2011年江蘇無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年報(bào).ppt

2011年無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào),08/02/2012,特別聲明 本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份無錫有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。,內(nèi)容,內(nèi),2011年樓市在持續(xù)調(diào)控中度過，無錫成交慘淡！2012樓市表現(xiàn)幾何，待看2011無錫樓市年報(bào),2012真來了！,樓市小冰川還要持續(xù)多久？,2011年無錫房地產(chǎn)年報(bào)大綱,政策回顧,1,土地市場(chǎng)分析,2,2011房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),3,2012房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判,4,政策回顧,1、2011年政策回顧 2、銀行信貸變化,世聯(lián)研究認(rèn)為，持續(xù)收緊近一年的樓市調(diào)控政策在12月趨于松緩?；仡欉^去的這一年，政策決定樓市走勢(shì)，無錫樓市格局發(fā)生顯著改變，傳統(tǒng)的樓市季節(jié)特征也悄然變化。 就成交均價(jià)而言，2011年無錫房?jī)r(jià)由快速上漲進(jìn)入到量?jī)r(jià)直跌，無錫房?jī)r(jià)穿越2009。,2011年政策回顧：11年國家政策持續(xù)從緊，房地產(chǎn)持續(xù)被抑制,2011年1月，國八條出擊，限購成重點(diǎn)，國八條規(guī)定： 個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅按銷售總額全額征收營業(yè)稅。 二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍 部分城市從嚴(yán)執(zhí)行限購令。,珠海、中山限價(jià)令出臺(tái)： 2011，許多城市出臺(tái)限價(jià)令，規(guī)定全市商品房?jī)r(jià)格不得超過規(guī)定價(jià)格。如丹東、珠海中山市等。,央行已經(jīng)連續(xù)七次上調(diào)存款儲(chǔ)備金利率： 自2010年到2011年11月，央行已經(jīng)連續(xù)七次上調(diào)存款儲(chǔ)備金利率，達(dá)到歷史新高。,中央堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)不動(dòng)搖政策： 2011年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，胡錦濤發(fā)表重要講話：2012年堅(jiān)決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。,2011年2月21日，無錫限購細(xì)則出臺(tái)： 首套90 以上首付3成； 二套房首付6成，利率1.1倍 三套停貸； 對(duì)個(gè)人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),1月：受國家出臺(tái)新國八條影響，成交環(huán)比下降，但卻成了全年成交量最高一個(gè)月,一月樓市表現(xiàn)：【傳統(tǒng)淡季中成交量明顯下降】,1月政策回顧:新國八條出擊,受前期需求透支、春節(jié)傳統(tǒng)淡季和消費(fèi)者對(duì)國家宏觀調(diào)控存在的觀望情緒等三方面因素的影響，1月無錫商品房成交量環(huán)比有所下降。 據(jù)悉，不包含政策性用房，1月商品房成交面積為58.95萬平方米，環(huán)比下降30.24%;而市區(qū)商品住宅成交備案均價(jià)則依然維持在每平方米9000元的高位。 然而，觀察2011年全年發(fā)現(xiàn)，尚未受制于限購令的1月是全年商品房成交量最高的一個(gè)月份。,2月：無錫限購令應(yīng)聲落地，樓市立竿見影，成交創(chuàng)新低,2月政策回顧：無錫限購令出臺(tái) ，經(jīng)融政策持續(xù)收緊,樓市表現(xiàn)：【限購令影響立竿見影】,2月份錫城樓市驟然降溫。市產(chǎn)監(jiān)處發(fā)布2月樓市運(yùn)行情況顯示，政策執(zhí)行日2月23日開始到2月28日，錫城商品住宅市場(chǎng)日均成交量較之政策執(zhí)行之前下降逾2成。 在業(yè)內(nèi)看來，與信貸杠桿和稅收杠桿相比起來，限購令的威力應(yīng)該要立竿見影得多，有錢卻未必能買到房子 。但是由于2月是一年中樓市成交最為冷淡的季節(jié)，今年2月的第一周又是春節(jié)假期，因而當(dāng)月限購令對(duì)市場(chǎng)的作用僅僅是全年樓市走勢(shì)的冰山一角。,3月：受限購令影響及國家政策及經(jīng)融政策進(jìn)一步從緊調(diào)控，無錫樓市遭遇“倒春寒”,3月政策回顧：存款金率進(jìn)一步上調(diào)，國家規(guī)定商品房必須明碼標(biāo)價(jià),樓市表現(xiàn)：【樓市銷售遭遇“倒春寒”】,受到無錫樓市限購令影響，錫城樓市在波動(dòng)量跌中度過“金三”，與此前任何一次調(diào)控不同，此次以限購為核心的樓市新政讓錫城購房者表現(xiàn)出前所未有的謹(jǐn)慎態(tài)度，盡管當(dāng)月錫城迎來30余家樓盤開盤，但是樓盤銷售普遍遇冷。 該月商品住宅成交在同比和環(huán)比方面都呈現(xiàn)出下滑跡象。與此同時(shí)，成交量的下挫對(duì)于成交均價(jià)也產(chǎn)生了一定的影響，據(jù)產(chǎn)監(jiān)處發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，不包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)，3月商品住宅成交備案均價(jià)環(huán)比下降近400元/平米。,4月：雖然限購令帶來影響有所減弱，出現(xiàn)量?jī)r(jià)輕度回升，國家通過經(jīng)融政策進(jìn)一步調(diào)控。,4月政策回顧：持續(xù)加息及存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào),樓市表現(xiàn)：【“政后反應(yīng)”有所緩解】,錫版“限購令”執(zhí)行至今已過了2個(gè)多月，無錫樓市在經(jīng)過2個(gè)多月的適應(yīng)后，開始從起初的急劇量跌逐步呈現(xiàn)出階段性回暖。 