2012年初、中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試-沖刺串講講義全套

1、聲明：本資料由 大家論壇經(jīng)濟(jì)師考試專區(qū)/forum-186-1.html 收集整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出自 更多經(jīng)濟(jì)師考試信息，考試真題，模擬題：/forum-186-1.html 大家論壇，全免費(fèi)公益性經(jīng)濟(jì)師考試論壇，等待您的光臨！房地產(chǎn)講義下載-2011年經(jīng)濟(jì)師考試-沖刺串講班-全第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論第一節(jié)區(qū)位理論1.區(qū)位的特征（四特征） 綜合性 自然區(qū)位 天文區(qū)位（經(jīng)緯度） 自然地理區(qū)位 社會(huì)區(qū)位 經(jīng)濟(jì)區(qū)位 文化區(qū)位 政治區(qū)位 確定性（方位和距離決定區(qū)位的唯一性

2、） 方位 距離 層次性 大位置 小位置 地址 微位置 歷史性 地理環(huán)境的變化以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷 區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因2.房地產(chǎn)區(qū)位的含義* 要素（四要素） 位置坐落所在具體地點(diǎn)方位方向和位置與相關(guān)場(chǎng)所的距離與有關(guān)場(chǎng)所的距離的遠(yuǎn)近臨街（路）狀況朝向正門或房間窗戶正對(duì)的方向樓層所在的樓層 交通通達(dá)性可及性從外到達(dá)該宗地便捷性從該宗地去往其他地方 外部配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊等（必需條件）公共服務(wù)設(shè)施教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、郵電、市政公用設(shè)施等 周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境人文環(huán)境景觀 位置與區(qū)位的關(guān)系 房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變

3、 以上四要素中的任一要素發(fā)生變化，意味著房地產(chǎn)區(qū)位發(fā)生變化3.杜能孤立國(guó)理論的前提 只有一個(gè)城市，且是孤立國(guó)，孤立國(guó)環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕 城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)，農(nóng)村則靠城市供給工業(yè)品 運(yùn)輸工具只有馬車 農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比 經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的4.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容 農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)方式，由市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格決定V 農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和（E+T） 經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)為P=V-（E+T） 經(jīng)營(yíng)者追求利潤(rùn)最大化 （銷售價(jià)格）和（生產(chǎn)成本）是常數(shù)（利潤(rùn)加上運(yùn)費(fèi)，價(jià)格減去生產(chǎn)成本，為常數(shù)） 利潤(rùn)最大化的唯一辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小

4、 如何通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)（核心內(nèi)容） 5.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的結(jié)論杜能圈（農(nóng)業(yè)以城市為中心呈同心圓分布） 自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品 林業(yè)區(qū)，生產(chǎn)木材 谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食 草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 三圃農(nóng)作制區(qū) 畜牧業(yè)區(qū)6.韋氏工業(yè)區(qū)位論的假設(shè)條件 均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素 工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知 工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變 勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕 運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù) 討論同一產(chǎn)品7.以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析 工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地 運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量 主要考

5、慮原材料的運(yùn)費(fèi)和制成品的運(yùn)費(fèi) 工業(yè)原料分類：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必須要運(yùn)輸） 原料指數(shù) 遍布性原料0原料 純?cè)?原料 失重性原料大于1 原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近 原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場(chǎng)越近 案例（礦石冶煉生產(chǎn)針）8.勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析（工業(yè)區(qū)位的第一次變形） 工業(yè)企業(yè)的選址追求運(yùn)輸成本與勞工成本總和的最低 如工廠遷移引起的原料和制成品運(yùn)費(fèi)的增加，小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用，則會(huì)遷移 勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本 勞工系數(shù)勞工成本指數(shù)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓?勞工系數(shù)越大，則工廠越需要遷向勞動(dòng)力成本低的地方9.集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析

