汽車工業(yè)園區(qū)建設項目可行性研究報告.doc

內(nèi)蒙古xx旗物流園區(qū)玉龍汽貿(mào)城建設項目 可行性研究報告目錄第一章 總論3一、項目基本情況3二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍5三、項目工程經(jīng)濟指標匯總5第二章 項目建設背景與發(fā)展概況7一、建設單位基本情況7二、項目建設背景8三、項目建設的必要性9四、項目建設的可行性12第三章 市場分析與預測14一、我國汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢14二、我國汽車后市場發(fā)展的存在問題與發(fā)展趨勢15三、xx旗汽車銷售市場發(fā)展趨勢17四、xx旗汽車銷售市場的發(fā)展優(yōu)勢17五、項目的市場定位、競爭及市場策略19第四章 選址與建設條件21一、項目選址21二、交通運輸條件21三、社會經(jīng)濟狀況21第五章 工程建設方案24一、項目組成及場地規(guī)則24二、地理位置26三、總圖布置26第六章 公用工程30一、供配電30二、給水30三、消防30四、排水30第七章 環(huán)境保護31一、污染物及來源31二、治理措施32第八章 節(jié)能措施34一、設計依據(jù)：34二、主要節(jié)能措施34第九章 組織機構與勞動定員35一、組織機構35二、勞動定員35第十章 實施進度37一、實施進度37二、項目實施計劃進度表38第十一章 投資估算與資金籌措40一、投資估算范圍40二、投資估算依據(jù)及說明40三、項目總投資估算40四、資金籌措40第十二章 財務評價41一、評價基礎數(shù)據(jù)41二、財務評價41三、財務評價結論45第十三章 社會效益評價46第十四章 結論與建議48一、項目結論48二、項目建議48第一章 總論一、項目基本情況1、項目概述項目名稱：xx物流園區(qū)xx汽貿(mào)城建設項目建設單位：xx公司法人代表：xxx建設地點：xx流園區(qū)(建設性質：新建建設期限：二年。即：2010年7月至2012年7月。2、工程建設方案。本項目總占地144畝，將分為三期進行建設。一期工程建設項目：以出讓方式取得33000平方米土地的使用權，建設東風標致、東風雪鐵龍兩個品牌汽車4s店，集整車銷售、售后服務、備件供應、信息反饋于一體。計劃占地33000平方米。 二期工程建設內(nèi)容：汽車超市、汽車備件超市、汽車裝潢、二手車交易市場，計劃占地61200平方米。 三期工程項目：在二期工程用地內(nèi)建設xx商務中心（既xx酒店）。商務中心除滿足住宿接待、汽車城入駐廠家(商家)的辦公需求等基本功能外，重點功能突出產(chǎn)品發(fā)布、酒會接待、大型活動組織等功能，面積不低于8500平方米。 3、投資估算和資金籌措 、 xx物流園區(qū)xx汽貿(mào)城項目建設期2年，項目總投資5031.50萬元。 一期工程建設投資2483.85萬元。其中：固定資產(chǎn)投資670.50萬元，土地出讓金1680萬元，工程建設其他費用71.14萬元，預備費62.21萬元。 二期工程建設投資1227.65萬元。其中：固定資產(chǎn)投資916.50萬元，工程建設其他費用166萬元，預備費145.15萬元。 三期工程建設投資1020萬元。其中：固定資產(chǎn)投資1020萬元。 資金籌措：項目資金全部由建設單位自籌解決，自籌資金來源明確，能夠保證及時足額到位。 4、財務評價 項目投入運營后，計劃年實現(xiàn)銷售收入12600萬元。其中：銷售東風標致、東風雪鐵龍品牌汽車400臺，預計銷售額4150萬元；銷售其他品牌汽車500臺，預計銷售額6500萬元；銷售汽車配件及二手車交易收入975萬元；商務中心經(jīng)營收入975萬元。年上繳營業(yè)稅金及附加為48.75萬元，上繳所得稅354.04萬元，年均利潤額1062.10萬元，投資利潤率21.11。所得稅后財務內(nèi)部收益率為25.15，財務凈現(xiàn)值2969.96萬元，靜態(tài)投資回收期5.14年，符合汽貿(mào)行業(yè)平均收益水平。各項經(jīng)營指標都處于良好狀態(tài)，具有較強的盈利能力。盈虧平衡分析表明，項目生產(chǎn)能力利用率為38.48，敏感性分析表明具有較強的抗風險能力。財務分析可行。 5、綜合評價 汽車進入家庭、汽車消費的平民化已是指日可待，汽車消費市場有著不可估量的潛力。有必要也有可能建設現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場。本項目市場定位準確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費者的需求，很有競爭力。項目預計有較好的財務效益及社會效益。綜合評價，項目可行。二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍 1、可行性研究編制的依據(jù) xx市城市總體發(fā)展規(guī)劃及xx旗政府關于加快xx旗物流園區(qū)建設問題文件精神的指示； 汽車4s店建設標準； 項目單位提供的有關資料； 編制單位有關技術資料。 2、可行性研究的工作范圍 可行性研究的工作限定在建設xx旗物流園區(qū)范圍內(nèi)的xx汽貿(mào)城建設計劃，總投資人民幣5031.50萬元，建設汽車展示銷售中心、4s店、零配件及用品專業(yè)市場等，以及綠化、景觀、道路、二手車交易、生活服務區(qū)等必要配套設施的范圍三、項目工程經(jīng)濟指標匯總序號 科目單位 指標值 備注l項目總投資萬元 5031.502建設期限 年 2010年7月-2012年7月2建設內(nèi)容一期工程占地33000平方米，建設東風標致、雪鐵龍4s店二期工程占地61200平方米，建設汽車超市、備件超市等三期工程xx商務中心建設3設計生產(chǎn)能力整車銷售臺 900 3年銷售收入萬元 12600整車銷售萬元 10650汽車配件銷售萬元 975商務中心收入萬元 975 4年總成本萬元 11113.55 5銷售稅金及附加萬元 329.56 6年均利潤額萬元 1416.14 7所得稅萬元 14446 8稅后利潤萬元 1062.10 9投資回收期年 5.14 靜態(tài) 9財務內(nèi)部收益率 25.15 稅后第二章 項目建設背景與發(fā)展概況一、建設單位基本情況 xx公司成立于2007年4月13日，是經(jīng)工商行政管理局登記注冊的有限責任公司，注冊號為xxxx號，原注冊資金為人民幣350萬元，變更后累計實收資本為人民幣1100萬元。