長(zhǎng)沙南城某綜合體營(yíng)銷(xiāo)策劃提案216P.pptVIP

序 言,本項(xiàng)目是長(zhǎng)沙南城的一個(gè)綜合型項(xiàng)目，附帶定向規(guī)劃，占有非常良好的地理位置，具備良好的先天優(yōu)勢(shì)。面對(duì)這樣的項(xiàng)目，我們思考的出發(fā)點(diǎn)是整理出它的核心價(jià)值體系，明確它一個(gè)清晰的發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)它的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。 基于此，現(xiàn)在我們要解決的核心問(wèn)題主要集中在以下方面 項(xiàng)目整體定位 寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)的各自定位及相互關(guān)系 產(chǎn)品的優(yōu)化及價(jià)值提升 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 因此，本篇報(bào)告將在下面的篇幅重點(diǎn)闡述以上問(wèn)題的解決之道。,長(zhǎng)沙商圈發(fā)展趨勢(shì),根據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案），長(zhǎng)沙未來(lái)五年將重點(diǎn)提升城外、城際、城內(nèi)交通的通達(dá)性和便利性，著力構(gòu)建長(zhǎng)株潭“半小時(shí)消費(fèi)圈”，省內(nèi)及周邊城市“一小時(shí)消費(fèi)圈”、“兩小時(shí)消費(fèi)圈”，積極拓展消費(fèi)經(jīng)濟(jì)腹地空間，打造城區(qū)“10分鐘消費(fèi)便利圈”。未來(lái)中部購(gòu)物天堂,融城中央凸顯區(qū)域價(jià)值,長(zhǎng)株潭一體化帶動(dòng)效應(yīng)下，省府南遷，未來(lái)地鐵、三館一中心、環(huán)保工業(yè)園等必然使得南城城市價(jià)值凸顯，并形成“城市中心”的四大功能：中央政務(wù)功能（cpd）、中央經(jīng)濟(jì)功能（cbd）、中央生活功能（cld）、中央信息功能（ced）。,南城,長(zhǎng)株潭示范區(qū)三大經(jīng)濟(jì)引擎之一,汽車(chē)產(chǎn)業(yè)引擎,武廣高鐵引擎,商業(yè)及金融引擎,長(zhǎng)沙南城副中心集中商業(yè),奧林匹克花園 集中商業(yè)+商業(yè)街12萬(wàn)平m2,中信城市廣場(chǎng) 集中商業(yè)+商業(yè)街29萬(wàn)m2,家潤(rùn)多奧特萊斯商業(yè)廣場(chǎng) 集中商業(yè)9.5萬(wàn)m2,嘉信茂廣場(chǎng) 商業(yè)營(yíng)業(yè)面積5.3萬(wàn)平m2,通程商業(yè)廣場(chǎng) 集中商業(yè)3萬(wàn)平m2,便捷的交通,中部崛起戰(zhàn)略的新引擎長(zhǎng)株潭城市群,半小時(shí)生活圈 覆蓋長(zhǎng)株潭 一小時(shí)生活圈 覆蓋“3+5+1”城市群,長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底、衡陽(yáng)、萍鄉(xiāng),萍鄉(xiāng),省政府南遷，使項(xiàng)目成為長(zhǎng)沙政治、文化中心，更是長(zhǎng)沙、湘潭、株洲三市融合的核心區(qū)。,區(qū)位優(yōu)勢(shì) 便捷的交通,從我們項(xiàng)目： 5分鐘車(chē)程 省政府、天心區(qū)政府、 長(zhǎng)株潭城際輕軌站 10分鐘車(chē)程 雨花區(qū)政府、高鐵南站 20分鐘車(chē)程 五一路商圈、黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30分鐘車(chē)程 株洲、湘潭,物業(yè)發(fā)展建議,營(yíng)銷(xiāo)策略,營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告架構(gòu),定位體系,市場(chǎng)透析,a.建筑外觀(guān) b.功能空間 c.硬件配套 d.物業(yè)服務(wù),1.銷(xiāo)售策略,1.項(xiàng)目解析 2.市場(chǎng)定位 3.客戶(hù)定位,1.推廣定位 2.推廣宣傳語(yǔ) 3.推廣原則及思路 4.推廣總綱 5. 媒體策略 6.階段執(zhí)行,銷(xiāo)售策略,1寫(xiě)字樓市場(chǎng) 2.公寓市場(chǎng) 3.長(zhǎng)沙商業(yè)氛圍,a-b,市場(chǎng)透析,market analysis,1、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì),2、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓配置調(diào)查,3、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓價(jià)格調(diào)查,part 市場(chǎng)透析,4、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓定位,長(zhǎng)沙市新近寫(xiě)字樓分布趨勢(shì)：,1.長(zhǎng)沙已建寫(xiě)字樓項(xiàng)目簡(jiǎn)表,城市中心多極化趨勢(shì)日益明顯，傳統(tǒng)中央商務(wù)圈逐漸向外擴(kuò)散,中心板塊華爾街中心，泊富國(guó)際廣場(chǎng)、中天廣場(chǎng)等 濱江沿線(xiàn)北辰三角洲、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、保利國(guó)際廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)華中心等 城南板塊標(biāo)志hopsca、德斯勤城市廣場(chǎng)、華悅城等 東板板塊華晨世紀(jì)廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、嘉斯茂購(gòu)物廣場(chǎng)、新華都萬(wàn)家城等 市府板塊奧克斯廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)、天驕福邸雙塔，世茂鉑翠灣等 麓谷板塊新長(zhǎng)海麓谷中心、麓谷企業(yè)廣場(chǎng)大廈等,據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2012年長(zhǎng)沙至少有26個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)建或者面市， 總建筑面積達(dá)1740萬(wàn)平方米， 其中非住宅建筑面積至少有800萬(wàn)平方米。,城市綜合體迎來(lái)井噴式發(fā)展,華悅城,德斯勤城市廣場(chǎng),喜盈門(mén)范城,華晨世紀(jì)廣場(chǎng),運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng),嘉斯茂購(gòu)物廣場(chǎng),世貿(mào)鉑翠灣,奧克斯廣場(chǎng),綠地中央廣場(chǎng),漁人碼頭,達(dá)美d6區(qū),羅馬商業(yè)廣場(chǎng),北辰三角洲,新長(zhǎng)海廣場(chǎng),中房瑞致國(guó)際,東岸城邦,泊富國(guó)際廣場(chǎng),萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),華遠(yuǎn)華中心,保利國(guó)際廣場(chǎng),興汝金城,湘商世紀(jì)鑫城,長(zhǎng)沙市城市綜合體分布圖,四類(lèi)商務(wù)辦公產(chǎn)品特征明顯，中高端的寫(xiě)字樓以較高的形象及配套服務(wù)吸引國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，租金實(shí)現(xiàn)較高。,長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓物業(yè)類(lèi)型：,酒店辦公,寫(xiě)字樓,商住混合,商務(wù)公寓,長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng),市場(chǎng)占比,市場(chǎng)占比,市場(chǎng)占比,市場(chǎng)占比,主流商務(wù)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化程度低：實(shí)際使用仍多在商住綜合樓及商務(wù)公寓，專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓份額有限，近年高端專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓大力發(fā)展,1、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì),2、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓配置調(diào)查,3、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓價(jià)格調(diào)查,part 市場(chǎng)透析,4、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓定位,絕大多數(shù)寫(xiě)字樓的專(zhuān)業(yè)配置已達(dá)到較高水準(zhǔn)，尤其是大型城市綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃有國(guó)際星級(jí)酒店或大體量商業(yè)配套，為商務(wù)辦公提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境，如下： 商務(wù)形象類(lèi)（頂級(jí)直升機(jī)、超高層建筑、全玻璃幕墻、挑高大堂、層高等） 軟性服務(wù)類(lèi)（引入星級(jí)酒店或知名物管等） 硬件配置類(lèi)（熱水地暖系統(tǒng)，變頻中央空調(diào)、高速?lài)?guó)際品牌電梯等） 精裝材質(zhì)類(lèi)（網(wǎng)絡(luò)地板、全石材裝修、頂級(jí)品牌入戶(hù)門(mén)、高檔瓷磚等） 智能安防類(lèi)（電梯刷卡系統(tǒng)、智能指紋鎖等） 功能配套類(lèi)（以城市綜合體為主，配備國(guó)際知名酒店、大體量的商業(yè)中心， 豪華商務(wù)會(huì)所、多功能會(huì)議中心、空中花園、室內(nèi)泳池等）,長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)配置分析,1、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì),2、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓配置調(diào)查,3、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓價(jià)格調(diào)查,part 市場(chǎng)透析,4、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓定位,新近寫(xiě)字樓項(xiàng)目多數(shù)以精裝為主，結(jié)合了整層+零售兩種銷(xiāo)售模式； 頂級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)在16000元/平左右； 中高端寫(xiě)字樓售價(jià)為10000-13000元/平； 低端或位置較偏的寫(xiě)字樓售價(jià)則在8000元/平左右。