6、（工業(yè)區(qū)位的第二次變形） 集聚因素（兩類）集聚的分類內(nèi)涵方式生產(chǎn)或技術(shù)集聚也稱純集聚，是一般集聚因素，是內(nèi)在因素 規(guī)模擴(kuò)大 分工合作社會(huì)集聚也稱偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素 交通資源 企業(yè)相鄰獲得額外利潤(rùn) 分散因素 指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素 取決于集中與分散的比較利益大小10.中心地理論的基本概念（五個(gè)重要概念） 中心地 指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn) 中心地職能 指由中心地提供的商品和服務(wù) 中心性 一個(gè)中心對(duì)周圍地區(qū)的影響程度，或者中心地職能空間作用的大小 需求門檻 中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平（商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)） 商品銷

7、售范圍 消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程 或指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑11.克氏中心地理論的假設(shè)條件 均質(zhì)平原與無差異性的居民 交通費(fèi)用與距離成正比 廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人 貨物可自由流動(dòng)12.克氏中心地理論的結(jié)論六邊形市場(chǎng) 各廠商的銷售范圍為圓形 新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止 各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商 形成六邊形的市場(chǎng)區(qū)域13.克氏市場(chǎng)等級(jí)序列多種商品與不同檔次 高級(jí)商服中心，提供高中低級(jí)商品和服務(wù) 中級(jí)商服中心，提供中低級(jí)商品和服務(wù) 低級(jí)商服中心，提供低級(jí)商品和服務(wù) 需求門檻和服務(wù)范圍由高到低，由大

8、到小14.城市空間結(jié)構(gòu)理論（四種理論） 同心圓理論 扇形理論 多核心理論 中心商務(wù)區(qū)土地利用模式15.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式墨菲、萬斯 三項(xiàng)指標(biāo) CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)（4個(gè)圈層） 零售業(yè)集中區(qū) 多層建筑集中區(qū) 辦公區(qū) 商服活動(dòng)區(qū)16.三種區(qū)位理論的總結(jié) 區(qū)位選擇的原則 地租和生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本總和最小的地方 三種區(qū)位論的實(shí)質(zhì)與前提假設(shè)理論類型實(shí)質(zhì)假設(shè)農(nóng)業(yè)區(qū)位論在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則只有一個(gè)城市，且是孤立國(guó)運(yùn)輸工具只有馬車孤立國(guó)環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的工業(yè)區(qū)位論找出工業(yè)產(chǎn)品成本最低、利潤(rùn)最大的位置，作為配置工業(yè)企業(yè)

9、的依據(jù)均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)討論同一產(chǎn)品中心地理論找出城市的分布規(guī)律均質(zhì)平原與無差異性的居民交通費(fèi)用與距離成正比廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人貨物可自由流動(dòng)第二節(jié)供求理論1.房地產(chǎn)需求 房地產(chǎn)需求 是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)每一價(jià)格水平下對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量 需求的兩條件（需求與需要的區(qū)別） 消費(fèi)者愿意購(gòu)買，即有購(gòu)買的欲望 消費(fèi)者能夠購(gòu)買，即有支付能力 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 是指在一定時(shí)間內(nèi)，一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)

10、量，即市場(chǎng)需求是所有的消費(fèi)者需求的總和2.決定房地產(chǎn)需求的因素（五因素） 房地產(chǎn)價(jià)格水平 一般情況下是反相關(guān)，即價(jià)格上漲，需求減少 特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越貴或越便宜，需求越大 消費(fèi)者的收入水平 正相關(guān)，收入增加，需求增加；收入減少，需求減少 消費(fèi)者的偏好 對(duì)某種商品偏好增強(qiáng)時(shí)，需求增加 相關(guān)物品的價(jià)格水平（包括替代品和互補(bǔ)品） 替代品需求反向變化（商品房與經(jīng)濟(jì)適用房） 互補(bǔ)品需求同向變化（住宅與配套設(shè)施） 消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期 買漲不買跌3.房地產(chǎn)需求曲線 需求曲線的性質(zhì) 一般商品的需求量與價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系，所以是向下的曲線 價(jià)格上升，需求減少,價(jià)格下降，需求增加 需求曲線的