是一家具備小轎車經(jīng)營權的集汽車銷售、維修、配件供給、汽車維護保養(yǎng)等業(yè)務于一體的綜合性專業(yè)汽車貿(mào)易公司。xx市工商行政管理局重合同守信用企業(yè)，銀行信用等級aaa級信用企業(yè)，xx市級文明單位。 2007年4月，該公司與神龍汽車有限公司簽訂了東風標致合作協(xié)議，經(jīng)過幾年來的努力，公司實現(xiàn)了快速發(fā)展，并在赤峰乃至蒙東地區(qū)具有良好的信譽和一定的影響力，總經(jīng)理林志峰同志多次被神龍公司授予優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀經(jīng)銷商等榮譽稱號。 目前已擁有東風雪鐵龍、東風標致兩個獨立的集整車銷售、配件供銷、售后服務、信息反饋四位一體的經(jīng)銷商之一。東風標致4s店建筑面積2740平方米，其中銷售展廳540平方米，售后維修1296平方米，辦公區(qū)460平方米；是蒙東地區(qū)東風雪鐵龍轎車唯一一家4s店，建有專業(yè)的汽車4s店面，汽車展廳360平米，維修場地建筑1800平米。 公司現(xiàn)擁有員工80余人，其中大專以上學歷的占85以上，公司服務部更是擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)技師和先進的維修設備，組成了一支團結、善戰(zhàn)、協(xié)作的服務隊伍。公司的每一位銷售顧問和服務人員都通過了廠家的嚴格培訓和考核，已經(jīng)達到了專業(yè)水準，可以為客戶提供最專業(yè)、最全面的購車分析方案和最精湛的售后維修服務。 截止2009年末，公司資產(chǎn)總額5277萬元，負債總額2459萬元，資產(chǎn)負債率46。當年實現(xiàn)銷售收入6993萬元，利潤總額980萬元。二、項目建設背景 近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)、快速的增長，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。交通的的發(fā)展，勢必影響經(jīng)濟的發(fā)展，同時也將帶旺消費市場。汽車消費的興起，促進了汽車后市場的繁榮。在風生水起的汽車消費熱潮中，汽車后市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。 近幾年，汽車后市場快速發(fā)展，各品牌汽車4s店、汽車交易市場等大大小小汽車后市場遍布于城鄉(xiāng)各地。汽車后市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車后市場專業(yè)的服務和多樣的品種，也進一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導著人們的消費。 盡管如此，汽車后市場的發(fā)展遠不能令人滿意，汽車后市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車后市場大多建設在地市級城市以上，且面積不大的汽車專賣店及作坊式的汽車維修廠尤其居多；二是由于汽車后市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務，市場功能單一，物流配送等業(yè)務發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設施與設備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。 隨著汽車消費市場呈“井噴”的擴大，汽車后市場不能適應現(xiàn)實需要的態(tài)勢己越發(fā)明顯。無論是從汽車制造來說，還是從流通來說，都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國內(nèi)外汽車銷售商競爭、具有多種功能、提供高質量服務、長距離輻射能力的現(xiàn)代汽車后市場。xx旗位于xx市東南部。東臨通遼市奈曼旗，西與遼寧省建平縣接壤，南與遼寧省北票市、朝陽市相連，北與xx市松山區(qū)、翁牛特旗隔老哈河相望，是全國聞名的文物大旗。在8300平方公里的土地上分布著不同時期的古代遺址4000佘處。其中小河西文化、興隆洼文化、趙寶溝文化、小河沿文化等四種史前文化均在敖漢境內(nèi)發(fā)現(xiàn)、命名。也是xx市南部旗縣以及遼寧和通遼經(jīng)濟的交匯區(qū)域，商業(yè)價值優(yōu)勢明顯。本項目的主辦方xx公司作為東風標致和雪鐵龍汽車內(nèi)蒙古經(jīng)銷東部總代理，其決策層敏銳地觀察到了這一機會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應市場的需要，在xx旗建設一個集展銷、購車、信息、維修等多功能于一體的大型現(xiàn)代化汽車后市場服務基地。該項目從一開始醞釀就得到了當?shù)卣鞣矫娴拇罅χС?，xx旗政府的領導對項目的發(fā)展十分關心和支持，并將該項目的列入重點建設工程之列。三、項目建設的必要性 l、項目有鮮明的特色，適應了市場的需要，彌補了市場的空缺，具有強大的競爭力。 當前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的迅速增長。 中國是世界上最有潛力的汽車消費市場，而東北、華北、華東地區(qū)又是中國有潛力的汽車消費市場。近年來因汽車價格下調(diào)、汽車種類繁多、方便實用等因素的影響，購車熱逐漸興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足廠商需要、滿足消費者需求的高水平的縣級綜合性汽車后市場幾近沒有。