2011上海申通宜山路站地鐵商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告（141頁(yè)）.pptVIP

,申通宜山路站地鐵商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告,目 錄,定位報(bào)告邏輯圖示,備注： 1. 一、二部分是以市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)判斷出項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 2. 可比案例研究是對(duì)本案定位方向有指導(dǎo)意義。 3. 定位部分有充分的定位理由和依據(jù),一 市場(chǎng)研究,二 價(jià)值判斷,三 項(xiàng)目定位,四 財(cái)務(wù)分析,五 規(guī)劃建議,六 開發(fā)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算,經(jīng)營(yíng)檔次定位,主題概念定位,業(yè)態(tài)業(yè)種組合配置,經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分,開發(fā)策略目標(biāo),PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局規(guī)劃,九號(hào)線宜山路站,興力達(dá),七建,家飾佳,三號(hào)線宜山路站,科拉勝,宜山路,徐虹北路,中山西路,凱旋路,田,筑園,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)格局,業(yè)態(tài)功能,本項(xiàng)目,以宜山路、凱旋路、文定路和徐虹北路兩側(cè)形成了建材商業(yè)街形態(tài)，成為宜山路建材街的核心。主要形態(tài)為建材商廈和沿街商鋪，高中低檔品牌齊全，人流量較大。,四條主要建材商業(yè)街,蒲匯塘路和中山西路有一定體量的住宅底商，商業(yè)業(yè)態(tài)針對(duì)社區(qū)小餐飲小休閑為主。中山西路與宜山路路口位置針對(duì)周邊寫字樓客群設(shè)置了部分中型快餐和正餐。,二條社區(qū)商業(yè)街,區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有大量辦公商務(wù)，未來仍將有30萬m2左右商務(wù)辦公物業(yè)投入使用。,辦公商務(wù)集中,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)格局,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài),區(qū)域零售以建材家居為主。其中，大型建材家居零售密集分布于宜山路和文定路，小型建材分布于古宜路、徐虹北路和凱旋路，共有建材企業(yè)200余戶，營(yíng)業(yè)面積30萬。 另外有少量便利店、書店、服飾等店鋪。 未來，光啟城購(gòu)物中心的開業(yè)將豐富商圈內(nèi)零售業(yè)態(tài)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。,區(qū)域餐飲零散分布于古宜路、徐虹北路、蒲匯塘路和凱旋路，業(yè)態(tài)以便捷性社區(qū)快餐、正餐為主，商家數(shù)量較少。特色休閑食品零售等嚴(yán)重缺乏。,業(yè)態(tài)組合界定：建材家居零售+餐飲，組合單一 宜山路商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合單一；受制于建筑形式，區(qū)域內(nèi)餐飲、零售、美容等業(yè)態(tài)檔次均屬低端，中高檔零售、特色餐飲、休閑餐飲、休閑食品零售等業(yè)態(tài)嚴(yán)重缺乏。商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀與宜山路商圈的商業(yè)地位存在較大落差，也限制了宜山路商圈能級(jí)的升級(jí)。,文定路,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)業(yè)態(tài),家居建材檔次齊全、布局混亂,商圈內(nèi)家居建材既有高檔的漢斯格雅、博洛尼等品牌，有美標(biāo)、ToTo等中檔品牌，也有低檔沿街建材家居零售，雖能滿足不同層次的消費(fèi)者需求，但由于高中低檔品牌混雜于“一室”，致使購(gòu)物體驗(yàn)欠佳。同時(shí)，由于裝修時(shí)間較長(zhǎng)，建材商場(chǎng)內(nèi)燈光、墻柱等均已老化，未來改造難度較大。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀檔次定位,本項(xiàng)目,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,宜山路,凱旋路,古宜路,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)租金,單位：,未來發(fā)展走勢(shì)研判 通過區(qū)域建設(shè)開發(fā)數(shù)據(jù)了解，區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃新增商用建筑面積30萬 ，近期可投入使用的商業(yè)物業(yè)為光啟城，商業(yè)體量高達(dá)12萬，將極大豐富商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)發(fā)展。,單位：,宜山路商業(yè)已開始向綜合性轉(zhuǎn)變，綜合性較高的購(gòu)物中心即將投入使用。,12萬單體體量較大，但相對(duì)于區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)的匱乏，該體量不存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。,類 型,規(guī) 模,定 位,檔 次,一站式、綜合性、時(shí)尚現(xiàn)代、品質(zhì)生活等，旨在提升區(qū)域內(nèi)消費(fèi)環(huán)境的品質(zhì)、消費(fèi)內(nèi)容的豐富。,定位中高檔，與現(xiàn)有商戶形成強(qiáng)烈反差。 依靠環(huán)境、品質(zhì)、品牌凝聚消費(fèi)力。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀未來供應(yīng)預(yù)估,區(qū)域現(xiàn)有商用物業(yè)供應(yīng)量約30萬，其中98.5%為建材家居類零售。,未來商用物業(yè)增量約為30萬，其中商業(yè)面積集中于光啟城，約12萬 ，彌補(bǔ)區(qū)域零售的不足。,商用物業(yè)供應(yīng),主要分布于宜山路站周邊“田”字核心，形成最具規(guī)模的建材家居商業(yè)中心。,繼續(xù)在”田”字區(qū)域擴(kuò)容，形成宜山路核心消費(fèi)圈。,位置,主要以建材商廈+傳統(tǒng)沿街商業(yè)的組合形式為主，檔次中低。零售、餐飲極度缺乏。,規(guī)劃提至新興CBD高度，一站式休閑購(gòu)物中心、綜合體成主流方向，檔次定位中高檔。,類型-定位-檔次-業(yè)態(tài),沿街商鋪面積5-30 左右，租金7-20元/天，出租率幾乎為100%。,租金整體趨勢(shì)將穩(wěn)中有升，根據(jù)市場(chǎng)供求變化自行調(diào)整。,租金-出租狀況,光啟城投入使用后，區(qū)域內(nèi)零售餐飲、休閑娛樂商業(yè)面積將增加至12.5萬 ，目前較弱的生活服務(wù)型商業(yè)將得到擴(kuò)容。屆時(shí)，商圈內(nèi)居民、白領(lǐng)等的生活消費(fèi)將回歸至本商圈，由此形成的商業(yè)氛圍將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生促進(jìn)作用。 區(qū)域內(nèi)商鋪以小面積分割商鋪為主，50-100及以上中等規(guī)模商鋪供應(yīng)較少。小商鋪?zhàn)饨鹂傤~較低，受到商戶青睞，出租率較高。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié),區(qū)域消費(fèi)需求市場(chǎng)特征,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,15,項(xiàng)目周邊社區(qū)共約43萬，按人均30 計(jì)，項(xiàng)目周邊居住人口約1.5萬。項(xiàng)目周邊寫字樓集中，通過宜山路地鐵均可方便抵達(dá)。區(qū)域內(nèi)主要消費(fèi)客群為社區(qū)居民與企業(yè)白領(lǐng)，考慮到地鐵快速輸運(yùn)人員流動(dòng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的主流消費(fèi)者為通過地鐵上下班的企業(yè)白領(lǐng)。