據(jù)無錫市商品房成交網(wǎng)上備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月錫城商品住宅成交24.09萬平米，環(huán)比3月增長(zhǎng)近2成。值得玩味的是， “限購”后，錫城房?jī)r(jià)一度呈現(xiàn)滯漲狀態(tài)，但是在在剛剛過去的4月份，房?jī)r(jià)已從滯漲走向微漲。4月份，全市商品住宅成交均價(jià)約為8763元/平米，環(huán)比3月上漲445元/平米。,5月：存款金率再次上調(diào)，無錫春交會(huì)開啟部分開發(fā)商降價(jià)促銷大門。,5月政策回顧：年內(nèi)第五次存款準(zhǔn)備金率上調(diào),樓市表現(xiàn)：【樓市未現(xiàn)“紅五”】,5月無錫樓市成交雖未達(dá)到預(yù)期中的“紅五”巔峰卻也未曾出現(xiàn)拐點(diǎn)，錫城商品房成交量基本與4月份同時(shí)段的成交量持平。 值得一提的是，在開發(fā)商們主動(dòng)出擊，頻繁推出大力度購房?jī)?yōu)惠的背景下，更多的剛性需求開始受到刺激出手置業(yè)，從而拉動(dòng)住宅成交比例上升。 與此同時(shí)，2011無錫春交會(huì)的召開為開發(fā)商們制定下半年?duì)I銷計(jì)劃起到風(fēng)向標(biāo)的作用，由普通住宅樓盤在展會(huì)上掀起的促銷潮來看，下半年，錫城樓市有可能迎來實(shí)質(zhì)性降價(jià)潮。,6月政策回顧：年內(nèi)第六次存款準(zhǔn)備金率上調(diào),樓市表現(xiàn)：【試探性降價(jià)浮現(xiàn)樓市】,6月樓市，在綠地、常發(fā)、金科等多個(gè)知名開發(fā)商領(lǐng)銜降低姿態(tài)推出超低價(jià)特價(jià)房后，惠山新城、南長(zhǎng)區(qū)、新區(qū)等多個(gè)板塊的房?jī)r(jià)紛紛出現(xiàn)回歸，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)無錫樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。 但是，在對(duì)市場(chǎng)預(yù)期明顯降低的心理支撐下，買方市場(chǎng)的購房意愿卻未因開發(fā)商讓步而有所抬升。 與此同時(shí)，在這一波樓市動(dòng)蕩中受傷最為嚴(yán)重的高端住宅市場(chǎng)開始叢生亂象。要銷量不要降價(jià)，高端房產(chǎn)開發(fā)者紛紛以精裝房提升品質(zhì)、以準(zhǔn)現(xiàn)房提升性價(jià)比成為其捍衛(wèi)價(jià)格底線的招數(shù)。,6月：存款金率第六次上調(diào)，少數(shù)樓盤開始大降價(jià)促銷，促進(jìn)資金回籠。,7月政策回顧：年內(nèi)第三次加息及公積金貸款三次上調(diào),7月：年內(nèi)第三次加息及公積金貸款三次上調(diào)，無錫樓市出現(xiàn)“降價(jià)潮”，但整體仍然處于低位運(yùn)行狀態(tài)。,樓市表現(xiàn)：【樓市初現(xiàn)“降價(jià)潮”】,下半年樓市鏖戰(zhàn)甫進(jìn)入7月門檻即全面展開，大打價(jià)格牌成為該月開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)最為頻繁的手段。此前銷售價(jià)位在800010000元檔位的老盤降價(jià)積極性及降價(jià)力度持續(xù)放大，尤以位居新區(qū)坊前板塊的樓盤為代表，區(qū)域內(nèi)“6”字頭、“7”字頭開價(jià)項(xiàng)目接二連三出現(xiàn)。 不可否認(rèn)，價(jià)格策略是撬動(dòng)樓盤銷售的重要手段。但是在開發(fā)商賣力吆喝的背后，樓市銷量仍然處于低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。,8-11月：國家調(diào)控持續(xù)不放松，樓市由個(gè)別降價(jià)到部分樓盤進(jìn)入直降通道，大幅度降價(jià)帶來高成交，從而帶動(dòng)樓市整體成交量回升。,8-11月政策回顧：國家持續(xù)發(fā)布調(diào)控不放松信號(hào)，一度傳增加二三線限購城市，珠海、中山出臺(tái)限價(jià)令,8月樓市表現(xiàn)：【降價(jià)效應(yīng)日漸式微，樓市成交低迷】,相比7月份的“直降”，8月份開發(fā)商們對(duì)于價(jià)格讓步的空間明顯縮小。與此同時(shí)，第一波降價(jià)潮給樓市成交帶來的利好作用也日漸式微，8月伊始錫城樓市日成交就跌破百套，這樣低迷的成交態(tài)勢(shì)貫穿8月始終。,9月樓市表現(xiàn)：【購房者持幣觀望令樓市“金九”不再】,供應(yīng)量較之此前并未有太大提升。月初高喊開盤的40余個(gè)項(xiàng)目大部分都是“雷聲大，雨點(diǎn)小”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月真正履行推房計(jì)劃的樓盤僅20個(gè)出頭，雖然開發(fā)商仍在以各種名目的優(yōu)惠、折扣吸引購房者，但是持幣觀望的心態(tài)仍普遍存在于買方市場(chǎng)。,10月樓市表現(xiàn)：【高端房低開引發(fā)樓市新一輪降價(jià)潮】,10月份無錫市商品房日均成交量約為0.9萬平米，相比9月份日均約1.15萬平米的成交量略降。與此同時(shí)，2011無錫秋交會(huì)上知名樓盤或在展會(huì)上推出特惠房源拉動(dòng)銷售，或通過打折、團(tuán)購方式調(diào)低入市價(jià)格的現(xiàn)象備受關(guān)注。,11月樓市表現(xiàn)：【樓市進(jìn)入直降通道，帶動(dòng)成交量回升】,房?jī)r(jià)從部分優(yōu)惠進(jìn)入直降通道，從個(gè)別板塊先降擴(kuò)至全城普降成為11月樓市最為鮮明的特征。在開發(fā)商們放下身段之后，購房者的置業(yè)欲望也逐漸被調(diào)動(dòng)起來，而降價(jià)樓盤明顯提升的銷售業(yè)績(jī)也對(duì)整個(gè)錫城樓市成交量起到拉動(dòng)作用。,12月政策回顧：年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，公積金貸款額度放松,樓市表現(xiàn)：【開發(fā)商沖量，年末樓市成交翹尾】,沖量，是描述年末樓市最貼切的關(guān)鍵詞，無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了久違的火爆場(chǎng)面。據(jù)無錫商品房成交網(wǎng)上備案平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月錫城商品房成交面積達(dá)56.61萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)34.69%。 