淮安中譽房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1 淮安中譽房地產(chǎn)項目 第一章 項目概述 本章內(nèi)容是本報告的重點情況和結(jié)論的總結(jié)性描述，以給出本項目的概況。 1 項目概況 目背景 目取得方式及預計投資總額 項目取得方式：項目宗地由周江平先生個人于 2013 年 7 月通過公開掛牌竟價所得 預計投資總額：土地掛牌價為 27400 萬元，土地款成交價為28200 萬元 ，預計項目投資總額約為 98000 萬元。 目合作方式 本項目為周江平先生個人獨資經(jīng)營 目現(xiàn)狀 1 2 1 項目位置：本項目案名“ 中盾法蘭郡 ”，位于“淮安市清浦區(qū)北京南路以東、枚乘路以北、一支渠以西、柴米 河以南”。北側(cè)緊挨陽光湖公園，僅有柴米河一河之隔，距離清浦區(qū)區(qū)政府約為 1500 米，距在建的淮安市住建局、淮安市農(nóng)委、淮安市教育局約為 800 米，距籌建中的寧淮現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)約為 3000 米。 2 目地段：本項目是淮安市清浦區(qū)清浦新城的重點招商引資項目，地理位置比較優(yōu)越，是淮安市南大門的形象工程，周邊有淮中清浦分校、南京外國語學校（在建）、南京鼓樓醫(yī)院淮安分院（在建），伊美假日酒店（裝修中）、禧來樂國際商貿(mào)城、蘇寧睿城、汽車南站等。 目現(xiàn)狀：項目地塊宗地編號為“ 2013 浦掛第 3 號”，土地為凈地，目前一期已全部平整，其中一期中的 A 區(qū)已準備施工建設(shè)。項目總體規(guī)劃已全部通過，用地許可證已辦理，土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證尚在辦理中。 目規(guī)劃要求要點：宗地總面積為 ，為商業(yè)、居住用地（商業(yè)比例不大于 10%），容積率 筑密度 35%,綠地率 30%。 2 可行性研究初步結(jié)論 投資環(huán)境可行性結(jié)論： 淮 安市位于蘇北平原中心地域，是江蘇省省轄市，也是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)和全國歷史文化名城。她下轄清河、清浦、楚州、淮陰四區(qū)以及洪澤、金湖、漣水、盱眙四縣，境內(nèi)平原廣袤，山清水秀，資源豐富，古有“淮上江南”、“壯麗東南第一州”之美譽，現(xiàn)已成為江蘇南北交通文匯中心、全國重要的農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地和新興的工業(yè)基地。 歷史悠久的淮安秦時置縣，經(jīng)歷了兩千年的川流徙變，飽經(jīng)了陵夷興替的艱難跋涉。據(jù)史料記載，當年大禹治水的指揮部，就設(shè)在今天洪澤縣境內(nèi)的龜山；中國歷史上第一個國君 “ 啟 ” 的母親，便是現(xiàn)在洪澤、盱眙這一帶的涂山族人。 3 淮安境內(nèi)有著名的 “ 青蓮崗文化 ” 和 “ 下草灣文化 ” 遺址，商周時期是徐文化的中心地域。明清時期，淮安得大運河、淮河之惠，清江浦為 “ 南船北馬 ” 交匯之地，有 “ 九省通衢 ” 、 “ 七省咽喉 ” 之譽，是漕運樞紐、鹽運要沖，鼎盛時期曾與運河沿線的揚州、蘇州、杭州并稱 “ 四大都市 ” 。 長三角的位置 場可行性結(jié)論 淮安地 處以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)，是長三角城市群 22 城市之一，是長三角城市經(jīng)濟協(xié)會成員市。是全國歷史文化名城，至今已有 2200 多年歷史。是新興的工業(yè)城市，全市有近 3 萬家工業(yè)企業(yè)，其中包括大型企業(yè)淮陰卷煙廠和清印集團等重點企業(yè)。淮安已成為在經(jīng)濟大發(fā)展下迅速崛起的工業(yè)和交通樞紐城市。江 蘇省十二五規(guī)劃中已將淮安定為蘇北重點中心城市，在這樣的契機下，投資 40 億的中國移動淮安（ 10086）呼叫中心落戶淮安市高教園區(qū)，由南京市國資企業(yè)投資的寧淮現(xiàn)代商務聚集區(qū)落戶淮安清浦新城 ,南京外國語學校淮安分校 . 