廉租住房可研報(bào)告可行性研究報(bào)告

1 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 一、項(xiàng)目名稱 常來(lái) 縣廉租住房工程 二、承辦單位及概況 （一）承辦單位 項(xiàng)目承辦單位： （二）承辦單位概況 常來(lái) 縣建設(shè)局是 常來(lái) 縣人民政府的城鄉(xiāng)建設(shè)管理職能部門，內(nèi)設(shè) 18 個(gè)機(jī)關(guān)科室，下屬 28 個(gè)企事業(yè)單位，全局在冊(cè)職工 300 人，其中高級(jí)職稱 15 人 ， 中級(jí)職稱 38 人。歷年來(lái)， 常來(lái) 縣建設(shè)局先后獲得 “ 全省建設(shè)工作先進(jìn)單位 ”、“ 市級(jí)文明單位 ” 等多種榮譽(yù)稱號(hào)。 常來(lái) 城市建設(shè)歷經(jīng)數(shù)代城建人的同甘共苦、共同奮斗，取得了令人矚目的成績(jī) 。近年來(lái) ， 以老城區(qū)為依托，加快 “ 新城區(qū) ”、“ 工業(yè)區(qū) ” 兩大板塊開(kāi)發(fā)建設(shè)，不斷強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，圍繞 “ 北工 、 南居 、 東水 、西園 ” 的城市布局 ， 突出特色 ， 打造新時(shí)期 “開(kāi)放的梨鄉(xiāng)水城 ” 。 主要職能： 1、貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)建設(shè)行政管理的方針、政策和法律法規(guī)；擬訂建設(shè)事業(yè)規(guī)范性文件；負(fù)責(zé)組織擬訂城鄉(xiāng)建設(shè)、工程建 2 設(shè)、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、燃?xì)獾确矫娴恼呒鞍l(fā)展規(guī)劃并指導(dǎo)實(shí) 施，進(jìn)行行業(yè)管理。 2、負(fù)責(zé)縣內(nèi)重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批后組織實(shí)施工作；協(xié)同 有關(guān)部門統(tǒng)籌組織縣內(nèi)重點(diǎn)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)，參與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城鎮(zhèn) 體系規(guī)劃的審查報(bào)批和實(shí)施監(jiān)督；參與風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃建設(shè)及歷史文 化名鎮(zhèn)（名村）相關(guān)的審查報(bào)批和保護(hù)監(jiān)督管理工作。 3、審查縣內(nèi)重點(diǎn)工程初步設(shè)計(jì)；貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市建設(shè)工程定額及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等；監(jiān)督指導(dǎo)各類工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。 4、指導(dǎo)建筑活動(dòng) ； 規(guī)范建筑市場(chǎng) ； 指導(dǎo)和監(jiān)督建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入、工程招標(biāo)投標(biāo)、工程造價(jià)管理、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全工作； 擬定勘察設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)監(jiān)理和相關(guān)社會(huì)中介組織管理的規(guī)定并監(jiān)督實(shí)施。 5、指導(dǎo)住 宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革工作；負(fù)責(zé)住宅與房地產(chǎn) 業(yè)的行業(yè)管理，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。負(fù)責(zé)房 地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核和報(bào)批工 作，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房等保障性住房的建設(shè)和管理工作。 6、負(fù)責(zé)組織建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作，對(duì)建設(shè)工程勘 察、設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；貫徹執(zhí)行各類房屋建筑及其附屬設(shè)計(jì)、 城市市政設(shè)施等建設(shè)工程的抗震設(shè)計(jì)規(guī)范。 7、指導(dǎo)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的科技發(fā)展計(jì)劃、科技成果推廣和技 術(shù)引進(jìn)及創(chuàng)新工作 ， 推進(jìn)建筑節(jié)能管理，將預(yù)拌 商品砼、散裝水泥、 3 新型墻體革新工作納入規(guī)范管理；負(fù)責(zé)組織全縣建設(shè)職業(yè)技能培訓(xùn)、 崗位培訓(xùn)、繼續(xù)教育工作。 8、 指導(dǎo)、監(jiān)督園林（雕塑）、風(fēng)景建設(shè) 、城市 綠化 、抗震 設(shè)防 （ 加固 ）建設(shè)；負(fù)責(zé)組織本縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)義務(wù)植樹(shù)及綠化 “ 綠線 ” 控制。 9、負(fù)責(zé) 常來(lái) 縣經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)管理工作，負(fù)責(zé)城區(qū)拆遷和拆遷住戶安置工作。 10、負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)城鄉(xiāng)建設(shè)的方針、政策和法律法規(guī)。 11、承辦縣委、縣人民政府和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門交辦的其他事項(xiàng)。 三、項(xiàng)目性質(zhì) 新建 四 、可行性研究報(bào)告編制單位 單位名稱： 常來(lái) 工程咨詢 有限責(zé)任公司 工程咨詢資格等級(jí)： 乙 級(jí) 五、項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 （一）我國(guó)城市低收入家庭住房存在的問(wèn)題 1、關(guān)于 2007 年中國(guó)廉租房建設(shè)的最新研究報(bào)告中國(guó)廉租房建設(shè) 寫入了當(dāng)年的政府工作報(bào)告，這是史上頭一次，這也被公認(rèn)為是今年 兩會(huì)的最大亮點(diǎn)之一。不過(guò)，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂(lè)觀，尤其是資金問(wèn)題，已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸。 2006 年 ，全國(guó)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房 套，建筑面積 平方米， 僅完成計(jì)劃的三分 之一左右，其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù) 4 算安排資金不足。 2007 年，民主同盟中央委員會(huì)、九三學(xué)社中央委員會(huì)在分別題為關(guān)于發(fā)展完善我國(guó)住房保障體系的提案、關(guān)于強(qiáng)化住房保障職 能遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的建議的提案中，它們共同指向一個(gè)相同的對(duì) 象：廉租住房。提案建議，加大各級(jí)財(cái)政對(duì)住房保障的支持力度，適 時(shí)建立住房保障基金以及強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障職能，落實(shí)廉租住房 制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任管理。