房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)12房地產(chǎn)周期理論.ppt

1、第12章 房地產(chǎn)周期理論,內(nèi)容提要： 1房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論 2部分國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析 3房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素分析 4我國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,一、經(jīng)濟(jì)周期理論概述,經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期,世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程表明，在經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)過(guò)程中，由于不同時(shí)段的增長(zhǎng)速度或增長(zhǎng)率總是快慢有異、高低有別，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上的波動(dòng)現(xiàn)象，即實(shí)際增長(zhǎng)曲線圍繞趨勢(shì)曲線上下波動(dòng)，由此反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系。 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就是重復(fù)出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮的周期波動(dòng)。 經(jīng)濟(jì)周期則可以稱從波峰到波谷周期性運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。 “沒(méi)有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期是完全一樣的，但它們有許多相似之處。雖

2、然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看得出它們屬于同一家族。”(保羅薩繆爾森等，1992 ) 經(jīng)濟(jì)周期一般包括繁榮、衰退，蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段.,從不同角度來(lái)進(jìn)行劃分，形成不同類型的經(jīng)濟(jì)周期。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,從周期波動(dòng)性質(zhì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)周期可劃分為古典型與增長(zhǎng)型兩種周期類型。 由經(jīng)濟(jì)總增長(zhǎng)或絕對(duì)意義上下降而形成的古典型周期，主要存在于20世紀(jì)30年代以前的工業(yè)化國(guó)家，表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期投資或社會(huì)生產(chǎn)往往出現(xiàn)絕對(duì)量的下降。在增長(zhǎng)型周期里，經(jīng)濟(jì)總量并無(wú)絕對(duì)意義上的下降，只有相對(duì)意義上的降低，增長(zhǎng)率仍然為正值，只不過(guò)出現(xiàn)相對(duì)較低的水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所減緩。 從周期持續(xù)時(shí)間角度來(lái)分析，經(jīng)

3、濟(jì)周期又可以劃分為短周期(基欽周期或存貨周期)、中周期(朱格拉周期或投資周期)、中長(zhǎng)周期(庫(kù)茲涅茨周期或建筑周期)、長(zhǎng)周期(康德拉季耶夫周期)。,經(jīng)濟(jì)周期理論,經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的研究大體上經(jīng)歷了三大階段，形成各具特色的經(jīng)濟(jì)周期理論。,從19世紀(jì)初期到20世紀(jì)初期,經(jīng)濟(jì)波動(dòng)從不規(guī)則的、偶然的變動(dòng)向較為有規(guī)則、不斷重復(fù)的正常周期形式過(guò)渡，同時(shí)周期波動(dòng)強(qiáng)度隨工業(yè)化進(jìn)程加快而加劇。 占主導(dǎo)地位的是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求均衡論，認(rèn)為市場(chǎng)本身可以消除其不穩(wěn)定性，進(jìn)而達(dá)到供求均衡。,西方主要國(guó)家處于工業(yè)化初期和中期,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,20世紀(jì)中期,1929-1933年的大危機(jī)使凱恩斯主義迅速崛

4、起,凱恩斯主要是從資本邊際效率角度展開的，認(rèn)為正是資本邊際效率的周期性變動(dòng)，決定了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性。 圍繞工業(yè)化后期的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，重點(diǎn)研究了動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)周期的理論和模型,20世紀(jì)后期,隨著西方主要國(guó)家進(jìn)入后工業(yè)化社會(huì)，其經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)也出現(xiàn)新的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)體系的內(nèi)生波動(dòng)趨同縮小，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)更多地、更明顯地來(lái)源于外在沖擊。,許多國(guó)家在7080年代還重新陷入古典型波動(dòng)，出現(xiàn)嚴(yán)重的“滯脹”。,新自由主義周期理論向凱恩斯主義發(fā)起嚴(yán)重挑戰(zhàn),研究?jī)?nèi)容上：認(rèn)為經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的主要原因在于政府的過(guò)度干預(yù)，強(qiáng)調(diào)外生因素的主導(dǎo)作用。 研究方法上：注重分析實(shí)際因素對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，形成規(guī)范性、微觀化的趨勢(shì)。 政策主

