城市房屋征收動(dòng)拆遷基本法律問(wèn)題概述(講課稿)

房屋征收拆遷法律問(wèn)題房屋征收拆遷法律問(wèn)題 主講人：四川蒼龍律師事務(wù)所 胡俊律師 第一章第一章 房屋征收的原則、主體及實(shí)施單位房屋征收的原則、主體及實(shí)施單位 一、房屋征收的原則一、房屋征收的原則 第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。 二、房屋征收的主體二、房屋征收的主體-政府政府 核心問(wèn)題：新征收條例與原拆遷條例有何區(qū)別？ 1、新房屋征收條例與原拆遷條例的區(qū)別分析： 變化一：責(zé)任主體的變化 新條例則規(guī)定了房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是市、縣級(jí)人民政府，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ) 償工作的單位不得以營(yíng)利為目的，禁止建設(shè)單位參與搬遷。 變化二：法律關(guān)系的變化 根據(jù)新條例規(guī)定，征收的法律關(guān)系產(chǎn)生于征收人（政府）和被征收人之間，政府 作為當(dāng)事人一方，不再作為中立的第三方，因而不具有行政裁決權(quán)。 變化三：程序的變化 新條例規(guī)定，征收程序由政府直接啟動(dòng)，由政府作出房屋征收決定，政府確定的 房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收補(bǔ)償工作。 變化四：強(qiáng)制執(zhí)行模式的變化 新條例取消了行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，由政府申請(qǐng)人民法院司法強(qiáng)制執(zhí)行， 執(zhí)行依據(jù)是政府作出的補(bǔ)償決定。 變化五：征收前必須進(jìn)行維穩(wěn)評(píng)估 新條例把社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作為房屋征收決定的必經(jīng)程序，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及早發(fā) 現(xiàn)征收項(xiàng)目中存在影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施予以化解，從源頭上預(yù)防和減少 矛盾糾紛，把問(wèn)題解決在基層、解決在萌芽狀態(tài)。 2、房屋征收補(bǔ)償行政工作體制 首先，房屋征收是政府行為。其次，政府有關(guān)部門有相互配合，保障房屋征收與補(bǔ)償 工作的順利進(jìn)行的責(zé)任。再次，上級(jí)有關(guān)部門有監(jiān)督和指導(dǎo)責(zé)任。 三、房屋征收實(shí)施單位三、房屋征收實(shí)施單位-房屋征收事務(wù)所房屋征收事務(wù)所 新征收條例統(tǒng)一稱為“某某房屋征收事務(wù)所” 。 新征收條例征收事務(wù)所不得以營(yíng)利為目的，人員費(fèi)用列入項(xiàng)目預(yù)算，由政府支付。 新征收條例征收事務(wù)所要求應(yīng)當(dāng)通過(guò)市房屋行政管理部門組織的有關(guān)法律知識(shí)、業(yè)務(wù)知識(shí) 的培訓(xùn)考核，持證上崗。 2 第二章第二章 房屋征收決定房屋征收決定 一、房屋征收的前提：一、房屋征收的前提：公共利益需要公共利益需要 核心問(wèn)題：符合何種情形才能做出房屋征收決定 1）國(guó)防和外交的需要；（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 需要；（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減 災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實(shí)施的保障性安 居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè) 施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 也即是，必須符合上述六種情形，才能列入公共利益需要。 同時(shí)，征收條例第九條規(guī)定，依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)， 應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安 居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。 二、房屋征收決定的法律救濟(jì)二、房屋征收決定的法律救濟(jì) 公告、行政復(fù)議、行政訴訟 核心問(wèn)題：征收決定如何作出？對(duì)房屋征收決定不服，如何處理？ 1、 作出征收決定的程序 （1）市、縣級(jí)人民政府對(duì)符合法律規(guī)定的征收項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出房屋征收決定。房屋 征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。 （2）市、縣級(jí)人民政府作出征收決定后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。 （3）征收公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。 （4）市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?（5）房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。 （6）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收 人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到簽約比例的，補(bǔ)償 協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例在征收 方案中明確。 2、 不服征收決定的法律救濟(jì) （1）行政復(fù)議 被征收人對(duì)市人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議。 （2）行政訴訟 被征收人對(duì)市人民政府作出的房屋征收決定不服的，也可以依法提起行政訴訟。 三、房屋征收決定的法律后果三、房屋征收決定的法律后果 核心問(wèn)題：房屋征收范圍確定后，哪些行為不得實(shí)施？ 1、 房屋征收范圍內(nèi)被征收房屋的調(diào)查登記 （1）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組 織調(diào)查登記。 （2）被征收人對(duì)上述調(diào)查應(yīng)當(dāng)予以配合。 （3）調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 2、 不得實(shí)施的行為 3 （1）房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房 屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。 （2）不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為一般還包括： 建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租賃戶名； 房屋轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與、租賃、抵押； 新增、變更工商營(yíng)業(yè)登記； 遷入戶口或者分戶； 以被征收房屋為注冊(cè)地址辦理工商注冊(cè)登記手續(xù)； 已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建； 新增種植、養(yǎng)殖； 其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。 （3）違反規(guī)定實(shí)施不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為的，不予補(bǔ)償。 （4）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù) 第三章第三章 房屋征收補(bǔ)償方案房屋征收補(bǔ)償方案 一、補(bǔ)償方案的制定和修改一、補(bǔ)償方案的制定和修改 核心問(wèn)題：房屋征收補(bǔ)償方案如何確定？ 1、 征收補(bǔ)償方案的擬定和論證 （1）房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。 （2）市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公 眾意見。征求意見期限不得少于 30 日。 （3）被征收人需提交意見的，應(yīng)持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明在征求意見期限內(nèi)以書 面形式提交。 （4）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的征收補(bǔ)償方案，如果多數(shù)被征收人有異議，市、縣級(jí) 人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方 案。 （5）征收補(bǔ)償方案一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)； 房屋征收的目的； 房屋征收的范圍； 被征收房屋類型和建筑面積的認(rèn)定辦法； 房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法； 補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)； 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況和選購(gòu)方法； 房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法； 房屋征收補(bǔ)償?shù)暮灱s期限； 搬遷期限和搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限； 受委托的房屋征收事務(wù)所名稱； 其他事項(xiàng)。 2、 征收補(bǔ)償方案的公布和備案 （1）市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將根據(jù)公眾和被征收人意見修改后的方案及時(shí)進(jìn)行公告。 （2）市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將修改后的征收補(bǔ)償方案報(bào)市征收辦 4 二、征收補(bǔ)償費(fèi)及房源的監(jiān)管二、征收補(bǔ)償費(fèi)及房源的監(jiān)管 核心問(wèn)題：房屋征收補(bǔ)償款如何發(fā)放？安置房源如何落實(shí)？ 1、 對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用的具體要求 （1）用于貨幣補(bǔ)償?shù)馁Y金在房屋征收決定作出前應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。 （2）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和本市住宅交付使用許可 要求，并產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。 2、 對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用的監(jiān)管 市房屋征收部門為征收補(bǔ)償費(fèi)用的監(jiān)管部門，對(duì)項(xiàng)目征收補(bǔ)償費(fèi)用的使用進(jìn)行監(jiān)管， 確保資金足額到位，并?？钣糜谡魇昭a(bǔ)償。 提供房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的，應(yīng)當(dāng)向市房屋征收部門提供房屋來(lái)源證明。 第四章第四章 房屋征收社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估房屋征收社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 一、房屋征收第三方參與機(jī)制一、房屋征收第三方參與機(jī)制 核心問(wèn)題：律師作為第三方參與房屋征收動(dòng)拆遷案件是否具備可行性？ 1、房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估必要性、評(píng)估方式及內(nèi)容 （1）必要性：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng) 險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。 （2）評(píng)估方式：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可通過(guò)收集文件資料、問(wèn)卷調(diào)查、民意測(cè)驗(yàn)、座談走訪、聽證會(huì)、 論證會(huì)等方式。 （3）房屋征收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一般包括以下內(nèi)容： 征收項(xiàng)目的基本情況。包括征收計(jì)劃和征收方案、征收范圍內(nèi)被征收房屋及產(chǎn)權(quán)人基本 情況、補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的落實(shí)等有關(guān)情況、被征收人選擇補(bǔ)償方式情況。 征收項(xiàng)目的合規(guī)性審查。包括征收項(xiàng)目的實(shí)施是否符合有關(guān)法律法規(guī)的要求，是否是為 了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃；保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建 是否納入了市、區(qū)（市）縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃等。 征收項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作情況審查。