偉業(yè)顧問-北京金融街后沙峪地產(chǎn)項(xiàng)目可行性定位研究報(bào)告.ppt

金融街后沙峪項(xiàng)目可研報(bào)告,2007年12月24日,匯報(bào)提綱,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目基本概況,項(xiàng)目位置,項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)的核心位置,項(xiàng)目區(qū)域位置關(guān)系,城市及區(qū)域發(fā)展分析,北京城市發(fā)展規(guī)劃,北京市的規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)了“兩軸兩帶多中心”新型城市空間結(jié)構(gòu)。,北京市區(qū)縣功能定位,在新編北京城市總體規(guī)劃中，通州、順義、亦莊是三座重點(diǎn)發(fā)展的新城。,順義規(guī)劃定位,按照規(guī)劃，順義重點(diǎn)新城確立了“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的城市空間結(jié)構(gòu)。一港指首都機(jī)場及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；二河指潮白河旅游休閑度假區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊；三區(qū)指順義中心區(qū)（原衛(wèi)星城三個(gè)組團(tuán)）、空港區(qū)（后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、溫榆河別墅區(qū)）、河?xùn)|新區(qū)（南彩鎮(zhèn)和北小營鎮(zhèn)中心區(qū)）；四鎮(zhèn)楊鎮(zhèn)、高麗營、李遂、趙全營，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的橋梁。,順義經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,順義區(qū)經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP均位居北京城市發(fā)展新區(qū)第一位,經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP,城市發(fā)展新區(qū)各產(chǎn)業(yè)增加值,順義城市人口交通發(fā)展規(guī)劃,城市建設(shè)：空間充足 城市建設(shè)用地有20余平方公里可開發(fā)利用，有1000-1500萬平方米的開發(fā)空間可以進(jìn)行高品質(zhì)住宅、商務(wù)辦公、商務(wù)餐飲的建設(shè)。,區(qū)域交通：四條輕軌 規(guī)劃的軌道交通包括2020年建成地鐵15號線、市郊鐵路S6線及S3線、輕軌L1 線，運(yùn)營線路總里程約57公里。加之正在建設(shè)的機(jī)場輕軌，它們將貫穿順義新城南北及東西，有機(jī)連接新城各組團(tuán)，并連接北京中心城、通州、平谷、懷柔、昌平等新城。,順義產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,新世界開發(fā)麗斯花園,龍灣別墅創(chuàng)造熱銷神話,龍湖滟瀾山盛裝開盤,2007年,2005年,1997年,麗宮千萬級別墅開發(fā),2006年,開發(fā)裕京花園、香江花園,1996年,中糧開發(fā)名都園別墅,1995年,麗京入駐中央別墅區(qū),1992年,第二個(gè)外銷別墅龍?jiān)?1993年,中西結(jié)合的優(yōu)山美地,2004年,觀唐首開中式別墅先河,2003年,中央別墅區(qū)發(fā)展歷程,未來北京高端物業(yè)核心區(qū),發(fā)展趨勢,區(qū)域經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展 ，配套日趨完善；,新國展落戶，區(qū)域商務(wù)氛圍增強(qiáng) ；,高品質(zhì)的千萬級別墅豪宅展露頭角 ；,國內(nèi)品牌開發(fā)商拿地?zé)?