11、變動(dòng)（兩種變化） 沿需求曲線的變動(dòng)價(jià)格發(fā)生變化 需求曲線的平移價(jià)格以外的因素發(fā)生變化4.房地產(chǎn)供給的含義 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量 形成供給的條件（兩條件） 愿意供給 有能力供給 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給 指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上，所有開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量，即所開發(fā)商和擁有者供給的總和 潛在供給量 潛在供給量存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開發(fā)量5.決定房地產(chǎn)供給的因素（四因素） 該種房地產(chǎn)價(jià)格水平正相關(guān) 該種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本反相關(guān) 該種房

12、地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平正相關(guān) 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期看好市場(chǎng)，減少當(dāng)期供給（捂盤），對(duì)未來悲觀，增加當(dāng)期供給6.房地產(chǎn)供給曲線 性質(zhì) 房地產(chǎn)供給量與價(jià)格之間正相關(guān)，曲線向上 價(jià)格上升，供給增加，價(jià)格下降，供給減少 供給曲線的變動(dòng)（兩種變化） 沿供給曲線的變動(dòng)價(jià)格發(fā)生變化 供給曲線的平移價(jià)格以外的因素發(fā)生變化7.房地產(chǎn)均衡價(jià)格 內(nèi)涵 均衡價(jià)格是指商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格 供給不變時(shí) 需求增加，則價(jià)格上漲 需求減少，則價(jià)格下跌 需求不變時(shí) 供給增加，則價(jià)格下降 供給減少，則價(jià)格上漲第三節(jié)地租地價(jià)理論1.地租與地價(jià)的概念 地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額

13、利潤(rùn) 地價(jià)是土地所有者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入，是買賣土地的價(jià)格 我國(guó)土地國(guó)家所有，地價(jià)指一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，國(guó)家出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租2.級(jí)差地租 級(jí)差地租 肥沃程度 位置 級(jí)差地租 同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài) 古典地租理論 地租市場(chǎng)價(jià)格生產(chǎn)成本平均利潤(rùn)3.絕對(duì)地租 由于土地的所有權(quán)使耕種最劣等的地也需支付的租金 土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得4.壟斷地租 由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租 條件 土地私有權(quán)壟斷 某些土地具有特殊的自然條件5.地租

14、與地價(jià)的關(guān)系 地租是地價(jià)的基礎(chǔ)（千萬不要記反了） 地價(jià)是地租的資本化 地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格 永久租期土地，地租與地價(jià)的關(guān)系為第四節(jié)城市化理論1.城市的概念 城市是以非農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口聚集為主要特征的居民點(diǎn)，是國(guó)家或一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心 城鎮(zhèn)或城市包括建制鎮(zhèn)和市 鄉(xiāng)村包括村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)2.城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目城市鄉(xiāng)村人口職業(yè)構(gòu)成以非農(nóng)人口集聚為主以農(nóng)業(yè)人口集聚為主人口與建筑規(guī)模與密度大小空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成用地類型多樣,基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施完備用地類型單一,基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)薄弱職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是政治經(jīng)濟(jì)文化中心與各種產(chǎn)業(yè)集聚地職能單一3.城市

15、的分類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)1城市人口規(guī)模特大城市大城市中等城市小城市100萬50萬100萬20萬50萬20萬2城市行政級(jí)別直轄市地級(jí)市縣級(jí)市建制鎮(zhèn)城市的職能具有綜合職能的城市以某種職能為主的城市3城市地理位置南方城市與北方城市沿海城市和內(nèi)陸城市邊境城市和內(nèi)地城市4城市地形地貌平原城市山地城市高原城市丘陵城市盆地城市河谷城市5城市平面幾何形狀塊狀城市帶狀城市星狀城市6城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)單中心城市多中心城市7城市道路格局棋盤形城市放射形城市不規(guī)則形城市4.城市的產(chǎn)生與發(fā)展（四大階段） 產(chǎn)生城市是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段，社會(huì)大分工的產(chǎn)物（第二次分工的產(chǎn)物） 第一次大分工農(nóng)業(yè)與漁牧業(yè)分離，進(jìn)入定居時(shí)代，產(chǎn)生了固定

