2010壽光彌河地塊項目前期溝通報告.ppt

,瑾呈： 壽光凱德華地產開發(fā)有限公司,壽光彌河地塊 項目前期溝通報告,【城市發(fā)展定位】 【壽光市場透析】 【項目規(guī)劃建議】 【物業(yè)形態(tài)建議】 【營銷推廣思路】,目 錄 Contents,【城市發(fā)展定位】,壽光市位于山東半島中部，渤海萊州灣南畔，總面積2180平方公里，轄9個鎮(zhèn)，5個街道辦事處， 壽光劃分為五大區(qū)域經濟板塊，及東部新城開發(fā)、西部市場物流、南部生態(tài)農業(yè)、北部現代工業(yè)、中部商貿服務。全市14處鎮(zhèn)街道和967個行政村已編制完成新一輪規(guī)劃。 壽光東鄰風箏城濰坊，西依石油城東營，北瀕渤海，隸屬山東省濰坊市，是著名的中國“蔬菜之鄉(xiāng)”。壽光市總人口108萬，城區(qū)人口32萬，城市化水平達到40%，城鎮(zhèn)化率達到55.5%，至2020年城區(qū)規(guī)劃人口為42萬。,壽光城市化進程的規(guī)劃發(fā)展，促進了城市化發(fā)展。為房地產市場發(fā)展推波助瀾。,一、城市概況,壽光，歷史悠久，西漢景帝時置縣。史傳漢字鼻祖?zhèn)}頡在此創(chuàng)造了象形字，秦始皇在此駐臺觀海，漢武帝曾躬耕于巨淀湖畔，北魏農業(yè)學家，賈思勰齊民要術壽光人的驕傲。 壽光市中國蔬菜之鄉(xiāng)，資源豐富，物產富饒。經濟等迅速發(fā)展，已經連續(xù)七次進入全國綜合實力百強縣行列。菜博會期間，每年有來自世界80多個國家和地區(qū)的來賓參觀博覽會。 工業(yè)實力雄厚，三產商貿繁榮，旅游資源豐富，生態(tài)農業(yè)觀光園初具規(guī)模，觀光旅游景點獨具特色，是“中國優(yōu)秀旅游城市”。房地產市場開發(fā)勢頭強勁，建銷兩旺。,以歷史文化悠久、旅游資源豐富聞名國內外的蔬菜之鄉(xiāng)，以其特有的城市風韻、經濟實力吸引了一些外來人口同時是壽光人置業(yè)，歸根的首選，為房地產發(fā)展提供了良好的城市環(huán)境和基礎，更為高端項目的開發(fā)奠定了基礎。同時為我們后期豪宅的推出奠定了首要基礎。,二、城市文化,經初步核算，2009年全市實現地區(qū)生產總值416.7億元，同比增長13.8%，其中：第一產業(yè)增加值60.6億元，同比增長4.7%；第二產業(yè)增加值204.7億元 ，同比增長14.1%；第叁產業(yè)增加值151.4億元，同比增長17.3%。農業(yè)及農村 經濟和農村各項社會事業(yè)全面發(fā)展。全市全年流轉土地2.2萬畝，新發(fā)展農民專業(yè)合作社175個、濰坊市級以上農業(yè)龍頭企業(yè)13家，新建改建規(guī)范化飼養(yǎng)小區(qū) 506個，新認定 “叁品”基地8.5萬畝，認證“叁品”農產品147個。根據測算全年完成農林牧漁業(yè)增加值60.6億元， 同比增長4.7%。 工業(yè)迅速發(fā)展，至2009年底，全市 557家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值192.7億元，實現主營業(yè)務收入772.5億元，實現利稅72.2億元，實現利潤50.9億元，同比分別增長 13.3%、16.7%、12.0%和12.3%。 全市共辦成利用外資項目13個，總投資1000萬美元以上的項目5個。全市 合同利用外資1.5億美元，同比增長23.7%；實際到帳外資2.2億美元，同比增長135.4%；進出口總額10.6億美元，同比下降15.6%，其 中：出口創(chuàng)匯7.0億美元，同比下降18.1%。新辦自營進出口權企業(yè)72家，總數達到452家，有出口實績的企業(yè)達到157家。,城市經濟的穩(wěn)步發(fā)展為房地產發(fā)展提供了良好的經濟基礎，龍頭企業(yè)的不斷增加，出口實績的企業(yè)的不斷增加，加速了經濟的快速發(fā)展，同時為我們后期項目的推出奠定了堅實的經濟基礎和客群基礎。為我們后期聯系團購或產品推介提供了依據與方向。,三、城市經濟,城市小結,【壽光市場透析】,壽光樓市百花齊放，形態(tài)多樣，其中順應市政規(guī)劃，東部及南部區(qū)域主要為中高端住宅也是影響壽光樓市發(fā)展，同時也看到了同期、同區(qū)域、同檔次的在售項目的后期開發(fā)及后續(xù)規(guī)劃中的項目不斷擴展，無形中分流了我們的客戶群，產生了巨大的競爭壓力。