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)建筑工程總公司學(xué)術(shù) 委員會(huì)主席陳祥福說(shuō)： “但廉租房現(xiàn)狀和進(jìn)展卻并不令人樂(lè)觀。 ” 陳祥福的話做例證的 是：目前全國(guó)仍有 4 個(gè)地級(jí)城市，以及 141 個(gè)縣級(jí)市沒(méi)有建立廉租住房制度。廉租住房制度覆蓋面低、廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢的情況依然存在。很多未建廉租房的城市給出的理由都是資金 問(wèn)題。資金問(wèn)題未獲解決。陳祥福說(shuō) ：“ 未能及時(shí)建立廉租房制度，除了地方政府重視不夠的主觀原因，客觀原因就在于這些城市普遍是 吃飯財(cái)政 ?！?建設(shè)部有關(guān)部門表示 ， 自從 2004 年 城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法出臺(tái)以后，考慮到各地財(cái)政相對(duì)緊張的實(shí)際情況，對(duì)于廉租住房資金問(wèn)題，一直是堅(jiān)持以各級(jí)財(cái)政預(yù)算安排為 主，多種渠道籌措的原則。如在住房公積金 增值收益中提取一部分， 鼓勵(lì)單位和個(gè)人進(jìn)行捐贈(zèng)，地方在住房建設(shè)中提取一定比例的資金或從直管公房租金收入中提取一部分資金等。一位不愿透露姓名的建設(shè) 部門行政負(fù)責(zé)人說(shuō)： “但目前我國(guó)除個(gè)別城市外 ， 多數(shù)是從住房公積 金增值收益中提取部分資金，或者由政府主管部門自籌解決部分資 金。公積金增值收益在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金 、 支付管理費(fèi)用后，剩余資金 5 有限，不足以支持廉租住房制度建設(shè)。”該人士表示：“因此，財(cái)政資金支持不足、 來(lái)源渠道不規(guī)范、資金不穩(wěn)定成為建立廉租住房制度面臨的最突出問(wèn)題 ?！?這種情況在西部地區(qū)尤為明顯 ， 以內(nèi)蒙古自治區(qū)為 例 ， 該區(qū)住房困難的低收入家庭數(shù)量較多，但由于大部分地市財(cái)政資金緊缺 ， 公積金增值收益及土地出讓凈收益有限，住房保障資金匱乏，導(dǎo)致住房保障體系建設(shè)相對(duì)滯后，住房保障能力不足。 （二）項(xiàng)目提出的理由 2007 年，主管部門加快了廉租房政策的出臺(tái)力度， 8 月公布了 國(guó) 務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)； “ 健全廉租住 房制度 ， 加快解決城市低收入家庭住房困難 ”也在 10 月被寫入十七 大報(bào)告 。 11 月 19 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講 時(shí)表示，中國(guó)政府今年將安排 49 億元用于廉租房建設(shè)，再 加上地方 財(cái)政，投入將達(dá)到幾百億。 建設(shè)部等九部門日前聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法，對(duì)廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問(wèn)題做出了明確規(guī)定。 辦法進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對(duì)象為 “ 城市低收入住房困難家庭 ”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。 對(duì)新建廉租住房，辦法提出，其規(guī)劃布局應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住 房困難家庭居住和就業(yè)的便利，并采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié) 合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。廉 租住 房單套建筑面積規(guī)定控制在 50 平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入 6 住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。 在此之前，財(cái)政部還發(fā)布了廉租住房保障資金管理辦法，確定了廉租住房保障的資金來(lái)源。各主管部門陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)措施，已 經(jīng)搭建起了一個(gè)完整的廉租房保障體系。 廉租住房保障辦法特別規(guī)定了實(shí)物配租 “ 退出 ” 機(jī)制。承租人不符合規(guī)定條件的 ， 將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途，無(wú)正當(dāng)理由連續(xù) 6 個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納 廉租住房租金等，將停止廉租房實(shí)物配租。 對(duì)于廉 租住房來(lái)源，辦法規(guī)定了以下幾個(gè)方面：政府新建、收購(gòu)的住房；騰退的公有住房以及社會(huì)捐贈(zèng)的住房等。辦法特別指出，廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申 報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。 綜合看來(lái)，進(jìn)口、出口、資金、房源、申請(qǐng)程序各項(xiàng)環(huán)節(jié)已經(jīng)全 部到位。在房?jī)r(jià)連續(xù)出現(xiàn)上揚(yáng)的大背景下，一個(gè)全新的住房保障體系 已然逐漸成型，社會(huì)大眾因房?jī)r(jià)產(chǎn)生的集體焦慮癥將有望緩解。 08年起，主管部門加快了廉租房政策的出臺(tái)力度， 08 年 8 月公布了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干 意見(jiàn)； “ 健全廉租住房 制度，加快解決城市低收入家庭住房困難 ”也在 10 月被寫入十七大報(bào)告。 經(jīng) 常來(lái) 縣建設(shè)局、民政局 2010 年上半年對(duì)全縣住房情況聯(lián)合調(diào) 查， 常來(lái) 縣現(xiàn)有低保戶 2000 戶，人均住房面積在 15 平方米以下的1800 戶，無(wú)房戶 500 戶，為解決該縣中低收入家庭住房困難，改善 7 居住條件，因此在縣城 東巴 路 以北 建設(shè)廉租房項(xiàng)目勢(shì)在必行。 （三）項(xiàng)目實(shí)施的意義 盡管到 2007 年底全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá) 26 平方米 ，但 我們卻不能忽視城鎮(zhèn)中仍然存在著許多居住困難的群體。他們以城區(qū) 退休和下崗的 老居民以及城市新增低收入家庭為主，包括城鎮(zhèn)中已有 低水平住房但無(wú)法進(jìn)一步改善居住質(zhì)量的低收入者、工作時(shí)間短又處 婚育階段的年輕人、城市拆遷釋放出的中低端住房需求者、農(nóng)村進(jìn)城 長(zhǎng)期務(wù)工人員等。這些群體失去了過(guò)去福利分房帶來(lái)的住房改善機(jī) 會(huì)，現(xiàn)在由于收入的限制，他們也無(wú)法靠自己的能力購(gòu)買商品住房， 受收入和就業(yè)的影響，他們甚至也無(wú)力購(gòu)買有政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適 用住房。這些群體的住房條件與經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市的整體發(fā)展水平存在 著較大的差距，他們或居住擁擠，人均住房面積較低，無(wú)獨(dú)立廚房； 或居住的建筑質(zhì)量較差，缺少必要 的上下水、氣、熱、廁所等基礎(chǔ)設(shè) 施；或居住在城中村環(huán)境中，房屋建筑密度高、采光通風(fēng)條件差、違 法違章搭建建筑安全隱患嚴(yán)重、亂倒垃圾污水等環(huán)境臟亂，居住條件 極其惡劣，這些現(xiàn)象構(gòu)成了當(dāng)前社會(huì)發(fā)展突出的不和諧因素。解決這 些群體的住房問(wèn)題，已經(jīng)成為化解當(dāng)前在住房市場(chǎng)上，住房?jī)r(jià)格變化 與城鎮(zhèn)居民收入變化之間的矛盾、不同收入群體住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦點(diǎn)所在。 