2012年1月16日成都天樂城北項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案.pptVIP

天樂城北項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案,吉信行 方圓置業(yè) 2012. 1. 16,成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 城北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 競(jìng)品分析 潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析,市場(chǎng)研究與分析,第一部分,2010-2012年4月成都市供求,2011年至今成都市成交價(jià)格與套數(shù),2010年-2011年成都市供求比有著明顯的上漲，供應(yīng)量有所增加，受政策影響成交量有所回落。通過圖表，可以清晰看出，截止2012年4月，近4個(gè)月的供應(yīng)量不到40000套，只有2010年全年供應(yīng)量的兩成，成交量也與供應(yīng)量基本持平，供求比有所回落。說明2012年繼續(xù)受到政策的嚴(yán)重影響，市場(chǎng)由熱至冷的明顯變化。,2011年成都市整個(gè)供應(yīng)量隨著時(shí)間有著較大的差距，而成交市場(chǎng)則從第一季度開始出現(xiàn)明顯的下滑，然后保持著小波動(dòng)的趨勢(shì)。2012年第一季度，供應(yīng)和成交有小幅上升趨勢(shì)，成交略高于供應(yīng)，主要消化市場(chǎng)存量。2011年成都市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于不理想情況。整體價(jià)格在2011年3月、10月和2012年年初有明顯的下降，其余月度則保持較平穩(wěn)的波動(dòng)，但總體已有略微下滑。,成都市商品住宅市場(chǎng)1季度兩比（環(huán)比、同比）同衰，供銷同落，剛需為市場(chǎng)成交主流，并拉低了成交均價(jià)，難掩住宅市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)。,2012年1季度成都市（主城區(qū)含5近郊）住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積約240.67萬，環(huán)比下降約52.18%；成交面積約343.13萬，環(huán)比下降9.82%，成交均價(jià)約6458元/ ，環(huán)比下降6.03%，供銷比為0.7。 1季度中央對(duì)樓市宏觀調(diào)控依然不放松的表態(tài)，讓樓市難以看到真正的春天，開發(fā)商以價(jià)換量的手段得到市場(chǎng)的部分認(rèn)可，大量剛需客群入市，但仍難掩市場(chǎng)的低迷情況。,2012年1季度主城區(qū)住宅市場(chǎng)供銷同比兩衰，供銷比一致，供應(yīng)環(huán)比大幅回落， 成交小幅震蕩。主城區(qū)與第二圈層供銷量關(guān)系均約為1:2。,2012年1季度商品住宅新增供應(yīng)面積約79.91萬，環(huán)比下降約65.05%，同比下降約31.29% ；住宅成交面積約122.51萬，環(huán)比下降約5.77%，同比下降約39.49% ，供銷比0.65。主城區(qū)與郫縣、新都、雙流、溫江、龍泉等五近郊商品房供銷量關(guān)系均為1：2，郊區(qū)的供銷勢(shì)頭好于主城區(qū)。,2012年1季度主城區(qū)商品住宅價(jià)格繼續(xù)下滑。以價(jià)換量的促銷方式并沒有給 開發(fā)商帶來好消息，但部分項(xiàng)目取得了較好的成績(jī)。,2012年1季度成都市主城區(qū)住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為8311元/，環(huán)比下降約8.30%，同比下降約7.41%；成交金額約為101.821億元，環(huán)比下降約13.59%，同比下降約43.97%。,主城分區(qū)域格局看，2012年1季度城西供應(yīng)較少，城北、城南、城東各個(gè)區(qū)域 供應(yīng)較平衡；各區(qū)域成交相當(dāng)，以城西、城東領(lǐng)先，高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)影響 及相對(duì)較低的價(jià)格成就城西樓市。,2012年1季度成都市主城區(qū)城北供應(yīng)最為活躍，城東、城南緊隨其后，但各區(qū)域環(huán)比供應(yīng)均回落；在成交方面，城東、城北區(qū)域占比環(huán)比小幅上漲，城西、城南成交占比環(huán)比均下滑20%左右，但成交主力仍然是城西區(qū)域。 城北受“北改” 利好刺激，城北供應(yīng)市場(chǎng)信息持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)位置，本季度城北供應(yīng)量達(dá)到25.84萬，占據(jù)首位。但現(xiàn)目前，此類刺激對(duì)成交具有一定的影響，但影響不大，相信未來成交表現(xiàn)不俗。,2012年1季度近郊商品住宅趨勢(shì)與主城區(qū)基本一致，供銷同落，郊縣住宅 市場(chǎng)不景氣同現(xiàn)。,成都郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)面積約160.76萬，環(huán)比大幅下滑41.46%，同比下滑39.16%；成交面積約220.61萬，環(huán)比下降11.92%，同比下滑45.21%；供求比0.73。,2012年1季度近郊商品住宅價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且低于去年同期價(jià)格 郊縣住宅市場(chǎng)同樣嚴(yán)峻。,2012年1季度成都市郊縣住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為5429元/，環(huán)比下降5.35%，同比下降3.84%；成交金額約為119.76億元，環(huán)比下滑16.63%,，同比下降47.31%。,2012年1季度商品住宅市場(chǎng)依然嚴(yán)峻的情況，五大近郊中郫縣供應(yīng)位居首位， 成交卻位居第三；雙流成交居首，供應(yīng)卻位居第三。,“北改”在一定程度上能刺激新都樓市的發(fā)展，但抵不過樓市的整體低迷的市場(chǎng)。2012年1季度新都區(qū)域 范圍內(nèi)的商品房新增供應(yīng)銳減，約31.56萬，環(huán)比下降50.23%，同比下降47.25%；成交環(huán)比下降15.34%，同比下降40.71%。,小結(jié)與展望：持續(xù)宏觀調(diào)控下，供銷壓力預(yù)計(jì)將加大，房?jī)r(jià)暗降或?qū)⑸涎?2012年1季度成都商業(yè)市場(chǎng)供銷同落，成交均價(jià)大幅上揚(yáng)，供過于求繼續(xù)加重，未來商業(yè)市場(chǎng)銷售壓力嚴(yán)峻。,2012年1季度成都商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)面積約40.63萬，環(huán)比大幅下降42.15%，同比上漲43.17%；成交 面積約30.19萬，環(huán)比下降41.42%，同比下滑12.92%；成交均價(jià)約16038元/，環(huán)比上漲30.88%，同比 上漲39.79%；供求比1.35。,2012年1季度主城區(qū)商業(yè)新增供應(yīng)量較上季度大幅下降，成交量回落至 2011年前三季度水平，但成交均價(jià)繼續(xù)上漲。從方位看，城西商業(yè)成交 占首位,從環(huán)線來看，商業(yè)外擴(kuò)，外環(huán)外成交價(jià)格最低，成交量領(lǐng)居首位。,主城區(qū)與郊縣商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)相平衡，成交郊縣好于主城區(qū)，但成交價(jià)格 遠(yuǎn)低于主城區(qū)，本季度郊縣市場(chǎng)以郫縣供需矛盾較突出。