南京鼓樓醫(yī)院淮安分院等項目都準備開工建設(shè) ,淮中清浦分校 2014 年秋季開始招生 ,南外計劃 2016 年秋季計劃招生 淮安市作為三線城市，以剛性需求為主，目前房價仍處于全國地級城市較低水平，受全國市場沖擊較小，目前仍處于理性、健康發(fā)展時期，具有一定的上漲空間。 項 目為淮安南清浦新城唯一低密度社區(qū)，為相當部份改善型人群的首選。 目本身可行性結(jié)論 本項目距寧淮商務聚集區(qū) 3 公理，隨著南外分校、鼓樓醫(yī)院分院的陸續(xù)開工建設(shè)，會吸引相當部份富裕人群購買我們的產(chǎn)品，淮安對子女教育的重視程度都高于其他周邊城市。再加上我們地塊周邊自然景觀資源豐富、交通便利，也會吸引更多的人群選擇我們的產(chǎn)品。 4 濟可行性結(jié)論 序號 項目總銷（萬元） 項目總投（萬元） 利潤率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 盈虧平銷售 均價（元 /） 資金回籠(年 ) 1 137000 97800 綜上所述項目價格低于周邊樓盤價格，且有一定的上升空間，內(nèi)部收益高于 12%，項目本身而可行。 第二章 項目自身可行性分析 1 項目現(xiàn)狀 目位置 目宗地處于淮安市清浦區(qū)清浦新城，清浦新城是淮安市的南大門，與江蘇省會城市相距 2 小時車程，項目距南京市政府投次的寧淮商務區(qū)只有 3000 路程，距淮安市清清區(qū)政府約 1000 米。項目名稱 中盾法蘭郡 。 附圖：劃設(shè)計要點（如無控規(guī)文件，則說明土地相應基本情況） 用地性質(zhì) 住宅、商業(yè) 總用地面積 ,合 5 容積率 建筑面積 預計地下室面積（車位及人防） 預計不可售面積（規(guī)劃及政策） 2009 建筑密度 綠地率 建筑層數(shù) 3、 5、 32 限高 36 米 (沿路設(shè)計部份高層限高 100 米 ) 建筑間距要點 各類建筑與北側(cè)居住建筑日照間距系數(shù)需按照 1： 上控制 ,如為高層建筑 ,則應與周邊居住建筑之間進行日照分析 ,滿足大寒日 2小時要求 . 退紅線要求 規(guī)劃建筑面退北京南路紅線不小于 35米，枚乘路紅線不小于 20米（其中 15 米為綠化帶） 配套要求 電信機房（ 40 ），有線電視機房（ 20 ），社區(qū)辦公用房（400 ，底層 100 ），物管用房不小于決建面積的 醫(yī)療衛(wèi)生用房 ( 120 ),治安用房和戶數(shù)相應的信報箱 . 交 通規(guī)劃要點 合理安排人車流線 ,盡可能減少相互交叉，充分考慮盲道及無障礙設(shè)計，組織好內(nèi)外交通的轉(zhuǎn)換和銜接。 其他規(guī)劃要點 地現(xiàn)狀：項目位于 “淮安市清浦區(qū)北京南路以東、枚乘路以北、一支渠以西、柴米河以南 ” . 政配套 :已全部接到項目經(jīng)線外 . 邊環(huán)境 ; 活配套 6 2 項目是淮安市南大門的形象工程，周邊有淮中清浦分校、南京外國語學校（在建）、南京鼓樓醫(yī)院淮安分院（在建），伊美假日酒店（裝修中）、禧來樂國際商貿(mào)城、蘇寧睿城、汽車南站等。 地權(quán)屬狀況 土地使用權(quán)人 淮安中譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 土地他項權(quán)利 無 土地用途 住宅 商業(yè) 土地使用年限 70 年 土地手續(xù)狀況 立項完成、用地規(guī)劃完成、土地出讓合同已簽定、土地證正在辦理中 土地方以及合作方基本情況 地獲取方式 地使用權(quán)由股東周江平先生于 2013 年 7 月通過公開竟價方式取得 價與支付節(jié)奏 地價 包含內(nèi)容與價款組成：摘牌價 28200 萬元 總額： 28200 萬元；土地單價： /平方米；樓面單價 : /平方米 支付節(jié)奏 :摘牌付 50%， 3 個月內(nèi)付清余款 支付進度 2013 年 7 月 2013 年 10 月 7 支付金額 14100 萬元 14100 萬元 付款條件 1 2 3 項目 公司成立于 2013 年 7 月 30 日，注冊資金人民幣 2000 萬元，由周江平先生一人出資設(shè)立，公司目前有員工 15 人，設(shè)有四個部門，分別是總經(jīng)理辦公室、財務成本管理部、工程部、營銷策劃部。 