北京市TOWNHOUSE需求調(diào)研.doc

北京市TOWNHOUSE需求調(diào)研 本次調(diào)研以發(fā)放問卷的形式進(jìn)行，問卷的發(fā)放是通過我們的長期、廣泛的業(yè)務(wù)渠道尋找已購買或計(jì)劃購買Townhouse項(xiàng)目的人士，請他們填寫。本次調(diào)研共獲取有效樣本240份。 本需求調(diào)查在一定程度上代表了潛在需求者對計(jì)劃購買項(xiàng)目的理想需求狀態(tài)，而在實(shí)際市場形態(tài)下，根據(jù)相關(guān)產(chǎn)品的特性，某些選項(xiàng)與實(shí)際調(diào)查數(shù)值出現(xiàn)小幅度偏差時(shí)，需求者也同樣接受。例如對項(xiàng)目的單價(jià)、總價(jià)的要求較低而對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高所產(chǎn)生的數(shù)值偏差、對個(gè)人情況填寫的不確定性等。以下調(diào)查結(jié)果如無具體說明均為被調(diào)查者實(shí)際填寫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出。一、目標(biāo)客戶的基本情況(1) 年齡 被調(diào)查者中3040歲的人群居多，占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的50，30歲以下及40歲以上分別占29和21，見下圖，由此可見Townhouse需求人群較為年輕化。(2) 學(xué)歷 被調(diào)查者的整體素質(zhì)較高，受教育程度均在大專以上，多數(shù)為本科及碩士研究生以上學(xué)歷，其中具備本科學(xué)歷者居多，占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的66；具有?？茖W(xué)歷者為18%；其他為碩士研究生以上學(xué)歷，占被調(diào)查人數(shù)的16。(3) 家庭人口 在被調(diào)查者中，家庭人口數(shù)為3-人占有比例最高，為61，其中多數(shù)為三口之家；其他如二人家庭占26.3；4人以上家庭占12.7。(4) 職業(yè)領(lǐng)域 本次調(diào)查的被調(diào)查者所涉及行業(yè)包括：IT、廣告、貿(mào)易、金融、行政、實(shí)業(yè)、保險(xiǎn)、建筑、教育、科研、醫(yī)藥以及其他行業(yè)，其中所占比重較大的為貿(mào)易、實(shí)業(yè)、金融等行業(yè)。(5) 單位性質(zhì) 在被調(diào)查者中，其所在單位性質(zhì)為外資及中外合資企業(yè)的比重較大，占總?cè)藬?shù)的48.7，民營、私營及合作經(jīng)營企業(yè)的員工占總?cè)藬?shù)的29.7，其余均為機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工以及國有股份制企業(yè)職工。(6) 職務(wù)或身份性質(zhì) 本次調(diào)查中的被調(diào)查者的職務(wù)或身份包括公司決策者、管理人員、業(yè)務(wù)人員、教師、律師、機(jī)關(guān)干部、編輯記者等。其中公司管理人員所占比例最大，占總?cè)藬?shù)的49%；其他依次為公司決策者、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)人員等。(7) 目前住房狀況 在被調(diào)查者中，大多數(shù)為已購商品房或已購公房者，占總?cè)藬?shù)的68.4；其他為租用住房和住單位公房者。(8) 家庭年收入水平 被調(diào)查者中，家庭年收入20萬以下者，占總?cè)藬?shù)的63.3；家庭年收入2050萬者，占總?cè)藬?shù)的32.1；其他家庭年收入50萬以上者占4.6。盡管統(tǒng)計(jì)結(jié)果表現(xiàn)出年收入20萬元以下的人員比例較高，但是結(jié)果中不排除被調(diào)查人員不愿公開個(gè)人收入，低報(bào)的因素。因此，實(shí)際收入水平在2050萬的家庭數(shù)量有可能增加。(9) 日常交通工具 在被調(diào)查者中，擁有私家車的人數(shù)占總調(diào)查人數(shù)的43.2；日常交通工具為公物用車和出租車者分別占總數(shù)的16.2和13.5；有27.1的人日常交通工具為地鐵、公交車及其它。