,長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格分析,近年發(fā)展加快，精裝高檔寫(xiě)字樓成為市場(chǎng)主流，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量激增，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)：,精裝高端專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓成為長(zhǎng)沙辦公物業(yè)新增供應(yīng)的主流方向。,2,3,專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓價(jià)格相對(duì)較高，客戶(hù)群體相對(duì)狹窄，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)。,4,隨著大量超高層寫(xiě)字樓和城市綜合體項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，未來(lái)高端寫(xiě)字樓供應(yīng)較大，競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化。,1,長(zhǎng)沙辦公物業(yè)成交量集中于二環(huán)內(nèi)中心區(qū)域，高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較高。,1、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì),2、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓配置調(diào)查,3、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓價(jià)格調(diào)查,part 市場(chǎng)透析,4、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓定位,寫(xiě)字樓客戶(hù)群劃分：,目前，長(zhǎng)沙推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目大都是針對(duì)第一類(lèi)和第四類(lèi)客戶(hù)群，專(zhuān)門(mén)針對(duì)第二類(lèi)和第三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)的寫(xiě)字樓較少，因?yàn)檫@兩類(lèi)客戶(hù)的定位難度較大，不易把握。,項(xiàng)目核心客群分析,發(fā)展層面：以初具規(guī)模、需要專(zhuān)業(yè)化辦公場(chǎng)所的發(fā)展型中型企業(yè)為主，國(guó)內(nèi)大企業(yè)的辦事處、分公司為輔。,來(lái)源層面：客戶(hù)主要集中在雨花、天心等區(qū)域，或是市內(nèi)辦公氛圍不夠濃厚的區(qū)域，以及一些較為老舊的商住樓、住宅辦公的樓宇內(nèi)。,心理層面：以改善公司辦公條件（自用）目的為主。注重寫(xiě)字樓所處區(qū)域，具備很大增值潛力；強(qiáng)調(diào)樓宇品質(zhì)及商務(wù)配套；關(guān)注物業(yè)公司的管理水平。,客群定位,告別原始創(chuàng)業(yè)階段的發(fā)展型中堅(jiān)公司為主,長(zhǎng)沙既是高鐵交會(huì)點(diǎn)，又是“兩型社會(huì)”的核心區(qū)域， 未來(lái)將會(huì)吸引越來(lái)越多的世界級(jí)企業(yè)落戶(hù)于此。 高品質(zhì)、高配置、高形象的寫(xiě)字樓成為未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)逐步遞增。,寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) + 項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置 定位中低端的商務(wù)樓無(wú)法實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)效益,在開(kāi)發(fā)品牌影響力無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)的情況下， 自身配套先天不足，周邊商務(wù)環(huán)境相對(duì)欠缺， 項(xiàng)目規(guī)模，單層面積及層高、 大堂等規(guī)劃設(shè)計(jì)均無(wú)法達(dá)到頂級(jí)寫(xiě)字樓的要求。 同時(shí)，高端寫(xiě)字樓客戶(hù)群體較小，且需要大量資金投入。,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高 + 項(xiàng)目客觀(guān)條件 無(wú)法打造成為城市頂級(jí)商務(wù)總部,市中心 / 超5a形象總部 / 五星級(jí)酒店商務(wù)港,資源型 / 地標(biāo)性純5a智能總部,區(qū)域型 / 中高端5a級(jí)寫(xiě)字樓,商住樓,soho / 工作室,商務(wù)樓檔次分布,市場(chǎng)定位,區(qū)域中端甲級(jí)寫(xiě)字樓,市場(chǎng)定位引發(fā)的思考,一方面：產(chǎn)品打造需體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，順應(yīng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)形象和檔次的提升避免與現(xiàn)有大量商住樓項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，并搶占更為廣泛的優(yōu)質(zhì)客源。 另一方面：考慮到本項(xiàng)目的局限性，應(yīng)利用周邊商務(wù)資源等附加值，從局部和特色（商務(wù)配置、物業(yè)管理等方面）上打造專(zhuān)業(yè)、便捷、高效、超值的高檔商務(wù)平臺(tái)。,紅星商圈正被賦予許多新內(nèi)涵 所有企業(yè)都想成為鯊魚(yú) 只有少數(shù)站在了食物鏈的頂端 只因他們找到了更廣闊的海洋,鯊魚(yú)時(shí)代的開(kāi)始 中產(chǎn)公司創(chuàng)富投資平臺(tái),1、長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析,2、公寓客戶(hù)預(yù)判,part2 市場(chǎng)透析,主要集中分布于南城板塊，市中心有部分公寓，其他區(qū)域較少。,京投銀泰環(huán)球村,華晨世紀(jì)廣場(chǎng),融科ing,萬(wàn)科城,市場(chǎng)典型公寓,北區(qū)：北辰三角洲、藏瓏、萬(wàn)科城； 中心區(qū)：壹號(hào)公館、君悅紫園、東塘瑞府； 南城片區(qū)：藍(lán)灣國(guó)際、保利國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)博匯、喜盈門(mén)范城、華晨世紀(jì)廣場(chǎng)、融科ing、京投銀泰環(huán)球村、德思勤廣場(chǎng),公寓市場(chǎng),公寓面積在5080之間，面積區(qū)間基本一致。,公寓市場(chǎng),公寓的核心面積段都在5080之間，本項(xiàng)目的面積主要集中在50103之間。,公寓月均銷(xiāo)售套數(shù)多在40套以?xún)?nèi)，銷(xiāo)售情況不理想，月均銷(xiāo)售最多的為德思勤廣場(chǎng)，以低首付、齊全配套獲得市場(chǎng)認(rèn)可,公寓市場(chǎng),多數(shù)項(xiàng)目公寓，月均銷(xiāo)售在40套以?xún)?nèi)，去化較慢。,該項(xiàng)目本身商業(yè)配套完善，推廣中突出其大配套下的高性?xún)r(jià)比，商業(yè)價(jià)值得到客戶(hù)認(rèn)可，公寓投資價(jià)值高。 開(kāi)盤(pán)采取低首付策略，首付僅6萬(wàn)，且以低于客戶(hù)預(yù)期的價(jià)格入市，折后9000-10000元/，低門(mén)檻高配套的產(chǎn)品接受度高。,典型項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析德思勤廣場(chǎng),低首付、完成的商業(yè)配套；,熱銷(xiāo)項(xiàng)目原因總結(jié)： 熱銷(xiāo)項(xiàng)目德思勤、華晨在推廣中主打產(chǎn)品商業(yè)形象，高調(diào)占位，突出其大配套投資前景及性?xún)r(jià)比，項(xiàng)目的商業(yè)氛圍濃重，商業(yè)價(jià)值得到客戶(hù)認(rèn)可，北辰則以大配套前景、名校學(xué)位及高性?xún)r(jià)比贏得市場(chǎng)客戶(hù)。 德思勤、華晨、北辰三個(gè)樓盤(pán)分別采用低門(mén)檻投資、返租高投資回報(bào)率、名校學(xué)位來(lái)吸引客戶(hù)，市場(chǎng)反響好。