因此，適應廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車后市場具有很大發(fā)展空間，本項目的發(fā)展方向正在于此。 本項目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費者的需求，在汽車這個專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車銷售、維修、二手車、零配件及用品、展示、體驗等多種功能集于一體，強調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在xx旗xx旗物流園區(qū)內(nèi)建設一個標準高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車后市場服務基地，成為xx旗物流園區(qū)內(nèi)標志性的企業(yè)。這樣的汽車后市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費者的需求，填補了這類市場的空缺，與其它的汽車市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。 2、項目的建設對推動發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設現(xiàn)代化中心城市有重要作用。 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。xx旗政府對該項目的發(fā)展給與了大力支出及關注，應加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展中高級的批發(fā)市場，以形成“價格”，更好地發(fā)揮現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能。 本項目建設的主導思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表現(xiàn)代城市形象的汽車流通市場。項目建設的這一指導思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中，迅速提升市場的總體水平方面做出突出貢獻。 由于本項目不僅僅是一個商貿(mào)流通場所，更是一個汽車及汽車配件的物流中心。因此，本項目特別強調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用項目所積累的規(guī)模優(yōu)勢與市場網(wǎng)絡優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商和終端消費者提供服務。而且隨著汽車制造業(yè)、汽車消費市場的發(fā)展和在xx旗中心城市地位的進一步加強，汽車集散、交易中心的功能將會得到進一步的強化。因而項目的建設適應了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。 3、項目的建設將有利于xx旗國民經(jīng)濟及社會的發(fā)展。 由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對xx旗地方經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，汽車后市場的發(fā)展將會推動汽車、汽車配件的銷售、維修業(yè)務的增加，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻；另一方面，汽車后市場的發(fā)展也將會帶動相關行業(yè)的發(fā)展，如倉儲業(yè)、運輸業(yè)、汽車配件及用品加工業(yè)等，形成明顯的側向關聯(lián)帶動作用。 4、項目的建設有利于整合汽車后市場，改善汽車后市場的形象。 目前，汽車后市場小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個角落，市場的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車后市場競爭力有限，輻射范圍不大。這種狀況對整個汽車銷售都帶來不利影響，甚至影響了汽車后市場的整體形象。本項目建設規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標準高，能起到整合汽車后市場的作用。一方面將以其示范作用，使汽車后市場的發(fā)展進一步走向正軌，順應市場的發(fā)展潮流；另一方面，也將眾多的品牌汽車匯集到本市場中，逐步改變汽車后市場散而亂的局面，以增強xx旗汽車后市場與外地汽車銷售商、國外汽車銷售商的競爭抗衡能力。 5、項目的建設將進一步擴大汽車后市場的輻射范圍本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流的發(fā)展結合起來，集聚國內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代企業(yè)管理經(jīng)營經(jīng)驗，將有利于擴大汽車后市場的輻射范圍，增強汽車后市場的影響力。四、項目建設的可行性1、xx市和xx旗政府對汽貿(mào)城項目的建設都十分重視。在本項目的醞釀、申報、立項過程中，得到了來自各方面的熱情關心和支持。 2、本項目的主辦企業(yè)xx公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績作基礎。公司領導經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構健全，運行有序。3、本項目起點高、定位準、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。