企業(yè)研究論文-中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路的探索.doc

企業(yè)研究論文-中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路的探索【摘要】目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭不斷加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受到嚴重威脅，大量中小企業(yè)面臨著沒有項目瀕臨倒閉的狀況。本文在對中小房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢進行分析的基礎上，提出了可供房地產(chǎn)中小企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略，為他們的生存和長遠發(fā)展提供參考。【關鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢競爭劣勢一、引言隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟，我國的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)?；?、制度化、品牌化的方向發(fā)展，大型房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中能占優(yōu)勢，但對沒有形成規(guī)模和品牌的中小企業(yè)卻很不利。加上近年來我國政府通過緊縮地根、緊縮銀根、增收房地產(chǎn)及土地稅收等方式，提高了房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本和風險，威脅著實力不雄厚，競爭力不強的中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時，伴隨著我國市場的開放程度不斷提高和外國公司準入制度的不斷放寬，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭加大更加劇烈，進一步壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，給它們帶來了更巨大的生存壓力。根據(jù)中小企業(yè)標準暫行規(guī)定，我國至少有以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于中小企業(yè)。這些企業(yè)將如何揚長避短，選擇適當?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略，提升自己的競爭力，對當前形勢下我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。本文將在對中小房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢、劣勢分析的基礎上，提出可供這些企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略。二、房地產(chǎn)中小企業(yè)競爭優(yōu)勢1更容易適應房地產(chǎn)市場需求的多元化中國社會已經(jīng)出現(xiàn)了不同階層的分化，不同階層的消費品位和行為存在明顯差異，這意味著不同水平的購房需求在房地產(chǎn)市場中并存。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品已是大勢所趨，而在這一點上，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金少，產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模不大，在產(chǎn)品上更容易針對某種細分的消費者提供產(chǎn)品，體現(xiàn)個性化、差異化的特色，滿足特定消費者的需求。2能夠填補房地產(chǎn)市場的剩余空間一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)更熱衷于在一線城市進行開發(fā)，很少涉足中小城鎮(zhèn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場；另一方面，即使在同一城市，大型房地產(chǎn)企憑借自身的雄厚實力，往往把目標放在寫字樓、豪華住宅等高檔物業(yè)上以追求高利潤，而中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補回報較低的中低檔房地產(chǎn)市場。特別是這兩年政府越來越重視經(jīng)濟適用房和廉租房的建設，并在土地、稅收方面給予了很多優(yōu)惠政策，這些項目的利潤通常不高，往往使許多大企業(yè)敬而遠之，給中小房地產(chǎn)企業(yè)留下了一定的市場機會。3管理層次少，成本低中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員人數(shù)少、層次簡單，信息的傳遞速度快，便于及時發(fā)現(xiàn)問題，也便于決策的傳遞和執(zhí)行。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)人數(shù)少、日常開支小，因此在管理成本上也具有相對優(yōu)勢。4貼近市場，了解顧客由于房地產(chǎn)中小開發(fā)企業(yè)人員較少，機構簡單，企業(yè)決策者往往要親自參與具體的房地產(chǎn)項目的決策和設計，對市場和消費者的了解更加直觀，對市場變化的反應更快。三、房地產(chǎn)中小企業(yè)競爭劣勢1融資困難信貸融資困難是中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的最大的問題，這是由其實力弱、信譽差、知名度不高、融資渠道單一等諸多原因造成的。