3 項目 析 勢：清浦新城核心地段，私家花園陽光湖，地塊周邊自然景觀 資源豐富，宛通便利，城市配套 3 公理交足。 勢：地塊處于非熱銷開發(fā)區(qū)域，周邊暫無高端產(chǎn)品在售，無認同感 會：城南唯一在售低密度社區(qū)，優(yōu)越的自然資源，新城有需求改善的客戶群 脅：板塊價值有待引導，客戶對板塊的不認同，政策調(diào)控對項目的影響。 8 第三章 項目定位與建設(shè)工期 1 客戶研究及目標客戶定位 戶研究 研究市場競品客群的特征：客戶為 30改善性購房為主，主要為公務員、私營業(yè)主、企業(yè)高管、淮安情結(jié)類型。定目標客戶：部份公務員，教師、醫(yī)生，企業(yè)主和電力系統(tǒng)中高層及 大型企業(yè)金領(lǐng)等 需要進一步改善居住的人群 2 產(chǎn)品定位及建議 合項目的地域位置和產(chǎn)品的稀缺性，項目產(chǎn)品類型及戶型配比如下： 產(chǎn)品類型 面積（） 總價（萬元） 戶數(shù)（個） 占比 聯(lián)排 2007086 雙拼 250502 類獨棟 280009 疊加 15064 高層 800162 小計 1453 格定位與分析，包括總 價與單價，并與周邊項目進行比較。 以下列舉三個盤分析比較，他們分別是清河區(qū)的水韻天城、清浦區(qū)的維科皇家花園、清河新區(qū)的葉語香瀾。 9 3 水韻天成 項目地點： 淮安市清河區(qū)和平路 9 號 ,目前推出的產(chǎn)品和價格 產(chǎn)品類型 面積（） 單價（萬元 /） 總價（萬元） 備注 聯(lián)排 282 400 左右 可優(yōu)惠 3折后價 / 疊加 28280送 100 左右地下面積 雙拼 350 00維科皇家花園 : 項目地址 : 淮安市清浦區(qū)延安東路 77 號（市人防大廈對面 ） 銷售產(chǎn)品聯(lián)排為主，輔助雙拼和兩幢高層 ,帶地下室銷售； 產(chǎn)品類型 面積 ( ) 單價 (元 / ) 總價 (萬元 ) 備注 10 聯(lián)排 29650080次性付款 93 折、按揭 95 折。 雙拼 31650050 獨棟 385 1100000 高層 葉語香瀾 項目地址 :清河清河新區(qū)旺旺路南側(cè)，景秀路西側(cè) 現(xiàn)場報價 7300 /，聯(lián)排成交價 220元 /套，地下抬高設(shè)計，沒地下室贈送 ,計算面積，計算容積率 產(chǎn)品類型 面積 ( ) 單價 (元 / ) 總價 (萬元 ) 備注 聯(lián)排 31230020雙拼 31350050獨棟 408 1000000高層 尚未定稿 以上數(shù)據(jù)列示，淮安目前別墅市場單價在 7000 /，總價在 200元 /棟，極少數(shù)可以超過 300 萬，并根據(jù)市場數(shù)據(jù)， 400的別墅去化慢。本頂目自然景觀優(yōu)越，別墅花園面積大，地下行車，人車分流等優(yōu)勢，加上更緊湊的設(shè)計，更低的總價，一定程度上有很大的優(yōu)勢。 3 項目產(chǎn)品初步構(gòu)想 項目由此 8 棟高層約法 130000 和 6 棟疊加約 11000 及 39 幢聯(lián)排、 11棟雙拼、 4 幛類獨棟組成。 整個小區(qū)坐擁柴米河與近千畝陽光湖，湖岸線蜿蜓曲折，風光無限。別墅區(qū)中端有三條生態(tài)水系，景致迥異。地勢起伏開闊，遍種香樟、銀杏、楠木等名貴樹木和珍奇花草。幽雅的自然環(huán)境和周邊成熟社區(qū)的配套，構(gòu)筑了一種與自然無限接近、極具人文之美、達到至上舒適生 11 活的 居住環(huán)境。由疊加、聯(lián)排、雙拼、類獨棟、高層等建筑組成，小區(qū)容積率為 地率為 傾力打造一流的社區(qū)配套和全方位的安保系統(tǒng)，讓業(yè)主充分享受貴族般悠然自得的生活。 