《房地產(chǎn)與房》PPT課件.ppt

第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè),基本要求,掌握：房地產(chǎn)的概念，房地產(chǎn)實物、權(quán)益、區(qū)位的含義，房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)按用途的分類，房地產(chǎn)業(yè)的概念，房地產(chǎn)行業(yè)特性，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的概念。 熟悉：土地、房屋的概念，不動產(chǎn)與動產(chǎn)的區(qū)分，房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式的分類，房地產(chǎn)按開發(fā)程度的分類。 了解：建筑物、其他土地定著物、構(gòu)筑物、物業(yè)的概念，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)的概念。,第一節(jié) 房地產(chǎn)的有關(guān)概念,一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物及其衍生的權(quán)利，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 二、土地的概念 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 三、建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。,第一節(jié) 房地產(chǎn)的有關(guān)概念,廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，狹義的建筑物主要指房屋。 房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人們居住、工作、學(xué)習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。 構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。,第一節(jié) 房地產(chǎn)的有關(guān)概念,四、其他土地定著物的概念 其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。,第一節(jié) 房地產(chǎn)的有關(guān)概念,五、物業(yè)的概念 物業(yè)是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，包括：房屋（建筑物自用部分和共用部分）；（2）配套附屬設(shè)備（自用設(shè)備和共用設(shè)備）；（3）配套公共設(shè)施；（4）相關(guān)場地。 物業(yè)有大小之別，一般是指一個具體單元性房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)還可以指一個國家、地區(qū)或城鎮(zhèn)所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)以及二者的結(jié)合。因此，在宏觀和中觀層面上，一般用房地產(chǎn)；在微觀層面上，物業(yè)與房地產(chǎn)可以通用。,第二節(jié) 房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位,一、房地產(chǎn)實物的含義 房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。房地產(chǎn)實物可以進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個方面。 二、房地產(chǎn)權(quán)益的含義 房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。,第二節(jié) 房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位,房地產(chǎn)權(quán)利是房地產(chǎn)權(quán)益的基礎(chǔ)，包括房地產(chǎn)的各種權(quán)利（如所有權(quán)、使用權(quán)）；受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利（同一宗房地產(chǎn)上可以同時存在多種房地產(chǎn)權(quán)利，如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)）；受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利（如城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途的限制）；以及房地產(chǎn)的額外利益或收益（如屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告）等。,第二節(jié) 房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，我國目前的不動產(chǎn)權(quán)利（房地產(chǎn)權(quán)利）主要有： （1）所有權(quán)，包括個人獨有、共同共有、按份共有、區(qū)分所有等； （2）用益物權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)等； （3）擔保物權(quán)，如抵押權(quán)。此外，房地產(chǎn)權(quán)利還包括諸如租賃權(quán)等債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。,第二節(jié) 房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位,三、房地產(chǎn)區(qū)位的含義 房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等。 房地產(chǎn)區(qū)位可以從位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個方面來認識。,第三節(jié) 不動產(chǎn)與動產(chǎn)的區(qū)分,法律上通常將財產(chǎn)（或稱為“物”）分為“不動產(chǎn)”和“動產(chǎn)”兩類。 對不動產(chǎn)與動產(chǎn)的劃分，通常是依據(jù)其自然性質(zhì)是否可以自由移動為標準。一般來說，凡是自行能夠移動或者用外力能夠推動，且其性質(zhì)和價值不改變的財產(chǎn)，屬于動產(chǎn)；反之，像土地、房屋等不可移動的財產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)。區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)的法律意義在于：,第三節(jié) 不動產(chǎn)與動產(chǎn)的區(qū)分,1、物權(quán)生效方式不同。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力；動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力。 2、租賃權(quán)性質(zhì)不同。不動產(chǎn)租賃權(quán)有“買賣不破租賃”和優(yōu)先購買權(quán)等特權(quán)，而動產(chǎn)則無此特性。 