包括征收項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分，包括征收 補(bǔ)償方案是否進(jìn)行了論證并征求公眾意見，征收補(bǔ)償費(fèi)用是否及時(shí)到位，征收法規(guī)政策的 宣傳公示是否到位等。 征收項(xiàng)目影響情況分析。包括征收項(xiàng)目的實(shí)施是否會(huì)引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重 不滿，征收補(bǔ)償是否與同類地區(qū)的項(xiàng)目存在明顯的不公平；對(duì)因征收項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生影響社 會(huì)治安和社會(huì)穩(wěn)定的因素，因征收可能引發(fā)的其他類型矛盾等問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研 究的相關(guān)情況，包括防范對(duì)策和預(yù)案措施。 征收項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范組織及責(zé)任人。包括征收項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及維護(hù)穩(wěn)定的相關(guān)組織機(jī)構(gòu)和 責(zé)任人員。 評(píng)估結(jié)論。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)做出風(fēng)險(xiǎn)存在、中風(fēng)險(xiǎn)和高風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)價(jià)，并提出 可實(shí)施、暫緩實(shí)施和不可實(shí)施的建議。 2、律師作為第三方參與房屋征收動(dòng)拆遷案件的必要性及工作內(nèi)容 （1）必要性：律師作為第三方全程深度介入房屋征收動(dòng)拆遷案件，把動(dòng)遷糾紛化解在萌芽 狀態(tài)，從根本上降低了“維穩(wěn)”成本。 5 （2）律師作為第三方參與房屋征收動(dòng)拆遷案件主要工作內(nèi)容： 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、違法建筑的認(rèn)定與救濟(jì)、補(bǔ)償安置方案的聽證； 協(xié)助政府部門完善有關(guān)規(guī)章制度和操作規(guī)范，審核相關(guān)法律文件的合 法合規(guī)性； 協(xié)助政府部門做好對(duì)房企和拆遷戶的法制宣傳； 為政府部門事先預(yù)見動(dòng)拆遷改造中可能出現(xiàn)的矛盾糾紛，預(yù)測(cè)和評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出 防范措施； 針對(duì)已出現(xiàn)的法律糾紛為政府部門提供法律咨詢、出具法律意見； 協(xié)助政府部門進(jìn)行事后跟蹤總結(jié)，做好后續(xù)法務(wù)工作。 協(xié)助政府部門提前介入法制宣傳，為棚戶改造工作的開展掃除民眾思想上的障礙；（如： 集中宣講、制作并向社區(qū)居民發(fā)放法律宣傳卡冊(cè)等） ； 在拆遷補(bǔ)償?shù)仁聞?wù)中，協(xié)同政府部門參與必要的協(xié)商、談判和合同簽署等； 為政府部門與拆遷單位、拆遷戶之間關(guān)系的協(xié)調(diào)發(fā)展搭建橋梁，協(xié)助政府部門處理爭(zhēng)議 與糾紛； 為地區(qū)百姓在舊區(qū)改造中遇到的法律事務(wù)和疑難問(wèn)題提供法律幫助。 二、房屋征收信訪矛盾化解二、房屋征收信訪矛盾化解 核心問(wèn)題：律師如何協(xié)助化解房屋征收動(dòng)拆遷信訪矛盾案件？ 【分析提示】 1、 房屋征收動(dòng)拆遷信訪矛盾案件處理原則 按照“屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)”的原則，積極采取措施，妥善解決歷史遺留問(wèn)題，保護(hù) 拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。及時(shí)掌握和化解房屋征收與補(bǔ)償中出現(xiàn)的苗頭性、傾向性問(wèn)題， 防止矛盾激化，避免因房屋征收與補(bǔ)償引發(fā)非正常上訪事件，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。 2、 律師協(xié)助化解房屋征收動(dòng)拆遷信訪矛盾案件工作內(nèi)容 （1）全程法律顧問(wèn)服務(wù)。參與政策宣傳、咨詢，參與矛盾協(xié)調(diào)、化解。 （2）房屋征收動(dòng)遷拆信訪案件全過(guò)程核查，出具核查報(bào)告及律師意見。核查征收決定、 征收補(bǔ)償方案、征收程序等征收全過(guò)程是否符合法律規(guī)定，被征收人的訴求是否有 依據(jù)，并給出化解、中止或終結(jié)的律師意見。 （3）做好項(xiàng)目的銜接，妥善解決矛盾糾紛 ）各市、縣級(jí)人民政府及有關(guān)部門要強(qiáng)化政治意識(shí)、大局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，按照“屬 地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)”的原則，及時(shí)掌握和化解房屋征收與補(bǔ)償中出現(xiàn)的苗頭性、傾向性問(wèn) 題，防止矛盾激化，避免因房屋征收與補(bǔ)償引發(fā)非正常上訪事件，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。 要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，妥善應(yīng)對(duì)涉及房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)輿情，嚴(yán)防失實(shí)報(bào)道或渲染炒作。 3、健全征收投訴機(jī)制。各區(qū)（市）縣應(yīng)設(shè)立征收投訴中心，公開投訴電話。被征收人對(duì)補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)、安置方案有異議的，可向投訴中心投訴。投訴中心應(yīng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并答復(fù)當(dāng)事 人。被征收人對(duì)房屋征收、補(bǔ)償決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院提起行政 訴訟。對(duì)涉及被征收人數(shù)量較多的，可邀請(qǐng)人大、政協(xié)、法律專家等人士參與協(xié)調(diào)，積極 化解征收與補(bǔ)償矛盾糾紛。 第五章第五章 房屋征收對(duì)象的調(diào)查及認(rèn)定房屋征收對(duì)象的調(diào)查及認(rèn)定 一、被征收房屋安置人員一、被征收房屋安置人員 核心問(wèn)題：哪些人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被征收房屋的安置人員？ 6 1、 征收個(gè)人住宅住房保障的政策規(guī)定 征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政 府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 2、 全國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市甚至不同的基地都有不同的住房保證政策 二、被征收房屋面積的認(rèn)定二、被征收房屋面積的認(rèn)定 核心問(wèn)題：房屋征收中，房屋面積如何認(rèn)定？