論恒大地產(chǎn)的財務(wù)風險預(yù)警與防范

題 目： 論恒大地產(chǎn)的財務(wù)風險預(yù)警與防范 學 院： 商學院 專 業(yè)： 會計學（注冊會計師專門化） 姓 名： 楊惠迪 指導教師： 于 健 完成日期： 2014年5月2日 畢業(yè)論文任務(wù)書畢業(yè)論文題目：論恒大地產(chǎn)的財務(wù)風險預(yù)警與防范選題意義、創(chuàng)新性、科學性和可行性論證：房地產(chǎn)火熱和恒大冰泉賺足人們的眼球后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險引起人們的極大關(guān)注，作為財務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況的反映，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金的運作、籌資能力、盈利等多個方面，影響著企業(yè)價值。因此，對房地產(chǎn)財務(wù)風險的預(yù)警與防范非常有必要。在四年的專業(yè)學習中，我對于這方面興趣濃厚，希望可以以這樣一篇論文作為對理論和實踐的很好結(jié)合。主要內(nèi)容： 論文主要探索公允價值的內(nèi)涵、特點、運用的意義，現(xiàn)狀中的問題和改進的建議。在文中除了對理論的探索，還加入一些實際的案例，以便更好地結(jié)合實際，希望本文能夠更好地為公允價值的實際應(yīng)用服務(wù)。目的要求： 希望通過對我國目前財務(wù)風險預(yù)警與防范的研究分析，以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際現(xiàn)狀，能夠?qū)σ院愦蟮禺a(chǎn)地產(chǎn)為公允價值在我國的發(fā)展狀況做出較為全面的分析。最后提出個人建議，以便能夠為今后公允價值計量在實際的工作中，提供有用的幫助。計 劃 進 度 ：2013年11月12月，確定研究方向，選題。2013年12月1日1月10日，查閱資料，定提綱。2014年1月10日2月28日，撰寫論文。2014年3月1日至答辯前，修改論文，定稿。指 導 教 師 簽 字： 主管院長（系主任）簽字： 年 月 日遼 寧 大 學本科畢業(yè)論文（設(shè)計）指導記錄表論文題目論恒大地產(chǎn)的財務(wù)風險預(yù)警與防范學生姓名楊惠迪學 號100608234年級、專業(yè)10級注會指導教師姓名于健指導教師職稱講師所在院系商學院第一次指導（對確定題目、畢業(yè)論文（設(shè)計）任務(wù)書的指導意見）：在選題上要注意不要太過泛泛，要針對某個具體問題進行深入探討，可以到知網(wǎng)上多看看論文，這樣寫起來更有內(nèi)容。參考碩士、博士論文的格式。（未定題）上市公司財務(wù)風險方面的論文，可以寫作，最好更加細化，以前的同學有的結(jié)合具體企業(yè)進行分析，做的很不錯，多上網(wǎng)找找資料吧。（詢問題目是否可行）指導方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導教師簽字： 2013年 11 月 27日第二次指導（對論文提綱的指導意見）：思路可以！可以按照這個提綱和思路進行寫作.。關(guān)鍵問題是一定要明確財務(wù)風險的概念、評價方法。指導方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導教師簽字： 2013年 12 月 4日第三次指導（對初稿的指導意見）：建議：1、摘要第一段不好，簡單寫寫作的背景和意義就行，有點扯遠了2、正文中可以寫一段序言。這時候可以把摘要的第一段加進來，再引出恒大地產(chǎn)及其財務(wù)風險3、正文第一章建議改為：財務(wù)風險及其識別技術(shù)，內(nèi)容上主要寫什么是財務(wù)風險，如何度量財務(wù)風險，主要的度量方法及其優(yōu)缺點等指導方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導教師簽字： 2014年2 月 24 日第四次指導（對修改稿的指導意見）：可以，等數(shù)據(jù)更新之后再寫吧。我把段落格式調(diào)整了一下。指導方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導教師簽字： 2014年 3月 2日第五次指導（對是否定稿、進入答辯及其它指導意見）：1、目錄的層級不對。是一、 1. （1） 字體也有不對的請務(wù)必按照格式要求改正2、請把論文前綴和論文正文排版至一個word文檔，并寫好論文指導記錄完成后發(fā)給我！5.14左右答辯指導方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導教師簽字： 2014 年 5月 2日主管院長（主任）簽名 院系蓋章 年 月 日注：指導意見如不夠填寫可加附頁指導教師評語學 生：楊惠迪 專 業(yè)：會計學（注冊會計師專門化） 論文題目：論恒大地產(chǎn)的財務(wù)風險預(yù)警與防范 論文共 頁，設(shè)計圖紙 張。 指導教師評語：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在迅速擴張的過程中要面臨周期長、投資大、風險高、資金周轉(zhuǎn)等一系列財務(wù)風險，因此財務(wù)風險的預(yù)警與防范就成為各房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的突出問題，研究和建立完善的財務(wù)風險防范與預(yù)警體系對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有一定的現(xiàn)實意義。