某商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

1第一章總論一、項(xiàng)目概況：1、項(xiàng)目名稱：中國(guó)山東某縣商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)單位：某縣建安商貿(mào)城開發(fā)有限公司地址：法定代表人：電話：06352916888（傳真）3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)模本項(xiàng)目基地位于山東某縣，西北側(cè)為某縣火車站，西臨某縣汽車站，為某縣黃金商業(yè)地塊。地塊總規(guī)劃面積179435平方米，計(jì)劃建造某縣的商業(yè)航母。區(qū)塊由多層商業(yè)建筑及多層住宅組成，地上總建筑面積：207903平方米（其中：住宅建筑面積：60664.6平方米；商業(yè)建筑面積：91787平方米；）。4、可行性研究報(bào)告編制單位5、總投資及資金來(lái)源中國(guó)山東某縣商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)約29965.54萬(wàn)元。以上資金由某縣建安商貿(mào)城開發(fā)有限公司自籌資金和銀行貸款兩種途徑解決。6、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及財(cái)務(wù)匯總本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表1-12表1-1本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位備注總用地面積179435平方米地上總建筑面積207903平方米建筑占地面積59400平方米建筑密度33.1%容積率1.07綠地率10.3%機(jī)動(dòng)車停車位947個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位2800個(gè)項(xiàng)目總投資29965.54萬(wàn)元二、企業(yè)基本情況：某縣建安商貿(mào)城開發(fā)有限公司成立于2009年，由浙江建安建設(shè)有限公司在某縣投資成立的一家針對(duì)某縣商貿(mào)城開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司目前擁有一支較高專業(yè)素質(zhì)的員工隊(duì)伍，具備了建設(shè)商貿(mào)城的各方面能力。公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，公司雄厚的實(shí)力，先進(jìn)的設(shè)備，為更好的建設(shè)某縣商貿(mào)城奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二章可行性研究的依據(jù)和范圍某縣商貿(mào)城規(guī)劃用地269畝，規(guī)劃總建筑面積207903平方米，規(guī)?？涨埃瑲鈩?shì)恢宏。某縣商貿(mào)城將著力打造一個(gè)功能跨界、復(fù)合多元的大型市場(chǎng)，涵蓋建筑材料、五金機(jī)電、小商品旗艦廣場(chǎng)、餐飲娛樂休閑街、商務(wù)辦公、酒店服務(wù)六大功能，集商貿(mào)流通、旅游購(gòu)物、3休閑服務(wù)為一體，人車分流、716多停車位等，構(gòu)筑某縣乃至整個(gè)東部沿海地區(qū)購(gòu)物環(huán)境最好、最符合國(guó)際化水平的商貿(mào)市場(chǎng)，充分接引產(chǎn)業(yè)整合轉(zhuǎn)移，同時(shí)利用市場(chǎng)的集聚效應(yīng)，帶動(dòng)某縣乃至山東制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。第一節(jié)編制依據(jù)1.中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法2.中華人民共和國(guó)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)有地標(biāo)準(zhǔn)3.城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)定4.規(guī)劃編制辦法及城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則5.山東省2010年城市現(xiàn)代化目標(biāo)與指標(biāo)體系8.某縣總體規(guī)劃10.國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資項(xiàng)目可行性研究指南11.國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)12.相關(guān)基礎(chǔ)資料及業(yè)主的意見要求13.