特別是近幾年國家多次進行宏觀調(diào)控，使得貸款的門檻升高，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金的問題，而對沒有足夠的資金實力和品牌的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金就少，因此是否能夠融資關系到企業(yè)的生存和發(fā)展。2項目管理經(jīng)營能力差經(jīng)營能力差具體表現(xiàn)在：在項目小組的組織上往往采用粗放式管理，權責不明確，往往造成資源浪費；在項目的產(chǎn)品上，缺乏詳細的客戶分析，項目定位不科學，過分注重短期利益，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新；在營銷推廣上，營銷能力不足，過分依賴廣告等銷售手段，沒有建立相應的品牌。3吸收和留住人才能力低人才匱乏，人員素質(zhì)較低是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的又一大問題。而行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)秀人才又大部分集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)；即使是在中小房地產(chǎn)企業(yè)成長起來的人才，也往往因為薪金、管理等各方面原因離開這些企業(yè)，人才流失嚴重。人才問題削弱了中小房地產(chǎn)企業(yè)的凝聚力和創(chuàng)新能力，使得他們在于大企業(yè)競爭更加處于劣勢。通過分析可見，我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)存在不少優(yōu)勢，也有很多不足。雖然面臨著來自國內(nèi)外大企業(yè)的威脅，但在經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化加快，人民生活水平提高，民眾投資意識加強的今天，社會對各類房地產(chǎn)的需求不斷增加，這給中小房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展提供了很好的契機。再加上目前的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)尚未形成壟斷，中小企業(yè)在這個零散的房地產(chǎn)市場內(nèi)仍有很大的發(fā)展機會，可以借助政府大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房的機會，在房地產(chǎn)市場上找到屬于自己的一席之地。四、中小房地產(chǎn)企業(yè)應對競爭的戰(zhàn)略1“縫隙經(jīng)營”戰(zhàn)略選擇“縫隙經(jīng)營”戰(zhàn)略，就是要中小型房地產(chǎn)企業(yè)在選擇經(jīng)營方向時，盡量選擇大企業(yè)容易忽略而又有一定經(jīng)濟效益的“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮中小企業(yè)靈活性和適應性強的優(yōu)勢，拾遺補缺，填補市場需求的空缺。尤其是近年政府不斷加大經(jīng)濟適用房和廉租房的建設，這些項目的利潤不高，許多熱衷于高利潤的大企業(yè)對此不感興趣，卻給中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的留下一定的市場機會。選擇經(jīng)營差異化戰(zhàn)略應注意以下幾點：第一，要注重市場調(diào)研，善于挖掘和把握房地產(chǎn)市場的縫隙。第二，把自己有限的資源與能力集中在某個細分市場上，力爭成為這一類細分市場中的強者，形成自己的特色。第三，主動占領對大企業(yè)來說規(guī)模較小或者利潤不高的產(chǎn)品市場，這樣可以避免與大集團公司的正面競爭，不斷擴展其生存和經(jīng)營空間。2精品戰(zhàn)略隨著人們生活質(zhì)量的提高，越來越多人在購買房子的時候，不僅考察房子的規(guī)劃設計、交通配套和質(zhì)量，還進一步要求房地產(chǎn)產(chǎn)品要有一定的產(chǎn)品文化和居住文化。我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過政策的洗禮后，房地產(chǎn)各種成本開始飆升，競爭加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模小，很難在成本上取得優(yōu)勢。產(chǎn)品附加值決定企業(yè)利潤。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過走精品戰(zhàn)略之路，通過設計理念創(chuàng)新、引領生活方式、挖掘服務內(nèi)涵，使得產(chǎn)品更富個性化色彩，以此來增加產(chǎn)品的附加值，滿足購買者對品質(zhì)的要求，提升產(chǎn)品和企業(yè)的競爭力。3區(qū)域差異戰(zhàn)略目前，實力雄厚、資金充裕的大型房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在珠三角、長三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場競爭非常激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇轉戰(zhàn)中小城市。走二、三線城市道路的最大好處就是可以避免與大開發(fā)商直接競爭，尋求一個新的發(fā)展空間；另外，二、三線城市的地價、房價相對較低，升值空間較大，再加上中小城市多數(shù)沒有相應的居住文化，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以很方便地把一些在大城市開發(fā)的理念、生活方式帶到那里，形成相應的文化優(yōu)勢，獲得較高的投資回報率。4專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上有眾多環(huán)節(jié)，專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略是指中小房地產(chǎn)