16、居民點(diǎn) 第二次大分工商業(yè)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離，形成以商業(yè)和手工業(yè)為主的最早城市 產(chǎn)業(yè)革命農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代進(jìn)入工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，開創(chuàng)了城市發(fā)展新紀(jì)元 發(fā)展序號(hào)城市發(fā)展階段對(duì)應(yīng)工業(yè)化時(shí)期城市化水平備注1絕對(duì)集中階段工業(yè)化初期城市化水平提高階段發(fā)展中國(guó)家2相對(duì)集中階段工業(yè)化成熟期城市化高速發(fā)展階段3相對(duì)分散階段后工業(yè)化初期郊區(qū)化前兆4絕對(duì)分散階段后工業(yè)化成熟期郊區(qū)化西方發(fā)達(dá)國(guó)家5.城市化的涵義 內(nèi)涵 城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過程 城市化的表現(xiàn) 人口和生活方式的變化 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及空間的集聚 城市規(guī)模的擴(kuò)大與擴(kuò)展 城市數(shù)量增多形成城市體系 城市化的進(jìn)程城市化階段城市化水平城市化速度初級(jí)

17、階段較低較慢加速階段逐漸提高很快飽和階段較高減速6.城市化的度量 城市化度量指標(biāo) 城市化水平（城市化率） 城市化率計(jì)算方法 一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?越大，表明城市化水平越高7.郊區(qū)化概念 郊區(qū)化 指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度（70%80%），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平衡，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過程。 實(shí)質(zhì)：一個(gè)城市內(nèi)部由市區(qū)向郊區(qū)的分散 郊區(qū)城鎮(zhèn)化 是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。 實(shí)質(zhì)：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚8.郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化動(dòng)力來自城市內(nèi)部的離心力來自向心、離心等各種力量方向由市區(qū)向外由郊區(qū)向市內(nèi)實(shí)質(zhì)人

18、口與經(jīng)濟(jì)要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴(kuò)散（市區(qū)的離心擴(kuò)散）人口與經(jīng)濟(jì)要素由郊區(qū)向市區(qū)的聚集（郊區(qū)的向心集聚）視角不同站在城市中心的角度站在郊區(qū)的角度9.逆城市化 大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)分散化的過程 是一種暫時(shí)的調(diào)整，而不是一種長(zhǎng)久的變化10.郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別 逆城市化著眼的是整個(gè)城市體系，郊區(qū)化著眼的是一個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)第二章房地產(chǎn)征收征用第一節(jié)房地產(chǎn)征收征用概述1.房地產(chǎn)征收的概念 是指國(guó)家為了公共利益和需求，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為 本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個(gè)人變?yōu)閲?guó)家所有（必須是所有權(quán)發(fā)生變化，變?yōu)閲?guó)家所有） 征收主體是

19、國(guó)家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán)2.房地產(chǎn)征收的限制條件（三條件） 征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收 征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序 政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人損失予以公正補(bǔ)償3.征用的概念和限制條件 概念 指國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為（本質(zhì)是所有權(quán)未發(fā)生變化，使用權(quán)發(fā)生變化） 限制條件 征用的前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況，平時(shí)不得采用 征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序 使用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給予補(bǔ)償4.征用的特征 征用必

20、須是因緊急需要（屬于公共利益無法通過市場(chǎng)購(gòu)買解決） 國(guó)家必須依法行使征用權(quán)專屬于政府的權(quán)力 不轉(zhuǎn)移所有權(quán)只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還 既適用于不動(dòng)產(chǎn)也適用于動(dòng)產(chǎn)（案例如警察征用車輛追捕逃犯）5.征收與征用的異同 共同點(diǎn)（兩點(diǎn)） 強(qiáng)制性，都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意 補(bǔ)償性，都應(yīng)給予補(bǔ)償 區(qū)別（四點(diǎn)）征 收征 用適用對(duì)象不同限于不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均適用前提條件不同為了公共利益需要因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同所有權(quán)轉(zhuǎn)移所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移補(bǔ)償不同法律規(guī)定雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定第二節(jié)房地產(chǎn)征收的前提條件1.公共利益的界定（在房屋征收條例中在立法史上首次界定了公共利益的范圍） 國(guó)防和外交的需要