近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，整體社會(huì)已經(jīng)從溫保向全面小康社 會(huì)轉(zhuǎn)型，在住房問(wèn)題上，迫切需要解決的是如何處理好住房資源配置 的公平與效率的關(guān)系 問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)全面小康，讓廣大群眾能夠普遍分享 8 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化、國(guó)際化好處，維護(hù)社會(huì)公 平、構(gòu)建和諧社會(huì)，體現(xiàn)在住房問(wèn)題上，就是重點(diǎn)改善低端人群的住 房條件。建立和完善住房保障制度，特別是對(duì)最低收入家庭 “ 應(yīng)保盡 保 ” 的廉租住房制度 ， 才能真正充分體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的價(jià)值觀和 “ 惠及全體人民 ” 的和諧社會(huì)理念。 正如溫家寶總理在回答記者提問(wèn)時(shí)曾說(shuō)的那樣： “ 一個(gè)船隊(duì)，決定它速度快慢的不是那個(gè)航行最快的船只，而是那個(gè)最慢的船只。如 果我們改善了困難群眾的生活狀況，也就改善了整個(gè)社會(huì)的生活狀 況 。 ” 關(guān)注民生、關(guān)注和諧，讓市場(chǎng)體系和保障體系共同形成對(duì)全社 會(huì)住房需求的全面覆蓋，讓全體人民共享改革發(fā)展成果是構(gòu)建社會(huì)主 義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要方面。 毫無(wú)疑問(wèn)，住房保障制度應(yīng)是一個(gè)完整的政策體系，包括對(duì)用于出售的廉價(jià)公共住房的財(cái)政補(bǔ)貼政策，如政府對(duì)地方政府建設(shè)的公共 住房補(bǔ)貼和私有營(yíng)利或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建設(shè)的低收入者住房補(bǔ)貼。還包括 減稅刺激投資建造公房或減免稅收補(bǔ)貼購(gòu)買自有住房者等政策。還包 括通過(guò)財(cái)政貼息扶持和幫助居民提高改善住房條件的能力等。但是， 廉租住房政策是支撐整個(gè)政策體系的基礎(chǔ) 。廉租房由于有政府財(cái)政補(bǔ) 貼，可以保證低收入家庭的住房費(fèi)用保持在低水平上，不需要住戶為購(gòu)買產(chǎn)權(quán)支付費(fèi)用，對(duì)特別困難的家庭甚至不需支付費(fèi)用，它在滿足 基本居住需求的基礎(chǔ)上，還可以動(dòng)態(tài)地梯級(jí)覆蓋最低收入以上家庭。 廉租住房提供的具體形式包括了住房租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金核減 等多種實(shí)施方式，其中，房租補(bǔ)貼在住房保障達(dá)到一定水平后更是突 9 顯其重要作用，一是避免了政府對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)，不會(huì)給市場(chǎng) 運(yùn)行帶來(lái)障礙或產(chǎn)生降低市場(chǎng)效率的副作用；二是這種收入再分配的 形式，使居民平等的住房權(quán)利更容易公平地實(shí)現(xiàn)；三是便于對(duì) 不同收 入家庭區(qū)別對(duì)待，更能體現(xiàn)保障的公平性，同時(shí)可以減少政府財(cái)政支 出。 總之，通過(guò)完善住房保障制度，大力發(fā)展廉租住房，切實(shí)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn) “ 為每一個(gè)居民家庭提供良好的住房 ”或?qū)崿F(xiàn) “人人享有適當(dāng)住房 ”的社會(huì)目標(biāo)，既是維護(hù)社會(huì)安定的重要 手段，也是社會(huì)收入再分配的重要方式。 六、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）符合當(dāng)今人居工程發(fā)展方向 “ 安居樂(lè)業(yè) ” 自古就是人類追求的一個(gè)偉大理想 。 1997 年 6 月在聯(lián)合國(guó)召開(kāi)的第二次人類居住大會(huì)上，通過(guò)了伊斯坦布爾宣言 和人居議程，提出了 “ 人人 皆有適宜之住房 ” 和 “ 城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展 ” 的莊嚴(yán)任務(wù)，其全球行動(dòng)計(jì)劃要求各國(guó)政府承 擔(dān)落實(shí)人居議程的主要責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)城市在落實(shí)人居議程中 起重要作用。 （二） 符合國(guó)家行業(yè)規(guī)劃要求 國(guó)家建設(shè)部制定的 “ 城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn) “ 九五 ” 規(guī)劃及 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo) ” 中要求： 1、城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均居住面積達(dá)到 12 平方米，解決人均 居住面積 6 平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問(wèn)題，重點(diǎn)解決人均居住面積 10 在 4 平方米以下住房困難戶的住房問(wèn)題。 2、建設(shè)住宅 12 億平方米，平 均每年建設(shè)住宅 平方米。 3、改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡(jiǎn)陋住房，使住房成套率達(dá) 到 70%以上。 為此，自 1989 年以來(lái)，建設(shè)部在 56 個(gè)城市建設(shè)了 66 個(gè)省級(jí)試點(diǎn)小區(qū)，以不斷總結(jié)我國(guó)住宅小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)。 （三）符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)政策 由于歷史的原因，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低工資制，住房制度基本上是社 會(huì)福利性質(zhì)。為加快城市發(fā)展，改善人民居住條件，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān) 于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，在停止福利 分房的同時(shí)，加快建立和完善以貨幣購(gòu)買住房為主的住房 供應(yīng)體系， 重點(diǎn)發(fā)展商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 近幾年來(lái)，我國(guó)的住房制度改革逐步走上正規(guī)，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部及有關(guān)商業(yè)銀行相繼出臺(tái)了一系列方針、政策及支持措施，以解決居 民的住房問(wèn)題，不僅要做到居者有其屋，而且要上檔次。逐步建立起 適合我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，形 成高、中、低檔居住條件皆備的住房供應(yīng)源，不斷滿足不同收入家庭 日益增長(zhǎng)的住房需要。 2003 年國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó) 發(fā) 200318 號(hào)）指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng) 濟(jì) 的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng) 體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善住房供 11 應(yīng)政策，增加普通商品住房供應(yīng)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通 商品住房，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng) 中的比例。對(duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格， 清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè) 成本，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。