 計(jì)算陽臺(tái)建筑面積時(shí)，其陽臺(tái)均應(yīng)以規(guī)劃條件確認(rèn)的封閉式或非封閉式為依據(jù)計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 2.5.2 共有建筑面積：共有建筑面積由可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e兩部分組成 1）可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層、公用門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有 部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（物業(yè)用房）的建筑面積； 單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫、自行車庫、會(huì)所或俱樂部、倉庫、人防工程等）； 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房（物業(yè)用房）、設(shè)備間等，均不計(jì)入幢共有建筑面積。 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使 用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和公共建筑空間，即 為建筑物內(nèi)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（即：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公用建筑面積）。 2）不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、車庫； 作為人防工程的地下室（避難室房）； 用作公共休息、綠化等場所的架空層； 為建筑造型而建，無實(shí)用功能的建筑面積； 建在棟內(nèi)或建在棟外與本棟相連，為多棟服務(wù)的設(shè)備、管理用房；建在棟外為本棟或多棟服務(wù) 的設(shè)備、管理用房； 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 通向二層以上的室外斜坡道建筑面積，暫不進(jìn)行分?jǐn)偂?3）共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式 Si=KSiK=Si/Si （其中： 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院7 K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)； Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，； Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，； Si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，； Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，）。 3.3.房測之友房測之友 BMFBMF 在房產(chǎn)測繪中的使用方法在房產(chǎn)測繪中的使用方法4 3.1.軟件簡介 “房測之友 BMF”是以具有強(qiáng)大圖形編輯處理功能的 AutoCAD 作為底層平臺(tái)，以大型數(shù)據(jù)庫 SQL Server（或 ORACLE）進(jìn)行數(shù)據(jù)管理，利用 Visual C+集成開發(fā)環(huán)境和 ObjectARX2002 SDK 作為開發(fā) 工具的一套集房產(chǎn)測繪工程管理、房產(chǎn)信息采集、房產(chǎn)圖形繪制、房屋面積分?jǐn)傆?jì)算及相關(guān)統(tǒng)計(jì)查 詢和報(bào)表制作等功能于一體的專業(yè)房產(chǎn)測繪軟件，是為房產(chǎn)測繪部門量身定制的專業(yè)房產(chǎn)測繪數(shù)字 化解決方案。 3.2.使用方法 4.4.商品房面積預(yù)測商品房面積預(yù)測 4.1.商品房預(yù)測定義 商品房面積預(yù)測即商品房預(yù)售面積的計(jì)算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許 可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計(jì)的房屋圖紙資料，對(duì)各套房屋的建筑面 積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的行為。預(yù)測面積可作為開發(fā)商在前提項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng) 上備案和預(yù)銷售使用。 4.2.商品房面積預(yù)測作業(yè)流程（以 XXXXX 小區(qū) X 號(hào)樓為例） 4.2.1 打開房測之友 BMF 按開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)藍(lán)圖進(jìn)行繪制。 4.2.2 各類面積范圍的確定 5.5.商品房實(shí)測商品房實(shí)測 5.1.商品房實(shí)測定義 商品房面積實(shí)測，是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測 繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行 實(shí)地勘測、繪圖并計(jì)算出面積。實(shí)測面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè) 費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。 5.2.商品房面積實(shí)測作業(yè)流程（以 XXXXX 小區(qū) X 號(hào)樓為例） 5.2.1 外業(yè)測量 1)準(zhǔn)備好外業(yè)測量所需的資料（商品房設(shè)計(jì)藍(lán)圖、房屋產(chǎn)籍調(diào)查表、土地使用權(quán)證）和測量工具 （手持測距儀、小卷尺、鉛筆、橡皮）。 2)畫草圖 畫草圖即在實(shí)地勘察之后，將與設(shè)計(jì)藍(lán)圖不一致（即有變更）的地方標(biāo)示出來并修改；若實(shí)地與 設(shè)計(jì)圖紙一致，則無需重新修改。 