,2012年1季度成都各區(qū)域商業(yè)供銷情況,成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 城北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 競(jìng)品分析 潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析,市場(chǎng)研究與分析,孵,化,的,城,北,城北 “丑小鴨”,2003到2009，城北的開發(fā)因?yàn)橐?guī)劃、交通、配套、定位等多方面的原因幾度啟動(dòng)，又幾度停滯。 外來商販、客運(yùn)、批發(fā)、物流的傳統(tǒng)集中地。 樓盤少、品質(zhì)低，這里的居所大多不過是外來人口睡覺的地方。 區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他區(qū)域，物業(yè)價(jià)值被嚴(yán)重低估。,關(guān)于城北的種種，猶如一個(gè)蛋的孵化過程，以前：,曾經(jīng)： 它有著“天鵝”的血統(tǒng)卻長(zhǎng)著“小鴨”的樣子。 正如： 它有著“北富”的底子卻帶著“北亂”的帽子。,在政府對(duì)城北的重新定位， 和對(duì)城北城市建設(shè)的重新規(guī)劃中， 城北用得天獨(dú)厚的宜居、宜業(yè)等條件迎來了更大的發(fā)展。 在城北多年的定位搖擺之后， 在復(fù)雜得不可想象的城市改造中， 更在開發(fā)、投資、購(gòu)買等市場(chǎng)能量蓄積數(shù)載之后， 城北房地產(chǎn)開發(fā)正在脫掉廉租房、低品質(zhì)樓盤聚集區(qū)的帽子， 真正走上一條品質(zhì)居住、財(cái)富聚集的道路，盡管艱難，但卻堅(jiān)定。,從丑小鴨到黑天鵝的蛻變,現(xiàn)在： 當(dāng)城南的國(guó)際化觸角只能無奈的不斷向外延伸時(shí)，城北還能在中心城區(qū)籌劃出大塊的優(yōu)質(zhì)土地； 當(dāng)城西只能見縫插針修建新樓盤時(shí)，城北以動(dòng)輒平方公里計(jì)的土地規(guī)模保證著市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)； 當(dāng)城東十年前的規(guī)劃陸續(xù)呈現(xiàn)時(shí)，城北站在更高的起點(diǎn)， 用跨越五十年的眼光規(guī)劃、建設(shè)著北部新城，給你更好的期許。,成都火車東站即將啟用為北站分流 成都將逐步形成東、南、西、北各有一個(gè)火車客運(yùn)站,以東站和北站為主、南站和西站為輔的“兩主兩輔”格局。火車北站成達(dá)線和成渝線的人流量會(huì)向火車東站分流，對(duì)城北擁堵的交通也會(huì)有較大改善。 城北川陜路改造工程完成 川陜路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范圍為三環(huán)路至圍城路，建設(shè)為主車道雙向8車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里，輔道為機(jī)動(dòng)車+非機(jī)動(dòng)車道，大大提高了川陜路的通車能力。 解放北路即將改造 為了提升北門道路及其景觀，政府計(jì)劃對(duì)“草市街德盛路口至川陜路三環(huán)路立交”一段進(jìn)行提檔升級(jí)改造，全長(zhǎng)約6230米(解放北路是其中一段)將進(jìn)行全方位景觀打造，不僅要對(duì)路面進(jìn)行提升，還將在景觀打造上花大力氣，標(biāo)準(zhǔn)不低于人民南路。隨著川陜路竣工，北門交通將更加順暢，而市內(nèi)也將有更加通暢的道路與之連接。,區(qū)域交通道路城北脈絡(luò)逐步暢通, 成都“水游城”落戶城北 已成功開發(fā)了南京“水游城”項(xiàng)目的上海鵬欣集團(tuán)計(jì)劃投資50億元人民幣在金牛區(qū)打造“成都水游城”現(xiàn)代城市綜合體項(xiàng)目。包含國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高檔百貨、精品超市、游樂中心、大型影城、精品餐飲、高檔公寓等。 華僑城引入威尼斯主題酒店 華僑城威尼斯主題酒店項(xiàng)目投資5億元，將在成都華僑城公園廣場(chǎng)內(nèi)開發(fā)。項(xiàng)目占地60畝，預(yù)計(jì)2011年10月動(dòng)工，2012年建成開業(yè)。 豐尚集團(tuán)城北建城市綜合體 豐尚集團(tuán)西部總部項(xiàng)目廣西豐尚投資有限公司計(jì)劃投資10億元人民幣在金牛區(qū)打造集甲級(jí)寫字樓、高檔住宅為一體的豐尚集團(tuán)西南總部大廈及城市綜合體。 金牛萬達(dá)廣場(chǎng)奠基 2011年2月25日，位于成都一環(huán)路、人民北路交匯處的金牛萬達(dá)廣場(chǎng)奠基。項(xiàng)目占地約190畝，總建筑面積超110萬平方米，集大型購(gòu)物中心、時(shí)尚街區(qū)、甲級(jí)寫字樓、SOHO公寓、高檔住宅等業(yè)態(tài)為一體。該項(xiàng)目建成后將成為四川乃至西部最大的城市綜合體之一。 瑞安中華匯開建 城北天地，將借助“上海新天地”的規(guī)劃理念，被打造成為集居住、辦公、購(gòu)物、餐飲和休閑于一體的大型城市綜合體，總建筑面積約48萬平方米。城北天地將成為城北最值得期待的地標(biāo)項(xiàng)目，將為這片蓄勢(shì)待發(fā)的地區(qū)開啟優(yōu)質(zhì)、舒適、時(shí)尚的生活方式和生活環(huán)境。,區(qū)域生活配套設(shè)施城北開始華麗轉(zhuǎn)身,區(qū)域舊城改造城北重生大手筆藍(lán)圖,荷花池、五塊石等傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)外遷 荷花池未來將定位于生活消費(fèi)功能商圈，成為城北三大主力商圈之一。這里將發(fā)展區(qū)域內(nèi)高級(jí)寫字樓、酒店、購(gòu)物街和購(gòu)物中心、星級(jí)酒店等商業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目。 鐵半城拆遷城北打造中央生活區(qū) 在荷花池周邊，分布著大量上世紀(jì)50年代起修建的鐵路職工宿舍。這些紅磚低矮舊房，成為了城北的一大標(biāo)志，成都人也習(xí)慣將城北稱做“鐵半城”。目前，鐵半城改造已經(jīng)揭幕，這是城北歷史上規(guī)模最大的一次舊城改造，涉及住戶8200余戶。最快5年，通錦橋、沙灣、鐵路新村、馬家花園、西一環(huán)等5大片區(qū)的鐵路舊城將被全新的建筑取代，打造成成都集文化性、投資性、居住性、欣賞性于一體的CLD中央生活區(qū)。 火車北站擴(kuò)容拆遷 成綿樂城際鐵路、動(dòng)車運(yùn)用所用地、火車北站擴(kuò)能改造及配套工程用地拆遷，其中近期將完成14公里長(zhǎng)鐵道線沿線區(qū)域的拆遷工程。以火車北站為中心，周圍0.8平方公里的區(qū)域也將陸續(xù)進(jìn)行改造，這個(gè)區(qū)域東起豆腐堰下穿隧道、南至二環(huán)路、西到五塊石立交橋、北至玉居庵路。整個(gè)區(qū)域都將重新規(guī)劃路網(wǎng)布局，完善功能設(shè)施。,2011年2012年4月城北蛻變過程：,如黑天鵝一般的城北 必將迎來房地產(chǎn)新的發(fā)展契機(jī),2010-2012年4月成都市供求,2011年至今成都市成交價(jià)格與套數(shù),2010年-2011年成都市供求比有著明顯的上漲，供應(yīng)量有所增加，受政策影響成交量有所回落。通過圖表，可以清晰看出，截止2012年4月，近4個(gè)月的供應(yīng)量不到40000套，只有2010年全年供應(yīng)量的兩成，成交量也與供應(yīng)量基本持平，供求比有所回落。說明2012年繼續(xù)受到政策的嚴(yán)重影響，市場(chǎng)由熱至冷的明顯變化。,2011年成都市整個(gè)供應(yīng)量隨著時(shí)間有著較大的差距，而成交市場(chǎng)則從第一季度開始出現(xiàn)明顯的下滑，然后保持著小波動(dòng)的趨勢(shì)。2012年第一季度，供應(yīng)和成交有小幅上升趨勢(shì)，成交略高于供應(yīng)，主要消化市場(chǎng)存量。2011年成都市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于不理想情況。