由此可見有車族（私車和公車）占總?cè)藬?shù)的59.4，同時(shí)隨著汽車價(jià)格的大幅下調(diào)，這一比例數(shù)將有望大幅上升。二、目標(biāo)客戶的單項(xiàng)需求指標(biāo)統(tǒng)計(jì)(1) 購房用途及目的 購房者購買Townhouse的主要目的和用途有以下幾種：日常居住、購買后投資出租、增加自身產(chǎn)業(yè)以及周末度假用。其中，用于日常居住的人占很大比例，占到被調(diào)查總數(shù)的48.8，用于周末度假的比例為25.6，購買后投資出租和只為增加產(chǎn)業(yè)的各占15.4和10.2，看來很大一部分購房者還是要將所購Townhouse作為自己的第一居所。見下圖：(2) 區(qū)域選擇 一般來講，購房者對所要購買物業(yè)方向、位置都會有一定的選擇性，Townhouse也不例外。在本次調(diào)查中，購房者選擇東部的傾向較高，被選率為32.3，西部、南部、北部的被選率分別為24.6、20和23.1。 其中，對東部的選擇主要集中在京通高速路以及京順高速路；對南部的選擇主要集中在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和京開高速路；對西部的選擇大多為西山一帶的別墅區(qū)；對北部的選擇則集中在亞北一帶的別墅區(qū)，只有極少數(shù)人選擇了在內(nèi)城區(qū)購買Townhouse。具有發(fā)達(dá)的高速公路網(wǎng)是購房者選擇Townhouse一致認(rèn)同的條件。同時(shí)可以看出，南城的房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，其市場認(rèn)同度及競爭能力有所提高。(3) 距離工作地點(diǎn)的車程 人們對Townhouse選擇大多位于城市的近郊或遠(yuǎn)郊區(qū)域，因此，從社區(qū)到工作地點(diǎn)的時(shí)間距離成為一個(gè)至關(guān)重要的問題。在此，我們用車程，即開車到達(dá)工作地的時(shí)間來衡量時(shí)間距離。 調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購房者認(rèn)為社區(qū)距單位的車程為1560分鐘之間。見下表： 是否具有便捷的交通條件永遠(yuǎn)是購房者選擇物業(yè)的基本因素之一。(4) 所購物業(yè)狀態(tài) 由于開發(fā)商實(shí)力、購房者的成熟程度、政策、金融等眾多綜合因素，Townhouse的購買者究竟喜歡現(xiàn)房還是期房呢？ 本次調(diào)查顯示，46.3的人選擇現(xiàn)房，只有19.6的被調(diào)查人選擇期房，另外34.1的購房者選擇了無所謂?？梢灶A(yù)見，隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和完善，購房者對現(xiàn)房的需求比例會有所增長，在目前的市場狀況下，期房還是具有一定的市場，而作為開發(fā)商更應(yīng)該格外珍惜這一市場。(5) 建筑面積 購房者對于房屋建筑面積的需求在一定程度上決定著一個(gè)社區(qū)的規(guī)劃指標(biāo)、建筑形式、戶型結(jié)構(gòu)等重要因素。 在本次調(diào)查中，購房者對于Townhouse建筑面積的選擇傾向如下表所示：建筑面積被選率100150平方米42.5%150200平方米32.5%200250平方米12.5%250300平方米10%300平方米以上2.5%(6) 房屋單價(jià) 購房單價(jià)是購房者衡量所購房產(chǎn)是否物有所值的最直接而有效的標(biāo)準(zhǔn)之一，在很大程度上左右著購房者的購買心理，決定其是否購買。 在本次關(guān)于Townhouse的調(diào)查中，購房者對于房屋單價(jià)的認(rèn)同傾向性如下圖： 以上數(shù)據(jù)體現(xiàn)購房者期望值，總體結(jié)果較市場同質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格檔次低，在實(shí)際銷售過程中，消費(fèi)者對同類產(chǎn)品價(jià)格的承受力往往比期望值偏高。