本文在對財務(wù)風險的概念、影響因素、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其影響因素、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價方法、評價指標等基本理論進行研究的基礎(chǔ)上，淺要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，通過對房地產(chǎn)財務(wù)風險理論的探討研究，對恒大地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀、財務(wù)風險及可能存在的主要問題進行了分析，結(jié)合行業(yè)特點，行業(yè)平均水平和恒大地產(chǎn)公司的實際經(jīng)營狀況，提出了恒大地產(chǎn)財務(wù)風險的防范建議。該論文選題較為恰當，論點明確，思路清晰，結(jié)論比較科學，具有一定的應(yīng)用價值和實踐意義，體現(xiàn)了該生較強的專業(yè)能力。指導教師評分： 指導教師簽字： 年 月 日遼寧大學畢業(yè)論文（設(shè)計）成績評定單評閱人評語：評閱人評分：評閱人簽字： 年 月 日答辯委員會評語：院（系）畢業(yè)論文答辯委員會（小組）于 年 月 日審查了 屆 專業(yè)學生 的畢業(yè)論文。答辯委員會評語：答辯成績：答辯委員會成員：答辯委員會（小組）組長簽字： 年 月 日 畢業(yè)論文（設(shè)計）成績：評閱人評分：指導教師評分 ：答辯成績：總成績：院長（系主任）簽字： 年 月 日注：評閱人評分滿分為100分，指導教師評分滿分為100分，答辯成績滿分為100分；總成績?yōu)槿叩乃阈g(shù)平均值（四舍五入）。摘 要“炒房熱”的現(xiàn)象讓房價居高不下，使房地產(chǎn)進入空前繁榮。在國家宏觀調(diào)控下的相關(guān)政策出臺在某種程度上遏制了飛漲的房價，而屬于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)在迅速擴張的過程中要面臨周期長、投資大、風險高、資金周轉(zhuǎn)等一系列財務(wù)風險，因此財務(wù)風險的預(yù)警與防范就成為各房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的突出問題，研究和建立完善的財務(wù)風險防范與預(yù)警體系對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。恒大集團是在香港上市，集住宅、快消、商業(yè)、酒店、體育、文化等產(chǎn)業(yè)為一體的特大型企業(yè)集團。其中廣州恒大足球俱樂部是中國廣州的一所職業(yè)足球俱樂部，現(xiàn)參加中國足球超級聯(lián)賽，并獲得亞洲足球俱樂部冠軍聯(lián)賽冠軍。在風口浪尖上的足球奪冠和隊員隊服上恒大冰泉的橫空出世，期間廣告的猛烈進攻，都讓恒大賺足了群眾們的眼球。驚嘆、意外的同時，也引來了外界對恒大本身的關(guān)注、分析甚至質(zhì)疑。而作為以民生住宅產(chǎn)業(yè)為主的恒大地產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注的經(jīng)濟環(huán)境中更是賺足了廣告的回報效應(yīng)。在房地產(chǎn)行業(yè)的火熱的現(xiàn)在，而財務(wù)風險作為當前經(jīng)濟學界積極探討的問題之一，在這樣的背景下，分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險意義重大。本文在對財務(wù)風險的概念、影響因素、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其影響因素、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價方法、評價指標等基本理論進行研究的基礎(chǔ)上，淺要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，通過對房地產(chǎn)財務(wù)風險理論的探討研究，對恒大地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀、財務(wù)風險及可能存在的主要問題進行了分析，結(jié)合行業(yè)特點，行業(yè)平均水平和恒大地產(chǎn)公司的實際經(jīng)營狀況，提出了恒大地產(chǎn)財務(wù)風險的防范建議即圍繞企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、規(guī)范制度、資本流動性、決策科學性、職業(yè)道德等方面，構(gòu)建財務(wù)風險評價指標及預(yù)警區(qū)間等控制財務(wù)風險的措施。