,本項(xiàng)目,寫字樓,住宅,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域住宅辦公消費(fèi)者分析,備注：輻射半徑以項(xiàng)目周邊500米范圍為準(zhǔn)。,本次消費(fèi)者調(diào)查共計(jì)發(fā)放79張調(diào)查問卷。集中調(diào)查本項(xiàng)目周邊客群，研究消費(fèi)者構(gòu)成，消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)需求與特征，并加以總結(jié)分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。,消費(fèi)者結(jié)構(gòu),居住地分布結(jié)構(gòu)：75%為本市居民，25%是新上海人。 消費(fèi)者職業(yè)分布：企業(yè)白領(lǐng)56%、學(xué)生20%、工人11%、私營(yíng)業(yè)主10%。 消費(fèi)者收入分布：月收入1500-3000元與3000-5000元區(qū)間合計(jì)占比63%，形成主體消費(fèi)群。 上述數(shù)據(jù)證明，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的主要消費(fèi)者是本市居民。消費(fèi)者職業(yè)比例以企業(yè)白領(lǐng)為主，而消費(fèi)者收入也集中于平均分布在1500-3000與3000-5000這一中等及偏上收入水平。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征,年齡分布：18-25歲占比58%，26歲-35歲占比27%。 文化程度情況：本科以上所占比例最高，達(dá)79%。大專占11%。整體文化程度較高。 數(shù)據(jù)表明：在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)1825歲為主要消費(fèi)年齡段，在這個(gè)年齡段中，以初入職場(chǎng)的企業(yè)員工為主。26歲35歲年齡段以企業(yè)白領(lǐng)為主，相對(duì)消費(fèi)力較強(qiáng)。,消費(fèi)者結(jié)構(gòu),PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征,消費(fèi)者線路選擇,線路選擇：樣本中乘坐一號(hào)線的消費(fèi)者最多，達(dá)到19.4%，其次是2號(hào)線與4號(hào)線，各占比約15%。 消費(fèi)者最喜歡的地鐵商業(yè)是人民廣場(chǎng)，占比達(dá)到37%，其次是徐家匯和中山公園，各占比19%。 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)，人民廣場(chǎng)地下商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、體量龐大，且是一、二、八三條連接人口密集區(qū)的高強(qiáng)度地鐵線的換乘樞紐，成為消費(fèi)者的首選消費(fèi)地。宜山路站是三、四、九號(hào)線三線換乘站，培育期后商業(yè)潛力較大。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)目的地特征,消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)間選擇,每周消費(fèi)時(shí)間頻率：37%消費(fèi)者每周消費(fèi)時(shí)間為1天。 綜合地鐵人流呈年輕化、職業(yè)化態(tài)勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)頻率屬于較高水平，地鐵消費(fèi)已屬日?；⒘?xí)慣性行為。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)對(duì)日常消費(fèi)品有所側(cè)重。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)消費(fèi)頻次特征,消費(fèi)者外出方式選擇,外出消費(fèi)陪伴者：52%的消費(fèi)者為上下班或工作時(shí)間消費(fèi)，28%與家人同行，12%與戀人同行（此題為多選）。 消費(fèi)出行方式：82%的消費(fèi)者以地鐵出行，51%的消費(fèi)者以公交車出行，29%的消費(fèi)者以出租車出行（此題為多選）。 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的出行方式中地鐵交通占據(jù)絕對(duì)主力，從消費(fèi)陪伴者分析圖看，以上下班途中及工作時(shí)間的日常消費(fèi)比重最高，而以家人為核心的家庭式消費(fèi)和以戀人為核心的約會(huì)式消費(fèi)均占據(jù)一定的比例。以上下班和工作時(shí)間為主的消費(fèi)具有典型的年輕化消費(fèi)的特征，通常消費(fèi)金額低、頻次高、類型多樣。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣特征,消費(fèi)者外出消費(fèi)內(nèi)容選擇,外出消費(fèi)內(nèi)容：40%在上次外出消費(fèi)中涉及了餐飲類消費(fèi),32%有購(gòu)物類消費(fèi)，20%有休閑娛樂類消費(fèi)。（本題為多選） 外出消費(fèi)金額：35%的消費(fèi)者單次消費(fèi)金額處于200-499元之間。 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者具有一定的消費(fèi)力，同時(shí)對(duì)于餐飲、購(gòu)物消費(fèi)有較為旺盛的需求。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣特征,消費(fèi)者消費(fèi)能力特征,單次購(gòu)物消費(fèi)金額：50-99元范圍占比最高，為29%；200-499元占比23%，500元以上占21%。 單次餐飲消費(fèi)金額：50-99元范圍占比最高，為37%；49元以下及100-199元范圍次之，各占26%。 單次休閑消費(fèi)金額：50-99元最高、占比36%，49元以下及100-199元各占比25%。 結(jié)論： 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)能級(jí)較低，消費(fèi)外流嚴(yán)重。餐飲、購(gòu)物和休閑娛樂的消費(fèi)檔次均較低，尤以餐飲最低。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)能力特征,缺供應(yīng),低滿足,中滿足,高滿足,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域消費(fèi)品類本地供應(yīng)量與滿足度,家居、零售餐飲業(yè)態(tài),結(jié)論一：市場(chǎng)終端目標(biāo)群體確立,項(xiàng)目周邊主要消費(fèi)群體集中在1835歲。,采集樣本中消費(fèi)者主要構(gòu)成中，企業(yè)白領(lǐng)占比56%。,項(xiàng)目周邊小型住宅區(qū)較為集中，新開發(fā)社區(qū)較少。,消費(fèi)觀念前衛(wèi)，擁有一定消費(fèi)能力。,項(xiàng)目周邊有大量寫字樓，白領(lǐng)人群集中。居民擁有較強(qiáng)消費(fèi)力。整體消費(fèi)特征趨向于年輕化。,項(xiàng)目體量較小，遠(yuǎn)距離輻射力有限。,項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，以建材為主，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者民生類需求不能得到滿足。,居民&白領(lǐng),結(jié)論二：市場(chǎng)容量空缺需求確立,樣本調(diào)查顯示：消費(fèi)者對(duì)快餐、西餐需求較大。,消費(fèi)者 行為習(xí)慣,樣本調(diào)查顯示：消費(fèi)者對(duì)銀行、文體用品需求較大。,適合本項(xiàng)目消費(fèi)者需求前三位均為食品餐飲零售業(yè)態(tài)。,消費(fèi)者 需求,樣本消費(fèi)者最喜歡的地鐵商業(yè)是人民廣場(chǎng)。,由于缺乏零售、餐飲業(yè)態(tài)，導(dǎo)致相關(guān)類型消費(fèi)外流，在區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)水平不高。