該月中無錫市商品房新增供應(yīng)量、商品房成交量、二手房成交量三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到當(dāng)年限購以來最高水平。業(yè)內(nèi)人士稱，11月多個(gè)樓盤推出大力度的購房?jī)?yōu)惠，拉動(dòng)住宅成交量。與此同時(shí)，開發(fā)商們年底扎堆推商也推動(dòng)年末樓市整體成交“翹尾”。,12月：年底存款準(zhǔn)備金率首次下調(diào)和公積金貸款額度放松傳遞利好，加上年底開發(fā)商沖刺及商業(yè)加推帶動(dòng)整體翹尾。,11年收國家政策宏觀調(diào)控及無錫出臺(tái)的限購令，加上持續(xù)收緊的金額貨幣政策導(dǎo)致無錫整體成交低迷，大部分項(xiàng)目成交慘淡，少部分樓盤及品牌開發(fā)商大幅度降價(jià)帶動(dòng)銷售。 年底首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，公積金貸款額度放松利好反應(yīng)國家在從緊的基礎(chǔ)上針對(duì)剛需定向?qū)捤烧?，?duì)于剛需樓盤銷售起到一定支持作用。,銀行信貸變化：限購令出臺(tái)后，銀行貸款政策收緊，上調(diào)首付比例和貸款利率，年底存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，信貸稍有放松。,限購未出之前，各大銀行的貸款基本都保持在首套房2成首付利率7折和二套房5成首付利率7折，這是08年金融危機(jī)時(shí)國家采取的促進(jìn)房地產(chǎn)恢復(fù)和發(fā)展的利好政策，目前銀行貸款政策有所收緊，即首套房3成首付基準(zhǔn)利率（或上浮5%）和二套房6成首付基準(zhǔn)利率（或上浮10%），這也是國家抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)過快而引起房?jī)r(jià)需高的輔助政策。 年底準(zhǔn)備金的下調(diào)并未能給銀行個(gè)人額度迅速“松綁”，分析預(yù)計(jì)銀行在開發(fā)與個(gè)人按揭貸款整體信貸規(guī)模微調(diào)需等2012年第一季度以后。目前各大銀行的放款速度約在1個(gè)月左右,遲的要2-3個(gè)月，預(yù)計(jì)明年首套房貸政策應(yīng)定向放寬。,銀行信貸變化：現(xiàn)各大銀行首套房3成首付基準(zhǔn)利率（或上浮5%）和二套房6成首付基準(zhǔn)利率（或上浮10%）,目前銀行貸款情況：,11年收國家政策宏觀調(diào)控及無錫出臺(tái)的限購令，加上持續(xù)收緊的金額貨幣政策和銀行貸款政策導(dǎo)致無錫整體成交低迷，大部分項(xiàng)目成交慘淡。 年底首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，短期內(nèi)未能給銀行個(gè)人額度迅速“松綁”，但是公積金貸款額度放松利好反應(yīng)國家在從緊的基礎(chǔ)上針對(duì)剛需定向?qū)捤烧?。明年首套房貸政策應(yīng)定向放寬。,土地市場(chǎng)分析,1、年度土地市場(chǎng) 2、土地用途分析 3、土地個(gè)區(qū)域分析,年度土地市場(chǎng)：限購限貸政策出臺(tái)以后，樓市跌入低谷，2011年土地供應(yīng)量、土地成交量以及土地的成交價(jià)格都呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì),數(shù)據(jù)解讀：2011年土地供應(yīng)量為445萬，環(huán)比下降31%，2011年成交量為422萬，環(huán)比下降30%，成交價(jià)格4126元/平米，環(huán)比下降29%。 誘因分析：2011年2月開始出臺(tái)限購限貸政策，樓市跌入低谷。迫于資金的壓力，開發(fā)商對(duì)于拿地都開始謹(jǐn)慎起來，甚至在今年下半年的兩次拍賣出現(xiàn)了原價(jià)競(jìng)得的現(xiàn)象，11年土地市場(chǎng)成交慘淡。,土地用途分析：限購等政策的影響，住宅類的土地不再是熱門，而不受限購影響的商業(yè)和辦公成為開發(fā)商的主要目標(biāo)。,數(shù)據(jù)解讀：2011年土地總建筑面積905萬M2，其中商辦類最多420.46萬M2，占總體46.4%，其二是住宅類326.25萬M2，占總體36.02%，商住類成交也較多，公共事業(yè)用地和旅游設(shè)施用地成交少數(shù)。 誘因分析：由于今年出臺(tái)限購等政策的影響，住宅類土地相對(duì)以前不是那么熱門，開發(fā)商對(duì)住宅類土地更多的只有是謹(jǐn)慎，而商業(yè)和辦公沒有限購，開發(fā)商更會(huì)去競(jìng)標(biāo)商辦類土地，其中在最后一批土地總共出讓16幅土地，其中有12幅是屬于商辦類用地。,各區(qū)域土地分析：城中板塊（南長(zhǎng)、崇安、北塘）土地供應(yīng)較少，周邊新城板塊受規(guī)劃利好，持續(xù)迎來開發(fā)高潮。,數(shù)據(jù)解讀：2011年土地總供應(yīng)面積445萬M2，其中錫山區(qū)最多132.30萬M2，占總體29.7%，位列二三的是濱湖和惠山分別供應(yīng)106.10萬M2和102.40萬M2，其次是新區(qū)供應(yīng)85.83萬M2，南長(zhǎng)、北塘、崇安供應(yīng)相對(duì)較少。 誘因分析：錫東新城由于京滬高鐵的建成使之成為錫山區(qū)的熱點(diǎn)板塊，政府出讓土地讓那邊慢慢成為一個(gè)成熟的板塊，打造一個(gè)全新的錫東。相同政府也正在全力打造一個(gè)惠山新城、太湖新城、太科園板塊，使之這些區(qū)域供應(yīng)土地相對(duì)較多，而南長(zhǎng)、北塘、崇安區(qū)域相對(duì)比較成熟，能供應(yīng)的土地又較少，導(dǎo)致區(qū)域供應(yīng)土地量少。,11年土地整體市場(chǎng)受限購限貸政策影響導(dǎo)致樓市跌入低谷，2011年土地供應(yīng)量、土地成交量以及土地的成交價(jià)格都呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)； 受限購等政策的影響，住宅類的土地不再是熱門，而不受限購影響的商辦類成為開發(fā)商的主要目標(biāo)。 受規(guī)劃利好及城市中心外擴(kuò)發(fā)展，城中板塊（南長(zhǎng)、崇安、北塘）土地供應(yīng)較少，周邊新城板塊受規(guī)劃利好，持續(xù)迎來開發(fā)高潮。