在后期銷售中就對我們提高了要求，我們要對產品本身做精做細，用品質與服務打動客戶。同時推廣包裝也加“精、準、狠”。,壽光樓市旺盛同時競爭更激烈，壽光市區(qū)樓盤約60個，其中在售及預約項目30多個，其中待售高端項目主要沿彌河岸分布：凱寶皇都、中南世紀星城、威尼斯小鎮(zhèn)。以圣城街為界，其中圣城街以北的西部地區(qū)樓盤在物流園的新汽車站規(guī)劃的帶動，促動了西部區(qū)域的樓市發(fā)展，主力樓盤為西城首府、圣和.圣和蘇州園、杭州家園。市中區(qū)主要是商業(yè)及SOHO公寓為主，主要樓盤有中央華府、華茂貴賓樓、凱德華SOHO。彌河西岸圣城街以北項目主要沿東環(huán)路與圣城街分布其中主要樓盤有中南世紀城、海逸.數碼港、巴隆國際。圣城街以南南環(huán)路附近分布較集中是壽光中高端社區(qū)集中地，主要樓盤有左岸綠洲、領世郡、中南.城市金典、巨能華府、玫瑰園、新城明珠。,一、濰坊樓市概況區(qū)域分布,2010壽光市批復規(guī)劃項目共計56個，總用地面積7323.3畝，總建筑面積為788.6萬平方米。其中居住項目21個，用地面積2636.5畝，建筑面積 367.9萬平方米；公共事業(yè)及商業(yè)項目16個，用地面積937.5畝，建筑面積為70.6萬平方米；工業(yè)項目9個，用地面積979畝，建筑面積為 48.8萬平方米；農村社區(qū)規(guī)劃及城中村改造方面，共批復規(guī)劃方案10個，總用地面積2770.3畝，總建筑面積為301.3萬平方米；正在編制完善的農 村社區(qū)規(guī)劃方案共4個。全市今年新規(guī)劃高層344棟，目前全市建成、在建高層共計269棟，其中，已建成125棟，在建144棟，近期還將開工35棟，共約300棟高層建設。,壽光房市由多層消化快，高層滯銷，逐漸演變?yōu)楦邔訛槭袌霰粍咏邮芎褪艿讲糠窒M群體的認可。 2007年以前市場上基本沒有小高層、高層面世，進入2008年以后，隨著政府控規(guī)要求的實施，小高層、高層的市場投放量逐年增長。 小高層、高層市場供應主要集中在開發(fā)區(qū)圣城東街兩側的范圍內，并呈現逐步向東、向南擴展的趨勢。 高層建筑是今后發(fā)展的趨勢，同時也無形中加大了領世郡后期房源的市場競爭力。在人口數量有限的縣級市大量的建筑用地的投放，勢必對后期銷售是一個巨大的挑戰(zhàn)。,二、樓市概況2010年建筑用地概況,2009年壽光房屋銷售概況： 1、2009年銷售量9425套，同比增長202%； 2、銷售面積101.92萬平方米，同比增長136%； 3、均價2769元/平方米（2008年均價2326元/平方米），同比增長19%。 4、以平方米為單位，90平方米以下占16.06% 90-110平方米占25.92% 110-140平方米占24.03% 140平方米以上占31.56% 2010年壽光房屋前三季度銷售概況： 1、今年上半年，全市共批準商品房預售106萬平方米，同比增長35%；完成商品房銷售2597套，41萬平方米，均價3014元/平方米，分別同比增長38%、35%和6%； 2、第三季度全市共完成商品房銷售7089套，77萬平方米，均價3164.7元/平方米，分別同比增長117%、50%和5%。從商品房銷售情況來看，由于樓盤品質提高、剛性需求繼續(xù)釋放、房型結構合理調整，有力促進了商品房交易持續(xù)活躍，每月銷售商品房面積都超過8萬平方米。 1、隨著市場回暖格局的基本形成，大戶型、別墅、高端品質樓盤熱銷的情形悄然出現。 2、一輪一輪的國家新政調控，并沒有擋住壽光房市的進一步發(fā)展，還繼續(xù)保持良好勢頭。為后期銷售更加堅定信心。在良好的市場基礎上，做精細是我們的首要任務。,三、樓市概況銷售分析,中高檔項目都是有自身特色的，產品定位明確，不同區(qū)域內引領不同生活方向。,四、房地產市場概況在售項目綜合分析,大部分項目銷售比較樂觀，目前消化率均70%以上。,銷售均價：東部及南部區(qū)域內的項目普通住宅區(qū)多層、高層，均價約32003500元/；西部區(qū)域均價約26002700元/。,面積戶型：東部及南部區(qū)域內的項目，主要是以130左右的大戶型面積房源熱銷，相對小面積房源消化速度較慢。中部級西部地區(qū)主要是以90120的戶型為熱銷戶型，相對大面積房源滯銷。,1、數據統計：消化率，除個別樓盤自身原因如：卡諾島等項目，其余項目目前推出一期房源消化率均70%以上。 