項目總經(jīng)濟技術(shù)指標： 總經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 單位 數(shù)值 總用地面積 35990 總建筑面積 其中 地上建筑面積 03983 其中 住宅總建筑面積 中 低層住宅建筑面積 層住宅建筑面積 高層住宅建筑面積 30146 商業(yè)建筑面積 套設(shè)施 009 其中 社區(qū)服務 15 物管用房 25 醫(yī)療站 20 電信機房 0 變電站 +開閉所 09 有限電視機房 0 治安管理用房 0 公廁 0 地下建筑面積 其中 地下室建筑面積 下車庫面積 數(shù) 戶 1453 其中 低層住宅戶數(shù) 戶 227 四層住宅戶數(shù) 戶 64 高層住宅戶數(shù) 戶 1162 容積率 建筑密度 綠地率 機動車總停車數(shù) 輛 1601 其中 地面停車位 住宅 輛 249 商業(yè) 輛 17 地下停車位 住宅 輛 1335 4 主要開發(fā)節(jié)點計劃 序號 工作內(nèi)容 時間 開始 完成 12 1 規(guī)劃方案設(shè)計 2013 年 5 月 2013 年 6 月 2 單體方案設(shè)計 2013 年 7 月 2013 年 8 月 3 施工 圖設(shè)計 2013 年 9 月 2013 年 10 月 4 簽署土地協(xié)議或合同 2013 年 8 月 5 取得土地證 2013 年 7 月（計劃） 6 開工 項目分期開發(fā)建設(shè)，分四期： 一期： 2013 年 10 月；二期： 2014 年 10 月； 三期： 2015 年 10 月；四期： 2016 年 8 月 7 開盤 一期： 2014 年 7 月；二期： 2015 年 5 月； 三期： 2016 年 4 月；四期： 2017 年 1 月 8 竣工驗收 一期： 2015 年 7 月；二期： 2015 年 12 月； 三期： 2017 年 9 月；四期： 2018 年 7 月 9 入住 一期： 2016 年 3 月；二期： 2017 年 2 月； 三期： 2018 年 1 月；四期： 2018 年 12 月。 5 項目銷售計劃 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 開發(fā)計劃（） 銷售面積（） 銷售額（萬） 銷售單價（元 /） 13 第六章 經(jīng)濟可行性分析 1 項目總投資估算 序號 項目 單方成本 (元 / ) 數(shù)值 總額 (萬元 ) 估算說明 1 土地費用 201974 29046 地費用 201974 28200 總額 /可售面積 稅 201974 846 土地費用 *3% 2 前期費用 200 計費 50 費 100 201974 期工程費 50 201974 3 工程費用 2020 安工程費 1600 外工程費用 250 201974 境工程費用 100 201974 電工程費用 50 201974 裝修費用 0 0 可預見費用 20 4 期間費用 務費用 201974 5400 理費用 100 201974 售費用 201974 2500 5 稅費 業(yè)費 201974 費附加 201974 地增值稅 201974 6 總成本 總建筑面積計 地上建筑面積計 203983 可售建筑面積計 201974 2 項目銷售收入估算： 序號 項目 合計 1 2 3 銷售收入 住宅 商業(yè) 車位 1 銷售面積 ( ) 平均售價 6429(元 / ) 8000(元 / ) 6 萬 /個停車位 3 銷售比例 (%) 14 3 項目經(jīng)濟效益分析 目主要經(jīng)濟指標 經(jīng)濟指標 單位數(shù)值 (元 /平方米 ) 項目總金額（萬元） 銷售收入 開發(fā)成本 項目總投資 97809 其中：股東投入 20000 項目貸款 18000 凈利潤 銷售毛利率 銷售凈利率 投資回報率 內(nèi)部收益率 17 8% 4 地價敏感性分析 : 經(jīng)濟指標 A A+M A+2M A+面地價 全成本 投資 97809 利潤 0 銷售毛利率 0 銷售凈利率 內(nèi)部投資收益率 盈虧平衡銷售均價 現(xiàn)金流量表 體資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 投資計劃與資金籌措表 15 序號 項目 合計 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018 年* 期初結(jié)余 現(xiàn)金流出 項目總投資 A) 土地款 B) 前期工程款 C) 建安成本 現(xiàn)金流入 資金來源 (籌措 ) 3 預（銷）售收入 現(xiàn)金流出 1、地稅款 2、所得稅款 期末結(jié)余 金回款計劃：各期銷售回款計劃。 