,公寓市場(chǎng)整體情況： 目前整體公寓市場(chǎng)存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 普通公寓產(chǎn)品整體去化速度緩慢，月均銷(xiāo)售不足40套，銷(xiāo)售周期持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。 熱銷(xiāo)公寓產(chǎn)品因其特有的優(yōu)勢(shì)，月均銷(xiāo)售在50-100套。,本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)： 與其他公寓相比，本項(xiàng)目公寓優(yōu)勢(shì)不明顯，很難在產(chǎn)品上超越對(duì)手。 本項(xiàng)目屬于限購(gòu)范圍； 市場(chǎng)公寓，一般以返祖、酒店式公寓，作為市場(chǎng)突破點(diǎn)，本項(xiàng)目再以返祖、酒店式公寓作為突破點(diǎn)，很容易造成同質(zhì)化！,啟示：為項(xiàng)目公寓賦予全新理念，迅速突破市場(chǎng)，吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速積蓄客戶(hù)。,總結(jié),首推a1-a4公寓和商務(wù)會(huì)館， a1棟、a2棟作為公寓產(chǎn)品發(fā)售，a3、a4棟作為商務(wù)會(huì)館（小面積寫(xiě)字樓）發(fā)售，產(chǎn)權(quán)均為70年,a1-a4#,競(jìng)品分析,德思勤城市廣場(chǎng),第三季度德思勤公寓去化量：,7月28日德思勤47-61寶格麗商務(wù)會(huì)館，盛大開(kāi)盤(pán)，共消化160套，但接近一半為開(kāi)發(fā)商關(guān)系戶(hù)與內(nèi)部員工整層或半層購(gòu)買(mǎi)，成交價(jià)格優(yōu)惠約300元/； 目前存貨量：150套，主要為a1、a2棟81大面積公寓產(chǎn)品，按照現(xiàn)有去化速度，需要3個(gè)月才能去化完； 將來(lái)供貨量：2012年年底或2013年上半年，預(yù)計(jì)推出a5-a8棟，共計(jì)近1000套，約4萬(wàn)多方； 將來(lái)價(jià)格走勢(shì)：從最近兩周銷(xiāo)售來(lái)看，項(xiàng)目公寓產(chǎn)品去化速度不快，預(yù)計(jì)a5-a8棟，價(jià)格會(huì)以9000元/的價(jià)格推出；即毛坯均價(jià)會(huì)控制在7300-7500元/左右；,德思勤產(chǎn)品推售,預(yù)計(jì)推出a5a8，計(jì)1000套，約4萬(wàn)方；,競(jìng)爭(zhēng)總結(jié),1、區(qū)域今年供貨量大，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。,2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或以高品質(zhì)、品牌、高展示擠壓項(xiàng)目，或以性?xún)r(jià)比打壓項(xiàng)目。,今年多個(gè)項(xiàng)目集中放量，區(qū)域供應(yīng)量巨大，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重。,如何打破市場(chǎng)制約、突破項(xiàng)目瓶頸？建立高端 展示、綜合體價(jià)值兌現(xiàn)是關(guān)鍵、消除市場(chǎng)疑慮是關(guān)鍵！,2013年市場(chǎng)供應(yīng)量的總壓力依舊沉重，去化2011年及本年度新增庫(kù)存量仍將是2013年市場(chǎng)的主旋律； 2013年預(yù)計(jì)成交量將相對(duì)2012年基本持平，但針對(duì)價(jià)格預(yù)測(cè)提出謹(jǐn)慎保守態(tài)度，當(dāng)前回暖態(tài)勢(shì)勢(shì)必推動(dòng)價(jià)格小幅攀升，但在中央整體調(diào)控基調(diào)及長(zhǎng)沙龐大的庫(kù)存消化要求下預(yù)計(jì)價(jià)格將在波動(dòng)中走穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大幅飆升現(xiàn)象。,供應(yīng)量大去化庫(kù)存為主價(jià)格穩(wěn)中有升,市場(chǎng)總結(jié),1、長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析,2、項(xiàng)目公寓客戶(hù)預(yù)判,part2 市場(chǎng)透析,紅星商圈為主，地域性強(qiáng)；長(zhǎng)沙市其他區(qū)域、本省外地客戶(hù)為輔。,周邊區(qū)域 50-60%,地市25% （株洲、湘潭、婁底、邵陽(yáng)等）,紅星周邊約50%,主要以周邊做生意、上班的人群為主,株州/湘潭/婁底/邵陽(yáng)等地市中高端客戶(hù)，置業(yè)會(huì)首選城南，且城南處于融城板塊，投資潛力普遍被認(rèn)好,紅星商圈,南站附近,雨花區(qū)政府片區(qū),其他區(qū)域25% （省外、長(zhǎng)沙市其他區(qū)域等）,省外客戶(hù)、長(zhǎng)沙其他區(qū)域客戶(hù)，看好省府投資升值潛力,公寓客戶(hù),輔助客群,偶得客群,核心客群,項(xiàng)目周邊的個(gè)體戶(hù)、小企業(yè)主、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、公司白領(lǐng)等。主要來(lái)源： 中建五局、中南林科大； 省政府、天心區(qū)政府、雨花區(qū)政府、省文化廳、省交通廳、省發(fā)改委等。 紅星水果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、紅星建材市場(chǎng)、井灣子商圈、唐湘電大市場(chǎng)；,輔助客群,地州市進(jìn)城客戶(hù)，主要以自住為目的； 地州市投資客戶(hù)，主要看中項(xiàng)目的投資升值潛力，以投資為主要目的；主要來(lái)源： 婁底、邵陽(yáng)、株洲、湘潭等地的進(jìn)城自住客戶(hù)及投資客戶(hù)；天心、芙蓉、雨花等區(qū)域客戶(hù),偶得客群,省外投資客、省外在湘生意人等,公寓客戶(hù)劃分,整層購(gòu)買(mǎi)、或多層購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)：主要考慮投資潛力及性?xún)r(jià)比，用于投資，自己經(jīng)營(yíng)、辦公或者出租給別人。,客戶(hù)簡(jiǎn)述： 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，事業(yè)有成，主要想用于投資，或者出租給別人使用，或者自己經(jīng)營(yíng)，用于做私家餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公室等； 比較看中項(xiàng)目的投資升值潛力、容易出租，對(duì)區(qū)域發(fā)展很有信心； 這部分客戶(hù)投資意識(shí)較強(qiáng)，理財(cái)觀(guān)念較為理性，不急于出手，但只要產(chǎn)品夠好，項(xiàng)目升值潛力夠大，投資回報(bào)率高，就會(huì)出手； 客戶(hù)訪(fǎng)談?wù)Z錄 周邊項(xiàng)目成交客戶(hù) “這邊地段還不錯(cuò)，比較容易出租，做過(guò)ktv之類(lèi)的都很好” “這邊配套啊、交通啊，還算方便吧?！?客戶(hù)年齡：3550歲,客戶(hù)特征分析大客戶(hù),財(cái)智階層,客戶(hù)特征分析中小投資客戶(hù),2套半層購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)：主要考慮投資潛力及性?xún)r(jià)比，用于投資，自己經(jīng)營(yíng)或者出租給別人。,客戶(hù)簡(jiǎn)述： 客戶(hù)事業(yè)小有成就，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭有余錢(qián)，但是不多 比較看中項(xiàng)目的投資升值潛力、容易出租，對(duì)區(qū)域發(fā)展很有信心； 這部分客戶(hù)投資意識(shí)較強(qiáng)，理財(cái)觀(guān)念較為理性，但受限于資金壓力，往往投資更為理性； 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)多套，主要用于作為住宅出租； 客戶(hù)訪(fǎng)談?wù)Z錄 周邊項(xiàng)目成交客戶(hù) “就覺(jué)得這里價(jià)格也不算貴，手頭有余錢(qián)，就買(mǎi)咯” “這邊配套啊、交通啊，還算方便吧。” 客戶(hù)年齡：3540歲,中級(jí)投資客,客戶(hù)特征分析散客投資客,單套購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)：這部分客戶(hù)，購(gòu)買(mǎi)力有限，購(gòu)買(mǎi)目的主要以自住兼投資，也有部分初級(jí)投資客，用于出租。,客戶(hù)簡(jiǎn)述： 該類(lèi)客戶(hù)，以投資為目的，屬于初級(jí)投資客，購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，但手頭有一定余錢(qián)。 比較看中項(xiàng)目的投資升值潛力、容易出租，對(duì)區(qū)域發(fā)展很有信心； 這部分客戶(hù)投資意識(shí)較強(qiáng)，理財(cái)觀(guān)念較為理性，但受限于資金壓力，往往投資更為理性； 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)多套，主要用于作為住宅出租； 這部分客戶(hù)，比較容易跟風(fēng)，受到大投資客的影響，比較喜歡追捧熱銷(xiāo)樓盤(pán)； 部分客戶(hù)用于自住，比較看好項(xiàng)目的便捷性。生活方便 客戶(hù)年齡：3540歲,初級(jí)投資客,客戶(hù)特征分析散客（50）,50客戶(hù)：企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體商戶(hù)，這部分客戶(hù)群主要考慮自住，女性更多考慮作為婚前財(cái)產(chǎn)，個(gè)體商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力有限，看中面積小，總價(jià)底；,1.客戶(hù)接受總價(jià)主力區(qū)間：30-40萬(wàn)元 2.