2007年廣州賽拉維停車場項目可行性研究報告(PPT 43).ppt

賽拉維停車場項目可行性研究報告,天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司,本報告基于 對廣州汽車消費及車位現(xiàn)狀的戰(zhàn)略性思考， 深入行業(yè)環(huán)節(jié)研究和匯集權(quán)威市場信息 ， 對廣州車位市場進行深入實地調(diào)查基礎(chǔ)上形成。,5.賽拉維項目停車場可行性分析,2.廣州車位供需情況分析,3.廣州車位租售情況分析,4.員村板塊車位供應(yīng)及租售現(xiàn)狀分析,1.廣州汽車消費情況分析,報告綱要,1.廣州汽車消費現(xiàn)狀分析,5.賽拉維項目停車場可行性分析,2.廣州車位供需情況分析,3.廣州車位租售情況分析,4.員村板塊車位供應(yīng)及租售現(xiàn)狀分析, 廣東省汽車擁有量居全國首位 目前廣東省家用小汽車擁有量全國第二，汽車私 人消費量占全國的三分之一，而以廣州為中心的 珠三角是中國最大的轎車消費市場，占了全國的1 /4市場。 廣州汽車保有量達88.5萬輛 廣州機動車數(shù)量近幾年呈快速增長勢頭，據(jù)權(quán) 威部門統(tǒng)計，廣州汽車保有量從1999年的34.8 萬輛已發(fā)展到目前的88.5萬輛。 如今廣州機動車量已突破100萬輛,圖1：2005-2007年廣州汽車保有量情況,（萬 輛),廣州汽車消費情況,廣州汽車消費高速增長,資料來源：2007年1月28日廣州日報A2 及搜狐網(wǎng), 家用汽車成汽車增長“主力軍” 2005年廣州市機動車擁有量83.9%為私人機動 車。其中42.3萬輛的私人小汽車是私家車增長的 主力軍。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2006年私家車的數(shù)量 將突破50萬輛。2007年8月私家車的數(shù)量達70萬 廣州與北京、成都成為全國私家車擁有量最多的 三個城市。,圖2：2004-2006年廣州私人小汽車保有量,單位：萬輛,廣州汽車消費情況,私家車主導(dǎo)汽車消費市場,資料來源：2007年8月6 新浪網(wǎng),圖3：廣州每百戶城市居民家用汽車擁有量, 從2002-2006年五年間，廣州每百戶家庭汽車擁有量逐年遞增，2006年廣州城市居民家庭家用汽車擁有量已增至每百戶9.3輛。, 每百戶汽車擁有量達9.3輛,（單位：輛）,廣州汽車消費情況,資料來源：廣州市統(tǒng)計局, 廣州人均GDP已達1萬美元，領(lǐng)先全國各大中城市 按現(xiàn)行匯率和戶籍人口計算，廣州市人均GDP2006年已超過1萬美元，人均GDP同比2005年預(yù)計增長14.4， 按世界銀行的衡量標準，人均GDP1萬美元是公認的從發(fā)展中狀態(tài)進入發(fā)達狀態(tài)的標志線。,廣州汽車消費實力強勁, 廣州薪酬漲幅全國第二 根據(jù)美世人力資源咨詢公司近日發(fā)布2006年中國大陸地區(qū)整體薪酬調(diào)研報告顯示，在城市排名中，上海以7.7%的平均薪酬漲幅位列城市之首；緊隨其后的城市為廣州，平均增長為7.6%；北京排名第三，為7.2%。,汽車消費潛力需求分析, 廣州處于汽車普及率上升最快時期 根據(jù)美日歐國家長達60年的人均GDP水平與汽車普及率的統(tǒng)計分析，汽車擁有量隨著人均GDP水平的上升而上升。在人均 GDP1000美元時，美日歐汽車擁有量平均5-11人一輛，當(dāng)達到3000美元時，平均2.5-5人一輛。也就是說，在人均GDP1000-3000美元期間是汽車普及率上升最快的第一個時期。,據(jù)政府有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，2006年廣州市目前登記在案的合法摩托車約為25萬輛，2007年全面“禁摩”后，其中將有14萬原“摩托車族”考慮購買私家汽車。50人打算在這兩個月內(nèi)就“出手”。