本項目采用建設4s專營店的經(jīng)營發(fā)展方式，并把不同品牌汽車的整車銷售市場、配件供應市場、汽車裝潢市場集中到一個地方，建立大型的綜合性的汽貿(mào)城，形成統(tǒng)一的汽車貿(mào)易服務園區(qū)。這是當前國際社會最流行的汽車后市場發(fā)展模式，而這一模式，在xx旗及周邊各地區(qū)汽車后市場中都很難做到，因而本項目有很強的示范作用和競爭力。4、項目的選址、性質、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地各級政府部門的大力支持，因而是可行的。5、項目的區(qū)位、交通條件很好。xx旗物流園區(qū)位于新惠鎮(zhèn)北城鄉(xiāng)結合部，京通鐵路橫貫東西7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設有8個站點，國道111線和305線在xx旗交匯通過，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和交通便利條件，適應市場的建設、發(fā)展。6、項目有著良好的經(jīng)濟效益和社會效益。第三章 市場分析與預測一、我國汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢我國汽車市場的發(fā)展不僅表現(xiàn)為汽車產(chǎn)量的大規(guī)模增長，產(chǎn)品結構的迅速變化，新車品種和數(shù)量的日新月異，外來投資領域的不斷擴大，汽車產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位不斷提高，而且也表現(xiàn)為個人消費的迅猛膨脹，汽車消費市場的全面興起，汽車消費觀念的深刻變化以及汽車消費政策的日益變革和進步。從對國民經(jīng)濟影響角度看，汽車支柱產(chǎn)業(yè)地位越來越突出。國家經(jīng)貿(mào)委公布的一份報告指出，交通運輸設備制造行業(yè)對工業(yè)增長的貢獻率為40個工業(yè)行業(yè)之首，以汽車制造為主的交通運輸設備制造業(yè)取代電子信息通信業(yè)，已成為名副其實的領頭羊。從消費角度看，汽車消費己日益成為大眾化的消費，汽車社會日益臨近。隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長以及更多鼓勵私車消費政策的出臺，我國的私車消費正以前所未有的速度增長，在全球市場增長不快的背景下，我國汽車市場呈現(xiàn)一支獨秀之勢成為繼美、日、德后的第四大汽車消費國。我國2009年進入汽車普及時代，汽車社會即將來臨，(注：汽車社會是日本專家上世紀70年代提出來的，即以汽車普及為標志，由此發(fā)生大量不同以往時代的現(xiàn)象，如人際關系急劇變化，社會節(jié)奏明顯加快等)。按照國際慣例，以一個國家私人用車在汽車保有量中超過50，年消費量中超過70作為私人汽車消費時代來臨的標志，中國大部分省市已經(jīng)進入私人汽車消費時代。從社會文化程度看，汽車文化已儼然成為新興的消費文化，具有極強的生命力和滲透力。進入新世紀以來，汽車話題成了人們的熱點話題，每一次場面火爆的車展也表明汽車開始與老百姓關系越來越密切，以時尚和現(xiàn)代為理念特質的汽車文化越來越得到人們的認同和推崇。據(jù)了解，私有汽車市場購車主體多是事業(yè)有成的年輕人，在他們的消費觀念中，汽車是延展生活內(nèi)容，提升生活品質的重要工具，他們將日益成為潛在的消費群的主體，推動汽車業(yè)的持續(xù)發(fā)展。二、我國汽車后市場發(fā)展的存在問題與發(fā)展趨勢 1、存在問題 汽車行業(yè)重生產(chǎn)輕流通，重供給輕服務的現(xiàn)象突出，難以應付入世的挑戰(zhàn)。 根據(jù)歐美發(fā)達國家的經(jīng)驗，在一個完全成熟的汽車后市場中，5060的利潤在服務中產(chǎn)生，與國外相比，我國差距和發(fā)展空間都較大。加入wt0后，我國汽車業(yè)的市場格局將發(fā)生巨大變化，國內(nèi)市場國際化趨勢將更為明顯，一是商品進入的進一步國際化，二是資本輸入的國際化。因此，隨著我國世貿(mào)條款的逐步實施，國外汽車巨頭必然進入我國搶占汽車后市場的份額，為應付入世挑戰(zhàn)，構建有競爭力的汽車后市場服務模式對我國汽車業(yè)健康發(fā)展極為重要。 汽車產(chǎn)供銷三者的關系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。由于以產(chǎn)品為主導的市場供求關系，沒有發(fā)生根本變化，相對于汽車生產(chǎn)企業(yè)來說，銷售及售后服務商處于弱勢地位，沒有一個團體能保障他們的利益，廠商關系微妙。一旦進口車增加，國內(nèi)經(jīng)銷及售后服務商可能會擺脫從屬的地位，成為進口車的銷售即售后網(wǎng)絡，威脅國產(chǎn)車市場。相對于經(jīng)銷商與生產(chǎn)企業(yè)的關系，消費者也處在弱勢地位。如果產(chǎn)供銷的關系不協(xié)調(diào)，體制不完善，加入世貿(mào)后，國產(chǎn)車市場會受到較大沖擊。 汽車后市場弊病很多，市場建設迫在眉睫。我國汽車后市場往往滿足于當前的業(yè)績，各種軟硬件環(huán)境未能及時改善。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場規(guī)劃；臨時建筑、假坑騙和占道經(jīng)營的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場，市場管理混亂等等。這些已成為很多城市汽車后市場的問題。它既與人們?nèi)找嬖鲩L的高品質服務的需求相矛盾，也落伍于國際上汽車有形貿(mào)易市場，不利于與國際接軌，不利于市場發(fā)展。因此，汽車后市場建設迫在眉睫。 2、我國汽車后市場的發(fā)展趨勢 國內(nèi)著名經(jīng)濟學家、汽車專家對中國汽車業(yè)發(fā)展普遍持樂觀態(tài)度。普遍認為，中國汽車業(yè)雖然處于發(fā)展階段，但推動中國汽車快速發(fā)展的因素已經(jīng)具備，在今后相當長的時間內(nèi)，中國汽車大發(fā)展的趨勢不可逆轉。