整體價(jià)格在2011年3月、10月和2012年年初有明顯的下降，其余月度則保持較平穩(wěn)的波動(dòng)，但總體已有略微下滑。,2011年主城區(qū)與城北供應(yīng)與成交,2009-2011年城北區(qū)域供應(yīng)與成交,根據(jù)2011年成都主城區(qū)與城北的住宅供比圖，可以發(fā)現(xiàn)城北的住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城區(qū)，而供求比卻高于主城區(qū)，由此可觀城北供應(yīng)市場(chǎng)空間較大，而客戶群體需要通過有效的營(yíng)銷更進(jìn)一步的挖掘。,2009-2011年城北房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的改變，由最初的供應(yīng)不足，到2011年的成交量下滑，此趨勢(shì)是由于受“限購(gòu)政策”影響。而成交價(jià)格則呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。,2011年至今城北區(qū)域供應(yīng)套數(shù)與成交套數(shù),2011年城北區(qū)域的供應(yīng)成交比呈現(xiàn)較大的波動(dòng)，第一季度明顯的供應(yīng)不足，第二季度大幅提高的供應(yīng)量卻面對(duì)較差的市場(chǎng)，市場(chǎng)成交量明顯下滑，直接導(dǎo)致該季度的供比上漲，市場(chǎng)整體銷售情況較差。隨著第三季度的供應(yīng)量的減少，供比有所下滑，但市場(chǎng)成交量仍然不理想。第四季度在最后一個(gè)月又大量供應(yīng)，但成交無明顯變化，2011整體市場(chǎng)情況低迷。2012年第一季度供應(yīng)減少，成交有上升趨勢(shì)，3月成交成2011年以來最好情況。,將來： 在產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)的財(cái)富聚集效應(yīng)中， 當(dāng)市政設(shè)施的全面建設(shè)完成， 當(dāng)城北的城市化進(jìn)程腳步越走越穩(wěn)健之時(shí)， 城北的價(jià)值將不容估量。 而今年開年至今，直逼萬套的成交，就是市場(chǎng)給予城北升值最好的注腳。,目前城北的住宅市場(chǎng)主要分為幾個(gè)板塊：三環(huán)外的大豐板塊和198板塊；三環(huán)內(nèi)的九里堤板塊、五塊石板塊和駟馬橋-昭覺寺板塊。項(xiàng)目位于2.5環(huán)與3環(huán)之間，沒在任何板塊之內(nèi)，雖然所處位置近幾年無新樓盤，但有較早的居住區(qū)，該區(qū)域?yàn)樯澈釉窗鍓K，納入其他板塊的對(duì)比中。,從二環(huán)至三環(huán)，再向外到繞城高速，除了北部還有大量土地可以使用外，東、西、南部的土地供應(yīng)量已經(jīng)非常有限。駟馬橋片區(qū)2006年土地供應(yīng)7宗，面積共478畝，2007年供應(yīng)9宗403畝。目前，駟馬橋和沙河沿線待開發(fā)用地超過1500畝，青龍舊城鎮(zhèn)改造騰出的黃金地塊近1800畝，可見未來這些區(qū)域可開發(fā)用地還十分豐富。隨著土地放量，市政配套完善和開發(fā)商進(jìn)入，將發(fā)生翻天覆地的變化。,城北二環(huán)-繞城可開發(fā)土地豐富，城市稀缺寶地，住宅市場(chǎng)的價(jià)值洼地突顯,2010.4-2011.6成都同環(huán)線其他區(qū)域均價(jià)水平對(duì)比,航空限高成就，區(qū)域板塊以小高層為主,板塊由于航空限高要求，樓盤樓層普遍較低，大多數(shù)都在20層以下，城市同環(huán)域相比，處于低容低密產(chǎn)品集中板塊，造就城北主城級(jí)高端生活區(qū)。,板塊由于航空限高要求，樓盤樓層普遍較低，大多數(shù)都在20層以下，城市同環(huán)域相比，處于低容低密產(chǎn)品集中板塊，造就城北主城級(jí)高端生活區(qū)。,2011年1季度城北供應(yīng)相對(duì)最為集中的區(qū)域依然是駟馬橋-昭覺寺板塊，新增供應(yīng)4.65萬平方米，居于各大板塊之首。其次是五塊石板塊，新增供應(yīng)2.05萬平方米。成交方面，駟馬橋-昭覺寺板塊銷售面積為10.34萬平方米。相比之下，其他零星板塊由于開發(fā)量小，市場(chǎng)趨于沉寂，例如項(xiàng)目所處的沙河源板塊繼花滿庭售罄后暫時(shí)無新增項(xiàng)目填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 駟馬橋-昭覺寺板塊向來是城北房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，項(xiàng)目相對(duì)較為集中，板塊內(nèi)的金科一城、上東一號(hào)、陽(yáng)光尚座等項(xiàng)目形成持續(xù)供應(yīng)。板塊內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯，并且開發(fā)持續(xù)性較好，繼華潤(rùn)及招商地產(chǎn)分別在板塊內(nèi)購(gòu)地之后，板塊后續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁。,駟馬橋-昭覺寺板塊成為 城北主城級(jí)炙手可熱的商品房主戰(zhàn)場(chǎng)：,功能齊備的中小面積戶型成為永不落寞的市場(chǎng)寵兒,板塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的70-120平方米中小戶型占比最高，導(dǎo)致此面積段戶型成交占比上升，約占到成交總量的71.18%，而120平米以上大面積戶型成交比例為15.47%。 伴隨政府二套房、限購(gòu)政策的推行，對(duì)于支付能力較強(qiáng)的首次置業(yè)者傾向于選擇中大戶型一步到位滿足住房需求，因此中大戶型銷售短線給力。相比之下，該板塊仍然以剛需居住需求為主，中小戶型房源供不應(yīng)求，中小戶型仍然是市場(chǎng)需求的主力。,在產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)的財(cái)富聚集效應(yīng)中， 當(dāng)市政設(shè)施的全面建設(shè)完成， 當(dāng)城北的城市化進(jìn)程腳步越走越穩(wěn)健之時(shí)， 城北的價(jià)值將不容估量。 而今年開年至今，直逼萬套的成交，就是市場(chǎng)給予城北升值最好的注腳。因此，我們對(duì)城北有信心，對(duì)項(xiàng)目更有信心。,將來：,市場(chǎng)研究與分析,成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 城北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 競(jìng)品分析 潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析,在目前沙河源板塊中，繼藍(lán)光.花滿庭售罄后，該板塊一直沒有新項(xiàng)目推出。 本項(xiàng)目在該板塊中無競(jìng)品對(duì)比，故將九里堤板塊的老會(huì)展.現(xiàn)代城，五塊石板塊的龍湖.北城天街，駟馬橋-昭覺寺板塊的招商.雍華府、華潤(rùn).翠林華庭和北新干線以東的綠地.世紀(jì)城作為競(jìng)品進(jìn)行分析。 其中，綠地.世紀(jì)城與本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、主力戶型面積、客群等都很相似，是本項(xiàng)目最大，也是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此著重分析本項(xiàng)目情況。,綠地.世紀(jì)城,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,綠地世紀(jì)城位于成都市金牛區(qū)，北接北三環(huán)，西臨北新干線，距離2100畝的沙河公園較近。項(xiàng)目總占地342畝，為該區(qū)域的一個(gè)城市綜合體。初步定為含有主力大賣場(chǎng)，星級(jí)酒店，甲級(jí)寫字樓，服務(wù)式公寓樓、住宅和休閑街。