,“后禁摩時代”催生私家車購買熱潮,汽車消費潛力需求分析, 14萬“摩托車族”考慮購買私家汽車,2006年1-11月份廣州市登記入牌轎車在300500輛/天，而12月份至今年1月份，廣州市入牌轎車數(shù)量激增到1000輛/天左右，汽車消費熱潮還將持續(xù)。, 近兩月廣州每天上牌1000輛轎車,廣州市政府有關(guān)部門已明確表示，針對目前汽車量激增的局面，廣州將主要通過市場自行調(diào)控汽車消費，至少5年內(nèi)不會限制汽車上牌。, 廣州至少五年內(nèi)不會限制汽車上牌, 廣州已經(jīng)走入“汽車消費時代”，居民收入增加、汽車消費門檻降低、“禁摩”等因素拉動新一輪汽車消費熱潮； 隨著汽車保有量激增，廣州停車位不足的問題將進一步激化。,小 結(jié),2.廣州車位供需情況分析,5.賽拉維項目停車場可行性分析,3.廣州車位租售情況分析,4.員村板塊車位供應(yīng)及租售現(xiàn)狀分析,1.廣州汽車消費情況分析,廣州現(xiàn)有經(jīng)營性停車場（公共停車場、配建對外停車場）2420家，標準泊位約28萬個，加上非經(jīng)營性的停車場（如住宅類停車場）總泊位數(shù)約40萬個，按照目前88.5萬輛汽車保有量計算，廣州車位絕對缺口達50即40萬個以上！,車位供應(yīng)現(xiàn)狀分析,停車場供應(yīng)不足，車位缺口巨大, 市區(qū)總泊位僅約40萬個，車位供應(yīng)緊張,住宅小區(qū)中，目前除了部分高檔住宅及別墅會以1：1甚至1：2配套車位外，大多只開發(fā)達到規(guī)劃要求的車位數(shù)(即0.2泊戶)，部分小區(qū)的戶數(shù)與車位比例更高達15：1；由于前期規(guī)劃落后，八成舊小區(qū)停車位基本為零 。,部分小區(qū)戶數(shù)與車位比例達151,圖4：廣州汽車數(shù)量與車位供應(yīng)對比,（單位：輛）,據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，廣州總體車位增速僅為4，與私家車17的增長對比懸殊，車位缺口還將進一步擴大。,車位供應(yīng)增長僅4,資料來源：2006-07-15 南方日報,車位供應(yīng)現(xiàn)狀分析,廣州五成以上汽車“無家可歸”,車位供應(yīng)現(xiàn)狀分析,大量外地汽車加劇車位緊缺局勢,廣州是華南地區(qū)商貿(mào)中心，繁忙商貿(mào)交流、旅游活動帶來大量外地汽車在廣州停留，從而進一步加劇了廣州車位緊張的局面 。,未來車位供需分析,近80公共車位隨時被取消,老城區(qū)公共停車場的3.5萬個泊位中，工地類停車場比例達到79.8，共27930個泊位；路邊停車場則占11.6，共4091個泊位；這些泊位由于地產(chǎn)項目的征用和政府部門整治力度的加強隨時都可能被取消，即現(xiàn)有永久性公共停車場僅約3000個泊位。,宏城車場目前他們正積極爭取與廣州市體育局合作，開發(fā)、建設(shè)天河體育中心大型地下停車場，該停車場將可提供8000個停車位，建成后將可緩解天河中心區(qū)停車難問題。,未來車位供需分析,市政規(guī)劃車位有如“杯水車薪”, 天河體育中心停車場：8000個泊位,按照廣州城市規(guī)劃，四年內(nèi)，將在北京路、上下九、康王路、農(nóng)林下路等繁華地區(qū)將陸續(xù)新添37個停車場，總共8500個永久泊位。, 老城區(qū)37個停車場：8500個泊位,體育中心停車場,農(nóng)林下路停車場,北京路停車場,上下九停車場,分析：相對全市40萬的車位缺口，16500個泊位遠遠不能緩解未來的停車需求，隨著汽車數(shù)量的高速增長，車位緊張局面將無法扭轉(zhuǎn)。,廣州汽車消費增長明顯快于車位增長，車位緊張的情況未來幾年將會更為突出； 政府通過政策調(diào)控規(guī)劃停車場短時難以緩解車位緊張局勢。,小 結(jié),3.廣州車位租售情況分析,5.賽拉維項目停車場可行性分析,2.廣州車位供需情況分析,4.員村板塊車位供應(yīng)及租售現(xiàn)狀分析,1.