；,隨著國內(nèi)高端客戶的成長，本土置業(yè)者關(guān)注度增多 ；,中央別墅區(qū)發(fā)展趨勢,用地分析,地塊交通分析,地塊大交通環(huán)境較好，對外交通較為便利。,地塊東側(cè)天竺路,地塊東側(cè)內(nèi)部路,地塊距離京承高速后沙峪出口約7公里，約8分鐘車程，對外交通較為方便； 地塊西側(cè)為天竺路，雙向四車道，路況良好； 地塊南側(cè)與嘉浩別墅城之間為普通簡易道路，路面較窄，僅能并行通過兩輛車輛，且路況較差,地塊外部環(huán)境分析,地塊位于中央別墅區(qū)內(nèi)，但本地塊周邊的別墅項(xiàng)目及周邊環(huán)境現(xiàn)狀較差，目前尚未形成較好的居住氛圍，須通過項(xiàng)目自身造勢。,地塊東側(cè)緊臨天竺路，路況較好，但有少量貨車通行，對本項(xiàng)目存在噪音干擾； 天竺路東側(cè)為沿街小商鋪，建筑較為陳舊，但對本項(xiàng)目影響不大； 地塊南側(cè)為嘉浩別墅城，與本項(xiàng)目相鄰部分目前荒至，對本項(xiàng)目不利； 地塊西北為普通農(nóng)村民宅，建筑陳舊，環(huán)境較差，存在一定負(fù)面影響。,地塊西北側(cè)民宅,地塊東側(cè)天竺路及路邊商鋪,地塊南側(cè)嘉浩別墅城,地塊自身?xiàng)l件分析,地塊內(nèi)部民宅,地塊內(nèi)部魚塘,地塊內(nèi)部苗圃,地塊東西方向較長，僅東側(cè)一面臨街，其它三面均被民宅及較差的別墅包圍，形象展示面小，不利于本項(xiàng)目形象展示； 地塊內(nèi)部西南有一魚塘，面積不大，無利用價(jià)值，其余部分地勢較為平整； 地塊東南有成片苗圃，可為將來景觀利用； 地塊內(nèi)現(xiàn)狀為普通民宅，拆遷量大，存在一定的不確定性。,地塊用地分析小結(jié),地塊大交通環(huán)境較好，周邊道路路況良好，可達(dá)性較強(qiáng)； 地塊周邊物業(yè)檔次較差，周邊環(huán)境一般，尚未形成較好的居住氛圍； 地塊周邊無可利用的景觀資源，需靠項(xiàng)目自身打造； 地塊臨路性一般，形象展示面較??； 地塊內(nèi)部地勢平坦，但拆遷量較大，給項(xiàng)目開發(fā)帶來不確定性,區(qū)域現(xiàn)狀市場分析,項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)的核心位置,京順路,京承高速路,后沙峪出口,機(jī)場高速,空港工業(yè)B區(qū),空港工 業(yè)B區(qū),進(jìn)出 口產(chǎn) 品加 工區(qū),新國展,首都機(jī)場,國門商務(wù)區(qū),機(jī)場家屬區(qū),阿凱笛亞莊園,物流,區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目分布圖,龍灣,龍湖滟瀾山,項(xiàng)目地塊,名都園,優(yōu)山美地,嘉浩,觀唐,裕亭國際,歐陸苑,水木蘭亭,麗宮,美林香檳小鎮(zhèn),麗高王府,香花畦,裕祥花園,麗京花園,麗嘉花園,麗斯花園,莫奈花園,白露雅園,溫榆河,棕櫚灘,萊蒙湖,香江花園,德國印象,長島瀾橋,蘭苑別墅,大湖山莊,遠(yuǎn)洋花園,區(qū)域在售項(xiàng)目信息列表,1容積率1.5,龍湖香醍別苑,納帕爾灣,東方太陽城,波特蘭花園,麗宮別墅,名都園,香花畦,MOMA萬萬樹,優(yōu)山美地,項(xiàng)目位置,龍灣別墅,萬科四季花城,容積率0.6,0.6=容積率=1,1容積率=1.6,阿凱笛亞莊園,龍湖滟瀾山,價(jià)格方面，區(qū)域周邊別墅市場單價(jià)主要集中在23.5萬元/平米之間，因不同項(xiàng)目的主力戶型區(qū)間不同，總價(jià)差距較大，從400萬3000多萬不等，相對大面積的獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格相對較高；另外針對具體項(xiàng)目，龍灣別墅以其特色的原創(chuàng)風(fēng)格和較低的獨(dú)棟總價(jià)受到客戶的追捧，龍湖滟瀾山的大面寬小進(jìn)深的聯(lián)排風(fēng)格和精心打造的園林景觀品質(zhì)感很強(qiáng)，銷售賣點(diǎn)突出，以搖號方式開盤，當(dāng)日就基本售罄，這都對我們項(xiàng)目有很強(qiáng)的借鑒意義。