2008年天津中高端房地產市場分析-遠洋地產.pptVIP

,天津中高端房地產市場分析,2008年7月,謹致,天津中高端房地產市場分析 - 自住購房客戶 -,2008年7月,謹致,天津中高端房地產市場分析 (自住購房客戶),購房客戶整體特征,購房客戶整體購房需求,購房需求趨勢變化,不同經濟水平對購房需求的影響,不同居室大小的產品設計需求,天津中高端房地產市場分析 (自住購房客戶),他們的背景特征,天津購房客戶是一群學歷偏高、收入偏高的中高階層白領人士 一般房產市場，主要購房客戶通常是30-49歲，但天津購房者有3成是20-29歲的年輕人 有20%的人家庭月收入達到1萬元或以上 超過80%的受訪者有大?；虮究埔陨系慕逃?擁有或打算購買私家車的比例很高，價位主要都集中在20萬元以下 擁有信用卡人群比例較高 工作和職位具有典型商業(yè)化城市特征 個體經營者比例極少，接近4成受訪者是中高層或管理人員 工作很繁忙，近一半人平時需要出差，有21%的人出差每1-2個月一次或更多 注：此報告中的“購房客戶”是指已經購買或打算購買中高檔商品房的受訪者,他們的休閑娛樂,休閑活動形式傳統(tǒng)單調 與定性座談會的結果一致， 休閑方式是以餐飲為主，去外面用餐的頻率很高 他們有外出習慣，但較少參與現(xiàn)場娛樂活動，如到影院看電影、欣賞現(xiàn)場音樂/戲劇/舞蹈、現(xiàn)場看比賽等等 戶外運動頻率較低 對自己的保養(yǎng)相當重視 有6成的受訪者會定期去健身美容 近3成的受訪者對連鎖機構有特別偏好追求高檔次,重視自身健康和保養(yǎng)，但休閑方式單調傳統(tǒng),從購物、餐飲、休閑娛樂生活特點看，天津人生活比較單一、傳統(tǒng)，不過于強調檔次感,他們的生活 (定性結果),與很多大城市的生活節(jié)奏比較接近，大部分受訪者認為目前生活和工作比較忙碌、壓力大 “我現(xiàn)在就想多一點時間休息，因為平時比較忙。生活會比較疲憊，在工作方面。主要是工作方面壓力比較大?！保▎紊?已婚無孩子組，中等收入） 高收入組人群對此感覺更加強烈 “現(xiàn)在太忙了”（高收入組） 大多對目前的生活質量并不滿足，希望有更好的生活環(huán)境 “很多方面都不滿足，比如說生活質量，對孩子的教育，還有工作上的壓力大一些，這些都不是很滿足。 ” （已婚有學前孩子組，中等收入） “就是居住環(huán)境，剛買房子的時候有短暫的滿足感，后來再發(fā)展，還是不滿足” （已婚有學前孩子組，中等收入）,工作繁忙 期望更好的生活質量,忙碌、壓力大的生活，使相對寧靜、舒適、溫馨的“家的感覺”顯得尤其可貴，有改善居住環(huán)境、提高居住質量的要求。因此在購房時，普遍渴望安全、寧靜的居住環(huán)境,他們的休閑娛樂 I (定性結果),在座談會中發(fā)現(xiàn)，受訪者對西式餐飲提及率非常低 認為西餐一般只用于某些正式場合/特定人群，而非日常飲食或者朋友聚會 “天津人吃飯一般都是去特別隨便的地方去吃。坐一塊吃、喝的，不是特別拘束，要是吃西餐特別拘束。 ”（高收入組） “西餐的消費是特定人群。一個是屬于年輕人，一個是屬于涉外的 ”（高收入組） 僅有少部分人較認可必勝客的下午茶 中式餐飲是他們日常飲食習慣 提及較多的店名如沸騰魚鄉(xiāng)、寶軒漁府，快餐如大員碗、食為天等,重視飲食，偏愛中式菜肴,他們的休閑娛樂 II (定性結果),綜觀而言，受訪者的休閑娛樂活動比較傳統(tǒng)和集中在市內，在座談會中，他們提及率最高的休閑活動就是逛街、吃飯、去KTV，較少提及近郊旅游或高檔次的活動 較少去咖啡廳，例如：上島咖啡、外灘風尚等，認為是談戀愛或者談公務的場所 一些人提及洗浴，但也是公務應酬性質的活動，并非日常休閑活動 “（洗?。儆谏虡I(yè)的交際。自己一個人肯定是不去的。”（高收入組）,傳統(tǒng)單一的休閑娛樂方式,從購物、餐飲、休閑娛樂生活特點看，受訪者生活比較單一、傳統(tǒng),他們的人生態(tài)度,天津人仍然抱著相對傳統(tǒng)的觀念，包括從餐飲到家庭的方方面面 他們更喜歡中式餐飲，而且對各種菜系沒有特殊偏好 家庭觀念重，而且對結婚非常重視，婚前買房已經成為一種約定俗成的社會現(xiàn)象 孩子是家庭的核心，受到極大的關注 “不能輸”已是現(xiàn)在絕大多數(shù)父母對孩子教育和發(fā)展的一種心態(tài)，對重點學校，尤其是重點中學的都非常關注 從定性座談會上發(fā)現(xiàn)，天津人在進行二次置業(yè)時，會充分考慮重點院校所在區(qū)域 對財富的觀念比較偏向于“知識型心態(tài)”，認為知識創(chuàng)造財富 是否有個好工作，是否擁有自己的房產成為這些成功標準的表征,傳統(tǒng)家庭觀：“有房=有家” 孩子是家庭的基石,他們的家庭觀 (定性結果),受訪者非常重視孩子的成長和生活，孩子是家庭的核心 有結婚成家即與父母分開居住的習慣，需要購買“結婚房” “兩個人結婚就要有自己的空間了，你自己成家了，最起碼你自己的家庭根本的東西（獨立的房子）你應該有。 ”（單身/已婚無孩子組，中等收入） 購買“結婚房”，父母往往出首付或者視乎經濟條件支付更多 “好多都是父母給付首期，后期自己供 ”（單身/已婚無孩子組，中等收入） 剛生孩子后，積極需求父母協(xié)助照顧自己的孩子 選擇區(qū)位時，很重視與父母的距離 “父母都住這一塊，所以我買房也是這一塊?！