,項(xiàng)目建筑風(fēng)格與園林景觀,建筑風(fēng)格,園林景觀,社區(qū)景觀也采用歐式風(fēng)格，由澳派景觀設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)。景觀內(nèi)含有游泳池，兒童游樂場(chǎng)以及名貴花草。,綠地世紀(jì)城建筑風(fēng)格采用歐式風(fēng)格，由UA國(guó)際（英國(guó)）建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)。外墻為面磚材料。大堂地磚地面、乳膠漆墻面。,戶型分析,綠地世紀(jì)城主要以兩房和三房作為主力房源。其中兩房占比最大，主要為70-80和80-90戶型，各有532套和403套。三房的面積段最多，但以80-90和100-110為主力。戶型面積為50-60的一房供應(yīng)量也較大，共320套，占到整個(gè)房源的14.75%。,戶型分析,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,53,C3戶型 舒適一房，建筑面積：53 戶型方正，明廚明衛(wèi)。 臥室?guī)в酗h窗。 客廳、餐廳采光較弱。,戶型分析,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,74,C2戶型 緊湊兩房，可變空間。建筑面積：74 戶型方正，明廚明衛(wèi)。 臥室?guī)в酗h窗。 客廳、餐廳過于緊湊。 可變空間實(shí)用性不大。,戶型分析,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,86,A1戶型 經(jīng)濟(jì)三房，建筑面積：86 戶型方正，明廚明衛(wèi)。 功能齊全，布局合理，動(dòng)靜區(qū)隔。 主臥與次臥均帶飄窗。 客廳采光好，空間通透。,銷售及價(jià)格情況分析,綠地世紀(jì)城從開盤至今，走量較好。整體月均走量140套左右，2012年銷量明顯好于2011年，其主要原因?yàn)檎w價(jià)格有所下降，帶動(dòng)銷量。2012年3月24日開盤時(shí)，銷量最好，當(dāng)月消化300套，成交均價(jià)6,449元/。 項(xiàng)目開盤時(shí)，成交均價(jià)為最高價(jià)，隨后一直下降到2012年2月為最低點(diǎn)，6,376元/，下降近500元/，不過此時(shí)銷售有了較為明顯的變化，目前成交均價(jià)略有上漲。,各戶型銷售情況,兩房,三房,一房,由表中可以看出，一房的銷售量較為穩(wěn)定，月均30多套，整體成交均價(jià)6,300元/左右。 兩房在2012年3月價(jià)格最低，6,369元/，此時(shí)銷量最大，達(dá)到180多套，整體月均銷量60多套，整體成交均價(jià)6,449元/。 三房從2012年2月起，銷量較為穩(wěn)定，月均70多套，同時(shí)與3月、4月開盤主推三房戶型有關(guān)。整體月均銷量40多套，整體成交均價(jià)6,775元/。,世紀(jì)城小結(jié),綠地世紀(jì)城位于成都市金牛區(qū)，北接北三環(huán)，西臨北新干線，距離2100畝的沙河公園較近，具有一定的自然資源優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目總占地342畝，為該區(qū)域的一個(gè)城市綜合體。初步定為含有主力大賣場(chǎng)，星級(jí)酒店，甲級(jí)寫字樓，服務(wù)式公寓樓、住宅和休閑街。 項(xiàng)目降價(jià)后，在2012年2月起，銷售量有較為明顯的提升，目前銷售均價(jià)為：6596元/。 綠地世紀(jì)城主要以兩房和三房作為主力房源。其中兩房占比最大，主要為70-80和80-90戶型。三房的面積段最多，但以80-90和100-110為主力。戶型面積為50-60的一房供應(yīng)量也較大。,老會(huì)展.現(xiàn)代城,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,現(xiàn)代城位于九里堤板塊，原成都沙灣會(huì)展中心。是在沙灣會(huì)展基礎(chǔ)上重建的超大型城市綜合體項(xiàng)目。占地124畝，包含23萬都市公館、25萬超甲寫字樓、13萬樂活商業(yè)區(qū)、4.5萬五星級(jí)酒店。一期建筑面積20余萬，由7棟住宅樓和商業(yè)區(qū)組成。項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)，地理位置較為優(yōu)越，但因其8.17的較高容積率使得項(xiàng)目的居住舒適度降低。,項(xiàng)目景觀與配套,景觀,配套,住宅景觀由“一環(huán)、一軸、一心”組成，景觀圍成一環(huán)，水作為軸心，景觀是位于項(xiàng)目的中心。2萬綠化加上生態(tài)公園是項(xiàng)目的主要景觀。,社區(qū)內(nèi)含有生態(tài)會(huì)所，位于中央景觀區(qū)。并含有街鋪、康體中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和社區(qū)服務(wù)中心。,戶型分析,老會(huì)展.現(xiàn)代城主要以兩房和三房為主，其主力戶型面積為70-90。 其中，兩房主力戶型面積為70-80，共420套；80-90舒適型兩房，共663套，該戶型占所有戶型的32.55%，成為主要房型。 三房主力戶型面積為80-90，緊湊經(jīng)濟(jì)型，共630套，其次為120-130的舒適型房源，共174套。,銷售及價(jià)格情況分析,項(xiàng)目從2011年十一月底推盤至今，銷售慘淡。僅2012年4月有8套的成交量，但其主要原因?yàn)樵擁?xiàng)目進(jìn)行了降價(jià)銷售，其余時(shí)刻均只有一兩套走量，銷售乏力。 從起初10,500元/左右的成交價(jià)到今年4月時(shí)8,360元/的成交價(jià)來看，項(xiàng)目降價(jià)2000元/左右，降幅達(dá)到20%。 項(xiàng)目銷售乏力，其主要原因?yàn)椋褐髁粜兔娣e區(qū)間為70-90，總價(jià)在70萬以上，對(duì)于剛需者來說總價(jià)過高，且基本無贈(zèng)送面積；項(xiàng)目為城市綜合體，配套暫未呈現(xiàn)，且8.17的容積率過高，商業(yè)過多，今后過于吵鬧，對(duì)居住舒適度造成影響。,現(xiàn)代城小結(jié),項(xiàng)目位于九里堤板塊，二環(huán)內(nèi)，周圍環(huán)境成熟，交通便利。 老會(huì)展現(xiàn)代城屬于大型城市綜合體，物業(yè)形態(tài)較多，住宅、寫字樓、商業(yè)區(qū)、五星級(jí)酒店，但也使得項(xiàng)目8.17的容積率過高，且商業(yè)較多，較為吵鬧，降低了住宅的居住舒適度。 目前銷售均價(jià)為：8364元/。 主力戶型為套二套三房源，主力面積區(qū)間70-90，無贈(zèng)送面積，套二較大，套三較小。10,000元/的銷售單價(jià)造成總價(jià)過高，使得項(xiàng)目的銷售走量慘淡，客戶不認(rèn)可，項(xiàng)目只有降價(jià)進(jìn)行銷售，且降幅達(dá)到20%。,招商.雍華府,56,項(xiàng)目概況,雍華府項(xiàng)目密度低、綠化高、戶型以舒居為主、品質(zhì)感強(qiáng)。,外立面及園林,雍華府項(xiàng)目旨在打造一個(gè)新亞洲藝術(shù)城，外立面為面磚，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配以8萬平皇家園林，園林景觀將以高大喬木為主，間雜有灌木、常綠植物和觀花植物，加上水景小品的雕琢，現(xiàn)代感十足，同時(shí)采用了架空層泛會(huì)所設(shè)計(jì)，更大的延展了景觀面。,項(xiàng)目配套,雍華府項(xiàng)目底層架空，用以完善商業(yè)、生活、娛樂配套，小區(qū)內(nèi)配套能滿足小區(qū)內(nèi)住戶的基本生活需求和娛樂需求。,雍華府以自身項(xiàng)目完善的生活配套，規(guī)避周邊低端配套的影響。,59,項(xiàng)目周邊配套,項(xiàng)目周邊缺乏能夠滿足日常生活需求的生活配套設(shè)施 配套設(shè)施依然處于數(shù)量少、規(guī)模小、檔次低的尷尬狀態(tài),項(xiàng)目一期,招商雍華府是由15棟18層小高層圍合而成，總平布局為點(diǎn)式大圍合，保證了開闊的樓間距用戶的私密性，保障了每一戶的觀景面。 7月面世的一期總共有7棟2梯6戶。