路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用(掌握).docx

2011評估師資產(chǎn)評估講義：房地產(chǎn)評估(8)第八節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用(掌握)一、路線價法的含義和理論依據(jù)(一)路線價法的含義路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。(二)路線價法的理論依據(jù)1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠(yuǎn)價值就會遞減。2.路線價法實(shí)質(zhì)上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎(chǔ)也是替代原理。路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價，可看做比較實(shí)例，對路線價進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。二、路線價法的計算公式宗地總價=路線價深度百分率臨街寬度如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計算：三、路線價法的適用范圍適宜同時對大量土地進(jìn)行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行評估的場合。四、路線價估價法的程序(一)路線價區(qū)段劃分1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段;2.路線價區(qū)段一般為帶狀地段;3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點(diǎn)為界;4.對同一路線價地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價，附設(shè)于該路線段上。(二)標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定1.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離。2.路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格，路線價的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積。(三)路線價的評估方法一：市場法等基本評估方法,各國通用;方法二：評分方式。(四)深度百分率表的制作深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比率。(五)計算宗地價值依據(jù)路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。五、深度百分率表(一)土地的單位面積價格現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m米，深度n米的長方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項(xiàng)宗地的總價格為mnA元。圖：5-1土地價值與地塊臨街距離關(guān)系對圖5-1中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區(qū)分成n個細(xì)片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價格為a1,a2,an-1,an,因?yàn)榈貕K愈接近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價值與地塊臨街距離關(guān)系曲線，由此土地總價值為：mnA=ma1+ma2+man-1+man從而：A=(a1+a2+an-1+an)/n注意：每片土地的總價格是標(biāo)準(zhǔn)寬度(m)乘以ai(i=1、2、 n)得到的，所以“每片土地的單位面積價格ai”指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價格。即該深度下：ai元/(寬度)米.該地塊深度，該價格的描述條件包含該地塊的深度。(二)單獨(dú)深度百分率1.定義如將確定路線價的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn),大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊(該地塊的深度是確定的)面積價格占路線價的百分率，即為單獨(dú)深度百分率。注意：這里的單獨(dú)深度百分比實(shí)質(zhì)上指的是在標(biāo)準(zhǔn)寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深(距離道路越遠(yuǎn))，則價格越低。單獨(dú)深度百分率為40%，表示該深度的價格占標(biāo)準(zhǔn)深度的價格的40%，即如果標(biāo)準(zhǔn)深度的價格是100元/(標(biāo)準(zhǔn)寬度)米.100米標(biāo)準(zhǔn)深度，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：100元/100米標(biāo)準(zhǔn)深度。則該深度的價格是40元/(標(biāo)準(zhǔn)寬度)米.該地塊深度，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：40元/該地塊深度，所以該地塊的單獨(dú)深度百分率為40%。2.制作深度百分率表,需要考慮以下幾個方面:(1)確定標(biāo)準(zhǔn)深度;(2)確定級距;(3)確定單獨(dú)深度百分率;(4)根據(jù)需要采用累計或者平均深度百分率。3.深度百分率分三種：第一種：單獨(dú)深度百分率。如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨(dú)深度百分率，40%;第二段叫 A2，25英尺，30%;第三段A3，20%;第四段A4，10%;第五段A5，9%;第六段A6，8%，是呈遞減的。第二種：累計深度百分率。第一段 A1 單獨(dú)深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% 。累計深度百分率=各段單獨(dú)深度百分率第三種：平均深度百分率。一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%，平均深度百分率與累計深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：平均深度百分率 = 累計深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度?！纠}4.綜合題】標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個25英尺的價值占路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補(bǔ)充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。求其深度百分比。累計、平均深度百分率計算示例：50英尺的累計深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的單獨(dú)深度百分率，即40%+30%=70%50英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累計深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度= 70%10050=140%125英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累計深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度= 109%100125=87.2%200英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累計深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度= 130%100200=65%表53深度百分率表制作示例單位( % )深度(英尺) 25 50 75 100 125 150 175 200單獨(dú)深度百分率 40 30 20 10 9 8 7 6累計深度百分率 40 70 90 100 109 117 124 130平均深度百分率 160 140 120 100 87.2 78 70.9 65六、路線價法則介紹(實(shí)質(zhì)上是深度百分率的規(guī)則不同的分類)1.四三二一法則四三二一法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等份，即由臨街面算起，第一個25英尺的價值占路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補(bǔ)充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。2.蘇慕斯法則100英尺深的土地價值，前50英尺的價值占宗地價值的72.5%，后50英尺的價值占宗地價值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價值僅僅為15%。3.霍夫曼法則(04年單項(xiàng)選擇題)深度100英尺的宗地，最初的25英尺價值占全宗地價值的37.5%，最初的50英尺價值占全宗地價值的2/3(67%)，75英尺等于87.7%，全體100英尺等于100%。4.哈柏法則宗地價值與其深度的平方根成正比。七、路線價法的應(yīng)用舉例例 5-12現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖53，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價為2000元/(寬)英尺，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，試運(yùn)用“四三二一”法則，計算各宗土地的價值。提示：1.這里 的路線價指的是標(biāo)準(zhǔn)深度下的，每單位寬度的價格2.這里五塊宗地都是臨街的，只是深度不一樣3.使用路線價法進(jìn)行計算的時候，要注意路線價和深度百分比的匹配。不過我們考試大家注意理解下面的公式就可以了;宗地總價=標(biāo)準(zhǔn)深度下每單位寬度的路線價累計深度百分率臨街寬度A=2000元/(標(biāo)準(zhǔn)寬)英尺.標(biāo)準(zhǔn)深度 0.4