保ㄒ鸦橛袑W前孩子組，中等收入） 重視子女的發(fā)展，需要獨立空間給孩子促動購買新房子，重點中小學所在區(qū)域受到青睞 “因為孩子慢慢的長大，他們需要的東西，他需要的空間，他要上學，需要一間獨立的房子，我們現(xiàn)在買的是兩室，又不能滿足了 ” （已婚有學前孩子組，中等收入）,孩子的成長周期推動購房的需求,子女要結婚成家,子女生孩子,子女的孩子上學,父母需要幫孩子購買“結婚房”,老一輩父母需要幫年輕父母照顧孩子 購買與父母距離近的房子 / 添人口需要換大房子,父母需要為孩子設立獨立房間 置業(yè)升級 考慮教育，偏好學府區(qū)房產,購房客戶整體特征,購房客戶整體購房需求,購房需求趨勢變化,不同經濟水平對購房需求的影響,不同居室大小的產品設計需求,天津中高端房地產市場分析 (自住購房客戶),住房來源,超過7成的購房者至少擁有一套房產 絕大部分是自己購置的商品房 1/4的購房者沒有自有房產 租房只占7%，其余的多為與父母同住,自有商品房比例很高,購房原因 分類說明,對于各種購房原因，總結后歸為五大類：,購房原因 分類說明(II),購房原因 分類說明 (III),購房和住房經驗不足，受到便利性和外在條件的吸引,有購房和住房經驗；關注內在和與住房體驗相關的屬性,感性 需求 為主,理性 需求 為主,購房原因,結婚生子是買房的最主要推動力 由于天津大部份是的本地人，自有房產的比例很高（達到74%），所以首次置業(yè)的人較少，而置業(yè)升級的比例相對高 更大的面積、更合理的戶型、更好的小區(qū)或周邊環(huán)境是置業(yè)升級購房者的主要訴求 15%的購房客戶追求提高生活品質，這可能與他們偏高收入有關 20%的人家庭月收入超過1萬,家庭結構變化和改善居住條件推動購房的需求,房產需求和選擇態(tài)度 - 對各需求層次的說明,核心需求,注：百分比為對該需求描述同意程度為4分+5分的百分比,差異化需求,升級需求,是指作為房地產開發(fā)商，能夠使樓盤與同價位其他樓盤相比脫穎而出，差異開來，增加客戶選擇可能性的需求點,是指相對“小眾”的需求點，對于大部分購房客戶來說nice to have具備這些需求當然好，不具備也不會影響他們的決策，而且在目前的階段不會為了這些升級需求多付錢；但可能是未來的發(fā)展趨勢,是指對大部分購房客戶來說，必須滿足的需求點。如果缺失或未滿足，很大可能性會造成客戶流失，但具備這些需求點，不會增加購房客戶選擇的可能性,房產需求和選擇態(tài)度,天津購房客戶的核心需求主要集中在朝向和戶型合理布置上 為顧及北方生活的光照與通風，講究格局的方正，南北通透，通風采光優(yōu)越的房間 有7成人認為客廳是最重要的功能房間，較重視主臥的人多，也從側面體現(xiàn)了天津人以家庭為生活的核心，重視和家人一起的空間 天津人不單只是重視“內在” ，也看重“外在” 開發(fā)商需要兼顧外在設計需要為樓盤帶來價值感 特別是置業(yè)升級和追求生活品質享受是推動房產需要的主因,核心需求,注：百分比為對該需求描述同意程度為4分+5分的百分比,房產需求和選擇態(tài)度,除了戶型方正外，景觀豐富、達成感官舒適也是購房者所需要的 希望生活景致無處不在，例如在臥室能欣賞到園林景觀 偏愛現(xiàn)代建筑風格和高檔用材，希望能體現(xiàn)檔次感 不過在定性座談會和實地考察中發(fā)現(xiàn)，受訪者對樓盤的建筑風格沒有明確的認識，而且天津各個樓盤的風格也沒有太突出的表現(xiàn) 注重個性化與私密性的空間設計，同時，亦關注鄰居是否與自己是同檔次的人 不希望浪費面積在衛(wèi)生間上，1個衛(wèi)生間就足夠滿足日常需要 天津人在購房時挺重視“外在”檔次和周邊人文的氛圍，這可能與他們希望能達到某水平的生活質量和重視私隱有關 在市場定位時，客戶群檔次區(qū)分就顯得尤為重要，例如：要考慮大小戶型混雜是否恰當,注：百分比為對該需求描述同意程度為4分+5分的百分比,差異化需求,房產需求和選擇態(tài)度,建筑設計概念可能對一些人是亮點 歐式建筑外觀，提高檔次感 由國外的設計師親自設計，增加信心，但樓體外觀不需太花哨，滿足基本審美觀即可 稍為增加不同功能房間的戶型設計受部份人所歡迎 更合理的居室數(shù)量和空間設計，滿足家的概念；并能滿足朋友聚會的需求 如果能營造優(yōu)良的周邊環(huán)境會提升購房意欲 恰當樓宇布局，避免老社區(qū)的景觀出現(xiàn) 在小區(qū)附近推動或營造豐富的生活娛樂配套,注：百分比為對該需求描述同意程度為4分+5分的百分比,升級需求,樓房的外觀更注重實用的設計 (定性結果),更加注重房屋的實用性、關注房型（如出房率等），外觀設計也需符合“實用”要求,看起來比較高檔、特別，但只有少部分受訪者認為外觀比較好看 但令受訪者感覺造價比較高，同時可能迎合設計的需要，感覺房型不實用 - “里面的房型不好。是一家把一個角，肯定不通透，不可能從這頭到那頭。 ”（已婚有上學孩子組，中等收入）,目前在天津比較常見 習慣中規(guī)中矩的設計，且認為比較實用 - “這個條子樓，比較規(guī)矩，安靜。住慣了這種房子了，中規(guī)中矩的，中國人就是比較中規(guī)中矩的。 ”（已婚有學前孩子組，中等收入）,舊區(qū)/老區(qū)房產有升值空間 (定性結果),相當一部分受訪者認為，緊鄰舊區(qū)/老區(qū)的房產，將因為城區(qū)改造而具有升值空間 “靠近舊的老的房子，早晚要拆除，舊區(qū)改造之后，升值空間更大?！保ㄒ鸦橛袑W前孩子組，中等收入） 高收入組對這種房子比較排斥，認為其不雅觀、影響樓房的檔次感 “這就是一上去看見舊樓，以為自己就住的舊樓呢，心情都不好 。 ”（高收入組）,緊鄰舊樓房,市中心老城區(qū),購房需求屬性分類說明,(1)樓盤外在地理位置,將購房需求整體上分為三個大的部分，每部分下包括若干屬性，每個屬性下又有各種選項,購房需求屬性分類說明,將購房需求整體上分為三個大的部分，每部分下包括若干屬性，每個屬性下又有各種要素選項,(2)開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境,(3)樓房和戶型設計,購房各部分重要性及屬性打分,盡管樓房外在地理位置因素的比重占了30%,但此因素畢竟不是完全可控。