關(guān)鍵詞：財務(wù)風險；預(yù)警與防范；恒大集團AbstractThe popularity of the trade of house made the real estate into unprecedented prosperity. Related policies had been published as national macro-control to curb the soaring prices, as the same time, the real estate enterprise which belongs to the kind of the capital-intensive company have to face the long cycle, large investment, high risk and a series of financial risk in the process of rapid expansion, so the establish the early warning system and financial risk prevention of financial risk has important significance in the development of real estate companies.Evergrande Group is listed on the Hong Kong Stock Exchange, a mega enterprise collective that focuses on residential property and develops FMCG, commercial, hotel, sports, and culture industry as a whole. The Guangzhou Evergrande football club is a Chinese Guangzhou occupation football club which is now in China Football Super League, and had won the Asian Champions of League football club. With the coming of champions, Evergrande spring was born on the uniform of the football team. A fierce offensive advertising during the football game let Evergrande spring cached peoples attention. Amazing, accidentally at the same time, Evergrande Real Estate Group Limited as a estate company also attracted attention and doubt of the outside world, whatever, Evergrande gained enough advertising.This paper combined with the characteristics of estate industry, based on the basic theory; refer to the industry average and Evergrandes real condition of operation, then is followed by Evergrande Real Estate financial risk prevention recommendations, construction of financial risk evaluation index and warning interval and other measures to control financial risk.Key words: Financial risk early warning and prevention; Hengda Real EstateII目 錄序 言1一、財務(wù)風險及其識別技術(shù)21.財務(wù)風險概述22.財務(wù)風險度量方法及優(yōu)缺點2二、房地產(chǎn)公司財務(wù)風險類型及評價指標41.影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的因素42.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價方法及指標4三、恒大地產(chǎn)集團存在的財務(wù)風險51.籌資風險62.投資風險73.資金回收風險7四、恒大地產(chǎn)財務(wù)風險的預(yù)警81.恒大地產(chǎn)財務(wù)風險評價指標建議82.評價指標體系綜合評價及預(yù)警區(qū)間8五、恒大地產(chǎn)財務(wù)風險防范建議91.加強企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境預(yù)測92.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、規(guī)范制度93.增加資本流動性104.決策科學性105.道德風險的防范10參考文獻11致 謝12序 言在2010年的兩會上，有關(guān)房價的問題被各地代表提上了議案。地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中發(fā)展速度較快，對整個經(jīng)濟其引導和推動作用的先導性產(chǎn)業(yè)，許多地方均把地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)。