未經(jīng)登記的建筑面積如何補(bǔ)償？ 1、 房屋征收中未經(jīng)登記的建筑面積處理原則 （1）市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng) 登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。 （2）對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法 建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。 2、 房屋面積認(rèn)定原則 （1）對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為 準(zhǔn)；房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確 有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 （2）未經(jīng)登記的建筑面積如何認(rèn)定和補(bǔ)償各地規(guī)定不一 上海市：對(duì)于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑 面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未 記載建筑面積，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在 1981 年以前已經(jīng)建造并用 于居住的房屋，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。 第六章第六章 房屋征收評(píng)估房屋征收評(píng)估 一、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定一、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定 核心問(wèn)題：房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)如何選定？ 1、 房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定原則 （1）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)； （2）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定； （3）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)予以公告。 （4）協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市 制定。 二、評(píng)估復(fù)核與鑒定二、評(píng)估復(fù)核與鑒定 核心問(wèn)題：對(duì)房屋征收評(píng)估結(jié)果不服，如何處理？ 1、 對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果有異議的處理方案 （1）可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估； （2）對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。 （3）應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告或復(fù)核結(jié)果之日起 10 日內(nèi)作出申請(qǐng)。 （4）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、鑒定費(fèi)用原則上由委托人承擔(dān)。但經(jīng)鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒 7 定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 第七章第七章 房屋征收補(bǔ)償房屋征收補(bǔ)償 一、房屋征收補(bǔ)償范圍一、房屋征收補(bǔ)償范圍 原則：不低于類似房屋市場(chǎng)價(jià)。問(wèn)題：評(píng)估權(quán)的掌控原則：不低于類似房屋市場(chǎng)價(jià)。問(wèn)題：評(píng)估權(quán)的掌控 核心問(wèn)題：房屋征收如何補(bǔ)償？補(bǔ)償范圍包括哪些？ 1、 房屋征收的補(bǔ)償范圍 （1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償； （4）對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)； （5）征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民 政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 【法律指引】 （1） 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。 第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣 級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似 房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋 征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。 對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。 對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。 房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公 開征求意見。 二、房屋征收補(bǔ)償方式二、房屋征收補(bǔ)償方式 核心問(wèn)題：房屋征收的補(bǔ)償方式是什么 1、 房屋征收的補(bǔ)償方式 （1）征收居住房屋的，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 （2）被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。 （3）征收非住宅房屋無(wú)法按原有用途安置的，實(shí)行貨幣補(bǔ)償。 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被 征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。 8 因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房 屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。 三、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議三、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議 核心問(wèn)題：房屋征收補(bǔ)償協(xié)議包含哪些內(nèi)容？