,餐飲娛樂休閑周花費(fèi)時(shí)間為1至3次，消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,消費(fèi)需求市場(chǎng)特征總結(jié),區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求空間,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,26,商業(yè)能級(jí),項(xiàng)目周邊寫字樓集中，中小規(guī)模社區(qū)分布于項(xiàng)目東西向和北向，項(xiàng)目商業(yè)能級(jí)覆蓋范圍應(yīng)定位為500米范圍內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)與社區(qū)客群，并可擴(kuò)展至區(qū)域內(nèi)建材家居消費(fèi)者。,服務(wù)功能,增加便攜式餐飲、食品零售、及相關(guān)休閑業(yè)態(tài)比重，豐富家居功能，補(bǔ)充缺失購(gòu)物業(yè)態(tài)、打造便捷性地鐵購(gòu)物空間。,品牌檔次,適度引進(jìn)知名品牌，塑造項(xiàng)目形象，注重各業(yè)態(tài)業(yè)種品牌的落地可行性和市場(chǎng)實(shí)際的可消化能力。,規(guī)模規(guī)劃,提升物業(yè)硬件與配置合理的業(yè)態(tài)業(yè)種比例，設(shè)計(jì)合理的人流動(dòng)線。,商業(yè)發(fā)展空間,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,總結(jié)一：關(guān)于商業(yè)性質(zhì)地位,總結(jié)二：關(guān)于業(yè)態(tài)業(yè)種組合,總結(jié)三：關(guān)于商業(yè)目標(biāo)客群,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,項(xiàng)目資源價(jià)值判斷,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,30,田字商圈,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,宏觀區(qū)位條件解析,31,未來,北：凱旋路兩側(cè)老居民區(qū)，過宜山路南側(cè)以建材家居類商場(chǎng)居多。,北/南：三號(hào)線小商鋪所在位置及左側(cè)派出所位置調(diào)整后，地上商業(yè)部分的整體形象將有較大提升。,北,南,南：沿街店鋪、餐飲和建材，滿足區(qū)域內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)消費(fèi)和社區(qū)居民日常生活所需服務(wù)，是商圈內(nèi)成熟的社區(qū)商業(yè)街之一。,現(xiàn)狀,規(guī)劃,項(xiàng)目位置,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,微觀區(qū)位條件解析（3號(hào)線宜山路站項(xiàng)目四至）,32,東：宜山路，七建、興力達(dá)等建材商廈。 宜山路兩側(cè)清一色為建材商廈，餐飲、休閑服務(wù)等配套商業(yè)缺乏，僅配置便利店作為補(bǔ)充。,東/西：現(xiàn)有建材商廈變動(dòng)空間較小，在建的光啟城綜合體將使宜山路的業(yè)態(tài)趨向豐富。,西：古宜路、徐虹北路，西岸創(chuàng)意園、宜嘉苑住宅樓及沿街商鋪。沿街商鋪以建材為主、輔以餐飲、服飾和美容等休閑服務(wù)。,現(xiàn)狀,規(guī)劃,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,微觀區(qū)位條件解析（9號(hào)線宜山路站項(xiàng)目四至）,客群資源：,商業(yè)資源：,硬件條件： 九號(hào)線項(xiàng)目位于地下一層，是9號(hào)線的進(jìn)出站通道及3、4、9號(hào)線的輔助換乘通道，有穩(wěn)定的客流。3號(hào)線地上商業(yè)部分，是3號(hào)線旅客出入的必經(jīng)之路，商業(yè)展示面與聚客性俱佳。,宜山路建材商業(yè)街區(qū)在全市范圍內(nèi)具有市場(chǎng)號(hào)召力，商業(yè)氛圍濃重。是消費(fèi)者潛意識(shí)里的建材家居第一商業(yè)消費(fèi)區(qū)域。,周邊寫字樓集中，企業(yè)白領(lǐng)客群較大；項(xiàng)目輻射范圍社區(qū)密集，家庭消費(fèi)潛力大；宜山路站作為樞紐型地鐵站，每日有大量的換乘客群，影響力巨大。,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,資源條件解析,34,項(xiàng)目周邊道路條件簡(jiǎn)析： 區(qū)域內(nèi)有一條主干道（中山西路）、一條次干道（宜山路）、三條支馬路（徐虹北路、蒲匯塘路、文定路）。黑圈所指是正在改建中的地鐵3、4、9號(hào)線三線換乘的通道。 主干道：中山西路作為城市主要過境型道路，交通流量較大，小型車輛所占比例較高，是本項(xiàng)目外區(qū)域客流主要來源之一。 次干道：宜山路貫穿南丹路、中山西路、虹橋路，繼而到達(dá)徐家匯，是本項(xiàng)目客流的主要進(jìn)入通道。 支 路：徐虹北路、凱旋路、蒲匯塘路、文定路作為項(xiàng)目外部的人行支路，道路承載能力低，是項(xiàng)目社區(qū)型消費(fèi)客群的主要人流導(dǎo)入通道。 地鐵：9號(hào)線1、3號(hào)出口是地下項(xiàng)目的主要人流來源之一；2號(hào)口通往家飾佳，目前未開通；3號(hào)線宜山路站客流相對(duì)集中。,我們的觀點(diǎn)： 2個(gè)項(xiàng)目都有穩(wěn)定的地鐵作為消費(fèi)支撐，但由于地上地下所處位置與換乘通道的因素，將對(duì)2個(gè)項(xiàng)目的人流動(dòng)線布置、業(yè)態(tài)布局等方面提出較大挑戰(zhàn)。,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,交通條件解析,9號(hào)線宜山路站地下商業(yè)部分,3號(hào)線宜山路站地上商業(yè)部分,35,標(biāo)志,多重功能,第二空間,“樞紐型地鐵站，3、4、9號(hào)線地鐵換乘、企業(yè)白領(lǐng)為主的大客流”等因素，標(biāo)示著本項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)的重要休閑消費(fèi)目的地。,坐落于區(qū)域核心，其商業(yè)、等都將成為白領(lǐng)、社區(qū)居民追求品質(zhì)生活、休閑減壓的第二空間。,填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，匯聚品質(zhì)餐飲、休閑零售、生活配套等多元化商業(yè)功能，締造地鐵消費(fèi)體驗(yàn)新主張。,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,物業(yè)條件指向,36,體量規(guī)模較小，開發(fā)強(qiáng)度低。 競(jìng)爭(zhēng)光啟城12萬方商業(yè)，規(guī)劃設(shè)置相當(dāng)數(shù)量餐飲、零售業(yè)態(tài)，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)養(yǎng)成。 機(jī)會(huì)現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)單一，高客流所需餐飲、食品零售等需求大，快速餐飲、特色零售業(yè)態(tài)發(fā)展契機(jī)較好。,市場(chǎng)條件匯總,地鐵便捷性、通達(dá)性。 人流建材家居消費(fèi)者、寫字樓白領(lǐng)、附近眾多小區(qū)帶來穩(wěn)定的消費(fèi)群。 商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，消費(fèi)需求有外延。,項(xiàng)目條件評(píng)估,項(xiàng)目市場(chǎng)條件評(píng)估,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,地塊商業(yè)價(jià)值判斷,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,地塊商業(yè)價(jià)值判斷,整體開發(fā)思路及SWOT分析,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,39,思考一：與商圈核心業(yè)態(tài)同步，以精品家飾強(qiáng)化所在區(qū)域的商業(yè)形象，利用商圈的客流量鎖定目的性客群。,3號(hào)線地上商業(yè)發(fā)展引擎思考,思考二：充分利用KFC多年形成的聚客效應(yīng)，挖掘周邊年輕的白領(lǐng)消費(fèi)群的消費(fèi)力價(jià)值，導(dǎo)入品牌快餐、休閑餐飲等業(yè)態(tài)。