5、張上：則注重改善供給面，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自身調(diào)節(jié)作用。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,經(jīng)濟(jì)周期的成因：,（一）貨幣周期理論 （二）投資過(guò)度理論 （三）創(chuàng)新理論 （四）心理周期理論 （五）消費(fèi)不足理論 除了以上理論對(duì)經(jīng)濟(jì)周期成因做出了不同的解釋外，還有諸如太陽(yáng)黑子周期理論、政治周期理論、均衡經(jīng)濟(jì)周期理論等等其他經(jīng)濟(jì)周期理論。,人類的壞記性：,The advantage of a bad memory is that one enjoys several times the same good thing for the first time”(壞記性的好處是人們享受好事好幾次都如同首次享受

6、一般。)尼采,社會(huì)化大生產(chǎn)與生產(chǎn)資料私有制之間的矛盾即資本主義基本矛盾,二、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的簡(jiǎn)要界定,1區(qū)分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期 林增杰、呂萍等(2000，第1頁(yè))認(rèn)為：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程；房地產(chǎn)市場(chǎng)周期是指受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張和收縮的波動(dòng)交替狀態(tài)，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀反映。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是從宏觀角度來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)的循環(huán)變動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期一般可以用投資量的增減、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率、價(jià)格漲落和交易旺衰等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)測(cè)度，并可以據(jù)此來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)所處的時(shí)期。 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期側(cè)重于市場(chǎng)、微觀角度對(duì)房

7、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行度量，對(duì)其測(cè)度常常采用價(jià)格指標(biāo)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,對(duì)于房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期波動(dòng)概念，目前的幾種觀點(diǎn)：,2房地產(chǎn)景氣循環(huán) 英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)(RICS)在1994年的理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)著作中指出，“房地產(chǎn)景氣循環(huán)是指所有類型房地產(chǎn)的總收益率的重復(fù)性但不規(guī)則的波動(dòng)； 張紅(2005)根據(jù)上述定義給出房地產(chǎn)景氣循環(huán)的概念，即指房地產(chǎn)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長(zhǎng)期趨勢(shì)的周期性但并非定期的波動(dòng)。 3擴(kuò)散指數(shù)法劃分房地產(chǎn)周期 何國(guó)釗等(1996)選擇商品房?jī)r(jià)格、城鎮(zhèn)新建住宅面積、城鎮(zhèn)住宅竣工面積、實(shí)有房屋建筑面積、實(shí)有住宅建筑面積、城鎮(zhèn)住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、房產(chǎn)買賣

8、成交面積等八項(xiàng)指標(biāo)，利用擴(kuò)散指數(shù)的計(jì)算方法分析我國(guó)的房地產(chǎn)周期，把房地產(chǎn)周期劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,4房地產(chǎn)周期是指屠地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象 曹振良(2003)認(rèn)為，房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段，循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇一繁榮衰退一蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)。 5以房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率劃分房地產(chǎn)周期 張曉晶、孫濤(2006)以房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率為衡量指標(biāo)來(lái)劃分中國(guó)房地產(chǎn)周期。自改革開放以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三個(gè)周期，增長(zhǎng)面、宏觀面和制度面是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)周期的主要因素。,

9、第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際增長(zhǎng)曲線圍繞著趨勢(shì)線的上下波動(dòng)，而呈現(xiàn)出相似性、重復(fù)性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。,三、房地產(chǎn)周期的劃分,房地產(chǎn)周期波動(dòng)是一個(gè)上升與下降、擴(kuò)張與收縮不斷往復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。,房地產(chǎn)周期波動(dòng)過(guò)程,AB：復(fù)蘇期,BC：繁榮期,CD：衰退期,DE：蕭條期,復(fù)蘇期,繁榮期,衰退期,蕭條期,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,房地產(chǎn)周期的演變特征 AB屬于復(fù)蘇期： 房地產(chǎn)供給大于需求，房地產(chǎn)供求處于非均衡狀態(tài)； 購(gòu)房者大部分因?yàn)樽杂枚M(jìn)入市場(chǎng)，炒家很少，房地產(chǎn)交易量較低，但樓價(jià)止跌趨穩(wěn)； 市場(chǎng)信心開始逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資漸增，購(gòu)房者開始增多，少數(shù)炒家

10、開始人市； 隨著需求增加，存量房地產(chǎn)被市場(chǎng)吸納，房地產(chǎn)交易量逐步回升，推動(dòng)市場(chǎng)逐漸走出低谷； 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回升，人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期充滿樂(lè)觀情緒，購(gòu)房者特別是炒家進(jìn)一步涌人，不但出現(xiàn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上漲，期房?jī)r(jià)格也回暖。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,BC屬于繁榮期： 房地產(chǎn)需求繼續(xù)以一定速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供給逐漸吃緊。房地產(chǎn)價(jià)格和租金開始快速上漲； 房地產(chǎn)投資量劇增，存量房和新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目大量推出，各級(jí)市場(chǎng)的成交量激增； 在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀的刺激下，個(gè)人和機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)消費(fèi)、投資都迅速增長(zhǎng)； 房地產(chǎn)投機(jī)增加，交易量急劇上升，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)膨脹。限制或打擊房地產(chǎn)投機(jī)的呼聲日益成為社會(huì)的共識(shí)； 政府運(yùn)