從“房姐”到這些“房叔”、“房嬸”、“房爺”、“房妹”們，利用多戶口等方式購買房產(chǎn)的行為，不僅暴露出戶籍管理制度中的漏洞，更是炒房現(xiàn)象的高潮，而財務(wù)風險作為當前經(jīng)濟學界積極探討的問題之一，在這樣的背景下，分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險意義重大。在綠城爆發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機后，房企債務(wù)問題成為行業(yè)內(nèi)關(guān)注熱點。2013年下半年，恒大地產(chǎn)業(yè)著實火了一把。在2013年11月9日晚，廣州天河體育中心，恒大足球隊員衣服上“恒大冰泉”四個大字，伴隨著恒大足球俱樂部拿下今年亞冠杯決賽冠軍的電視畫面，傳遍千家萬戶。一場足球的狂歡，在順勢之間被演變?yōu)橐粓龊愦蟊摹靶銏觥?，亞冠之夜的品牌造勢，也讓恒大冰泉一舉走上了知名礦泉水品牌的最前臺。資料顯示，截至2013年3月底，飲用水企業(yè)的前五名分別是康師傅、農(nóng)夫山泉、娃哈哈、華潤怡寶、可口可樂，其市場份額依次是23%、22%、18%、9%及7%，恒大冰泉之路并不容易。然而，也有業(yè)界聲音發(fā)出質(zhì)疑，認為恒大真實目的或并不是純粹賣水，而在于東北的旅游地產(chǎn)資源；也有說恒大地產(chǎn)可能會將恒大冰泉飲用水管道加入房屋建設(shè)中。作為一個房地產(chǎn)為主的企業(yè)，如此的發(fā)展戰(zhàn)略終究是為了多元化發(fā)展戰(zhàn)略還是更好的支撐房地產(chǎn)更好的發(fā)展？在現(xiàn)行的法律和經(jīng)濟背景下研究其財務(wù)資金周轉(zhuǎn)是否安全可靠，資產(chǎn)和償債能力是否正常，財務(wù)風險預(yù)警與防范都具有非?，F(xiàn)實的意義。11論恒大地產(chǎn)的財務(wù)風險預(yù)警與防范一、財務(wù)風險及其識別技術(shù)1.財務(wù)風險概述財務(wù)風險是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當使公司出現(xiàn)危機可能喪失償債能力而導致投資者預(yù)期收益下降的風險。而它在最初的提出則是針對企業(yè)理財活動，且已逐漸形成相對成熟的財務(wù)風險理論。我國企業(yè)在經(jīng)濟全球化的浪潮與不斷深化改革的市場背景下面臨的風險愈來愈多，作為各種類型的風險融合在一起表現(xiàn)的企業(yè)財務(wù)風險可以分為廣義和狹義的定義。從狹義上，損失的不確定性被決策理論學家定義為風險，通常表現(xiàn)為籌資風險中由于借入資金而減少公司利潤可能性或喪失償債能力；日本學者龜井利明在此基礎(chǔ)上認為還應(yīng)包括盈利的不確定性作為廣義的風險概念，即風險就是不確定的，它可能給主體帶來機會，同時可能帶來威脅，主要指公司在籌資、投資、資金收回、利益分配等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的風險?？梢钥闯?，對于財務(wù)風險的定義，每個人的理解、概括方式和角度是有差別的，但就其基本內(nèi)涵來說，財務(wù)作為企業(yè)正常運營的命脈，出現(xiàn)不確定性、有可能造成企業(yè)損失的情形就是其潛在或顯性的風險。2.財務(wù)風險度量方法及優(yōu)缺點（1）財務(wù)風險度量方法用一系列財務(wù)指標來分析企業(yè)的財務(wù)風險，認識、判斷企業(yè)財務(wù)風險大小的活動過程即為財務(wù)風險的度量。企業(yè)財務(wù)風險可分為籌資風險、投資風險、資金回收風險、其他風險等幾個方面，下面將從這幾個方面說明其度量方法：籌資風險與償債能力相關(guān)的籌資風險常用的度量方法為財務(wù)指標法。從流動性指標來說，主要包括流動比率、速動比率、財務(wù)杠桿系數(shù)等，通常比率越低，債務(wù)人所得到的保障度則越低，企業(yè)風險就大。同時應(yīng)考慮行業(yè)平均水平，流動資產(chǎn)和流動負債的構(gòu)成因素影響、營業(yè)周期長短等因素影響。其次，利用產(chǎn)權(quán)比率、資產(chǎn)負債率、利息保障倍數(shù)等來反映企業(yè)的長期償債能力，產(chǎn)權(quán)比率越低、資產(chǎn)負債率越低、利息保障倍數(shù)越高，籌資風險越小。鑒于前述指標的局限性和實際償還債務(wù)是以現(xiàn)金流量的標準，需要從現(xiàn)金角度來衡量銷售現(xiàn)金比率、每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量情況，數(shù)值越大則表明用于償還債務(wù)的現(xiàn)金充裕，償債能力強。投資風險投資風險是企業(yè)關(guān)注度比較高，且其本身度量多樣的一種風險。例如，通過計算投資回收期、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)等指標加之財務(wù)指標、概率法、杠桿分析法資本資產(chǎn)定價模型等予以評價。相應(yīng)的財務(wù)指標有經(jīng)營杠桿系數(shù)、 總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤率、凈利潤增長率、資本利潤率、每股凈資產(chǎn)增長率等來衡量企業(yè)現(xiàn)狀和被投資項目的可行性。這些反應(yīng)企業(yè)盈利能力的指標數(shù)值越大，說明盈利能力越強，投資風險就越低，反之則風險大。