,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,SWOT,O,W,T,S,項(xiàng)目位于是3號(hào)線出站站廳，客流量穩(wěn)定且乘客的消費(fèi)需求、消費(fèi)能力較高。 項(xiàng)目所處宜山路建材一條街具有全市號(hào)召力，流動(dòng)性偶發(fā)客流量可觀，且單次停留時(shí)間較長(zhǎng)，由建材延伸的消費(fèi)內(nèi)容涵蓋餐飲、家居家飾、軟裝等，是本項(xiàng)目的直接消費(fèi)群。,項(xiàng)目總商業(yè)面積僅388.9，在商家集聚規(guī)模上劣勢(shì)。 項(xiàng)目臨凱旋路一側(cè)被4號(hào)線的出入站口遮擋，視線通透性受到一定影響。,項(xiàng)目區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)稀缺，且物業(yè)條件差，經(jīng)營(yíng)檔次不高，。 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃為上海新興CBD，商務(wù)商貿(mào)擴(kuò)容30萬方，餐飲需求擴(kuò)大。 項(xiàng)目所在區(qū)域以建材、家居為主，家飾、軟裝設(shè)計(jì)展示等業(yè)態(tài)較少。,伴隨宜山路CBD開發(fā)建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，商圈商業(yè)定位與商業(yè)能級(jí)逐步調(diào)整，項(xiàng)目面臨的商業(yè)環(huán)境存在不確定性。 光啟城體量較大，業(yè)態(tài)與本項(xiàng)目存在部分重合，將分流部分消費(fèi)者。,優(yōu)勢(shì)：,機(jī)遇：,風(fēng)險(xiǎn)：,劣勢(shì)：,3號(hào)線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢(shì)分析,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,結(jié)合地鐵與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住周邊居民消費(fèi)和地鐵快速消費(fèi)，引進(jìn)快餐類業(yè)態(tài)。 提升商家品牌檔次，與KFC一起，形成集聚優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)號(hào)召力。,增長(zhǎng)性戰(zhàn)略 SO,扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 WO,項(xiàng)目體量較小，采用無分割或大分割方式，引入中等面積和大面積商戶，形成項(xiàng)目的商業(yè)聚焦點(diǎn)，增強(qiáng)消費(fèi)者記憶度。,在項(xiàng)目體量較小前提下，優(yōu)先發(fā)展區(qū)域稀缺的品牌快餐、家飾、軟裝設(shè)計(jì)展示等業(yè)態(tài)，擴(kuò)大商業(yè)覆蓋范圍。 針對(duì)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)整體現(xiàn)狀較為發(fā)達(dá)但業(yè)種明顯單一的餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化定位，引進(jìn)差異化業(yè)種，吸引細(xì)分客群。,補(bǔ)缺性戰(zhàn)略 ST,防御性戰(zhàn)略 WT,充分利用地鐵交通樞紐的人流集中優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化商業(yè)和營(yíng)銷展示，擴(kuò)商業(yè)可視度并增強(qiáng)商業(yè)便利性。 借助商家品牌，整合多方資源，強(qiáng)化項(xiàng)目在周邊區(qū)域的地位。,應(yīng)對(duì)策略,O,W,T,S,3號(hào)線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢(shì)分析,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,思考一：針對(duì)項(xiàng)目快速輸送人流的特點(diǎn)，以便攜式餐飲、特色食品等，鎖定占地鐵人流主體的白領(lǐng)客群。,9號(hào)線地下商業(yè)發(fā)展引擎思考,思考二：利用項(xiàng)目直通家飾佳建材商廈的獨(dú)特通道，設(shè)置家居、飾品、軟裝的展示、設(shè)計(jì)空間，作為地面及周邊建材商業(yè)的延伸，吸引地上消費(fèi)者向下移動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射人群，與宜山路商圈形成聯(lián)動(dòng)。,思考三：項(xiàng)目周邊寫字樓密集、企業(yè)白領(lǐng)較多，針對(duì)白領(lǐng)普遍存在的工作壓力大、社交活動(dòng)頻繁等生活狀態(tài)，設(shè)置特色書屋、精品超市等業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)客群的消費(fèi)時(shí)間。,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積僅1000左右，在商家集聚規(guī)模上未來可能會(huì)收到光啟城的沖擊。 項(xiàng)目城狹長(zhǎng)狀，中間被立柱切割，容易形成消費(fèi)者視覺疲勞，不利于動(dòng)線設(shè)計(jì)。 換乘通道位于左右兩端，中段必經(jīng)人流較少，造成項(xiàng)目對(duì)中間鋪位的客源問題較為嚴(yán)重。,項(xiàng)目區(qū)域周邊休閑餐飲、食品零售業(yè)態(tài)業(yè)種稀缺，且物業(yè)條件較差，經(jīng)營(yíng)檔次不高。 項(xiàng)目周邊區(qū)域白領(lǐng)商務(wù)型、休閑性餐飲購(gòu)物需求旺盛,但周邊餐飲業(yè)態(tài)數(shù)量有限，可選范圍狹小，存在空白區(qū)域。,光啟城規(guī)劃與九號(hào)線出口直接連通，且業(yè)態(tài)豐富，品牌齊全，項(xiàng)目人流將被分流。 伴隨宜山路CBD開發(fā)建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，商圈商業(yè)定位與商業(yè)能級(jí)逐步調(diào)整，項(xiàng)目面臨的商業(yè)環(huán)境存在不確定性。,項(xiàng)目客流量穩(wěn)定，乘客以年輕的白領(lǐng)居多，消費(fèi)能力較高。 項(xiàng)目周邊居民和寫字樓集中，有穩(wěn)定的社區(qū)消費(fèi)群和企業(yè)白領(lǐng)消費(fèi)群。 項(xiàng)目由申通地鐵投資并統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)管理，企業(yè)品牌形象優(yōu)良，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯。,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),風(fēng)險(xiǎn),機(jī)遇,9號(hào)線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢(shì)分析,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,結(jié)合地鐵與區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)，抓住現(xiàn)有區(qū)域相對(duì)缺失且符合年輕人群和地鐵快速消費(fèi)特征的的休閑快餐類業(yè)態(tài)，吸引目標(biāo)人群。 利用運(yùn)作主體與前期運(yùn)籌優(yōu)勢(shì)，建立區(qū)域領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，爭(zhēng)奪商業(yè)品牌與消費(fèi)者認(rèn)知資源。,在項(xiàng)目體量較小前提下，優(yōu)先發(fā)展區(qū)域稀缺的便攜式外帶餐飲、食品零售等消費(fèi)品類，擴(kuò)大商業(yè)覆蓋范圍。 傳播措施上，注重對(duì)周邊寫字樓白領(lǐng)的引導(dǎo)，重點(diǎn)吸引青年白領(lǐng)消費(fèi)群。,充分利用地鐵交通樞紐的人流集中優(yōu)勢(shì)，通過科學(xué)的動(dòng)線規(guī)劃擴(kuò)大商業(yè)可視度并增強(qiáng)商業(yè)便利性，提升人流停留率力求商業(yè)價(jià)值最大化。 