11、用土地政策、貨幣政策和財(cái)政政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,CD屬于衰退期： 當(dāng)過(guò)高的樓價(jià)把自用型購(gòu)房者擠出市場(chǎng)，主要依靠投機(jī)資金支撐時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就開始進(jìn)入衰退階段； 過(guò)高的新開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)的價(jià)格使一般居民無(wú)力承擔(dān)； 房地產(chǎn)供給逐漸超過(guò)需求，房地產(chǎn)的空置率開始上升； 市場(chǎng)上的利空消息會(huì)導(dǎo)致人們跟風(fēng)拋售，房地產(chǎn)價(jià)格開始下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量也逐漸減少，市場(chǎng)預(yù)期悲觀； 房地產(chǎn)交易量銳減，市場(chǎng)推出樓盤減少； 一些實(shí)力較差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，房地產(chǎn)從業(yè)人員減少，失業(yè)率和破產(chǎn)率上升。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,DE屬于蕭條期： 由于供

12、求矛盾日益尖銳，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌； 新開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格加速下降而大大低于存量房地產(chǎn)價(jià)格； 伴隨房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，房地產(chǎn)交易量銳減； 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將不能正常運(yùn)作，市場(chǎng)的停滯標(biāo)志著整個(gè)房地產(chǎn)周期已進(jìn)入谷底，并將在谷底持續(xù)一段時(shí)間； 房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象比較普遍，甚至一些實(shí)力雄厚的大型公司也在所難免； 房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的消化吸納空置的存量房地產(chǎn)過(guò)程后，將迎來(lái)下一輪房地產(chǎn)周期循環(huán)的復(fù)蘇階段。,第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般理論,第二節(jié) 部分國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,一、美國(guó)的房地產(chǎn)周期,18年建筑周期（18301936年）,Wenzliek等人 18301936

13、年以建筑支出指數(shù)度量的建筑周期，周期平均長(zhǎng)度為18.3年。,霍伊特：對(duì)芝加哥長(zhǎng)達(dá)100年的土地價(jià)格分析中，首先發(fā)現(xiàn)了長(zhǎng)度為18年的地價(jià)周期。,美國(guó)的18年房地產(chǎn)周期,第二節(jié) 部分國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,美 國(guó) 住 宅 建 筑 投 資 變 動(dòng),美國(guó)房地產(chǎn)周期住宅建筑投資變動(dòng)率,住宅建筑投資在1947年達(dá)到一個(gè)頂峰,重新回到1955年的繁榮期,19591963年：住宅投資變動(dòng)周期,1968年投資達(dá)到一個(gè)高潮 1971年又進(jìn)入波峰 19721977年：投資波動(dòng)周期 19721977年：投資波動(dòng)周期 19781983年建設(shè)波動(dòng)周期,1959年的繁榮期,第二節(jié) 部分國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,二、日

14、本的房地產(chǎn)周期,據(jù)日本通產(chǎn)省與日本銀行1998年的調(diào)查，地價(jià)約占房?jī)r(jià)的6075，日本商業(yè)樓宇的地價(jià)占房地產(chǎn)總價(jià)格的比例甚至達(dá)到8090。 19761999年，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)共完成了2個(gè)房地產(chǎn)周期。,19761999年日本土地資產(chǎn)變動(dòng)率,第二節(jié) 部分國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,日本房地產(chǎn)周期土地資產(chǎn)變動(dòng)率,日本土地資產(chǎn)變動(dòng)率的上升開始于1976年，于1983年達(dá)到谷底，完成一個(gè)波動(dòng)周期，歷時(shí)8年。 1984年日本土地資產(chǎn)變動(dòng)率開始出現(xiàn)上漲，1992年達(dá)到最低點(diǎn)，經(jīng)過(guò)9年完成一個(gè)周期。 19931999年日本土地資產(chǎn)變動(dòng)率一直為負(fù)增長(zhǎng)，處于日本房地產(chǎn)泡沫破滅后的調(diào)整階段。,第二節(jié) 部分國(guó)家和