21、由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要 由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要 由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要 由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要2.公共利益的特點(diǎn)（四特點(diǎn)） 公共利益是客觀的獨(dú)立地真實(shí)地存在于各種利益之上 公共利益是共享的是社會(huì)共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問題 公共利益是不確定的利益內(nèi)容的不確定性和受益對(duì)象的不確定性 公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益有時(shí)重合，有時(shí)

22、甚至沖突，政府并不絕對(duì)代表公共利益3.商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系 商業(yè)利益與公共利益并非絕對(duì)對(duì)立，有時(shí)是一致的 商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況作出判斷第三節(jié)集體土地征收與補(bǔ)償1.集體土地征收程序第一步：申請(qǐng) 向哪個(gè)部門申請(qǐng) 向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，提交建設(shè)用地申請(qǐng)表 建設(shè)用地申請(qǐng)表附件 建設(shè)單位資質(zhì)證明主體證明 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它批準(zhǔn)文件項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告 初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖 占用耕地，必須提出補(bǔ)充耕地方案 建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害性評(píng)估報(bào)告2.集體土地征收程序第二步：審查（由土地行

23、政主管部門進(jìn)行審查） 在報(bào)批階段，市縣土管部門擬訂或編制“一書四方案”（收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)）見附件 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 補(bǔ)充耕地方案 征收土地方案 供地方案 建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書 報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地主管部門審查 上級(jí)土管部門再報(bào)同級(jí)人民政府審核 再逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，將資料送同級(jí)土管部門審查3.集體土地征收第三步：批準(zhǔn)30日內(nèi)審查完畢，政府批準(zhǔn)后在5日內(nèi)由土管部門將批復(fù)發(fā)出 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案的條件 符合土地利用總體規(guī)劃 確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo) 占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積質(zhì)量符合規(guī)定要求 單

24、獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件 征收土地方案的條件 被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭(zhēng)議的 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的 需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行 供地方案符合條件 符合國(guó)家的土地供應(yīng)政策 申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求 劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件 以有償使用方式供地的，供地方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定 只占用國(guó)有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確4.集體土地征收第四步：公告 由被征地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施，并組織公告 公告的內(nèi)容 批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文號(hào) 征收土地的用途、范圍、面積 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置辦法 辦理

25、征地補(bǔ)償?shù)钠谙?.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批用途變化項(xiàng)目批準(zhǔn)單位土地審批單位省級(jí)政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目國(guó)務(wù)院為實(shí)施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)項(xiàng)目用地市縣政府其它項(xiàng)目省級(jí)政府6.土地征收審批所有權(quán)變化（國(guó)務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批） 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目 所有的基本農(nóng)田 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（525畝） 其他土地超過70公頃的（包括耕地和其它土地之和超過70公頃的）（1050畝） 省級(jí)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目 除由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地 必須同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院備案7.征地補(bǔ)償?shù)奶攸c(diǎn) 按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償

26、根據(jù)被征收土地的平均年產(chǎn)值的倍數(shù)給予補(bǔ)償，而非其市場(chǎng)價(jià)值 補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等多項(xiàng)8.征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 土地補(bǔ)償費(fèi)-對(duì)土地的補(bǔ)償 為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的610倍 安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)人員的補(bǔ)償 總安置補(bǔ)助費(fèi)需安置的人數(shù)每一個(gè)安置的人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) 需安置的人數(shù)，按被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計(jì)算 每個(gè)需安置的人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的46倍 但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍 如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過