確 定了房地產(chǎn)業(yè)以需求為導(dǎo)向調(diào)整供應(yīng)的發(fā)展思路，建立健全工人住房 貸款擔(dān)保機(jī)制，房地 產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。 2004 年以來(lái)，國(guó)家為了保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺(tái)了一 系列文件規(guī)定，主要有： 2004 年 4 月 27 日，國(guó)務(wù)院通知決定適當(dāng)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例均由 20%提高到 35%。 2004 年 4 月 29 日，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于深化開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知（國(guó)辦發(fā) 200420 號(hào)），要求深入開(kāi)展土 地市場(chǎng)治理整頓。明令 “ 三個(gè)暫停 ” ，即暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、暫停土地規(guī)劃修改、暫?？h改市。 2004 年 7 月 1 日 ， 國(guó)土 資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下 發(fā) 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國(guó)土資發(fā) 200471 號(hào)），規(guī)定自 2004 年 8 月 1 日起所有的經(jīng)營(yíng)性土 地的出讓都要公開(kāi)交易，禁止協(xié)議出讓，全部采用招牌掛。 2005 年 3 月 26 日 ， 國(guó)辦發(fā)明電（ 20058 號(hào)）關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住 房?jī)r(jià)格的通知，提出 8 條意見(jiàn)，一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作。 12 把做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容， 采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 的責(zé)任，把穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提 到政府工作的重要議事日程，切實(shí)負(fù)起穩(wěn) 定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任。三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上， 著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市 場(chǎng)供應(yīng)中的比例。四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，嚴(yán)格依照土地利用 總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理確定年度拆遷規(guī) 模。五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合 理需求。六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，要建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng) 和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)， 全面準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn) 市場(chǎng)狀況和運(yùn)行態(tài)勢(shì)。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施 ， 要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策，盡快制訂具體落實(shí)方 案并組織實(shí)施。八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查，對(duì)部 分住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地區(qū)或城市還要進(jìn)行重點(diǎn)督查。要建立通報(bào)制 度，對(duì)調(diào)控措施不落實(shí)、住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的地區(qū)予以通報(bào)批評(píng)。 2005 年 4 月 30 日，建設(shè)部等 7 部門發(fā)出了關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) ， 稱 “ 新八條 ”?！?新八條 ” 從規(guī)劃、土地管理、稅收、信貸、優(yōu)惠政策、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房、市場(chǎng)秩序、信 息等 8個(gè)方面，提出了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的系統(tǒng)措施，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。一 、 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán) 格土地管理。三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。四 、 13 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住 房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完 善廉租住房制度。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī) 銷售行為。八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 2005 年 5 月 17 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 指 出房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有 利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社 會(huì)的目標(biāo)，會(huì)議制定六條主要措施： (一 )切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 (二 ) 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 (三 )合理控制城市房 屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。 (四 )進(jìn)一步整頓 和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展 經(jīng)濟(jì)適用住房。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。 2005 年 6 月 3 日， 廣西 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)的通 知（政辦發(fā) 200539 號(hào)）指出：近年來(lái)， 廣西 省住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)較快發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的 基本方向，注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)控作用，進(jìn)一步培育和 發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。 