在今后10到15年，中國將成為最大的汽車消費國，汽車保有量將超過1億輛，同時也將成為最大的汽車生產(chǎn)國；只要走市場化發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的路子，在今后不很長的時期內(nèi)，中國汽車業(yè)的中低檔產(chǎn)品價格可能降至世界最低水平之列，中國將成為世界上具有競爭力的汽車生產(chǎn)國。同時，在有形的汽車貿(mào)易市場發(fā)展上，將以完善的市場服務為導向，以運用電子化和信息化技術為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營、專業(yè)化和綜合化服務相結合以及多品牌聚合營銷模式將成為市場的主流。三、xx旗汽車銷售市場發(fā)展趨勢xx旗正朝著一個繁榮、高效、文明的城鎮(zhèn)和適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜居住的生態(tài)城鎮(zhèn)的目標努力，汽車市場的發(fā)展將有利于增強xx旗汽車業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻，有利于鞏固提高xx旗在周邊地區(qū)汽車中心城鎮(zhèn)的地位和作用。經(jīng)濟發(fā)展和汽車市場兩者相得益彰，息息相關。在國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的背景下，xx旗汽車行業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機遇。 xx旗汽車消費結構具有如下幾個特征：1轎車是銷售主體車型。2.國產(chǎn)轎車為銷售主體。3中檔轎車成為消費者首選。根據(jù)調(diào)查資料，在計劃買車的家庭中，選擇1020萬元中檔車的比重最大，占530，選擇價格超過20萬元的家庭占215，表明中檔車型是消費者選擇的主體。四、xx旗汽車銷售市場的發(fā)展優(yōu)勢 1、市場優(yōu)勢。目前，中國跨入汽車普及時代，內(nèi)蒙古是汽車消費日漸普及的地區(qū)，自身的汽車需求潛力巨大，市場前景廣闊。隨著我國加入世貿(mào)后汽車市場的逐漸放開，進口關稅的下調(diào)，進口車許可證發(fā)放程度的松動，國內(nèi)、國外汽車行業(yè)之間的競爭日益加劇，導致市場供求關系發(fā)生改變，將會引發(fā)汽車較大幅度的降價。汽車的降價無疑激活了居民消費能力，擴大市場優(yōu)勢。 2、區(qū)位優(yōu)勢。東臨自治區(qū)通遼市奈曼旗，西與遼寧省建平縣接壤，南與遼寧省北票市、朝陽市相連，北與xx市松山區(qū)、翁牛特旗隔老哈河相望。京通鐵路橫貫東西7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設有8個站點，國道111線和305線在新惠鎮(zhèn)交匯通過，xx旗也成為赤峰與遼寧省、通遼市的交通樞紐。具有發(fā)展汽車物流、倉儲、銷售的先天條件。 3、經(jīng)濟優(yōu)勢。私家車悄然進入尋常百姓家庭，其原因首先得益于經(jīng)濟的高速發(fā)展和居民消費能力的普遍增長。近年來，xx旗經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化。與經(jīng)濟發(fā)展密切相關的是，隨著經(jīng)濟發(fā)展，政府可以有更多的公共開支進行交通運輸建設，改善用車環(huán)境，推動汽車消費。總之，經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活的水平提高必然加快汽車普及時代的到來，為市汽車市場發(fā)展提供最重要的動力。 4、政策優(yōu)勢。xx旗物流園區(qū)的規(guī)劃明確提出支持汽車服務業(yè)的發(fā)展，同時也明確提出“著力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，“加快形成區(qū)域物流中心功能”。隨著汽車生產(chǎn)的發(fā)展，鼓勵私家車消費政策的實施，汽車流通領域必然迎來新的發(fā)展機遇，汽車后市場將會成為市場流通業(yè)創(chuàng)新的重點。在微觀消費政策上，政府鼓勵私車消費的政策逐漸出臺，如各種稅費的降低，汽車上牌手續(xù)的簡便化等，都會極大促進汽車市場的發(fā)展。 隨著人們消費水平的不斷提高，政府對汽車行業(yè)的日益重視和扶持，勢必將進入私人汽車消費普及的時代，xx旗汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和升級的機遇，汽車服務產(chǎn)生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車后市場的服務繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)?；?、大型化、規(guī)范化、專業(yè)化、人性化的汽車后市場會逐漸取代分散無序的汽車銷售及維修服務。汽車后市場將成為城鎮(zhèn)搞活大市場，提升地區(qū)商貿(mào)中心職能的一個亮點。五、項目的市場定位、競爭及市場策略 1、市場定位：做實xx市、xx旗、松山區(qū)汽車銷售和購車保養(yǎng)市場，輻射遼寧省和通遼市旗縣。 2、競爭策略： 堅持以人為本，造福廣大消費群體。xx汽貿(mào)城將以建設舒適的購物環(huán)境，完善的售后服務，規(guī)范的市場管理，品味卓然的汽車文化為目標，改善目前市場分散，管理混亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競爭格局。 秉承以人為本的原則，充分挖掘汽車文化，在項目規(guī)劃設計、市場運營管理各方面為消費者提供上檔次、全方位的完美服務，采用多品牌聚合營銷的方式有效降低車價，促進汽車理性消費，造福廣大市民。 