,區(qū)域現(xiàn)狀市場分析,供應(yīng)量方面：區(qū)域內(nèi)沒有新項(xiàng)目面市，未來兩年的主要放量在龍灣和麗宮別墅的后期，分別還有約300套和381套入市，另外龍湖和MOMA萬萬樹后期也有一定供應(yīng)，共約235套左右?？傮w來說未來區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量仍然較大，市場競爭激烈。,客戶關(guān)注度：在調(diào)研中我們了解到，本區(qū)域客戶在購房時(shí)主要看中的標(biāo)準(zhǔn)為總價(jià)，建筑類型，景觀園林及建筑風(fēng)格三項(xiàng)指標(biāo)，另外裝修標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)、是否有花園、是否贈(zèng)送面積等也比較關(guān)注。,區(qū)域現(xiàn)狀市場分析,從容積率與建筑類型的關(guān)系來看，容積率低于0.6的項(xiàng)目均為純獨(dú)棟別墅，在0.6至1之間的項(xiàng)目則主要為混合型物業(yè)類型，主要為獨(dú)棟、聯(lián)排與多層洋房按照一定比例搭配，高于1的項(xiàng)目則主要為多層洋房和小高層公寓之間的搭配。 從建筑風(fēng)格來看，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格主要還是以歐式和美式風(fēng)格為主，而龍灣別墅獨(dú)出心裁，做出一種原創(chuàng)風(fēng)格的別墅，在區(qū)域內(nèi)比較受歡迎，產(chǎn)品也相對暢銷。 車位主要方面，別墅產(chǎn)品主要為2個(gè)及2個(gè)以上車位，公寓或洋房產(chǎn)品車位數(shù)量則主要分布在1左右。 物業(yè)費(fèi)方面，別墅產(chǎn)品明顯高于公寓產(chǎn)品，均在5元/平米*月以上，而公寓和洋房產(chǎn)品相對物業(yè)費(fèi)較低，主要在24元/平米*月之間。 裝修方面，別墅產(chǎn)品有50%項(xiàng)目為毛坯交房，而其余50%項(xiàng)目為精裝修，并且裝修標(biāo)準(zhǔn)都比較高，通過裝修來提高別墅產(chǎn)品的附加值，并借此提升產(chǎn)品的價(jià)值和價(jià)格對我們的項(xiàng)目也是有一定的借鑒意義的。,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,隨著區(qū)域城市化進(jìn)程的加速，新國展、順義新城建設(shè)、奧運(yùn)等“大事件”的影響，溫榆河生態(tài)環(huán)境效果的不斷提升。,傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)： 產(chǎn)品以獨(dú)棟聯(lián)排類別墅為主； 客戶以高端外籍客戶為主。,逐漸打破傳統(tǒng)別墅區(qū)概念： 客戶從“以高端為主”逐漸向“中高端”“擴(kuò)散”； 不排除未來區(qū)域配套發(fā)展足夠成熟，吸引大量中等收入人群的可能性，成為新興中產(chǎn)階級聚集地； 產(chǎn)品多樣化、容積率逐漸提高。,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,在進(jìn)行區(qū)域市場特征研究時(shí)，我們選擇不同建筑類型的典型代表項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，分析其價(jià)格特征、銷售情況、客戶特征等。