借助企業(yè)品牌，整合多方資源，通過高調(diào)的定位概念，搶占區(qū)域商業(yè)的制高點(diǎn)。,針對(duì)整體區(qū)域休閑餐飲業(yè)態(tài)嚴(yán)重缺失的現(xiàn)狀，著力于區(qū)域補(bǔ)缺，導(dǎo)入具有高度目的性、聚客力的便攜式餐飲業(yè)態(tài)（電加熱或冷藏類），填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空缺。 針對(duì)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)整體較為發(fā)達(dá)但業(yè)種明顯單一的現(xiàn)狀進(jìn)行差異化定位，吸引細(xì)分客群。,9號(hào)線地上商業(yè)SWOT應(yīng)對(duì)策略,PART 2 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,地下鐵商業(yè)案例研究,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,徐家匯站美羅城五番街 中山公園站地下商業(yè) 北新涇站宜嘉坊地下商業(yè) 七寶站匯寶廣場(chǎng)地下商業(yè),47,徐家匯的美羅城在開業(yè)10多年后，曾經(jīng)火爆的大食代由地下一層搬到了6樓，原來風(fēng)味小吃和游藝的地下一層，成功轉(zhuǎn)型為充滿時(shí)尚氣息的20多家日本時(shí)尚品牌專賣店的“五番街”。這條全新日本街的出現(xiàn)是徐家匯商圈整體提升改造計(jì)劃的一部分。徐家匯商圈正在啟動(dòng)“階梯式調(diào)整”計(jì)劃，美羅城、港匯廣場(chǎng)、匯金百貨等企業(yè)都在其列。,項(xiàng)目名稱：五番街 發(fā)展商：匯美房產(chǎn) 開業(yè)時(shí)間：2010年8月 位置：徐家匯美羅城 建筑面積：約3000 類型：日式時(shí)尚休閑街 樓層：地下一層 目標(biāo)客群：18至35歲 商鋪數(shù)目：30余間 出租率：98%,項(xiàng)目簡(jiǎn)介,項(xiàng)目來源,五番街項(xiàng)目概況,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,地鐵 :1號(hào)線徐家匯站（3號(hào)出口 ） 公交 :20多條巴士線路（肇嘉浜路） 徐家匯地下行人通道分別連接肇嘉浜路、漕溪北路、華山路、虹橋路地鐵站、出入口分別與東方商廈、港匯廣場(chǎng)、美羅城太平洋、六百等幾大商廈地下層相連。行人可從地鐵出口直接進(jìn)入五番街，交通動(dòng)線上十分便捷。,徐家匯商圈的位置為項(xiàng)目創(chuàng)造了龐大的人流條件，借助于路面交通與軌道交通的結(jié)合，加上地下連接通道，使消費(fèi)者極為便利地往來項(xiàng)目與周邊商廈之間，形成了巨大的商機(jī)。,交通動(dòng)線,地鐵出入口,地下通道,五番街,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,充分利用地鐵出入口和地下通道的連接，將地鐵消費(fèi)群直接導(dǎo)入到項(xiàng)目本身，大大提升了顧客流量。 鋸齒型門面，有效解決直線通道視覺單一的效果，在局部可形成裝飾亮點(diǎn)，營(yíng)造個(gè)性化的空間感。 與主樓通過中庭環(huán)形連接，制造出特大的空間感，以利于人流匯聚場(chǎng)內(nèi)。,客流導(dǎo)入,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,諸多日本老字號(hào)及連鎖品牌，注重時(shí)尚和實(shí)用的結(jié)合 無印良品 MUJI，這家突出的特點(diǎn)是貨品新多而全，重點(diǎn)是還有很多護(hù)膚品 Nanas Green Tea七葉和茶，是日本最大的抹茶餐飲連鎖，五番街是其在中國(guó)的首家店，以打造健康潮流的抹茶專營(yíng)店為理念，多款風(fēng)行于日本的特色美食、京都宇治抹茶 在日本盛傳的最好抹茶。 都恩客創(chuàng)于1905年，是日本真正的百年老字號(hào)，店內(nèi)做面包所用的材料都是日本運(yùn)過來的，主打是法式面包和麻薯面包，味道十分地道獨(dú)特。,經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,中山公園站地下商業(yè),2號(hào)線中山公園站周邊是龍之夢(mèng)購(gòu)物中心和眾多甲級(jí)辦公樓，借力于和地鐵3、4號(hào)線站換乘樞紐作用，以及周邊區(qū)域環(huán)境支撐，這里逐步發(fā)展為區(qū)域級(jí)的城市副中心商圈。中山公園站地下通道出入口有8個(gè)，其中，很多通道都和周邊商廈相銜接，逐步發(fā)展成為具有地鐵特色的地下商業(yè)部分，其中，最有代表性的是龍之夢(mèng)地下、上海小馬路這兩段。,1,2,3,4,5,6,地鐵通道商業(yè),龍之夢(mèng),聯(lián)通大廈,兆豐廣場(chǎng),多媒體生活廣場(chǎng),玫瑰坊,園林天下,7,巴黎春天,地鐵出口,1,2,3,4,5,6,7,上海小馬路,龍之夢(mèng)B1,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,龍之夢(mèng)地下相連通道,2號(hào)線中山公園站地下2號(hào)出口與龍之夢(mèng)地下一層相連處，共計(jì)約有20多家經(jīng)營(yíng)商戶，其中零售商戶比重約為75%，速食、西點(diǎn)甜品類商戶約占20%，其他類占5。由于直接與地鐵站臺(tái)出入口連接，人氣旺盛。,2號(hào)口龍之夢(mèng)相連地鐵商業(yè),PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,上海小馬路,基本概況： 地鐵2號(hào)線通道內(nèi)商業(yè)，由于與玫瑰坊相連，這部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為中高檔零售服飾街； 已入駐200家左右的商家中主要以服裝、配飾為主，但在連接地鐵通道的主要入口處設(shè)置速食快餐類，有麻辣燙、鮮扎果汁、中式米粉等，數(shù)量所占整個(gè)商業(yè)街比重約6。,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,北新涇站-宜嘉坊,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,特點(diǎn)歸納,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,借鑒一：,借鑒二：,借鑒三：,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,匯寶購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目概況,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,地下一層業(yè)態(tài)布局,泡泡塘,匯寶購(gòu)物廣場(chǎng)地下一層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以生活類零售及速食餐飲為主，以滿足地鐵出行快速消費(fèi)的需求特征，其定位主要包括了外帶食品、特色餐飲和小商品。,阿明食品,一伍一拾,丸來玩趣,中國(guó)茶葉,一品軒,美式眼鏡,五糧液,天喔一佳,香特莉,來伊份,浪漫小鎮(zhèn),歐伊喜,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,借鑒一：,借鑒二：,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,9號(hào)線宜山路站商業(yè)整體定位,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,62,地下鐵商業(yè)范疇，地面以上輻射范圍上以地鐵站周邊500米范圍為目標(biāo)，功能上以滿足地鐵內(nèi)商業(yè)需求空白，同時(shí)以區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)補(bǔ)充為目標(biāo)。,中檔偏大眾，餐飲方面以速食外帶、飲料甜品為主，零售方面則以便利店、家居軟裝、屋內(nèi)飾品類為主。