大門與停車場開發(fā)經(jīng)營方案.docVIP

大門與停車場開發(fā)經(jīng)營方案（草案）一、大門與停車場項目土地所有權(quán)關(guān)系、建成收益預(yù)算與成本回收（一）土地所有權(quán)關(guān)系大門與停車場項目所用土地所有者為 ，各項產(chǎn)權(quán)證書 是/否 齊全，經(jīng)濟(jì)背景是 。目前該土地屬于工業(yè)用地，已有建筑物 座，價值約 萬元，所有權(quán)歸 所有。（二）建成收益預(yù)算2011年度全區(qū)旅游人次達(dá) 人次；2012年度全區(qū)旅游人次達(dá) 人次，年增長率達(dá)到 %。預(yù)計2013年全區(qū)旅游人次可達(dá) 人次，門票約 元/人次,可創(chuàng)造年收益約 萬元。停車場建成后預(yù)計共 個車位，其中大車（如大巴、貨車等）共 個車位，按 元/次車位計算，預(yù)計年車次達(dá)到 次；小車共 個車位，按 元/次車位計算，預(yù)計年車次達(dá)到 次。年度創(chuàng)收預(yù)計可達(dá)到 萬元。根據(jù)上述計算，大門與停車場項目建成后，共計年度營業(yè)總額可達(dá) 萬元，除去經(jīng)營費(fèi)用（人工、管理費(fèi)用等） 萬元，年凈收益約 萬元。（三）成本回收該項目預(yù)計投資總額 A 萬元，項目進(jìn)程從2013年 月 日動工，至2013年 月 日完工，開始正常營運(yùn)。由于該項目在各期使用情況大致相同，各項支出費(fèi)用也沒有顯著的變化，經(jīng)營收入也相對穩(wěn)定，因此選擇平均年限法即直線法比較合理。若預(yù)計 B 年收回成本，則每年需從凈收益中扣除 A/B 萬元，剩余凈收益用于景區(qū)維護(hù)和財政輔助等。 二、開發(fā)經(jīng)營方案及其利弊分析 （一）政府以購買方式收購?fù)恋兀越ㄗ誀I，自負(fù)盈虧政府對土地進(jìn)行價值估算后，一次性收購?fù)恋厮袡?quán)和使用權(quán)，再根據(jù)規(guī)劃開展建設(shè)，并成立管理隊伍對其進(jìn)行經(jīng)營管理，實(shí)行財政統(tǒng)收統(tǒng)支。1、此方案存在的利弊：（1）政府自負(fù)盈虧，可以獲得最大效益，同時也伴隨著最大的風(fēng)險，政府需一次性花費(fèi)大量金錢獲得土地所有權(quán)，并負(fù)責(zé)項目建設(shè)，容易造成政府財政負(fù)擔(dān)，影響其余項目的開展。（2）政府可能將景區(qū)作為政府的財政來源，忽略景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致人浮于事，或被內(nèi)部人吃光利潤，或成為接待景區(qū)。（3）政府可以全面協(xié)調(diào)各職能部門，負(fù)責(zé)整個景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，避免出現(xiàn)“分而治之”，各自考慮局部利益、重復(fù)建設(shè)的弊端，全面整合社會資源，使景區(qū)快速發(fā)展。（4）土地所有者不需要或不愿意出賣土地，導(dǎo)致購買成本增高，并且土地價值估算存在時間差異，當(dāng)前土地的價值不能代表開發(fā)后土地的價值。2、可采取方法（1）定制一個收購標(biāo)準(zhǔn)，確定一個適中的價格范圍，再與所有者進(jìn)行談判。（2）收回土地所有權(quán)后，以招標(biāo)、承包的方式，委托其他企業(yè)、公司進(jìn)行投資建設(shè)。（3）建設(shè)完工后，以招標(biāo)的形式，委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，政府進(jìn)駐財務(wù)監(jiān)督專員，按經(jīng)營收益支付物業(yè)公司一定的管理費(fèi)用?；蛘呶飿I(yè)管理公司自負(fù)盈虧，每年上繳固定的承包費(fèi)用。（4）通過物業(yè)管理公司培養(yǎng)專業(yè)的管理人才，在與物業(yè)公司合作期滿并且自主的管理隊伍能夠勝任管理工作后，結(jié)束與物業(yè)公司的合作關(guān)系進(jìn)行自主經(jīng)營管理。 （二）政府以租賃形式獲得土地使用權(quán)，自建自營，自負(fù)盈虧政府通過估算項目年收益總額，除卻成本后的凈利潤確定租賃價格的適合范圍，通過與土地所有者協(xié)商，訂立租賃協(xié)議，獲得土地使用權(quán)。1、此方案存在的利弊：（1）政府自負(fù)盈虧，可以獲得較大效益，但前期建設(shè)投資同樣是一筆巨大支出。而且租賃期限的長短和價格對經(jīng)營成本影響較大，因為土地價值會隨著景區(qū)開發(fā)程度大幅提升，每到一次租賃終止期再行延續(xù)時，便是所有者上漲租金的機(jī)會，所有者處于有利地位，隨意叫價，政府容易被掣肘。