一期一批次目前確定開1號(hào)樓，余下幾棟暫定，1號(hào)樓總共108套，其中72套為80-90的二房，余下36套為100-110三房，二房三房配比為2:1。一期一批次總共推出4棟400多套82-134平米2-4居房源，均價(jià)7500元/。,雍華府戶型以80-90舒居二房和100-110三房為主 戶型配比為2:1，目前均價(jià)為7500元/。,戶型分析,B1兩室兩廳單衛(wèi)89.00,E3三室兩廳雙衛(wèi)約108,E1兩室兩廳單衛(wèi)89,E2兩室兩廳單衛(wèi)約88,戶型以80-90舒居兩室和100-110舒居三室為主。,戶型分析,招商雍華府B3兩室兩廳單衛(wèi)89平米戶型,戶型方正，客廳贈(zèng)送景觀陽(yáng)臺(tái) 臥室贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)或飄窗，采光好 明廚明衛(wèi)，水線集中 動(dòng)靜不分區(qū),戶型分析,招商雍華府B2戶型3室2廳2衛(wèi)1廚107.00,全明設(shè)計(jì)，干濕分區(qū)。 玄關(guān)和入戶儲(chǔ)物間提升了收納和儲(chǔ)藏效果。 臥室里的凸景飄窗提升了通風(fēng)、采光和觀景效果。 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)便利了日常生活。,半贈(zèng)送,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,全贈(zèng)送,雍華府小結(jié),項(xiàng)目所在駟馬橋居住片區(qū)，交通便利，區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r較好。 項(xiàng)目密度低、綠化高、品質(zhì)感強(qiáng)。 雍華府以自身項(xiàng)目完善的生活配套，規(guī)避周邊低端配套的影響。 雍華府戶型以80-90舒居二房和100-110三房為主，戶型配比為2：1，戶型設(shè)計(jì)以舒適為主。 均價(jià)為7500元/。 項(xiàng)目所處區(qū)域目前環(huán)境較為破舊雜亂，整體環(huán)境欠佳，影響品質(zhì)感的打造。,龍湖.北城天街,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,7棟23層的高層住宅和一棟商業(yè)，現(xiàn)代主義風(fēng)格 建筑，圍合式院落布局，20000平方米疏朗中庭，龍湖格調(diào)精裝標(biāo)準(zhǔn)筑雅舍于天街繁華之上 。 龍湖北城天街項(xiàng)目位于成都北二環(huán)，五塊石區(qū)域，是龍湖在成都打造的第一個(gè)“天街系”大型城市綜合體項(xiàng)目,“天街系”是龍湖的商業(yè)旗艦產(chǎn)品，由大型高檔百貨、餐飲、娛樂等各種商業(yè)形態(tài)組成，已經(jīng)成型的重慶的北城天街已經(jīng)有哈根達(dá)斯、星巴克、遠(yuǎn)東百貨、五星級(jí)影院UME等多個(gè)知名品牌商家入駐。 龍湖北城天街項(xiàng)目總占地面積約300畝，約70萬方，是目前為止城北區(qū)域占地最大的一個(gè)項(xiàng)目，包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。,戶型配比,項(xiàng)目推出的房源以93-110的二房可變?nèi)繛橹髁粜?，約占總房源的47%； 其次為70-80二房以及41公寓標(biāo)間產(chǎn)品，分別占總房源的28%及15%； 50-70 小戶型以及140以上的大戶型房源較少，占比基本為零。,銷售及價(jià)格情況分析,項(xiàng)目從2010年4月開盤至今，共推出房源2115套，已去化1878套，月均去化量約為144套，銷售狀況良好； 從供應(yīng)上來看，項(xiàng)目屬于集中放量，間隔周期較長(zhǎng)，2010年10月供應(yīng)量最大，共計(jì)1000余套； 從成交上來看，從2010年10月秋交會(huì)至年底為成交量相對(duì)比較集中的時(shí)間段，這可能與秋交會(huì)期間的集中放量與傳統(tǒng)銷售旺期有關(guān)； 從成交價(jià)格來看，總體上呈上升狀態(tài)，2011年2-3月出現(xiàn)回落情況，近期開始回升，并達(dá)到開盤以來成交最高單價(jià)。,戶型分析,B4戶型，2室2廳2衛(wèi)，105.00平米 銷售面積約105，贈(zèng)送面積：約12。 可變?nèi)績(jī)蓮d單衛(wèi)，直面中庭超大景觀； 入戶花園匠心設(shè)計(jì)，精致空間給回家舒受； 獨(dú)立客餐廳設(shè)計(jì)，合理布局的生活專家； 客廳連通景觀陽(yáng)臺(tái)，擁有更多風(fēng)景成為可能； 主臥全飄窗設(shè)計(jì)，采集陽(yáng)光的問候。,戶型分析,B1戶型，2室2廳1衛(wèi)，93.00平米 銷售面積約93，贈(zèng)送面積約12。 可變?nèi)績(jī)蓮d單衛(wèi)，功能布局合理完善； 玄關(guān)設(shè)計(jì)，客廳私密性得到保護(hù)； 客廳橫式設(shè)計(jì)，大氣寬享，采光闊綽； 廚房外生活陽(yáng)臺(tái)，兼具家庭儲(chǔ)藏功能； 主臥帶景觀陽(yáng)臺(tái)，正對(duì)豪闊中庭，眼界大開收藏景。,龍湖北城天街小結(jié),項(xiàng)目位于成都北二環(huán)，五塊石區(qū)域，是龍湖在成都打造的第一個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，是目前為止城北區(qū)域占地最大的一個(gè)項(xiàng)目。 龍湖北城天街項(xiàng)目自身帶有商業(yè)配套，規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線直達(dá)項(xiàng)目門口，具備升值空間。 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)通風(fēng)以及采光良好，項(xiàng)目不少戶型客廳連接大幅陽(yáng)臺(tái)，提高采光和觀景效果。且戶型空間利用率較高，浪費(fèi)面積比較少。 銷售均價(jià)為9000元/。 項(xiàng)目周邊整體環(huán)境及治安較差。公交班次不夠頻繁，需要長(zhǎng)時(shí)間等待車輛。,73,華潤(rùn).翠林華庭,74,項(xiàng)目概況,商業(yè) 地鐵3號(hào)線出口,75,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目位于城北駟馬橋，成都動(dòng)物園旁。整個(gè)項(xiàng)目占地約79351.36，7棟16層的純高層住宅、4棟16層底商式高層住宅、2棟12層底商式高層住宅和5棟獨(dú)立商業(yè)，1棟7層公共服務(wù)綜合樓。共計(jì)約1200余戶。戶型面積從71-138不等。項(xiàng)目規(guī)劃中，住宅、商業(yè)點(diǎn)的錯(cuò)落布置，勾畫出美麗的天際線，同時(shí)絕大部分住戶都能毫無遮擋的直面18公頃動(dòng)物園自然景觀，真正的無限視野。樓棟采用新古典主義與現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法完美結(jié)合的立面形式，經(jīng)典的三段式構(gòu)造將在建成以后成為駟馬橋區(qū)域的地標(biāo)性建筑。,整體戶型配比,戶型分析,主推72-105,2-3居戶型房源。 戶型特色： 方正大氣，空間通透，浪費(fèi)面積較少，百分百空間利用率，杜絕浪費(fèi)。 房間功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離，有效提升了起居生活的私密度，營(yíng)造出互不干擾的生活和休息空間。 入戶預(yù)留玄關(guān)，儲(chǔ)藏空間合理收納出行物品。明廚明衛(wèi)，干濕分區(qū)，動(dòng)線合理流暢。 入戶處或廚房外多功能生活陽(yáng)臺(tái)，可根據(jù)業(yè)主喜好進(jìn)行自由安排布置。 超寬面積主臥，寬享獨(dú)立衛(wèi)生間，陽(yáng)光飄窗，庭院美景盡收眼底。,戶型分析,C3戶型，2室2廳1衛(wèi)，79.00平米 華潤(rùn)翠林華庭C3戶型，標(biāo)準(zhǔn)2居室，面朝中庭。 該戶型方正，空間合理規(guī)劃利用，零浪費(fèi)空間。 