廣州汽車消費情況分析,兩年內(nèi)價格飆升2173元/,總體來看，近幾年廣州車位價格隨著房價上漲而逐年上升，2004年的車位價格僅為4361元/平方米（按建筑面積計），截至2006年10月，車位價格已飆升到6534元/平方米，增長迅速。 說明：車位單價按車位建筑面積計算，車位建筑面積一般為35-50之間，而實用面積為1012左右。,廣州市宣布從2007年1月開始全面“禁摩”后，2006年12月廣州車位均價隨即飆到8547元/平方米，（如按實用面積為50計，達17094元/），比11月(6438元/平方米)狂漲了2109元/平方米，漲幅超過三成。,價格走高成為趨勢,車位價格現(xiàn)狀分析,2006年底再攀新高，達17094元/,數(shù)據(jù)來源：廣州房管局,表1：2004-2006年廣州車位售價情況,（按照車位實用面積計算）,車位價格現(xiàn)狀分析,由于土地資源稀缺，加上老城區(qū)龐大的汽車數(shù)量，老城區(qū)車位供應(yīng)相比其他區(qū)域緊張，車位價格水平一直為全市最高，2006年110月份越秀區(qū)車位均價高達8793元/平方米遠遠高于全市車位售價水平，少數(shù)車位總價更高達40萬元。,車位價格現(xiàn)狀分析,中心區(qū)車位緊張，價格高企, 老城區(qū)車位稀缺，售價最高,由于中心商務(wù)區(qū)寫字樓密集，商務(wù)頻繁，車位需求也很大。如珠江新城、天河北、環(huán)市東、濱江東等區(qū)域的車位價格也在1530萬元/個左右；此外，高檔豪宅小區(qū)也因良好的地段優(yōu)勢和高檔物業(yè)管理水平而售價頗高。, 中心商務(wù)區(qū)巨大停車需求拉升售價,車位價格現(xiàn)狀分析,廣州市各區(qū)域車位售價水平,以上為之前的銷售情況，許多以銷售完畢, 根據(jù)從2004年11月15日開始實行的廣州市住宅小區(qū)停車場停放保管服務(wù)收費標準的有關(guān)規(guī)定，停在露天車位的小車保管服務(wù)費最高限價是150元月，停在室內(nèi)車位的保管服務(wù)費最高限價是400元月。,車位租賃情況,廣州市停車場停放保管服務(wù)收費標準, 2004年起政府對停車場收費限價, 雖然政府對停車場收費標準進行限價，但由于沒有對二手車位轉(zhuǎn)租價格限定，轉(zhuǎn)租價格仍由市場決定，由于車位緊張，車位轉(zhuǎn)租租金水平在4001000元/月，少數(shù)車位緊張的豪宅甚至可租到2000元/月。, 二手轉(zhuǎn)租市場活躍，最高可租2000元/月以上,汽車數(shù)量快速增長導(dǎo)致車位緊缺，車位價格不斷攀升； 政府對車位月保限價促使多數(shù)小區(qū)車位只售不租，使車位交易和投資進一步活躍。,小 結(jié),4.員村板塊車位供應(yīng)及租售現(xiàn)狀分析,5.賽拉維項目停車場可行性分析,2.廣州車位供需情況分析,3.廣州車位租售情況分析,1.廣州汽車消費情況分析,區(qū)域車位需求分析,賽拉維項目地處廣州中央商務(wù)中心以及天河區(qū)政府旁，屬于城市中心后花園-員村居住板塊,周邊聚集龐大的住宅群，包括珠江新城CLD員村板塊天河公園板塊等，這些具有強大消費實力的高級管理人員、私企老板、生意人多選擇在該區(qū)域內(nèi)購房置業(yè)，是汽車、車位最大的消費群體。, 三大板塊聚集廣州最龐大汽車消費群,珠江新城CLD,員村板塊,天河公園板塊,員村板塊作為廣州中央商務(wù)區(qū)、豪宅區(qū)的后花園區(qū)域，聚集了眾多高級寫字樓、豪宅小區(qū)。由于樓盤本身的素質(zhì)、入住率、住客的消費能力、車輛的擁有量都比較高，因此區(qū)內(nèi)住戶對車位的需求巨大。, 員村板塊區(qū)域蘊藏大量具潛力的消費力買家,區(qū)域車位需求分析,由于本區(qū)域擁有大量住宅小區(qū)樓群，多數(shù)住宅小區(qū)為高層建筑，容積率高，人口密度大，車位供應(yīng)明顯不足。, 龐大住宅小區(qū)群,車位配套供應(yīng)不足,車位供應(yīng)分析,員村板塊車位供應(yīng)相對滯后,附近缺少停車場，遠不能滿足本區(qū)域日常購物休閑出行停車需求，多數(shù)購物超市不得不開辟門前有限的空地作為臨時停車位。