同時，企業(yè)也可以采用方差模型法、LPM模型法、VaR 模型法等來度量企業(yè)投資風險。資金回收風險通常來說，度量企業(yè)自己回收風險的指標主要有賬上現(xiàn)金余額數(shù)額及變化程度、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。上述指標中，現(xiàn)金余額數(shù)維持在一定比率最佳，過多是資金的一種浪費，過少則又可能加劇出現(xiàn)問題時資金的調(diào)用。從周轉(zhuǎn)率來看，周轉(zhuǎn)率指標數(shù)值越大，平均收賬期越短，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強，資金周轉(zhuǎn)速度越快，回收風險越小，反之，則資金周轉(zhuǎn)就越慢，資金回收風險越大。（2）財務(wù)風險度量方法的優(yōu)缺點在華爾街教父本杰明格雷厄姆看來，上市公司風險的衡量標準主要包括五個方面，即流動比率是否高于2；公司的產(chǎn)權(quán)比率是否小于1；總負債是否低于流動資產(chǎn)兩倍；10年來的每股收益年均增長率是否大于7%；過去10年里公司的凈資產(chǎn)收益率同比下降5%的年份不超過兩年。這些硬性指標給了投資決策者參考的標準，數(shù)據(jù)簡單，清晰明了，運用歷史數(shù)據(jù)分析企業(yè)發(fā)展趨勢，有一定的可信度和說服性。但指標數(shù)據(jù)本身具有的生硬性可能會與商場的靈活不符，不同的行業(yè)有其不同的特色和行業(yè)均值，指標間的相關(guān)性也受到諸多因素的影響，而財務(wù)指標本身是面向過去而不反應(yīng)未來，在評價企業(yè)未來走勢的過程中難免偏差，預(yù)測性和主觀性更強。不可忽略的是，財務(wù)指標本身容易被操控，財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)中也未含有影響企業(yè)長期競爭優(yōu)勢的如產(chǎn)品質(zhì)量、顧客滿意度、營銷過程等因素。投資風險中的三種模型的衡量方法有均存在一些共同的缺陷，如都沒有把相對數(shù)指標和絕對數(shù)指標結(jié)合去評價，易造成量化結(jié)果的單純和片面；未考慮人的心理、市場瞬息萬變的不可預(yù)測性等因素，如等量的收益與損失與對人內(nèi)心產(chǎn)生的影響是不同的，而通常某水平的收益給人帶來的證明影響小于同等水平損失給人帶來的負面影響。綜上所述，財務(wù)指標的簡單性和巨大的參考價值是不可磨滅的有點，但目前的財務(wù)風險度量模型仍存在改進空間，需要綜合多方面因素考慮，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上衡量企業(yè)財務(wù)風險并不斷去完善。二、房地產(chǎn)公司財務(wù)風險類型及評價指標1.影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的因素正如上面一節(jié)所提到的，房地產(chǎn)公司財務(wù)風險可總結(jié)為投資風險、籌資風險、資金回收風險、收益分配風險四個方面，受環(huán)境、資本結(jié)構(gòu)和管理層三大部分的影響。具體在財務(wù)數(shù)據(jù)中可表現(xiàn)為財務(wù)指標異常現(xiàn)象，如當企業(yè)高負債水平，當企業(yè)償付能力和盈利能力出現(xiàn)問題時，無法償還到期的短期債務(wù)和長期債務(wù)易造成的企業(yè)重大的財務(wù)危機；當企業(yè)由于資金流入流出失調(diào)、壞賬、經(jīng)濟危機等原因資金周轉(zhuǎn)不靈時造成的籌資困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)無法正常運營。此外還有價格、利率、外匯等因素的影響。綜上所述，可總結(jié)出七大能力因素方面的衡量償債能力、盈利能力、營運能力、現(xiàn)金流量、成長能力、企業(yè)綜合能力、公司治理并據(jù)此選擇適當?shù)脑u價方法和評價指標。2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價方法及指標根據(jù)上述七大因素，通過選擇具體的指標構(gòu)建評價體系，與行業(yè)均值及其他企業(yè)相比較，結(jié)合預(yù)警區(qū)間（將在第四部分預(yù)警區(qū)間具體提到）分析并得出結(jié)論，提出建議。表2.1財務(wù)風險評價指標類型指標公式說明償債能力指標流動比率流動資產(chǎn)/流動負債表示公司每一元流動負債有多少流動資產(chǎn)做保證，反應(yīng)公司流動資產(chǎn)償還到期流動負債的能力資產(chǎn)負債率總負債/總資產(chǎn)即財務(wù)杠桿系數(shù)，反應(yīng)總資產(chǎn)中債務(wù)人提供的資金比重，分析資本結(jié)構(gòu)續(xù)表2.1盈利能力指標凈資產(chǎn)收益率凈利潤/平均凈資產(chǎn)*100%反應(yīng)每單位凈資產(chǎn)所獲凈利潤，從所有者角度考察公司盈利水平高低營運能力指標應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率主營業(yè)務(wù)收入/平均應(yīng)收賬款-流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主營業(yè)務(wù)收入/平均流動資產(chǎn)-現(xiàn)金流量指標銷售現(xiàn)金比率經(jīng)營活動現(xiàn)金流量/營業(yè)收入-每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量經(jīng)營活動現(xiàn)金流量/普通股股數(shù)-成長能力指標凈利潤增長率本年凈利潤增長額/上年凈利潤-總資產(chǎn)增長率本年總資產(chǎn)增長額/年初資產(chǎn)總額反應(yīng)資產(chǎn)規(guī)模的增長情況企業(yè)綜合能力指標每股凈資產(chǎn)股東權(quán)益/期末普通股總數(shù)反應(yīng)股票所擁有的資產(chǎn)現(xiàn)值每股土地儲備金額期末土地儲備金額/期末普通股股數(shù)土地儲備金額數(shù)據(jù)取自上市公司年報附注公司治理指標股權(quán)集中度年報中披露的截止到12月31日前五大股東持股比例之和/總股本-以上指標是結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點及前人研究結(jié)果分析總結(jié)而得出，從整體上把握和評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險。三、恒大地產(chǎn)集團存在的財務(wù)風險從2013年總體來看，恒大集團營業(yè)額為人民幣936.7億元，同比增長43.5%；股東應(yīng)占利益為人民幣126.1億元，同比增長37.5%；每股基本盈利人民幣0.789元。資產(chǎn)總值為人民幣3,481.5億元，同比增長45.7%。根據(jù)評價方法及指標，計算得出的恒大集團2011至2013年度的指標數(shù)據(jù)如下表所示：表3-1恒大地產(chǎn)財務(wù)風險評價指標類型指標2013年2012年2011年償債能力指標流動比率1.54 1.33 1.54 資產(chǎn)負債率77.21%82.56%80.94%盈利能力指標凈資產(chǎn)收益率22.65%24.00%41.90%營運能力指標應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）17.2310.8211流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.38 0.36 0.79 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.350.310.217現(xiàn)金流量指標銷售現(xiàn)金比率-41.75%10.65%6.84%每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量-2.42 0.46 0.28 成長能力指標凈利潤增長率49.35%-21.74%46.88%總資產(chǎn)增長率45.70%33.50%71.40%企業(yè)綜合能力指標每股凈資產(chǎn)4.94 2.78 2.29 每股土地儲備金額8.93 5.62 6.81 公司治理指標股權(quán)集中度69.14%68.96%69.32%1.籌資風險從公司流動比率看，從2011年和2013年流動比率持平，2012年的1.33即表示略有下降，而信達地產(chǎn)2012年度流動比率值為2.26，高于一般認為的合理值2。同時，萬通地產(chǎn)2012年度的流動比率分別為1.78，可以看出，恒大地產(chǎn)流動比率略低但總體基本穩(wěn)定。從近三年的數(shù)據(jù)看，銷售現(xiàn)金比率波動較大，現(xiàn)金流量表現(xiàn)并不樂觀，其中包括年報中提到的業(yè)務(wù)合于2013年10月31收購Jilin Province Gold Beverage Company Limited（Gold Beverage）100%股份，支付現(xiàn)金109044000元人民幣，主要從事礦泉水生產(chǎn)及銷售，在一定程度上影響了現(xiàn)金的流量值。相比而言，資產(chǎn)負債率在小幅波動的情況下略有下降，表明公司在不依靠應(yīng)收賬款的情況下，支付當前債務(wù)的能力變強。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金問題或逐漸接近或已達到預(yù)警區(qū)間，企業(yè)負債飆升，而企業(yè)資金問題關(guān)系到企業(yè)命脈，均應(yīng)引起重視。2012年比2011年的每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增長了0.16，而2013年由于經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負導致該指標為負。相比萬通地產(chǎn)2011年和2012年分別為0.59、0.46的表現(xiàn)，恒大集團略顯遜色。在指標基礎(chǔ)上加之宏觀政策的影響及應(yīng)收賬款的波動，這些都會影響恒大集團償債能力，增加其財務(wù)風險。2.投資風險恒大地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率呈逐年下降趨勢，即每單位凈資產(chǎn)所獲凈利潤減少。從所有者角度來看，公司盈利水平變低。凈利潤增長率由2012年的負值變?yōu)?9.35%，重回正軌。有分析師認為，2012年業(yè)績增長主要依賴二線城市的銷售，利潤減少主要是由于物業(yè)交付價格下降，三四線城市房地產(chǎn)市場低迷，盡管銷量在公司9月減價10-15%以后的略有回升，卻是以利潤受壓作為代價。