房地產(chǎn)項目管理試題

1、成都理工大學(xué)房地產(chǎn)項目管理試卷（A）一 名詞解釋（4*5）1. 項目：對確定性對象按限定時間，費用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成一次性任務(wù)。2. 市場營銷：引導(dǎo)商品和勞務(wù)從生產(chǎn)者到消費者或用戶手中所進(jìn)行的企業(yè)活動?！笔窃跐M足消費者利益的基礎(chǔ)上，研究如何適應(yīng)市場需求而提供商品或服務(wù)的整個企業(yè)活動。3. 房地產(chǎn)項目控制指為了房地產(chǎn)項目計劃的順利實現(xiàn)，對項目的進(jìn)度、成本、技術(shù)和質(zhì)量合同與現(xiàn)場安全所采取的一系列控制措施與方法。4. CM模式：cm模式是指cm單位接收業(yè)主的委托，采用“Fast Track”的組織方式協(xié)調(diào)設(shè)計、管理施工的承發(fā)包模式，是一種特定的分標(biāo)模式，其出發(fā)點是縮短工程建設(shè)工期。5. 房地產(chǎn)項目竣工與

2、驗收：指房地產(chǎn)項目經(jīng)過承建單位的施工準(zhǔn)備和全部施工活動，完成了項目設(shè)計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內(nèi)容，并達(dá)到了建設(shè)單位的使用要求，向使用單位交工的過程。二、填空（1*10）1. 在房地產(chǎn)項目管理方法的選擇過程中應(yīng)符合：適用性，堅定性原則，靈活性原則，開拓性。2. 房地產(chǎn)市場調(diào)查的宏觀環(huán)境有：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗。3. 直接費用 和 間接費用 兩部分構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本費用。4. 防范項目風(fēng)險的方法：風(fēng)險回避 和 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 。5. 總價合同和 單價合同是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中常見的合同類型。三、單項選擇（2*10）1.房地產(chǎn)項目系統(tǒng)包括房地產(chǎn)項目的目標(biāo)系統(tǒng)、對象系統(tǒng)、行為系統(tǒng)和（ D ）A.

3、多級層次系統(tǒng) B.信息系統(tǒng)C.動態(tài)系統(tǒng) D.組織系統(tǒng)2.按_劃分，可以將項目管理方法分為進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法等。( A )A管理目標(biāo)B.管理方法的量化程度C.管理方法的專業(yè)性質(zhì)D.管理技術(shù)3.在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查時，消費者需求調(diào)查應(yīng)該屬于_調(diào)查。( C )A.宏觀環(huán)境B.中觀環(huán)境C.微觀環(huán)境D.市場環(huán)境4.業(yè)主委托或指定負(fù)責(zé)整個項目管理的項目經(jīng)理部屬于( C )A.組織B.項目組織C.項目管理組織D.項目組織系統(tǒng)5.勞動力招聘、使用和培訓(xùn)等計劃屬于( B )A.投資計劃B.資源計劃C.質(zhì)量計劃D.工期計劃6.房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制的范圍包括項目的各個階段、項目的各

4、個組成部分、項目的所有工作和（ A）A.影響進(jìn)度的各項因素 B.策劃階段C.設(shè)計階段 D.招標(biāo)階段7.房地產(chǎn)項目營銷管理的前提是( A )A.房地產(chǎn)市場調(diào)查研究B.目標(biāo)市場的選擇與市場定位C.目標(biāo)市場的開拓D.營銷計劃的制定和營銷組織的選擇等8.房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行市場拓展時的價格策略有高價策略、（ A ）、滿意價格策略、以及折扣和折讓價格策略。A.低價策略 B數(shù)量折扣策略C.以舊換新策略 D.季節(jié)降價策略9.構(gòu)成房地產(chǎn)項目管理的目標(biāo)體系包括功能(質(zhì)量)目標(biāo)、進(jìn)度（工期）目標(biāo)和（ A ）A.費用（成本）目標(biāo) B.安全目標(biāo)C.綜合目標(biāo) D.經(jīng)濟(jì)目標(biāo)10._在組織上存在著雙重領(lǐng)導(dǎo)、雙重職能和雙層匯報，