, 公共停車場車位供應(yīng)有限,本區(qū)域車位售價多數(shù)在10-15萬之間，10-12萬加位的車位交易量最多。停車場月保多數(shù)按政府限價規(guī)定為400元/月。,車位交投活躍，售價高企,車位租售情況,從周邊中介公司提供的租售信息顯示，本區(qū)域車位交易成交量大，各中介每月平均交易量在1520個之間，且成交速度快，2006年10月份以來，各中介代理車位交易量明顯上漲，顯示本區(qū)域隨著“禁摩”后汽車擁有量的激增而需求更為強勁。, 二手車位交易量大，成交迅速, 車位價格堅挺，多數(shù)在10萬元/個以上,賽拉維周邊小區(qū)車位租售情況,車位租售及供應(yīng)情況,賽拉維居民車位租售調(diào)查情況,具調(diào)查項目周邊的樓盤車位銷售及租售情況均價為萬左右 具賽拉維居民民意抽查，車主接受價格在萬. 綜合項目自身條件、地理位置、發(fā)展前景建議項目車位售價在萬。,5.賽拉維項目停車場可行性分析,2.廣州車位供需情況分析,3.廣州車位租售情況分析,4.員村板塊車位供應(yīng)及租售現(xiàn)狀分析,1.廣州汽車消費情況分析, 市場可行性分析,廣州汽車保有量增速與車位供應(yīng)增速矛盾不斷加深，市場對車位的需求將繼續(xù)飆升。 本項目位于CBD后花園員村板塊，市場潛力巨大，開發(fā)前景十分看好。 但鑒于當(dāng)前車位緊缺、價格看漲的市場背景，加上未來34年政府規(guī)劃眾多大型市政停車場的相繼推出，建議盡快規(guī)劃建設(shè)本項目推出市場。,項目停車場停放情況,項目車位需求情況,根據(jù)銷售現(xiàn)場反映，小區(qū)每天有大約200臺左右車出入停車場；以上圖片為項目負三層停車場在晚上7點8點半時段的停車情況，都基本出現(xiàn)爆滿情況，可以看出小區(qū)內(nèi)的車位需求是極大的。, 經(jīng)濟可行性分析,基于本區(qū)域的車位供求現(xiàn)狀和對未來市場的研判，預(yù)計車位價格將持續(xù)上漲，本項目售價在2008年將可維持在23萬元/個之間。 本項目規(guī)劃2層停車場，共有數(shù)量在680個左右；同時由于出租回報率較低，建議采取“只售不租”的辦法，如此，則可實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益最大化。,預(yù)計今年正式出臺的物權(quán)法將重新確定未來車位所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法(草案)的第七十六條：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。但是按照草案“有約定的，按照約定”條文，開發(fā)商可與業(yè)主簽訂補充協(xié)議，約定車庫的所有權(quán)屬于開發(fā)商 。從而回避此風(fēng)險。 隨著車輛與車位矛盾的日益激化到一定程度，成為影響社會穩(wěn)定局勢的不利因素時，政府將加大力度對車位進行強制干預(yù)，主要包括： 大量增建市政永久性停車場，緩解中心城區(qū)車位緊張； 嚴格規(guī)定新批建小區(qū)車位配比； 恢復(fù)用作他途的停車場功能； 取消私家車位，甚至禁止車位銷售，增大公共車位循環(huán)利用。,政策風(fēng)險分析,綜合以上分析，本項目的興建將有助于緩解本區(qū)域車位緊張局面，市場前景可期，同時可以實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益最大化，車位開發(fā)具備可行性。,結(jié) 論,附件:車位銷售建議,項目現(xiàn)狀： 項目共個車位，家樂福合作使用個、橫隆個、煤炭個、喜隆個、公司個。（以上是不可銷售共個車位）. 導(dǎo)致情況： 車位充裕，使用不緊張。造成銷售困難及售價不高。 解決方式： 1.建議發(fā)展商在配合銷售方式上，在負三層劃分兩個區(qū)域可售與不可售造成居戶多車位少，造