客戶(hù)簡(jiǎn)述 單身、或者購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，作為婚前的公寓住居，或者用于作為單身住宅出租，作為婚前財(cái)產(chǎn)，自住兼顧投資； 客戶(hù)年齡不大，2030歲之間； 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，算是剛好能夠買(mǎi)得起；,初級(jí)投資客,小結(jié),1、本項(xiàng)目位于城市重要商圈輻射范圍內(nèi)， 但不處于中心位置；,2、不屬于一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商，綜合體概念暫無(wú)落業(yè)態(tài)和明確的發(fā)展規(guī)劃；,3、在城市綜合體環(huán)境中，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯，需借力進(jìn)一步提升。,如何賦予項(xiàng)目新的價(jià)值點(diǎn)，突破市場(chǎng)，將是我們營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵！,商業(yè)及定位體系,market analysis,part3 市場(chǎng)透析,武廣高速鐵路2009年12月26日正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng) 12月26日，武廣客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)全線(xiàn)正式通車(chē)，列車(chē)運(yùn)行時(shí)速達(dá)350公里，千里財(cái)富之旅全面開(kāi)啟，鄂、湘、粵三省昂首挺進(jìn)“三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。 依托武廣新長(zhǎng)沙站形成的武廣新城，未來(lái)規(guī)劃居住人口將達(dá)到37萬(wàn)。 雨花區(qū)已完成了站前廣場(chǎng)等21個(gè)配套項(xiàng)目拆遷，累計(jì)騰地4000畝，與拆遷建設(shè)同步推進(jìn)的是，武廣新城配套項(xiàng)目用地將面向“長(zhǎng)三角”地區(qū)招商，未來(lái)“四橫兩縱一軸一環(huán)”的配套路網(wǎng)格局已初顯雛形 。,武廣新城的長(zhǎng)沙站南北樓、長(zhǎng)沙站西廣場(chǎng)地下商業(yè)項(xiàng)目、杜花路國(guó)際商業(yè)中心以及磨盤(pán)洲、潭陽(yáng)洲主題樂(lè)園項(xiàng)目等，將成為“長(zhǎng)三角”資本追逐的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)武廣新城項(xiàng)目投資將超過(guò)50億元。,隨著武廣客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)的全線(xiàn)通車(chē)，這一中部地區(qū)商務(wù)交通樞紐將在雨花區(qū)崛起,市府麓谷、體育新城、省府南城、地鐵物業(yè) 成為長(zhǎng)沙的置業(yè)熱點(diǎn),依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化、大河西先導(dǎo)區(qū)、地鐵建設(shè)、武廣客運(yùn)等多重市政規(guī)劃效應(yīng)迭加，使地市州來(lái)長(zhǎng)置業(yè)、投資者等綜合置業(yè)者不斷增加。,南城省府板塊核心區(qū)位明顯， 是長(zhǎng)株潭都市一體化的重要銜接點(diǎn),長(zhǎng)沙南城包括天心區(qū)南部、雨花區(qū)南部和長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)、跳馬鎮(zhèn)等，屬于長(zhǎng)株潭一體化建設(shè)的咽喉地帶。 南城路網(wǎng)系統(tǒng)日臻完善：南北向主干道（芙蓉南路、韶山南路、萬(wàn)家麗路），東西向主干道（湘府路、木蓮沖路、香樟路、南三環(huán)），黑石鋪大橋和城市環(huán)線(xiàn)的開(kāi)通，使南城區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益彰顯。 隨著輕軌修建、三環(huán)線(xiàn)兩廂的開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)株潭三市城際交通的開(kāi)設(shè)，長(zhǎng)沙南城的區(qū)位條件愈發(fā)顯著。南城大開(kāi)發(fā)，將對(duì)株洲、湘潭兩市產(chǎn)生強(qiáng)大的拉力，推動(dòng)三市一體化進(jìn)程，形成核心都市圈。,本案地理區(qū)位呈“攜兩翼面中央”的絕佳態(tài)勢(shì),根據(jù)新南城新中心長(zhǎng)沙區(qū)域發(fā)展調(diào)查研究報(bào)告建議，整個(gè)南城省府板塊可按：行政文化中心區(qū)、商務(wù)及總部區(qū)、會(huì)展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大區(qū)進(jìn)行布局。 南城擁有強(qiáng)勁的發(fā)展引擎：湖南省政府、天心區(qū)政府、雨花區(qū)政府的南遷，雨花區(qū)環(huán)?？萍脊I(yè)園和長(zhǎng)沙理工大學(xué)新校區(qū)的建設(shè)，從總體上提升了南城的區(qū)位檔次和品位。 本案地塊位置，面對(duì)生態(tài)型健康住宅區(qū)和行政文化中心，地位呈“攜兩翼面中央”的態(tài)勢(shì)，可謂是核心區(qū)域的核心地段，得天獨(dú)厚。,南城版塊大致范圍：北至南二環(huán)、東至圭塘河、西至湘江、南至長(zhǎng)株潭接合部，以芙蓉路、韶山路、湘府路為軸，位于天心區(qū)和雨花區(qū)。 版塊特點(diǎn)：南城是近年來(lái)發(fā)展最為迅猛的版塊之一，直接得益于長(zhǎng)株潭一體化的政策走向，版塊開(kāi)發(fā)量在長(zhǎng)沙二環(huán)以外首屈一指。2004年湖南省政府、天心區(qū)政府南遷帶動(dòng)了周邊的發(fā)展，形成了以省府為核心的高檔公寓住宅、商務(wù)酒店區(qū)和深入長(zhǎng)株潭接合部的別墅區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?南城省府版塊未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?本案,紅星商圈,南城省府版塊的紅星商圈將成為融城核心商業(yè)中心區(qū),省政府的南移，帶動(dòng)了高端人群、高檔社區(qū)、高端配套的南遷。南城，作為長(zhǎng)沙最有潛力的區(qū)域，一個(gè)全新的商圈價(jià)值正在浮出水面。 南城人口主要集中在湘府路、汽車(chē)南站等核心區(qū)域。而人口密集地，也必定是商業(yè)鼎盛地。 以紅星商圈為極地的一個(gè)新商業(yè)中心正強(qiáng)勢(shì)崛起。 據(jù)政府預(yù)測(cè)，南城人口近年內(nèi)將增至萬(wàn)，南城已形成全新的高品質(zhì)居住中心。核心商圈的雛形已經(jīng)確立。 在長(zhǎng)株潭融城的核心區(qū)域紅星商圈為核心的方圓兩公里范圍內(nèi)，將形成由九個(gè)四星級(jí)以上高檔酒店，和逾一百萬(wàn)平方米涵蓋購(gòu)物、辦公、休閑、娛樂(lè)、教育、文化等各類(lèi)業(yè)態(tài)的新的復(fù)合型商業(yè)中心帶動(dòng)紅星商圈整體定位的提升和實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。,時(shí)代陽(yáng)光大道,洞株路,本案,中心區(qū)版塊、體育新城版塊、南城省府版塊、河西先導(dǎo)區(qū)、以及地鐵沿線(xiàn)物業(yè)漲幅最為明顯。依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化、地鐵建設(shè)、武廣客運(yùn)等多重市政規(guī)劃效應(yīng)迭加，郊區(qū)置業(yè)已漸成消費(fèi)主流。 “南城省府版塊”核心區(qū)位明顯，是長(zhǎng)株潭都市一體化的重要銜接點(diǎn)，而本案在版塊內(nèi)地理區(qū)位呈“攜兩翼面中央”的態(tài)勢(shì)，實(shí)為核心點(diǎn)，未來(lái)發(fā)展前景巨大。,長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)小結(jié),區(qū)域市場(chǎng)小結(jié),項(xiàng)目屬性,項(xiàng)目解析,項(xiàng)目區(qū)位,位于雨花區(qū)洞井鋪，時(shí)代陽(yáng)光大道南側(cè)，位屬長(zhǎng)沙南城板塊臨近湖南省政府，區(qū)位未來(lái)價(jià)值極大。 南城是省會(huì)長(zhǎng)沙的南大門(mén)，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地為長(zhǎng)沙拓南擴(kuò)城的“橋頭堡” 04年省政府南遷，標(biāo)志著三市融城（長(zhǎng)株潭）計(jì)劃的正式實(shí)施，南城將成為湖南省的中央政務(wù)區(qū)（cpd）。 據(jù)政府規(guī)劃，將陸續(xù)投入上百億資金，南城將成為新型生態(tài)城、生態(tài)型的省級(jí)行政文化中心、長(zhǎng)株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)、長(zhǎng)沙最富吸引力的城市休閑場(chǎng)所。,本案,一級(jí)輻射圈,二級(jí)輻射圈,項(xiàng)目解析,優(yōu)勢(shì),地段優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市南拓區(qū)域，是長(zhǎng)株潭融城的咽喉之道，是都市圈的核心區(qū)位，具有巨大發(fā)展價(jià)值和商業(yè)價(jià)值； 交通便利 項(xiàng)目地處時(shí)代陽(yáng)光大道與洞井路交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)較成熟，滿(mǎn)足項(xiàng)目商業(yè)和居住的可達(dá)性要求； 規(guī)劃和規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品線(xiàn)豐富，寫(xiě)字樓、中型商業(yè)、公寓屬于典型的城市綜合體，具有規(guī)劃和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在周邊項(xiàng)目單一的產(chǎn)品類(lèi)別和建筑形態(tài)中獨(dú)樹(shù)一幟；,項(xiàng)目解析,劣勢(shì),區(qū)域整體形象檔次較低 項(xiàng)目地塊范圍周邊人氣不旺，商業(yè)及相關(guān)配套不齊，在售物業(yè)價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)偏低，整體區(qū)域檔次不高。 缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)品牌 在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面欠缺相關(guān)品牌，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)方面，更缺乏招商、經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)和能力，為本項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)諸多制衡； 地塊周邊環(huán)境較雜亂 目前地塊周邊遍布民居、物流貨運(yùn)場(chǎng)、工業(yè)廠(chǎng)房等，物流業(yè)短期全部遷移需要政府大力度措施執(zhí)行。,項(xiàng)目解析,機(jī)會(huì),經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，南城省府版塊區(qū)域人口數(shù)量和平均收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為房地產(chǎn)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉 城市建設(shè)如火如荼 長(zhǎng)沙市政府在南城省府版塊投入大額資金，搞公建配套設(shè)施建設(shè)，修路造橋改善區(qū)域環(huán)境，由于以前此區(qū)域的發(fā)展落后，恰好給片區(qū)規(guī)劃留下了揮灑筆墨的空間，更容易實(shí)現(xiàn)政府“六區(qū)”規(guī)劃的設(shè)想。整體環(huán)境檔次的提升改觀(guān)指日可待。 城市規(guī)劃推動(dòng)商業(yè)發(fā)展 在城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，南城商業(yè)發(fā)展空間放大，項(xiàng)目緊鄰紅星商圈的商業(yè)地理優(yōu)勢(shì)，對(duì)于促進(jìn)本項(xiàng)目打造商業(yè)差異化發(fā)展極為有利。 政策誘導(dǎo)商業(yè)趨向 從長(zhǎng)沙市政府出臺(tái)的商圈規(guī)劃方案中可以看出，政府對(duì)市級(jí)商業(yè)發(fā)展的考慮更加成熟和細(xì)致，這個(gè)信息具有重要的指導(dǎo)意義，使把本項(xiàng)目打造成為引導(dǎo)長(zhǎng)沙商業(yè)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的標(biāo)竿成為可能。,項(xiàng)目解析,威脅,政府規(guī)劃施政落實(shí)具有延后性 項(xiàng)目所在區(qū)域，未來(lái)幾年內(nèi)都將不斷地進(jìn)行城市化建設(shè)，而這也將間接影響到商業(yè)價(jià)值培育和商業(yè)人氣聚集，存在的威脅不可避免。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè) 房地產(chǎn)是關(guān)系民生的行業(yè)，各級(jí)政府對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控政策變化莫測(cè)，而在長(zhǎng)株潭融城大開(kāi)發(fā)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品推出量大，類(lèi)型豐富，概念層出不窮。項(xiàng)目銷(xiāo)售期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，項(xiàng)目銷(xiāo)售面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。,項(xiàng)目屬性,屬性界定,項(xiàng)目屬性界定,長(zhǎng)株潭都市圈 核心城市綜合體,長(zhǎng)株潭都市圈 新城核心區(qū)位,長(zhǎng)株潭都市圈 標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目,產(chǎn)品線(xiàn)豐富創(chuàng)新差異化明顯,情景,situation,s：情境（situation） 項(xiàng)目背景事實(shí)（規(guī)模、地段、交通等）,長(zhǎng)株潭、長(zhǎng)沙cpd(中央政務(wù)區(qū))核心城市綜合體； 城市綜合體項(xiàng)目強(qiáng)大的城市商務(wù)商業(yè)辦公居住功能； 項(xiàng)目緊鄰時(shí)代陽(yáng)光大道與韶山路，路網(wǎng)交通便利快捷； 項(xiàng)目位于南城省府版塊，屬于長(zhǎng)潭株融城咽喉核心區(qū)域，長(zhǎng)沙市市級(jí)紅星商業(yè)區(qū)（南城第一商圈）； 區(qū)域規(guī)劃為新型生態(tài)城、省級(jí)行政文化中心、長(zhǎng)株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)、長(zhǎng)沙最富吸引力的城市休閑場(chǎng)所。 南城人口近年內(nèi)將增至萬(wàn)，形成全新的高品質(zhì)居住中心。核心商圈的雛形已經(jīng)確立。 紅星商圈范圍內(nèi)將形成九個(gè)四星級(jí)以上高檔酒店，和逾一百萬(wàn)平方米涵蓋購(gòu)物、辦公、休閑、娛樂(lè)、教育、文化等各類(lèi)業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)中心； 地塊區(qū)域目前居住環(huán)境有待改善，商業(yè)氛圍不夠； 周邊已售和待售的住宅和商鋪價(jià)格適中，銷(xiāo)售情況良好； 紅星商圈商鋪出租率高，經(jīng)營(yíng)狀況良好；,沖突,complication,r1：非期望結(jié)果 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果,紅星商圈是是南城最大的綜合性商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，占地約5平方公里，輻射區(qū)域達(dá)到30平方公里。 長(zhǎng)沙株洲湘潭三市融城將給項(xiàng)目地塊帶來(lái)大量的商貿(mào)客流； 紅星商圈已形成商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)、家居建材、會(huì)展五大產(chǎn)業(yè)循環(huán)流動(dòng)發(fā)展的復(fù)合產(chǎn)業(yè)空間。 在紅星商圈之外，多為社區(qū)配套而建的街鋪； 目前，居民社區(qū)和消費(fèi)人群多聚集在汽車(chē)南站至紅星大市場(chǎng)一線(xiàn)， 項(xiàng)目地塊區(qū)域內(nèi)目前居民稀少，需依托商圈效應(yīng)和融城效應(yīng)。 區(qū)域內(nèi)交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)熱度以紅星市場(chǎng)為核心呈梯級(jí)輻射態(tài)勢(shì)，距離越遠(yuǎn)商業(yè)價(jià)值越低。,r2：期望結(jié)果 我們期望的滿(mǎn)意結(jié)果（實(shí)現(xiàn)目標(biāo)）,依附于“紅星商圈”和“長(zhǎng)株潭融城”的發(fā)展帶動(dòng)效應(yīng)，立足“森林公園”之鄰區(qū)位，把本項(xiàng)目成為全市乃至長(zhǎng)株潭都市圈中具有有影響力的生態(tài)型城市綜合體； 實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值和商務(wù)價(jià)值； 高調(diào)的市場(chǎng)定位，有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，成功的經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合的滿(mǎn)意結(jié)果； 突破傳統(tǒng)市場(chǎng)，提升市場(chǎng)，超越市場(chǎng)。 借市造市,借市：極致發(fā)揮區(qū)位可于我所用之“市”,三市融城 宏觀(guān)來(lái)看，本項(xiàng)目位處融城咽喉之地，長(zhǎng)株潭都市圈往來(lái)必經(jīng)之處，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)大勢(shì)用此政策做好文章做足文章，立足長(zhǎng)沙面向都市圈。 紅星商圈 中觀(guān)來(lái)看，商圈效應(yīng)能量是巨大的，可以為本項(xiàng)目提供源源不斷的商貿(mào)客流，如何在商圈邊緣打造出特色和差異化項(xiàng)目，這是項(xiàng)目用好“市”的關(guān)鍵。 森林公園 微觀(guān)來(lái)看，與森林公園公園為鄰，這是長(zhǎng)沙市任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都沒(méi)有的獨(dú)特條件，這將創(chuàng)造獨(dú)特消費(fèi)群，具有強(qiáng)烈的創(chuàng)新性和排他性！,造市：打造都市圈中最具創(chuàng)新性核心城市綜合體,造 市,長(zhǎng)沙市各商圈和商業(yè)體，多數(shù)功能單一，往往僅能提供消費(fèi)者購(gòu)物、休閑的業(yè)態(tài)享受。 本項(xiàng)目能提供具有都市綜合本身所涵蓋的購(gòu)物、商務(wù)、居住等功能。