3、項目市場開發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進。 在項目安排上，采取全面規(guī)劃，分期實施的策略。汽貿(mào)城將融合包括新舊車交易、汽車配件和用品供應、信息咨詢、維修服務等功能，不斷改進汽車后市場的功能結構(如含售車、零部件供應、維修服務的三位一體模式，以及在此基礎上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等)，把汽貿(mào)城建設成為購物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心。在具體功能的開發(fā)上，第一階段以基礎設施先行，以培育汽車文化氛圍為導向，重點建設高檔次的新車交易市場、先進的汽車維修基地，以及相配套的基礎設施等。第二階段逐步建設二手車交易市場、零配件、汽車用品銷售、汽車裝潢和商務中心服務等功能。 在市場規(guī)劃上，采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)的策略。根據(jù)汽貿(mào)城的功能定位和開發(fā)時序，第一期工程占地33000平方米，主要建設品牌汽車4s店；第二期工程占地61200平方米，建設汽車超市、汽車備件超市、汽車裝潢和二手車交易市場；第三期建設商務會議中心。第四章 選址與建設條件一、項目選址 xx物流園區(qū)xx汽貿(mào)城項目，建設地點選在xx旗物流園區(qū)，位于xx旗中敖產(chǎn)業(yè)園南。二、交通運輸條件xx旗地處東北和華北連接帶，處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈，距京、津、唐、沈、大、錦等城市較近，京通鐵路橫貫東西7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設有8個站點，國道111線和305線在新惠鎮(zhèn)交匯通過，xx旗的經(jīng)濟發(fā)展具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和交通便利條件。三、社會經(jīng)濟狀況xx旗是內(nèi)蒙古自治區(qū)擁有50多萬人口的農(nóng)業(yè)大旗。全旗15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時又是全國聞名的文物大旗，在8300平方公里的土地上分布著不同時期的古代遺址4000佘處。其中小河西文化、興隆洼文化、趙寶溝文化、小河沿文化等四種史前文化均在敖漢境內(nèi)發(fā)現(xiàn)、命名。 xx旗地方工業(yè)近年來發(fā)展較快，已形成冶金、建材、飲料農(nóng)副產(chǎn)品加工四大主體產(chǎn)業(yè)。主要礦產(chǎn)品黃金1996年產(chǎn)量突破5萬兩，是自治區(qū)第一產(chǎn)金大旗。xx旗被聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署授予“全球500佳環(huán)境獎”，被全國綠化委員會、國家林業(yè)局授予“再造秀美山川先進旗”稱號。敖漢人民幾十年高舉生態(tài)建設大旗，堅持植樹種草，治山治水，獲得了巨大的生態(tài)效益，積累了豐富的林草資源，現(xiàn)全旗有林面積達533萬畝，占總土地面積的42.8%，全旗林業(yè)產(chǎn)值達1.6億元以上，活立木蓄積達600多萬立方米，人均10立方米以上，林木總價值過14億元，相當于人均在綠色銀行存有保值儲蓄2400元；全旗人工牧草保有面積達150萬畝，是“人工種草第一縣”，被國家牧草品種委員會命名的“敖漢苜?！?，在國內(nèi)市場以及國際市場上都享有盛名。由于xx旗地形地貌多樣，生物、氣候條件各異土壤類型較多，有棕壤、褐鈣土、草甸土、潮土、沼澤土及風沙土7個土類，全旗土壤總面積1247.4萬畝。 xx旗是以農(nóng)為主經(jīng)濟類型區(qū)。全旗現(xiàn)有耕地面積270萬畝，林地面積518萬畝，草地面積108萬畝，農(nóng)牧林資源豐富。糧食品種主要有玉米、高粱、谷子、水稻、小麥和雜豆，年產(chǎn)量超過6億公斤，是國家商品糧基地和自治區(qū)產(chǎn)糧十強旗縣之一。 xx旗交通便利，京通鐵路橫貫東西7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設有8個站點，國道111線和305線是十字交叉從新惠鎮(zhèn)通過。郵電通訊事業(yè)發(fā)展迅速，全旗開通程控電話20296門。30個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（蘇木）全部實現(xiàn)電話自動化。電力供應充足，有22萬千伏安供電氣一處，60千伏安輸電線路4條，輸變電工程形成網(wǎng)絡。 xx旗自然景觀迷人。1.5萬公頃的大黑山林木俊秀，百草爭榮；茫茫瀚海中的響水瀑布水飛珠濺玉、雄資猶存，熱水湯溫泉四季氡水，療疾神奇；碾盤溝內(nèi)，古樹參天，奇石林立，清泉淙淙。近年來，全旗堅持強化基礎，調(diào)整結構，完善服務，搞活流通，注重農(nóng)業(yè)綜合效益，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化之路，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件明顯改善，農(nóng)民生活水平逐步提高。在社會狀況方面，加大了城鎮(zhèn)景觀、城鎮(zhèn)交通的改造力度，使城鎮(zhèn)形象、社會面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大居民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營商環(huán)境。第五章 工程建設方案 一、項目組成及場地規(guī)則1、項目組成本項目規(guī)劃用地144畝，整個工程分為三期進行建設。一期工程計劃占地33000平方米。