假設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)均向上一檔浮動10或20，其修正結(jié)果如下：項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）被選次數(shù)原調(diào)查結(jié)果上調(diào)10上調(diào)205000以下14460%53.7%47.9%5000-70008435%37.6%37.5%7000-9000125%7.9%11.7%9000以上00%0.8%2.9%(7) 房屋總價(jià) 毫無疑問，房屋總價(jià)直接關(guān)系到購房者是否購買該房產(chǎn)，因?yàn)檫@并非是個(gè)人喜好的問題，而是買房人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的最直接體現(xiàn)。 在本次關(guān)于Townhouse的調(diào)查中，購房者對于房屋總價(jià)的認(rèn)同傾向性主要為150萬以下，如下表所列：(8) 價(jià)格影響因素 房產(chǎn)的價(jià)格并不單單取決于鋼筋加水泥，還有很多其它因素會影響其價(jià)格的趨向性，諸如地理位置、社區(qū)環(huán)境、升值潛力等因素。究竟哪些因素對于價(jià)格的影響是購房者可以接受的，本公司調(diào)查結(jié)果如下表所示：影響因素被選次數(shù)被選率相關(guān)環(huán)境內(nèi)有水系18075%物業(yè)升值潛力大16769.5%優(yōu)秀的物業(yè)管理13355.4%靠近環(huán)線或高速路12652.5%配套設(shè)施齊備6527%處于上風(fēng)上水地帶6025%相關(guān)環(huán)境植被茂盛5422.5%相關(guān)區(qū)域人氣旺盛5221.6%處于商業(yè)繁華區(qū)域2711.2%相關(guān)環(huán)境內(nèi)有山陵62.5% 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，在購房者心目中，項(xiàng)目的親水性、優(yōu)秀的物業(yè)管理、良好的升值前景以及便利的交通條件對Townhouse項(xiàng)目價(jià)格的影響力較大。(9) 鄰里素質(zhì) 優(yōu)秀的鄰里環(huán)境是一個(gè)高尚社區(qū)應(yīng)該具備的條件之一，在本次調(diào)查中，幾乎所有的被調(diào)查者對自己將要居住的社區(qū)鄰里環(huán)境具有較高要求，基本條件是鄰居要具有較高的文化程度和較好素養(yǎng)。(10) 社區(qū)建筑及規(guī)劃風(fēng)格 社區(qū)鮮明的建筑和規(guī)劃風(fēng)格是社區(qū)對外形象最直接的外在表現(xiàn)之一，既是社區(qū)的臉面，又是將來在社區(qū)入住后是否還可以具有較高的市場認(rèn)知度的重要影響因素之一。 對于建筑風(fēng)格和規(guī)劃風(fēng)格，可謂蘿卜青菜、各有所愛，人們的眼光和視角迥然不同。本公司選擇了目前市場具有代表性的四種風(fēng)格：美式、歐陸、日式、中式以及無特定風(fēng)格產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)查，無特定風(fēng)格選項(xiàng)的前提是產(chǎn)品總體風(fēng)格統(tǒng)一，設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、合理。調(diào)查結(jié)果如下圖所示：(11) 樓體間距 社區(qū)內(nèi)建筑的之間的間距無論對于開發(fā)商還是購房者都是比較重要的指標(biāo)之一，對購房者而言，建筑間距關(guān)系到實(shí)際生活中居住的舒適性和私密性；對開發(fā)商而言，則會關(guān)系到規(guī)劃方案的最終審定和影響利潤率的高低。 本公司調(diào)查顯示，有很大一部分購房者認(rèn)為Townhouse的理想間距應(yīng)該在20米以上，見下表：(12) 車位比例 近年來，隨著北京市道路、交通情況的不斷改善，以及市政府對于個(gè)人購買私家車政策上的鼓勵(lì)，私家車保有量也在不斷上升，利用私家車上下班是都市白領(lǐng)們?yōu)檫m應(yīng)快捷、緊張的現(xiàn)代化生活的必然選擇，車位也成了新建社區(qū)為購房者所要解決的問題之一。 一般而言，普通住宅、公寓類項(xiàng)目為業(yè)主提供車位的比例為1:1，即保證每戶擁有一個(gè)車位，而Townhouse是一種介于公寓與別墅之間的產(chǎn)品，對車位的需求自然另當(dāng)別論。本公司此次調(diào)查顯示，有近一半的被調(diào)查者表示未來自己的家庭可能會需要兩個(gè)車位，看來，在保證每戶一個(gè)車位的同時(shí)，也應(yīng)該為特殊人群特殊考慮兩個(gè)車位的可能性。