,c：矛盾或沖突 （complication） r1與r2之間存在著的矛盾或沖突,r1,r2,矛盾沖突,地塊環(huán)境雜亂，周邊物業(yè)檔次較低,打造都市圈中核心城市綜合體,地塊周邊業(yè)態(tài)多數(shù)為市場(chǎng)配套的商貿(mào)物流，租金水平較低，人貨混雜,實(shí)現(xiàn)住宅和商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值和宜居價(jià)值,紅星市場(chǎng)所帶來(lái)的人潮僅停留于特定區(qū)域中，需加以指引,依附商圈效應(yīng)，使其發(fā)展成為長(zhǎng)沙乃至都市圈級(jí)商業(yè)綜合體,以紅星市場(chǎng)為核心消費(fèi)市場(chǎng),超越市場(chǎng),問(wèn)題,question,q：提出問(wèn)題 （question） 要實(shí)現(xiàn)從r1到r2必須面臨的核心問(wèn)題,項(xiàng)目需要怎樣的定位，有效拔高本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，使物業(yè)檔次在區(qū)域整體落后形象上的突破。,項(xiàng)目依附現(xiàn)有商圈，要從何處著手提升商業(yè)內(nèi)涵，尋求差異化，鍛造核心競(jìng)爭(zhēng)力。,項(xiàng)目如何脫穎而出，營(yíng)銷(xiāo)上吸引更多客戶(hù)群體關(guān)注，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的滿(mǎn)意結(jié)果。,？,？,？,綜合體研究,發(fā)展模式,四種發(fā)展模式的盈利模式,綜合體研究,項(xiàng)目定位,規(guī)劃，看到機(jī)會(huì)點(diǎn),省府南遷，三市融城 都市發(fā)展，一般為向心增長(zhǎng)和離心增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市屬于離心增長(zhǎng)（南拓北展）的同時(shí)，政府也在加強(qiáng)向心增長(zhǎng)（三市融城）的模式。這種增長(zhǎng)模式將進(jìn)一步強(qiáng)化“南城省府版塊“cpd核心地位，改變長(zhǎng)株潭都市格局，提升南城地塊價(jià)值。本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)成為省府中心膨脹策略的排頭兵。南拓北展獲得了政府城市擴(kuò)張的大力支持。那么，在湖南省的中央政務(wù)區(qū)（cpd）中，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)揮的支點(diǎn)在哪里？,城市，整合重組、運(yùn)營(yíng)未來(lái),機(jī)遇，項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用“三市融城”“省府南遷”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，融入cpd核心圈，成為商政主流生活圈的差異化核心新城，配合都市圈整合重組，進(jìn)而升級(jí)并運(yùn)營(yíng)城市中央之未來(lái)。 目標(biāo)，立足長(zhǎng)沙，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)株潭乃至長(zhǎng)三角，跳出長(zhǎng)沙，實(shí)現(xiàn)融城中央化、國(guó)際化！,對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射， 一個(gè)城市的中心、一座城中之城！,機(jī)遇，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度去詮釋,都市商務(wù)政務(wù)區(qū)； 都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)； 都市休閑娛樂(lè)區(qū)； 都市餐飲聚集區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功能開(kāi)始整合，人們開(kāi)始講究城市空間與效率的利用,以新都市主義的名義， 打造長(zhǎng)沙的洛克菲勒城市生活中心,新都市主義：創(chuàng)造出親切宜人的空間和高品質(zhì)生活環(huán)境,一站式的便利和滿(mǎn)足 “新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開(kāi)發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購(gòu)物、休閑”等鏈接起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ鳌⑸?、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂(lè)”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿(mǎn)足。 “個(gè)性、時(shí)代、效率”生活主張 占據(jù)城市資源交匯的核心地帶，縮短時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。 高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “新都市主義”對(duì)自然的重視，對(duì)各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。 追求成就感、時(shí)代進(jìn)步 毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我?jiàn)^斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。,定位,融城之城 都市綜合體 商務(wù)公園 自由和諧共享,案名建議,中央城 中央：事在四方,要在中央韓非子揚(yáng)權(quán)，霸氣由然而生。 寫(xiě)字樓：中央大廈 商場(chǎng)：中央購(gòu)物公園 住宅：中央公館 ，,商業(yè)策略,中央大廈,寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)及定位考慮因素,本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的定 位從三個(gè)方面考慮： 市場(chǎng)接受度 項(xiàng)目整體定位關(guān)聯(lián)度 建設(shè)規(guī)模,寫(xiě)字樓分類(lèi)及硬件要求,寫(xiě)字樓,思考3：35年如何成為區(qū)域標(biāo)桿,思考2：招商抗性，企業(yè)入駐率,思考1：回款要求，去化速率,了解市場(chǎng)所帶來(lái)的思考,預(yù)則立，不預(yù)則廢 禮記中庸,商業(yè)策略,中央購(gòu)物公園,區(qū)域開(kāi)發(fā)，商業(yè)一般分為三個(gè)級(jí)次,研究商業(yè)、住宅和區(qū)域三者間的價(jià)值關(guān)系，可以很容易的看出商業(yè)分為三個(gè)級(jí)次 第一級(jí)次： 城市級(jí)商業(yè)專(zhuān)業(yè)特色街、 休閑街 第二級(jí)次： 區(qū)域級(jí)商業(yè)street mall 第三級(jí)次： 社區(qū)級(jí)商業(yè)鄰里商業(yè)街,居住價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,1,1、鄰里商業(yè)街 2、專(zhuān)業(yè)特色街 3、street mall 4、休閑街,2,4,3,第一級(jí)次：城市級(jí)商業(yè)專(zhuān)業(yè)特色街、休閑街,分布特點(diǎn)：交通便利，周邊區(qū)域環(huán)境能夠符合專(zhuān)業(yè)街特色。由于主干道對(duì)人流的負(fù)影響，一般不分布在主干道 規(guī)模：隨專(zhuān)業(yè)街的影響力而定， 一般在5000平米以?xún)?nèi),專(zhuān)業(yè)特色街、休閑街利用自身特點(diǎn)，吸引全市范圍內(nèi)的某一消費(fèi)群體,城市級(jí)商業(yè)建議特色專(zhuān)業(yè)街，易于營(yíng)造商業(yè)氛圍。,特色專(zhuān)業(yè)街商家選擇要素： 與項(xiàng)目總體定位吻合。 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及方式具有自身特色。 在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ氖袌?chǎng)美譽(yù)度，能快速提升專(zhuān)業(yè)街知名度及檔次。,專(zhuān)業(yè)街雖為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，但整體形象推廣卻是十分必要的，從商家選擇、后期裝修、經(jīng)營(yíng)管理等都必須符合項(xiàng)目的總體定位檔次。,第二級(jí)次：區(qū)域級(jí)商業(yè)street mall,分布特點(diǎn)：為滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)的生活需求，人流量大，需臨主要干道 規(guī)模：一般為shopping mall 或大型百貨店規(guī)模較大，一般數(shù)萬(wàn)平米，具體依據(jù)區(qū)域內(nèi)人口消費(fèi)力及發(fā)展前景 業(yè)態(tài)：大潤(rùn)發(fā)、步步高等,區(qū)域級(jí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺盛的關(guān)鍵因素是引進(jìn)1-2家主力店，以帶旺區(qū)域商業(yè)。,選擇主力店關(guān)鍵要素： 與項(xiàng)目整體定位相符，目標(biāo)消費(fèi)群體與后期入住的區(qū)域居民吻合。 在區(qū)域商業(yè)氛圍未形成前，能實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的跨區(qū)域消費(fèi)，易于存活。 帶來(lái)大量客戶(hù)，建立具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的新區(qū)域商圈。,第三級(jí)次：鄰里商業(yè)街,分布特點(diǎn)：隨組團(tuán)分布，滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)居民的生活便利性 規(guī)模：區(qū)域服務(wù)性商業(yè)面積一般為0.7-0.91/人，本區(qū)域內(nèi)居住人口按3萬(wàn)人計(jì)算，鄰里商業(yè)街面積不超過(guò)1萬(wàn),鄰里商業(yè)街以滿(mǎn)足社區(qū)居民日常生活需求為主的功能型商業(yè)。