3、司法管轄不同。對不動產(chǎn)的各種案件，法律實行屬地主義的管轄原則，即有關(guān)不動產(chǎn)的訴訟，由該不動產(chǎn)所在地的法院管轄；而動產(chǎn)則一般實行屬人主義的管轄原則，由動產(chǎn)權(quán)利人所在地的法院管轄。,第三節(jié) 不動產(chǎn)與動產(chǎn)的區(qū)分,區(qū)別什動產(chǎn)和不動產(chǎn)，對于房地產(chǎn)交易十分重要。例如，在房地產(chǎn)買賣中，屬于不動產(chǎn)的道路、圍墻、安裝在房屋上的電梯和空調(diào)、生長在地上的樹木等，無需特別說明，應(yīng)隨同土地、房屋一并轉(zhuǎn)讓給買方。屬于動產(chǎn)的那部分，如家具、電視機、電冰箱、汽車等，如果要轉(zhuǎn)讓給買方，則通常需要單獨說明或者另外簽訂買賣協(xié)議。,第四節(jié) 房地產(chǎn)的特性,一、不可移動 房地產(chǎn)的實物是不可移動的。 認識房地產(chǎn)不可移動特性的意義在于：區(qū)位成為房地產(chǎn)的重要內(nèi)容，并且不同的房地產(chǎn)之間的區(qū)位優(yōu)劣不同。房地產(chǎn)只能就地利用或消費，不像其他商品那樣可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平和價格走勢在不同地區(qū)之間是不同的。,第四節(jié) 房地產(chǎn)的特性,二、獨一無二 沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。 認識房地產(chǎn)獨一無二特性的意義在于：不存在相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式（盡管有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等），只有到實地觀察、體驗，才能夠真正了解房地產(chǎn)。,第四節(jié) 房地產(chǎn)的特性,三、壽命長久 作為實物的土地是永存的，建筑物的使用壽命通常可達數(shù)十年，甚至上百年。 四、價值量大 房地產(chǎn)相對于一般物品來說價值很大，表現(xiàn)之一是單位價值高；表現(xiàn)之二是總體價值大。由于房地產(chǎn)價值量大，一般來說，購買者是謹慎的。購買房地產(chǎn)需要金融支持，也需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師、律師等提供相關(guān)的專業(yè)服務(wù)。,第四節(jié) 房地產(chǎn)的特性,五、流動性差 流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能隨時、迅速且沒有損失或損失較小就能夠轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的，稱為流動性好；反之，稱為流動性差。房地產(chǎn)由于價值量大，加上具有不可移動和獨一無二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生。一旦需要買賣，通常要花費相當長的時間來尋找合適的買者，討價還價的時間通常也較長，因此，房地產(chǎn)的流動性較差。,第四節(jié) 房地產(chǎn)的特性,六、供給有限 土地總量有限，面積不能增加。由于土地供給有限，在土地上特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。 房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。一定的位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，則占用者可以獲得生活或工作的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景（如海水、陽光、沙灘），或可以支配相關(guān)的天然資源和生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟中，利用這些權(quán)利，除了占用者之外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享有。,第四節(jié) 房地產(chǎn)的特性,七、相互影響 房地產(chǎn)的開發(fā)、利用不像一般物品的使用那樣基本上是孤立的，而會對其周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過來，周圍房地產(chǎn)的開發(fā)、利用也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受其鄰近房地產(chǎn)開發(fā)、利用的影響。房地產(chǎn)商品受外界的影響性主要表現(xiàn)在：（1）一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目之間的相互影響；（2）房地產(chǎn)對市政設(shè)施和各種社會職能部門的依賴。,第四節(jié) 房地產(chǎn)的特性,八、易受限制 由于房地產(chǎn)具有不可移動、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制，甚至是嚴格控制的，即使在標榜“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國家和地區(qū)也不例外，甚至有過之而無不及。政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)來實現(xiàn)的。我國物權(quán)法規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?第四節(jié) 房地產(chǎn)的特性,九、保值增值 房地產(chǎn)由于壽命長久、供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值。房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動，房地產(chǎn)本身的功能變得落后、周圍環(huán)境惡化而使房地產(chǎn)價值下降，甚至過度投機、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)大幅度貶值現(xiàn)象。,第五節(jié) 房地產(chǎn)的分類,一、按用途的分類 房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類。 按用途具體可分為10類：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)（具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)） 。,第五節(jié) 房地產(chǎn)的分類,居住房地產(chǎn)：供家庭或個人居住使用的房地產(chǎn)，可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅可分為普通住宅、高檔公寓和別墅；集體宿舍可分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。 商業(yè)房地產(chǎn)：供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。 辦公房地產(chǎn)：供處理公事使用的房地產(chǎn)，即辦公樓，可分為商務(wù)辦公樓（又稱寫字樓）和行政辦公樓兩類。,第五節(jié) 房地產(chǎn)的分類,二、按開發(fā)程度的分類 1、生地。