2012北海海景主題酒店項目前期發(fā)展方案.pptVIP

,北海酒店項目前期發(fā)展方案,橙輝商業(yè)管理公司 2012年9月,我司自2012年9月5日至9月11日，集合調(diào)查專員8人，歷時6天，對北海酒店業(yè)進(jìn)行集中調(diào)查。 調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)資料收集、酒店現(xiàn)場考察、電話訪談等。 調(diào)查對象：精選北海市內(nèi)二星級（主要是三星以上）酒店45家，另有一定規(guī)模的商務(wù)賓館和旅館25家。 報告形成：結(jié)合項目地塊所處區(qū)域環(huán)境，我司對調(diào)查所獲取的73家酒店賓館信息資料進(jìn)行整理、分析、研究，集中精力于三星級以上的17家酒店賓館，最終形成本報告，以期對項目定位及運營提供參考建議。,前言,報告思路,一、酒店發(fā)展概況,二、酒店基本情況,三、酒店格局調(diào)查,第三部分、項目區(qū)域背景與分析,第二部分、北海酒店運營調(diào)查與分析,第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢,第四部分、項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第四部分、項目總體布局建議,第三部分、項目區(qū)域背景與分析,第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢,第四部分、項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第四部分、項目總體布局建議,第二部分、北海酒店運營調(diào)查與分析,第三部分、項目區(qū)域背景與分析,第一部分、北海酒店發(fā)展概況,第四部分、項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第五部分、項目總體布局建議,第一部分 北海酒店發(fā)展概況及格局,北海旅游業(yè)快速發(fā)展 2011年北海共接待國內(nèi)游客約1100萬人次，比增17%；接待入境旅游者約8.萬人次，比增13.7%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入約80億元，比增19%；實現(xiàn)國際創(chuàng)匯約2500萬美元，比增16%。 北海酒店業(yè)蓬勃興起 截止到2012年9月，北海共有星級酒店賓館37家，擁有床位近9000張。 一批老酒店被淘汰，如綠島酒店等；更多的新酒店投入運營，如金昌開元名都大酒店等。 北海酒店業(yè)正由緩慢的粗放模式向快速的集約模式轉(zhuǎn)變 據(jù)北海旅游局2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北海共有酒店賓館約284家，而具有一定規(guī)模和檔次的星級酒店，尤其是三星級以上的共37家。 而在2011年和2012年新獲批建設(shè)的五星級酒店就有11家。 集約型的快速發(fā)展時代，已經(jīng)來臨。,一、酒店發(fā)展概況,酒店的發(fā)展與旅游業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，旅游業(yè)的發(fā)展直接帶動酒店業(yè)的發(fā)展,一、酒店發(fā)展概況,從2006年開始，北海旅游業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展，年旅游收入增值均保持在19%以上。 相對于旅游業(yè)的快速發(fā)展，北海酒店業(yè)卻進(jìn)入總量下降的怪圈，到2011年星級酒店從2008年的40家降低為37家。 究其原因，在于一批設(shè)施落后、管理不善的老式酒店退出市場。,一、酒店發(fā)展概況,酒店發(fā)展概況，是旅游發(fā)展的一面鏡子,北?，F(xiàn)有37家星級酒店，共有五星、準(zhǔn)五星、四星、準(zhǔn)四星、三星、準(zhǔn)三星等標(biāo)準(zhǔn)。 其中，五星級1家，準(zhǔn)五星2家，四星10家，準(zhǔn)四星4家，三星14家，準(zhǔn)三星6家。,二、酒店基本情況,三、酒店發(fā)展格局,鼎盛長安酒店,利源國際大酒店,石林大酒店,國發(fā)夜巴黎酒店,北海酒店主要集中在北部的海城區(qū)和南部的銀海區(qū)，這兩個區(qū)集中的北海高檔的90%以上,一、總體而言北海酒店發(fā)展較為滯后，星級酒店及床位數(shù)量連續(xù)幾年下降，與三亞等沿海旅游城市相比更是落后，與北海作為旅游城市的地位嚴(yán)重不符，并且已在一定程度上制約了北海旅游經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展。 二、現(xiàn)有的酒店中，半數(shù)以上酒店已非常老舊，如銀暉、皇都、路海、天湖等（甚至香格里拉酒店也已經(jīng)有近20年歷史），這些酒店設(shè)備老化、配套不全、經(jīng)營理念落后，距離淘汰僅一步之遙。但在酒店床位不足的情況下，即使這些酒店已經(jīng)老舊，旺季仍然床位爆滿。 三、現(xiàn)有的酒店以商務(wù)型酒店為主，除了個別酒店之外，絕大部分經(jīng)營中的酒店缺乏特色和個性，與北海旅游度假酒店的定位不符。 四、酒店分布主要是銀灘、北海大道及茶亭路等區(qū)域，其中茶亭路聚集了香格里拉、富麗華兩大五星級酒店，高端酒店形象深入人心。 五、酒店經(jīng)營淡旺季節(jié)明顯，房費14月、56月、78月、9月、10月、春節(jié)前后都不同，價格變化明顯。,四、發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié),北海酒店升級換代的時刻已經(jīng)來臨,總體而言，北海酒店業(yè)已經(jīng)到了升級換代時刻，在未來幾年內(nèi)將迎來大洗牌！,第二部分 北海酒店運營調(diào)查與分析,報告思路,第三部分、項目發(fā)展背景與戰(zhàn)略,第二部分、北海酒店運營調(diào)查與分析,一、五星級酒店運營調(diào)查,第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢,第四部分、項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第四部分、項目總體布局建議,第四部分、項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第四部分、項目總體布局建議,第四部分、項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第五部分、項目總體布局建議,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,四、特色酒店運營調(diào)查,五、分析與結(jié)論,二、三星級以上酒店運營調(diào)查,北?