數據分析：居民住房剛性需求逐漸增加，大部分樓盤銷售較快，品質較好，廣告宣傳媒體力度加大，很多樓盤在媒體推廣上下足本錢，以各種各樣的設計和廣告吸引眼球。 2、數據統計：東部及南部區(qū)域內的項目，主要是以130左右的大戶型面積房源熱銷，相對小面積房源消化速度較慢。中部級西部地區(qū)主要是以90120的戶型為熱銷戶型，相對大面積戶型滯銷。 數據分析：不同區(qū)域的消費群體不同，東部及南部區(qū)域是“富人區(qū)”這部分置業(yè)者大部分是換房或改善生活型客戶。對產品品質及舒適感要求較高，此區(qū)域是壽光高房價區(qū)，這也是大戶型熱銷小戶型相對滯銷的重要原因。領世郡后續(xù)房源中以85136為主，小戶型比重大，對銷售也是一定難度，在后期推廣中，小戶型要、“高調出擊”保持熱度。,五、小結,壽光在售樓盤大部分集中在10萬-30萬平米之間，規(guī)劃體量較大，分多期開發(fā)； 建筑形態(tài)逐漸由多層轉變?yōu)樾「邔?、高層，生活品質逐漸提升； 多數樓盤主要以普通住宅為主，小公寓和寫字樓等新穎產品開發(fā)體量較少； 高檔住宅樓盤逐漸增多，像卡諾島、中南世紀城、玫瑰園等，居住理念新穎，社區(qū)規(guī)劃環(huán)境較好，壽光人民追求的生活品質逐漸增高； 廣告宣傳媒體力度加大，很多樓盤在媒體推廣上下足本錢，以各種各樣的設計和廣告吸引眼球； 壽光在售項目高檔樓盤紛紛涌現，開發(fā)商實力比較強大，成熟高檔樓盤銷售繼續(xù)保持強勁的勢頭 二次置業(yè)者紛紛把目光高檔優(yōu)質住宅樓盤，很多地理位置偏遠，品質一般的樓盤受到冷落，以中南世紀城等為代表，激發(fā)了壽光市民對高檔樓盤的認可，因品質做的較到位、服務周細、廣告力度大備受高端客戶的青睞。,總結：,【項目規(guī)劃建議】,一、初識地塊-基本情況,占地面積：30萬平米 建筑面積：70萬平米 容積率：1.8 （其他建筑指標不夠明確） 占據資源： 1、彌河公園“柳風荷韻”段 2、彌河生態(tài)農業(yè)觀光園 3、臨近市政府資源比較豐富,彌河,彌河景觀帶,市政府,二、地塊SWOT分析,S優(yōu)勢,1、區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于壽光東部核心區(qū)域，在濱河新區(qū)與東部城區(qū)的交匯處，在壽光未來發(fā)展軸線上，項目東側即是為壽光龍頭經濟“農業(yè)”發(fā)展下催生的生態(tài)觀光區(qū)，是整個城市的發(fā)展重點區(qū)域，也是壽光對外的門戶和形象區(qū)域。 2、資源優(yōu)勢：絕版彌河資源、政府行政資源、凱寶皇都五星級酒店等頂級稀缺配套環(huán)繞周邊，為地塊對大環(huán)境的融入性和對區(qū)域的帶動貢獻，得到相得益彰的影響。 3、交通優(yōu)勢：緊鄰壽光東西第一主干道“圣城大街”和東西環(huán)線“東環(huán)路”，經過大橋還可直接通往濰坊和青島等城市。 4、配套優(yōu)勢：項目周邊的配套豐富，東有醫(yī)院、生態(tài)觀光旅游，西有公檢法、超市，南有世紀學校和現代中學，北有高爾夫球場、皮劃艇俱樂部等高端消費場所。,濱河新區(qū)（西）,國 際 生 態(tài) 博 覽 園,兩條主干道 市政資源豐富 生活齊全配套 一個濱河新區(qū) 一個國際生態(tài)博覽園 雙岸彌河生態(tài)公園,政 府,生 活 配 套,一個高端人士的休閑旅游勝地 霍氏皮劃艇俱樂部 網球場 露天劇院 高爾夫球場 商業(yè)俱樂部 浮橋碼頭 20多項高端休閑娛樂項目 占據了彌河生態(tài)資源 豐富了彌河的旅游功能,W劣勢,1、空間伸展局限：項目位于河岸僅靠彌河西岸，往西發(fā)展空間較小，較之河東岸延伸性和發(fā)展空間受到一定局限。 2、通達性待發(fā)展：由于地塊臨河，僅有圣城大街和東環(huán)路為地塊提供了交通路線，出行暢達度和靈活性不夠優(yōu)質。 3、風水問題：“府前廟后不住人”，高端人士多比較信奉風水，項目位于政府北側，應作出相應的應對對策。 4、項目70萬平米規(guī)模，體量較大對風險的抵御能力和調整策略的靈活性比較小，并且對于大盤開盤源源不斷的資金鏈條至關重要，因此對開發(fā)規(guī)劃、產品創(chuàng)新、營銷策劃和銷售執(zhí)行力提出了更高的要求。