預(yù)留玄關(guān)，儲(chǔ)藏空間合理收納出行物品。 近8米進(jìn)深闊尺客廳，景觀視角寬闊。 L型廚房，動(dòng)線合理流暢，多功能生活陽(yáng)臺(tái)，合理延展餐廚空間，約4.2米進(jìn)深闊尺五十，寬敞舒適，享受中庭皇家園林風(fēng)光，次臥享180度景觀飄窗，陽(yáng)光生活，絕美視野享受。,戶型分析,C1戶型，3室2廳2衛(wèi)，105.00平米 C1戶型，建筑面積約105平米，贈(zèng)送面積約12平米，三室兩廳雙衛(wèi)。 該戶型方正大氣，空間通透，浪費(fèi)面積較少。房間功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離，有效提升了起居生活的私密度。 預(yù)留玄關(guān)，儲(chǔ)藏空間合理收納出行物品。 明廚明衛(wèi)，干濕分區(qū)，動(dòng)線合理流暢。 入戶處多功能生活陽(yáng)臺(tái)，可根據(jù)業(yè)主喜好進(jìn)行自由安排布置。 寬面積主臥，寬享獨(dú)立衛(wèi)生間，陽(yáng)光飄窗，庭院美景盡收眼底。,翠林華庭小結(jié),項(xiàng)目所在駟馬橋居住片區(qū)，區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r較好 華潤(rùn)翠林華庭主推72-105平米2-3居戶型房源，戶型特色：方正大氣，空間通透，浪費(fèi)面積較少，百分百空間利用率，杜絕浪費(fèi)。 目規(guī)劃了46000平米中庭景觀，大面積鋪排植物。4000平米玉蘭花園、1000平米景觀泳池、3000平米銀杏廣場(chǎng)、夢(mèng)幻霧化噴泉等，多重景觀系。 華潤(rùn)翠林華庭附近的配套比較缺乏，周邊環(huán)境有待改善，作為城北主要交通干道，駟馬橋街車流量較大，高峰時(shí)期容易發(fā)生擁堵。 距離地鐵一號(hào)線神仙湖站比較近，同時(shí)緊鄰動(dòng)物園公交站，出行十分方便。,市場(chǎng)研究與分析,成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 城北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 住宅市場(chǎng)情況 潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析,城市外來人口集中地，剛性居住需求缺口大,城北區(qū)域客群基礎(chǔ)特征一,據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查，在城北經(jīng)商的群體中，82%的人目前租房住，60%的人計(jì)劃在成都買房定居； 據(jù)專業(yè)人士不完全統(tǒng)計(jì)，城北的40多個(gè)大中型專業(yè)市場(chǎng)，按照每個(gè)市場(chǎng)1000個(gè)攤位保守估計(jì)，其中1/3的經(jīng)營(yíng)者要在區(qū)域內(nèi)置業(yè)來計(jì)算，需住宅將近1萬3千套，住宅面積將達(dá)130萬平方米； 加上鐵路系統(tǒng)的職工、沙河沿線及北新干線拆遷戶的需求，城北的置業(yè)群體需求強(qiáng)勁。,城北人群組成比例,外來人口“喧賓奪主”，占據(jù)超80%以上人口比例,82,城市外區(qū)域人不愿進(jìn)入，區(qū)域內(nèi)人群卻無法割舍,城北區(qū)域客群基礎(chǔ)特征二,商貿(mào)城 、金府生資商圈 、富森美家居建材商圈 、成華區(qū)現(xiàn)代化物流基地等大型專業(yè)市場(chǎng)商戶。 鐵路局、老廠礦企業(yè)職工,與城市其他區(qū)域相比，城北主核人群以長(zhǎng)期固地打拼的商戶、老廠礦企業(yè)職工為主，這是一群長(zhǎng)期固定活動(dòng)半徑于區(qū)域內(nèi)的人群，他們不會(huì)像如城南辦公上班族那樣不定區(qū)域進(jìn)行工作-生活跨區(qū)域往返，他們習(xí)慣于區(qū)域氣息，對(duì)于他們，城北，是其打拼發(fā)展的根基，或是土生土長(zhǎng)的家園，有著一種難以割舍的情感沉淀，他們不會(huì)像外區(qū)域人群那樣具有強(qiáng)烈的“城北抗性”，從生活角度和情感角度來說，就近置業(yè)是必然選擇。,城北主要常駐人群職業(yè)組成：,城北區(qū)域客群基礎(chǔ)特征三,區(qū)域“實(shí)干型”財(cái)富人群基數(shù)大，購(gòu)買實(shí)力強(qiáng)勁,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，城北資產(chǎn)在300500萬的有38萬人，5001000萬的有5萬人，1000萬以上的有1萬人。 擁有這么巨大的財(cái)富人群，城北不是沒有購(gòu)買力，而是有品質(zhì)的房源一直不多，加上因?yàn)檫@些人生意的關(guān)系，他們必須就近居住。,沙河源板塊主力置業(yè)客戶群構(gòu)成：,與城北其他板塊相比，金府板塊可以作為主城稀缺的價(jià)格洼地，其主力客群主要分兩部分。 1、外區(qū)域80后白領(lǐng)階層，由于價(jià)格擠壓開始選擇在本板塊置業(yè)。 2、在金府區(qū)域等批發(fā)市場(chǎng)的個(gè)體商戶、私營(yíng)小老板因生活圈、生意場(chǎng)地離不開城北而選擇就地置業(yè)。 整體來看，剛性需求，首次置業(yè)成都的客群為項(xiàng)目主要客群。,目標(biāo)客戶構(gòu)成,客戶基本購(gòu)買動(dòng)機(jī)分類組成抽樣調(diào)查,奮斗型群體、區(qū)域小型生意人，首次置業(yè)自住為主； 性價(jià)比-品質(zhì)雙導(dǎo)向型群體；,客戶購(gòu)買敏感首三項(xiàng)排序抽樣調(diào)查,目標(biāo)客戶鎖定,受價(jià)格擠壓，想留在城區(qū)內(nèi)首次置業(yè)的剛需青年。,他們或是來到大都市，是為了尋找更好的歸宿，更好的前程，發(fā)展，生活。 也或是在成都完成學(xué)業(yè)不久，想留在成都發(fā)展的80,90后青年。 然而其他主城區(qū)的高房?jī)r(jià)卻將他們拒之門外。 他們收入有限，積蓄有限，城區(qū)里幾乎沒有他們能買得起的房子。,目標(biāo)客戶鎖定,因生意圈、生活圈而離不開城北的個(gè)體商戶和私營(yíng)小老板,他們?cè)谏澈釉窗鍓K有著自己的生意場(chǎng)所，在此地已經(jīng)闖蕩多年，生意上或許有一些小小的成功。 對(duì)該片區(qū)有著自己的交際圈和生活圈，對(duì)該片區(qū)產(chǎn)生了深厚的感情，生活和工作都離不開這個(gè)區(qū)域。 為了自己小生意的流動(dòng)資金，他們暫時(shí)還未買房，只是在附近租房。,目標(biāo)客戶鎖定,城北外郊縣或二級(jí)城市在成都置業(yè)者,新都、青白江、金堂、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元等郊縣和二級(jí)城市有在成都置業(yè)打算的群體。 他們或是生活在郊縣或者二級(jí)城市，在成都城北有生意上的往來。 他們或是想為孩子未來考慮，看準(zhǔn)城北的未來發(fā)展，同時(shí)沒有更多的資金買在其他區(qū)域。,根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：二級(jí)城市購(gòu)房者在成都的總購(gòu)房套數(shù)和總購(gòu)房金額比例均已經(jīng)超過50%，換句話說，成都樓市中超過一半的成交量都來自于二級(jí)城市的購(gòu)房者。,近兩年二級(jí)城市購(gòu)買套數(shù)前十名數(shù)據(jù)。,目標(biāo)客戶鎖定,目標(biāo)客戶素描,這是一個(gè)沉默的大多數(shù)被掌握了話語(yǔ)權(quán)的少數(shù)人所裹脅的年代。 那些追逐時(shí)尚、擁抱潮流、夜夜笙歌的所謂都市白領(lǐng)被當(dāng)成了這個(gè)城市最具活力的主流人群。他們與這個(gè)城市浮華奢侈的氣質(zhì)完美合拍。而隱藏在他們背后的大多數(shù)，卻一直游離于城市的關(guān)注之外。,首次置業(yè)客群：都市中那些沉默的大多數(shù) 被城市所忽略的那些人,他們來到大都市，是為了尋找更好的歸宿，更好的前程，發(fā)展，生活。然而主城區(qū)的高房?jī)r(jià)卻將他們拒之門外。