如果能在樓盤設計和小區(qū)環(huán)境上做好“后天”的功課，仍然可以彌補地理位置的先天不足 樓盤所在位置是最重要的地理屬性、其次是交通發(fā)達 內在：戶型和朝向是整體天津購房者最關注的購房屬性 樓內設計(得房率、戶數(shù)少)和房間系統(tǒng)配套（供暖系統(tǒng)、隔音防潮設計）也是比較受重視的部分 外在：小區(qū)環(huán)境（園林設計、停車位等）和樓盤整體規(guī)劃（人車分流等概念）是重視程度比較高的屬性,結合樓盤內外的優(yōu)質設計可能可以彌補部分外在地理位置的不足,(內在),(外在),(內在),(外在),樓盤外在地理位置,天津購房客戶對“區(qū)域性”和公共交通的要求比較高 除了核心市中心，自然生態(tài)區(qū)和濱海新區(qū)對購房客戶的吸引也比較高；經濟開發(fā)區(qū)的喜歡程度甚低 雖然天津購房客戶擁有/計劃購買私家車的比例很高，但對樓盤周邊的公交是否發(fā)達仍然非常關心；當然接近城市主干道和直通隧道的地理位置對他們也很有吸引力 可見他們出行是多元性 更重視必需的日常生活配套多于其它人文和購物設施，例如：大型超市（如家樂福）和菜市場來滿足日常生活需要,選擇市區(qū)多于生態(tài)區(qū)/郊區(qū) (定性結果),盡管大部分人認為有“臨水自然景觀”（如大面積的湖、海邊）的房產值得多花錢，但相較而言，選擇市區(qū)的多于郊區(qū)/生態(tài)區(qū) 生態(tài)區(qū)/郊區(qū)距離市區(qū)較遠，上班/上學、購物、親友來往等不方便 “越是離生態(tài)近的越偏。城區(qū)不會給你那么多這種空間。 ”（G4） 相較而言，生態(tài)區(qū)/郊區(qū)的生活成本更高（時間、交通成本、教育等） “這個就是第二套的休閑住房買這個。 有閑錢的。離市中心相對遠一點，不如在市中心里面生活成本很低. ”（G4） 因此，大部分人更傾向“鬧中取靜”：在市區(qū)選擇封閉（安全、不雜亂）、相對寧靜、舒適的居住小區(qū) “要鬧中取靜，比如我在和平區(qū)的房子，周圍挺熱鬧，但是我這個小區(qū)是相對安靜的。不能說周圍挺熱鬧，我小區(qū)的樓下也挺熱鬧，這就不行了，我的小區(qū)是安靜的。周圍500米到1000米之外特別繁華就可以了。 ”（G4）,天津人對交通的評價 (定性結果),大部分人認為天津的交通狀況一般，在市中心上下班時間經常有擁堵的狀況 由于天津市內六區(qū)面積較小，有部分人認為駕車超過半小時即為比較遠或不方便 對地鐵和快速路的建設很關注 在我們的實地考察中發(fā)現(xiàn)，即使在高檔的社區(qū)里，自行車仍是常見的交通工具,天津富力城1期實景,繁華購物區(qū)附近房產不一定受歡迎 (定性結果),絕大部分受訪者認為，繁華購物區(qū)并不適宜居住 無論是高檔的購物區(qū)（如南京路商圈）、傳統(tǒng)繁華購物區(qū)（如濱江道商圈），還是大眾購物區(qū)（如大胡同），人流雜亂 “我覺得太亂了。太嘈雜了?！保ㄒ鸦橛猩蠈W孩子組，中等收入） 受訪者認為這種環(huán)境過于繁華，通常人流量大、交通狀況差（堵車嚴重） “太繁華了。人流量大啊，交通進出都不方便。 ”（高收入組）,過份華“繁華”的區(qū)域可能投資價值高，但從居住的角度來說不一定受觀迎,忌諱與醫(yī)院的距離太近 (定性結果),絕大部分受訪者對于醫(yī)院與小區(qū)的距離比較敏感，不能接受距離太近 對大型綜合醫(yī)院非常忌諱 認為其晦氣（有死人） 有細菌傳播/受傳染 人員混雜等 ?？漆t(yī)院（如口腔、眼科醫(yī)院等）由于沒有死人、傳染性較低，因而受訪者對其敏感度稍低,緊鄰醫(yī)療機構,升值空間并非主要考慮因素 (定性結果),對于大部分受訪者（高收入組除外），升值空間并非購房的必要條件和用來衡量區(qū)位優(yōu)劣的主要標準 購房主要為滿足居住的需求，而非投資 “升值是投資的問題。我現(xiàn)在是住的問題，首先要選擇，我上班離的近不近，方便不方便，離雙方老人近不近，升值不升值對于我來講是次要的。 ”（單身/已婚無孩子組，中等收入） “我是先考慮所需，再考慮升值。 ”（已婚有上學孩子組，中等收入） 所選擇的區(qū)塊更多決定于既有的家庭關系、原有的生活環(huán)境（過去長期居住的區(qū)塊、與父母的距離、上班/上學的距離等），不一定與“是否升值”直接掛鉤 僅有高收入組較為關注房子的升值空間,開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境因素,小區(qū)環(huán)境和樓盤整體規(guī)劃最受到重視，對環(huán)境舒適度和空間感的需求比較大 大面積的綠化和小區(qū)內有寬敞的室外休閑娛樂區(qū)非常受到吸引 為了顧及北方生活的光照與通風，購房者希望拉大樓間距，達到采光、風景、舒適度三維合一 小區(qū)的安全性也是購房者看重的細節(jié) 由于私家車擁有量高，要求有充足的停車位，并且要求人車分流 購房者非常關心24小時安全監(jiān)控與密閉式保安管理等安全措施 購房者更重視高質量用材，比知名開發(fā)商、建筑商和設計師更實在,小區(qū)規(guī)模及停車方式 (定性結果),更傾向中小型社區(qū)，小區(qū)總戶數(shù)的接受范圍大約在500-1000戶以內 非常喜歡人車分流的概念 在地上停車和地下停車兩種方式中，更傾向后者且愿意為之多付錢 對于地下停車方式，不少女性受訪者提出安全問題，因此地下車庫的保安管理必須要跟上 “地下不安全，尤其我們女同志回去的晚一些。 ”（已婚有學前孩子組，中等收入）,人車分流，車輛不可進入小區(qū)樓宇之間,開發(fā)商選擇和認可 (結合定性和定量結果),萬科和泰達集團是天津購房客戶最鐘愛的開發(fā)商 在定性座談會中，萬科和泰達集團的提及率最高和評價最高 “泰達集團”被認為是天津本地最大規(guī)模的開發(fā)商 萬科旗下的兩個樓盤（萬科金色家園和東麗湖）在天津的口碑非常的好 泰達旗下的“格調”品牌在天津的知名度很高 通過一些二手資料發(fā)現(xiàn)，從格調空間到格調春天，泰達集團用5年打造了格調品牌 “遠洋”地產認知率不高需要對品牌和知名度進行培育,萬科東麗湖,格調系列,小區(qū)內部設計和配套,大面積綠地是目前天津小區(qū)設計主題的主要風格，亦是最受歡迎的設計 天津人對中國傳統(tǒng)園林、異國情調園藝綠化和水系景觀的主題沒有明顯的偏好之分，對功能性的康樂設計不太重視 在定性座談會中發(fā)現(xiàn)，受訪者較鐘愛休閑性的園林設計 對會所的要求不是很高，不足40%，而且以普通會所為主,小區(qū)園林設計主題的偏好 - I (定性結果),觀賞型的園林設計更能帶來感觀上的享受,在定性座談會中發(fā)現(xiàn)，大部分受訪者在實用型園林和觀賞休閑型園林兩種設計中，更傾向選擇后者 觀賞型園林營造出青山綠水的氛圍，令人覺得環(huán)境好 “有山有水有河流。理想，就是空氣環(huán)境好。在這面休息，打牌什么的很悠閑。就像生活在公園里面了，負離子多。 ”（高收入組） 觀賞、休閑型園林可每天使用（散步、休息、觀賞），而運動場的實用有局限性 “剛才我說這個是小橋流水，像這個運動器械，想打網球的時候，附近的體育館都有，羽毛球，網球都有，像兒童器械那個不重要，小區(qū)都有，所以肯定就選32這個小橋流水，每天散布都可以走。 ”（已婚有學前孩子組，中等收入） 觀賞型園林看上去更有檔次感,園林屬觀賞和休閑型,園林有實用的功能區(qū),天津實地考察實景,小區(qū)園林設計主題的偏好 - II (定性結果),大部分受訪者希望小區(qū)園林中有“水” 中等收入組對小型水系更加偏愛，而高收入組受訪者則傾向選擇大型水系 高收入組受訪者認為，大型水系更能帶來檔次感 但是，受訪者對水有一定擔心，因此普遍希望對園林的水的管理要跟上 擔心后續(xù)管理跟不上，變成死水、臭水 擔心孩子的安全,園林有小型水系,園林有大面積水系,小區(qū)會所的偏好 (定性結果),受訪者不會強調會所的大小，認為一般/中型即可 認為大型會所其實占用小區(qū)本身的資源 “玩的還是離家遠一點好，這也占我們小區(qū)的資源啊。 ”（已婚有學前孩子組，中等收入） “我覺得不太希望太大的。實際上有一句話，羊毛出在羊身上，都出在業(yè)主身上。 ”（已婚有上學孩子組，中等收入） 大型會所價格比較高 “一般的就行，太大了，收費肯定也高。 ”（已婚有學前孩子組，中等收入）,一般會所 (天津奧城會館),大型會所 (示例),小區(qū)日常商業(yè)配套,5成的購房者所住或希望所住小區(qū)有自身有規(guī)劃好的臨街底商 接近4成的小區(qū)內部有底商 1/3的小區(qū)沒有自身底商，而是依靠周邊樓盤或稍遠地區(qū)集中的商業(yè)區(qū),%,49%,39%,36%,小區(qū)日常商業(yè)配套偏好 (定性結果),大部分受訪者傾向于商業(yè)配套在小區(qū)外部，非常排斥小區(qū)內自營小店和小區(qū)內部底商 認為商業(yè)進入小區(qū)內部后使小區(qū)變亂（人流比較雜亂）不安全 “里面什么也別有，一有就亂了，只要一有外來人進這個小區(qū)就亂了，純的居住。進門最好查身份證才好了，跟安檢一樣。 ”（高收入組） 最傾向選擇的商業(yè)配套形式是：小區(qū)內沒有商業(yè)設施，附近有購物商場 有助于保證小區(qū)比較安靜，人流不雜亂 購物商場貨物集中、齊全 選擇多，一次性解決 對于目前最常見的外圍底商的形式，受訪者認可其便利性，但拒絕接受臨街樓房/靠近底商的樓層，而傾向選擇小區(qū)內部的樓房,受訪者很矛盾，既希望有方便的商業(yè)配套，但又不接受有底商上的樓房，所以，封閉式獨立的小區(qū)商業(yè)配套更可取,小區(qū)外圍底商,小區(qū)內沒有商業(yè)設施 附近有購物商場,小區(qū)內自營小店,小區(qū)內部底商,此為目前在天津最常見的形式,此形式目前在天津比較少見,小區(qū)內外部配套理想的布局 (定性結果),樓房和戶型設計要求,戶型和朝向是首要考慮的因素 超過一半的購房者認為戶型方正，主要功能空間全部朝陽，包括：明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥是他們的基本需求，希望讓陽光滲透到每個角落 在樓內設計方面，希望每層戶數(shù)少，降低居住密度，保證私密；要求有良好的走廊通風設計和比較高的得房率，加大實用面積 更注重基本的房間配套功能，例如：環(huán)保、隔音和防潮設計 對精裝修、室內房間功能區(qū)分和高檔戶型設計興趣程度相對不高,不講究大堂的檔次,絕大部分受訪者，包括高收入人群，均認為寬敞的大堂不實用、增加公攤，因而認為沒有必要 “大堂這個簡單，要是居住沒有意義，要是屬于公寓式的，就是咱們作為居住，這個是屬于給大家浪費面積。 ”（高收入組）,普通大堂,寬敞大堂,房產形式和建筑類型,將近6成的購房者接受期房的形式 這可能是由于近年天津整體房市的火爆，樓盤在期房階段就已被銷售一空，尤其是好的樓層和戶型 高達80%的人群選擇了小高層或高層 這與天津樓市的整體發(fā)展方向有關，市中心已很難找到多層的房子,期房 高層為主,建筑面積和居室數(shù),2居1廳1衛(wèi)是目前天津主流需求 90-120平米的戶型需求最強，而120平米以上的大戶型需求程度只有2成，這可能和目前的高房價有關 以2居為主，只有6%的購房者選擇1居，這也說明天津人住房是以家庭為核心的理念 仍有不少天津購房者對餐廳和客廳獨立分開的戶型比較感興趣，有將近1半的人群選擇2廳 雖然目前主流的戶型是120平米以下的房產，但受訪者對陽臺數(shù)量有所要求 有超過4成的人需要2個陽臺。