策源－太湖度假村項目市場研究報告VIP

太湖度假村地塊太湖度假村地塊 市場市場定位報告定位報告1本次提案邏輯思路地塊屬性研究分析Part 1 市場研究Part 2 區(qū)域個案分析與總結Part 3 項目定位 發(fā)展建議Part 4 2Part 1 地塊研究及判斷3地塊屬性經濟指標用地面積： 15180.7容積率： 1.05建筑高度： 4層平均樓板價： 614.82元 /用地性質：商業(yè)、居住本項目不具備規(guī)模優(yōu)勢，不具備向成熟、完善型社區(qū)發(fā)展條件。4地塊屬性周邊資源太湖新城蠡湖新城比鄰太湖、蠡湖新城新興城市板塊輻射五里湖擁有五里湖稀缺的湖景資源與景觀規(guī)劃優(yōu)勢山水路的拓寬，增加了項目外部聯(lián)系的交通通達性項目存在較為理想的外部條件及發(fā)展空間。5地塊屬性容積率導向密度低中高容積率0.30.35 0.350.4 0.40.5 0.50.7 0.70.91.0獨棟 獨棟雙拼 雙拼 聯(lián)排獨棟 聯(lián)排疊加類別墅（疊加）獨棟獨棟雙拼6地塊屬性容積率導向容積率： 1.05建筑高度： 4層聯(lián)排、疊加疊加、花園洋房 密度較高、社區(qū)層次偏低密度較低、社區(qū)層次較高問題：項目定位與所屬板塊價值的關聯(lián)性。7地塊屬性板塊價值山水湖濱威尼斯寶界山莊 湖璽莊園太湖山莊名稱 主要物業(yè)形態(tài) 平均 銷 售均價湖璽莊園 獨 棟別 墅 15500寶界山莊 獨 棟別 墅 12000湖之戀 獨 棟別 墅 12500五里湖別墅板塊印象高端居住板塊特征8項目定位思路延伸地塊屬性 板塊價值低密度別墅板塊印象；高端居住板塊特征。較好的外部發(fā)展空間；1.05容積率產品導向。聯(lián)排類別墅的中高檔物業(yè)需求一種創(chuàng)新的產品發(fā)展路線9Part 2 市場研究10板塊格局與研判蠡湖板塊 蠡湖 1號太湖板塊太湖社區(qū)魅力之城順馳價格、社區(qū)規(guī)模、品牌的競爭。11市場格局與研判太湖收藏家山水名苑目前市場未來市場12目前市場 V未來市場的思考目前市場 客戶的分流未來市場 產品的同質化創(chuàng)新的產品路線得到驗證市場突圍13Part 3 個案分析14個案 【 山水名苑 】 物業(yè)類型分析總套數： 198規(guī)劃會所聯(lián)排： 109套， 250 左右單價： 11000元 /疊加： 24套， 180 左右單價： 9500元 /聯(lián)排：項目利潤導向；疊加：項目現金流量。15個案 【 山水名苑 】 產品分析 【 聯(lián)排 】優(yōu)勢雙車庫設計（半地下室）餐廳挑高處理贈送地下室（ 80 100）大面積的空中露臺德式風格的創(chuàng)新劣勢排列較為單一私密性較差（產品間距）缺少別墅的舒適度與資源融合度16個案的思考戶型基本無特色；無論面積大小，均仍停留在中端住宅的常規(guī)功能布局上，無任何突破；部分大戶型內未做出大戶型的舒適度。區(qū)域產品、戶型設計無亮點，無創(chuàng)新，幾乎全為傳統(tǒng)的常規(guī)戶型，難以從產品上提升項目品質，拉開社區(qū)層次。17Part 4 項目定位 發(fā)展建議18項目現狀權 比 細 目 優(yōu) 良 一般 較 差 差土地 級別 自然景 觀 環(huán) 境 污 染 交通情況 生活配套 學區(qū)情況 社會人文 區(qū)位形象 較好的區(qū)域形象與自然資源；較為缺乏的生活配套。19從目前現狀預測未來發(fā)展趨勢本區(qū)域未來前景可觀1.無錫太湖新城板塊的快速發(fā)展2.大學城逐漸形成的輻射影響力3.政府搬遷南泉的規(guī)劃不利因素1.市場未來不可預見性大2.區(qū)域潛在競爭激烈20項目 SWOT分析項目地塊SwOTl 較好的資源整合（湖景、山體）l 五里湖高端板塊居住屬性l 與外部聯(lián)系的交通通達性l 規(guī)模較小，無法做高端物業(yè)規(guī)劃l 容積率、地塊限高等因素無法突破板塊高端屬性l 地塊目前存在的私房環(huán)境的印象l 部分位置規(guī)劃的局限性l 類別墅與板塊市場產品的差異化l 項目后期產品、規(guī)劃調整空間l 政府梁溪生態(tài)公園規(guī)劃實施l 蠡湖、太湖新城板塊的威脅l 類別墅價格與板塊別墅價格的競爭l 現有、未來市場的競爭威脅21對項目未來客戶的研判 從馬斯洛需求層次模式看購房的地域傾向安全需求歸屬需求自尊需求自我實現生存需求修身養(yǎng)性，享受生活身份與地位的象征良好的社區(qū)歸屬感環(huán)境物業(yè)與安全性基本滿足居住功能疊加聯(lián)排本項目所屬第一居所為主要目的；第二居所為次要選擇。22綜合分析及問題界定1.05容積率與板塊價值和景觀資源利用的矛盾1.05容積率下如何進行產品選擇與景觀營造，使地塊與景觀資源的利用最大化？聯(lián)排別墅與（類別墅）疊加產品價格認知的矛盾在售個案 11000元 /平方米價格與獨棟別墅 12000元 /平方米的認知23根據問題需求突破產品創(chuàng)新 跳躍式升級規(guī)劃方案景觀資源最大化產品方案升級聯(lián)排價值B A24案例借鑒規(guī)劃圖 (A)組團與景觀組織方式25案例借鑒規(guī)劃圖 (A)路網與景觀組織方式26產品方案聯(lián)排、類別墅升級（ B）建筑空間內部空間庭院空間附 加 值建筑風格產品方案升級聯(lián)排價值 類獨棟化1、改變兵營式排布方式，建筑錯落排布，增加采光面，優(yōu)化內部空間；2、通過多種組團圍合方式，實現多重庭院設計，增加私家庭院的個性；3、多樣化的入戶方式，實現入戶的私密性；4、增加立面的個性與變化，實現獨棟別墅的視覺感受。27戶型配比原則主力戶型面積與小獨棟趨同小部分大戶型類雙拼產品作為社區(qū) “樓王 ”在前期展示以提升品牌形象部分小戶型經濟聯(lián)排或疊加作為景觀較弱位置的輔助產品戶型面積區(qū)間建議（ B）此原則下的戶型面積配比建議產 品 類 型 面 積 區(qū) 間 比例 備 注舒適型 聯(lián) 排 B 300 350M2 75% 臨 水，位置景 觀較 好經濟 型 聯(lián) 排 /疊加 180 250M2 24% 不 臨 水，位置景 觀 次之類 雙拼 聯(lián) 排 4