5、在工作上存在著雙重的信息流和指令界面，使信息處理量大，會議多，報告多，使項目管理組織程序復(fù)雜化。( D )A.寄生式項目組織 B.獨立式項目組織C.直線式項目組織 D.矩陣式項目組織四 簡答題（4*5）1. 物業(yè)管理有何作用？（1）有利于提高房地產(chǎn)的投資效益；（2）保證房地產(chǎn)項目管理的連續(xù)性；（3）樹立城市形象，完善城市功能；（4）推動外向型房地產(chǎn)和涉及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；（5）有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)的聲譽。2. 房地產(chǎn)項目營銷的特點是怎樣的？（1）市場要素的多樣性；（2）經(jīng)濟(jì)運作方式的獨特性（交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項目營銷設(shè)置了障礙，與其他行業(yè)相比，投資者和顧客進(jìn)出房地產(chǎn)市場壁壘相對要高）；（

6、3）市場效益的綜合性（經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益）3. 建立科學(xué)的管理信息系統(tǒng)應(yīng)注意哪些問題？（1）信息收集制度化；（2）信息形式標(biāo)準(zhǔn)化；（3）信息傳遞規(guī)范化；（4）信息存儲檔案化；（5）信息內(nèi)容系統(tǒng)化4. 房地產(chǎn)項目成本控制內(nèi)容指的是什么？1）項目策劃階段的成本控制；（2）設(shè)計階段的成本控制；（3）發(fā)包施工階段的成本控制；（4）項目銷售階段的成本控制5. 房地產(chǎn)項目資源計劃的復(fù)雜性表現(xiàn)在哪些方面？（1）各種資源供應(yīng)和使用過程復(fù)雜；（2）設(shè)計和計劃過程與資源計劃具有關(guān)聯(lián)性；（3）資源供應(yīng)受外界影響很大；（4）資源的限制；（5）資源計劃常常要在多項目間進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡五、論述題（15*2）1 結(jié)合

7、具體的房地產(chǎn)項目，論述要取得項目的成功，必須具備哪些條件？必須對項目進(jìn)行戰(zhàn)略研究，制訂正確、科學(xué)、符合實際、可執(zhí)行的項目目標(biāo)計劃。必須對項目技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計。必須建立一支有力的、高素質(zhì)的項目管理隊伍。此外，還要：必須在限定的費用條件下，并盡可能地降低項目的費用消耗，減少資金的占用。必須在預(yù)定的時間內(nèi)完成項目的建設(shè)，不拖延，及時地實現(xiàn)投資目的。必須使用項目能充分合理地有效地利用各種資源，是項目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項目能為使用者（顧客或用戶）所接受、認(rèn)可使各方面都感到滿意。必須使項目與環(huán)境協(xié)調(diào)。必須使項目實施按計劃、有秩序地進(jìn)行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生。2結(jié)合具體的房地產(chǎn)

8、項目，影響房地產(chǎn)項目構(gòu)思的環(huán)境因素有哪些？ 環(huán)境條件對項目構(gòu)思的影響可分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩大因素。宏觀環(huán)境因素的影響：宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)項目構(gòu)思的影響具有全域性，是非常重要的影響因素。（1） 政治、法律環(huán)境的影響。政治、法律環(huán)境主要包括一個國家或地區(qū)的政治制度、政治形勢、方針政策和法律等。（2） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)在經(jīng)營過程中所面臨的各種經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)特征和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等客觀因素。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目都是在一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中運作的，經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響項目實施的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。（3） 社會文化環(huán)境的影響。社會文化環(huán)境是指一個國家或地區(qū)的民族特征、文化傳統(tǒng)、價值觀、宗教信仰、教育水平、社

9、會結(jié)構(gòu)和風(fēng)俗習(xí)慣等情況。微觀環(huán)境因素的影響：（1） 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平包括物價和工資水平、儲蓄和貸款利率、人均GDP、消費結(jié)構(gòu)和水平等指標(biāo)，是房地產(chǎn)項目構(gòu)思必須考慮的一個重要的區(qū)域性因素。（2） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的影響。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化是構(gòu)成產(chǎn)業(yè)的各個組成部分發(fā)生變化而引起的組織結(jié)構(gòu)變化。（3） 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略。地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略是根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和地區(qū)自身的優(yōu)勢，研究確定的該地區(qū)在今后若干年內(nèi)搭發(fā)展目標(biāo)，它必須具有超前性，能代表著該地區(qū)未來的重點發(fā)展方向。（4） 人口因素。人口因素對該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求至關(guān)重要，它包括人口的數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、人的素質(zhì)等。（5） 環(huán)境因素。一個地