國(guó)家及省市有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定；14.現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定；第二節(jié)可行性研究范圍和內(nèi)容根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和建設(shè)單位委托，本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的主要內(nèi)容和范圍如下：1、項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性2、建設(shè)場(chǎng)地和建設(shè)條件3、建設(shè)規(guī)模44、工程設(shè)計(jì)方案5、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能6、實(shí)施計(jì)劃與進(jìn)度預(yù)測(cè)7、投資估算和資金籌措8、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9、項(xiàng)目的社會(huì)效益10、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)策11、結(jié)論與建議第三節(jié)編制目的對(duì)本項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)各種能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進(jìn)行分析、系統(tǒng)論證和綜合評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目投資決策和下一步工作提供依據(jù)。第三章項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性第一節(jié)某縣的資本情況某縣地處魯西北平原，冀魯豫三省交界處，位于東經(jīng)115度26分17秒，北緯36度28分28秒?？偯娣e1152平方公里，耕地113萬(wàn)畝，轄有15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),3個(gè)街道辦事處，754個(gè)行政村，5總?cè)丝?6萬(wàn)?？h城坐落于冠城鎮(zhèn)，城區(qū)面積25平方公里，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。某縣具有悠久的歷史和光榮的革命傳統(tǒng)。春秋系晉國(guó)冠氏邑，元升冠州，明改某縣。某縣是清末義和團(tuán)起義的地點(diǎn)?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，這里是晉冀魯豫革命的根據(jù)地的重要組成部分，被譽(yù)為魯西北的小延安，為國(guó)家造就出一大批有影響、有威望的革命干部。自然環(huán)境優(yōu)美。某縣是全國(guó)造林綠化百?gòu)?qiáng)縣，高標(biāo)準(zhǔn)平原綠化達(dá)標(biāo)縣，林木覆蓋率達(dá)到29%。境內(nèi)四季分明，春有花海，夏有林濤，秋有金黃，冬有霧淞。馬頰河度假村風(fēng)光獨(dú)特，是中國(guó)江北水城（聊城）重要的旅游景點(diǎn)，投資2億元的天沐溫泉項(xiàng)目2006年建成投運(yùn)。按照“生態(tài)園林城市”標(biāo)準(zhǔn)搞好縣城建設(shè)，四環(huán)路全部開通，服務(wù)設(shè)施齊全，城市功能完善，環(huán)境優(yōu)美，02年被評(píng)為省級(jí)衛(wèi)生城市。農(nóng)業(yè)資源豐富。某縣是國(guó)家糧棉油生產(chǎn)基地縣、著名的“鴨梨之鄉(xiāng)”和毛白楊繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)有各類樹木8000萬(wàn)株，木材蓄積量138萬(wàn)立方米；有果園面積30萬(wàn)畝，果品年產(chǎn)量3億斤；瓜菌菜面積40萬(wàn)畝，年產(chǎn)量20億斤，斜店鄉(xiāng)被譽(yù)為“江北黃瓜第一鄉(xiāng)”，靈芝產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的三分之一；畜禽存欄量885萬(wàn)頭（只），肉蛋年產(chǎn)11.1萬(wàn)噸；花生種植面積穩(wěn)定在30萬(wàn)畝以上，年產(chǎn)量1.4億斤。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁。發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。堅(jiān)持工業(yè)立縣不動(dòng)搖，堅(jiān)定不移地實(shí)施工業(yè)帶動(dòng)戰(zhàn)略。