2005 年 7 月 1 日 ， 廣西 省頒布實(shí)施 廣西 省商品房銷售條例， 進(jìn)一步規(guī)范了 廣西 省房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2006 年 5 月 24 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià) 14 格的意見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，要求引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn) 業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 2006 年 8 月 31 日，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的 通知（國(guó)發(fā) 200631 號(hào)），采取更嚴(yán)格的管理措施，加強(qiáng)土地調(diào)控。 2006 年 11 月 26 日， 廣西 省發(fā)布 廣西 省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（ 廣西 省人民政府令第 192 號(hào)），對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房作出規(guī)范，加強(qiáng) 了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理。 2007 年 8 月 7 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，按照全面建設(shè) 小康社會(huì)和 構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，把解決城市（包括縣城）低收入 家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要 內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。加快建立健全以廉租住房 制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城 市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī) 范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到 “ 十 一五 ”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城 市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 分析國(guó)家的房地產(chǎn)政策，國(guó)家 已經(jīng)把房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是 廣西 省的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家從土地、房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)銷售等各個(gè)方面制定了一系列政策，來(lái)促進(jìn)、維護(hù)房地 產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。到 2010 年，形成 “供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、 價(jià)格基本穩(wěn)定、調(diào)控有效 ”的房地產(chǎn)發(fā)展格局。盤活存量土地，推進(jìn) 15 住房改革，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。擴(kuò)大住房信貸，活躍房地產(chǎn)二、三 級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走上良性發(fā)展軌道，形成有序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市 場(chǎng)。 （四）符合產(chǎn)業(yè)政策 常來(lái) 縣 廉租住房 工程項(xiàng)目的建設(shè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo) 目錄（ 2005 年 本）中，既不屬于鼓勵(lì)類，也不屬于限制類，應(yīng)符合 “ 允許類 ” 項(xiàng)目基本建設(shè)的規(guī)定 。 并且本項(xiàng)目符合 常來(lái) 縣城市總體規(guī) 劃的規(guī)定。 第二節(jié) 編制依據(jù)、原則和范圍 一、編制依據(jù) 1、 常來(lái) 縣城市總體規(guī)劃（ 2005； 2、 廣西 省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā) 廣西 省廉租住房保障辦法的 通知（政辦發(fā) 200816 號(hào)）； 3、建設(shè)單位與 常來(lái)工程咨詢 有限責(zé)任公司 就編制本項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告簽訂的合同文本； 4中華人民共和國(guó)建筑法； 5、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管 理法； 6、 廣西 省廉租住房保障辦法； 7、建設(shè)單位提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料； 8、其它有關(guān)國(guó)家政策及信息資料。 16 二、可行性研究的范圍 1、項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性； 2、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模； 3、建設(shè)條件及場(chǎng)址選擇； 4、總體規(guī)劃方案； 5、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能； 6、實(shí)施進(jìn)度安排； 7、管理機(jī)構(gòu)； 8、投資估算及資金籌措； 9、效益分析； 10、研究結(jié)論和建議。 第三節(jié) 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于 常來(lái) 縣城西北部， 東巴 路以 北。 二、 建設(shè)規(guī)模 根據(jù) 常來(lái) 縣城區(qū)低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情 況，本項(xiàng)目占地面積 16200 平方米，擬建設(shè)建筑面積 17850 平方米， 50 戶型 350 戶，其他附屬用房 350 平方米。項(xiàng)目建成后，可滿足350 戶 常來(lái) 縣城區(qū)低收入住房困難家庭。 三、建設(shè)期 17 6 年， 具體時(shí)間進(jìn)度為 2010 年 11 月至 2016 年 4 月。其中： 2011年開(kāi)工建設(shè) 150 套， 2013 年開(kāi)工建設(shè) 100 套， 2015 年開(kāi)工建設(shè) 100套。 四、項(xiàng)目投入總資金和資金來(lái)源 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資 2500 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 元， 流動(dòng)資金 元。建設(shè)投資中，建筑工程費(fèi)用 元，設(shè) 備購(gòu)置安裝費(fèi) 元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 元 ，元。 本項(xiàng)目總投資中，申請(qǐng)上級(jí)補(bǔ)助資金 1140 萬(wàn)元， 常來(lái) 縣財(cái)政地方配套資金 1360 萬(wàn)元。 五、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 內(nèi)容 資金（萬(wàn)元） 占資金總投入比例 1 建設(shè)投資 項(xiàng)目靜態(tài)投資 筑工程費(fèi) 礎(chǔ)工程 建工程 修工程 三通 ”及配套工程 0 備購(gòu)置安裝費(fèi) 排水 通 、訊 他費(fèi)用 本預(yù)備費(fèi) 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資 設(shè)期融資費(fèi)用 價(jià)預(yù)備費(fèi) 2 流動(dòng)資金 3 總投資 2500 18 4 資金籌措 地方政府配套 1360 申請(qǐng)上級(jí)資金 1140 5 建筑面積（） 17850 50 戶型 350 戶 其他附屬用房 350 平方米 占地面積 16200 平方米 6 綠化面積 5670 平方米 7 容積率 8 綠化率 (%) 35 六、簡(jiǎn)要結(jié)論和建議 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó) 家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，符合 常來(lái) 縣城區(qū)規(guī)劃，對(duì) 城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，有利于改善居住條件，項(xiàng)目建設(shè)按國(guó)家招 標(biāo)投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，各項(xiàng)建設(shè)條件成熟，建成后社會(huì)效益明顯， 既是維護(hù)社會(huì)安定的重要手段，也是社會(huì)收入再分配的重要方式。