(13) 社區(qū)綠化社區(qū)的綠化程度和綠化形式是社區(qū)內(nèi)綜合生態(tài)環(huán)境好壞的外在的體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)之一。對于綠化程度，北京市對于新建住宅提出了最低要求，即社區(qū)綠化率不低于30；而社區(qū)綠化的形式，則種類繁多，其中主要包括社區(qū)內(nèi)中央集中綠化、小區(qū)林蔭道、組團(tuán)綠化、宅前綠化以及對于陽臺進(jìn)行綠化等方式。在這些綠化方式中，購房者對于普通住宅和Townhouse類產(chǎn)品的要求有一定差別，本公司調(diào)研結(jié)果如下表： 在幾種綠化形式中，Townhouse的購買者更加喜好對于小區(qū)林蔭道路和宅前的綠化，而對于社區(qū)中央集中綠化要求不是很嚴(yán)格。當(dāng)然，社區(qū)中央大面積的綠化是社區(qū)的臉面之一，設(shè)計(jì)要求水準(zhǔn)一定要高，但對于Townhouse類產(chǎn)品，更應(yīng)該加強(qiáng)小區(qū)林蔭道以及宅前的綠化水平。(14) 套型戶型格局 購房者對于房屋套型格局的需求能夠在一定程度上反映其購房的基本目的，或自用或投資，同時(shí)也是一個(gè)購房階層消費(fèi)心理的寫照。 調(diào)查顯示，Townhouse的購買者對于房屋套型的需求主要集中于三室兩廳和四室兩廳兩種格局，其中有少量對于兩室兩廳的小戶型或五室三廳的大戶型需求。見下圖：(15) 臥室的基本要求購房者對臥室的設(shè)計(jì)要求主要體現(xiàn)在對于舒適度、私密性以及實(shí)用性的等方面。一般而言，房間的采光、通風(fēng)、景觀效果、朝向、面積、層高以及獨(dú)立性（與其它功能空間相對獨(dú)立）等因素都會對臥室的環(huán)境產(chǎn)生重要影響，本公司針對以上影響因素對購房者關(guān)于房屋主臥和次臥的需求分別進(jìn)行了調(diào)查。 主臥 主臥是房屋的直接購買者在日常生活中使用頻率最高的室內(nèi)空間，因此，在一定程度上，購房者往往關(guān)注主臥有甚于客廳等其他室內(nèi)空間，好的主臥設(shè)計(jì)也更加能夠打動購房者的購買心理。 本次調(diào)查結(jié)果顯示，Townhouse的購買者在對于主臥的環(huán)境要求上表現(xiàn)出一定的均好性，也即對于采光、通風(fēng)、朝向、景觀、獨(dú)立性（與其它房間相對獨(dú)立）等基本因素的關(guān)注程度均很高，見下表：影響因素被選次數(shù)被選率采光16970.4%通風(fēng)16367.9%景觀16267.5%朝向14560.4%獨(dú)立性14460.0%在對主臥面積的要求上，購房者的需求主要集中在2030平方米，占被調(diào)查總數(shù)的52.1，見下圖： 臥室的層高也會直接影響到居住的舒適度，購房者對于主臥室的層高也有一定要求。本次調(diào)查中，購房者對主臥凈高要求最低為2.7米，最高為3.5米，主要需求集中于凈高2.83.0米。 次臥購房者對于次臥環(huán)境的關(guān)注程度上要稍遜于主臥，即要求沒有主臥那樣嚴(yán)格，主要注重次臥的采光、通風(fēng)兩項(xiàng)指標(biāo)，而對于景觀、朝向的要求則次之，見下表：影響因素被選次數(shù)被選率采光14560.4%通風(fēng)17472.5%景觀7330.4%朝向4418.3% 購房者對于次臥的面積要求主要集中于1520平方米之間，占被調(diào)查總數(shù)的58.3，見下圖： 購房者對于次臥凈高的要求主要集中于2.62.8米，較主臥要求稍低。 其它 部分Townhouse購買者對臥室有雙主臥的要求。(16) 起居室的基本要求 起居室，是一個(gè)家庭對外展示生活品位、生活形象的窗口之一，也是家庭成員共享生活樂趣的室內(nèi)場所之一。由于家庭成員構(gòu)成成分的不同，起居室在家庭生活中所要實(shí)現(xiàn)的功能也有所差別，購房者對于起居室的需求水平不盡相同。 起居室面積 對于起居室，購房者首先考慮的是面積問題，本次調(diào)查顯示，Townhouse的購買者對于起居室的需求面積主要集中于2040平方米之間，占總調(diào)查人數(shù)60，見下圖： 起居室數(shù)量及分布 一般而言，在普通住宅、公寓的戶型中，每個(gè)單位有一個(gè)起居室即能滿足購房者的需求,只不過面積的大小不同而已,而購房者對Townhouse的需求則不同。 