淺議房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

1、淺議房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)淺議房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理郭欣紅(陜西交通發(fā)展研究中心，陜西西安7910000 ) 摘要2008年，房地產(chǎn)企業(yè)股背受敵，陷入了步履維艱的地步。苦練內(nèi)功，通過全面預(yù)算管理，有效引導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部管理由粗放式向規(guī)?；?、集約化管理過渡，消化不利因素，I句管理要效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)走出嚴(yán)冬的唯一途徑。關(guān)鍵詞房地產(chǎn);預(yù)算管理甲、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算瞥珊的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管現(xiàn)具街全面預(yù)算管理的基本特征，自J全員性、全過程性和全國性。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)、資金、倍息的整合，明確適度的分權(quán)授權(quán)、戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)和業(yè)績評(píng)價(jià)，組織房地產(chǎn)企業(yè)企員參加.全國控制生產(chǎn)經(jīng)背過程，才能實(shí)現(xiàn)資金合理配置、

2、作業(yè)高度協(xié)|司、戰(zhàn)略有放貫徹、經(jīng)營持鎮(zhèn)改善、價(jià)值穩(wěn)步增加的H標(biāo)。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)H的特殊性，其瑣算管理除了具備金回預(yù)算管理的基本特征外，還應(yīng)具有下列特征。以現(xiàn)金流母為核心。房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的資金密集咽企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)大、收益高，資金鏈的持續(xù)健康運(yùn)行關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生命，現(xiàn)應(yīng)是蹦算管理的囊中之道。以工程概預(yù)算為童心。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本(即土地開發(fā)戚本、工程戚本)約占到l企業(yè)經(jīng)營戚本的80%在布，因而工程概煩算自然成為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制和管理控制的重心。頂算編制以項(xiàng)目實(shí)施周期為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)日開發(fā)周期一般長達(dá)1?41?2?2?2?2?1?2?1?2?1?2?1?1?2?1?2?1?1?1?

3、2?1?1?2?2?2?1?2?1?2?1?2?2?1?1?2?2?1?1?1?2?2?1?2?2?1?1?2?1?2?1?1?2?1?1?2?2?2?1?2?1?2?1?2?2?1?1?2?1?2?1?2?1?2?2?2?1?2?1?1?2?2?2?1?1?2?2?1?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?1?2?1?1?1?1?2?2?1?1?2?2?2?1?1?2?2?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?2?2?1?1?2?1?1?2?2?2?2?2?1?1?1?2?1?2?2?1?2?1?1?1?1?2?2?2?1?2?2?1?1?1?1?1?2?1?1?1?1?

4、2?1?1?1?2?1?2?2?2?2?1?1?2?1?2?2?2?1?1?1?1?2?1?1?1?2?1?2?2?1?2?2?2?1?2?1?2?1?1?1?1?1?1?1?1?2?1?2?2?2?1?2?1?2?2?1?2?2?1?2?1?2?2?1?財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)企業(yè)文化培育不夠跚算:余寬;現(xiàn)象較為嚴(yán)重。種隱性的、柔性控制保證預(yù)算編制、實(shí)施的高質(zhì)震、高放企業(yè)決策應(yīng)只注重而!輯:爾身的編制、實(shí)施以及服用，忽略能。了酣算運(yùn)行平臺(tái)的細(xì)造與規(guī)劃，導(dǎo)敖預(yù)算管現(xiàn)中股東與經(jīng)c:)鏡簿預(yù)算組織管理系統(tǒng)，合理劃分責(zé)任中心理人、管用股上下之間甚至在布之間博弈的普遍存在，助全面預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要保證權(quán)威性

5、和控長了個(gè)別部門和單位的短期行為，影響了企業(yè)資源的有敢制力，就必須有基于決策層麗的預(yù)算管理委員會(huì)，輯于指配置。導(dǎo)和管理協(xié)調(diào)膽峭的預(yù)算管理辦公室以及基于實(shí)際操作擺預(yù)算組織管用體系不系饒、不完善。有的企業(yè)將編闊的兼職預(yù)算管用員。制好的預(yù)算束之高閣，未予組織實(shí)施;還有的企業(yè)預(yù)算管一般而言，企業(yè)責(zé)任中心設(shè)定以部門設(shè)置為基礎(chǔ)，理有頭元尾，只有頒算編制、實(shí)施，卻沒有預(yù)算實(shí)施分析結(jié)合業(yè)務(wù)單元確定并劃分性質(zhì)。需要注意的是，責(zé)任中心以及考核橄勵(lì);另布企收因?yàn)樯险鼓繕?biāo)與下層組織實(shí)施峽劃定并非一定與企業(yè)部門設(shè)置保持一致，同一層次的部門乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流.信息流通不暢戒質(zhì)也井非一定屬于間一性質(zhì)中心。如:

6、很多蹄地產(chǎn)企業(yè)由于量不高，導(dǎo)致預(yù)算考核力度不足，都影響了制算管理放能內(nèi)部持制考慮將合問預(yù)算部獨(dú)立于工程部，然而在預(yù)算管的金困發(fā)揮。珊過程中卻必須將二者合并為同一成本中心，以保證招預(yù)算編制論證不嚴(yán)密，數(shù)據(jù)不科學(xué)。許多房地產(chǎn)企橋、材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)、施工f臺(tái)商、t程結(jié)算等工作的協(xié)同南業(yè)為縮婚項(xiàng)目建設(shè)周期.iil拗膏、地設(shè)計(jì)、邊脆L.設(shè)計(jì)娘。再如:不同房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)南管理模式的差異及其背銷探度不足，拍腦袋決策事項(xiàng)增多，導(dǎo)致設(shè)計(jì)概算突破估算中心在銷售定價(jià)上的極限大小，決定了臂銷中心成為費(fèi)用指標(biāo)、施工回預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、峻工結(jié)算遠(yuǎn)埠突破施工中心或?yàn)槔麧欀行?，切合?shí)際的責(zé)任中心劃定與科學(xué)合理閣預(yù)算的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。

7、預(yù)算指標(biāo)在一定程度上脫離實(shí)的授權(quán)、分權(quán)是預(yù)算管理穩(wěn)步推進(jìn)的基礎(chǔ)。際，失去了附有的指導(dǎo)意義。(陽)全麗關(guān)技.系統(tǒng)實(shí)施，熏點(diǎn)控制-、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)細(xì)算曾現(xiàn)的墨*思酶預(yù)算編制以項(xiàng)目周期為基礎(chǔ).以年度預(yù)算為補(bǔ)充。(一)更新預(yù)算觀念.貫徹戰(zhàn)略思想房地產(chǎn)明目開發(fā)期間，施工工藝、技術(shù)、營銷策略的變化耐算的l重要功能之一即幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略意闖。網(wǎng)往往都會(huì)對(duì)成本狀況產(chǎn)生重要影響，網(wǎng)此必須先根據(jù)既定而房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，不僅要通盤考慮項(xiàng)目實(shí)際情戰(zhàn)略措施、經(jīng)營方式，采用零基預(yù)算、杠桿預(yù)算等方法，況，而且要充分分析企業(yè)所處生存環(huán)境，包括闊家宏觀政科學(xué)估算項(xiàng)目銷售總價(jià)，土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套策、行業(yè)發(fā)展趨勢、

8、競爭對(duì)手狀況等，據(jù)此確定產(chǎn)品、投等戚本項(xiàng)目和開發(fā)總成本，確定項(xiàng)目周期預(yù)算。在此摹礎(chǔ)資、融資等方面的策略及3至5年的發(fā)展規(guī)劃，明確戰(zhàn)略目上將其分解歪各年度，形成年度財(cái)務(wù)預(yù)算。這種建立在項(xiàng)標(biāo)及計(jì)劃，以企業(yè);可承受的業(yè)務(wù)框架;為基礎(chǔ).確定項(xiàng)目周期傾算慕礎(chǔ)t的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠真實(shí)、金酣、完輯地描目預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)算。如在鋪制廣告費(fèi)預(yù)算時(shí)，需考慮述企業(yè)環(huán)境和企業(yè)行為的規(guī)律性，清晰反映企業(yè)戰(zhàn)略庸企業(yè)品牌打造和具體項(xiàng)目營銷兩方麗的素確定廣告投放時(shí)閣，更好地引導(dǎo)、規(guī)劃企收純青行為。間、方式、費(fèi)用安排;在編制開發(fā)戚本預(yù)算時(shí)，需要帶慮預(yù)算應(yīng)具備柔性。彼得德魯克說，不確定的未來產(chǎn)品定位及產(chǎn)品交付狀在(精裝修成米裝修)來