,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,院墅產(chǎn)品示意圖,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析小結(jié),順義區(qū)從早期的高檔別墅項(xiàng)目如麗京花園、名都園、裕京花園、歐陸苑等獨(dú)棟為主的別墅項(xiàng)目，逐漸出現(xiàn)了聯(lián)排、疊拼、洋房、院墅等類獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品形式和類別不斷豐富，需求不斷多樣化；受政府不再審批別墅用地政策的限制，作為稀缺資源的別墅售價(jià)也水漲船高，但同時(shí)客戶對別墅的品質(zhì)與園林景觀要求也不斷提高。,區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)出從機(jī)場兩側(cè)，沿溫榆河向西、向東兩個(gè)方向發(fā)展的高端別墅區(qū)，即傳統(tǒng)溫榆河別墅區(qū)新興的京東別墅區(qū)，連貫成片，產(chǎn)品更加豐富；成為臨空經(jīng)濟(jì)帶最直接的收益者。該區(qū)域不斷成熟的配套、交通、教育、居住條件等，加上溫榆河徹底整治，豐富生態(tài)走廊等景觀資源，高端人群居住區(qū)的核心地位將不容動(dòng)搖，同時(shí)會(huì)進(jìn)一步吸納大量產(chǎn)業(yè)帶來的大型企業(yè)、跨國公司高層管理人員和對高端物業(yè)的投資者。,不同類型客戶購買特征研究,產(chǎn)品品質(zhì)、私屬性、景觀是此類客戶購買時(shí)首要關(guān)注的因素； 對于價(jià)格不是特別敏感，只要產(chǎn)品滿意，可以接受更高價(jià)格； 對于配套的檔次和品質(zhì)要求較高； 對于公共交通的關(guān)注度較低，更重要的是道路交通的可達(dá)性。,獨(dú)棟客戶,產(chǎn)品品質(zhì)、戶型面積（總價(jià)）、私屬性、景觀是此類客戶首要關(guān)注的重要因素； 在滿足居住需求的前提下，適當(dāng)控制面積、控制總價(jià)； 同樣對于配套的檔次與品質(zhì)要求較高； 對于公共交通的關(guān)注度較低，更重要的是道路交通的可達(dá)性。,小獨(dú)棟客戶,與小獨(dú)棟客戶購買特征相似，區(qū)別在于對于私屬性的追求并不是那么強(qiáng)烈。,雙拼客戶,產(chǎn)品形式、價(jià)格、戶型、景觀等是此類客戶關(guān)注的重要因素； 因?yàn)閷e墅生活有較強(qiáng)的追求，但是總價(jià)承受能力相對有限，不會(huì)刻意強(qiáng)調(diào)私屬性。,院墅客戶,不同類型客戶購買特征研究,產(chǎn)品形式、價(jià)格、戶型、景觀等是此類客戶關(guān)注的重要因素； 因?yàn)閷Κ?dú)棟別墅生活有較強(qiáng)的追求，但是總價(jià)承受能力相對有限，不會(huì)刻意強(qiáng)調(diào)私屬性,聯(lián)排客戶,價(jià)格、產(chǎn)品形式、戶型、景觀是該類客戶較為關(guān)注的因素； 作為以改善居住環(huán)境為購買目的，在總價(jià)能夠承受的前提下，希望能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品的升級換代。,疊拼客戶,戶型、價(jià)格、面積、配套、交通是此類客戶關(guān)注的重要因素； 在合適的戶型面積前提下，希望戶型設(shè)計(jì)合理，具備一定的舒適度，更加關(guān)注生活配套的便利度和公共交通。 價(jià)格也是較為敏感的因素，在總價(jià)能夠承受的前提下，追求低密度的生活品質(zhì)。,洋房客戶,購買特征與洋房客戶購買特征有些相近，主要區(qū)別在于因?yàn)樯罘绞降牟煌幼⒅匦詢r(jià)比和升值潛力。 