從總資產(chǎn)增長率來看，恒大地產(chǎn)近三年計算結(jié)果分別為45.70%、33.50%、71.40%，資產(chǎn)規(guī)模有所增長，在一定程度上緩解了企業(yè)的投資和籌資壓力。作為房地產(chǎn)企業(yè)，儲地和管理層的決策至關(guān)重要。2011年上半年，恒大以迅猛的態(tài)勢和相對核算的土地儲備地價拿到土地，使得每股土地儲備金額為6.81元/股，而今年的每股土地儲備金額增加明顯，已接近9元/股。同時，每股凈資產(chǎn)的增長率逐年增加，股權(quán)集中度表現(xiàn)穩(wěn)定，增加了持有人信心。由上述數(shù)據(jù)及分析情況，結(jié)合恒大從奪冠的恒大足球到出人意料的恒大冰泉的現(xiàn)狀，到底是多元化的投資還是歸一的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，依然是人們關(guān)注的焦點。3.資金回收風險恒大地產(chǎn)集團截至2013年12月31日止年度業(yè)績公布中顯示，營業(yè)額從2012年人民幣652.6億元上升43.5%至人民幣936.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)分部的營業(yè)額為人民幣922.3億元，占比達到98.5%，營業(yè)狀況表現(xiàn)良好。從營運周轉(zhuǎn)方面來看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較之前明細變快，增速達59.24%，增加了資金的回收，有利于充分利用資金，資金回收風險減少，從而減弱了了公司的財務(wù)風險。2012年和2013年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本穩(wěn)定，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年提高，營運狀況良好。年報附注中顯示，于2013年12月31日，應(yīng)收貿(mào)易款人民幣43,499,000元（2012年12月31日：212,851,000元人民幣）為已逾期但未減值，該等賬目主要與近期并無拖欠記錄的多名客戶有關(guān)，賬齡為365天以上。雖從分析指標來看資金回收風險較小，但附注中這一點仍需多加關(guān)注。四、恒大地產(chǎn)財務(wù)風險的預(yù)警1.恒大地產(chǎn)財務(wù)風險評價指標建議用計算指標衡量企業(yè)財務(wù)狀況是非常有效的手段，但是片面追求數(shù)據(jù)的完美，個別指標在合理區(qū)間并不能保證企業(yè)處于良好的財務(wù)環(huán)境當中。因此，在使用本文中財務(wù)風險評價指標的過程中，只可作為分析參考，決策依據(jù)，不可完全依賴。截至2011年12月31日，恒大公司的總資產(chǎn)為1790.2億元，年增長達71.4%。賬上現(xiàn)金余額達到282億元，年增長41.4%，還擁有未使用的銀行授信額度369.1億元，兩者相加總共擁有可動用資金651.1億元人民幣，比2010年增加了119億元。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最大的投入就是土地價款。據(jù)恒大年報顯示，恒大2011年應(yīng)付的總土地款為981.7億元，經(jīng)支付了68%，也就是668.1億元。需要支付的僅存313.6億元，且付款期限合理2012年只需支付110.2億元，2013年支付139.6億元且已經(jīng)支付，2014年及以后支付63.8億元。許家印表示幾乎不對公司構(gòu)成財務(wù)壓力。面對宏觀調(diào)控的形勢，恒大2011下半年開始對新取得土地采取謹慎態(tài)度。但從年報看，2011年上半年，恒大拿地的態(tài)勢還是相當迅猛，且拿到的土地儲備地價相當合算。2.評價指標體系綜合評價及預(yù)警區(qū)間企業(yè)財務(wù)預(yù)警即財務(wù)失敗預(yù)警，是指借助企業(yè)提供的財務(wù)報表、商業(yè)計劃等其他相關(guān)資料，利用會計、統(tǒng)計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用比率分析、比較分析、因素分析等方法，對企業(yè)的業(yè)務(wù)活動、財務(wù)活動等進行分析預(yù)測，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問題及潛在風險，在危機發(fā)生之前向企業(yè)經(jīng)營者發(fā)出警告，促請企業(yè)當局采取有效預(yù)防措施，避免潛在的風險演變成損失，以確保良好的運營公司。劃分預(yù)警區(qū)間包括劃分警區(qū)和確定警限。風險預(yù)警可分為五個預(yù)警區(qū)，即區(qū)（低風險區(qū)）、區(qū)（較低風險區(qū)）區(qū)（中等風險區(qū)）區(qū)（較高風險區(qū)）區(qū)（高風險區(qū)），一般采用五分制，即“很好”，“好”，“一般”，“差”，“很差”。借鑒其他相關(guān)的房地產(chǎn)研究和資料，用spss軟件模擬得到的預(yù)警模型如下：X=A+0.1B+C+0.02D+E （4.2）其中，A=流動比率；B=速動比率；C=資產(chǎn)負債率；D=產(chǎn)權(quán)比率；E=資產(chǎn)凈利率。A為今年流動比率與上一年流動比率之差。X2為區(qū)；1X1.5為區(qū)；0.5X1為區(qū)；0X0.5為區(qū)；X0為區(qū)。