按照縱抓產(chǎn)業(yè)鏈條延伸、橫抓產(chǎn)業(yè)組群集聚的戰(zhàn)略構(gòu)想，重點(diǎn)培植發(fā)展了紡織服裝、冶金6板材、農(nóng)機(jī)配件、農(nóng)副產(chǎn)品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。千方百計(jì)加大有效投入,大力推進(jìn)“2612”工程建設(shè)，一批骨干企業(yè)茁壯成長(zhǎng)。目前全縣規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到136戶。2006年，規(guī)模以上工業(yè)完成銷售收入、增加值、利稅、利潤(rùn)、實(shí)交稅金分別達(dá)到110億元、30億元、10.6億元、5.58億元和2億元。利稅過千萬(wàn)元的企業(yè)17戶。冠洲集團(tuán)、冠星集團(tuán)、二運(yùn)公司、電業(yè)公司四戶企業(yè)上繳稅金突破1億元。某縣靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)，又面向市場(chǎng)廣闊、資源豐富的中西部?jī)?nèi)陸省份，處在東西部經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息和文化交流的結(jié)合部。交通條件十分優(yōu)越，聯(lián)接京九、京廣、京滬等鐵路主干線的邯濟(jì)鐵路穿越縣境，東距京九（聊城）40公里，西距京廣（邯鄲）80公里，濟(jì)聊高速公路、309國(guó)道橫穿東西，京九、京開公路縱貫?zāi)媳?，?shí)現(xiàn)了“一個(gè)半小時(shí)上天（濟(jì)南機(jī)場(chǎng)），五個(gè)小時(shí)下海（青島港口）、進(jìn)京（北京）”。生產(chǎn)要素充足土地、水、電、勞動(dòng)力資源豐富，價(jià)格比沿海地區(qū)低50%以上。特別是電、熱、氣能源優(yōu)勢(shì)獨(dú)特：聊城電廠發(fā)電能力達(dá)到100萬(wàn)KW；新建的魯西大電廠設(shè)計(jì)發(fā)電能力為2120萬(wàn)KW，第一臺(tái)機(jī)組已投入運(yùn)行；某縣恒潤(rùn)熱電項(xiàng)目設(shè)計(jì)為2*24MW熱電聯(lián)產(chǎn)機(jī)組，一期工程即將投運(yùn)，年發(fā)電量3億度，年供熱量88萬(wàn)噸。天然氣工程建成投運(yùn)，日供氣量10萬(wàn)立方米。硬環(huán)境優(yōu)越某縣工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已建成4平方公里，實(shí)現(xiàn)了“六通一平”。軟環(huán)境寬松客商投資項(xiàng)目入園，從簡(jiǎn)免費(fèi)辦理手續(xù)，無(wú)償使用土地，免7除一切行政事業(yè)性收費(fèi)；成立專門組織靠上服務(wù)，隨時(shí)解決遇到的困難和問題；對(duì)外資企業(yè)實(shí)行掛牌保護(hù)，由管委會(huì)實(shí)行封閉式管理；3年內(nèi)繳納的增值稅縣級(jí)留成部分可按50%獎(jiǎng)勵(lì)，5年內(nèi)繳納的所得稅縣級(jí)留成部分可全額獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)，以后年度可按縣級(jí)留成部分50%獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)投資較大的項(xiàng)目，“一事一議”，特事特批，實(shí)行更加優(yōu)惠的政策。地貌主要分為河灘高地、決口扇形地、緩平坡河灘高地:土壤類型多為脫潮土和潮土，質(zhì)地為沙壤土和輕壤土，適宜種植經(jīng)濟(jì)作物、耐旱的糧食作物及林果等，當(dāng)以建設(shè)棉、油、林果生產(chǎn)基地為宜。決口扇形地:地面起伏不平，土壤質(zhì)地均為沙質(zhì)土，保水、保肥能力差，常受風(fēng)沙危害，有的地塊經(jīng)風(fēng)力搬運(yùn)形成沙丘，土壤肥力低，適宜花生、地瓜種植及林業(yè)、牧業(yè)生產(chǎn)。緩平坡地:土壤類型以潮土、鹽化潮土為主，質(zhì)地為壤質(zhì)土，適宜多種作物生長(zhǎng)，為市內(nèi)糧、棉、油的主要產(chǎn)地。氣候適宜，風(fēng)雨調(diào)和，光照充足，四季分明。西有漳衛(wèi)河，東有馬頰河京杭運(yùn)河，引黃設(shè)施和井泉建設(shè)配套成龍，灌溉條件優(yōu)越。是全國(guó)糧食、優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地縣，全國(guó)100個(gè)油料總產(chǎn)最高縣、全國(guó)平原綠化先進(jìn)縣、黃淮海開發(fā)重點(diǎn)縣、鴨梨和畜牧業(yè)開發(fā)基地，境內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的