對于公共交通有較強(qiáng)的依賴性； 對于配套檔次不要求過高，而是要求便利性。,多層客戶,市場預(yù)期發(fā)展對不同類型客戶影響分析,對于別墅類客戶，受整體供應(yīng)將會(huì)逐漸稀缺的影響，購買力將繼續(xù)持續(xù)，同時(shí)能夠承受一定的價(jià)格漲幅，但對產(chǎn)品品質(zhì)要求越來越高。,對于類別墅客戶，隨著區(qū)域內(nèi)該類產(chǎn)品品質(zhì)的逐漸提升和完善，同時(shí)因?yàn)閯e墅總價(jià)更進(jìn)一步的提高，會(huì)吸引相當(dāng)一部分本來計(jì)劃購買別墅的客戶來購買類別墅，客戶需求量呈現(xiàn)較為明顯的遞增趨勢。,對于公寓類或者普通住宅客戶，隨著區(qū)域配套和交通條件特別是公共交通的逐漸完善，將會(huì)吸引更多的大量中等收入人群來購買，但是對價(jià)格的承受能力有限。,區(qū)域現(xiàn)狀配套條件分析,現(xiàn)有配套設(shè)施： USB國際學(xué)校、京西國際學(xué)校、力邁學(xué)校 日祥廣場（餐飲、商業(yè)、家居服務(wù)、電子商務(wù)） 和睦家醫(yī)院（區(qū)域內(nèi)頂級的私人醫(yī)院） 區(qū)域目前出行主要依靠私家車，公共交通不發(fā)達(dá)。,區(qū)域現(xiàn)狀的景觀、配套條件對于別墅類產(chǎn)品的客戶需求能夠滿足；而對于購買洋房的部分客戶、多層或者小高層客戶來講，目前區(qū)域配套標(biāo)準(zhǔn)，特別是公共交通可達(dá)性，日常生活、教育配套的檔次都相對不能滿足或者不能匹配。,區(qū)域預(yù)期配套條件,新國展選址于北京市順義區(qū)空港 城內(nèi)，總規(guī)劃占地225公頃，總建筑面積100萬平方米，總投資84億元人民幣。 整個(gè)工程分三期進(jìn)行建設(shè)。其中一期工程擬建展館20個(gè)，建筑面積20萬平米，計(jì)劃將于2008建成并投入使用。 全部工程完成后，將成為國內(nèi)最大，國際一流的綜合性、現(xiàn)代化國際展覽中心，涵蓋包括會(huì)展中心、購物中心、寫字樓、公寓、主題公園等多種物業(yè)類型,新國展將極大地提升區(qū)域商業(yè)氛圍,區(qū)域預(yù)期配套條件,潛在配套設(shè)施： 中央別墅區(qū)配套（根據(jù)規(guī)劃，未來在中央別墅區(qū)內(nèi)還將有20余萬平方米的公共設(shè)施配套） 新國展配套（預(yù)測包括18萬平方米購物中心、20公頃以上主題公園、45星級酒店客房2000余套、高中檔寫字樓8萬平方米）,區(qū)域道路交通將繼續(xù)得到完善，來往便利程度增強(qiáng)；公共交通也將隨著新國展、奧運(yùn)等因素的影響逐漸得到改善，城市化進(jìn)程逐漸加劇。,潛在交通設(shè)施： 其中北清路東延與機(jī)場北線快速路將加強(qiáng)本區(qū)域與西部區(qū)域的直接聯(lián)系；機(jī)場快速路與機(jī)場第二專線將加強(qiáng)本區(qū)域與東南部區(qū)域的直接聯(lián)系。,市場預(yù)期發(fā)展判斷,順義區(qū)06、07年已交易地塊,順義區(qū)正在交易地塊,順義區(qū)即將入市地塊,3,6,9,8,6,5,4,7,1,4,3,2,1,3,1,8,7,2,4,6,5,9,項(xiàng)目位置,預(yù)期市場競爭環(huán)境小結(jié),從區(qū)域土地交易情況和預(yù)計(jì)入市地塊情況來看，未來一段時(shí)間內(nèi)順義區(qū)土地放量較大，主要集中在順義新城、馬坡鎮(zhèn)和后沙峪鎮(zhèn)區(qū)域，但本項(xiàng)目所處的中央別墅區(qū)內(nèi)幾乎沒有新的土地入市，這利好于我們項(xiàng)目的操作；,由此可見，未來順義大區(qū)域內(nèi)類別墅、多層或者小高層的供應(yīng)量將會(huì)加大，競爭也會(huì)加劇，因此尋找差異化、有競爭力的產(chǎn)品形式非常重要。