3)房屋測量 分析圖紙，決定測量方案：XXXXX 小區(qū) X 號(hào)樓一層為商鋪、二層以上為住宅；因此應(yīng)分別對(duì)一 層、和屋面層進(jìn)行測量，二至十一層也應(yīng)該抽查測量，防止結(jié)構(gòu)和尺寸發(fā)生變化。 店面的測量：運(yùn)用手持測距儀，將每個(gè)店面的長、寬以及兩相鄰店面有變化的地方的尺寸一一 量出，并將數(shù)據(jù)記錄在設(shè)計(jì)圖紙相應(yīng)的位置上，墻厚用小卷尺量出。 住宅的測量：首先將樓梯、電梯、過道、電梯井、風(fēng)井等共用建筑的尺寸先量出并標(biāo)注；然后 進(jìn)行各套房屋的測量，此時(shí)房屋的總長、總寬、相鄰兩套間發(fā)生變化的地方以及陽臺(tái)長寬、墻厚均 應(yīng)量出并標(biāo)注在圖紙上。 屋面的測量：主要測量屋面樓梯間、配電房及電梯房。 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 8青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 由于 XXXXX 小區(qū) X 號(hào)樓均為規(guī)則的圖形，因此只需測量長、寬和墻厚即可；否則，四邊和對(duì)角 線都應(yīng)量出尺寸。 弧形陽臺(tái)的測量：利用三點(diǎn)確定一條弧的方法測量，即確定三個(gè)點(diǎn)（兩個(gè)端點(diǎn)和最高點(diǎn)）。 測量墻厚時(shí)，粉刷層也應(yīng)量出，因?yàn)榉慨a(chǎn)算法須計(jì)算粉刷層。 進(jìn)行外業(yè)測量的同時(shí)，也應(yīng)該邊測邊檢核，進(jìn)而減少外業(yè)工作量。 5.2.2 內(nèi)業(yè)處理 1)數(shù)據(jù)整理 外業(yè)測量結(jié)束后，打開房測之友 BMF 按開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)藍(lán)圖，按照軟件的使用方法先進(jìn)行相 關(guān)的設(shè)置；然后進(jìn)行尺寸的整理，實(shí)地與設(shè)計(jì)圖紙有變更的，應(yīng)該按實(shí)地的變化來修改圖紙。 調(diào)整尺寸：首先檢查總長、總寬是否與藍(lán)圖上的尺寸相同，加上粉刷（未貼瓷磚的加 2cm，貼 瓷磚則加 3cm）看是否會(huì)一致；若加上粉刷尺寸仍不相同，則按實(shí)測的尺寸來測算面積。然后，按 總長、總寬的方法，調(diào)整房屋切割后的尺寸。 因?yàn)闇y量存在誤差，所以對(duì)于房屋（房屋為矩形）每條邊所測得的數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)圖紙上的數(shù)據(jù)并 不會(huì)剛好相等，而是會(huì)有誤差；根據(jù)規(guī)定，若誤差在 5cm 以內(nèi)，則按圖紙上的數(shù)據(jù)來計(jì)算，若誤差 大于 5cm，則按實(shí)測數(shù)據(jù)來測算面積。 2)各類面積范圍的確定 外墻層的確定：按開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)藍(lán)圖繪制，若有些墻厚不一致的，應(yīng)分別偏移半墻。 套內(nèi)層的確定：按開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)藍(lán)圖繪制，然后用面積線提出各套房屋套內(nèi)面積。 共用層的確定：共用面積主要包括樓梯、電梯、配電房、各層通道等，確定共用層時(shí)也應(yīng)將各 墻中線找出，并用共用面積線提出共用面積。 陽臺(tái)層的確定：封閉陽臺(tái)面積全算，應(yīng)將線型改為連續(xù)的線型；半封閉陽臺(tái)和未封閉陽臺(tái)面積 半算，線性應(yīng)為半算線型（虛線）；凸窗不計(jì)算面積，落地窗前加了防護(hù)欄桿的也不計(jì)算面積，可 不畫出它的范圍。 3)共有面積分?jǐn)?4)實(shí)測成果報(bào)告書 測繪成果報(bào)告書主要包括：。 6.6.商品房預(yù)測與實(shí)測的區(qū)別商品房預(yù)測與實(shí)測的區(qū)別 6.1 測算的對(duì)象不同 預(yù)測時(shí)依據(jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范和房屋規(guī)劃核準(zhǔn)圖對(duì)房屋進(jìn)行的面積測算。 實(shí)測時(shí)依據(jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范和房屋竣工后實(shí)際建設(shè)的狀況進(jìn)行的房屋面積測算。即“前者 算圖紙，后者算實(shí)體”。 6.2 數(shù)據(jù)采集來源不同 預(yù)測和實(shí)測本質(zhì)區(qū)別在于計(jì)算房屋面積的數(shù)據(jù)采集來源不同，前者根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)圖的設(shè)計(jì)狀況進(jìn) 行計(jì)算，其面積用于簽定商品房買賣契約；后者根據(jù)房屋實(shí)地情況進(jìn)行測算，測算結(jié)果用于房屋權(quán) 屬登記。 6.3 定義及用途不同 預(yù)測是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管 機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對(duì)尚未施工 的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測量計(jì)算的行為；所得面積是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 實(shí)測是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測 繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖和計(jì) 算；所得面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。 7.7.預(yù)測與實(shí)測之間的差異問題和解決辦法預(yù)測與實(shí)測之間的差異問題和解決辦法 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院9 由以上可以看出，預(yù)測和實(shí)測面積不一致；那么是什么因素導(dǎo)致差異的產(chǎn)生呢，房產(chǎn)測量面積誤 差范圍是多少，又應(yīng)該怎么解決這一問題呢？ 