,本案,政 府,農業(yè)專家協會,會展中心 蔬菜示范園,健民中心體育場,中南世紀星城,威尼斯小鎮(zhèn),綠地項目,由于城市發(fā)展的需求 河西岸發(fā)展相對放緩 東岸勢頭較猛 彌河岸邊交通線路局限 政府正南方 規(guī)模大盤,O機會,1、濱河新區(qū)：壽光重點發(fā)展的區(qū)域，以農業(yè)帶動旅游，吸引大量投資和關注，為本案提供了良好的發(fā)展前景。 2、占據最豐富資源的高端河岸線，擁有稀缺資源。 3、綠城等一線開盤品牌進駐，整體帶動片區(qū)的發(fā)展。,本案,綠地項目：126公頃，200萬平米建面，超規(guī)模大盤,T威脅,1、潛在放量大：潛在高端項目供應量超過400萬平米，放量較大，競爭壓力大。 2、品牌開發(fā)威脅：綠城進駐如同一把雙刃劍，對于開發(fā)商來講更帶來了威脅。 1）首先是資金實力上無法抗衡，因為綠城的資金鏈條的多元化決定了其價格策略更加的靈活。 2）開發(fā)經驗豐富，對整體規(guī)劃、產品研發(fā)和后期配套有成功模式和專業(yè)鏈條可直接借鑒和應用。 3）存在品牌效應，起點較高，有自然的口碑影響力。 3、政策沖擊：貸款利率提升，優(yōu)惠升至8.5折，家庭限購令，二套房首付比列提升，三套房停貸等措施沖擊了樓市，對與以改善為主要需求的高端房產市場來說產生了較大的影響。,綜合以上分析，地塊規(guī)劃方向 生態(tài) 高端 多元 開放 獨特 生態(tài)：充分利用環(huán)境優(yōu)勢 高端：借助綜合資源 多元：規(guī)劃不必復雜，但要最大限度追求高貴和舒適度，與本區(qū)域高端旅游相得益彰 開放：緩解交通和區(qū)域發(fā)展局限，與區(qū)域融合并聯動發(fā)展 獨特：以規(guī)劃和產品的差異化跑贏政策和競爭者,讓我們從以下的幾個項目中尋找一些靈感吧！,壽光-左岸綠洲,占地面積：33公頃 建筑面積：10萬 容積率：0.78 建筑密度：20%,獨棟別墅25棟,花園洋房14棟,聯排（9棟6聯）,企業(yè)家會所,商業(yè)中心,將彌河引入社區(qū)成為社區(qū)的一部分,純低密度、高端產品沿河、規(guī)劃了針對特定人群的企業(yè)家會所，并將彌河河水引入社區(qū)成為內部的景觀資源，與自然相融合。,高層產品,復式洋房,獨棟+聯排,卡諾島 占地面積：600畝 建筑面積：67萬 容積率：1.67,產品類型豐富，采用“南低北高”的規(guī)劃手法，整體分為三個層級，但整體特色不夠明顯，沒有最大限度發(fā)揮地塊和環(huán)境資源優(yōu)勢。,威尼斯小鎮(zhèn) 占地面積：330畝 建筑面積：37萬 容積率：1.77,中南世紀星城 占地面積：970畝 建筑面積：110萬 容積率：1.7,多層、洋房,別墅,疊拼,小高層,高層,采用三種或四種物業(yè)類型進行配比，以用降低市場風險。,可借鑒之處,整體北高南低，與本案地塊形狀相似 西南角位于主干道十字路口 南北兩個景觀組團可東移，更接近彌河生態(tài)自然帶 容積率大約1.7，與本案相似,蜿蜒的中央水系,蜿蜒的樓體排布：整齊劃一中又不失柔美之感,可借鑒之處,島嶼式布局，適合高端物業(yè)，如獨棟別墅,【整體物業(yè)建議】,需要說明的是： 我們給出的不是具體的設計方案， 我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素,一、各物業(yè)的配比情況,（一）四項基本原則 原則一：符合用地指標為基本； 占地面積：30萬平米 建筑面積：70萬平米 容積率：1.8 由于R=1.8，根據各物業(yè)常規(guī)容積率判斷，此容積率可容納較多物業(yè)形態(tài)，別墅、多層、退臺洋房、小高層和高層等產品均可納入思考范圍內。 那么究竟我們應該如何規(guī)劃物業(yè)呢，還需要研究以下原則。,原則二：符合市場需求為要義,從市場供應中看出一些端倪 市場上3種形態(tài)的物業(yè)類型較為常見：多層、小高層、高層。對于壽光人來說，對于小高層和高層的抗性正在逐漸弱化，因此此類產品也未來同樣有較大的市場。別墅較為稀缺，尤其是獨棟別墅。 市場接受：多層、小高層、多層。 市場稀缺：獨棟別墅、聯排別墅、疊加別墅、退臺洋房、電梯洋房。,原則三：最小市場風險為保障；,從順應市場和搶占空白點的觀點出發(fā)，在1.8的容積率下判斷本案物業(yè)類型必須要包含別墅以提升檔次，退臺洋房以填補市場空白，高層以拔高容積率并獲得較高利潤。