,從容積率的角度看，政策限制調(diào)控方向非常明顯，絕大部分住宅用地的規(guī)劃容積率都在1.0以上，低密度產(chǎn)品將逐漸稀缺，且單個(gè)供應(yīng)規(guī)模相對較大，大面積地塊的容積率都在1.5以上。按照正常情況來分析，容積率1.0左右對應(yīng)的產(chǎn)品形式是以類別墅為主，或者配合一定比例的多層；容積率1.5以上對應(yīng)的產(chǎn)品形式是以小高層為主。,區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析,投資商/開發(fā)商：北京龍湖置業(yè)有限公司； 景觀設(shè)計(jì)：美國BASSNIAN住宅設(shè)計(jì)事務(wù)所； 地址：順義區(qū)溫榆河中央別墅區(qū)、京承高速后沙峪出口東1500米 ； 占地：24萬平米； 建面：10.8萬平米； 容積率：0.67； 物業(yè)類型：別墅； 建筑類型：聯(lián)排； 園林特色：西班牙和托斯卡納風(fēng)格； 裝修：精裝修，全套品牌家電家具。,基本信息,龍湖滟瀾山,項(xiàng)目特點(diǎn)分析,高容積率的別墅產(chǎn)品：容積率為0.67，但是別墅大面寬小進(jìn)深的特點(diǎn)讓產(chǎn)品的品質(zhì)絲毫沒有降低。,精裝修：高標(biāo)準(zhǔn)的裝修進(jìn)一步提升了產(chǎn)品的價(jià)值與檔次。,景觀和植被：園林的層次感及原生植被的移植增加了小區(qū)的精致與奢華。,投資商：中糧集團(tuán)； 開發(fā)商：北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 景觀設(shè)計(jì)：機(jī)械部建筑設(shè)計(jì)研究院/北京東方園林藝術(shù)公司； 地址：順義區(qū)溫榆河畔； 占地：26.6萬平米； 建面：17萬平米； 容積率：0.63； 物業(yè)類型：別墅；公寓； 建筑類型：獨(dú)棟、聯(lián)排，多層板樓； 園林景觀風(fēng)格：南加州風(fēng)格； 裝修：公寓為簡裝。,基本信息,名都園,項(xiàng)目特點(diǎn)分析,別墅與公寓的完美結(jié)合：高標(biāo)準(zhǔn)的裝修進(jìn)一步提升了產(chǎn)品的價(jià)值與檔次。,成熟的社區(qū)氛圍：別墅產(chǎn)品早已入住，此次為公寓銷售，成熟的社區(qū)分為對于投資者是非常必要的，因?yàn)檫@會(huì)直接會(huì)影響到租金水平。,名都園,名都園公寓產(chǎn)品投資回報(bào)分析,成熟的中央別墅區(qū)對公寓產(chǎn)品的租賃需要非常旺盛，租金水平比較高，產(chǎn)品的投資回報(bào)率較高（9.39%/年10.7%/年），因此名都園內(nèi)的公寓產(chǎn)品非常暢銷，收到客戶的追捧，282套公寓11月18日開盤，現(xiàn)已基本售罄。,投資商/開發(fā)商：北京英才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 景觀設(shè)計(jì)：美國GBBN； 地址：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河別墅區(qū)21號地； 占地：120萬平米； 建面：35萬； 容積率：0.47； 物業(yè)類型：別墅； 建筑類型：獨(dú)棟； 園林景觀風(fēng)格：原創(chuàng)風(fēng)格； 裝修：毛坯。,基本信息,龍灣別墅,項(xiàng)目特點(diǎn)分析,300平米左右的小獨(dú)棟，精致而典雅。原創(chuàng)的別墅風(fēng)格，時(shí)尚的立面效果，給人一種超越時(shí)空的聯(lián)想，對城市新中產(chǎn)階級有強(qiáng)烈的吸引力。,7000平米的濱湖商業(yè)，齊全的商業(yè)配套，打造中央別墅區(qū)未來的集中消閑消費(fèi)中心。