應(yīng)當(dāng)如何簽訂？ 1、 房屋征收補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容 （1）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋 的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò) 渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。 （2）補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依 法提起訴訟。 （3）征收補(bǔ)償協(xié)議主體：房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人。 （4）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議示范文本由市房屋征收部門統(tǒng)一印制。 【法律指引】 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支 付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè) 損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。 補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法 提起訴訟。 四、非居住面積的認(rèn)定及停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償四、非居住面積的認(rèn)定及停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償 核心問(wèn)題：非居住房屋如何認(rèn)定，停產(chǎn)停業(yè)損失如何補(bǔ)償定？ 1、 非居住房屋認(rèn)定 （1）原始設(shè)計(jì)為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時(shí)仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為非居住房屋； （2）公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居 住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋； （3）房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但其房 屋性質(zhì)明確記載為居住或者實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外； （4）原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷?住用途的，除有特別規(guī)定以外，可以認(rèn)定為非居住房屋。 （5）特定時(shí)間以前已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房 屋。各地規(guī)定不一樣。 2、 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 （1）對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限 等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 （2）各省、自治區(qū)、直轄市關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)囊?guī)定： 五、房屋征收補(bǔ)償款的歸屬五、房屋征收補(bǔ)償款的歸屬 核心問(wèn)題：房屋征收補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)如何分割？ 1、 房屋征收補(bǔ)償款分割原則 9 （1）征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋 使用人； （2）公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住 人共有。 （3）被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人對(duì)征收補(bǔ)償有約定的，按照約定 一、一、 企業(yè)搬遷企業(yè)搬遷 自由產(chǎn)權(quán)自由產(chǎn)權(quán) 租賃租賃 核心問(wèn)題：企業(yè)搬遷，應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償？ （1）地上物的損失（房屋、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)） 地上物包括房屋、臨時(shí)建筑、樹木花草、道路、機(jī)器設(shè)備等?？砂徇w的，折價(jià)補(bǔ)償，不可 搬遷的，應(yīng)全部補(bǔ)償。這些損失需要專業(yè)的評(píng)估公司參與。 （2）停業(yè)停產(chǎn)損失 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍和營(yíng)業(yè)創(chuàng)收，拆遷導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)的時(shí)間會(huì)有所不同，造成的損失也 不同。 （3）搬遷費(fèi)用。根據(jù)搬遷所需要的人力物力協(xié)商確定。 （4）其他合理補(bǔ)償。 第八章第八章 房屋征收補(bǔ)償決定房屋征收補(bǔ)償決定 一、房屋征收補(bǔ)償決定的作出一、房屋征收補(bǔ)償決定的作出-程序程序 核心問(wèn)題：房屋征收無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，該如何處理？ 1、 補(bǔ)償決定如何作出 （1）作出補(bǔ)償決定的前提：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi) 達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的； （2）由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照國(guó)有土地上房屋 征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi) 予以公告。 （3）補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平。 二、房屋征收補(bǔ)償決定的法律救濟(jì)二、房屋征收補(bǔ)償決定的法律救濟(jì) 核心問(wèn)題：不服房屋征收補(bǔ)償決定，如何處理？ 1、 不服房屋征收補(bǔ)償決定的法律救濟(jì)途徑 （1）被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議； （2）被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，也可以依法行政訴訟。 不服房屋征收決定行政訴訟案例。 10 第九章第