一般是一個與客廳主臥相連；另一個希望與廚房相連，這樣可以加大“廚房”的空間，以實用性為主,中小戶型、兩居室為主流需求，客廳要求較高,室內空間形式、裝修和配套,平層是大部份購房者的選擇(84%) 由于大戶型不是主流需求，而復式、躍層又要受到面積的限制，所以需求也就隨之減少，但錯層還是有一定的市場空間 全毛坯或簡裝房是目前主流的裝修形式 全部精裝修在天津的認可度不是很高，但是目前有很多開發(fā)商正在開發(fā)此市場，不過還是需要一定的時間來培育 地熱和暖熱片各有相若的支持者 雖然地熱這個概念還沒有經過長時間的驗證，但其散熱好、節(jié)省面積，而且不影響美觀得到了購房者的認可 還有一點好處就是，在冬天，孩子在室內玩的時候，父母不會擔心孩子在地上著涼，尤其是對年齡較小的孩子 對智能化設施配套的要求還是以安全性為主,關注的功能間,在各個房間中，最關注的是客廳和臥室，有較多人(高達60%)最關注客廳 可見天津人更注重全家人和與友人聚會的活動空間多于個人空間 對其他的房間關注度很低 對明衛(wèi)的要求略占多數(shù),購房價格和付款方式,單價在6000元以上，總價在40萬以上的房產是主流價位 有將近3成的購房者選擇了單價在萬元以上，總價在百萬以上的房產，說明天津購房者對高檔房產需求頗大 貸款還是以按揭為主，不過仍有1/5人以上有能力一次性付款，可見天津購房者的經濟實力頗強 有將近8成的購房者選擇了按揭，而且平均按揭成數(shù)達到55% 按揭時間在15年到20年之間,購房客戶整體特征,購房客戶整體購房需求,購房需求趨勢變化,不同經濟水平對購房需求的影響,不同居室大小的產品設計需求,天津中高端房地產市場分析 (自住購房客戶),購房原因,這兩年天津購房者購房原因的整體結構沒有太明顯的變化，還是以家庭計劃和置業(yè)升級為主 超過1/3的潛在用戶購買的是婚房，是未來天津房市發(fā)展的主要動力之一，這也說明多數(shù)人觀念比較傳統(tǒng)，將房子作為組建家庭的基本條件 隨著近年天津房市的整體發(fā)展，中高檔樓盤不斷涌現(xiàn)，購房者對住房條件有了新的認識，置業(yè)升級的需求一直保持著比較強勁的需求 但隨著房價瘋狂的攀升，人們對房子的要求更趨于實用性。更換大面積房產的需求正在減少，而是更多的轉向戶型的合理性 追求高檔生活品質提升的需求過去幾年保持平穩(wěn) 隨著天津房產市場發(fā)展，越來越多人擁有房產，首次置業(yè)的原因呈現(xiàn)輕微下降的趨勢,婚房與置業(yè)升級的需求點燃天津房市,購房重視因素,在三大購房因素中，樓房外在地理位置受重視的程度正在逐漸降低 這可能由于城市發(fā)展，不同區(qū)域的日常生活交通配套日漸成熟，差異性縮少 開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境的整體重視程度呈現(xiàn)逐步上升趨勢 購房者對“外在”小區(qū)環(huán)境配額和檔次要求日高，這也是樓盤差異化的表征 未來購房者對樓房和戶型設計較重視，其中戶型和朝向一直保持著很高的關注度 隨著越來越多天津人擁有房產，首次置業(yè)的原因減少，天津購房者自然對樓房本身的設計與戶型構造的要求增加,樓房外在地理位置,核心市中心一直是購房者的首選；但隨著房價的不斷攀高與市中心地區(qū)的逐漸飽和，購房開始向其它市區(qū)傾斜 靠近公交線路始終保持著最高的重要性；由于軌道交通的高速發(fā)展，購房者對房產是否接近地鐵或輕軌站越來越關心 購房者對自然環(huán)境和人文景觀的追求在持續(xù)增溫，他們開始注重“外在”生活環(huán)境的享受,開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境,與前述發(fā)現(xiàn)一致，對小區(qū)環(huán)境的要求也是在逐步提升 隨著私家車擁有量的增加，對充足停車位及人車分流的需求越來越高 對綠化率和室外休閑娛樂功能區(qū)的要求也在逐步增加 對樓盤間距大的要求始終保持較高的水平，對樓房錯落有致接受度較高，說明天津人對光照和通風的要求仍然很高 物業(yè)管理安全的問題也逐漸受到購房者的重視,注：左側陰影對應的橫向柱狀圖中數(shù)字表示各因素百分制下的打分； 右側縱向柱狀圖中數(shù)字表示認為各屬性選項在購房決策中“加分很多”的百分比,小區(qū)內部設計和配套,大面積綠地和簡單的水系景觀小區(qū)環(huán)境設計作為大多數(shù)天津樓盤的基本配備，已經逐漸不能取悅購房者 購房者追求獨特的設計 異國情調園藝綠化和中國傳統(tǒng)園林的需求正在持續(xù)增溫 運動球場等康樂設施雖然現(xiàn)在還不是主流需求，但是其需求已經呈現(xiàn)出增長趨勢 從過去兩年可以看出開發(fā)商正在逐步引入會所的概念，但是只有一半的潛在購房者對會所有真正的需求。這說明會所這個概念還沒有被市場廣泛的注意，尚需時日去進行培養(yǎng),小區(qū)日常商業(yè)配套,購房客戶還是越來越追求日常生活的方便性 喜歡小區(qū)自身有規(guī)劃好的臨街底商，尤其體現(xiàn)在潛在購房者身上 只有1/4的潛在購房客戶計劃購買小區(qū)自身沒有日常商業(yè)配套， 在10-15分鐘內有集中的商業(yè)配套的樓盤在過去兩年購房者的認可度下降,樓房和戶型設計,整體上來看，購房者對樓房和戶型設計的要求沒有明顯的變化 朝向問題的重要性一直是無可取代，對任何一種功能性房間都有很高的朝向需求 潛在購房客戶對隔音防潮設計比較感興趣，說明他們對居室的要求日高,注：左側陰影對應的橫向柱狀圖中數(shù)字表示各因素百分制下的打分； 