，F(xiàn)有酒店中， 掛牌的五星級酒店僅香格里拉大酒店一家； 準(zhǔn)五星級酒店有兩家，分別是南洋國際大酒店和金昌開元名都大酒店。,一、五星級酒店運營調(diào)查,1.1 香格里拉大酒店：北海唯一的掛牌五星級酒店，有364間客房及套房，2010年重裝。 酒店提供設(shè)施高檔的健身俱樂部，包括桑拿、蒸汽浴、旋渦浴、按摩設(shè)施等。 健身房配備齊全的心血管鍛煉設(shè)備及衛(wèi)星電視，另有室外網(wǎng)球場。 北海香格里拉酒店還擁有當(dāng)?shù)刂笼R全的會議設(shè)施。在舉辦大型會議及娛樂活動時，宴會廳可充分?jǐn)U展，容納多達(dá)2000賓客；如欲舉行小型會議及社交聚會，飯店另有10間不同大小的多功能室以供選擇。,一、星級酒店運營調(diào)查,酒店大堂 情趣泳池 室外園林,1.1 香格里拉大酒店,一、星級酒店運營調(diào)查,共364間客房，房價跨度大（以上房價未含服務(wù)費），門市價高出300400元/間。,1.1 香格里拉大酒店,一、星級酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，香格里拉大酒店日常入住率達(dá)到60%以上，旺季幾乎100%。 以北海最高的房價，何以有如此高的入駐率？！ 原因一，北海唯一的掛牌五星級酒店，品牌效應(yīng)無可比擬，沒有同等級的競爭對手； 原因二，高檔的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該酒店1996年開業(yè)，2002年重新裝修，2010年第三次裝修。目前盡管設(shè)施依然高于北海大多酒店，但部分客房設(shè)備的更新已經(jīng)開始，始終保持裝修標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先，讓香格里拉大酒店在品質(zhì)上遙遙領(lǐng)先。 原因三，豐富的服務(wù)設(shè)施。從近200人的中餐廳，到100余人的西餐廳；從大型多功能廳，到多種形式的小規(guī)模會議室；從室內(nèi)健身桑拿，到室外泳池；從考究的室內(nèi)裝飾，到精致的室外園林香格里拉配套之豐富，遠(yuǎn)超其他酒店。,1.2 南洋國際大酒店：準(zhǔn)五星級酒店，擁有284間客房及套房。 由南洋投資控股集團公司按國際5星級標(biāo)準(zhǔn)獨資興建的現(xiàn)代商務(wù)旅游型酒店，地處北海金融商業(yè)中心貴州路與北海大道交匯處，環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。酒店樓高28層，總建筑面積2.68萬平方米，整體建筑矯健偉岸、氣勢拔云，是北海地標(biāo)性建筑，是集商務(wù)、休閑、餐飲、健身、娛樂為一體的大型綜合性酒店。 酒店開業(yè)時間2009年1月1日，是目前廣西北部灣最為豪華的酒店之一。,一、星級酒店運營調(diào)查,豪華的會議大廳 酒店大堂 酒店立面,1.2 南洋國際大酒店,一、星級酒店運營調(diào)查,共284間客房。 以上均為協(xié)議價，不含服務(wù)費，門市價高出100200元/天。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全,房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等16個模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價值極高！既可全套購買，也可只購買某一分類。 淘寶雙鉆信用放心購買：,1.2 南洋國際大酒店,一、星級酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，南洋國際大酒店日常入住率達(dá)到70%以上，周末達(dá)80%以上，旺季100%爆滿。 入駐率達(dá)到70%以上的原因有： 一，性價比較高。做為北海為數(shù)不多的可以和香格里拉競爭的酒店，該酒店房價明顯低于香格里拉，較高的性價比，可以讓旅客少花200元/天以上，而享受到與香格里拉最為接近的服務(wù)； 二，掛靠的士也是招牌。北海幾乎所有的出租車都不打表，只靠協(xié)商確定價格，唯獨南洋大酒店門口的的士都要求打表，僅此一項就給游客以收費服務(wù)非常透明的感覺。 三，高標(biāo)準(zhǔn)的酒店裝飾。該酒店2009年投入運營，至今酒店各項裝飾尤其是客房裝飾依然處于北海領(lǐng)先地位，與其隔路相望的精通銀暉酒店已有破敗之相，雙方呈鮮明對比，南洋車水馬龍，精通銀暉門可羅雀。,1.3 金昌開元名都大酒店：準(zhǔn)五星級酒店，擁有255間客房及套房，2012年投入運營。 北海金昌開元名都大酒店是一家由浙江金昌房地產(chǎn)集團投資興建，中國最大的民營高星級連鎖酒店集團、最具規(guī)模中國飯店集團第二名的開元酒店集團全權(quán)管理的豪華商務(wù)旅游型酒店。,一、星級酒店運營調(diào)查,開元的集團品牌 時尚的健身房 康體設(shè)施,1.3 金昌開元名都大酒店,一、星級酒店運營調(diào)查,共有客房255套。 以上均為協(xié)議價，門市價高出300400元/天。 另北海市政府與該酒店淡季的協(xié)議價為320元/天，旺季要更高。,1.3 金昌開元名都大酒店,一、星級酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，金昌開元名都大酒店日常入住率達(dá)到60%以上，旺季幾乎100%。 能夠有如此高的入駐率，得益于： 一集團化的標(biāo)準(zhǔn)管理，開元酒店集團全權(quán)管理下，依托集團品牌形象，在高端客戶中擁有強大的品牌優(yōu)勢；尤其是對省外旅客，開元集團的品牌優(yōu)勢成為這些旅客選擇下榻酒店的重要因素。 二高檔酒店中距銀灘最近。在銀灘附近的所有酒店中，金昌開元名都酒店裝修最為豪華；在整個北海酒店業(yè)中，裝修標(biāo)準(zhǔn)能夠與金昌開元名都酒店相對比的，距離銀灘距離都較遠(yuǎn)。,五星級酒店調(diào)查對比,1、客房設(shè)置對比,分析：（1）客房設(shè)置以雙人間為主：單間344套，占全部客房總量903套的38%；雙間415套，占客房總量的46%；套間144套，占客房總量的16%。 （2）客房配置豪華，房間寬帶上網(wǎng)、獨立的淋浴間和浴缸、國際衛(wèi)星電視、私人電子保險箱、迷你酒吧、國際直撥長途電話、免費瓶裝水、熨斗/熨衣板、電子結(jié)帳系統(tǒng)、嬰兒床、免費衛(wèi)生間清潔備品，并有非吸煙客房、殘障人設(shè)施。 （3）套間面積在100以上，雙人間面積在4050 ，單人間面積在3040 。