27、土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 由省級(jí)規(guī)定 青苗補(bǔ)償費(fèi) 可以移植的，支付移植費(fèi) 不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu)，由省級(jí)規(guī)定9.被征地農(nóng)民的安置（最常用前兩種） 貨幣安置 保障安置 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置 重新?lián)駱I(yè)安置 入股分紅安置 異地移民安置10.征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用 土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有 地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有 安置補(bǔ)助費(fèi)?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤趧?dòng)力 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給組織 由企業(yè)安置的，支付給安置單位 實(shí)行貨幣安置的，發(fā)放給每個(gè)被安置的人（自謀職業(yè)的）第四節(jié)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償（新內(nèi)容）1. 國(guó)有土地上房屋征收的管理體制

28、 房屋征收主體 市、縣人民政府 房屋征收主管部門 市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門 房屋征收實(shí)施單位 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，實(shí)施單位的法律后果由房屋征收部門承擔(dān) 房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的 房屋征收的監(jiān)督與指導(dǎo)部門 上級(jí)政府對(duì)下級(jí)政府監(jiān)督 建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門 監(jiān)察機(jī)關(guān)2.做出房屋征收決定的準(zhǔn)備工作（3個(gè)前置條件） 征收應(yīng)符合經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃 做出房屋征收決定前，應(yīng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 做出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?.做出房屋征收決定 房屋征收決定由市、縣人民政府做出 當(dāng)房屋征收決定涉及

29、被征收人數(shù)量較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定4.擬定征收補(bǔ)償方案及公告 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣人民政府 市縣政府應(yīng)對(duì)征收方案進(jìn)行論證并及時(shí)公布 公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)，征求公眾意見5.征求意見及修改 征收補(bǔ)償方案征求意見期限不少于30日 舊城改建多數(shù)被征收人認(rèn)為方案不符合規(guī)定，市縣政府應(yīng)組織被征收人與公眾代表參加聽證會(huì)6.房屋征收的實(shí)施 調(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況 在征收范圍確定后，不得實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途，否則不予補(bǔ)償 暫停辦理相關(guān)手續(xù)，最長(zhǎng)不超過1年 對(duì)征收房屋價(jià)值的評(píng)估 簽訂補(bǔ)償協(xié)議：由房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償

30、協(xié)議 實(shí)施房屋征收 任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷 禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)7.房屋征收的強(qiáng)制執(zhí)行 被征收人不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由做出房屋征收決定的市縣政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行8.房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容（三部分） 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償 不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償 應(yīng)支付搬遷費(fèi)，臨時(shí)安置費(fèi)或提供周轉(zhuǎn)用房 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償 根據(jù)房屋

31、被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定 被征收人符合住房保障條件的，政府還應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障9.房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑▋煞N） 貨幣補(bǔ)償 以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 要結(jié)清被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià) 因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅、被征收人選擇在改建地進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋10.被征收房屋價(jià)值的評(píng)估 房屋價(jià)值的確定 應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定 房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇 由被征收人協(xié)商選定 協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定 對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值有異議的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估 對(duì)復(fù)核評(píng)估仍有異議的，可向房地產(chǎn)

32、價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定11.訂立補(bǔ)償協(xié)議或做出補(bǔ)償決定 訂立補(bǔ)償協(xié)議 由房屋征收部門與被征收人簽訂協(xié)議 協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行，另一方可提起訴訟 做出補(bǔ)償決定 在規(guī)定的期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議，或被征收房屋所有權(quán)人不明確，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)做出房屋征收決定的市縣政府，按照征收補(bǔ)償方案做出補(bǔ)償決定，并公告 被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟12.出具虛假或有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的法律責(zé)任 由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下的罰款，記入信用檔案 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師處1萬元以上3萬元以下的罰款，并記入信用檔案 情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)