,服務(wù)于地鐵過往消費(fèi)主流人群，同時(shí)，為區(qū)域建材家居購(gòu)物消費(fèi)者提供延伸消費(fèi)和配套消費(fèi)的場(chǎng)所,項(xiàng)目定性,商業(yè)定性,目標(biāo)市場(chǎng),檔次定位,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,業(yè)態(tài)建議,外帶速食、飲料甜點(diǎn),休閑書屋,家居陳設(shè)軟裝飾品,小吃( 電加熱及冷藏類),生活零售,優(yōu)先級(jí),角色界定,地鐵內(nèi)需求空白，需求量大,有效填補(bǔ)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力,地鐵網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)文化、青年交流,延伸需求，與地上業(yè)態(tài)形成補(bǔ)充,缺失品類，填補(bǔ)區(qū)域需求,商業(yè)定性,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,目標(biāo)客群界定1（目的性消費(fèi)客群）,家居建材類消費(fèi)客群： 消費(fèi)區(qū)域： 宜山路、中山西路、徐虹北路、凱旋路所界定范圍內(nèi)的消費(fèi)人群。 客群構(gòu)成： 周邊居民，居住附近傳統(tǒng)社區(qū)及新建小區(qū)內(nèi)。 以購(gòu)買家居建材衛(wèi)浴潔具為消費(fèi)前提的目的性消費(fèi)者，涵蓋附近及遠(yuǎn)區(qū)客流，以中年、青年家庭為主體。 客群特征： 有明確的出行目的消費(fèi)地，注重交通便利性。建材家居類主消費(fèi)特征明確，也會(huì)延伸出居家陳設(shè)、軟裝飾品的消費(fèi)需求，由于這部分客戶在本區(qū)域內(nèi)的逗留時(shí)間較長(zhǎng)，容易在消費(fèi)過程中產(chǎn)生休憩，補(bǔ)充體力方面的需求。,居家陳設(shè)、裝飾類消費(fèi),便攜外帶食品類消費(fèi),客群定位,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,目標(biāo)客群界定2（地鐵消費(fèi)人群）,地鐵消費(fèi)客群： 客群類型： 通過地鐵達(dá)到宜山路站出站或換乘的地鐵消費(fèi)人群。 客群來源： 周邊辦公一族、周邊居民及居住在周邊的地鐵一族。 客群特征： 習(xí)慣地鐵出行，生活節(jié)奏快，日常休閑時(shí)間較少，對(duì)就近的消費(fèi)環(huán)境、生活消費(fèi)依賴度較高。消費(fèi)內(nèi)容主要包括外帶餐飲、業(yè)余充電及生活購(gòu)物等方面。,快速外帶食品類消費(fèi),生活類購(gòu)物消費(fèi),客群定位,書籍雜志類消費(fèi),PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,區(qū)域內(nèi)部,外區(qū)客群,建材家居消費(fèi)群,商務(wù)辦公,上下班族,地鐵出入消費(fèi)人群,周邊住宅 原居住區(qū),周邊及附近居民,目的性延伸消費(fèi)和體力補(bǔ)充,地鐵快速消費(fèi),生活類消費(fèi),目標(biāo)客群定位：本項(xiàng)目地鐵出入的群體為目標(biāo)消費(fèi)核心群，其次是區(qū)域建材家居目的性消費(fèi)客群，周邊及區(qū)域外延居住區(qū)的居民群體為補(bǔ)充消費(fèi)群。,核心目標(biāo)客戶,補(bǔ)充目標(biāo)客戶,潛在目標(biāo)客戶,客群定位,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,定位價(jià)值判斷,區(qū)位價(jià)值：區(qū)位價(jià)值較高,交通價(jià)值：交通價(jià)值優(yōu)越,商業(yè)價(jià)值：目的性消費(fèi)高但受到一定限制,資源價(jià)值：輻射范圍廣非本區(qū)域客流明顯,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,快速休閑餐飲,現(xiàn)代、潮流的居家生活,快速、品質(zhì)的消費(fèi)理念,地鐵時(shí)尚，潮流我創(chuàng),宜山路區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,建材市場(chǎng),家居、家紡市場(chǎng),快餐、休閑消費(fèi)缺失,【讓居家時(shí)尚給生活充電】,滿足地鐵一族體力加油、區(qū)域居家生活的消費(fèi)延伸 是宜山路區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。,形象定位,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,69,職場(chǎng)壓力下，周邊都市白領(lǐng)一族的腦力和知識(shí)補(bǔ)充需求。 以清靜、時(shí)尚為元素的專業(yè)或特色書屋為主、強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感、舒適感、體驗(yàn)感和互動(dòng)性。,家居陳設(shè)軟裝主題。 以區(qū)域內(nèi)相對(duì)成熟的業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)，通過地鐵商業(yè)的銜接，形成有效的補(bǔ)充。 時(shí)尚、現(xiàn)代且具備一定的展示功能空間。,快速消費(fèi)主題。 地鐵上下班白領(lǐng)一族日常工作快節(jié)奏對(duì)體力補(bǔ)充的需求。 具備快速、高品質(zhì)、優(yōu)環(huán)境、便攜帶的小吃食品（以電加熱及冷藏類為主）。,【地鐵生活加油站】,職場(chǎng)生活充電站,家居生活體驗(yàn)站,家居好體驗(yàn) 腦力快補(bǔ)充 地鐵新節(jié)奏,主題定位,都市生活加油站,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,70,休閑餐飲功能,職場(chǎng)充電功能,居家生活功能,宜山路休閑地鐵商業(yè)的主力功能,地鐵生活加油站,特色快餐,休閑雜志,專業(yè)書店,軟性裝飾,時(shí)尚家居,家紡飾品,連鎖咖啡,面包西點(diǎn),甜品飲料,便攜食品,生活便利,功能定位,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,功能構(gòu)成,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,家居飾品,軟裝陳設(shè)、家居飾品、生活小品等,快速食品,奶茶飲料、休閑小吃、面包甜點(diǎn),雜志書屋、便利店,休閑雜志、專業(yè)書屋、生活小超市等,功能構(gòu)成比例,便攜餐飲,外帶壽司、泡芙工坊、外帶披薩、干果,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,業(yè)態(tài)布局及配置要求（方案一）,1號(hào)口,2號(hào)口,3號(hào)口,便攜餐飲、外帶食品,家居飾品、建材展示,雜志書屋、便利店,B1層（商鋪面積預(yù)計(jì)在1120m2） 業(yè)態(tài)規(guī)劃：便攜餐飲、食品零售、便利店、雜志書屋、家居裝飾 單通道：寬度不小于4米，入口處人行通道寬度不小于3米 層高要求：3.2米（不含設(shè)備部分） 用電量：300KW（不含公共部分用電） 不預(yù)留餐飲需求,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,B1層（商鋪面積預(yù)計(jì)在980m2） 業(yè)態(tài)規(guī)劃：便攜餐飲、食品零售、便利店、雜志書屋、家居裝飾 雙通道：寬度不小于3米/條，入口處人行通道寬度不小于3米 層高要求：3.2米（不含設(shè)備部分） 用電量：300KW（不含公共部分用電） 不預(yù)留餐飲需求,業(yè)態(tài)布局及配置要求（方案二）,1號(hào)口,2號(hào)口,3號(hào)口,便攜餐飲、外帶食品,家居飾品、建材展示,雜志書屋、便利店,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,地鐵商鋪?zhàn)饨鹚街饕獩Q定于每天地鐵站出入的人流量，通過計(jì)算每一個(gè)出入口的人流量，以達(dá)到測(cè)算租金水平的數(shù)據(jù)真實(shí)有效。,租金價(jià)格定位,備注： （1）統(tǒng)計(jì)時(shí)間為15點(diǎn)16點(diǎn)，全日有效人流量按10個(gè)小時(shí)計(jì)算。 （2）2號(hào)口未開通，同時(shí)，2號(hào)口為家飾佳地下層，客流量有限，不作為統(tǒng)計(jì)依據(jù)。 （3）1號(hào)口由于有3號(hào)線與9號(hào)線換乘，換乘人流量這部分不納入本次統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。,為了使人流量統(tǒng)計(jì)更具科學(xué)性，還需要在統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上對(duì)幾個(gè)因素進(jìn)行修正。 