,五星級酒店調(diào)查對比,2、房價對比,分析：（1）城景房價格基本在600元/天以下，海景房價格基本在490元/天以上；套間價格基本在1100元/天以上，南洋國際例外； （2）南洋國際因無海景可利用，其價格定位為五星級酒店享受，三星級價格； （3）豪華套間，尤其是總統(tǒng)套房，定價最高，旨在提高酒店檔次，入住率50%左右。,五星級酒店調(diào)查對比,3、入住率對比,分析：（1）日常入駐率基本都在60%以上，其中金昌開元最高，日常入駐率達(dá)70%以上； （2）評估全年入住率均在77%以上，其中南洋國際大酒店因價格優(yōu)勢明顯，達(dá)到82% （3）表明高檔酒店在北海旅游市場生存環(huán)境良好。,五星級酒店調(diào)查對比,4、配套設(shè)施對比,分析：（1）餐飲設(shè)施，三家酒店基本相同，南洋國際缺少西餐、酒吧； （2）康體設(shè)施，金昌開元名都最為完善，南洋國際僅有健身館一項； （3）休閑設(shè)施，以南洋國際最少僅有桑拿，香格里拉最多，金昌開元名都有KTV最具特色。,五星級酒店調(diào)查對比,5、會議設(shè)施對比,分析：（1）大型會議廳以香格里拉酒店最大，可容納2000人，在整個北海一家獨大； （2）中型會議廳三家區(qū)別不大； （3）商務(wù)會議廳（室）區(qū)別不大。,五星級酒店調(diào)查對比,6、停車位對比,分析：（1）三家酒店均設(shè)有地下停車場； （2）三家酒店車位均不能完全滿足客戶需求； （3）三家酒店均把其所在路段及周邊空地做為附加停車場使用。,1、北海現(xiàn)有五星級酒店經(jīng)營狀況良好 北?，F(xiàn)有的三家五星級（含準(zhǔn)五星級）配套設(shè)施和服務(wù)水平均據(jù)北海酒店業(yè)前列，全年入住率達(dá)到70%以上，經(jīng)營狀況良好。 2、北海五星級酒店將迎來建設(shè)高潮。 目前北海數(shù)量較少，僅占全部星級酒店總量的8%。 但調(diào)查了解到，北海近年新獲批建設(shè)的五星級酒店共11家，再加上原有的四星級富麗華酒店的升級，未來幾年北海的五星級酒店將增加到15家，較現(xiàn)在足足擴大4倍。 3、北海五星級酒店未來競爭激烈。 從3家，迅速增加到15家，客房總量至少擴大4倍，現(xiàn)有的高端客戶大規(guī)模分流，盡管北海旅游業(yè)迅速發(fā)展，可以緩解競爭的慘烈，但總體而言，競爭的激烈程度至少在目前的幾倍以上。,五星級酒店調(diào)查總結(jié),北?，F(xiàn)有酒店中， 共有四星級酒店10家；準(zhǔn)四星級酒店有2家。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.1 海灘大酒店：四星級酒店，擁有192間客房及套房。 海灘大酒店2000年開業(yè)，2007年重新裝修。 坐落于廣西北海銀灘國家旅游度假區(qū)內(nèi)，坐擁“天下第一灘”北海銀灘，與“南珠之光大型表演秀”融為一體、相得益彰，風(fēng)景秀麗，空氣怡人。 是銀灘附近檔次較高的酒店之一。,酒店夜景 雙人標(biāo)間,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.1 海灘大酒店,共有客房192間。 以上均為會議協(xié)議價，門市價高出300600元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.1 海灘大酒店,實地調(diào)查了解到，海灘大酒店日常入住率高達(dá)90%以上，旺季100%爆滿。 何以有如此高的入駐率？！ 原因一，距離銀灘最近的高檔酒店之一，與核心景點的短距離讓海灘大酒店在與同級別對手的競爭中脫穎而出； 原因二，在距銀灘最近的酒店中，配套齊全首屈一指。銀灘附近酒店配套設(shè)施多不有缺陷，像海灘大酒店這樣具備300人的會議廳、保齡球、棋牌室、桌球、夜總會，并提供中餐、晚餐的酒店極少。,棋牌室,斯諾克臺球,郁金香夜總會,保齡球,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.2 真龍大酒店：四星級酒店，擁有190間客房及套房，開業(yè)2002年。 北海真龍國際大酒店是由中國煙草總公司廣西壯族自治區(qū)公司、廣西卷煙總廠、北海煙草分公司等共同投資的一家商務(wù)旅游酒店。 2003年春，酒店順利成為中國飯店金鑰匙組織會員，世界金鑰匙酒店聯(lián)盟首批成員。 酒店總建筑面積28800平方米，樓高72米，共21層（地上19層，地下2層），配備多功能宴會大廳可容納300人，適用于各類大型會議、宴會及酒會。,酒店立面 酒店大堂 客房設(shè)施陳舊,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.2 真龍大酒店,共有客房190間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出200400元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.2 真龍大酒店,實地調(diào)查了解到，真龍大酒店自2002年開業(yè)以來，幾乎沒有大規(guī)模的裝修，整個酒店除大堂外，設(shè)施陳舊，尤其客房家具均為原木風(fēng)格，與高檔酒店出入較大。 但是，該酒店日常入住率仍接近60%，旺季幾乎100%。 原因一，該酒店由廣西煙草集團開發(fā)，幾乎廣西煙草下屬各地分公司均以該酒店為北海旅游、商務(wù)定點酒店，依托廣西煙草員工，該酒店即使設(shè)施老舊，依然可以有大量相對穩(wěn)定的客源； 原因二，豐富的服務(wù)設(shè)施。該酒店餐飲方面配備了中餐、咖啡廳、酒吧等中高檔消費場所，并可承接宴會；康體設(shè)施方面配備了健身館和保齡球；娛樂設(shè)施方面設(shè)置了按摩、KTV等中高檔場所，尤其是KTV裝修較為豪華可以說，該酒店就是針對廣西煙草集團內(nèi)部員工尤其是中高層領(lǐng)導(dǎo)的而進(jìn)行的服務(wù)配置。 因此，該酒店最大的特點就是以單位尤其是廣西煙草各分公司員工為主。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.3 維也納酒店：四星級酒店，擁有260間客房及套房，開業(yè)時間2012年9月29日。 維也納酒店（北海北部灣廣場店）（原北海凱旋國際商務(wù)大酒店有限公司）是以“五星體驗，二星消費”為經(jīng)營理念的五星精品連鎖酒店。酒店主樓高31層，擁有各類全寬帶接入的高層觀景豪華客房318間（套）。 酒店頂部設(shè)有2000平方米雙層的360度旋轉(zhuǎn)觀海餐廳，可容納500多人同時用餐，是北海標(biāo)志性建筑及最佳觀光點，酒店設(shè)有大型多功能廳及小型會議廳，并有車位150余個。,開闊的觀海餐廳 酒店大堂 酒店立面,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.3 維也納酒店,共有客房260套。 