不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。 2、毛地。具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。 3、熟地。具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，且土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地。 4、在建工程。建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。 5、現(xiàn)房。指建筑物已經(jīng)建成，可以直接使用的房地產(chǎn)。,第五節(jié) 房地產(chǎn)的分類,三、按是否產(chǎn)生收益的分類 1、收益性房地產(chǎn)。能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房、倉庫等。 2、非收益性房地產(chǎn)。不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，如高級私人宅邸、未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。 收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。,第五節(jié) 房地產(chǎn)的分類,四、按經(jīng)營使用方式的分類 1、銷售的房地產(chǎn)。 2、出租的房地產(chǎn)。 3、營業(yè)的房地產(chǎn)。 4、自用的房地產(chǎn)。 有的房地產(chǎn)既可以銷售，也可以出租、營業(yè)，如商店、餐館；有的房地產(chǎn)可以出租、銷售，也可以自用，如公寓、寫字樓；有的房地產(chǎn)主要是營業(yè)，如賓館、影劇院；有的房地產(chǎn)主要是自用，如行政辦公樓、學(xué)校、特殊廠房。,第六節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),一、房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)概念 （一）房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。在國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，而建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。,第六節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),（二）房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性 1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性 由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其他各行各業(yè)開發(fā)的先導(dǎo)，因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)商品是社會必需的生產(chǎn)資料和生活資料，是社會經(jīng)濟活動的基本要素和場所，是居民生活消費的載體。以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的房地產(chǎn)業(yè)勢必成為國民經(jīng)濟中不可替代的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。,第六節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟活動的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證；（2）房地產(chǎn)業(yè)是人口素質(zhì)提高和社會全面進步的基本條件；（3）房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)；（4）房地產(chǎn)業(yè)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。,第六節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),2、綜合性和關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費各個領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門。與建筑、建材、冶金、紡織、化工、機械、家具等行業(yè)有很大的相關(guān)度，房地產(chǎn)的發(fā)展對它們有很大的帶動作用。,第六節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是長期的或永久性的；而作為支柱產(chǎn)業(yè)，則是相對的，有條件的，只存在于某一個時期，通常只存在于一個國家經(jīng)濟起飛到經(jīng)濟發(fā)展相對成熟后的一個時期內(nèi)。在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)。,第六節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),3、資金密集型和高風險性 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的價值量大，建設(shè)周期長，資金占用多，它的經(jīng)濟活動是一個大量資金運作的過程。 由于房地產(chǎn)投資周期長及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點，因而涉及的風險也相對較大。包括：自然風險、市場風險、利率風險、經(jīng)營風險、財務(wù)風險、政策法律風險。這些風險可能為開發(fā)商帶來意外的利潤，也可能造成重大投資損失。一方面，適當投機有助于促進房地產(chǎn)市場活躍；另一方面，給整個房地產(chǎn)業(yè)也帶來泡沫經(jīng)濟的風險。,第六節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),4、級差收益型和區(qū)域性 由于房地產(chǎn)的空間固定性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平。 即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產(chǎn)價值出現(xiàn)巨大的分異。房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場的地區(qū)性特別強。,第六節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),5、權(quán)利主導(dǎo)型和制約性 從社會經(jīng)濟政治關(guān)系看，房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響較大，并與法律制度緊密相關(guān)。這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，是權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引起的。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系的變化。其次，是外部性特點的制約。比如房