,2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),1、市場(chǎng)年度走勢(shì) 2、月度房地產(chǎn)走勢(shì) 3、區(qū)域住宅市場(chǎng),【市場(chǎng)年度走勢(shì)】,無錫商品房年度量?jī)r(jià)走勢(shì)：國家限購、限貸等政策導(dǎo)致無錫整體成交下降，辦公和商業(yè)的成交帶的均價(jià)上升，無錫市場(chǎng)量跌價(jià)升,圖表數(shù)據(jù)解讀：從整體市場(chǎng)上來看無錫整體市場(chǎng)量跌價(jià)升，2011年新增供應(yīng)為925.57萬，環(huán)比上漲24.98%；去化438.31萬，環(huán)比下跌34.48%；成交均價(jià)為9287元/，環(huán)比增長(zhǎng)8.02%。 誘因分析：09年、10年樓市逐步回暖，開發(fā)商紛紛拿地，經(jīng)過一個(gè)開發(fā)周期，堆積在2011年產(chǎn)生了大量的新增供應(yīng)。然后由于今年自2月國家先后出臺(tái)了限購、限貸等調(diào)控政策，總體成交情況大幅下滑。年度價(jià)格提升主要是由于太湖國際、萬科魅力城、蠡湖香樟園等高端項(xiàng)目的降價(jià)銷售，并且成交量較大，并且在11月、12月辦公商業(yè)成交量增大，這些因素導(dǎo)致了2011年整年的成交均價(jià)增加。,商品房（金額）排名TOP20,商品住宅市場(chǎng)年度走勢(shì)：由于限購、限貸政策出臺(tái)，無錫商品住宅整體市場(chǎng)成交下滑；高端項(xiàng)目的降價(jià)銷售促進(jìn)成交，拉動(dòng)均價(jià)上升,圖表數(shù)據(jù)解讀：從整體市場(chǎng)上來看無錫整體市場(chǎng)量跌價(jià)升，2011年新增供應(yīng)為680.9萬，環(huán)比上漲8.5%；去化338.2萬，環(huán)比下跌38.5%；成交均價(jià)為8637元/，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%，均價(jià)增長(zhǎng)幅度較小。 誘因分析：09年、10年樓市逐步回暖，開發(fā)商紛紛拿地，經(jīng)過一個(gè)開發(fā)周期，堆積在2011年產(chǎn)生了大量的新增供應(yīng)。然后由于今年自2月國家先后出臺(tái)了限購、限貸等調(diào)控政策，總體成交情況大幅下滑。從個(gè)案看，2011年項(xiàng)目均價(jià)均在下降，但是高端住宅項(xiàng)目降價(jià)銷售，得到多數(shù)購房者的認(rèn)可，高端項(xiàng)目成交占比較多，反而拉動(dòng)了住宅市場(chǎng)均價(jià)的上升。,住宅區(qū)域占比分析：濱湖、新區(qū)、惠山為無錫熱門區(qū)域，住宅項(xiàng)目較多而市場(chǎng)活躍，而崇安、北塘、南長(zhǎng)等區(qū)域占比小,圖表數(shù)據(jù)解讀：從成交占比看，成交主要集中在濱湖區(qū)、新區(qū)、惠山區(qū)，其中濱湖區(qū)占27.2%，環(huán)比增加8.6%；新區(qū)占23.3%，環(huán)比增加44.6%；惠山區(qū)占21.3%，環(huán)比下降4.8%。其他區(qū)域僅南長(zhǎng)區(qū)較去年占比增加，南長(zhǎng)區(qū)占6.8%，環(huán)比增加18.6%。崇安區(qū)占3.2%，環(huán)比下降39.3%；北塘區(qū)占6.5%，環(huán)比下降33.9%；錫山區(qū)占11.7%，環(huán)比減少25.1%。 誘因分析：濱湖區(qū)、新區(qū)、惠山區(qū)為無錫成為熱門區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目較多市場(chǎng)較活躍。但惠山區(qū)占比下降，主要是區(qū)域客戶投資客戶較多，投資環(huán)境變差，投資客退出市場(chǎng)以自住客戶為主，成交占比下降。新區(qū)成交占比增加，主要是新區(qū)以自住客戶為主，成交量仍然較大，成交占比大幅增加。,住宅及別墅TOP10,住宅(金額）TOP10,別墅(金額）TOP10,限購令出臺(tái)后，商鋪、城市綜合體等不受政策壓制的商業(yè)產(chǎn)品在這一年里一朝得寵，從配套部分一躍成為開發(fā)商們重點(diǎn)開發(fā)及造勢(shì)的內(nèi)容。華潤置地開啟萬象城、茂業(yè)集團(tuán)打造勝利門1號(hào)、萬科也與哥倫布聯(lián)袂推出太湖大道1號(hào)商圈 然而，相比開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)空前的開發(fā)熱情，購房者們的心態(tài)就要淡定多了，除了五洲國際工業(yè)博覽城一類的專業(yè)性商業(yè)項(xiàng)目較為充分地吸收了“被擠出”的投資客，綜合性商業(yè)及住宅底商的銷售并未有質(zhì)的提升。,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度走勢(shì)： 商業(yè)地產(chǎn)一朝得寵，開發(fā)商熱情空間，然而投資客已更具理性，加上大環(huán)境不好，成交大幅度下降。,商業(yè)（金額）TOP10,辦公年度量分析：2011年無錫整體市場(chǎng)不好，對(duì)于辦公寫字樓的需求小，整體供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，整體成交均價(jià)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)為73.9萬，環(huán)比增長(zhǎng)212.56%，供應(yīng)量增幅較大；成交量為21.47萬，環(huán)比下降27%；成交均價(jià)為8485元/，環(huán)比增加1.35%。 誘因分析：2011年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不好，并且無錫并沒用形成規(guī)模性的總部經(jīng)濟(jì)，對(duì)于辦公寫字樓的整體需求量并不大，整體供遠(yuǎn)大于求。,辦公區(qū)域占比分析：辦公成交主力區(qū)域?yàn)闉I湖、惠山、崇安和錫山區(qū)；惠山區(qū)和新區(qū)增幅大的原因是個(gè)別項(xiàng)目的大量成交帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域,圖表數(shù)據(jù)解讀：辦公市場(chǎng)成交主力區(qū)域?yàn)闉I湖區(qū)、惠山區(qū)、崇安區(qū)、錫山區(qū)。其中濱湖區(qū)占20.2%，環(huán)比減少14.5%；惠山區(qū)占19.7%，環(huán)比增加301.2%；崇安區(qū)占17.6%，環(huán)比減少19.5%；錫山區(qū)占16.5%，環(huán)比減少13.9%。其余增幅較大的為新區(qū)，占7.5%，環(huán)比增加51.1%。 