以上均為協(xié)議價，門市價高出150300元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.3 維也納酒店,維也納酒店是在原北海凱旋國際商務(wù)大酒店的基礎(chǔ)上，重新裝修而來，預(yù)計開業(yè)時間為2012年9月29日。該酒店特點有： 一、大型海景餐廳。酒店頂部設(shè)有2000平方米雙層的360度旋轉(zhuǎn)觀海餐廳，可容納500多人同時用餐，是北海標(biāo)志性建筑及最佳觀光點。 二、高性價比客房。該酒店以“五星體驗，二星消費”為經(jīng)營理念，其房價普遍低于同等級酒店，高性價比的房價定位，將成為該酒店市場競爭的有力措施。,9樓的會議大廳 裝修告示,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.4 路海大酒店：四星級酒店，擁有204間客房及套房。 北海路海大酒店酒店風(fēng)帆式造型，構(gòu)成十里銀灘一道亮麗的風(fēng)景。 占地面積三萬一千多平方米，由北海路海大酒店（主樓準(zhǔn)四星級酒店）和鐵道部北?；兀ê廊A經(jīng)濟型酒店）等8棟樓組成，擁有豪華套間，標(biāo)準(zhǔn)間，單人間，總統(tǒng)別墅，綜合樓等，可提供不同檔次客人下榻。 該酒店1991年開業(yè)，2008年重新裝修。,酒店大堂 船帆立面 宴會廳,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.4 路海大酒店,共有客房204間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出100300元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.4 路海大酒店,實地調(diào)查了解到，路海大酒店日常入住率近50%，旺季100%。 該酒店優(yōu)勢是： 一是為南寧鐵路局北海定點酒店，提供了大量、穩(wěn)定的客源； 二是酒店規(guī)格多樣。該酒店共有大中小6個會議廳，可滿足不同規(guī)格會議要求； 三是豐富的服務(wù)設(shè)施。中西餐、咖啡廳、酒吧，桌球、網(wǎng)球、游泳、健身等設(shè)施，滿足會議需求。 該酒店劣勢有： 一、鐵道部下屬經(jīng)營，國營性質(zhì)導(dǎo)致服務(wù)人員積極性不高； 二、設(shè)施設(shè)備老舊，尤其是客房、餐廳、會議廳等隨處可見過時的裝修。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.5 珍珠灣海景酒店：四星級酒店，擁有249間客房及套房，2004年開業(yè)，2008年重新裝修。 是一家集客房、餐飲、康樂休閑為一體的商務(wù)度假綜合性酒店。酒店由香港貝爾高林設(shè)計公司匠心創(chuàng)意，親水園景與簡約時尚裝修理念相融合，為北海唯一獨具自身建筑風(fēng)格和個性服務(wù)理念的新型酒店。酒店建筑面積16000多平方米，呈庭院式布局，內(nèi)有游泳池引用天然海水。,別墅改造的屋頂 木質(zhì)屋頂 獨特的風(fēng)格,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全,房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等16個模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價值極高！既可全套購買，也可只購買某一分類。 淘寶雙鉆信用放心購買：,2.5 珍珠灣海景酒店,共有客房249套。 經(jīng)濟標(biāo)間，多設(shè)置與酒店低層，通風(fēng)、采光條件較差，無論海景、園景均難以看到，價格較低。 以上均為協(xié)議價，門市價高出50200元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.5 珍珠灣海景酒店,實地調(diào)查了解到，珍珠灣海景酒店日常入住率50%以上，旺季100%。 該酒店優(yōu)勢是： 一是相對大量的經(jīng)濟間的設(shè)置，吸引了大量客源，經(jīng)濟間在海景酒店中性價比優(yōu)勢明顯； 二是獨特的酒店立面，吸引過往旅客眼球； 三是根據(jù)市場要求改善客房結(jié)構(gòu)。該酒店目前正在逐步增加套房數(shù)量，以滿足客戶要求。 該酒店劣勢有： 一、2008年的裝飾已經(jīng)過時，逐步更新，周期較長，難以提升酒店品質(zhì)，尤其是客房家具； 二、作為最重要的配套設(shè)施之一的會議室老舊不堪，與酒店品質(zhì)形成明顯落差。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.6 廣西電網(wǎng)公司北海培訓(xùn)中心：四星級酒店，擁有244間客房及套房，1993年開業(yè)，2007年重新裝修。 座落在有“天下第一灘”之稱的北海銀灘國家旅游度假區(qū)西側(cè)的僑港海灘.占地面積2.3萬平米,是南方電網(wǎng)公司、廣西電網(wǎng)公司培訓(xùn)基地。,酒店立面 酒店大堂,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.6 廣西電網(wǎng)北海培訓(xùn)中心,共有客房244間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出2001400元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.6 廣西電網(wǎng)北海培訓(xùn)中心,實地調(diào)查了解到，廣西電網(wǎng)北海培訓(xùn)中心日常入住率近50%，旺季100%。 該酒店優(yōu)勢是： 一是體托廣西電網(wǎng)客源穩(wěn)定； 二是距離銀灘較近； 三是裝修設(shè)施設(shè)備較為高檔，且更新速度較快。 該酒店劣勢有： 一、以接待廣西電網(wǎng)系統(tǒng)人員較多，對散客服務(wù)不夠周到，在四星級酒店中相對較差； 二、服務(wù)尤其是衛(wèi)生工作不夠細(xì)致，大堂地毯上毛發(fā)殘留較多。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.7 明悅星都酒店：四星級酒店，擁有80間客房及套房，2010年開業(yè)。 位于北海市北京路與西南大道交匯處，主樓高3層，擁有餐廳、會議室和大型的免費停車場。,酒店立面 酒店大堂,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.7 明悅星都酒店,共有套房80間。 該酒店雖有四星級認(rèn)證，但各項配套設(shè)施均空白，僅有早餐提供，所以價格較低。 以上均為協(xié)議價，門市價高出50100元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.7 明悅星都酒店,實地調(diào)查了解到，該大酒店日常入住率不足40%，旺季80%以上。 