,物業(yè)類型判斷 迎合市場需求：多層、小高層需求旺盛 填補市場空白：退臺洋房、電梯洋房很稀缺 發(fā)揮環(huán)境資源：景觀高層 充分體現高端：高品質獨棟和雙拼別墅,矛盾點 高端意味著低密舒適 R=1.8意味著高密度 如何協調？,原則四：最大利潤追求為目標；,在指標、市場需求和規(guī)避風險層面分析已有初判，但面對“矛盾點”，最終將結合利潤的最大化做出最終判斷。 土地利潤：銷售單價-開發(fā)成本-樓面地價 注：本案售價60萬/畝 單位：元/,最終確定的物業(yè)類型為 獨棟、雙拼填補空白，定位高端，提升舒適，利潤最大化。 電梯洋房填補空白，提升舒適，利潤最大化。 高層降低風險，拔升容積率，利潤最大化。,（二）最大利潤下的物業(yè)配比,約560套 主力150,約350套 獨棟800 雙拼300-500,約3900套 主力120,電梯退臺洋房：20% 獨棟/聯排別墅：12% 高層：68%,凈利潤=總利潤-（各物業(yè)建安成本+地價+營銷/稅費） =29.5億元 利潤率=24%,獨棟,洋房,高層,聯排,洋房,大間距做大面積綠化提升居住舒適度,拉大高低差 營造純粹兩大組團,高層,低密度別墅和洋房,利用空間做綠化,保利東江首府,保利心語,規(guī)劃建議小結 1、規(guī)劃物業(yè)形態(tài)：結合市場因素及項目自身指標，以別墅、退臺洋房作為價值和形象標桿產品，以高層作為中端產品填補剩余容積率。 2、規(guī)劃特色需強調：物業(yè)間高差，高差越大，高、中兩種類別物業(yè)界限約明晰。 3、沿河資源最大利用：臨河規(guī)劃獨棟和聯排別墅，遠離河岸規(guī)劃高層賞景觀。 4、突出規(guī)劃亮點：借助蜿蜒水系、環(huán)水小島或是造型道路形成組團。,（三）戶型配比建議,思考？各種物業(yè)在整體規(guī)劃上的意義是什么？,獨棟/聯排別墅標桿產品 項目的形象和價值標桿，最大利潤的提供者。 5+1退臺洋房明星產品 以市場稀缺的退臺洋房填補空白，并抓中高端人群。容積率為1，雖然不能提升容積率但可以作為類別墅產品推出，用市場 18-28層高層補充產品 拔高整體容積率貢獻于別墅，并能最大限度的提升項目整體利潤額。其比例占到68%，數量較大，因此在戶型面積區(qū)間設計方面應拉開差距，在房型設計方面注重性價比和人性化，以提升產品的附加值規(guī)避市場風險。,二、各種業(yè)態(tài)的戶型建議,獨棟別墅 設計要點獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，上下左右前后都屬于獨立空間，在房屋周圍設置面積面積適中的綠地和院落，增加別墅的附加值。,功能元素及空間序列分為生活起居區(qū)、純睡眠休息區(qū)和自然環(huán)境區(qū)，滿足了高端人士對多元居住的需求。,生活起居區(qū),正式禮儀區(qū) 接待起居區(qū),門廳/會客廳 起居室、正餐廳 公共衛(wèi)生間,非正式生活區(qū) 家庭起居區(qū),家庭室 廚房、早餐廳 洗衣房 傭人房、衛(wèi)生間 客臥、衛(wèi)生間,睡眠休息區(qū),次臥 兒童房/老人房 主臥,動/公共,靜/私密,自然環(huán)境區(qū),側院 中庭,動/公共,（4層別墅多采用前三后四的設計，與3層別墅區(qū)別在于，家庭室、次臥設計在第二層，第三層為主人的獨立私密空間。）,壽光獨棟別墅較少，通常為3-4層建筑，獨門獨院，有天有地，樓層功能分區(qū)明確，面積從2401000不等。按照戶型面積和功能分為小獨棟（240-500）和大獨棟（500以上）。,（一）獨棟別墅戶型建議,一層,案例借鑒北京優(yōu)山美地 建筑面積：共700 首層規(guī)劃 1、進門為旋轉樓梯，十分堂皇氣派。 2、結合旋轉樓梯設計衣帽間，符合大別墅客戶需求 3、從旋轉樓梯處向左為相對公開的禮儀接待區(qū)，向右為相對私密的家庭活動區(qū)，動靜自然分離。 4、利用地面的標高變化界定空間增強空間的趣味性。 5、雙樓梯設計（禮儀、家用）,公共禮儀區(qū),家庭活動區(qū),二層規(guī)劃 1、從走道可以南北觀景（入口玄關與客廳） 2、客廳挑空 3、聯通式家庭洗刷間 4、次臥室均有獨立的衛(wèi)生間和衣櫥。,地下一層 1、娛樂功能豐富。 2、利用地面標高表現空間層次,案例借鑒北京麗嘉花園 層數：2+1層 總面積：約450 大開間16米 短進深11米 地下層包含了多種娛樂功能，獨特下沉式庭院，景觀起到延伸性。 一層四個功能區(qū)“家庭室”“起居室”“書房”“中西廚房”湖不大然，置繞中庭，均可取景，雙車位。 