項目總銷售收入估測 序號 項目 合計 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 住宅 1 銷售面積( ) 16 2 平均售價 (元 / ) 3 銷售比例 (%) 商業(yè) 銷售面積( ) 平均售價 (元 / ) 3 銷售比例 (%) 位 1 銷售面積( ) 2 平均售價 (元 / ) 3 銷售比例 小計 金需求計劃 :項目總投資為 構(gòu)比例為 : 序號 項目名稱 總額 (萬元 ) 單方成本 (元 / ) 占總投資比例 1 土地費用 29046 2 前期費用 3 工程費用 4 財務費用 5400 5 管理費用 6 銷售費用 2500 7 合計 注 :單價為以總建面積計算的單價 項 目 資金 由 企業(yè)自 籌 資金解決 ,有股東借款 ,信托股債權(quán)融資款 ,銀行借款 ,銷售 回款 0000 萬元 ,借融資 20000 萬元 ,銷售回款 元 : 序號 項 目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 20000 17 2 信托股 (債 )權(quán)融資 10000 3 銀行（其他）借款 10000 4 銷售回款 總投資 目資金流量測算表 時間（年） 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 小計 現(xiàn) 金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 累計凈流 量 本項目的凈現(xiàn)金流量為 內(nèi)總收益率為 大于基準利率12%,故本項目可行。但項目目前配套設(shè)施尚不齊全，對生活居住有一定影響，會制約一部份人的購買。故銷售周期會相對拉長。 6 項目敏感性分析 資敏感性分析（見附表） 投資敏感性分析表明，當投資增加 10%時，項目利潤大幅降低，投資利潤率為 當投資減少 10%時，項目盈利大大增 加， 投資敏感性分析表 基本方案（萬元） 5% 10% 項目總投資 88028 92919 97809 102700 107590 銷售利潤 39750 34860 29969 25079 20188 投資利潤率 2 平均銷售價格敏感性分析（見附表） 平均銷售價格敏感性分析表明，當平均銷售價格增加 10%時，項目盈利大大增加，投資利潤率 為 當平均銷售價格降低 10%時，項目盈利大幅降低，投資利潤率為 平均售價敏感性分析表 18 基本方案（萬元） 5% 10% 項目總投資 97809 97809 97809 97809 97809 平均售價 銷售總收入 124526 131027 137529 144030 150532 銷售利潤 16966 23468 29969 36470 42972 投資利潤率 項目銷售價格和總投對銷售利潤的影響相當， 本項目最大問題的是銷售速度，由于受宏觀經(jīng)濟影響，回款的時間會受到一定的影響。 項目外享陽光湖公園、城市生態(tài)水景兩大景觀資源，內(nèi)部更依托微地形，規(guī)劃打造了大型內(nèi)湖水系景觀，陽光湖、內(nèi)湖溪景、組團景觀、私家院落，形成了項目四重景觀體系；在景觀上規(guī)劃了法式風情建筑，景觀與建筑相互融合，著力表現(xiàn)一種優(yōu)雅、莊重的豪宅視覺美感。在產(chǎn)品上，法蘭郡共規(guī)劃了花庭 疊墅、溪岸聯(lián)排、圓廳雙拼、水岸獨聯(lián)和高層 5 種住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品線豐富，可以滿足市場上高端客戶多樣化的居住需求。我們相信，中盾法蘭郡項目一定能在淮安創(chuàng)造輝煌！ 19 附件：樓盤調(diào)查表 區(qū)域：淮安市清浦區(qū)清浦