他們收入有限，積蓄有限，城市里幾乎沒有他們能買得起的房子。,被大都市高房?jī)r(jià)拋棄的人,目標(biāo)客戶素描,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ：工資收入有限，對(duì)于在城南城西城東同環(huán)域買房難以承受，事業(yè)處于上升期；財(cái)富實(shí)力上升打拼期，無法脫離城北這個(gè)生意打拼平臺(tái)到外區(qū)域生活; 生活現(xiàn)狀 ：多與父母同住或者租房，沒有屬于自己的空間，或者擁有自己的小套一，隨著孩子的出生及逐漸長(zhǎng)大，確實(shí)不夠??； 生命周期階段：?jiǎn)紊?、?zhǔn)婚姻狀態(tài)、結(jié)婚但沒孩子、結(jié)婚有5歲以下小孩; 事業(yè)觀：對(duì)事業(yè)有著強(qiáng)烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切，不想落于人后。,追求品質(zhì)效應(yīng)，熱衷都市生活； 注重生活品質(zhì)，以享受型為主，不愿過“高月供而低品質(zhì)”的生活； 精神壓力較大，私人時(shí)間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。,相關(guān)鏈接：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查受訪的“首批80后”將近五成人無房無車，比例為47.9%。除此之外，關(guān)于車房狀況，35%的職場(chǎng)人表示已經(jīng)擁有自己的住房，但沒有私家車。1.9%的人有車無房。有房有車的人比例為15%。,生存狀態(tài),生活價(jià)值觀,目標(biāo)客戶素描,一、經(jīng)濟(jì)原則： 由于經(jīng)濟(jì)約束，首付有限，同時(shí)又不希望月供過高而影響到自己的生活質(zhì)量，追求 “高品質(zhì)、低總價(jià)”，目前城北屬于價(jià)格洼地，順便能夠買臺(tái)車。 二、選址原則： 基于青年人群工作與生活切換的關(guān)系可以依靠周圍軌道交通或者快速干道便利出行（不強(qiáng)調(diào)工作與居住的物理位置屬性，突出心理位置屬性）位置考慮不離城，周邊擁有較成熟配套。 三、客群原則 希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。 四、規(guī)劃原則 追求有品質(zhì)的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺(tái)；希望擁有可放松身心的的運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所；便利輕松的社區(qū)商業(yè)服務(wù) 五、服務(wù)原則： 希望擁有便利、簡(jiǎn)單但系統(tǒng)的生活保障型物業(yè)服務(wù)模式。,客群置業(yè)5大原則：,目標(biāo)客戶素描,關(guān)鍵詞之一：蓉漂 （延伸詞：租房，房租） 一直都在租房子住。整天跟房東打交道。 誰(shuí)不想有自己的房子呢？但真正買的起的又有幾個(gè)呢？ 來到這個(gè)城市，卻一直未能真正融入這個(gè)城市。它在外面看上去是多么的絢麗多彩，但所有的美好背后還不都是在用金錢做支撐。 我來到這個(gè)城市，并且喜歡上了它，我希望能在這里安家，靜靜的擁有我自己的生活，我想搬一次家，而不是不斷的搬家具。 但是，能實(shí)現(xiàn)嗎？,目標(biāo)客戶素描,關(guān)鍵詞之二：壓力 （延伸詞：焦慮，迷茫） 誰(shuí)能沒有壓力呢？ 工作的壓力，家庭的壓力，結(jié)婚的壓力，生活的壓力 房子很貴，吃的喝的玩的都很貴。但薪水卻不高，每個(gè)月幾千塊錢，除了交房租，水電煤，電話費(fèi)，交通費(fèi)。女朋友買衣服都要好好掂量。 因?yàn)閴毫?，所以很少打的，公車才是必不可少的交通工具。因?yàn)閴毫?，偶爾也去泡吧，也喜歡那里的放松環(huán)境，但面子上，卻總說不太喜歡，太吵。 一些同事和同學(xué)已經(jīng)買房了，他們收入很不錯(cuò)。我感覺壓力好大。,目標(biāo)客戶素描,關(guān)鍵詞之三：自我 （延伸詞：自由，我行我素，自我價(jià)值） 年輕人，總是有那么點(diǎn)未經(jīng)世事，那么點(diǎn)沖動(dòng)，那么點(diǎn)不知天高地厚，那么點(diǎn)不理會(huì)他人和自我意識(shí)。 好生活，當(dāng)然要有點(diǎn)創(chuàng)意，不能比別人很有錢，至少可以比別人很有創(chuàng)意，讓生活同樣的豐富多彩。 當(dāng)然，自我代表的更多是“自我認(rèn)可”和“自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)”。我絕不承認(rèn)我比任何人差，我在走我認(rèn)為是正確的道路，我有我價(jià)值！,目標(biāo)客戶素描,奮進(jìn)智者， 主流砥柱,城北散落這一群青年奮斗家， 他們因目標(biāo)而奮進(jìn)拼搏， 他們因奮斗而積累財(cái)富， 他們因智慧而富有遠(yuǎn)見， 他們因遠(yuǎn)見而收獲機(jī)遇 一切的準(zhǔn)備只為在城市擁有屬于自己的天空， 立足于這個(gè)城市，成為城市新主流精英！,項(xiàng)目定位,第二部分,項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理 項(xiàng)目定位,本項(xiàng)目處于沙河源版塊，近期無新住宅項(xiàng)目面市，在本項(xiàng)目面世時(shí)并無區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)支撐，將對(duì)人流引導(dǎo)聚集具有負(fù)面影響，無法對(duì)置業(yè)者形成主動(dòng)吸引力。,本項(xiàng)目所在版塊臨近專業(yè)市場(chǎng)聚集區(qū)，導(dǎo)致居住環(huán)境雜亂陳舊，同時(shí)生活配套不完善且發(fā)展較為滯后, 居家商業(yè)以小型底商為主，缺失中高檔大型集中商業(yè).,住宅,幼兒園,商業(yè),運(yùn)動(dòng) 公園,本項(xiàng)目集住宅、商業(yè)、酒店、幼兒園、運(yùn)動(dòng)公園為一體的城市綜合體，將填補(bǔ)該沙河源版塊內(nèi)大型集中商業(yè)的空白，成為本版塊首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，規(guī)模遠(yuǎn)超于現(xiàn)有住宅項(xiàng)目。,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：,總建筑面積：260000 住宅建筑面積：110698 商業(yè)：11592 酒店：29755 公寓：33825 LOFT：14940 商業(yè)：29640 容積率：3.0 綠地率：30% 建筑密度：27%,地塊現(xiàn)狀：本項(xiàng)目地塊方正，且四面臨路，現(xiàn)已開始拆遷平整土地施工。,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理 項(xiàng)目定位,優(yōu) 勢(shì) 借勢(shì)“北改”規(guī)劃之風(fēng)，區(qū)域價(jià)值不斷提升。 東臨蓉北商貿(mào)大道、南靠金府大道，同時(shí)與規(guī)劃中的地鐵5號(hào)、7號(hào)線共筑多維立體交通網(wǎng)絡(luò)。 項(xiàng)目處于城北三環(huán)與2.5環(huán)之間，近鄰大型專業(yè)市場(chǎng)，聚集了一大批較高收入的私營(yíng)人群，潛在購(gòu)買力強(qiáng)大，基數(shù)巨大。 目前板塊內(nèi)第一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃獨(dú)立幼兒園、獨(dú)立綜合商業(yè)體、公寓酒店及綠化公園，配套完善超于板塊內(nèi)住宅。 項(xiàng)目以剛需戶型為主，戶型設(shè)計(jì)合理貼合首次置業(yè)者購(gòu)買需求。,S,劣 勢(shì) 區(qū)域?yàn)槔暇幼^(qū)，近期無新項(xiàng)目及品牌項(xiàng)目面市，對(duì)人流引導(dǎo)聚集具有負(fù)面影響，無法對(duì)置業(yè)者形成主動(dòng)吸引力。 