7.1.面積產(chǎn)生差異的原因 房屋竣工前預(yù)測建筑面積和竣工后實(shí)測建筑面積存在差異的原因是多方面的：有可能出于規(guī)劃設(shè) 計(jì)的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變 等多種原因?qū)е骂A(yù)測面積與實(shí)測面積的不相符，這些面積差異的產(chǎn)生有時(shí)是可以避免的。 7.1.1 數(shù)據(jù)采集 房屋預(yù)測主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙 上談兵”，沒有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。在房屋面積測算過程中，按實(shí)測尺寸計(jì)算面積，其中不僅含有 儀器測量誤差、人為觀測誤差，而且受墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，完全相同的兩戶， 其實(shí)側(cè)數(shù)據(jù)總會(huì)有差別，使得同一戶型的套內(nèi)建筑面積千差萬別。 7.1.2 圖紙變更 房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測得來。房地產(chǎn) 開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更（如戶室大小、陽臺(tái)范圍 和共有面積做了調(diào)整），這是造成預(yù)測面積和實(shí)測面積差異的主要原因。對(duì)于圖紙變更問題，首先 要考慮是否經(jīng)過行政主管部門的批準(zhǔn)。 7.1.3 技術(shù)性原因 由于不少房產(chǎn)測繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī) 范、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測 記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過程差錯(cuò)等原因都會(huì)造成面積的不同。并且預(yù)測和實(shí)測往往是由兩家不同的測 繪機(jī)構(gòu)來完成的，這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果的不同。 7.1.4 施工原因 房屋施工是粗線條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護(hù)的位移都是不可避免 的，在圖紙中完全平行的兩面墻，在實(shí)量時(shí)不同的位置有不同的平距。因此，房屋在設(shè)計(jì)與實(shí)際建 造中本來就有一個(gè)差異。 7.2.因預(yù)測和實(shí)測面積差異引發(fā)的問題之解決方法 7.2.1 測量單位解決面積差異的方法 按房屋現(xiàn)狀來計(jì)算面積：如面積有差異，則面積測算是按實(shí)測尺寸來計(jì)算；測算完成后，通知 開發(fā)商和業(yè)主，由開發(fā)商和業(yè)主決定是否要進(jìn)行更改。 實(shí)地更改：如果業(yè)主不同意退還或補(bǔ)差價(jià)，則讓施工單位進(jìn)行更改，測量人員應(yīng)到現(xiàn)場監(jiān)督指 導(dǎo)，直到與規(guī)劃批準(zhǔn)的附圖一致為止。 技術(shù)方面（實(shí)地丈量房屋邊長時(shí)）應(yīng)注意的問題：使用鋼卷尺測量水平距離時(shí)，尺兩端應(yīng)選取 房屋的相同高度的參考點(diǎn)，以保持尺子處于水平位置；房屋存在一些圓弧、橢圓形、弓形以及其他 不規(guī)則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使用全站儀沿該邊線實(shí)測若干特征點(diǎn)或 拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計(jì)算邊長；分段邊長應(yīng)取其和，再與總邊長進(jìn)行校核。 7.2.2 政府方面的解決辦法 在具體工作中，按照商品房銷售管理辦法和商品房銷售合同中規(guī)定的條款處理，實(shí)測 面積小于預(yù)測（合同）面積，誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人， 絕對(duì)值超出 3%部分的房款由出賣人雙倍返還買受人。在實(shí)測面積大于預(yù)測面積時(shí)，面積誤差比在 3% 以內(nèi)（含 3%）部分的房款，由買受人補(bǔ)足，超出 3%部分的房款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 從現(xiàn)行的測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下功夫，在不斷完善測繪程序監(jiān) 督機(jī)制的同時(shí)，實(shí)施房屋建筑面積預(yù)測和實(shí)測報(bào)告書的措施，能有效地解決由于面積差異而引起的 糾紛問題。 青海大學(xué)成人本科畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文：關(guān)于商品房面積預(yù)測與實(shí)測的探討 10青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 加大宣傳力度。讓老百姓在購房是了解，預(yù)測和實(shí)測會(huì)有差異，并可在合同備注欄中做出詳細(xì) 規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，應(yīng)及 時(shí)告知購房者。 如果開發(fā)企業(yè)在施工過程中變更原規(guī)劃核準(zhǔn)，造成竣工后房屋的部分共用面積的大小和功能發(fā) 生改變，比如門廳擴(kuò)大、具有配套服務(wù)性質(zhì)的設(shè)備用房的位置、大小、服務(wù)范圍等改變，中庭上空 改造成房間等等。這些情況都會(huì)造成實(shí)測時(shí)分?jǐn)偯娣e發(fā)生變化，這種共用部位的變化和預(yù)測時(shí)公示 的房屋共有共用部位明細(xì)表有出入，將對(duì)房屋建筑面積的計(jì)算產(chǎn)生嚴(yán)重影響。建議房管部門應(yīng) 該履行監(jiān)督職能，在發(fā)生這一現(xiàn)象時(shí)應(yīng)督促開發(fā)商，責(zé)令他們書面通知買房人，