二層主臥和兩間客臥空間劃分較為舒適。,建筑面積：約400 1、前院、內院、后院、側院、下沉庭院的多重庭院設計。 2、庭院的設計與室內功能空間相結合，圍繞內庭院組織空間?？蛷d、餐廳、家庭室分別位于內庭院的三側，同時客廳面向前院、家庭室朝向后院，而餐廳則朝向側院開窗，使得主要的接待空間和家庭聚會空間都有至少兩個方向的景觀。 3、圍和內院的設計使建筑有了更多的采光面。 4、入口處右側單獨的工人房的設計增添了尊貴感。 5、超過300，設置雙車位。,案例-北京帕納溪谷首層平面,二層、地下室規(guī)劃 1、圍和庭院的設計使得每個房間都至少有兩個采光面。 2、一條走廊將二層所有的臥室連接起來，壁櫥、結合一樓吹拔的弧形欄桿等小設計等小設計避免了單調的感覺，增強了家居的溫馨感和空間的趣味性。,獨棟戶型小結： 1、面積：地上面積區(qū)間450-550平方米，總建筑面積700-800平方米 2、地上二層或二層半，地下一層，地下面積200-250平方米 3、室內車庫，雙車位 4、5間臥室，包括2個主臥區(qū)，3間次臥室 5、起居室面寬在6-9米 6、一層主要功能空間包括起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室；二層主要功能空間為主次臥室；設備間與用人房置于地下。,（二）疊拼別墅戶型建議,壽光巨能華府疊拼別墅戶型 層數：3+1層 面積：330左右 優(yōu)點：2個車庫 大面積閣樓贈送 缺點：3層無衛(wèi)生間 2層主臥尺度不夠 無庭院,層數：2+1 面積：220-290 優(yōu)點：2車位、大面積庭院 缺點：沒有做露臺或是閣樓很可惜,壽光威尼斯小鎮(zhèn)疊拼別墅戶型 層數：3+1 面積：約400萍米 特點：地下室三衛(wèi)、一層正式禮儀區(qū)和家庭區(qū)分開、下沉式花園、二層三層打造雙主臥的概念、贈送超大露臺。 缺點：一層無陽臺。,正式禮儀,家庭空間,挑空,壽光左岸綠洲疊拼別墅戶型01 層數：3+1 面積：約350萍米 特點：中庭花園保證樓梯間采光并增加餐廳和客廳精致、雙主臥。 缺點：車庫占用地上面積、開間較小、進深過長、露臺較小。,壽光左岸綠洲別墅戶型02 層數：3+1 面積：約317 特點：中庭花園、側面花園、大面積花園、雙主臥、大露臺。 缺點：車庫占用地上面積。,創(chuàng)新發(fā)散：為盡量降低客戶對疊拼別墅的私密性，可以采用如下方法進行緩解,側花園拉遠聯排距離，類獨棟聯排 左岸綠洲有運用 面積：建筑面積290平方米，與獨棟類似； 形態(tài)：兩層，兩戶之間布置“側花園”，減少戶與戶之間干擾，三面采光通風，向獨棟靠攏； 品質：地面抬高，陽光地下室，下沉花園，形成獨棟的花園式風格； 舒適度：四臥朝南，頂層主臥，功能布局合理；,“L”形院墅，圍和更大的庭院空間 兩層，建筑面積204平方米； “L”形住宅布局內部獨享私家花園，兩戶對拼，凹形建筑圍和形成更大的庭院空間。 “L”形建筑布局增大南向臨街面，利于日照通風，更多空間享受庭院風景；兩戶間僅車庫相連。,東戶,針對別墅內庭院的布置試圖解決聯排別墅進深較大產生的采光通風問題，并在居住空間內營造人與自然交流的過渡空間。,室外景觀引入室內，內庭院布置 餐廳中庭透光采光，錯層分隔客廳餐廳； 二層內庭空中花園，避免過高產生的壓抑感； 三間臥室既有露臺景觀又有內庭景觀。,一層,二層,三層,內庭院,內庭院,餐廳采光井,雙主臥，舒適度更高 建筑面積226平方米； 二層、三層各設一個主臥，形成“雙主臥”格局； 功能細分，起居室和家庭室分離，工人流線和主人流線分離。,一層,二層,三層,半地下層,次主臥,主臥,疊拼戶型小結： 1、面積：地上面積區(qū)間250-350平方米，集中花園面積至少200平方米。 2、層數劃分：地上兩層，地下一層，地下面積120-150平方米。 3、車庫：盡量安排在底下，如單套戶型面積在300平方米以內單車位，300平米以上雙車位。 4、樓梯：足夠空間的話可采用旋轉樓梯設計，如果是轉角樓梯，最好有采光，避免壓迫感。 5、空間：可以彰顯別墅特質的重點空間應當局部放大，比如起居室、主臥等，打造雙主臥的概念。 6、庭院/露臺：半地下庭院、露臺、中庭,（三）花園洋房戶型建議,案例金域中央“51” 寬景洋房（電梯）,前花園,開間4.95M,室內花園,后花園,二層露臺蓋,二層地下室 樓梯,開間4.95M,露臺約6,室內花園,主臥露臺,陽光房,下沉式庭院,花園洋房的宗旨為首層庭院、二三層超大露臺，與自然更親近,入戶花園/前后花園,二層：陽光地下室,花園洋房戶型小結： 1、面積底層、頂層面積大；中間層面積較?。?12層面積為230290； 34層面積為130160； 56層面積為190225。 