10、區(qū)的環(huán)境因素主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境，是房地產(chǎn)項目構(gòu)思必須重點考慮的因素等 參考答案：一）名詞解釋1項目：對確定性對象按限定時間，費用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成一次性任務(wù)。2.市場營銷：“引導(dǎo)商品和勞務(wù)從生產(chǎn)者到消費者或用戶手中所進(jìn)行的企業(yè)活動?！笔窃跐M足消費者利益的基礎(chǔ)上，研究如何適應(yīng)市場需求而提供商品或服務(wù)的整個企業(yè)活動。3.房地產(chǎn)項目控制：指為了房地產(chǎn)項目計劃的順利實現(xiàn)，對項目的進(jìn)度、成本、技術(shù)和質(zhì)量合同與現(xiàn)場安全所采取的一系列控制措施與方法。4.CM模式：cm模式是指cm單位接收業(yè)主的委托，采用“Fast Track”的組織方式協(xié)調(diào)設(shè)計、管理施工的承發(fā)包模式，是一種特定的分標(biāo)模式，其出發(fā)點是縮短

11、工程建設(shè)工期。5.房地產(chǎn)項目竣工與驗收：指房地產(chǎn)項目經(jīng)過承建單位的施工準(zhǔn)備和全部施工活動，完成了項目設(shè)計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內(nèi)容，并達(dá)到了建設(shè)單位的使用要求，向使用單位交工的過程。二）填空1. 適用性規(guī)則，開拓性原則2. 政治法律，文化風(fēng)俗3. 直接費用，間接費用4. 風(fēng)險回避，風(fēng)險轉(zhuǎn)移5. 總價合同，單價合同三）DACCBAAAAD四）簡答1. （1）有利于提高房地產(chǎn)的投資效益；（2）保證房地產(chǎn)項目管理的連續(xù)性；（3）樹立城市形象，完善城市功能；（4）推動外向型房地產(chǎn)和涉及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；（5）有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)的聲譽。2.（1）市場要素的多樣性；（2）經(jīng)濟(jì)運作方式的獨特性（交易信息的

12、不完備性為房地產(chǎn)項目營銷設(shè)置了障礙，與其他行業(yè)相比，投資者和顧客進(jìn)出房地產(chǎn)市場壁壘相對要高）；（3）市場效益的綜合性（經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益）3.（1）信息收集制度化；（2）信息形式標(biāo)準(zhǔn)化；（3）信息傳遞規(guī)范化；（4）信息存儲檔案化；（5）信息內(nèi)容系統(tǒng)化4.（1）項目策劃階段的成本控制；（2）設(shè)計階段的成本控制；（3）發(fā)包施工階段的成本控制；（4）項目銷售階段的成本控制5.（1）各種資源供應(yīng)和使用過程復(fù)雜；（2）設(shè)計和計劃過程與資源計劃具有關(guān)聯(lián)性；（3）資源供應(yīng)受外界影響很大；（4）資源的限制；（5）資源計劃常常要在多項目間進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡五）論述：1，必須對項目進(jìn)行戰(zhàn)略研究，制訂正確、科學(xué)

13、、符合實際、可執(zhí)行的項目目標(biāo)計劃。必須對項目技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計。必須建立一支有力的、高素質(zhì)的項目管理隊伍。此外，還要：必須在限定的費用條件下，并盡可能地降低項目的費用消耗，減少資金的占用。必須在預(yù)定的時間內(nèi)完成項目的建設(shè)，不拖延，及時地實現(xiàn)投資目的。必須使用項目能充分合理地有效地利用各種資源，是項目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項目能為使用者（顧客或用戶）所接受、認(rèn)可使各方面都感到滿意。必須使項目與環(huán)境協(xié)調(diào)。必須使項目實施按計劃、有秩序地進(jìn)行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生。2，環(huán)境條件對項目構(gòu)思的影響可分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩大因素。宏觀環(huán)境因素的影響：宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)項目構(gòu)思的影響具

14、有全域性，是非常重要的影響因素。（4） 政治、法律環(huán)境的影響。政治、法律環(huán)境主要包括一個國家或地區(qū)的政治制度、政治形勢、方針政策和法律等。（5） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)在經(jīng)營過程中所面臨的各種經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)特征和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等客觀因素。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目都是在一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中運作的，經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響項目實施的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。（6） 社會文化環(huán)境的影響。社會文化環(huán)境是指一個國家或地區(qū)的民族特征、文化傳統(tǒng)、價值觀、宗教信仰、教育水平、社會結(jié)構(gòu)和風(fēng)俗習(xí)慣等情況。微觀環(huán)境因素的影響：（6） 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平包括物價和工資水平、儲蓄和貸款利率、人均GDP、消費結(jié)構(gòu)和水平等指標(biāo)，是房地產(chǎn)項目構(gòu)思必須考慮的一個重要的區(qū)域性因素。（7） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的影響。