33、證書、注冊(cè)證書 造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任 構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任第三章建設(shè)用地使用制度第一節(jié)建設(shè)用地概述1.建設(shè)用地的分類分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型按建設(shè)用地的所有權(quán)分類國(guó)有建設(shè)用地集體建設(shè)用地按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分類農(nóng)業(yè)建設(shè)用地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地按建設(shè)用地的來源分類新增建設(shè)用地存量建設(shè)用地按建設(shè)用地使用期限分類永久性建設(shè)用地臨時(shí)性建設(shè)用地按建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小分類大型項(xiàng)目建設(shè)用地中型項(xiàng)目建設(shè)用地小型項(xiàng)目建設(shè)用地按建設(shè)用地用途分類工業(yè)建設(shè)用地民用建設(shè)用地軍事建設(shè)用地2.【補(bǔ)充】我國(guó)的土地制度概要所有權(quán)與使用權(quán)分離3.我國(guó)建設(shè)用地取得方式 征收集體土地（所有權(quán)發(fā)生變化） 劃撥（無償或低價(jià)，無

34、期限） 出讓（有償有期限，主流方式） 租賃（有償有期限） 作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)（有償） 轉(zhuǎn)讓（土地使用者與使用者之間） 集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（集體所有權(quán)不發(fā)生變化）4.建設(shè)用地管理 管理原則（四原則） 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則 強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則 實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則 社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則 主要內(nèi)容（五方面） 建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理（宏觀調(diào)控） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理（用途變化） 土地征收管理（所有權(quán)變化） 建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)、審查、報(bào)批、供地工作（用地管理） 建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)

35、的供給，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督管理（用地管理）第二節(jié)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用（四種）1.劃撥的范圍 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）2.劃撥土地使用權(quán)的管理 劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件 土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人 有國(guó)有土地使用證 具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明 劃撥土地轉(zhuǎn)讓的兩種方式 受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金 不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家 劃撥土地出租 劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)

36、家 劃撥土地抵押 房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格 因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià) 未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的 政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款 凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進(jìn)行管理3.出讓的方式和特征 概念 國(guó)家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者 出讓的方式（4種方式） 招標(biāo)（競(jìng)爭(zhēng)性） 拍賣（競(jìng)爭(zhēng)性） 掛牌（競(jìng)爭(zhēng)性） 協(xié)議（非競(jìng)爭(zhēng)性） 出讓的規(guī)定 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地

37、使用權(quán) 采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定 出讓的特征（5大特征） 土地出讓是國(guó)家壟斷行為（只有國(guó)有土地才能出讓，只有國(guó)家才能出讓） 出讓使用權(quán)有使用期限 使用權(quán)出讓是有償?shù)耐恋厥褂脵?quán)出讓金 建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定地表、地上、地下分設(shè) 土地使用者權(quán)利范圍有限地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立4.出讓最高年限 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或者其他用地 50年5.出讓金 概念 指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)受讓者，一次性或分期提交支付的整個(gè)使用期間的地租 實(shí)質(zhì)是一定年期國(guó)有建設(shè)用地的出讓價(jià)格 出讓

38、金包括的內(nèi)容 土地出讓交易總額 土地使用期滿，土地使用者續(xù)期所繳納的出讓價(jià)款 劃撥轉(zhuǎn)有償補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款 交納時(shí)間 在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付。逾期未交全，出讓人有權(quán)解除合同6.出讓公告的內(nèi)容與出讓底價(jià) 出讓公告的內(nèi)容 出讓人的情況 出讓宗地的情況 投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)辦法 索取出讓文件的辦法 時(shí)間、期限、競(jìng)價(jià)方式 確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法 投標(biāo)、競(jìng)買保證金 其它事項(xiàng) 出讓底價(jià)的確定 可有底價(jià)也可無底價(jià) 根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價(jià) 出讓底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn) 集體決策確定底價(jià)、起叫價(jià)、起始價(jià)、保證金7.關(guān)于招拍掛的規(guī)則 關(guān)于投標(biāo) 投標(biāo)人不得少于