入駐率較低的原因有： 一是位置較差，周邊既無景點，又缺乏自身商業(yè)配套，甚至連餐飲都無法滿足，僅可提供早餐。 二是酒店布置不夠合理，導(dǎo)致走廊尤其是客房異味較重。 三是車位較少，僅能容納30輛轎車，且沒有地下停車場。 盡管該酒店硬件設(shè)施較好，裝飾材料質(zhì)量上乘，但仍難以吸引旅客入住，導(dǎo)致旅客乘興而來敗興而歸。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.8 精通銀暉大酒店：四星級酒店，139間客房及套房，2004年開業(yè),精通酒店集團接手后局部重裝，2011年開業(yè)。 北海精通國際大酒店是精通酒店集團旗下的一家按四星標(biāo)準(zhǔn)興建和經(jīng)營的商務(wù)旅游涉外酒店。酒店總建筑面積3.8萬平方米，樓高28層，整體建筑氣勢恢宏，獨具匠心，曾經(jīng)是北海市最亮麗的工程，也是北海市標(biāo)志性建筑之一。酒店集觀光、商務(wù)、餐飲、娛樂、購物于一體 。,酒店立面 酒店包廂,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.8 精通銀暉大酒店,共有客房139間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出300500元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.8 精通銀暉大酒店,實地調(diào)查了解到，精通銀暉大酒店日常入住率不足30%，旺季不足80%。 入駐率較低的原因有： 一是整體裝修極為陳舊，無論客房、會議廳，甚至餐廳，均無時尚豪華感覺，與四星級酒店落差極大。 二是整體通風(fēng)效果極差，客房異味濃重，會議廳甚至無法進(jìn)入。 以該酒店的現(xiàn)狀而言，能有30%的入住率已經(jīng)算難能可貴了。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.9 荔珠大酒店：四星級酒店，189間客房及套房，2004年開業(yè),2010年局部重裝。 北海荔珠國際大酒店樓高13層，總建筑面積2.3萬平方米，是由深圳建業(yè)(集團)股份有限公司按國際四星標(biāo)準(zhǔn)獨資興建經(jīng)營的商務(wù)旅游型酒店，集商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體 。,酒店立面 酒店大堂,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.9 荔珠大酒店,共有客房189間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出約100元/天。 電腦房較同類房價高出2050元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.9 荔珠大酒店,實地調(diào)查了解到，荔珠大酒店日常入住率約60%，旺季100%。 入駐率較高的原因有： 一是總體環(huán)境良好，衛(wèi)生工作細(xì)致到位。 二是配套齊全，有中餐、西餐、咖啡廳、健身館、按摩、KTV及可容納300人的會議廳。 該酒店房間設(shè)施稍顯陳舊，對酒店品質(zhì)有一定影響，總體而言運營良好。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.10 東方威尼斯大酒店：四星級酒店，120間客房及套房，2011年開業(yè)。 東方威尼斯大酒店主樓六層，酒店集餐飲、賓館、足療、洗浴于一體，均實現(xiàn)了電腦化管理，裝修豪華典雅的港式餐廳，酒店一次可接納80多桌婚慶宴席，擁有可接到180人的大型會議室 。,酒店LOGO 酒店大堂,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.10 東方威尼斯大酒店,共有客房120間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出約1050元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.10 東方威尼斯大酒店,實地調(diào)查了解到，東方威尼斯大酒店日常入住率不足20%，旺季80%。 入駐率較低的原因有： 一是總體環(huán)境非常差，尤其是酒店綠化帶時常可見到老鼠出沒。 二是配套設(shè)施缺乏，僅有足浴、餐廳，缺乏康體設(shè)施。 三是部分客房為暗房，通風(fēng)采光均問題嚴(yán)重。 整體而言，該酒店屬于北海四星級中較差的一家。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.11 新皇都大酒店：準(zhǔn)四星級酒店，1989年開業(yè),2011年重裝。 酒店擁有各類觀景客房186間，提供住宿、餐飲、會議室、娛樂、保健、美容美發(fā)、旅游票務(wù)、大堂吧、停車場、銀行儲蓄等服務(wù)項目； 是北海首家被評為全國八大特色建筑的現(xiàn)代化酒店； 是北海市迄令為止最具代表性的現(xiàn)代地標(biāo)建筑酒店 。,酒店立面 酒店配套酒樓,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.11 新皇都大酒店,共有客房186間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出50100元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.11 新皇都大酒店,實地調(diào)查了解到，新皇都大酒店日常入住率達(dá)到80%，旺季100%爆滿。 入駐率較高的原因有： 一是房價定位適中，性價比較高，適合工薪階層和普通游客。 二是設(shè)施較為完善，尤其是空中泳池北海罕見。 三是酒店獨特的外觀，很容易吸引游客關(guān)注。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.12 北海嘉萊度假酒店：準(zhǔn)四星級酒店，擁有288間客房及套房，2005年開業(yè),2011年重裝。 嘉萊度假酒店是北海市唯一按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的豪華公寓式度假酒店。 A樓高21層，B樓高21層，標(biāo)準(zhǔn)套房110平米。餐飲方面有粵海軒中餐廳（粵、川、湘）、爵士西餐廳（酒水、飲料、西式菜點）、大堂吧（西式快餐、西點、蛋糕、面包）園林池畔燭光燒烤等，會議方面有多功能廳 500人，中型會議室 80人，豪華小會議室 35人 。