,領(lǐng)里商業(yè)街重在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之間搭配，能全面滿(mǎn)足社區(qū)需求。在經(jīng)營(yíng)方式及店面裝修方面也需要統(tǒng)一要求，與社區(qū)建筑體風(fēng)格相和諧。,領(lǐng)里商業(yè)街商家選擇要素： 與項(xiàng)目總體定位吻合。 滿(mǎn)足社區(qū)居民日常生活需求。 同一范圍內(nèi)，相同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商家不可超過(guò)兩家。,商業(yè)區(qū)形態(tài)與結(jié)構(gòu)分析,根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)域人口規(guī)模發(fā)展預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模應(yīng)介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間,總體定位思考,地塊swot分析,s優(yōu)勢(shì),o機(jī)會(huì),t威脅,w劣勢(shì),項(xiàng)目位于南城核心地段，與政府毗鄰 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通方便 臨大型市政公園，區(qū)域環(huán)境較好 企業(yè)有較好背景資源關(guān)系,位于城市新區(qū)，商務(wù)環(huán)境不夠成熟 生活配套缺乏，區(qū)域內(nèi)居住人口少 開(kāi)發(fā)商在本地市場(chǎng)尚無(wú)品牌效應(yīng) 物業(yè)組成復(fù)雜，需要合理安排,南城中央地段，升值潛力巨大 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，提升項(xiàng)目附加值 區(qū)域投資價(jià)值逐漸得到認(rèn)可,南城商務(wù)型項(xiàng)目集中在未來(lái)1-2年面市，競(jìng)爭(zhēng)激烈 資金的回籠速度 房地產(chǎn)政策、利率的調(diào)整 市政配套、公園建設(shè)的時(shí)間,區(qū)位好，可以強(qiáng)化南城核心地段 周邊配套差，可利用項(xiàng)目自身來(lái)彌補(bǔ) 合理安排物業(yè)，利用地塊價(jià)值，滿(mǎn)足市場(chǎng)需要 調(diào)動(dòng)企業(yè)資源，促進(jìn)銷(xiāo)售。,因勢(shì)利導(dǎo),控制成本 以市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)橹鳎_定適合競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售節(jié)奏 產(chǎn)品創(chuàng)新，增加附加價(jià)值 通過(guò)先進(jìn)合理的營(yíng)銷(xiāo)與推廣手段，來(lái)解決項(xiàng)目的銷(xiāo)售問(wèn)題,逢兇化吉,這里是商業(yè)旺地,德思勤城市廣場(chǎng)、喜盈門(mén)廣場(chǎng)、萬(wàn)境水岸，華悅城，大量城市綜合體聚集 通程百貨，步步高，華潤(rùn)萬(wàn)家等環(huán)繞，生活配套極其便利,喜盈門(mén)廣場(chǎng),萬(wàn)境水岸,華悅城,這里是發(fā)展重地,兩型社會(huì)建設(shè)的城市大背景下，長(zhǎng)株潭融城， 長(zhǎng)沙向南發(fā)展成為長(zhǎng)沙發(fā)展的主流方向,未來(lái)大長(zhǎng)沙城市發(fā)展的核心方向 新南城是長(zhǎng)沙的發(fā)展核心極，也是長(zhǎng)沙新中心，他是中央政務(wù)區(qū)（cpd），中央經(jīng)濟(jì)區(qū)（cbd）中央生活區(qū)（cld）中央信息區(qū)（ced） 于一體 政府 兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 的推動(dòng) 交通：芙蓉大道（長(zhǎng)潭段）開(kāi)通，紅易大道開(kāi)工 媒體：三市廣播交叉落地，長(zhǎng)珠潭區(qū)號(hào)一體化,紅星、省府商圈的南城 是未來(lái)巨型城市群落的核心區(qū),這里將成為一個(gè)跨界商務(wù)辦公、市場(chǎng)集群、高端居住、國(guó)際shop-pingmall旗艦以及超五星級(jí)酒店的巨無(wú)霸城市綜合體商圈。,這里是價(jià)值高地 價(jià)格洼地,這里是資源盛地，生態(tài)勝地，交通要地，名校聚地，商業(yè)旺地，發(fā)展重地,省府cbd凸顯區(qū)域價(jià)值,長(zhǎng)株潭一體化帶動(dòng)效應(yīng)下，省府南遷，未來(lái)地鐵、三館一中心、環(huán)保工業(yè)園等必然使得南城城市價(jià)值凸顯，并形成“城市中心”的四大功能：中央政務(wù)功能（cpd）、中央經(jīng)濟(jì)功能（cbd）、中央生活功能（cld）、中央信息功能（ced）。,區(qū)位優(yōu)勢(shì),中高檔消費(fèi)人群聚集區(qū),著眼未來(lái)長(zhǎng)株潭一體化的發(fā)展 把握城市新興商圈的轉(zhuǎn)移方向 分析長(zhǎng)株潭的消費(fèi)特征和趨勢(shì) 建立大長(zhǎng)沙門(mén)戶(hù)生活方式中心,定位思路-城市發(fā)展層面思考,c,物業(yè)發(fā)展建議,property management,1、建筑外觀(guān),2、功能空間,3、硬件配套,4、物業(yè)服務(wù),part 物業(yè)發(fā)展建議,建議：保持外立面風(fēng)格不變； 采用現(xiàn)行設(shè)計(jì)院方案,考慮成本，建議：除東面外，其余三面做全落地高強(qiáng)度中空鍍膜玻璃幕墻,1、建筑外觀(guān),2、功能空間,3、硬件配套,4、物業(yè)服務(wù),part 物業(yè)發(fā)展建議,彈性商務(wù)空間，建議：維持標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型設(shè)計(jì)布局不變，商業(yè)裙樓部分設(shè)立公共衛(wèi)生間,初步建議：7-16層（分戶(hù)銷(xiāo)售）做精裝； 17-29層（整層銷(xiāo)售）不做精裝，可根據(jù)客戶(hù)需求靈活把控。 具體執(zhí)行需依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況而定。,為適應(yīng)現(xiàn)代化辦公，建議：全網(wǎng)絡(luò)地板,建議：豪華酒店式大堂，大氣尊貴,1、建筑外觀(guān),2、功能空間,3、硬件配套,4、物業(yè)服務(wù),part 物業(yè)發(fā)展建議,建議：采用進(jìn)口品牌鋒速電梯（如蒂森克虜伯等）助推商務(wù)效率,建議：中央空調(diào)系統(tǒng)，承載高檔商務(wù)環(huán)境,寫(xiě)字樓配置品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，提供經(jīng)過(guò)凈化、加濕、保溫的新鮮空氣。 系統(tǒng)按流量計(jì)費(fèi)，可由租戶(hù)或業(yè)主按表單獨(dú)付費(fèi)。,建議：參照5a甲級(jí)智能標(biāo)準(zhǔn)配置,cas通訊自動(dòng)化系統(tǒng) 固定電話(huà)系統(tǒng) 聲訊服務(wù)通信系統(tǒng) 無(wú)線(xiàn)通信系統(tǒng) 衛(wèi)星通信系統(tǒng) 多媒體通信系統(tǒng) 視訊服務(wù)系統(tǒng) 電視通訊系統(tǒng) 電子信息顯示系統(tǒng) 同聲翻譯系統(tǒng)（國(guó)際會(huì)議廳） 計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),oas辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 局域網(wǎng)系統(tǒng) sas保安自動(dòng)化系統(tǒng) 門(mén)禁系統(tǒng)（電梯廳或大堂出入口） 防盜報(bào)警系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控像系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 智能停車(chē)管理系統(tǒng) bas樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) 暖通空調(diào)系統(tǒng) 給水與排水系統(tǒng) 供配電與照明系統(tǒng),fas消防自動(dòng)化系統(tǒng) 消防自動(dòng)報(bào)警 防排煙系統(tǒng),著力打造sas保安自動(dòng)化系統(tǒng)；包括： 門(mén)禁系統(tǒng)（電梯廳或大堂出入口） 防盜報(bào)警系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控像系統(tǒng),建議采用智能停車(chē)管理系統(tǒng)（一卡通）,建議：著力打造cas通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；如 計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；實(shí)現(xiàn)“千兆到樓，百兆到戶(hù)”,1、建筑外觀(guān),2、功能空間,3、硬件配套,4、物業(yè)服務(wù),part 物業(yè)發(fā)展建議,建議：引入知名品牌物管并提前介入，為物業(yè)保值、增值,1、雙大堂，解決微辦公面子問(wèn)題將停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行美化裝修，設(shè)置成地下大堂，形成雙大堂的震撼效果；,價(jià)值植入,為公寓植入新價(jià)值，形成新產(chǎn)品概念，突破市場(chǎng)，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿,2、wifi全覆蓋，打造自由上網(wǎng)社區(qū)；,wifi全面覆蓋有利于公寓產(chǎn)品的商務(wù)功能，并可以為公寓產(chǎn)品聚集人氣。