萬科無錫高端商品住宅市場分析與定價建議.ppt

1、無錫高端商品住宅市場分析與定價建議,無錫萬科,精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料,06年前3季高端商品住宅成交份額為7%，以06年全年290萬成交量預(yù)測，全年高端商品住宅成交量約為20萬。,一、高端商品住宅市場容量分析,1、06年前3季各價格段商品住宅市場份額,二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析,1、別墅產(chǎn)品：城市別墅、城郊別墅、沿湖景觀別墅,二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析,2、熱點板塊的高檔公寓產(chǎn)品,精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料,精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料,別墅項目10月底存量約20萬，占到三季度末23萬可統(tǒng)計高端產(chǎn)品存量的很大部分。,二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析,3、別墅項目市

2、場存量,精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料,高端公寓產(chǎn)品存量約10萬，其中部分項目未被計入統(tǒng)計量。所以高端商品住宅的實際存量約30萬。,4、熱點板塊的高檔公寓產(chǎn)品存量,二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析,到年底預(yù)計總銷售約12萬，不計未推盤量的銷供比0.61。與整體高端市場前3季0.36的銷供比相比，城市別墅和高檔公寓產(chǎn)品的市場表現(xiàn)要好得多。,二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析,5、城市別墅與高檔公寓項目供求情況,精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料,05年以來中心區(qū)因沒有供應(yīng)導致需求無法釋放。以02-04三年平均銷售量計，中心區(qū)有年均7.8萬的潛在需求量。,銷售面積,三、高端商品住宅市場潛在容量分析,

3、1、歷年中心區(qū)商品住宅市場供求情況,副中心區(qū)需求同樣受到抑制。以02-05年均銷售量計，副中心區(qū)約有年均38萬的需求量。目前年市場成交量約18萬，還有約20萬需求空間。,銷售面積,三、高端商品住宅市場潛在容量分析,2、歷年副中心區(qū)商品住宅市場供求情況,綜述： 1、05、06年高端產(chǎn)品市場年成交量約20萬。 2、中心區(qū)因為沒有供應(yīng)而被壓抑的需求量有7.8萬，預(yù)計其中2/3為高端產(chǎn)品需求，則中心區(qū)有約5萬高端產(chǎn)品需求未被滿足。 3、副中心區(qū)有20萬未滿足需求，預(yù)計其中1/2為高端產(chǎn)品需求，則有10萬高端產(chǎn)品需求未被滿足。 結(jié)論： 1、高端產(chǎn)品市場的潛在年容量約在35萬左右。 2、考慮中心區(qū)已無住宅

4、用地可供，同時副中心區(qū)趨于“中心化”，副中心區(qū)潛在的的高端產(chǎn)品年需求量在15萬左右。,對于市場的準確預(yù)判，我們需要加入客戶情況分析予以驗證,四、高端商品住宅市場潛在容量分析結(jié)論,1、副中心區(qū)及附近未開發(fā)商品住宅用地分布,五、副中心區(qū)及附近區(qū)域未來市場供應(yīng)量分析,精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料,2、07、08年副中心區(qū)及附近高檔公寓市場供應(yīng)預(yù)測,預(yù)計以上供應(yīng)量的1/2在7000元/以上計，則07、08年的高端商品住宅供應(yīng)量分別約為10萬，18萬。,五、副中心區(qū)及附近區(qū)域未來市場供應(yīng)量分析,六、高端產(chǎn)品客戶分析（1）,無錫平均住宅成交面積120以上，則高端產(chǎn)品總價應(yīng)在84萬元以上。,務(wù)實家庭

5、8%,望子成龍家庭 36%,富貴之家、投資客 14%,老齡化家庭 19%,社會新銳 23%,時間,財富,6-20萬,6萬以下,20萬以上,80萬以上,40-80萬,30-40萬,30萬以下,六、高端產(chǎn)品客戶分析（2）,高端產(chǎn)品對應(yīng)的客戶,家庭年收入,購房總價,無錫市客戶細分圖,精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料,六、高端產(chǎn)品客戶分析（3）,無錫市場的富貴之家和投資客的比重占到市場客戶總量的13%。,六、高端產(chǎn)品客戶分析（5）,富貴之家的購房動機以享受型為主，對價格不敏感，有多次購房的財力。 投資客更看重房屋的保值增值，多次購房是他們的潛在特征。,（來自無錫客戶細分結(jié)論）,六、高端產(chǎn)品客戶分析（6）,從魅力的情況來看，52%的富貴客戶有投資保值目的。84%的富貴客戶有2次以上的購房行為。 出于增值保值目的富貴客戶和投資客一般都有多次購房行為。所以總量13%的高端客戶的高端產(chǎn)品消費潛力可能不止35萬（總市場容量的13%）。,精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料,周邊項目定價,七、新項目定價建議（1）,根據(jù)周邊競品情況，未來周邊競品價格預(yù)計將達到7000-7300元/ 左右，且未來缺乏同質(zhì)性樓盤競爭 根據(jù)二手房情況來看，區(qū)域內(nèi)價格支撐力較強 綜上，可將本項目總體均價設(shè)定在