39、3個(gè)，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng) 評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù) 中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)確定為中標(biāo)人 關(guān)于拍賣 在拍賣中，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 掛牌競(jìng)價(jià)規(guī)則 只有一個(gè)競(jìng)買人，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，掛牌成交 有兩個(gè)及以上的競(jìng)買人，出價(jià)高者成交 報(bào)價(jià)相同，先提交者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外 掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或所有報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交 關(guān)于投標(biāo)、競(jìng)買保證金的處理 中標(biāo)人、競(jìng)得人的保證金，抵作土地出讓款 其它人的在活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還，

40、不計(jì)利息8.招拍掛后期的共同程序建設(shè)用地使用權(quán)的受讓 中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書的簽訂具有法律效力 出讓合同的簽訂，5個(gè)工作日內(nèi)退還保證金 出讓結(jié)果的公布10個(gè)工作日內(nèi) 建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取必須全部付清出讓金9.落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控，規(guī)范土地出讓行為的舉措（新增內(nèi)容） 凡可能出現(xiàn)“高地價(jià)”的地區(qū)，必須事前評(píng)估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高地價(jià) 對(duì)招拍掛中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或者單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣土管部門在成交確認(rèn)書簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表，分別上報(bào)國(guó)土資源部和省級(jí)土管部門 在堅(jiān)持國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度的前提下，積極探索“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)政

41、策性住房面積”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、網(wǎng)上掛牌、用地預(yù)申請(qǐng)、一次競(jìng)價(jià)、綜合評(píng)標(biāo)等多種交易形式10.協(xié)議出讓的范圍（五種情況） 各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議（倉(cāng)儲(chǔ)用地屬于經(jīng)營(yíng)性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營(yíng)性用地） 原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式 通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的1

42、1.協(xié)議出讓最低價(jià) 內(nèi)涵 為了宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)防止低價(jià)協(xié)議出讓用地而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)（兩個(gè)不低于） 不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)（不能低于開發(fā)成本） 不得低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%12.協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的處理 取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意 簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同 補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金 辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)13.協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別 區(qū)別項(xiàng)目招拍掛協(xié)議適用范圍不同經(jīng)營(yíng)性用地用招拍掛除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項(xiàng)目出讓金形成方式不同競(jìng)爭(zhēng)形成與政府協(xié)商最低價(jià)確定的原則不同根

43、據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定不低于開發(fā)費(fèi)用之和不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%14.出讓合同的概念及特征 出讓合同的概念 指土地出讓方（國(guó)家）與受讓方之間就國(guó)有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂 出讓合同的特征 是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門 受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人 出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用（如用途和期限）15.出讓合同的內(nèi)容（物權(quán)法中規(guī)定的少，而具體操作中規(guī)定的多）物權(quán)法中的規(guī)定實(shí)際出讓合同中的內(nèi)容 當(dāng)事人的名稱和住所 土地界址、面積 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間

44、 土地用途 使用期限 出讓金等費(fèi)用及其支付方式 解決爭(zhēng)議的 土地狀況 土地用途及使用年限 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 動(dòng)工開發(fā)期限 出讓金額及支付方式 開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度 違約責(zé)任 其他條款16.出讓合同的變更和解除 變更 較為多見的是改變土地用途 應(yīng)取得土管部門和規(guī)劃部門的同意（兩部門批準(zhǔn)） 簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 解除 多見于雙方違約或土管部門收回土地17.國(guó)有土地租賃的期限與合同 租賃期限 短期租賃年限不超過5年 長(zhǎng)期租賃5 年以上，法定出讓年限以下 租賃合同 租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同18.承租土地使用權(quán)的權(quán)能（四項(xiàng)權(quán)能）

45、轉(zhuǎn)租承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利 轉(zhuǎn)讓承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系 抵押地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃同同時(shí)轉(zhuǎn)讓 承租人優(yōu)先受讓權(quán)承租人優(yōu)先辦理出讓第三節(jié)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（兩種情況） 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（3條） 按出讓合同約定已支付全部土出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件（土地用途、投資數(shù)額和土地利用要求三方面）

46、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持房屋所有權(quán)證書 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（3條） 由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓 由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金 經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制 轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限 原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓（房隨地走） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土管部門與規(guī)劃部門批準(zhǔn)，