建設東風標致、東風雪鐵龍兩個品牌汽車4s店，集整車銷售、售后服務、備件供應、信息反饋于一體。二三期工程計劃占地61200平方米，二期建設汽車超市、汽車備件超市、汽車裝潢、二手車交易市場。三期工程建設xx商務中心。xx汽車貿(mào)易城建筑物一覽表序號 工程名稱 結構形式、規(guī)格建筑面積 1取得土地使用權 以出讓方式 144畝 2東風標致4s店1層鋼架結構，現(xiàn)代風格 1500一期 3東風雪鐵龍4s店1層鋼架結構，現(xiàn)代風格 1500 工程 4場地硬化、道路、綠化及配套30000 小計 33000 1汽車超市1層框架結構，現(xiàn)代風格 1600 2汽車備件超市l(wèi)層磚混結構，現(xiàn)代風格 800二期 3二手車銷售市場1層露天 8000工程 4汽車裝潢1層磚混結構 800 5場地硬化及配套50000 小計 61200三期 lxx商務中心3層磚混結構 8500工程 小計 8500 合計 102700 2、工程場地規(guī)劃 工程用地位于xx旗物流園區(qū)，總占地144畝。其中：一期工程用地33000平方米，二、三期工程占地69700平方米。一期用地布置為品牌車4s店，汽車售后服務等。二期用地形成兩個功能分區(qū)，第一功能分區(qū)布置汽車超市、二手車交易市場，形成一個功能完善的其他品牌汽車和二手車銷售區(qū)第二功能區(qū)；集中布置汽車用品(汽車配件)超市、汽車裝潢車間、汽車維修車間，形成一個較為完整的展示、銷售、服務功能區(qū)。 三期工程建設xx商務中心。 在此次規(guī)劃設計中，各個功能分區(qū)之間及建筑物周邊及主要區(qū)內(nèi)道路兩旁都布置了大面積的綠化，配合場地中的噴泉、戲水池、主題雕塑等景觀設計，既有效地劃分、又有機地串聯(lián)起主要的功能區(qū)，同時，也美化環(huán)境，充分體現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重的生態(tài)化設計原則，力圖成為集汽車商貿(mào)、游憩、休閑為一體的現(xiàn)代汽貿(mào)企業(yè)，提高該公司的綜合競爭力。 交通方面，區(qū)域內(nèi)部采用完全人、車分流的設計，由主路延伸出的支路將各組建筑相聯(lián)接。停車場分為三類：一是地面集中停車，分布在大型公建附近，二是半地下集中停車，分布在商務中心下，滿足員工的需要，三是地面臨時停車，布置在每組建筑物入口處，方便到訪來客。人流系統(tǒng)與車流完全分開，與市政道路人行道相聯(lián)，方便到達各中心區(qū)域。其他貨流，主要考慮借助主路出入倉庫及物流中心信息流，包括擬建寬帶網(wǎng)，形成市場內(nèi)部及外部的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡。同時，形成一個顧客、銷售、服務人員面對面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡。二、地理位置本項目位于xx旗新惠鎮(zhèn)北城鄉(xiāng)結合部，中敖產(chǎn)業(yè)園南。三、總圖布置 1、設計原則 (1)定位為xx市東南部旗縣領先的、大規(guī)模汽車商貿(mào)、修配等多種功能的綜合汽貿(mào)城。高檔次、可以提供汽車商貿(mào)、修配等多種功能的綜合汽貿(mào)城。 (2)充分體現(xiàn)以人為本的精神，強調(diào)生態(tài)保護，人文建筑環(huán)境的有機結合，強調(diào)人與自然的和諧共處，及可持續(xù)發(fā)展的設計概念。 (3)努力體現(xiàn)地方文化的傳統(tǒng)與內(nèi)涵，探索時代性、地方性的結合，近期效益與遠期效益的結合，社會價值、環(huán)境等方面效益的結合。 2、擬建主要建筑概述 (1)品牌汽車4s店及汽車銷售店 品牌汽車4s店，位于場地中央兩側；主要功能為銷售東風標致、東風雪鐵龍品牌汽車。采用一店一棟的門面排列，方便顧客前往洽談生意，正面風格爭取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。 (2)汽車銷售超市 汽車銷售超市主要功能包括：汽車展示廳及配套、辦公、服務用房，建筑風格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項功能。是新車展示、銷售一體的汽車展示大廳，清新高雅的裝飾，寬敞明亮的展車位，并配套有用戶接待區(qū)、用戶洽談區(qū)、用戶休息區(qū)等配套服務設施，舒適的購車環(huán)境讓每一位顧客有一種賓至如歸的感覺。主營各類乘用車、商務車。汽車4s店的特點信譽度方面4s店有一系列的客戶投訴、意見、索賠等管理，給車主留下良好的印象。專業(yè)方面由于4s店只針對一個廠家的系列車型，有廠家的系列培訓和技術支持，對車的性能、技術參數(shù)、使用和維修方面都非常專業(yè)，做到了“專而精”。售后保障以前是賣車為主，隨著競爭的加大，4s店商家越來越注重服務品牌的建立，而且4s店的后盾是廠家，所以在售后服務方面得到保障。人性化服務在4s店真正的享受到“上帝的感覺”，累了有休息室，渴了有飲料供應，急用車時還提供備用車服務整個流程有專門人員為顧客服務。人員團隊方面專業(yè)人才素質不高，團隊不穩(wěn)定售后服務方面專賣店的經(jīng)營重銷售，輕售后和美容、維修等后續(xù)服務。經(jīng)營特色方面汽車4s店自身可控制的經(jīng)營因素有限，難以體現(xiàn)差異化經(jīng)營。 (3)配件及用品市場 汽車配件及用品超市，擬建成配件齊全，品種繁多，服務周到的汽車配件及用品市場。汽車用品銷售中心是集汽車美容、汽車裝飾、汽車養(yǎng)護于一體的專業(yè)售后服務超市，專業(yè)銷售汽車用品八大類，即化劑類、電子類、音響、墊類、貼膜、改裝、飾品、輔助等汽車用品，品種齊全，可批發(fā)，對體現(xiàn)汽車文化的汽車模型和汽車戶外用品也設置了專區(qū)。是xx市東南部旗縣規(guī)模最大、品種最完善、服務最為優(yōu)良的汽車用品專類購物中心。 (4)二手車交易市場 采用集中式銷售，使顧客可以充分地貨比三家，擇優(yōu)而購。