符 合加快廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)和進(jìn)程。 建設(shè)保障性住房是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政府需要在 “ 以民為本 ” 的指導(dǎo)思想下加大探索力度，把好事辦好。比如中心城區(qū)低收入拆遷戶的就地還建問(wèn)題，現(xiàn)在一些廉租房被建到了偏遠(yuǎn)地區(qū)，政府的本意是降 低這些家庭的住房投入，結(jié)果卻增加了他們的謀生成本，加重了其生 活負(fù)擔(dān)。解決這些問(wèn)題，需要政府有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，尤其是要明確給 予保障性住房資金保障、土地保障。 第二章 市場(chǎng)需求分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)需求分析 19 常來(lái) 縣 廉租住房 工程項(xiàng)目位于 常來(lái) 縣城西北部， 東巴 路 以北。 現(xiàn)狀地塊環(huán)境優(yōu)美 ， 交通便利 ， 基礎(chǔ)設(shè)施基本配套。項(xiàng)目的性質(zhì)為保障性房工程規(guī)劃用地；作為 常來(lái) 縣政府保障性住房廉租房工程，政府給予了很大的政策優(yōu)惠和支持，建設(shè)成本較低 ， 從而使得該項(xiàng)目在施工建設(shè)占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)調(diào)查 ， 目前 常來(lái) 縣低保戶有 3000 戶人均住房面積在 15 平方米以下的 800 戶 ， 無(wú)房戶 150 戶，低收入家庭大量存在，廉租房需求缺口較大，縣政府急需安排建設(shè)廉租房，以保障和改善城市低收入家庭的住房。 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)意義 隨著 常來(lái) 縣城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐的加快， 常來(lái) 廉 租住房建設(shè)也提上議事日程，勢(shì)在必行， 常來(lái) 縣建設(shè)局以此為契機(jī)，利用規(guī)劃保障性住房工程用地，以縣城高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、普通水平 的住宅設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量保證、優(yōu)美的小區(qū)生活環(huán)境、完善的配 套服務(wù)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)、細(xì)致、體貼的物業(yè)管理，建設(shè) 常來(lái) 縣第一個(gè)廉租 房居住小區(qū)，打造生活配套設(shè)施齊全、完善、建筑風(fēng)格獨(dú)特，環(huán) 境優(yōu) 美，設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高超，處處體現(xiàn) “ 以人為本、與民同心 ” 的居住理念和 超前意識(shí)，以鮮明的形象對(duì)比城區(qū)其他住宅小區(qū)；并希望它成為 常來(lái) 的一個(gè)具有代表意義和示范作用的政府形象工程，成為 常來(lái) 社會(huì)保障 性住房工程開(kāi)始，最終目的是逐步解決城市低收入家庭的住房問(wèn)題。 作為此地塊項(xiàng)目的建設(shè)者，通過(guò)上級(jí)政府的支持以及縣政府的地 方配套資金，加上前期細(xì)致周密的分析論證，因而在此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建 20 設(shè)中不但能夠獲得巨大的社會(huì)效益，而且將獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，并 將給解決城鎮(zhèn) 350 戶低收入家庭的住房困難；同時(shí)，加快建筑業(yè)健康 發(fā)展， 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而增加地方的財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)繁榮。 二、銷售市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目能夠?yàn)?350 戶低收入家庭住房困難戶需要的 ， 據(jù)分析 : 1、目前城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，大都以中等以上收入家庭 為對(duì)象，以高中檔住宅為主，已經(jīng)供大于求；而普通商品房、經(jīng)濟(jì)適 用房較少，許多中低收入家庭缺房而無(wú)力購(gòu)房。而該項(xiàng)目定位在中、 低檔客戶群，即以拆遷戶和中低收入家庭為對(duì)象，以普通商品住宅和 經(jīng)濟(jì)適用房為主，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2、 常來(lái) 縣低保戶有 3000 戶；人均住房面積在 15 平方米以下的 1800 戶，無(wú)房戶 800 戶，低收入家庭大量存在， 截止目前已建設(shè)完成廉租住房 375 戶， 廉租房需求缺口 仍 較大，項(xiàng)目一期工程市場(chǎng)供不應(yīng)求 ，該項(xiàng)目的建成將大大 增加保障對(duì)象的房源供應(yīng)。 三、目標(biāo)對(duì)象的分析（客戶定位） 常來(lái) 縣城區(qū)城鎮(zhèn)居民中低收入住房困難家庭，即 常來(lái) 縣人民政府 所在地的 規(guī)劃區(qū) 范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合 常來(lái) 縣人民政府規(guī)定低 收入 家庭。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)規(guī)劃要求，結(jié)合市場(chǎng)需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀 21 況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到 常來(lái) 縣城區(qū)低收入家庭的經(jīng)濟(jì) 力狀 況，確定本項(xiàng)目工程建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 17850 平方米 , 總占地面積 16200 平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 用地面積： 16200建筑面積： 17850建筑占地面積： 3690 居住戶數(shù)： 350 戶 綠地率： 35% 綠地面積： 5670建筑密度： 容積率： 本項(xiàng)目計(jì)劃 6 年內(nèi)完成。 第三章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)內(nèi)容 一、建設(shè)地點(diǎn) 依據(jù) 常來(lái) 縣城市總體規(guī)劃，本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為 常來(lái) 縣城區(qū)。具體 22 地點(diǎn)為 常來(lái) 縣 東巴路 以北。 土地實(shí)行政府劃撥。 二、建設(shè)內(nèi)容 為加強(qiáng) 常來(lái) 縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善城鎮(zhèn)低收入居民居住條件， 美化城市環(huán)境， 常來(lái) 縣建設(shè)局按照國(guó)家和省要求，把加快廉租住房建 設(shè)擺在當(dāng)前住房保障工作的突出位置，以切實(shí)增加房源供應(yīng)，確保保 障對(duì)象有房可租。 