9、確定開發(fā)既是可預(yù)削的，也是不可預(yù)測的，可預(yù)測的是未來發(fā)展的產(chǎn)品戚本項(xiàng)目安排等。大趨勢.不可預(yù)測的是未來的精確圖景。因此，作為企業(yè)(二)警力培育企業(yè)文化，營造預(yù)算運(yùn)行良好氛圍戰(zhàn)略目標(biāo)和資源配置貨幣化表現(xiàn)的預(yù)算，從理論!二講，不對(duì)預(yù)算管理而高，企業(yè)持制環(huán)境好比土壤，預(yù)算管可能做到精準(zhǔn);從控制放果肴，適度秉性的預(yù)算和配套的理之花能仔銷111制果，很大程度1:取決于土壤肥沃與否。預(yù)算考核可在定程度上防止;頑算余寬它不同于大家都知道緊的婷通過勢力能夠?qū)崿F(xiàn)的預(yù)算目標(biāo);能;彈性預(yù)算其頓算值并非某一固定數(shù)慎，而是一個(gè)區(qū)夠帶來最好的績放。然而.當(dāng)預(yù)算作為業(yè)債評(píng)價(jià)你準(zhǔn)時(shí)，間范圍，輔以科學(xué)的預(yù)算考核方法可以取得較好

10、的效果;通常會(huì)引起經(jīng)理人的;寬打窄用;行為，引起企業(yè)內(nèi)部各從實(shí)踐者，預(yù)算數(shù)據(jù)的這種柔性一般保持在基準(zhǔn)值5%的層面、各環(huán)節(jié)的博費(fèi)和討價(jià)還價(jià)，因此需要培育以;和區(qū)間內(nèi)較為適宜。諧、誠吉、南放、創(chuàng)新;的企業(yè)精神為棋心的文化氛圍，嚴(yán)格預(yù)算編制流程。預(yù)算編制是一項(xiàng)技術(shù)含量極高建立共同的價(jià)值觀刷核心理.念來有嗷引礙企業(yè)管理屈泣員的復(fù)雜工程，必須經(jīng)過預(yù)算管理委員會(huì)深入研究間家宏觀衛(wèi)的思想行為，潛移默化地指導(dǎo)、控制H常活動(dòng)，通過這政策變化，綜合行業(yè)先進(jìn)水平、竟?fàn)帉?duì)手以及企業(yè)資掘狀?1?西部財(cái)會(huì)43 ?2?1?2?1?2?2?2?1?1?1?1?1?2?1?1?1?1?1?2?2?1?2?1?2?2?2?1?1

11、?1?1?1?2?2?1?1?1?2?1?2?1?1?1?1?1?1?2?2?2?2?2?2?2?1?2?1?1?1?2?1?2?2?2?1?1?1?1?2?1?1?1?1?2?1?1?1?2?1?2?2?1?2?1?2?2?2?1?1?1?2?2?1?2?1?1?1?2?1?1?2?2?1?2?1?2?2?2?2?1?1?2?1?1?1?1?1?2?1?1?2?1?1?1?2?2?1?2?1?1?2?1?2?2?1?1?1?1?1?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?1?2?1?1?2?1?2?1?2?2?2?2?給?1?1?2?1?1?2?1?2?1?2?1?1?2?1?2?2?1?1

12、?1?2?2?1?1?1?2?1?2?2?1?2?1?1?2?2?1?2?1?2?1?1?1?1?1?2?1?1?1?2?2?2?1?2?2?1?1?2?2?1?1?1?1?1?1?2?1?1?1?2?1?2?2?1?1?2?1?2?1?1?1?2?2?1?2?2?1?2?1?1?1?1?1?2?1?2?2?1?1?1?1?1?1?2?1?1?2?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?2?2?1?2?1?2?2?2?2?2?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?2?1?2?1?1?2?2?1?1?1?2?1?2?1?2?1?1?1?1?2?1?1?2