同時免費提供標準買賣合同、相關表格及機動車交易相關的咨詢服務： 專業(yè)評估二手車；提供汽車安全服務；二手車信息上網(wǎng)服務等多項服務，為廣大消費者提供了較為優(yōu)良的購車環(huán)境，帶來二手車交易市場的繁榮。 (5)維修中心 維修中心主要用房為一層，方便顧客，建筑風格采用現(xiàn)代簡潔的建筑設計風格，分別為顧客提供各種汽車維修服務。(6)xx商務中心 建筑風格采用現(xiàn)代風格，典雅大方，流線似的造型又使該商務中心顯得活潑而有生機，裝修考究，每一個細節(jié)的設計都與汽車息息相關，充分體現(xiàn)出汽車文化的妙趣橫生和動感，與汽貿(mào)城整體風格協(xié)調(diào)一致。因所處地理位置優(yōu)越，在給顧客帶來舒適的購車環(huán)境的同時帶來更多的商業(yè)機會。第六章 公用工程一、供配電xx汽貿(mào)城在xx旗物流園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，園區(qū)統(tǒng)一建設配電站。本項目各主要建筑物宜自備柴油發(fā)電機組，作為照明和商務活動二、給水 項目用水主要為汽車維修、維護用水，職員生活用水，服務設施用水及綠化、道路清潔用水，由市政自來水直供。三、消防 項目面積較大，且內(nèi)部易燃易爆品甚多，應增加消防設施的設置，汽貿(mào)城內(nèi)部設置消防栓，室外消防栓沿道路設置，間距不大于120米，用水量20ls；室內(nèi)各層均應設置室內(nèi)消防栓，用水量最大30ls。易燃品倉庫應遠離人流密集地布置。四、排水 汽貿(mào)城為綜合性汽車經(jīng)銷單位，不會對水資源造成污染，生活用廢水可直接排入園區(qū)內(nèi)地下污水管網(wǎng)。第七章 環(huán)境保護 一、污染物及來源從本汽貿(mào)城的功能特點上考慮，在投入使用后主要的污染物來自員工、顧客的生活廢水以及丟棄的生活垃圾。此外，還有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油煙廢氣、商品的包裝材料。 本項目不產(chǎn)生輻射及其他有毒污染物。 1、廢水。 廢水主要是生活污水，來自銷售區(qū)、管理人員工作區(qū)和居住區(qū)，另外汽車檢測維修過程中也可能會產(chǎn)生少量廢水。該項目的用水主要為市政給水，年用水量為100噸，其廢水排放量按用水量的90計算，則為90萬噸。 參考同類污水的水質監(jiān)測數(shù)據(jù)，該廢水水質水量如下表廢水主要污染源、污染物濃度序號污染源污染物名稱(單位：mgl，ph除外)phcodbod5ss動植物油1生活污水69250150100152含油污水69400250120402、廢氣廢氣主要是餐廳廚房的油煙廢氣，以及汽車尾氣。 3、廢棄物 主要廢棄物是員工、顧客丟棄的生活垃圾，此外還有銷售商品的包裝廢棄物。4、噪音噪音主要產(chǎn)生于汽車維修中心。二、治理措施 1、廢水治理 飲食污水和汽車檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進行過濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。 因為該項目以銷售、展覽、維修等功能為主，應配合其對外整體形象，本污水池設施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。 2、廢氣治理 在餐廳廚房設置油煙凈化設備處理油煙廢氣，使其達到大氣污染物綜合排放標準(db442789)的相應規(guī)定標準。由于賽車場在室外，所造成的尾氣影響不會很嚴重，可以考慮種植對尾氣中有害氣體吸收量較大的植物，車輛安置尾氣凈化裝置。這樣既可消除廢氣，又可美化環(huán)境。 3、廢棄物治理。 在汽貿(mào)城內(nèi)設置垃圾桶、清潔車等設施設備，并配置清潔人員及時清掃、分類、集中，每天由垃圾車運送到市政垃圾處理場進行無害化處理。 按照垃圾分類規(guī)定分類設置垃圾桶，將可降解、可回收的垃圾由專人負責分開處理。而對于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成城鎮(zhèn)內(nèi)的建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。 4、噪音治理 汽貿(mào)城內(nèi)噪音的污染主要在試車和維修中心，情況并不嚴重，可以在庭院中種植樹木，營造園林，加大綠化面積，利用林木的吸聲和隔音將噪音消減，創(chuàng)造舒適的銷售及工作環(huán)境。第八章 節(jié)能措施一、設計依據(jù)： 1、中華人民共和國節(jié)約能源法 2、節(jié)約能源管理暫行條例 3、國家計劃委員會計交能19972542號關于固定資產(chǎn)投資工程項目可行研究報告“節(jié)能篇(章)”編制及評估的規(guī)定。 4、節(jié)能專業(yè)有關規(guī)定及標準 5、公用專業(yè)提供的相關資料等有關設計標準規(guī)范及項目單位提供的資料。二、主要節(jié)能措施1、各建筑物盡可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光和自然通風。 2、變壓器的設置位置接近用電負荷中心區(qū)域，以減少輸電損耗。 3、工程采用的工藝路線合理，可充分節(jié)約能量。 4、工程選用的電機設備均為節(jié)能型。 5、嚴格遵守計量法規(guī)，做到三級計量，并加強對生產(chǎn)各工序的能耗管理，落實能耗承包制度，同時對職工加強節(jié)能教育，提高職工節(jié)能意識。 6、總圖及車間布置盡量減少管線長度，縮短物料輸送線路，以降低能耗。工藝設備布置充分利用高低位差，減少動力設備及能耗費用。7、照明選用節(jié)能產(chǎn)品。第九章 組織機構與勞動定員一、組織機構 依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度組建，該項目實行實行董事會領導下的經(jīng)