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.12 北海嘉萊度假酒店,共有客房288間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出10400元/天。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,2.12 北海嘉萊度假酒店,實地調(diào)查了解到，北海嘉萊度假酒店日常入住率達(dá)到50%，旺季100%。 入駐率較高的原因有： 一是客房特點鮮明，北海唯一。純粹以套房為主的酒店，在北海獨一無二，充分了滿足了家庭出游的需要。 二是客房設(shè)置新穎，每間客房均設(shè)有廚房，這是北海其他酒店完全不具備的。 三是設(shè)施高檔，無論是客房，還是大堂；無論是會議廳，還是室外泳池；無論是室內(nèi)裝飾，還是室外園林，均達(dá)到北海高檔酒店標(biāo)準(zhǔn)，甚至與五星級酒店不遑多讓。,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,四星級酒店調(diào)查對比,1、客房設(shè)置對比,分析：以雙人間為主。單間共666間，占全部客房總量2341間的28%；雙人間共1369間，占59%；套間306間，占13%。,注：嘉萊度假全部為幾房幾廳，按級別做相應(yīng)歸類。,四星級酒店調(diào)查對比,2、房價對比,分析：300元以下為主，共1445間，占全部客房的62%；300400元共388套，占16%；400元以上共508套，占12%。 全部海景房共792間，其中300元以下122間，占海景房的15%，均為新皇都大酒店所 有，該酒店客房設(shè)施陳舊是導(dǎo)致其低價的重要原因。,四星級酒店調(diào)查對比,3、入住率對比,分析：年平均入住率為69%。最高為海灘大酒店和新皇都大酒店，海灘大酒店為距離銀灘最近的、檔次最高的酒店；新皇都大酒店在同等級別酒店中價格較低。 最低為東方威尼斯和精通銀暉，共同特點是酒店設(shè)施及其落后，通風(fēng)效果極差，房間異味濃烈。,四星級酒店調(diào)查對比,4、配套設(shè)施對比,分析：海灘大酒店最為齊全，明悅星都幾乎沒有任何配套設(shè)施。,四星級酒店調(diào)查對比,5、會議設(shè)施對比,分析：除明悅星都外，其余酒店均有承接大中型會議能力。,四星級酒店調(diào)查對比,6、停車位對比,分析：除明悅星都外，其余酒店均占用道路停車，基本滿足需求。,未調(diào)查到的其他星級酒店,二、四星級以上酒店運營調(diào)查,未錄入的三星級酒店主要有利：源國際大酒店、中玉大酒店、佳家酒店、天湖酒店； 未錄入的二星級酒店主要有：南珠賓館、金園賓館、桂新大廈、銀谷灣大酒店、鐵工賓館、石化賓館。 （1）客房設(shè)置 均以單間為主，約占全部客房總量的80%以上。 （2）房價定位 以100200元為主力，約占全部客房總量的85%以上。 （3）入住率 平均年入住率近60%。 其中鐵工賓館和石化賓館例外，這兩家賓館均以掛靠單位員工入住為主，年入住率達(dá)到75%。 （4）配套設(shè)施 三星級酒店配套標(biāo)準(zhǔn)高于商務(wù)酒店，但明顯低于四星、五星酒店，尤其是康體設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施； 二星級酒店配套標(biāo)準(zhǔn)幾乎等同于商務(wù)酒店，其中鐵工和石化例外。 鐵工賓館和石化賓館的配套標(biāo)準(zhǔn)更接近于四星級酒店。,1、北?，F(xiàn)有四星級酒店經(jīng)營狀況較好 從酒店的年平均入住率看，相對于五星級酒店70%以上的入住率，四星級酒店65%，從整體而言四星級酒店經(jīng)營狀況較五星級有所落后，但整體經(jīng)營狀況依然較好。 2、北海四星級酒店兩極分化明顯。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有四星級酒店經(jīng)營狀況兩極分化嚴(yán)重。經(jīng)營最好的海灘大酒店年入住率達(dá)到86%、新皇都達(dá)到了82%，整個市場少有比及。但同時也發(fā)現(xiàn)精通銀暉大酒店和東方威尼斯酒店日常入住率都在50%以下，經(jīng)營困難；而真龍大酒店、路海大酒店、廣西電網(wǎng)培訓(xùn)中心之所以能達(dá)到60%以上的入住率，主要依靠的是掛靠單位的員工，其本身市場客戶較少。 兩極分化，意味著四星級酒店將好的更好，甚至向五星級提升；差的更差，破產(chǎn)倒閉也不無可能；中間勢力，平穩(wěn)發(fā)展。 3、北海四星級酒店與五星級酒店差距在縮小。 單單從硬件設(shè)施等酒店配置而言，四星級酒店與五星級之間相差無幾，尤其是海灘大酒店、嘉萊度假酒店等，在某些層面甚至超過五星級酒店，其所缺少的只是就酒店服務(wù)和文化等軟件而已，預(yù)計隨著北海酒店整體競爭的日趨激烈，四星級酒店軟件必將迅速提高，與五星級之間的差距也將越來越小。,四星級酒店調(diào)查總結(jié),北?，F(xiàn)有酒店中， 達(dá)到四星級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店共5家，分別是鳳凰樹商務(wù)酒店、城市便捷酒店（北部灣店）、城市便捷酒店（大潤發(fā)店）、北海之星商務(wù)酒店和A家連鎖酒店。,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,3.1 鳳凰樹商務(wù)酒店：準(zhǔn)四星級酒店，擁有268間客房及套房，2008年開業(yè),2010年重裝。 北海鳳凰樹商務(wù)酒店是由廣西全景房地產(chǎn)有限公司按國際四星標(biāo)準(zhǔn)獨資興建的商務(wù)旅游型酒店，坐落于四川路與北海大道交匯處，酒店總建筑面積2.8萬平方米，主樓高18層，集商務(wù)、休閑、餐飲、健身、娛樂、購物為一體 。,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,酒店立面 酒店大堂,3.1 鳳凰樹商務(wù)酒店,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,共有客房268套。 以上均為協(xié)議價，門市價高出20100元/天。,3.1 鳳凰樹商務(wù)酒店,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，鳳凰樹酒店日常入住率80%以上，旺季100%。 入駐率較高的原因有： 一是經(jīng)濟型酒店，性價比較高，適合工薪階層和普通游客。 二是設(shè)施較為完善，有中餐、西餐、咖啡廳等配置，同時有水療、按摩等服務(wù)配套，還有會議室等，在同等價位的酒店中服務(wù)較為完善。 但該酒店客房及會議廳等整體裝飾設(shè)備較為落伍，影響酒店整體品質(zhì)提升。,3.2 城市便捷酒店（北部灣店）：準(zhǔn)四星級，2010年8月開業(yè)，樓高6層，客房144間。 