房地產(chǎn)評估PPT電子課件教案-第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)概述.ppt

房地產(chǎn)估價(jià)與市場,參考書籍 房地產(chǎn)估價(jià)，趙小虹，同濟(jì)大學(xué)，2008 中國房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.北京：中國建筑工業(yè)出版社,2007 房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試復(fù)習(xí)指南，估價(jià)師資訊網(wǎng)編著廣東經(jīng)濟(jì)出版社, 2007 /fdc/kcwz/jxdg.htm(鹽城師范學(xué)院),本課程的目的 掌握房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本理論和方法 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的程序 熟練運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法、市場比較法、收益法等基本估價(jià)技術(shù) 熟悉不同房地產(chǎn)類型、不同評估目的條件下進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn),大綱,房地產(chǎn)估價(jià)制度 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)概述 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià)原則和程序 市場比較法 、收益還原法 、成本法 、假設(shè)開發(fā)法 和其他方法 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)概述,房地產(chǎn)的概念與特性 ？ 房地產(chǎn)的類型 房地產(chǎn)估價(jià)概述 教學(xué)目的和要求： 掌握房地產(chǎn)的概念、特征與類型 掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念 了解房地產(chǎn)估價(jià)的必要性,第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與特性,房地產(chǎn)的概念 1、狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。 其中： 土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 土地的空間價(jià)值與哪些因素有關(guān)？,（一）土地的概念: 從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。,土地的 空間價(jià)值,1、認(rèn)識土地的層面,建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。 具體包括房屋和構(gòu)筑物。 構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。 哪些是構(gòu)筑物？,如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 建筑物的價(jià)值和那些因素有關(guān)？,（二）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。,位置,面積,層數(shù),高度,結(jié)構(gòu),裝修,用途,產(chǎn)權(quán),成新,設(shè)備、設(shè)施,其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。 哪些屬于地上定著物？,如種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。,注意： 在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等屬于房地產(chǎn)？ 由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。,2、廣義的房地產(chǎn)：是指房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。 實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見摸得著的部分，分為有形的實(shí)體、該實(shí)體質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。 權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。 哪些是權(quán)益？,例如房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等。 土地的價(jià)格從本質(zhì)上來說是土地使用權(quán)的價(jià)格。 思考：符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資合作，加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。 a宅基地所有權(quán)b空間利用權(quán)c地役權(quán)d建筑物相鄰關(guān)系,答案（b）,在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對價(jià)值的影響是不同的： （1）有形資產(chǎn)如機(jī)器、設(shè)備、家具等，主要是實(shí)物 的價(jià)值 （2）無形資產(chǎn)如專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專用權(quán)、有價(jià)證券(股票、債券)等，主要是權(quán)益 的價(jià)值。 （3）房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在其價(jià)值中都很重要。 一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊程度的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響。 實(shí)物價(jià)值相同的兩個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值肯定相同。？,區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系. 除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。,房地產(chǎn)評估,第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)概述,3、房地產(chǎn)的存在形態(tài) 土地 建筑物 房地,二、房地產(chǎn)的特性（10個(gè)）,位置的固定性 獨(dú)一無二性 壽命長久性 供給有限性 價(jià)值量大 流動(dòng)性差 用途多樣性 相互影響性 易受限制性 保值增值性,第二節(jié) 房地產(chǎn)的類型,一、按用途劃分 居住房地產(chǎn)與非居住房地產(chǎn)兩大類 具體包括居住、商業(yè)、旅游、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊用途和綜合房地產(chǎn)10類。,1居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍等。 2商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。 3辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。 4旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。 5餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。,6娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場等。 7工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。 8農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。 9特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。 10綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn),二、按開發(fā)程度來劃分,房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，主要分為下列5類： 1生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。 2毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。 3熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。 4在建工程：是指地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。 5現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。,三、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型,房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分，主要分為下列2類： 1收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。 2非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。 思考：在現(xiàn)實(shí)股價(jià)中，如果一宗房地產(chǎn)目前沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，該宗房地產(chǎn)應(yīng)劃為非收益房地產(chǎn)（判斷）,四、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型,房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列4類： 1出售型房地產(chǎn) 2出租型房地產(chǎn) 3營業(yè)型房地產(chǎn) 4自用型房地產(chǎn) 解析：判斷收益和非收益房地產(chǎn)，不是看其目前是否直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看其本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。,第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)概述,1、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 2、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性,房地產(chǎn)的行業(yè)劃分,房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定活動(dòng)。,本質(zhì):房地產(chǎn)價(jià)格模擬過程 估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù)+經(jīng)驗(yàn),專業(yè)估價(jià)人員 指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格或者資格認(rèn)定，取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。 包括房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。,估價(jià)目的 估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途；或者，完成后的估價(jià)報(bào)告是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者政府、民事行為的需要。 估價(jià)目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。,估價(jià)目的,例如： 海南涼山市某大廈主樓停建工程及附摟涉案房地戶價(jià)格評估的估價(jià)目的是：為海南某人民法院辦理案件提供估價(jià)對象公開市場價(jià)值的依據(jù) 車都縣某房屋保險(xiǎn)事故損傷修復(fù)費(fèi)用評估的估價(jià)目的是：確定估價(jià)對象的損傷修復(fù)費(fèi)用，為委托方保險(xiǎn)事故賠償提供價(jià)格參考,估價(jià)目的可以體現(xiàn)在地產(chǎn)與房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)交易、企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、損壞、賠償和稅收、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛處理和房地產(chǎn)經(jīng)營等方面。,估價(jià)原則 估價(jià)原則是指人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。,估價(jià)程序 估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)受理估價(jià)委托擬訂估價(jià)作業(yè)方案搜集估價(jià)所需資料實(shí)地查勘估價(jià)對象選定估價(jià)方法測算確定估價(jià)結(jié)果撰寫估價(jià)報(bào)告審核估價(jià)報(bào)告出具估價(jià)報(bào)告估價(jià)資料歸檔,估價(jià)方法 房地產(chǎn)估價(jià)有四大基本方法，即：市場比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。 除此之外還有一些其他估價(jià)方法，如長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法。,估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱評估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評估時(shí)日，是一個(gè)的具體日期，通常以公歷年、月、日表示。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是對估價(jià)對象完成實(shí)地勘查之日，若不是，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明，并在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對象狀況與完成實(shí)地勘查之日的房地產(chǎn)狀況一致。,估價(jià)的作業(yè)日期是指從何時(shí)開始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。,客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定 客觀合理價(jià)格或價(jià)值是估價(jià)對象在某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。 為交易參考依據(jù)，而不等于房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。 估算和判定是一種估計(jì)。是估計(jì)就會(huì)有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。一般認(rèn)為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的 。,注意： 房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來。 房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，股價(jià)人員只是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長期積累的經(jīng)驗(yàn)將其“發(fā)現(xiàn)”出來；而不是房地產(chǎn)估價(jià)人員去“發(fā)明”房地產(chǎn)價(jià)值。 思考：估價(jià)依據(jù)可以使不同房地產(chǎn)估價(jià)師對于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識上的一致性。（判斷） 房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上將，是（多選） a個(gè)別人的價(jià)值判斷 b估價(jià)人員的主觀定價(jià) c由市場決定 d市場參與者集體競價(jià)的結(jié)果 e由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定,二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性,1、理論上房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)： (1