右側縱向柱狀圖中數(shù)字表示認為各屬性選項在購房決策中“加分很多”的百分比,房產形式和建筑類型,購房者對期房的接受程度逐漸降低，希望以現(xiàn)房的形式得到房產 這可以反映他們對樓市持觀望的態(tài)度 亦可能是因為人們開始擔心期房的質量問題，經常會發(fā)生期房的承諾與最終現(xiàn)房不符的情況 建筑類型以中高層為主導 隨著多層建筑開發(fā)的減少，對小高層的需求逐漸加大,建筑面積和居室數(shù),購房者對90平米以下的小戶型越來越感興趣，而對120平米以上的大戶型需求正逐年遞減 未來購房者對90平米以下和90-120平米的戶型需求達到一個均衡的水平，各占4成左右 隨對居室面積好要求下降，購房者很現(xiàn)實地對居室數(shù)的要求也隨之下降 未來購房客戶對2居室的住房需求持續(xù)強盛，對3居室的需求輕微下降 購房客戶對2個廳的需求正在逐漸減少 反而對于有1個儲藏室的要求正在增加,室內空間形式、裝修和配套,仍然以平層占大多數(shù)，盡管大戶型的需求正在減少，但不影響未來購房客戶對錯層及復式結構的期待 全毛坯或簡裝是多數(shù)人可以接受的形式,潛在購房客戶對全精裝的需求正在提高，但是比例仍然很小，尚需培養(yǎng)市場 未來購房客戶認為地熱的供暖方式是將來的潮流，是他們主要的選擇 室內的保安和應急設施需求明顯提高 除了基本的安全監(jiān)控系統(tǒng)之外，未來購房者對于智能化設施的要求趨于全面化與多樣化,關注的功能空間,購房者對客廳和臥室的重視程度在近兩年沒有明顯的變化 客廳與臥室的要求仍然是選擇房子的主導因素，兩者之中客廳的受關注程度又遠遠高于臥室 說明好的客廳設計基本決定了房屋設計水平 對明衛(wèi)的要求也沒有提出更高的要求，仍然維持在50%左右,購房價格和付款方式,購房者面對天津房價不斷攀升的事實，對房價的接受程度也在水漲船高 未來購房者對單價8千至1萬元和1萬以上的房價的預期明顯提升 06-08年的漲幅很大，平均每平米的價格增加1400元，但對未來的價位預期升幅放緩 較多未來購房者對房產總價的支付能力主要集中在70-100萬元之間 天津購房者對房產的消費理念一直保持著超前的水平，都是采取付一半，貸一半的心態(tài)；近兩年的按揭比例人群已經高達80%，這可能主要有兩個原因： 購房者不愿把大筆資金都一次性放在房產上，以保持有足夠的資金作為周轉 目前房價太高，能一次性付清全款的人比較少,購房客戶整體特征,購房客戶整體購房需求,購房需求趨勢變化,不同經濟水平對 購房需求的影響,不同居室大小的產品設計需求,天津中高端房地產市場分析 (自住購房客戶),現(xiàn)有住房來源,天津購房者的經濟水平與自有房產比例之間沒有絕對的相關趨勢 無論收入水平如何，其自有房產的比例都高達70%，所購房產多以二次置業(yè)為主 即使是高收入的購房者（家庭月收入10000元或以上）也不一定都有自有房產，很多購房者還是和父母一起居住，顯示了天津人的家庭觀念很重,購房原因,從整體的市場來看，天津目前對婚房的需求最為旺盛 高收入（家庭月收入7000元至10999元）的購房者因家庭計劃而購房的因素加明顯 中高等收入（家庭月收入6000-6999元）的年長父母買給子女做為婚房的比例也比較高 超高收入（家庭月收入11000元或以上）的購房客戶中，實現(xiàn)生活品質大幅提升的需求要高于其他經濟水平購房者,購房各部分重要性及屬性打分,隨著購房客戶家庭月收入的提高，他們對樓房和戶型設計會更加關注 超高收入購房客戶對樓房和戶型設計的重視程度已經達到了50%，說明他們非常重視居所的品質和享受，回應他們對優(yōu)質生活的需求 超高收入購房客戶在權衡購房因素時，堅持地理位置的重要性，他們一般會舍棄對開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境的考慮 好地點是樓房的保值因素，亦能體現(xiàn)檔次和生活質量,樓房外在地理位置,好位置、好地點一向是超高收入購房客戶所向往的 超過一半的超高收入購房客戶對核心市中心明顯更感興趣 超高收入購房客戶對樓盤周邊有購買日用品的場所重視程度相對較低，這可能由于生活條件較好，有車或者有媬姆照顧日常生活，又可能因為他們已經選擇住在市中心區(qū)域，周邊配套肯定已經能滿足日常生活需要 超高收入購房客戶對樓盤附近的商業(yè)配套綜合水平的關注度還是高于其他人群的,開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境,超高收入購房客戶的私家車擁有量會高一些，所以他們對停車位和實現(xiàn)人車分流的關注程度也會更高一些 購房客戶的收入越高，他們對物業(yè)費的承受能力越強 在小區(qū)配套設施方面，對小區(qū)內各項設施的要求會隨著經濟實力的增強而增加；但對于超高收入人群來說，小區(qū)內部的配套設施已不能對他們產生吸引，他們可能會去更高檔的地方，比如連鎖健身會館,開發(fā)商選擇和認可,萬科和泰達集團在天津的知名度很高，品牌效應比較明顯 萬科、泰達旗下的樓盤檔次繁多，可以吸引不同經濟能力的購房者，特別是高收入人群 (家庭月收入7000元至10999元) 萬科和泰達成功培育品牌和樓盤的多元性，迎合不同檔次的消費群 順馳、富力地產和萬達宏順能引起高收入人群的興趣,小區(qū)內部設計和配套,隨著家庭收入的增高，單純大面積綠地和簡單的水系景觀對收入越高的人群吸引力逐漸下降 越高收入的購房者對有特別園林設計更感興趣，特別是中式園林的設計 無論何種收入的群體，他們對會所的要求沒有太大的差異，只有接近4成的購房者對會所有需求 這可能與整體市場對會所開發(fā)力度不夠所致 會所不能體現(xiàn)檔次和生活質量，這亦與天津人比較傳統(tǒng)和簡單的休閑娛樂方式有關,小區(qū)日常商業(yè)配套,中高收入購房者更重視小區(qū)自身臨街底商配套，希望自設底商，尋求日常生活的便捷性 