2、一層二層樓贈送地下室； 3、設置多功能室內陽臺； 4、采用錯層、夾層、轉角凸窗等戶型創(chuàng)新手法擴大空間感，增強產品附加值； 5、一層前后雙花園設計； 6、配置品牌電梯，提升項目檔次和居住舒適度。,（四）景觀高層,平層豪宅,美麗、知性、典雅、高貴,所有內在的深度都需要一個展現的載體。建筑風格對于一個樓盤正如精致妝容之于一個女性?？偠灾瑑仍谕瑯右残枰庠谒伎嫉募氈掳b。,張曼玉 一個50歲的女人,三、項目建筑風格建議,“指建筑設計中在內容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構成、藝術處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和完美的意境。 ” 官方詞條中對建筑風格的闡釋,對外，獨創(chuàng)，才有可能引領 只有與眾不同才能更受關注 對內，外部靈魂一定要與內在涵養(yǎng)相統一 只有融合本土文化才能更被認可 受關注和被認可是建筑風格的最終目標,同屬-地中海風格,（一）建筑風格一覽,地中海,西班牙,托斯塔納,英倫,巴厘島,整體西化,大致雷同,生命力弱,面對如此同質化的建筑風格，我們的出路很清晰，給不同，大大的不同，已至引領。,當新古典盛行的時候我們走新現代派 當以地中海為代表的暖黃色遍布的時候我們反其道而行之運用更加明快的現代元素 當歐洲和北美風彌漫圣城的時候我們更應該立足本地挖掘本土人文情懷,現代主義將歐美現代主義流派、新中式風格、中西混合風格等將不同的元素組合起來，提倡創(chuàng)新和全新的視覺美。更具現代化的張力與美感。,推陳出新。強調建筑要隨時代而發(fā)展，應同工業(yè)化社會相適應，強調建筑的實用功能和經濟問題，主張積極采用新材料、新結構，堅決擺脫過時的建筑式樣的束縛，放手創(chuàng)造新的建筑風格，主張發(fā)展新的建筑美學，創(chuàng)造建筑新風格。 造型和線條。以簡潔的造型和線條塑造鮮明的社區(qū)表情。 立面和建材。通過高聳的建筑外立面和帶有強烈金屬質感的建筑材料堆積出居住者的炫富感，以國際流行的色調和非對稱性的手法，彰顯都市感和現代感。 色彩。豎線條的色彩分割和純粹抽象的集合風格，凝練明朗，營造挺拔的社區(qū)形象。 布局。波浪形態(tài)的建筑布局高低跌宕，簡單輕松，舒適自然。強調時代感是它最大的特點。,現代風格的特點 以流暢的外觀線條，配合大量挑檐、錯落，形成建筑外立面的層次秩序 利用金屬和玻璃結合雕塑出取景框、觀景陽臺，能更好的與大自然接觸以及利用石材和面磚裝飾出精致、穩(wěn)重的建筑品位 單體的立面設計注重材料質感和色彩的選擇，還原自然本色,現代派風格中加入中國建筑元素 益都候城的現代演繹,東方庭院,古建筑與現代建筑的混搭派,+,顏色：深紅、白、灰為主色調 外立面材料：石材、涂料 特點：大窗、雕花、東方庭院,四、科技節(jié)能運用建議,在2010年濰坊市“低碳示范社區(qū)”評選中，壽光“玫瑰園”“左岸綠洲”名列其中，其評判標準如下： 1、碳排放量應減少50%以上,可再生能源消耗占總耗能量的20%以上。 2、采取“6+X”模式： “必選項目”即:太陽能光熱建筑一體化技術；供熱分戶計量及溫控裝置；社區(qū)環(huán)境及公共建筑部分應用節(jié)能照明系統；居住區(qū)域提倡應用節(jié)能燈具；墻體應用新型保溫材料(含節(jié)能門窗),人行道(廣場)應用節(jié)能環(huán)保地磚；社區(qū)綠化覆蓋率不低于35%,其中高吸碳植物(喬木)不低于60%；地源熱泵技術(含采暖制冷系統,不具備應用條件的除外)等6類。 “自選項目”即:應用新型圍護結構技術；太陽能光伏建筑一體化技術、太陽能光伏與LED結合照明系統；智能新風系統；雨水收集及利用；垃圾無害化處理(含生活廢棄物分類處理)；沼氣應用；太陽能光熱建筑一體化與地源熱泵結合供暖、制冷(天地合一)技術；污水處理及中水回用等8類。,（一）濰坊首批“低碳示范社區(qū)”,以低投入高回報為準則 以特色細節(jié)節(jié)能技術為亮點 “低碳科技住宅”中適度引領 不做最好的 做最適合的,在全球“低碳”“節(jié)能減排”的呼聲下，壽光也逐漸與世界同步，左岸綠洲、玫瑰園率先舉起“低碳”大旗贏得低碳社區(qū)稱號。