城市便捷（北海北部灣廣場）店坐落于北海市貴州路32號國際商貿(mào)大廈，鄰近市中心北部灣廣場、外沙群島，酒店裝修沿襲城市便捷一貫的簡約、時尚風(fēng)格，設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)大床房、標(biāo)準(zhǔn)雙床房、商務(wù)大床房等多種房型，各種便捷自助設(shè)施方便閣下旅居生活?？头棵赓M寬帶接入互聯(lián)網(wǎng)，讓賓客盡享網(wǎng)絡(luò)娛樂和媒體資訊。,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全,房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等16個模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價值極高！既可全套購買，也可只購買某一分類。 淘寶雙鉆信用放心購買：,3.2 城市便捷酒店（北部灣）,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,共有客房144套。 以上均為協(xié)議價，門市價高出2050元/天。,3.2 城市便捷酒店（北部灣）,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，城市便捷酒店（北部灣）日常入住率80%以上，旺季100%爆滿。 入駐率較高的原因主要是： 一是緊鄰北部灣廣場，周邊配套設(shè)施完善，旅客購物餐飲均較為便利； 二是房價相對較低，比同等價位的酒店服務(wù)更好、地段更好； 三是服務(wù)較為到位，在游客中口碑不錯。,3.3 城市便捷酒店（大潤發(fā)店）：準(zhǔn)四星級酒店，開業(yè)時間2011年09月01日，主樓高7層，客房總數(shù)120間（套），配備有餐廳、自助洗衣房、自助商務(wù)上網(wǎng)區(qū)、免費書吧等各種設(shè)施。城市便捷酒店（北海大潤發(fā)店）座落在廣西北海市北京路上，位于北海市新的黃金商業(yè)區(qū)內(nèi)，附近為著名的大潤發(fā)購物中心。,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,3.3 城市便捷酒店（大潤發(fā)）,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,共有客房120套。 以上均為協(xié)議價，門市價高出2050元/天。,3.3 城市便捷酒店（大潤發(fā)）,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，城市便捷（大潤發(fā)）酒店日常入住率約40%，旺季100%爆滿。 入駐率較低的原因主要是房價較高，而缺乏必要自身配套。 該酒店僅提供早餐，中餐、晚餐都無法滿足，也沒有必要的休閑服務(wù)設(shè)施和康體設(shè)施，實際等同于普通旅館。入住旅客多是沖大潤發(fā)購物便捷而選擇該酒店。,3.4 北海之星商務(wù)酒店：準(zhǔn)四星級酒店，擁有88間客房及套房，1989年開業(yè),2011年重裝。 北海之星商務(wù)酒店有限公司旗下的北海之星酒店是按國際四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修的一家豪華商務(wù)型酒店 。餐廳設(shè)在大廳一樓，可同時容納80多人就餐；多功能小型會議室設(shè)在五樓，可同時容納38多人，是商務(wù)洽談的理想場所。,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,酒店立面 酒店大堂,3.4 北海之星商務(wù)酒店,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,共有客房88間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出30100元/天。,3.4 北海之星商務(wù)酒店,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，北海之星商務(wù)酒店日常入住率達(dá)到60%，旺季100%爆滿。 入駐率較高的原因有： 一是酒店內(nèi)部環(huán)境良好，客房家具時尚高檔，居住舒適。 二是房價定位適中，性價比較高，對工薪階層和散客吸引較大。,3.5 A家連鎖酒店：準(zhǔn)四星級酒店，擁有80間客房及套房，2011年開業(yè)。 A家連鎖酒店北海店是一家以四星標(biāo)準(zhǔn)興建的快捷酒店，座落在4A旅游景點海洋之窗斜對面，總建筑面積3000多平方米，擁有簡潔、溫馨、舒適各類房型80間，房內(nèi)現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全。,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,酒店立面 酒店大堂,3.5 A家連鎖酒店,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,共有客房80間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出3050元/天。,3.5 A家連鎖酒店,三、商務(wù)酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，A家連鎖酒店日常入住率達(dá)到80%，旺季100%爆滿。 入駐率高的原因有： 一是低價戰(zhàn)略，幾乎處于整個北海酒店的最低層次，吸引了大量散客。 二是酒店內(nèi)部整潔衛(wèi)生，通風(fēng)情況良好，居住舒適。,商務(wù)酒店調(diào)查對比,1、客房設(shè)置對比,分析：除鳳凰樹商務(wù)酒店外和城市便捷酒店（大潤發(fā)）外，其余酒店客房總量均不大。 總體客房設(shè)置以單間為主。 單間共295間，占全部客房總量700間的42%； 雙間共274間，占全部客房總量的39%； 套房及三人間（或雙人大床）共131套，占全部客房總量的19%。,商務(wù)酒店調(diào)查對比,2、房價對比,分析：200元以下客房是絕對主力。 200元以下客房共631間，占全部客房總量700間的90%。,商務(wù)酒店調(diào)查對比,3、入住率對比,分析：年平均入住率約80%，整體經(jīng)營狀況良好。 入住率最高的是A家連鎖酒店、城市便捷酒店，主要原因在于低價策略； 鳳凰樹商務(wù)酒店入住較高，主要原因是其各項配套設(shè)施相對完善，在商務(wù)型酒店中標(biāo)準(zhǔn)最高。,商務(wù)酒店調(diào)查對比,4、配套設(shè)施對比,分析：整體配套設(shè)施較少，除鳳凰樹商務(wù)酒店外，其余商務(wù)酒店僅提供早餐。