15、地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,日本國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值(GDP)與土地資產(chǎn)額的變動(dòng)趨勢(shì),20世紀(jì)80年代中期，東京都土地資產(chǎn)額僅僅只有GDP的一半左右。 由于地價(jià)暴漲，20世紀(jì)80年代后期其比率迅速升高。東京都的住宅用地市價(jià)總額，到1988年末迅速增加到了GDP的1.4倍。 日本國(guó)土交通省發(fā)表的2005年1月1日的地價(jià)統(tǒng)計(jì)表明,第二節(jié) 部分國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期分析,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素分析,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響,房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的相互關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高度正相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快。,中國(guó)GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(上年100),中國(guó)GDP增長(zhǎng)率

16、指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)曲線,從圖可以看出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈同向變化，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度大于GDP增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度。,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素分析,通貨膨脹率對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響,中國(guó)GDP增長(zhǎng)率指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)曲線,中國(guó)通貨膨脹率指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(上年=100),通貨膨脹率與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的波動(dòng)方向基本一致，波動(dòng)幅度大小存在差別，兩者之間存在正向相關(guān)關(guān)系，通貨膨脹帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上漲推動(dòng)通貨膨脹。,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素分析,需求和供給沖擊對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響,需求沖擊，主要包括投資沖擊、消費(fèi)沖擊、財(cái)政沖擊和貨幣需求沖擊等。 供給沖擊，主

17、要是指技術(shù)進(jìn)步、氣候變化、資源發(fā)現(xiàn)以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)要素價(jià)格等發(fā)生變化。,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素分析,從表可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策存在著明顯的周期性特征，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張政策和經(jīng)濟(jì)緊縮政策交替使用，形成中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的政策周期。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的“羊群行為”對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響,第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素分析,政策因素對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響,貨幣政策,第四節(jié) 我國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析,以房地產(chǎn)銷售面積波動(dòng)率和銷售面積增長(zhǎng)率劃分房地產(chǎn)周期：19861995年,19861995年中國(guó)住宅銷售量波動(dòng)與增長(zhǎng)率,結(jié)論： 19861995年，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了一個(gè)半周期，19871993是一個(gè)周期，持續(xù)

18、時(shí)間為6年。 從銷售量增長(zhǎng)率曲線看，供求變化的長(zhǎng)期趨勢(shì)線是上揚(yáng)的。新周期的峰項(xiàng)比前一周期高。 從銷售量波動(dòng)曲線看，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期所持續(xù)時(shí)間有縮小趨勢(shì)，在一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期中，下降期的時(shí)間大于攀升期。,梁桂(1996）,19861995年中國(guó)住宅銷售量波動(dòng)與增長(zhǎng)率,計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)劃分房地產(chǎn)周期：19811994年,何國(guó)釗等(1996）,按照”v”分法，在19811994年期間存在兩輪房地產(chǎn)周期。,中國(guó)房地產(chǎn)周期擴(kuò)散指數(shù)法,1984年是中國(guó)改革開放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)高潮，此后房地產(chǎn)業(yè)逐漸衰退，到1987年跌人谷底，1988年又達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二個(gè)高潮，歷時(shí)4年，完成一個(gè)周期。 198

19、9年再次跌入谷底，此后逐漸復(fù)蘇，并在1992年達(dá)到第三次高潮，歷時(shí)4年完成一個(gè)周期。,第四節(jié) 我國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析,以商品房銷售面積增長(zhǎng)率劃分房地產(chǎn)周期：19881999年,葉劍平、謝經(jīng)榮(2005）,中國(guó)房地產(chǎn)周期銷售面積增長(zhǎng)率,中國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)率 (),從19881999年的12年間，能觀察到一個(gè)完整的周期。,第四節(jié) 我國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析,以房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率劃分房地產(chǎn)周期：19782004年,張曉晶、孫濤(2006）,中國(guó)房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),第一個(gè)周期，19781991年,第二個(gè)周期，19921997年,第三個(gè)周期(即新一輪房地產(chǎn)周期),第四節(jié) 我國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析,房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素總結(jié),房地產(chǎn)周期波動(dòng)的階段及表現(xiàn),房地產(chǎn)周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較順利時(shí)，政府部門對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)給與較少的關(guān)注，刺激其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)發(fā)展其它行業(yè)的經(jīng)濟(jì)來(lái)帶動(dòng)國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢時(shí)，政府可以刺激住宅