誘因分析：惠山區(qū)增幅較大，主要是由于龍之杰鋼鐵商務(wù)中心成交量較大，成交17667.25，導(dǎo)致區(qū)域成交占比大幅增加。新區(qū)增幅較大，主要是由于長(zhǎng)江一號(hào)、第一國際等項(xiàng)目的大量成交，帶動(dòng)區(qū)域成交占比增加。,辦公（金額）TOP10,無錫商品房：國家限購、限貸等政策導(dǎo)致無錫整體成交下降，辦公和商業(yè)的成交帶的均價(jià)上升；無錫市場(chǎng)量跌價(jià)升。 商品住宅：無錫商品住宅整體市場(chǎng)成交下滑；高端項(xiàng)目的降價(jià)銷售促進(jìn)成交，拉動(dòng)均價(jià)上升；并且成交區(qū)域主要集中在濱湖、新區(qū)和惠山區(qū)。 商業(yè)地產(chǎn)： 商業(yè)地產(chǎn)一朝得寵，開發(fā)商熱情空間，然而投資客已更具理性，加上大環(huán)境不好，成交大幅度下降。 辦公市場(chǎng)： 2011年無錫整體市場(chǎng)不好，對(duì)于辦公寫字樓的需求小，整體供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。辦公成交主力區(qū)域?yàn)闉I湖、惠山、崇安和錫山區(qū)。,【月度房地產(chǎn)走勢(shì)】,商品房月度量?jī)r(jià)分析：2月限購令以來，樓市成交慘淡，全年成交不理想，下半年以價(jià)換量明顯。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新增供應(yīng)為925.57萬,成交438.31萬,成交均價(jià)為9287元/，整體市場(chǎng)成交慘淡， 僅1月和12月成交超過50萬平米。11月和12月成交回升，成交價(jià)格7月開始下滑。 誘因分析：2月限購政策出臺(tái)，樓市逐步進(jìn)入了寒冬，全年成交情況并不理想。由于限貸以及限購，開發(fā)商回籠資金比較困難，迫于資金壓力于今年7月開始首波大幅降價(jià)。9月開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)“金九銀十”，新增供應(yīng)較多，但實(shí)際成交慘淡。11月時(shí)代上城、京梁、理想里等項(xiàng)目低價(jià)開盤，樓市再次進(jìn)行一波大幅度降價(jià)，成交量開始大幅增加。在12月由于一些商業(yè)和辦公大量成交，將12月均價(jià)拉升，住宅價(jià)格無提升。,商品住宅月度量?jī)r(jià)分析：商品住宅整體市場(chǎng)慘淡，11月大批項(xiàng)目低價(jià)開盤，帶來年底翹尾。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新增供應(yīng)為680.9萬,成交338.2,成交均價(jià)為8637元/，整體市場(chǎng)成交慘淡， 僅1月和12月成交較理想。11月和12月成交回升，成交價(jià)格7月開始下滑。 誘因分析：2月限購政策出臺(tái)，樓市逐步進(jìn)入了寒冬，全年成交情況并不理想。由于限購，高端市場(chǎng)成交減少，價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的下調(diào)，并且7月開始部分項(xiàng)目改買毛坯房，也造就了價(jià)格整體的下滑。9月開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)“金九銀十”，新增供應(yīng)較多，但實(shí)際成交慘淡。11月時(shí)代上城、京梁合、理想里、蠡湖香樟園等項(xiàng)目低價(jià)開盤，樓市再次進(jìn)行一波大幅度降價(jià)，成交量開始大幅增加。,月度面積段分析：限購后首置產(chǎn)品成交在逐漸加大；限購后市場(chǎng)以首置和首改為主。而高端產(chǎn)品中的部分項(xiàng)目成績(jī)顯著帶動(dòng)整個(gè)高端市場(chǎng),圖表數(shù)據(jù)解讀：首置占比平均在20%左右，4月以及9月以后成交比例增加；首改低占比平均在23%左右，8月、9月有大幅增長(zhǎng)；首改高占比平均在32%左右，9月和11月降幅較大；再改占比平均在8%，4月、6月、11月有明顯增加；高端占比平均在18%，2月、5月、6月、11月有大幅增加。 誘因分析：限購后首置產(chǎn)品成交在逐漸加大，也是比較好跑量的產(chǎn)品，9月過后以太湖國際社區(qū)、理想里為首的一批項(xiàng)目推出小面積戶型，成交較理想。首改低產(chǎn)品在8、9月增加，主要是新大陸、米蘭、萬科魅力等一批項(xiàng)目降價(jià)銷售，成交增加。首改高一直為成交主力，9、11月成交較多的項(xiàng)目產(chǎn)品多集中在首置和首改低上。再改產(chǎn)品4月增加，由于龍湖滟瀾藝墅和金域緹香在再改段成交較多；6月太湖國際、花樣年花郡等項(xiàng)目再改產(chǎn)品成交較多；11月蠡湖香樟園成交較多。高端產(chǎn)品2月以太湖國際、龍湖滟瀾藝墅為首的一批項(xiàng)目高端產(chǎn)品集中備案，5、6月華潤悅府開盤、花半里等項(xiàng)目成績(jī)顯著，11月蠡湖香樟園高層低開，大平層產(chǎn)品成交較好。,別墅月度量分析：2月限購后本年度別墅市場(chǎng)受到很大的影響，高端客戶受到限制，全年成交量大幅下降。部分項(xiàng)目高價(jià)成交帶動(dòng)個(gè)別月份均價(jià)上升。,圖表數(shù)據(jù)解讀：別墅市場(chǎng)本年度成交不理想，從3月開始有大幅下降，環(huán)比下降49.79%，在7月成交量有個(gè)提升，環(huán)比增加82.86%，12月再次大幅提升，環(huán)比增加124.76%。 誘因分析：自2月限購以來，別墅市場(chǎng)受到很大的影響，高端客戶多數(shù)受到限制，成交量大幅下降，3月成交大幅下降。6月成交價(jià)格增加，主要為塞納莊園，成交9套，成交均價(jià)在21000元/左右。7月百樂商業(yè)廣場(chǎng)別墅項(xiàng)目成交21套，成交7366。9月成交價(jià)格增加，仍然是由于塞納莊園，成交5套，均價(jià)22000帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)。12月成交量增加，主要是由于碧桂園在12月成交25套，成交9509。,商業(yè)市場(chǎng)月度走勢(shì)：2月份限購以來，商業(yè)市場(chǎng)雖然不受限制，但仍然受到影響，整體市場(chǎng)成交不理想。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2月限購政策出臺(tái)，商業(yè)市場(chǎng)雖然不受限制，但仍然受到影響；4月成交大幅上升，環(huán)比上升76.82%；8月成交均價(jià)下降較多，環(huán)比下降33.26%；12月成交大幅上升，環(huán)比上升110.45%。 