（2）政府可能將景區(qū)作為政府的財政來源，忽略景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致人浮于事，或被內(nèi)部人吃光利潤，或成為接待景區(qū)。（3）政府可以全面協(xié)調(diào)各職能部門，負(fù)責(zé)整個景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，避免出現(xiàn)“分而治之”，各自考慮局部利益、重復(fù)建設(shè)的弊端，全面整合社會資源，使景區(qū)快速發(fā)展。2、可采取方法（1）可以適當(dāng)提高租賃價格以換取更長的租賃期限，設(shè)想不能低于 年。（2）獲得土地使用權(quán)后，以招標(biāo)、承包的方式，委托其他企業(yè)、公司進(jìn)行投資建設(shè)，減少政府人力投資。（3）建設(shè)完工后，以招標(biāo)的形式，委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，政府進(jìn)駐財務(wù)監(jiān)督專員，按經(jīng)營收益支付物業(yè)公司一定的管理費(fèi)用?；蛘呶飿I(yè)管理公司自負(fù)盈虧，每年上繳固定的承包費(fèi)用。（4）通過物業(yè)管理公司培養(yǎng)專業(yè)的管理人才，在與物業(yè)公司合作期滿并且自主的管理隊伍能夠勝任管理工作后，結(jié)束與物業(yè)公司的合作關(guān)系進(jìn)行自主經(jīng)營管理。 （三）土地所有者自建自營，自負(fù)盈虧所有者根據(jù)政府提供的規(guī)劃圖紙和規(guī)劃要求，自行籌資建設(shè)，所獲收益歸私人所有。1、此方案存在的利弊：（1）私人按個人考慮建設(shè)，工程進(jìn)度和質(zhì)量沒有保證，可能影響整個規(guī)劃設(shè)計的效果。（2）私人經(jīng)營容易鉆管理漏洞，或者不懂經(jīng)營，沒有相應(yīng)的管理經(jīng)驗，導(dǎo)致景區(qū)市場秩序混亂，游客滿意度不高，損害景區(qū)形象，長期會影響整個景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益。（3）私人建設(shè)資金出現(xiàn)問題，容易造成建設(shè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)或工期延誤。（4）政府雖然能夠減少大部分的投資建設(shè)，減輕財政負(fù)擔(dān)和人力投入，但預(yù)期收入也會大幅減低，只能獲得一定的輔助管理費(fèi)用。2、可采取方法（1）政府投入一定的監(jiān)管人員負(fù)責(zé)項目質(zhì)量和進(jìn)程的跟進(jìn)。先行與私人簽訂建設(shè)和經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議，用于規(guī)范和監(jiān)督其經(jīng)營操作，避免出現(xiàn)損壞景區(qū)和游客利益的情況發(fā)生。（2）建設(shè)完工后，由政府牽頭，以招標(biāo)的形式，讓私人與專業(yè)的物業(yè)管理公司簽訂托管協(xié)議，保證經(jīng)營管理的科學(xué)性和先進(jìn)性。私人與物業(yè)管理公司的利潤分配由雙方自行協(xié)商，政府只收取一定的輔助費(fèi)用。 （四）所有者以土地入股，政府出資建設(shè)和經(jīng)營，共同參與利潤分配 私人沒有能力或不愿承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用時，采取土地入股的形式，參與利潤分配。政府根據(jù)土地價值總額和項目投資總額確定土地所有者所占股份的比例，雙方按所持股份比例共同承擔(dān)經(jīng)營盈虧。1、此方案存在的利弊：（1）私人與政府共同承擔(dān)經(jīng)營盈虧，可降低市場風(fēng)險，避免旅游市場遭受沖擊時，政府所承受的虧損壓力。（2）政府可以減少土地使用方面的投入，但建設(shè)費(fèi)用同樣是一筆巨大的支出。（3）私人土地價格隨景區(qū)開發(fā)逐漸增長，占有股份也逐步增加，參與分配利潤也逐年增多。需明確土地價值變動的期限，即土地經(jīng)多久才需重新估算價值，并相應(yīng)的改動利潤分配比例。2、可采取方法（1）訂立較長期限的股份合同，設(shè)想年限不低于 年，以保證土地價值和利潤配比的穩(wěn)定。（2）以招標(biāo)、承包的方式，委托其他企業(yè)、公司進(jìn)行投資建設(shè)，減少政府人力投資。（3）建設(shè)完工后，以招標(biāo)的形式，委托專業(yè)的物業(yè)管理公司