時(shí)點(diǎn)因素：0.85 重復(fù)計(jì)算：0.75 換乘損失：0.75 本項(xiàng)目可計(jì)算有效日人流量（54005400）0.850.750.755163,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2010年11月30日,本案為地下鐵通道商鋪，周邊可參考同類型物業(yè)租金沒有，因此，本案通過意愿商家可承受租金和可租面積來推導(dǎo)營(yíng)業(yè)額，同時(shí)通過客單價(jià)來計(jì)算所需要的人流量，最后通過對(duì)地鐵出入口有效人流量的統(tǒng)計(jì)和有效客流比例的擬合推導(dǎo)出本案的平均租金水平，以求反映出最真實(shí)的租金水平。,租金價(jià)格定位,備注： （1）月營(yíng)業(yè)額承租面積可承受租金365/12/25 （2）月客流量月營(yíng)業(yè)額/客單價(jià) （3）日通行人流量日客流量/有效客流比例 （4）擬合系數(shù)按照所需日通行人流量與實(shí)際有效日人流量之間的比例設(shè)定,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,速食、便攜食品類租金6.0-8.0元/天，取中間值7.0元/天。 便利店租金為5.0元/天；零售類租金價(jià)格以便利店租金為參考。,租金價(jià)格定位（本案面積及租金推算均以實(shí)用面積為依據(jù)）,綜合方案1和方案2的租金推導(dǎo)結(jié)果，本案的合理平均租金建議在6.15元/m2/天。,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,租金價(jià)格定位（本案面積及租金推算均以實(shí)用面積為依據(jù)）,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,商戶類型：輕餐飲 商戶名稱： DQ 滿記甜品,商戶推薦,商戶及品牌推薦建議,商戶類型：食品零售 商戶名稱： 85度C 貝爾多爸爸泡芙 摩提工房 愛茜茜里 爭(zhēng)鮮壽司,商戶類型：便利店零售 商戶名稱：7-11 全家 羅森,商戶類型：零售超市 商戶名稱：屈臣氏 萬寧,商戶類型：居家飾品 商戶名稱：羅萊家紡,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,3號(hào)線宜山路站商業(yè)整體定位,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,81,目標(biāo)客群：近端服務(wù)于周邊寫字樓白領(lǐng)人群、中端滿足社區(qū)型客群及遠(yuǎn)端流入性建材家居消費(fèi)群的延伸性需求。,檔次定位：中檔，零售購(gòu)物方向以精品家居類商業(yè)為主，餐飲方向以品牌快餐為主。,項(xiàng)目定性：輻射范圍上以區(qū)域型中心為目標(biāo)，功能上以填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白為目標(biāo)。,商業(yè)定性,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,商業(yè)定位,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,功能構(gòu)成及業(yè)態(tài)布局,項(xiàng)目范圍,方案說明：在地鐵通道和凱旋路路段分別設(shè)置出入口，形成項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道與內(nèi)部展示面。,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,方案一 地上一層，面積388.9m2 ； 業(yè)態(tài)規(guī)劃：品牌快餐、休閑餐飲； 整體出租，不做分割。,方案二 地上一層，面積388.9m2； 業(yè)態(tài)規(guī)劃：品牌快餐、休閑餐飲； 分割出租，以中型面積。,分割式動(dòng)線規(guī)劃,商戶類型：家居家紡 商戶名稱：潔麗雅、水星家紡、羅萊家紡、紫羅蘭家紡等。,商戶推薦,商戶及品牌推薦建議,商戶類型：快餐、西餐 商戶名稱：真功夫、巴貝拉、薩莉亞、味千拉面等。,PART 3 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,PART 4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算,9號(hào)線宜山路站,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,87,地鐵生活加油站的“經(jīng)濟(jì)賬”,開發(fā)假設(shè),租金預(yù)測(cè),開發(fā)成本收益分析,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,方案對(duì)比,投資成本與收入測(cè)算,資金平衡分析,贏利能力分析,敏感性分析,盈虧平衡分析,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,開發(fā)條件假設(shè)與開發(fā)成本,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,方案一,方案二,財(cái)務(wù)測(cè)算假設(shè),PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（單通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（單通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（單通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（單通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（單通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（雙通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（雙通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（雙通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（雙通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（雙通道）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,敏感性分析對(duì)比數(shù)據(jù)顯示： 從利潤(rùn)率、投資回收周期等方面考量，方案一與方案二基本相當(dāng)； 但方案一的內(nèi)部收益率較方案二高出9.8%，凈現(xiàn)值150萬，相較之下，方案一更優(yōu)。,方案對(duì)比,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,3號(hào)線宜山路,PART 4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算,103,開發(fā)條件假設(shè)與開發(fā)成本,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,圖中黃色部分為項(xiàng)目可租范圍。,項(xiàng)目有整體出租與分割出租兩種方案。 方案一：整體出租方案，項(xiàng)目的招商成本、招商周期及管理費(fèi)用等方面成本較低，商家的租金議價(jià)要求高，故租金以區(qū)域內(nèi)底商租金低端值為參考，取7元/天； 方案二：分割出租方案，招商成本、周期和管理費(fèi)用較高，故租金以區(qū)域內(nèi)租金中值為參考，取10元/天。,租金預(yù)測(cè),PART 2 項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,區(qū)域內(nèi)底商（2009-2010）租金參考,財(cái)務(wù)測(cè)算假設(shè),PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（分租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（分租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（分租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（分租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,財(cái)務(wù)測(cè)算方案二（分租）,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,敏感性分析對(duì)比數(shù)據(jù)顯示： 從稅后利潤(rùn)率、收益率等方面考量，方案一均比方案二高出7個(gè)百分點(diǎn)； 凈現(xiàn)值方面，方案一比方案二略低，但投資回收期可提前一個(gè)季度； 考慮到方案二招商執(zhí)行、管理執(zhí)行、物業(yè)維修等方面存在的不確定性，方案一更優(yōu)。