相鄰區(qū)域已在市場(chǎng)形成具有高端生活區(qū)形象，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力相比呈明顯弱勢(shì)。 相鄰區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集，大體量項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域客戶分流嚴(yán)重。 項(xiàng)目開發(fā)商為首次開發(fā)，不具備品牌號(hào)召力，未擁有品牌追隨置業(yè)者。 項(xiàng)目四面臨路，背靠三環(huán)為城北物流運(yùn)輸要道，道路噪音嚴(yán)重影響居住感。,W,機(jī) 會(huì) 相臨區(qū)域大型品牌匯聚，城北高尚生活圈氛圍逐漸成熟，促進(jìn)整個(gè)城北區(qū)域新一輪價(jià)格提升。 大型綜合體項(xiàng)目相繼面市，為城北宜居宜商屬性加分，利于本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。 政府規(guī)劃區(qū)域知名度得到極大提高，處于城北樓市的最前沿，社會(huì)關(guān)注度非常高，項(xiàng)目來訪將得到重要支撐。 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)以老居住小區(qū)為主，無新項(xiàng)目面市，區(qū)域內(nèi)未形成激烈直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 政府規(guī)劃及臨近區(qū)域內(nèi)的成熟發(fā)展，對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值形成連帶提升，造成本區(qū)域在城北中的價(jià)值洼地。,O,威 脅 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響繼續(xù)延續(xù)，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向充滿不確定性。 本項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)引導(dǎo)性較弱，同時(shí)不具備品牌號(hào)召力，不利于項(xiàng)目在市場(chǎng)站位。 區(qū)域內(nèi)缺乏新項(xiàng)目未形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，卻易被動(dòng)進(jìn)入相鄰區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，一旦進(jìn)入大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于本項(xiàng)目而言極其被動(dòng)。,T,2012年，天樂首發(fā)作品， 值得城北期待的精品之作,“天樂城北項(xiàng)目” 價(jià)值觀,快樂生活新商圈居住時(shí)代在精神上有非常重要的標(biāo)識(shí)性特征，即是它的精神底蘊(yùn)是人本，文化，富有情感、和諧經(jīng)典，具有強(qiáng)烈的歸屬感、榮耀感。,解 讀,本項(xiàng)目處于成都重點(diǎn)項(xiàng)目“北改”開發(fā)熱點(diǎn)板塊，大環(huán) 境發(fā)展?jié)摿α己?，城北騰飛盛宴，繁華大城崛起。,成都市政府已下發(fā)2012年一號(hào)文件落實(shí)“北改”龍頭工程，將按照“四軸八片”的城市設(shè)計(jì)啟動(dòng)城北改造。加快推動(dòng)整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)品質(zhì)、城市品質(zhì)和市民生活品質(zhì)，最終把“北城”打造成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代都市、現(xiàn)代生活“三位一體”，高端化城市業(yè)態(tài)、多樣化城市生態(tài)、特色化城市文態(tài)、現(xiàn)代化城市形態(tài)“四態(tài)合一”，宜商宜業(yè)宜居、更加宜人的現(xiàn)代化城市。,航空限高屬性，造就堪與“新雙楠”媲美，成都主城區(qū)極其稀有的低容，低密度居住區(qū)。,品牌開發(fā)云集，城北當(dāng)仁不讓的熱點(diǎn)發(fā)展板塊。,城市不可多得的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代都市、現(xiàn)代生活“三位一體”居住新區(qū)。,發(fā)展觀 ,主城2.5環(huán)， 城北人居發(fā)展的重要軸心 可遇而不可求的雙鐵貫通區(qū)域， 主干線、高架橋、城市環(huán)線立體構(gòu)建 超凡的城市交通優(yōu)越資源， 城北盛世騰飛區(qū)域里的“地鐵物業(yè)”,地鐵五號(hào)線，地鐵七號(hào)線、蓉北商貿(mào)大道、成都三環(huán)線、城北2.5環(huán)、 鳳凰立交橋、至成彭高速通道，構(gòu)成便捷交通網(wǎng)絡(luò)。,地段屬性觀 ,全功能型可變超值戶型， 沙河源板塊,產(chǎn)品觀,戶型贈(zèng)送原則： 精致、典雅、溫暖、亮麗、舒適,規(guī)劃觀,獨(dú)具匠心的創(chuàng)新布局 闊中庭、透視野，豪宅大盤實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn),配套觀,大城之上，共享核心配套饕餮盛宴,洞子口板塊“第一”以及“唯一”大型城市綜合體 提升板塊都市繁華感，升級(jí)板塊居住格局,這絕不只是一個(gè)項(xiàng)目， 這是一座將呈現(xiàn)生活歡樂的生活劇場(chǎng)， 這是一種全新的獲取幸福的取景角度， 獻(xiàn)給城北一片休閑娛樂新天地， 為努力拼搏的你們帶來的歇息港灣。,41867 ：精品住宅 4500 ：配套幼兒園 29755 ：高級(jí)酒店 33825 ：精英公寓 14940 ：特色LOFT 29640 ：集中商業(yè),沙河源板塊新生活商圈，大型城市綜合體，唯有天樂城北項(xiàng)目,建筑觀,繁華深處， 一座具有歲月沉淀感、 文化沉淀感的Art-deco風(fēng)格建筑體。,采用簡(jiǎn)潔流暢、挺拔向上的線條，強(qiáng)調(diào)構(gòu)圖的干凈利落，整體的立面，顯現(xiàn)出建筑本身高貴而內(nèi)斂，優(yōu)雅而不動(dòng)聲色的文化氣息， 應(yīng)用于高層電梯住宅上體現(xiàn)出整體的挺拔感和質(zhì)感。,以創(chuàng)新的理念突破傳統(tǒng)的住宅園林規(guī)劃，將“度假酒店式”園林引入到住宅中，采用精致的園林規(guī)劃手法，富有情趣的景觀設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增添情趣性，更讓每一個(gè)業(yè)主回家感受到度假酒店般的園林風(fēng)情。,東南亞風(fēng)情度假園林景觀,品牌觀 ,對(duì)于天樂藥業(yè)集團(tuán)而言，通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)，為企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)蓄積口碑，積蓄經(jīng)驗(yàn)開發(fā)已經(jīng)、整合的土地近6000畝優(yōu)良土地資源，奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是本項(xiàng)目的價(jià)值要義，形成天樂藥業(yè)集團(tuán)開發(fā)“精品”路線，最終推動(dòng)企業(yè)品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。,天樂藥業(yè)集團(tuán) 進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的開山之作， 其具備重大的戰(zhàn)略意義，必須通過項(xiàng)目品牌的樹立， 在市場(chǎng)上贏得口碑，最終為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的無形資產(chǎn)。,我們的優(yōu)勢(shì) 在于位于“北改