,投資商：中國翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 開發(fā)商：北京喬波冰雪家園置業(yè)有限公司； 景觀設(shè)計(jì)：天開建筑設(shè)計(jì)公司； 地址：順義區(qū)牛山鎮(zhèn)潮白河國家森林公園內(nèi),順安東路喬波冰雪世界東側(cè)； 占地面積：29.7萬平米； 建筑面積：13.7萬平米； 容積率：0.47； 建筑類型：獨(dú)棟四合院（院墅）； 園林景觀:美式南加州風(fēng)格； 裝修：精裝修。,基本信息,納帕爾灣,項(xiàng)目特點(diǎn)分析,高容積率的獨(dú)棟別墅，在有限的條件下創(chuàng)造的奢華。,北美南加州風(fēng)格，園林和水景的結(jié)合令小區(qū)的氛圍更加田園、浪漫。,奢華的裝修給人一種大氣和厚重的感覺，體現(xiàn)主人尊貴的氣質(zhì)地位。,投資商：魯能地產(chǎn)； 開發(fā)商：北京碧水源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 景觀設(shè)計(jì)：倍爾高林； 地址：順義區(qū)溫榆河北岸，后沙峪鎮(zhèn)南； 占地面積：66.6萬平米； 建筑面積：27萬平米； 容積率：0.4； 物業(yè)類型：別墅、公寓； 建筑形式：獨(dú)棟、7層板樓； 園林景觀：A區(qū)中式B區(qū)美式C區(qū)西式 裝修：毛坯。,基本信息,優(yōu)山美地,項(xiàng)目特點(diǎn)分析,中央別墅區(qū)核心地段，中式、美式、西式風(fēng)情大宅，世界不同風(fēng)格別墅盡在其中，讓您充分體驗(yàn)奢華別墅生活 。,主會(huì)所、兒童會(huì)所、藝術(shù)會(huì)所，三大會(huì)所功能各異，彰顯豪宅品質(zhì)。,北京最大的國際學(xué)校近在咫尺，獨(dú)享中央陽別墅區(qū)第一大教育配套。,項(xiàng)目初步方向及經(jīng)濟(jì)效益分析,初步可能方向,項(xiàng)目背景： 本項(xiàng)目目前尚處于土地一級開發(fā)前期階段，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)尚未確定。根據(jù)項(xiàng)目地塊周邊已成交土地規(guī)劃指標(biāo)及目前政策趨勢，我們對本項(xiàng)目地塊可能的容積率提出三種考慮方向。,方案一：容積率0.5。這一方案主要參考本項(xiàng)目周邊中央別墅區(qū)區(qū)域已建成和已成交的低密度項(xiàng)目容積率，打造純低密度別墅社區(qū)。但在北京別墅用地審批限制后，這樣的容積率規(guī)劃獲得通過的難度很大。根據(jù)市場現(xiàn)狀和本項(xiàng)目地塊條件特點(diǎn)，產(chǎn)品主要以特色類獨(dú)棟別墅為主，可以有部分聯(lián)排產(chǎn)品。,方案二：容積率0.7。這一方案是考慮低密度別墅的審批難度情況下的折中方案，既不會(huì)在規(guī)劃指標(biāo)上帶來太大壓力，又可以在產(chǎn)品組合上靈活操作，而且聯(lián)排和疊拼的產(chǎn)品組合區(qū)域內(nèi)市場認(rèn)可度也較高。,方案三：容積率1.0。這一方案主要考慮到去年新政以后，很多北京遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目容積率一般不低于1.0，這一方案的審批難度較小，且可以做聯(lián)排別墅和洋房的產(chǎn)品組合，比較符合市場需求，但90/70政策的會(huì)對產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出非常大的挑戰(zhàn)。,初步可能方向,項(xiàng)目建設(shè)用地163164.66平米,市場價(jià)格預(yù)判,預(yù)判背景：根據(jù)目前順義及周邊市場現(xiàn)狀，以及考慮未來市場價(jià)格漲幅（年均 10%），本項(xiàng)目目前尚處于土地一級開發(fā)前的準(zhǔn)備階段，如果順利