13、?2?1?咳?1?1?1?2?1?2?1?1?1?1?2?2?2?1?1?1?1?1?2?檶?1?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?1?1?1?1?1?2?2?2?1?2?1?1?2?2?1?1?1?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?2?1?2?2?1?1?2?1?1?2?2?1?1?1?2?1?1?2?1?1?1?1?2?2?1?1?1?2?1?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?1?2?2?2?2?2?1?1?2?1?1?2?1?1?2?1?2?2?1?1?1?1?2?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?2?1?1?沶?1?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1

14、?1?2?2?1?2?1?1?1?2?1?2?1?2?2?1?1?1?2?2?2?1?2?1?1?2?2?2?2?1?2?1?2?2?2?財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)況，在統(tǒng)籌平衡后提出初步建議，按照自上而下和白下而上的預(yù)算管想流程經(jīng)企業(yè)決策層、管理腔、實(shí)施應(yīng)多次充分論證，集思廣益府方能最終確定從實(shí)賊肴，預(yù)算關(guān)乎企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)腿和個(gè)人利益，)t過程中存在很多矛盾中尋求平衡的事頃，的確是勞神娓力，非個(gè)人智慧所能及。如房地產(chǎn)銷售價(jià)格的確也，在充分挖掘自身賣點(diǎn)的前提下，采取何種定價(jià)策略，才能既保證新房掘銷售的火爆，又能最大限度地?cái)U(kuò)展企業(yè)利潤空間。其復(fù)雜性是顯而易見的，也是必須健全和嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算編制流程的重要跟因。整合規(guī)劃

15、各業(yè)務(wù)單元，好實(shí)預(yù)算幕礎(chǔ)管理。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算基礎(chǔ)管理丁-作包括:人工、材料、機(jī)械使用費(fèi)的計(jì)暖和定額執(zhí)行情況，施工工藝變化、丁a序調(diào)輯對(duì)戚本的影響，開發(fā)戚本執(zhí)行差異分析，各費(fèi)用于目預(yù)算執(zhí)行和分析，筒，因、工作、規(guī)章制度等。實(shí)踐中管理層要協(xié)調(diào)組織各部門盡職盡責(zé)，互i且有龍，通力合作.做好預(yù)算管用幕礎(chǔ)工作，提供真實(shí)、完整、準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)及分析，有助于預(yù)算控制撒勵(lì)的公平公正，re決策者從沉冗的日常事務(wù)中解脫:1來，找準(zhǔn)問踵，對(duì)癥下藥。創(chuàng)新預(yù)算控制思路。詹森教授認(rèn)為，傳統(tǒng)預(yù)算控制即以預(yù)算為某礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)價(jià)并實(shí)施獎(jiǎng)悠，實(shí)際上是;付錢讓員工說慌會(huì)使報(bào)酬計(jì)劃的撒勵(lì)作用失效。鑒于此以及房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，筆者認(rèn)

16、為nJ-號(hào)慮在預(yù)算考核時(shí)，引人相倒算理念，對(duì)預(yù)算仰性拖圍內(nèi)和無特殊重大影響，偏離預(yù)算基準(zhǔn)1l:商管層、部蹭!豆、員下擺布目標(biāo)去努力，有思路去推進(jìn)，有制度可遵守，有責(zé)任去承相.充分激發(fā)其主觀能動(dòng)性，有放整合企業(yè)資源，提高核心競爭力，使企業(yè)獲得隱定與發(fā)展。參考文獻(xiàn)杰羅爾德;.1.齊，默爾曼邱東等i爭決策與控制會(huì)計(jì)翩東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1?44 西部財(cái)會(huì)?1?1?2?1?1?2?2?1?1?1?2?2?2?2?1?2?1?2?1?2?1?2?1?2?2?1?2?1?2?1?1?2?1?2?1?1?1?1?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?1?1?1?1?1?1?2?1?2?2?1?2?2?1?2?2?1?1?2?1?1?2?1?1?1?2?2?2?1?2?1?2?1?2?2?1?1?2?2?2?1?2?2?2?2?1?1?1?2?1?1?2?2?1?2?1?2?1?1?2?1?1?1?2?1?2?2?2?1?2?2?1?2?1?2?2?2?1?1?2?1?湲?1?1?2?1?1?寋?1?1?2?2?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?2?2?2?2?1?2?1?2?1?2?1?2?1?2?1?2?2?1?2?1?1?2?1?1?2?1?1?2?2?1?2?1?2?1?1?1?1?2?1?1?2?1?2?1?1?1?2?