將恒大集團2013年及其他相關(guān)的數(shù)據(jù)結(jié)果代入預(yù)警模型中，可得：X=（1.54-1.33）+0.1*（289378427000-233976328000）/188197503000+（77.21%-82.56%）+0.02*3.39+（22.65%-24.00%）=0.240238275上述結(jié)果表明X在區(qū)間0X0.5內(nèi)，恒大地產(chǎn)財務(wù)狀況處于區(qū)，為較高風險，綜合考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及運營特點，同時結(jié)合上文評價指標體系，從七個方面入手，選擇體現(xiàn)及對企業(yè)財務(wù)影響較大的指標和比率進行計算和分析，在很大程度上說明了企業(yè)償債能力、盈利能力、營運能力、現(xiàn)金流量、成長能力、企業(yè)綜合能力、公司治理七個方面的表現(xiàn)情況，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展路線，產(chǎn)品和營銷策略等實際情況，綜合評價企業(yè)的財務(wù)風險，結(jié)合預(yù)警區(qū)間及評價標準，具有較好的理論依據(jù)和數(shù)據(jù)說服力。 五、恒大地產(chǎn)財務(wù)風險防范建議1.加強企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境預(yù)測1、分析市場房地產(chǎn)行業(yè)的投資類型是根據(jù)房地產(chǎn)的主要用途和自身所處的地理位置所決定的，受宏觀環(huán)境影響很大。這一類項目中，必須重點考慮到我國房地產(chǎn)市場的特點和整體趨勢，及時的掌握市場情況變化，做好市場調(diào)查，通過嚴謹?shù)恼{(diào)研對目標做出正確的決策，加強市場調(diào)查，選擇最優(yōu)投資區(qū)域，才能為企業(yè)創(chuàng)造最大的效益，例如從地理位置、交通發(fā)達程度、城市未來發(fā)展趨勢方面進行分析。2、采取風險回避措施在充分了解外部經(jīng)濟環(huán)境的同時，加強企業(yè)內(nèi)部環(huán)境和管理層決策的監(jiān)管。針對項目的研究過程，要積極主動的應(yīng)對重點對政策的變動和市場需求的變化，通過風險預(yù)測來盡最大可能實現(xiàn)自身的穩(wěn)定發(fā)展。2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、規(guī)范制度作為資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，必須擁有合理的資金結(jié)構(gòu)，企業(yè)不能盲目的接入資金，需要考慮到企業(yè)資金周轉(zhuǎn)及舉債后的償還能力、項目的投資回報率。現(xiàn)在國內(nèi)很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金并沒有足夠的能力去獨立開發(fā)項目，雖然負債經(jīng)營能利用金融杠桿原理，但資產(chǎn)負債率必須保持在一個合理的范圍之內(nèi)，根據(jù)自身的能力，積極地控制債務(wù)比例，盡量避免資本結(jié)構(gòu)的不合理，并且使資本的比例最優(yōu)。規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，決策監(jiān)控，財務(wù)授權(quán)等，制定合適的銷售戰(zhàn)略、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，切忌過分分散，分散企業(yè)重心、關(guān)注點和資金，這是企業(yè)管理層必須認識上去的。3.增加資本流動性加強對于現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款的管理，提高資金的使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更重視應(yīng)收賬款管理，落實催收責任，提高應(yīng)收款的周轉(zhuǎn)速度；強化合同訂單管理，提高預(yù)收賬款的比例，增加資金量，在保證資金使用效率最大化的前提下，減少預(yù)付款，拖延應(yīng)付款時間，盡量調(diào)整應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款時間與企業(yè)發(fā)展相一致。進行財務(wù)風險控制措施，減少壞賬現(xiàn)象的發(fā)生。4.決策科學性截至2013 年7 月，溫州房價已經(jīng)連續(xù)23 個月下降，一些新建商品房比最高峰時的價格下跌了百分之三四十，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險意識必須強烈，能根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況科學預(yù)測，抓住政府政策變化，及時發(fā)現(xiàn)并規(guī)避風險。我國目前經(jīng)濟快速發(fā)展，政策變化不斷，企業(yè)需要提升自身的生存適應(yīng)能力，仔細研究國家政策走向和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，如在2013