誘因分析：4月成交上升，主要是由于專業(yè)市場(chǎng)大量成交，帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格下降；8月商業(yè)成交量較低，成交主力晴山藍(lán)城底商（惠山區(qū)）、匯堅(jiān)國際（錫山區(qū)）成交價(jià)格較低，并且專業(yè)市場(chǎng)占比也較大，致使當(dāng)月均價(jià)下調(diào)。12月新區(qū)五洲國際博覽城二期成交17653.9，均價(jià)4517元/，致使當(dāng)月量升價(jià)跌。,辦公月度走勢(shì)：從2月以來，辦公成交大幅下滑并且持續(xù)低迷，直到十二月份嘉業(yè)國際中心的成交，帶動(dòng)整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)提升。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從2月開始，成交大幅下滑并且持續(xù)低迷，直到12月份才有大幅提升，成交均價(jià)在4月有個(gè)大幅度的下降。 誘因分析：2月限購之后，整體市場(chǎng)不景氣，投資環(huán)境變差。3月底錫北汽配城辦公項(xiàng)目開盤，成交均價(jià)在5000元/，導(dǎo)致4月成交均價(jià)大幅下降。12月成交量?jī)r(jià)都大幅增加，主要是嘉業(yè)國際中心開盤，成交16473.9，成交均價(jià)為12580元/，帶動(dòng)辦公市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)的提升。,商品房市場(chǎng)：2月限購令以來，樓市成交慘淡，全年成交不理想。無錫商品房以價(jià)換量明顯，價(jià)格低成交高。 商品住宅市場(chǎng)：商品住宅整體市場(chǎng)慘淡，全年成交不理想。價(jià)格下降，成交量上升，全市以價(jià)換量明顯。 月度面積段：限購后首置產(chǎn)品成交在逐漸加大；限購后市場(chǎng)以首置和首改為主。而高端產(chǎn)品中的部分項(xiàng)目成績(jī)顯著帶動(dòng)整個(gè)高端市場(chǎng) 商業(yè)辦公市場(chǎng)分析：商業(yè)和辦公市場(chǎng)雖不受限制，但是仍然受到影響，整體市場(chǎng)成交持續(xù)低迷。,【區(qū)域住宅市場(chǎng)】,新區(qū)量?jī)r(jià)分析：新區(qū)全年成交波動(dòng)不大，僅在十二月份個(gè)別樓盤的勁銷帶動(dòng)整月成交量加大；成交均價(jià)呈現(xiàn)整體下滑的趨勢(shì)。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新區(qū)總共成交78.98萬 ，成交均價(jià)為8172元/ ，新增供應(yīng)量為供應(yīng)量為175.23萬。區(qū)域新增供應(yīng)量在7月份的時(shí)候達(dá)到最高峰，超過30萬平米，2月份無新增供應(yīng)量，除了2、3、8月份新增供應(yīng)小于成交量，其他月份供應(yīng)大于成交，12月成交最好。成交價(jià)在4月份達(dá)到最高峰9089元/平米，在10月份最低7284元/平米，整體在這兩者之間上下波動(dòng)。 誘因分析：區(qū)域成交在2011年并無亮點(diǎn)，12月份由于綠色家園勁銷254套，成交均價(jià)9457元/平米，米蘭花園集中成交166套，金色家園和新城尚東區(qū)分別成交80、76套，從而使該月成交量回暖，價(jià)格上升。4月份金色家園和龍湖藝墅高端產(chǎn)品的成交使該月成交價(jià)格升至最高，開發(fā)商期待的金九銀十落空后，為回籠資金，不得不采取以價(jià)換量方式促成交。,新區(qū)面積段分析：新區(qū)去全年的成交以90-140平米的首置和首改為主,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的表格看出，區(qū)域內(nèi)每月都是以90平米以下，90-120平米，120-144平米為成交主力，其中5月份180平米以上所占比例最多，6月份144-180平米之間所占比例最多，10月份90平米以下所占比例最多。 誘因分析：由于5月份區(qū)域樓盤花半里集中成交29套疊加別墅，6月份區(qū)域樓盤花郡家園成交26套洋房，龍湖藝墅成交15套大面積高層住宅，10月份區(qū)域樓盤金色家園集中成交53套高層住宅，水岸觀邸成交95套高層住宅，從而拉動(dòng)月份所占比例變化，成交主要以首置首改為主。,新區(qū)（金額）TOP10,濱湖區(qū)量?jī)r(jià)分析：濱湖區(qū)全年成交不理想，新增供應(yīng)一直較多，價(jià)格較高，但價(jià)格整體呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)；區(qū)域以價(jià)換量明顯。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年濱湖區(qū)成交量為92萬，成交均價(jià)為11066元/，新增供應(yīng)量為183萬。區(qū)域價(jià)格一直較高，自2月限購以來，成交并不理想，區(qū)域5、6兩月價(jià)格下跌成交增加，7月抬升后成交量下滑。區(qū)域從8月開始價(jià)格持續(xù)下降，11月、12月成交大幅提升，價(jià)格下降明顯。區(qū)域新增供應(yīng)一直較多。 誘因分析：其中1月份由于太湖國際社區(qū)勁銷302套，觀山名筑成交79套，天鵝湖花園成交64套帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的成交，4月份由于華潤悅府、萬科城市花園和金域藍(lán)灣花園等高價(jià)項(xiàng)目的成交拉高該月成交價(jià)格，從8月開始，由于市場(chǎng)環(huán)境不好，開發(fā)商為回籠資金，采取以價(jià)換量方式促成交。11月成交增加是由于蠡湖香樟園降價(jià)低開，11、12月太湖國際社區(qū)大幅降價(jià)銷售，帶動(dòng)區(qū)域整體成交回暖。,濱湖區(qū)面積段分析：濱湖區(qū)全年以120-140平米和180平米以上的為成交主力，主要是由于濱湖區(qū)的高端項(xiàng)目成交較多。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，120-144平米、180平米以上成交較多，90以下、90-120平米成交一般，144-180成交少數(shù)。其中8、9月90-120平米在該月度內(nèi)所占比例較大，2、11月180平米以上在該月度內(nèi)所占比例較大，3、5月120-144平米在該月度內(nèi)所占比例較大。 