本項(xiàng)目 常來(lái) 縣 廉租住房 工程占地面積 16200 平方米，折 合 24 畝，擬建設(shè)建筑面積 17850 平方米， 50 戶型 350 戶，計(jì)劃建設(shè)住宅 350套 ， 5 層，共計(jì) 10 幢住宅樓。計(jì)劃總投資為 2500 萬(wàn)元。 第四章 項(xiàng)目所在地建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置 一、場(chǎng)址確定原則 23 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的要求，場(chǎng)址選擇應(yīng)滿足以下條件： 1、符合項(xiàng)目建設(shè)及發(fā)展要求； 2、盡量減少占地以控制投資； 3、各種配套條件好； 4、周圍環(huán)境適于項(xiàng)目的建設(shè)； 5、交通便利，生活方便。 二、場(chǎng)址確定 1、地理位置 常來(lái) 縣位于 廣西 省北部平原的 桂北 開(kāi)發(fā)區(qū)， 縣境南北長(zhǎng) 50 公里，東西寬 40 公里，總面積 1500 平方公里。 2、交通條件 目前 常來(lái) 縣城區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全，無(wú)影響項(xiàng)目的因素存在， 周邊環(huán)境條件良好。道路交通方便快捷，已建成多條高標(biāo)準(zhǔn)柏油公路 ，形成了良好的交通格局。郵電通訊十分便捷，數(shù)字通訊達(dá)到了國(guó)際先 進(jìn)水平。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、 工程地質(zhì)條件 1、場(chǎng)地穩(wěn)定性 擬建場(chǎng)地成因類型屬 西江 下游沖積平原，為第四紀(jì) 喀斯特地形 ，場(chǎng)地地層成層性較好，沉積物以粘性土及粉砂土為主。地 層結(jié)構(gòu)較 24 簡(jiǎn)單，層位、厚度較穩(wěn)定；場(chǎng)區(qū)內(nèi)各層土均為中壓縮性土； 擬建場(chǎng)地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。 2、地貌概況 擬建場(chǎng)地為 西江 沖積平原，地勢(shì)平緩，海拔高程一般在 1， 由于河流沖刷、海潮內(nèi)侵、自然侵蝕的影響，形成了地勢(shì) 低平的地貌 特征 。 3、地層結(jié)構(gòu)及其物理力學(xué)性質(zhì) 根據(jù)鉆探揭露，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)原位測(cè)試結(jié)果，整個(gè)場(chǎng)地主要粘性土及 粉砂土組成，土質(zhì)變化較小，根據(jù)土的結(jié)構(gòu)及物理力學(xué)性質(zhì)該場(chǎng)區(qū)整 個(gè)地層共分為 9 層，各土層其巖土工程特性分述如下： 1 層素填土 （ 上部為黃褐色粉土和粉質(zhì)粘土，下部為棕色粘土， 2 層粉土 （ 黃褐色，含云母片，搖振反應(yīng)迅速，振動(dòng)析水，無(wú)光澤反應(yīng)，干 強(qiáng)度及韌性低 ， 濕 ， 稍蜜一中蜜，厚度為 3 層粘土 （ 棕紅色，夾灰褐色粉質(zhì)粘土層，干強(qiáng)度及韌性中等一高，稍有光 澤，軟塑一硬塑，厚度為 4 層粉土 ( 黃褐色、灰褐色，含鐵質(zhì)氧化物、云母片，夾灰黃褐色粉質(zhì)粘土層，搖振反應(yīng)迅速，振動(dòng)析水，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低，濕， 25 中蜜，厚度為 5 層粉質(zhì)粘土 （ 灰棕色、灰色，含有機(jī)質(zhì)、鈣質(zhì)結(jié)核、局部變相為粉質(zhì)粘土，強(qiáng)度及韌性中等一高，稍有光澤，可塑，厚度為 6 層粉土 （ 灰黃褐色 ， 含鐵質(zhì)氧化物、鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，搖振反應(yīng)迅速， 振動(dòng)析水 ， 無(wú)光澤反應(yīng) ， 干強(qiáng)度及韌性低 ， 濕 ， 中蜜，厚度為 7 層粉砂 （ 黃褐色，以石英顆粒為主，微量長(zhǎng)石顆粒、云母片，顆粒渾圓，分選性良好，濕，中蜜，厚度為 8 層粉質(zhì)粘土 （ 灰色、灰褐色，含有機(jī)質(zhì)、鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，有砂感，搖振反應(yīng)緩慢，干強(qiáng)度及韌性中等，無(wú)光澤，可塑，厚度為 9 層粉土 （ 黃褐色，含鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，粘粒含量較高，搖振 反應(yīng)迅速一 中等，振動(dòng)析水，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低一中等，濕，密實(shí)， 該層未穿透，最大揭露厚度為 （四）場(chǎng)地地震效應(yīng)分析 擬建場(chǎng)區(qū)土的類型為中軟土，根據(jù)場(chǎng)地土及當(dāng)?shù)貙?shí)測(cè)波速統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析，該場(chǎng)區(qū)土層等效剪切波速估計(jì)在 140m/s 之間，本場(chǎng)地覆蓋層厚度均大于 50 米，故該建筑場(chǎng)地類別 ，按建筑地震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 關(guān)規(guī)定，建筑場(chǎng)地抗震設(shè)烈度為 7 度， 26 設(shè)計(jì)基本地震加速值為 g，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象及活動(dòng) 性斷裂通過(guò)。擬建場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜建筑。 二、水文條件 據(jù)石油部物探測(cè)井資料證實(shí)，在 1000 米深以內(nèi)無(wú)淡水。 西江 水 是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生活的主要水源，對(duì)地區(qū)水文地質(zhì)影響頗大。該場(chǎng)區(qū) 地下水的類型為第四系孔隙潛水，地下水一般 左右，補(bǔ)給來(lái)源以大氣降水和 西江 水為主，排泄途徑以地面蒸發(fā)為主。試驗(yàn)結(jié)果表 明，地下水質(zhì)為 ，地下水對(duì)硅無(wú)侵蝕性，但對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。 四、氣象條件 常來(lái) 縣地處中緯度，屬 亞熱 帶，季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明。歷年年均氣溫 25 ，極端最高氣溫 39 ，極端最低氣溫 ，最冷月 1 月，最熱月 7 月。年均日照時(shí)數(shù)為 時(shí)，年均日照百分率為 65%， 光照充足。 常來(lái) 縣境年降水量較少，且不穩(wěn)定不均勻，歷年平均降水量為 米 ， 1 月最少約為 50 毫米 ， 7 月最多約為3200 毫米。 常年主導(dǎo)風(fēng)向：西南 冬季主導(dǎo)風(fēng)向：西北 夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南 冬季平均風(fēng)速： 夏季平均風(fēng)速： 基本風(fēng)壓： 方米 27 年均氣溫： 年極端最高氣溫 39 年極端最低氣溫 年相對(duì)濕度： 60% 基本雪壓： 方米 五、水文條件 常來(lái) 縣屬于 西江 沖積平原?？h境西高東低，南高北低，由西南向東北呈現(xiàn)傾斜，微坡起伏，形成了緩崗，微坡平地和淺平洼地相間的地貌特征。縣城內(nèi)土地以輕、中壤為主，且土層深厚（ 8 米左右）。全縣土地總面積為 200 萬(wàn)畝，其中可利用面積為 80 萬(wàn)畝，耕地面積75 萬(wàn)畝。 六、社會(huì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展規(guī)劃 近年來(lái)， 常來(lái) 外向型經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，招商引資富有盛名。來(lái)自美國(guó)、 法國(guó) 等國(guó)家和臺(tái)灣、香港地區(qū)的近百家外資企業(yè)已初具規(guī)模，年出口創(chuàng)匯達(dá) 3 億美元。規(guī)劃面積達(dá) 50 平方公里的 常來(lái) 工業(yè)園，基礎(chǔ)設(shè)施更為完善， 招商引資政策更為優(yōu)惠，環(huán)境更為優(yōu)化，正吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資興業(yè)。