收入越高的人群，對小區(qū)自設臨街底商的關注度下降 隨著經濟實力的增強，購房者更希望周邊社區(qū)的商業(yè)配套來滿足日常生活，以保持所住小區(qū)的安靜與安全 可能他們計劃所購房產會處于市中心的地段，周邊商業(yè)配套比較完善,樓房和戶型設計,對戶型和朝向的要求是所有天津購房客戶的選房基本要求和第一標準，不分收入高低 高收入者對有充足電梯和少戶數(shù)的要求要高于其他人群 這與一梯幾戶和容積率概念有關 越高收入購房客戶對居所的個性化設計要求越高，希望戶型改動自由度更大，同時他們對高檔的戶型設計需求更殷切，例如：復式戶型、落地玻璃、飄窗等,房產形式和建筑類型,購房者經濟能力的高低和現(xiàn)房期房的購買形式以及建筑類型之間沒有明顯的趨勢關系 在不同收入群體中，對期房和現(xiàn)房的要求基本上各占一半 只是高收入(家庭月收入7000-10999元)對期房接受程度略高 超高收入購房客戶選擇高層的比例較高，已經接近60% 反而中高收入的人(家庭月收入6000-6999元)對多層期望較大,室內空間形式、裝修和配套,隨著收入的提高，購房者會對錯層和復式的需求更高 對于精裝修的興趣程度與家庭收入成正比，中等收入購房會更加愿意自己裝修房屋，性價比會更高一些 各個收入群總體上對智能化設施的要求都是比較多樣化，沒有固定的傾向 超高收入人群對地熱供暖方式更加感興趣 這可能是高檔樓盤和高居住質量的標志,關注功能空間,隨著購房客戶經濟能力的增加，他們會越來越關注臥室的情況，超高收入人群對客廳的關注度降到了54% 越高收入的人可能更注重個人的空間，同時他們傾向購買高檔的樓房，客廳應該有一定水平，所以他們轉而關注臥室 經濟水平的高低與對是否需要明衛(wèi)之間沒有明顯的趨勢關系,購房價格和付款方式,隨著收入水平的提高，對房產單價和總價的承受能力也越強，尤其體現(xiàn)在超高收入水平的購房者身上 超過4成會購買單價1萬以上或1百萬以上的房產，均價也達每平米9千以上， 超高收入者采用一次性付款的比例明顯較高，其他收入的購房者主要會采用按揭方式 因為超高收入的支付能力很強,購房客戶整體特征,購房客戶整體購房需求,購房需求趨勢變化,不同經濟水平對購房需求的影響,不同居室大小的產品設計需求,天津中高端房地產市場分析 (自住購房客戶),樓房和戶型設計,1居的戶型一般會受到面積和房型的限制，對客廳朝南的要求不會像2居和3居戶型的購房者那么強烈，但要保證戶型方正 1居2居戶型由于面積本身不會像3居這么的大，所以對得房率高的要求更加明顯一些；在精裝修方面，3居室的購房者更加希望采用高檔的裝修用材 隨著居室數(shù)量的增多，購房者會對高檔戶型設計的要求逐步加大 3居室的購房者更加希望有更多的戶型、更漂亮的落地窗可供選擇,房產形式和建筑類型,隨著居室數(shù)量的增加和面積的增大，購房者對于購買現(xiàn)房的要求越來越低 這可能是由于購買大戶型的購房者都屬于置業(yè)升級或追求高品質生活提升，不是那么地急迫立刻得到現(xiàn)房。同時市場的供應比較稀缺，不買期房便可翌能買不到 而1居或2居小戶型購買者可能都是首次置業(yè)或是購買婚房，對房子有迫切的需求 120平米以上的大戶型購房客戶對小高層的需求程度會比其他類型購房者大一些 這可能是因為大戶型購房者更多的是追求生活質量的提高，認為小高層建筑類型房產能帶來更加舒適的環(huán)境,室內空間形式、裝修和配套,購買2居和3居的購房客戶對錯層或復式的室內空間形式要求多一些 越大面積的2居室購房者還是希望錯層形式的比較多 越大面積的3居室購房者對復式的需求較高，希望可以增加空間的個性化和立體感 隨著居室數(shù)和面積的增大，大戶型購房客戶會對精裝修更加期待，超過2成的購房者會購買精裝修的房產,室內空間形式、裝修和配套,居室數(shù)越多、面積越大的購房客戶越是喜歡地熱供暖，這樣可以充分發(fā)揮地熱供暖的優(yōu)勢，讓房間的每一個角落都充滿溫暖 7成的140平米大3居購房客戶鐘愛地熱供暖 大戶型的購房客戶會更加關注安全性的智能化設施 有7成的120平米以上大戶型購房客戶對可視化樓宇對講系統(tǒng)有要求，此設施對于他們已經是樓盤的基本配備,關注功能空間,1居室的購房者對臥室的關注程度最高 這可能是因為1居的房產由于受到面積的制約，需要在面積上與其他功能間做出權衡取舍 2居室的購房客戶比其他類型購房者更加關注客廳的要求 特別是大2居的購房者，這可能表明打算購買大戶型的購房者，仍然只選擇2居，是希望客廳更突出，滿足他們在客廳的一些家庭和社交活動需求 除了客廳和臥室，大3居的購房客戶會比其他人群更加關注其他功能間的使用 居室數(shù)越多、面積越大，對明衛(wèi)的要求也就越高 大戶型的購房者大部分是追求高質量生活的人，對明衛(wèi)的概念更加關注,購房價格和付款方式,隨著居室數(shù)量的增大，購房者對單價與總價的可接受能力也隨之增高 購買一居室的購房客戶主要集中在單價為6000-8000元每平米，總價在40-70萬之間 1居室的購房者一次性付款的比例是最高的，這是由于房產總價較低 1/3的3居購房客戶接受1萬/平米以上的單價，遠遠高于其他類型的購房客戶 說明他們的經濟實力很強。但3居購房者的按揭人群比例達8成之多，這可能是因為由于總價太高，購房者不愿意把資金投入在不動產上,10,天津中高端房地產市場分析 - 投資購房客戶 -,2008年7月,謹致, 湯國昌 (86)王維敏 (86)回鵬 (86)武文捷 (86)天津中高端房地產市場分析 (投資購房客戶),天津中高端房地產市場分析 (投資購房客戶),投資購房客戶房產需求,2,投資購房客戶整體特征,1,中青年，但20-29歲所占的比例不少 高收入到超高收入 高學歷 中高層的白領,他們的整體描述,基本背景,家庭觀及生活方式傳統(tǒng) 繁忙的工作和社交生活 多元化休閑娛樂方式，經常外出用餐 重視身體保養(yǎng)和儀容,生活方式和態(tài)度,追求保值增值元素，例如：青睞核心市中心，自然風景區(qū)等優(yōu)勢區(qū)位 期待能拱托出高檔房產的外在元素，例如：園林、會所、高檔大堂和用材 其它屬性要求不高,房產狀況和需求,投資觀念進取、追求優(yōu)質且傳統(tǒng)生活的高收入人群,基本背景信息,他們普遍具有較高收入，較高教育水平，是事業(yè)有所成就的中高層白領，也不乏一些個體經營者。