本次調(diào)查顯示，有一半以上的被調(diào)查者在關(guān)于起居室的數(shù)量問題上選擇了2個(gè)起居室，也即除了家庭成員共用的起居室外，是否可以考慮在靠近主臥、次臥、地下室等其它地方另有第二個(gè)起居生活空間。 在起居室的分布問題上，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為起居室應(yīng)位于房屋的一層或一二層的通頂設(shè)計(jì)。 層高 起居室的面寬一般較大，因此對于其層高的要求也較高，調(diào)查顯示，七成以上的Townhouse購買者認(rèn)為起居室的層高應(yīng)在3米以上到6米之間，也即要求起居室的層高較高或作成通頂?shù)奶舾咴O(shè)計(jì)。 景觀、朝向 Townhouse的購買者在對于起居的要求同樣體現(xiàn)出均好性，除對通風(fēng)要求相對較低外，對于采光、朝向、景觀的關(guān)注程度均很高，見下表：影響因素被選次數(shù)被選率采光16669.1%通風(fēng)12351.2%景觀17070.8%朝向15966.2% 起居室的其它要求購房者對于起居室的其它要求主要集中于以下幾點(diǎn)： 挑空設(shè)計(jì)； 與餐廳、廚房、樓梯、露臺相連接； 與臥室、書房相對具有獨(dú)立性。 其中，購房者對后兩點(diǎn)的關(guān)注程度較高，既保證動態(tài)空間內(nèi)生活行為的方便性、又能夠保證靜態(tài)生活空間的私密性，也就是說，購房者比較強(qiáng)調(diào)在房間格局上要體現(xiàn)出動靜分區(qū)。(17) 廚房 廚房作為成套房屋中不可缺少的組成部分，是實(shí)現(xiàn)家居生活功能必備的條件之一。廚房在整套房屋中的位置、面積大小、通風(fēng)、采光的效果好壞等因素均會影響家居生活的舒適性和方便性。 面積標(biāo)準(zhǔn) 在對廚房面積的調(diào)查顯示，有將近七成的購房者認(rèn)為廚房的面積應(yīng)該在1015平方米之間，才會具有較好的舒適度和使用的方便性。 廚房的其它要求 購房者對于廚房設(shè)計(jì)的基本要求體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、廚房的設(shè)備最好為整體廚房設(shè)計(jì)；2、廚房的采光、通風(fēng)效果一定要好；3、廚房應(yīng)位于房間格局的動區(qū)范圍內(nèi)，宜靠近入口處；4、廚房應(yīng)與作為餐廳的其它室內(nèi)空間聯(lián)系緊密；5、廚房最好為雙面操作式設(shè)計(jì)；6、廚房不需要開放式設(shè)計(jì)。 其中，購房者對1、2兩點(diǎn)的關(guān)注程度明顯較高。廚房具有良好的通風(fēng)、采光效果能夠充分保證室內(nèi)環(huán)境的幽雅，也可以在一定程度上減輕日后對廚房的清潔之苦。而整體廚房以其科學(xué)合理的流程設(shè)計(jì)和對設(shè)備質(zhì)量的保證而備受購房者青睞。(18) 衛(wèi)生間 居室內(nèi)的衛(wèi)生間自然是住宅中不可缺少的部分，關(guān)于衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)主要是面積大小和通風(fēng)、采光性能的問題。 隨著住宅市場的發(fā)展，住宅內(nèi)各功能空間的功能細(xì)化也不斷向前推進(jìn)，衛(wèi)生間也象臥室一樣有了主衛(wèi)生間和次衛(wèi)生間之分。 衛(wèi)生間的通風(fēng)、采光要求 在對于衛(wèi)生間的通風(fēng)采光效果的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，Townhouse購買者對主衛(wèi)和次衛(wèi)的要求還是有所不同。 影響因素必須通風(fēng)采光可以做成暗室選擇次數(shù)百分比選擇次數(shù)百分比主衛(wèi)生間19380.4%4719.6%次衛(wèi)生間13857.5%10242.5% 當(dāng)然，如果主衛(wèi)和次衛(wèi)都做成具有通風(fēng)、采光效果最好，在保證衛(wèi)生間環(huán)境條件的同時(shí)，還可以節(jié)約能源。但畢竟設(shè)計(jì)條件有限，不會兩全其美，從上表中可以看出購房者對主衛(wèi)的關(guān)注程度較高。 衛(wèi)生間的面積 本次調(diào)查結(jié)果顯示，Townhuse的購買者對衛(wèi)生間的面積要求也因使用功能的不同而有所差別。 對于主衛(wèi)，購買者的面積要求在615平方米之間，平均面積要求為10.5平方米； 對于次衛(wèi)，購買者的面積要求在410平方米之間，平均面積要求為6.8平方米。 