建議可使用100m的高速無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)在房間內(nèi)安裝寬帶接入口，在后期操作過(guò)程中可將此類(lèi)費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)中進(jìn)行計(jì)算,關(guān)鍵點(diǎn)3、微辦公關(guān)鍵影音廳、會(huì)議室租用,在架空層一層設(shè)立影音廳和會(huì)議室，住戶(hù)可以根據(jù)自身情況有償?shù)淖庥脠?chǎng)地和相關(guān)器材，便于小公司會(huì)議辦公，租金費(fèi)用及器材由物業(yè)公司統(tǒng)一收取和保管,關(guān)鍵點(diǎn)4、提高微辦公服務(wù)酒店式定制服務(wù),異地酒店預(yù)訂服務(wù) 無(wú)論出差還是旅行，只要是您腳步所至之處，萬(wàn)科物業(yè)也提供有如隨身的貼心服務(wù)，異地酒店預(yù)訂，想您未想。 公寓全程代租服務(wù) 如果您是一位標(biāo)準(zhǔn)的投資客，如果您忙于城際間的生意而無(wú)睱顧及房屋出租，萬(wàn)科物業(yè)也可代為您打理，成為跨界業(yè)主，出租全程無(wú)憂(yōu)。 商務(wù)午餐提供 解決上班族的吃飯問(wèn)題。,建立私人office概念，定位為都市商務(wù)會(huì)館。,形象突破,構(gòu)建高端、鮮明、愉悅的形象,一邊工作，一邊生活,在家里上班，在公司睡覺(jué),工作狂中的生活家,在家里上班，在公司睡覺(jué),給生活調(diào)出不一樣的味道,是藝術(shù)家要生活，還是生活需要藝術(shù)家,對(duì)位客戶(hù)身份，與客戶(hù)精神共鳴：,向往多元、新銳、時(shí)尚、潮流的青年,贊譽(yù)他們的精神，強(qiáng)化他們的成績(jī)，與他們一起驕傲，,對(duì)味享受工作、追求自由辦公的投資者,吸引一邊生活，一邊工作的生活夢(mèng)想家！,d,營(yíng)銷(xiāo)策略,promotion strategy,推廣：樹(shù)立城市綜合體的形象，制造全城影響。 推廣堅(jiān)持以地段、綜合體為核心訴求點(diǎn)取得成功，并結(jié)合價(jià)值點(diǎn)提升，作為炒作核心訴求；,活動(dòng)：通過(guò)系列價(jià)值提升活動(dòng)，兌現(xiàn)項(xiàng)目綜合體的價(jià)值。 可以通過(guò)商業(yè)簽約活動(dòng)、兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，吸引全城關(guān)注。,展示：加強(qiáng)品質(zhì)展示，提振市場(chǎng)信心，體現(xiàn)綜合體價(jià)值。 展示全面缺失在2013年全面做到位，以體現(xiàn)綜合體的形象。,渠道：將影響力擴(kuò)大到全城，拓展項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源是關(guān)鍵。 項(xiàng)目影響力主要集中在南城，缺少主城發(fā)聲工具。因此，客戶(hù)來(lái)源比較局限。2013年，制造全城影響力，將客戶(hù)渠道拓展，拓寬客戶(hù)來(lái)源是關(guān)鍵。,策略體系,推廣線(xiàn)上,報(bào)紙、樓宇廣告主打形象，將私人offiec迅速傳播。網(wǎng)絡(luò)炒作微生活、微辦公，將項(xiàng)目產(chǎn)品的迅速傳播；短信進(jìn)行人群覆蓋,1、報(bào)廣首批集中轟炸，主打私人offiec概念，細(xì)化的微生活、微辦公。,投放前提： 報(bào)紙廣告的新鮮期僅2-3周，非密集式投放對(duì)引爆眼球、吸引客戶(hù)最大程度關(guān)注并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。因此在本項(xiàng)目樹(shù)立形象期，安排每周投放，銷(xiāo)售期則安排在重大節(jié)點(diǎn)投放，并且為吸引客戶(hù)興趣，與相關(guān)銷(xiāo)售信息同時(shí)發(fā)布。 主題： 云之上，一邊生活，一邊辦公 媒體選擇： 瀟湘晨報(bào)、晚報(bào)、三湘,2、網(wǎng)站炒作私人offiec，并以微生活、微辦公，主辦類(lèi)此微博大賽的網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)等,針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，在各大房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行專(zhuān)題報(bào)道；,在項(xiàng)目業(yè)主論壇中灌水，沖擊業(yè)主論壇排行榜，并消除論壇項(xiàng)目負(fù)面消息；,利用項(xiàng)目周邊配套等利好事件結(jié)合到本項(xiàng)目，在各大網(wǎng)站發(fā)布專(zhuān)題，炒作地段發(fā)展價(jià)值；,在論壇中設(shè)置話(huà)題：什么才是微生活？微辦公？,4、微推廣微博，建立公寓官方微博，將公寓所倡導(dǎo)的微生活、微辦公，解析到位。,創(chuàng)意微生活：寫(xiě)出創(chuàng)意微生活微博，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目審核，可以獲得歐洲游；微生活應(yīng)該是時(shí)尚的、新潮的，,微博轉(zhuǎn)發(fā)：轉(zhuǎn)發(fā)微博10條，即可活動(dòng)項(xiàng)目送出的超值大禮；,微博活動(dòng)：,微生活，離不開(kāi)wifi！,微博小世界，抒寫(xiě)大人生,一邊生活，一邊上班！,5、樓宇廣告：,針對(duì)目標(biāo)人群中企事業(yè)人群有一定占比的特點(diǎn)，在企事業(yè)單位辦公樓宇投放傳媒廣告&電梯箱廣告,樓宇廣告 通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)群聚集的每日必達(dá)區(qū)域覆蓋，無(wú)死角傳達(dá)項(xiàng)目核心價(jià)值 媒體推薦：分眾傳媒,6、新增推廣渠道：電影院,執(zhí)行時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前后一個(gè)月、電影旺季時(shí)段) 廣告選址：王府井電影院、萬(wàn)達(dá)電影院 廣告形式：大屏幕廣告，在電影播放之前的影片廣告中插播項(xiàng)目的宣傳片，利用電影院高端人群的集中度擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳。,針對(duì)年輕人比較喜歡看電影的特點(diǎn)，利用電影院迅速擴(kuò)大項(xiàng)目影響,推貨策略,整層推售：針對(duì)集團(tuán)客戶(hù)，進(jìn)行整層購(gòu)買(mǎi)。,方式一：充分照顧整層購(gòu)買(mǎi)及辦公客戶(hù)需求：蓄客之初，以團(tuán)購(gòu)、整層購(gòu)買(mǎi)方式蓄客，對(duì)于整層購(gòu)買(mǎi)、多套購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，可以?xún)?yōu)先選房；,方式二：將散客拼層，優(yōu)先選房：蓄客之初，以團(tuán)購(gòu)、整層購(gòu)買(mǎi)方式蓄客，對(duì)于整層購(gòu)買(mǎi)、多套購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，可以?xún)?yōu)先選房；,方式三：利用整層購(gòu)買(mǎi)擠壓客戶(hù)：散客，購(gòu)買(mǎi)套數(shù)少，又不能與其他客戶(hù)拼層購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)，最后選房；,形象上：延續(xù)高端、統(tǒng)一的形象，并升級(jí)，兌現(xiàn)城市綜合體的形象。,紫竹苑,省府正脈，50萬(wàn)方城市豪華綜合體,雜志廣告：關(guān)鍵活動(dòng)階段，利用高鐵雜志、財(cái)經(jīng)雜志，將項(xiàng)目信息滲透區(qū)域擴(kuò)大。,信息傳播 形象樹(shù)立 價(jià)值升級(jí),報(bào)廣：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的釋放，利用報(bào)廣、報(bào)紙軟文、新聞稿，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值信息，提升市場(chǎng)關(guān)注度，拓展新客戶(hù)。,電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)：利用電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行全民大范圍宣傳，在主要推售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行聲色造勢(shì),電臺(tái)主題,網(wǎng)絡(luò)主題,網(wǎng)絡(luò)媒體 長(zhǎng)沙搜房網(wǎng) 好房子網(wǎng) 具體方式 通欄 首屏 圖片新聞 軟文操作,媒體選擇原則 收聽(tīng)率高 媒體推廣反映好 目的 集中推廣造勢(shì) 聲影展示，增強(qiáng)吸引力,電臺(tái)媒體 湖南交通頻道 金鷹955 具體方式 產(chǎn)品推售、活動(dòng)前，電臺(tái)口播,說(shuō)明 細(xì)節(jié)展示，展示項(xiàng)目用材及用料細(xì)致的優(yōu)點(diǎn)，給客戶(hù)以直接體會(huì)和感受,工法樣板房細(xì)節(jié)展示，情趣互動(dòng),客戶(hù)渠道：,巡展,根據(jù)具體需要及費(fèi)用預(yù)算，設(shè)立巡展模式，設(shè)計(jì)三種模式，供選擇：,模式一：展位+派單人員 一個(gè)展位，多名派單人員在同一點(diǎn)位，適宜派單人員數(shù)量較少的情況。 優(yōu)點(diǎn)：集中派單，充分展示，方便利用展位物料現(xiàn)場(chǎng)講解，便于監(jiān)管。 缺點(diǎn)：點(diǎn)位單一，宣傳覆蓋范圍十分有限。,展位,派單人員,巡展模式及計(jì)劃,模式二：多個(gè)展位+多處派單 在不同區(qū)域設(shè)置多個(gè)展位，每個(gè)展位安排一組派單人員 優(yōu)點(diǎn)：每個(gè)展位點(diǎn)的展示都很充分，效果深入，影響面寬。 缺點(diǎn)：費(fèi)用高，外展人力投入過(guò)大，較難把各個(gè)點(diǎn)串起來(lái)，派單人員不易監(jiān)管。,展位,展位,展位,派單人員,