私家車擁有或者準備購買比例非常高，但多為20萬以下的中檔車。他們之中20-29歲的年輕人占了將近三成，表現(xiàn)出超前的投資意識。,生活方式和態(tài)度,房產狀況和需求,戶型和價位： 2室2廳；90-120m2 對客廳朝向要求高 要求有高檔大堂 對一些基本高檔的戶型設計較關注，保證房產的價值感，例如：地熱供暖、全套精裝、高檔用材、獨立的儲藏室等,開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境： 整體要求不高 需要會所和特式設計園林增強小區(qū)檔次 對于充足停車位、24小時保安、綠化率高等會多考慮一些，但依然不是關注重點,地理位置： 核心市中心是投資首選 部分對濱海新區(qū)有興趣 注重公共和軌道交通 關注所投資房產周邊樓盤的整體升值情況 對周邊配套不太重視，例如：學校、醫(yī)療等,這群人依然保有傳統(tǒng)觀念，堅持婚前買房，重視孩子教育。工作是他們生活中的重要部分，工作忙碌還要處理很多應酬。重視自身形象，通過健身美容保養(yǎng)自己。經常外出就餐，娛樂方式多元化。房產對他們來說不僅僅是一個居所，一種投資方式，更是社會地位與個人品味的彰顯。,他們的背景特征 - I,主要是一群很強經濟實力中青年，但年青投資者所占比例高 30-49歲的中青年人具有一定的財富積累，房產投資意識很強 值得注意的是20-29歲的年輕人所占的比例不少，雖然他們年紀不大，但已經提前開始關注投資 家庭月收入1萬以上的高收入家庭占到將近一半，且有過1/4的超高收入家庭（11000元以上/月） 私家車擁有或打算購買的比例非常高 (自住購房者:68%)，但絕大多數(shù)是20萬以下的中低檔車,他們的背景特征 - II,高學歷的職業(yè)白領或中高層管理的人士，但不乏一些個體經營者 超過八成投資者受過高等教育，其中有本科及以上學歷的占到將近一半 大部分投資者為企業(yè)白領和公司中高層管理人士，但是他們之中也有很多的私人小老板 和天津自住購房者差不多，工作相對忙碌，有接近2成的人1-2個月出差一次或更多,他們的人生態(tài)度,房產與財富緊密結合，不僅僅是一個居所 認為房產是好的投資項目，并可以體現(xiàn)個人成就和社會地位 感覺自已生活在忙碌之中，社交活躍，追求成就感 他們工作非常忙碌，但仍然擠出時間去進行社交活動 愿意在大公司工作，對他們來說這不僅是面子的問題，也是一種穩(wěn)定和保障 知識和財富是衡量成功的指標 婚姻的觀念、對孩子的期望與及生活方式相對傳統(tǒng) 更喜歡中式餐飲 多數(shù)人堅持婚前一定要買房 而且都非常重視孩子教育的起點，不希望孩子“輸”在起跑線上,房產既是投資，亦是成就象征,他們的休閑娛樂,非常重視保養(yǎng)、健康和儀容 大多數(shù)人經常定期美容或健身。 對連鎖健身或美容會館的興趣度較高，尤其是對于健身，多數(shù)人都會選擇連鎖的會館 和大多數(shù)天津人一樣，餐飲是他們休閑活動的主角，但他們的其它娛樂活動很豐富和活躍 在外晚餐和早餐是他們消費頻率最高的活動 他們的休閑娛樂方式多元化，對KTV/酒吧、喝咖啡、健身等非傳統(tǒng)的休閑娛樂方式也相當接受 少部分人也喜歡到戶外去，比如去郊游或者去公園,重視自我，生活豐富多彩,天津中高端房地產市場分析 (投資購房客戶),投資購房客戶房產需求,2,投資購房客戶整體特征,1,房產需求和選擇態(tài)度,注：百分比為對該需求描述同意程度為4分+5分的百分比,為了保值，朝向、方正戶型和景觀是最基本的條件 由于不是自住，投資者更注意“外在”的因素，期待特別的樓宇外觀設計、用材、小區(qū)園林和好的周邊環(huán)境，突顯樓盤的檔次，從而保值和增值 同時他們也注重投資房的私密性,重點考慮朝向、方正戶型、樓宇外觀設計和用料,住房來源,絕大多數(shù)投資者已購置了商品房，已有了豐富的住房經驗 單價在7000元以下的投資者有15%的人仍然沒有自有住房，和父母住在一起。 可能由于沒有自住房，經濟負擔較輕，手上有閑錢，但是初次投資房產，不愿投資單價太高的房子,購房重視因素,整體來說，購房投資者最看重的是樓盤外在地理因素 地理位置是投資保值的其中一個決定性因素，樓盤位置好決定了他們的投資方向 相對于自住型購房者，投資者對樓盤周邊配套不太重視，例如：是否接近學校、醫(yī)療等 購房投資者對樓房和戶型設計亦相當?shù)闹匾?，尤其是房間系統(tǒng)配套功能，但相對于自住型投資者，對戶型和朝向沒有那么的關注 在3個因素中，關注度最低的是開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境因素 小區(qū)內的配套設施是他們稍微比較關注的因素，對小區(qū)環(huán)境和樓盤整體規(guī)劃不是很感興趣,由于不是自住，只重視位置和房間配套等基本功能,樓盤外在地理位置,投資者在購房時非常在意周邊房產的檔次和整體的升值情況，希望自身的房產能享受到升值的集群效應；他們會對市政重點發(fā)展區(qū)域內及周邊房產非常感興趣，增加他們投資的預期 核心市中心仍然是他們投資的首選，認為其最具投資價值；但對濱海新區(qū)和其它市區(qū)的投資興趣不是太大 與自住購房者一樣，投資者最關心公交線路是否發(fā)達，而且隨著天津軌道交通的完善，希望地鐵能為投資的房產帶來增值