其它調(diào)查 在被調(diào)查者中，有25的人認(rèn)為自己的家里可以有2個(gè)以上的次衛(wèi)生間。 對于衛(wèi)生間的盥洗室和衛(wèi)浴間是否必須分開的問題，有一半的被調(diào)查者對二者是否獨(dú)立設(shè)置表示出無所謂。(19) 露臺 露臺的設(shè)計(jì)是近年來住宅設(shè)計(jì)中比較常用的手法，露臺是購房者在家中充分與室外環(huán)境相接觸的空間，既是一個(gè)較好的休憩場所，也可以根據(jù)主人的意愿做其它用途。 根據(jù)本公司調(diào)查顯示，在Townhuse的購買者中，70以上的購買者認(rèn)為露臺的設(shè)計(jì)很有必要。對于露臺面積的需求小至56平方米，大至3050平方米不盡相同，主要是由于購房者對于露臺需求的出發(fā)點(diǎn)和用途不一樣所導(dǎo)致。(20) 室內(nèi)專用設(shè)施房間 由于購房者的家庭結(jié)構(gòu)、工作性質(zhì)、生活習(xí)性等各種因素的不同，其對于室內(nèi)房間的功能需求也有所差別。 本公司調(diào)查顯示，Townhouse的購買者對于室內(nèi)專用設(shè)施房間的需求主要集中在書房、電腦房、儲藏室或衣帽間、健身房、單體浴室等幾項(xiàng)，其它各項(xiàng)需求程度不一，見下圖：(21)生活配套設(shè)施 社區(qū)內(nèi)部或附近的生活配套設(shè)施是否齊全會關(guān)系到業(yè)主日常生活的方便性和可靠性，但購房者對于各種配套設(shè)施的需求程度卻不一樣，因此本公司調(diào)查如下： 購房者對于各種生活配套設(shè)施的需求按由高到低排列依次為商場、銀行、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、郵局、室外運(yùn)動場所等，見下表：配套設(shè)施被選次數(shù)被選率商場21790.4%銀行20987.1%醫(yī)療19079.2%郵局17572.9%幼稚園12351.2%洗衣房12250.8%室外運(yùn)動場14259.4%游泳池12652.5%會所14158.8% 其它關(guān)于配套設(shè)施的需求還有足球場、高爾夫球場等。至于上述配套設(shè)施是在集中分布在社區(qū)內(nèi)或是在社區(qū)附近分散分布，購房者并無具體要求。(22) 會所會所是伴隨著住宅綜合品質(zhì)的全面提高而逐漸發(fā)展起來的社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施之一。會所的意義在于滿足社區(qū)內(nèi)居民的日常生活、休閑娛樂的需要，也是社區(qū)業(yè)主接待來訪客人的主要場所之一，一個(gè)高尚的會所在一定程度上會成為該社區(qū)的標(biāo)志性建筑?；诖耍瑫軌蛱峁┑姆?wù)設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目以及服務(wù)方式成為其能否成功經(jīng)營的關(guān)鍵所在。 服務(wù)項(xiàng)目及使用頻率 根據(jù)本公司調(diào)查，Townhouse的購房者對于會所中服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施的需求主要集中于超市、餐廳、美容美發(fā)、游泳池、商務(wù)中心等幾項(xiàng)，具體的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的需求率及使用頻率見下表：服務(wù)設(shè)施及項(xiàng)目需求率每周使用次數(shù)餐廳77.5%2.63商務(wù)中心47.5%2.67超市77.5%2.97美容美發(fā)62.5%1游泳池55%2.33咖啡廳45%3.6酒吧30%1.2兒童娛樂室15%4.67網(wǎng)球場32.5%1.5壁球場20%1.5乒乓球30%1.6桑拿35%1.71棋牌室15%1籃球場15%/會議7.5%/臺球室20%/歌舞廳7.5%/ 備注：上表中，需求率表示在整個(gè)Townhouse社區(qū)中業(yè)主對于每個(gè)項(xiàng)目的需求程度，而每周使用次數(shù)即可表示在這一需求群體對于該項(xiàng)目的使用頻率的高低。因此這兩個(gè)指標(biāo)要區(qū)別對待。 