今后的 常來(lái) ，將堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，貫徹 “發(fā)展是主題、調(diào)整是主線、招商是重點(diǎn)、實(shí)干是關(guān)鍵、穩(wěn)定是基礎(chǔ) ”的工作方針，緊緊圍繞 “財(cái)政增長(zhǎng)、農(nóng)民增收、就業(yè)增加、城市增靚 ”四大目標(biāo)，加快招商引資步伐，力爭(zhēng)人均主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盡快趕上 廣西 省平均發(fā)展水平。 七、社會(huì)公用設(shè)施依托條件 28 （一）供水 項(xiàng)目采用 常來(lái) 縣自來(lái)水作為供水水源，由 常來(lái) 縣自來(lái)水公司供 應(yīng)。給水可由附近城市干管接入向配水點(diǎn)送水，環(huán)狀進(jìn)水，枝狀供水 ， 供水有保障。 （二）排水 排 水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水往各級(jí)雨水管網(wǎng)匯集后，就 近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，達(dá)標(biāo)后排入城市排污 干管。 （三）供電 該項(xiàng)目所需供電擬采用雙路供電，由變電室接入，均采用直埋的 方式，供電有保障。 （四）供熱、供氣 本項(xiàng)目所需用熱可由 常來(lái) 天然氣公司接入，供熱、供氣有 保障 （五）征地 該項(xiàng)目由政府劃撥，已辦理國(guó)有土地使用證。 （六）建筑材料來(lái)源 臨近的 東川 市是全國(guó)著名的建材基地，有著豐富的建材資源，且黃沙儲(chǔ)備豐富，運(yùn)輸便利，運(yùn)程較短，工程所需黃沙可由 東川 運(yùn)來(lái)， 工程所需磚及由 當(dāng)?shù)亟鉀Q，石料、水泥、鋼材由 東川 或就近采購(gòu)，供 應(yīng)木材可在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)得，可滿足工程需要。 、 29 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 規(guī)劃依據(jù)及原則 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法； 2、中華人民共和國(guó)建筑法； 3、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例； 4、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 ； 5、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法； 6、中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法； 7、 常來(lái) 縣城市總體規(guī)劃（ 2005 8、建筑抗震規(guī)范； 9、建筑業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。 二、項(xiàng)目規(guī)劃原 則 1、功能性原則，本項(xiàng)目作為廉租房居住小區(qū)，必須滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，在經(jīng)濟(jì)適用的前提下，采用新技術(shù)、新材料、新觀念，體現(xiàn)二十一世紀(jì)城市居民對(duì)居住生活 的綜合要求。 2、充分體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的原則，面向二十一世紀(jì)，創(chuàng)造高品質(zhì)的環(huán)境，精心塑造生動(dòng)和諧的建筑群體和開(kāi)放、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境， 30 布置親切宜人的駐留活動(dòng)空間和步行系統(tǒng)，配置完善的設(shè)施，強(qiáng)化歷 史文化氛圍，滿足人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明的高需求。 3、按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，充分利用水面及其它資源， 實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與自然生態(tài)在更高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。 4、堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，滿足日照、采光和通風(fēng)要求，著重進(jìn)行步行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大程度的使居民接近、享受自然。 5、堅(jiān)持科技進(jìn)步的原則，采用四新成果，推進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)及居住區(qū)建設(shè)水平的提高。 6、把握實(shí)際性問(wèn)題，提高切實(shí)可行的措施，確保規(guī)劃管理的可操作性，把握規(guī)劃的動(dòng)態(tài)連續(xù)性的特點(diǎn)，使規(guī)劃近、遠(yuǎn)期結(jié)合，便于滾動(dòng)性實(shí)施，同時(shí)使規(guī)劃富有彈性，以利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)展與進(jìn)行。 7、總體布置應(yīng)按照使用功能要求進(jìn)行功能分區(qū)，要做到交通合理，綠化系統(tǒng)完善，充分 利用地形合理布局，空間布置和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 8、形成 成配套完善的公共設(shè)施服務(wù)體系。 第二節(jié) 設(shè)計(jì)原則及規(guī)劃布局 一、設(shè)計(jì)原則 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)和設(shè)計(jì)規(guī)范， 31 按照 常來(lái) 縣城市總體規(guī)劃要求，統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，努力做到技術(shù) 先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用、功能齊全、確保質(zhì)量。同時(shí)在在節(jié)省投 資和保證建設(shè)質(zhì)量的前提下，注重外部空間與建筑形式的個(gè)性，與本 地區(qū)的城市建設(shè)形成特色。突出 “以人為核心 ”的原則 ，體現(xiàn)合理 、 舒適、方便、安全的指導(dǎo)思想。在建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)建筑風(fēng) 格 與現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，相互交融，使小區(qū)居民在享受生活方便的同 時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和現(xiàn)代化的氣息。同時(shí)考慮施工的階段性 和時(shí)序性以及其完整性。 設(shè)計(jì)的主要原則：整體原則、環(huán)境原則、效率原則、多樣化原則，便于管理的原則、建設(shè)時(shí)序的原則。 二、規(guī)劃布局 （一）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，采取組團(tuán)一院落兩級(jí)結(jié)構(gòu) 模式，形成景觀中心居中的多層次融合，院落空間、組團(tuán)綠地、中心 綠化和外部景觀的多層次穿插與滲透。 （二）公共設(shè)施 公共設(shè)施沿路安排，以專賣店、銀行、郵局、修理、洗衣、美 發(fā)等為日常生活服務(wù)的小型設(shè)施為主，結(jié)合路面上的綠化、水景等環(huán)境小品，創(chuàng)造具有獨(dú)特風(fēng)情的、人性化的公建中心。 （三）道路系統(tǒng) 根據(jù)項(xiàng)目的外圍交通條件和居民出行方向，機(jī)動(dòng)車行系統(tǒng)采用在 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置環(huán)路并沿環(huán)路設(shè)停車場(chǎng)。 32 （四）綠化系統(tǒng) 項(xiàng)目綠化通過(guò)空間的滲透、借景、對(duì)景、錯(cuò)景、軸線、通廊、分 隔等手法的運(yùn)用，和外部的自然環(huán)境和人工景觀融為一