,商務(wù)酒店調(diào)查對比,5、會議設(shè)施對比,分析：除鳳凰樹商務(wù)酒店外，其余商務(wù)酒店僅能承接小型商務(wù)會議。,商務(wù)酒店調(diào)查對比,6、停車位對比,分析：除鳳凰樹商務(wù)酒店外，其余商務(wù)酒店均車位不足。,1、北?，F(xiàn)有商務(wù)酒店經(jīng)營狀況較好 商務(wù)酒店平均入住率達(dá)到62%，僅次于五星級酒店，高于四星級酒店，整體經(jīng)營狀況良好。 2、北海商務(wù)酒店市場競爭優(yōu)勢明顯。 相對于五星、四星酒店，商務(wù)酒店具有以下特點： 一是價格有絕對優(yōu)勢，200元以下的客房占客房總量的90%，對散客有強大吸引力。 二是大多位置處于城市商業(yè)繁華地段，周邊餐飲娛樂配套較為完善。 3、北海商務(wù)酒店檔次提升難度較大。 現(xiàn)在的商務(wù)酒店因地段餐飲娛樂配套完善，大多不做自身的餐飲和娛樂設(shè)施，自身配套的嚴(yán)重缺乏，限制了其品質(zhì)提升空間。,商務(wù)酒店調(diào)查總結(jié),北?，F(xiàn)有酒店中，有特色的不多， 較有名氣的有怡沁園酒店和蘇福比畫廊酒店。 其中，怡沁園酒店以中式裝修名噪一時，但酒店整體檔次不高，不做重點分析。 最具特色的蘇富比畫廊酒店，是本案分析重點。,四、特色酒店運營調(diào)查,蘇福比畫廊酒店：開業(yè)時間2010年，共有客房、套房55間（現(xiàn)正有2棟樓在裝修，預(yù)計國慶投入，可增加客房26間左右）. 北海蘇福比畫廊酒店是一家藝術(shù)主題精品酒店，由6棟獨立建筑組成，其中4棟哥特式別墅為客房與畫廊，酒店大堂和獨立池畔咖啡吧富有濃郁巴厘島園林風(fēng)情，古船木家具、步道和休閑平臺滲透著亞熱帶海洋文化元素。,四、特色酒店運營調(diào)查,蘇福比畫廊酒店,四、特色酒店運營調(diào)查,現(xiàn)有客房55間。 以上均為協(xié)議價，門市價高出100400元/天。,蘇福比畫廊酒店,三、特色酒店運營調(diào)查,實地調(diào)查了解到，蘇福比畫廊酒店日常入住率80%以上，旺季100%爆滿，年入住率達(dá)到88%。 入駐率高的原因： 一特色鮮明。這是北海唯一的藝術(shù)家主題酒店?？头?、走廊、會議廳、墻壁等，處處以油畫或藝術(shù)品裝飾點綴，讓整個酒店沐浴在濃郁的藝術(shù)氛圍中，這是在北海其他任何酒店都無法感受的。 二名人效應(yīng)。該酒店為入住的藝術(shù)家提供創(chuàng)作空間，并承接藝術(shù)家作品的展示和拍賣，更成為影視拍攝基地，廣西的科教頻道曾在此制作節(jié)目，王晶的無價之寶也在此拍攝名人效應(yīng)，促使該酒店知名度不斷提高，來此居住的游客絡(luò)繹不絕。 三裝飾高檔。該酒店現(xiàn)有的4棟別墅裝修為“東方神韻”、“南國風(fēng)情”、“西美印象”、“北海往事”，大量使用船木進(jìn)行裝飾點綴，并加入大量陶瓷等工藝品，其裝飾水平居于北海酒店業(yè)前列。,四、特色酒店運營調(diào)查,從樓梯轉(zhuǎn)角，到客房家具；從墻角裝飾，到露天泳池；從小型商務(wù)會議廳，到酒吧細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，細(xì)節(jié)滲透藝術(shù),四、特色酒店運營調(diào)查,一間大套房，升級為藝術(shù)空間,名人組成的形象墻,油畫貼有價格,家具擺有價格,1、特色酒店經(jīng)營狀況良好。 做為特色酒店代表的蘇福比畫廊酒店，其入住率達(dá)到80%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)酒店62%、五星級酒店63%、四星級酒店53%的入住率，經(jīng)營狀況當(dāng)屬整個北海酒店中最好的。 最能昭示其經(jīng)營狀況的是，蘇福比畫廊酒店現(xiàn)在已經(jīng)另外承包了三棟別墅，正在裝修，預(yù)計國慶節(jié)投入，預(yù)計可增加客房26間，增加幅度47%。 2、特色酒店級別類似四星級酒店。 無論是酒店配套設(shè)施，還是酒店服務(wù)水平，特色酒店都與四星級酒店極為相似，尤其是在客房設(shè)置上。蘇福比畫廊和整個四星級酒店一樣，400元以上的客房占客房總量的22%左右。 3、特色酒店檔市場競爭力強。 以蘇福比畫廊酒店為例，該酒店處處滲透藝術(shù)氣息，強調(diào)自身的藝術(shù)氛圍，樹立自身的藝術(shù)形象，取得了成功，已經(jīng)成為愛好藝術(shù)、附庸藝術(shù)人群的追捧對象。 對客戶的嚴(yán)格鎖定，相對星級酒店，特色酒店客群更為穩(wěn)定，競爭力更強。,特色酒店調(diào)查總結(jié),趨勢一：2011年前星級酒店總量變化不大，2011年后高檔酒店爆炸式壯大 北海星級酒店數(shù)量變化不大。2006年為39家，2007年增加到40家，2008年保持40家不變，2009年減少到37家，2010年繼續(xù)減少到36家，2011年增加到37家，總體變化不大。 調(diào)查得知，北海新獲批的五星級酒店有11家之多，加上正在改建的富麗華大酒店，屆時北海五星級酒店將增加到15家，較目前足足增加了4倍。,五、北海酒店業(yè)調(diào)查總結(jié),趨勢二：酒店洗牌加速，一批設(shè)施落后酒店面臨淘汰；高端市場競爭白熱化 隨著北海旅游業(yè)的快速發(fā)展，游客檔次不斷提升，對酒店的要求不斷提高，一批裝修落伍、設(shè)施欠缺的酒店，面臨淘汰命運。 四星級酒店中的精通銀暉大酒店和東方威尼斯酒店，如不能加快其重新裝修步伐，未來市場地位仍將不斷下滑，運營困難將極大增加，隨時有倒閉可能。 五星級酒店數(shù)量的大幅增加，將加劇高端酒店的市場爭奪。按目前北海旅游業(yè)年20%的發(fā)展速度，未來5年，即使游客增加一倍，依然無法滿足酒店規(guī)模擴大四倍的需求，競爭白熱化可以預(yù)期。,五、北海酒店業(yè)調(diào)查總結(jié),趨勢三：“精品”泛濫，特色酒店成為市場寵兒 標(biāo)榜“精品”的北海假日精品酒店，僅為二星級，設(shè)施簡單，最大的亮點是引入的上島咖啡進(jìn)駐。此類酒店賓館的出現(xiàn)，導(dǎo)致市場對“精品”的反感。 2010年北海誕生第一家藝術(shù)酒店蘇福比畫廊酒店，當(dāng)年迅速成為市場寵兒，大導(dǎo)演王晶在此拍攝無價之寶，廣西電視臺科教頻道在此錄制節(jié)目，一大批國內(nèi)知名的藝術(shù)家在此創(chuàng)作留念酒店日常入住率達(dá)到80%以上。 蘇福比畫廊酒店的成功，證明：個性化的特色酒店將成為市場寵兒。,北海酒店業(yè)調(diào)查總結(jié),一、區(qū)域情況,二、項目實況,三、SWOT分析,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全,房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、