,方案對(duì)比,PART 4 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算,PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,9號(hào)線宜山路站商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,119,B2地鐵站臺(tái)層,B1地下通道層（本項(xiàng)目所處）,3號(hào)口（中山西路）,1號(hào)口（古宜路）,2號(hào)口（家飾佳商廈）,外部交通組織,PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,商鋪位置,通道位置,出行方向,1號(hào)口,人行動(dòng)線,2號(hào)口,3號(hào)口,主入口,次入口,垂直電梯,B1 層人流動(dòng)線（方案1）,出入口處人行通道空間預(yù)留,PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,B1 層人流動(dòng)線（方案2）,商鋪位置,通道位置,出行方向,1號(hào)口,人行動(dòng)線,2號(hào)口,3號(hào)口,主入口,次入口,電梯,PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,考慮到本項(xiàng)目位于地鐵內(nèi)部，其外觀設(shè)計(jì)主要集中在入口處，外觀應(yīng)充分考慮地鐵內(nèi)部的環(huán)境和色彩的匹配，適當(dāng)考慮鮮艷的一些商業(yè)元素、墻體大屏幕、泛光燈、墻面透視等細(xì)節(jié)，突顯“地鐵加油站”的生活特質(zhì)。,外觀設(shè)計(jì),現(xiàn)有出入口,PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,地鐵商業(yè)需要VI，特別是一個(gè)通俗易記的名稱，這對(duì)潛在大眾消費(fèi)者是一種吸引。其次是形象指示標(biāo)志，不但要讓商業(yè)的經(jīng)營(yíng)檔次、品牌內(nèi)涵與名稱保持一致，更通過以此指引消費(fèi)者前來光臨。,VI導(dǎo)視、形象指示,外部指示,內(nèi)部導(dǎo)視,PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,物業(yè)設(shè)施條件的優(yōu)劣，直接反映了地下商業(yè)項(xiàng)目的整體品質(zhì)與經(jīng)營(yíng)檔次，從而影響地下商業(yè)項(xiàng)目商鋪的整體租金水平。 通道中部的柱子可利用率較低?？煽紤]局部加以統(tǒng)一裝修,或者沿柱子做敞開式商鋪。 地鐵商鋪的物業(yè)設(shè)施條件，將成為左右地下商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)檔次及商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格的重要條件之一。,內(nèi)部配置,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,PART 6 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略,策略目標(biāo),綜合考量項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀、收益目標(biāo)、實(shí)操性，確定后期運(yùn)營(yíng)管理模式。,本項(xiàng)目的開發(fā)策略目標(biāo),目標(biāo)一,目標(biāo)三,目標(biāo)二,結(jié)合模擬招商結(jié)果與定位分析的判斷，從市場(chǎng)角度推導(dǎo)出合理的招商營(yíng)銷賣點(diǎn)及策略建議，確保項(xiàng)目的穩(wěn)定收益可持續(xù)性。,把握好區(qū)域原有商業(yè)組成與地鐵通道的銜接關(guān)聯(lián)，以速食業(yè)態(tài)為切入點(diǎn)，通過與零售業(yè)態(tài)組合，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。,在定位方向基礎(chǔ)上，通過業(yè)種的合理組合，制定項(xiàng)目運(yùn)作的基本思路以保證項(xiàng)目的有效運(yùn)作。,PART 6 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略,落位精準(zhǔn) 彌補(bǔ)稀缺 項(xiàng)目位于地鐵站臺(tái)上層，不占用地鐵通道，地鐵客流折扣不可避免，因此前期以食品甜點(diǎn)、特色小吃類商家來確立特色吸引人氣，后再展開其他的招商運(yùn)作， 其次是要以“區(qū)域性或目的性消費(fèi)”的商家為補(bǔ)充，形成客流集聚，滿足后續(xù)招商。,空間獨(dú)立 統(tǒng)一管理 本項(xiàng)目為地下鐵商業(yè)，由于通道相對(duì)完整，統(tǒng)一管理比較合適，另外，考慮到體量較小，本身還有地下建筑的局限性，獨(dú)立分租/包租的運(yùn)作策略，是項(xiàng)目日后經(jīng)營(yíng)的基本原則。,先期落位,補(bǔ)充需求,特色食品、輕食小吃、西式甜品、奶茶飲料,快速消費(fèi) 聚集人氣 品牌形象,休閑書屋、專業(yè)雜志、建材家居,運(yùn)作原則策略（一）,PART 6 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略,速食西點(diǎn)等業(yè)態(tài)所能釋放的吸納能量相對(duì)有限，消費(fèi)客群也會(huì)隨之細(xì)分流失。 在考慮本項(xiàng)目整體性的同時(shí)，也需要考慮通道中部與端頭通達(dá)性的差異。 建議設(shè)置以建材家居類為目的性消費(fèi)的業(yè)種，與上部物業(yè)形成關(guān)聯(lián)，以達(dá)到吸引地面目的性消費(fèi)人流的根本目的。,項(xiàng)目周邊聚集了大量的家居商場(chǎng)、建材商場(chǎng)，面向的都是特定的目的性消費(fèi)群體，因此本項(xiàng)目定位目標(biāo)將應(yīng)該考慮如何將這部分消費(fèi)群與項(xiàng)目形成互動(dòng)，形成區(qū)域主力業(yè)態(tài)的消費(fèi)延伸。,單一主題,分區(qū)組合,風(fēng)格易統(tǒng)一，整體形象好 物業(yè)限制多，運(yùn)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)作原則策略（二）,填補(bǔ)空白點(diǎn)，收益最大化 品牌難統(tǒng)一，管理投入多,PART 6 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略,多元化,主題鮮明有自己的獨(dú)特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要多元化。 家居建材零售、外帶食品、雜志書屋等各類業(yè)態(tài)相互關(guān)聯(lián)，相互補(bǔ)充。,聚人氣,切入市場(chǎng)空白，聚焦稀缺業(yè)態(tài)，為項(xiàng)目聚集人氣。 借助地鐵往來人流，以時(shí)尚、生活、特色吸引這部分消費(fèi)群體。,可持續(xù),形象推廣要考慮持續(xù)性和階段性。 在整個(gè)推廣階段，必須持續(xù)發(fā)力，營(yíng)造多個(gè)興奮點(diǎn)。,宜山路9號(hào)線地鐵站未來與3、4號(hào)線換乘改造完成后，客流量將顯著上升，因此其地下鐵商業(yè)部分將不僅僅作為區(qū)域業(yè)態(tài)功能的有效補(bǔ)充、而會(huì)是結(jié)合多種業(yè)態(tài)和盈利方式，具備鮮明特色的一個(gè)地鐵商業(yè)主題站！,打造宜山路地鐵時(shí)尚生活加油站,營(yíng)銷策略：緣于生活，貼近生活。,PART 6 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略,“生活加油”,“居家時(shí)尚”,“職場(chǎng)充電”,訴求內(nèi)容 雜志書屋； 滿足都市白領(lǐng)工作之余充電需求； 具備溫馨、輕松、時(shí)尚風(fēng)格的環(huán)境，強(qiáng)調(diào)