消費(fèi)方式及金額 調(diào)查顯示，在Townhouse購買者中，有將近70的人希望社區(qū)會所的消費(fèi)方式為會員制消費(fèi)，這樣既可以保證會所對社區(qū)業(yè)主服務(wù)的專屬性，同時(shí)也可以提高消費(fèi)的安全性。 會員制又可以分為以下三種方式： 業(yè)主在一定期限內(nèi)，交納一定金額會費(fèi)后，對服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行任意消費(fèi)，不再收取其它費(fèi)用； 業(yè)主交納一定的會費(fèi)后，對服務(wù)項(xiàng)目執(zhí)行按小時(shí)收費(fèi)制； 業(yè)主交納一定的會費(fèi)后，對服務(wù)項(xiàng)目執(zhí)行單項(xiàng)使用收費(fèi)制。 對于以上兩種消費(fèi)方式，業(yè)主較為傾向于第3種方式，即在會員制的基礎(chǔ)上執(zhí)行單項(xiàng)使用收費(fèi)制。 對于業(yè)主在社區(qū)會所的消費(fèi)金額，本公司也做了相應(yīng)調(diào)查。調(diào)查顯示，Townhouse的購買者中，有83.3的人在社區(qū)會所的消費(fèi)金額將為2萬元/年以下。(23) 物業(yè)管理 物業(yè)管理在購房者心目中已經(jīng)不再是一個(gè)陌生的詞匯，社區(qū)物業(yè)管理的好壞不僅直接關(guān)系到業(yè)主生活品質(zhì)的高低，也是社區(qū)檔次高低的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，更是影響到社區(qū)的投資價(jià)值和升值潛力。 物業(yè)公司品牌及收費(fèi) 根據(jù)本公司調(diào)查顯示，70以上的Townhouse購買者表示很在意社區(qū)物業(yè)管理公司的品牌，他們認(rèn)為物業(yè)管理公司的品牌可以反應(yīng)該公司的服務(wù)水平和檔次。對于物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)人認(rèn)為3元/月/平方米以下較為合理，見下表： 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容根據(jù)本公司調(diào)查顯示，Townhuse購買者對于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的選擇主要是24小時(shí)保安巡邏、保潔服務(wù)、房屋及設(shè)備的簡單維修、以及代業(yè)主接送郵件等項(xiàng)目，具體需求見下表：(24) 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 房屋的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)一般分為毛坯房、精裝修、初裝修以及廚衛(wèi)四種。根據(jù)本公司調(diào)查顯示，Townhouse的購買者對于交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修的房屋較為認(rèn)可，而且比較偏向于菜單式精裝修交付。見下表(25) 廚衛(wèi)裝修及設(shè)備 針對Townhouse購買者對于廚衛(wèi)裝修有分體和整體兩種方式，本公司進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，將近80的購買者比較傾向于對廚衛(wèi)進(jìn)行整體裝修，原因即為整體廚衛(wèi)裝修設(shè)計(jì)的科學(xué)、合理性以及對質(zhì)量的保障。 購房者對于廚衛(wèi)裝修所選用設(shè)備也具有一定的要求，即要求設(shè)備的品牌性，有80%以上Townhouse購買者要求所選用廚衛(wèi)裝修設(shè)備為國際或國內(nèi)知名品牌（國際或國內(nèi)品牌并無明顯認(rèn)可度差異）。 對于主人浴室內(nèi)應(yīng)該配備的浴缸，大多數(shù)Townhouse購買者認(rèn)為應(yīng)配有高級按摩浴缸，而非豪華蒸汽浴缸或其它。(26) 采暖、空調(diào)設(shè)備 購房者對于采暖、空調(diào)設(shè)備的選擇也具有一定的偏好，其選擇設(shè)備的主要標(biāo)準(zhǔn)為使用的舒適性、安全性以及費(fèi)用上的經(jīng)濟(jì)性。 對于采暖而言，目前主要的方式為中央空調(diào)、市政供暖、電熱膜、地板采暖、壁爐、直燃機(jī)、電暖氣等，根據(jù)本公司的調(diào)查，Townh