誘因分析： 2月由于蠡湖香樟園成交5套別墅，套均750平米，11月蠡湖香樟園成交98套大面積高層住宅，拉動(dòng)這2月的高端物業(yè)成交；8、9月主要是萬科城市花園、天鵝湖花園和觀山名筑首置首改產(chǎn)品線的成交。,濱湖區(qū)（金額）TOP10,惠山區(qū)量?jī)r(jià)分析：惠山區(qū)整體成交并不理想，在5、9月份受房交會(huì)的影響，成交有所回升，區(qū)域價(jià)格較為穩(wěn)定，全年供求差明顯。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年惠山區(qū)成交量為73萬，成交均價(jià)為6928元/，新增供應(yīng)量為109萬。區(qū)域價(jià)格較為穩(wěn)定，并未受限購影響而降價(jià)，自2月限購以來，成交并不理想，在5萬方左右徘徊，5月、9月、11月成交有所回暖。區(qū)域價(jià)格在8月達(dá)到頂峰，降近8000元/平米。區(qū)域新增供應(yīng)大于需求。 誘因分析：自2月限購以來，成交直線下滑，價(jià)格較為穩(wěn)定，至7月份開始，有所下滑。5月、9月受房交會(huì)的影響，成交有所回升，11月理想城市花園的熱銷使成交量大幅度上升，價(jià)格下降幅度也不小。,惠山區(qū)全年以120-140平米和180平米以上的為成交主力，區(qū)域客戶以首改客戶為主，成交結(jié)構(gòu)較穩(wěn)定。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米、180平米以上成交較多，90以下、144-180成交少數(shù)。其中5、6、7、8月180平米以上產(chǎn)品成交比例較大，首改客戶占比貫穿整年。 誘因分析： 5、6、7、8月由于理想城市花園、華府莊園、復(fù)地瀾灣的別墅成交帶動(dòng)高端物業(yè)的占比上升。區(qū)域需求主要以首置和首改客戶為主，部分為主城區(qū)溢出客戶，故受政策影響較少，成交結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。,惠山區(qū)（金額）TOP10,崇安區(qū)量?jī)r(jià)分析：崇安區(qū)全年新增供應(yīng)量少，在售項(xiàng)目少，成交很不理想，區(qū)域價(jià)格下滑態(tài)勢(shì)明顯。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年崇安區(qū)成交量為11萬，成交均價(jià)為8208元/，新增供應(yīng)量為26萬。區(qū)域價(jià)格下滑態(tài)勢(shì)明顯，從年初的9599元平米下降到年末的7056元/平米，下降幅度為26%。區(qū)域成交很不理想，月度成交基本在2萬平米以下。新增供應(yīng)量較少，10月新增約6萬平米，12月新增14多萬平米。 誘因分析：區(qū)域在售項(xiàng)目相對(duì)較少，2011年支撐成交的主要有金科新大陸、銀仁御墅和愛家金河灣這3個(gè)項(xiàng)目。,崇安區(qū)面積段分析：區(qū)域需求主要以首改和再改客戶為主， 個(gè)盤開盤熱銷導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)的改變。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，90以下和180以上產(chǎn)品成交較少。其中7月120-140平米產(chǎn)品成交比例達(dá)70%左右，12月90平米以下產(chǎn)品成交超過50%，首改客戶占比貫穿整年。 誘因分析： 7月由于金科新大陸的降價(jià)開盤，推出的首改高產(chǎn)品成交火暴，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)的改變；12月同樣由于金科新大陸的小戶型開盤成交火熱，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)的改變。區(qū)域需求主要以首改和再改客戶為主。,崇安區(qū)（金額）排行,北塘區(qū)量?jī)r(jià)分析：北塘區(qū)全年新增供應(yīng)量少，區(qū)域價(jià)格較穩(wěn)，波動(dòng)小，成交量一般。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年北塘區(qū)成交量為22萬，成交均價(jià)為8339元/，新增供應(yīng)量為23萬。區(qū)域成交價(jià)格較穩(wěn)，并無較大波動(dòng)。區(qū)域成交較不理想，月度成交基本在2萬平米左右。新增供應(yīng)量較少，僅9月將近8萬平米。 誘因分析：受限購影響，自2月以來成交量基本不超過2萬平米，但是價(jià)格并未下降多少，故購房者不買帳，銷售一般。,北塘區(qū)面積段分析：90-140平米的成交較多，由于區(qū)域距離市中心較近，故成交主要以首次客戶為主，各月度成交結(jié)構(gòu)變化不大。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，占80%左右，90以下和144以上產(chǎn)品成交較少。各月度成交結(jié)構(gòu)變化不大，首改客戶占比貫穿整年。 誘因分析： 區(qū)域不是無錫熱點(diǎn)板塊，且環(huán)境和配套等設(shè)施方面較為落后，但是距離市中心較近，故成交主要以首次改善客戶為主，是區(qū)溢出客戶及郊區(qū)客戶居多。區(qū)域90以下產(chǎn)品新增供應(yīng)較少，致使成交較少。,北塘區(qū)（金額）TOP10,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年南長(zhǎng)區(qū)成交量為23萬，成交均價(jià)為10587元/，新增供應(yīng)量為72萬。區(qū)域價(jià)格下滑態(tài)勢(shì)明顯，從年初的13184元平米下降到年末的9282元/平米，下降幅度為30%。區(qū)域成交很不理想，月度成交基本在2萬平米以下，11月、12月成交有所回升。上半年新增供應(yīng)量較少，下半年新增供應(yīng)有所上升。 誘因分析：自限購出臺(tái)以來，銷售量和價(jià)格直線下滑，11月、12月九龍倉時(shí)代上城、璽園、金科世界城和銀城京梁合的降價(jià)開盤，使區(qū)域成交大幅度上升。,南長(zhǎng)區(qū)量?jī)r(jià)分析：自限購出臺(tái)以來，銷售量和價(jià)格直線下滑；11月、12月九龍倉時(shí)代上城、璽園、世界城等的降價(jià)開盤，使區(qū)域成交大幅度提升。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，120-144平米產(chǎn)品線成交較多，1、2月180平米以上產(chǎn)品成交較多，6、7、9、10、11月90以下產(chǎn)品成交有所上升。