在濰坊政府的要求與綠城、中南等實力地產的帶動下，壽光的低碳之路成為未來的必然。,1、太陽能光熱建筑一體化技術； 2、地源熱泵技術(含采暖制冷系統,不具備應用條件的除外) 3、墻體應用新型保溫材料(含節(jié)能門窗),人行道(廣場)應用節(jié)能環(huán)保地磚； 4、供熱分戶計量及溫控裝置； 5、社區(qū)環(huán)境及公共建筑部分應用節(jié)能照明系統，居住區(qū)域提倡應用節(jié)能燈具； 6、社區(qū)綠化覆蓋率不低于35%,其中高吸碳植物(喬木)不低于60%； 7、新風系統 8、中水回收系統,（二）量身定做的科技配套,太陽能光熱建筑一體化技術,太陽能與建筑一體化系統 建筑成本：50100元/ 應用物業(yè)：別墅/花園洋房，集熱板鑲嵌在屋頂 產品具有較強的領先性，但是后期維護管理難度大。,壁掛式太陽能 建筑成本：30元/ 應用物業(yè)：高層，壁掛式太陽能,地源熱泵 原理利用地下淺層地熱源資源（也稱地能，包括地下水，土壤或地表水等）的既可制熱又可制冷的高效節(jié)能空調系統。地源熱泵通過輸入少量的高品位能源（如電能），實現低溫位熱能向高溫位轉移，地能分別在冬季作為熱泵供暖的熱源和夏季空調的冷源。在冬季，把地能中的熱取出來，提高溫度后供給室內采暖；在夏季，把室內熱能取出來，釋放到地能中去。由于系統采取了特殊的換熱方式，使之具有傳統空調無法比擬的高效節(jié)能優(yōu)點。,注：由于本案臨近彌河也可做水源熱泵。,地源熱泵特點 1、高效節(jié)能： 性能系數為3.74.7，即用1KW的電能可產生4KW以上的熱量或冷量。節(jié)能率達60以上。 2、運行費低： 運行費用比傳統中央空調節(jié)省50。 3、綠色環(huán)保： 地源熱泵所吸取和排放熱源都是地表淺層土壤、地下水或地下水，不向大氣排熱，沒有任何污染。 4、運行可靠： 地源熱泵利用地下能源穩(wěn)定，不受外界影響，能效比較穩(wěn)定，保證空調系統的運行穩(wěn)定可靠。 5、節(jié)省投資： 不須設置大型獨立機房，節(jié)省建筑面積，設備可分期投資。 6、維護簡單： 系統簡單，故障點少，無須專人管理，費用低。 7、獨立計費： 可分區(qū)、分戶安裝，單獨控制，實現獨立計費功能。 8、使用靈活： 一機多用，集制冷、供暖、供熱水于一體。,地源熱泵效益,以7萬平米采暖面積為例 前期投入約360元/ 后期運營費用：供暖12.9元/ 制冷6.5元/ 運營費用總和較傳統的空調采暖方式減少了50%。,外墻系統,1、墻面基層,2、界面劑,3、聚合物砂漿,4、背膠,5、保溫板,6、聚合物砂漿,7、玻璃纖維網格布,8、聚合物砂漿,9、外墻磚,外墻保溫系統共5層工藝，墻的厚度增加了56公分，加上窗戶和玻璃保溫措施，空調能耗可以節(jié)約30左右,外墻外保溫6CM（聚苯板）外保溫技術,新風系統,該種通風方式比傳統的有以下三個特點： 定義了新風路徑；(新風從起居室進入由衛(wèi)生間和廚房排出) 確定住房內的最小排風量，滿足新鮮空氣要求； 保證24小時新風連續(xù)性；,客戶能得到： 驅除衛(wèi)生間、廚房間的異味和水蒸氣； 不用開窗也能得到新空氣（尤其是冬天）； 室內的家具衣物不會發(fā)霉； 驅除室內裝飾后長時間可能存在的有害氣體； 驅除室內石材存在的氡氣。噪音?。?中水回用系統,目前在中水處理中出水水質較好的是MBR工藝。 投資建設費用：約2500元/立方米 運行成本：0.7元/立方米左右 (具體要看各地的情況比如電費，工人薪水)。,衛(wèi)生系統 “滅蚊磁場”,“生態(tài)滅蚊機”（滅蚊磁場），此項技術經美國疾病控制中心及國防部實用驗證，能消滅4000平米范圍內的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統：,運用仿生學原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經催化作用產生極準確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅 利用一種清潔、運用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網。 24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能夠大量吸引并捕捉會產卵的雌蚊 自身發(fā)電，采用標準的的液化氣供應能源，無需任何電力。 安全 & 無聲 不使用殺