各月度成交結(jié)構(gòu)變化較大，區(qū)域各種客戶均有。 誘因分析： 區(qū)域?yàn)闊o錫熱點(diǎn)板塊，且環(huán)境和配套等設(shè)施較為完善，且距離市中心較近，故成交價(jià)格一直居高不下，自2月限購以來，投資型客戶成交受限制，成交主要以首置首改自住客戶為主。1、2月主要為大平層豪宅的成交，6、7、9、10、11月主要為時(shí)代上城、清揚(yáng)御庭的小戶型產(chǎn)品成交。,南長(zhǎng)區(qū)面積段分析：成交主要以首置首改自住客戶為主，120-140產(chǎn)品為成交主力。,南長(zhǎng)區(qū)（金額）TOP10,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年錫山區(qū)成交量為40萬，成交均價(jià)為6302元/，新增供應(yīng)量為60萬。區(qū)域價(jià)格上升態(tài)勢(shì)明顯，從年初的5932元平米上升到年末的7085元/平米，上升幅度為20%。區(qū)域成交一般，月度成交基本在3萬平米左右，12月成交大幅度回升。新增供應(yīng)較多。 誘因分析：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較為落后，需求還未得到釋放，高鐵的通車給區(qū)域帶來了新的概念高鐵新城，在價(jià)格相對(duì)較低的情況下，成交相對(duì)較好，價(jià)格直線上升，并未受限購影響，12月碧桂園的開盤，使區(qū)域量?jī)r(jià)大幅度上升。,錫山區(qū)量?jī)r(jià)分析：區(qū)域受高鐵利好帶動(dòng)板塊價(jià)值提升，在價(jià)格相對(duì)較低的情況下，成交相對(duì)較好。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，4、5、10月90以下產(chǎn)品成交有所上升，11月180平米以上產(chǎn)品成交大幅度上升。各月度成交結(jié)構(gòu)變化不大，主要為首改產(chǎn)品線成交。 誘因分析：4、5、10月主要為鴻景華庭、中大諾卡和融科玖御半島推出的小戶型成交，11月主要為龍湖悅城天街的大戶型小高層產(chǎn)品成交。區(qū)域成交客戶主要為首改自住客戶為主。區(qū)域90以下產(chǎn)品新增供應(yīng)較少，致使成交較少。,錫山區(qū)面積段分析：區(qū)域成交客戶主要為首改自主客戶為主， 90-144平米產(chǎn)品線成交較多，月度成交結(jié)構(gòu)變化不大。,錫山區(qū)（金額）TOP10,量?jī)r(jià)總結(jié)： 成交均價(jià)：新區(qū)、濱湖區(qū)、崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)的成交均價(jià)呈現(xiàn)整體下滑的趨勢(shì)；北塘區(qū)、惠山區(qū)的區(qū)域價(jià)格較穩(wěn)；而錫山區(qū)由于高鐵新城使價(jià)格上升。 成交量：全市各個(gè)區(qū)域的成交并不理想。部分區(qū)域下半年降價(jià)促銷，以價(jià)換量，典型的區(qū)域是南長(zhǎng)區(qū)。 面積段總結(jié)： 崇安區(qū)以首改和再改客戶為主；錫山區(qū)、北塘區(qū)、濱湖區(qū)以首改客戶為主；新區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、惠山以首置和首改客戶為主。,國家限購、限貸等政策導(dǎo)致無錫整體成交下降，全年成交不理想。住宅、商業(yè)和辦公的價(jià)格均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。限購后市場(chǎng)以首置和首改客戶為主。 無錫市區(qū)域住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)有所下滑，成交情況不理想，呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)；而目前的無錫市場(chǎng)以首置和首改客戶為主。,2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判,從經(jīng)濟(jì)、名人事件、庫存、市場(chǎng)、政策5個(gè)層面解讀12年市場(chǎng),未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè),經(jīng)濟(jì)面：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，GDP增幅放緩，市場(chǎng)流動(dòng)性從緊,預(yù)測(cè)值,政策面：2011年的限購政策及差異化購房導(dǎo)致成交低迷，12年雖不大會(huì)有進(jìn)一步調(diào)控手段，但現(xiàn)有調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松,調(diào)控手段之一：限購（基本同國八條）,本市居民“限三”，“家庭”指的是購房者本人及配偶及未成年子女。 要求外地購房者要有納稅證明或者社保證明，將打擊遏制外地炒房游資。明確了外地籍高層次人才的購房資格，明確規(guī)定可以購買1套住房（不同于國八條），這將有利于無錫穩(wěn)定人才、留住人才。,調(diào)控手段之二：差異化購房（同國八條）,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民暫停發(fā)放貸款。貸款購買商品住房首付款比例調(diào)整至30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。,政策面：中央與地方博弈加劇，中央從緊，地方政府因財(cái)政壓力，紛紛出臺(tái)針對(duì)剛需利好政策。,11月6日，國務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房?jī)r(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。 11月27日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在河北省廊坊市考察保障房建設(shè)時(shí)也強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。,11月30日晚，中國人民銀行官方網(wǎng)站發(fā)布公告稱，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這距離上次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)近3年時(shí)間，是2010年1月以來連續(xù)12