3-土地資源價值評價

1、第三章 土地資源價值評價理論,一、中國土地資源現(xiàn)狀 二、土地資源價值及構(gòu)成 三、土地資源價值評估 四、土地資源價值評估 案例解析,2011-9-28,一、中國土地資源現(xiàn)狀,1、中國土地資源現(xiàn)狀特征 絕對數(shù)量大、人均占有量少,我國耕地面積居世界第4位，林地居第8位，草地居第2位，但人均占有量很低。世界人均耕地0.37公頃，我國人均僅0.1公頃，人均草地世界平均為0.76公頃，我國為0.35公頃。發(fā)達國家1公頃耕地負擔1.8人，發(fā)展中國家負擔4人，我國則需負擔8人,類型多樣、區(qū)域差異顯著 亞熱帶、暖溫帶、溫帶合計約占全國土地面積的71.7%，溫度條件比較優(yōu)越。從東到西又可分為濕潤地區(qū)（占土地面積3

2、2.2%）、半濕潤地區(qū)（占17.8%）、半干旱地區(qū)（占19.2%）、干旱地區(qū)（占30.8%）。又由于地形條件復雜，山地、高原、丘陵、盆地、平原等各類地形交錯分布，形成了復雜多樣的土地資源類型，區(qū)域差異明顯，為綜合發(fā)展農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)生產(chǎn)提供了有利的條件。 難以開發(fā)利用和質(zhì)量不高的土地比例較大 沙漠占7.4%，戈壁占5.9%，石質(zhì)裸巖占4.8%，冰川與永久積雪占0.5%，加上居民點、道路占用的8.3%，全國不能供農(nóng)林牧業(yè)利用的土地占全國土地面積的26.9 %。,一、中國土地資源現(xiàn)狀,2、土地資源利用類型,各國農(nóng)業(yè)用地所占百分比（%）,我國東南部與西北部差異顯著，其界線大致北起大興安嶺，向西經(jīng)

3、河套平原、鄂爾多斯高原中部、寧夏鹽池同心地區(qū)，再延伸到景泰、永登、湟水谷地，轉(zhuǎn)向青藏高原東南緣。東南部是全國耕地、林地、淡水湖泊、外流水系等的集中分布區(qū)，耕地約占全國的90%，土地墾殖指數(shù)較高，西北部以牧業(yè)用地為主，80%的草地分布在西北半干旱、干旱地區(qū)，墾殖指數(shù)低。,水土資源組合的不平衡也很明顯，長江、珠江、西南諸河流域以及浙、閩、臺地區(qū)的水量占全國總水量的81%，而這些地區(qū)的耕地僅占全國耕地的35.9%。黃河、淮河及其它北方諸河流域水量占全國水量的14.4%，而這些半濕潤、半干旱區(qū)需用灌溉的耕地卻占全國耕地的58.3%；西部干旱、半干旱區(qū)，水資源總量只占全國水量的4.6%。,耕地主要集中在

4、東部地區(qū)，東北、華北和長江中下游三大平原所在的14個省市，耕地面積占全國耕地的59%。水田主要分布在秦嶺淮河一線以南，約占全國水田總面積的93%，旱地分布遍及全國，但主要分布在秦嶺淮河一線以北，占全國旱地總面積的85%，其中以東北平原、黃淮海平原最為集中，占全國旱地總面積60%左右。 全國林地面積11528萬公頃。森林覆蓋率為12.98%，林木蓄積量105.72億立方米，森林集中分布在東北和西南地區(qū)，面積占全國的50%，蓄積量占75%。而人口稠密，經(jīng)濟發(fā)達的華北、中原、長江下游地區(qū)，森林資源卻很少，只占全國森林面積的4%。 草地主要分布在降水量少于400毫米的北部和西部地區(qū)，面積約43億畝。其

5、中可利用的約33億畝。北部草地呈帶狀分布，草原面積約占30%，荒漠地帶約占64%，其余為山地草場。南方草山草坡約有10億畝。,3、土地質(zhì)量與潛力,土地生產(chǎn)潛力、地區(qū)間差異很大。東部濕潤半濕潤地區(qū)，面積約占全國總面積的一半，而生物生產(chǎn)量卻占全國的90%，并且集中了我國90%以上的耕地、林地和產(chǎn)肉量，95%以上的人口。1km2已承載225人。以光、熱、水資源作為指標的氣候生產(chǎn)潛力的估算表明，東部大面積的平均產(chǎn)量還只有氣候潛力的2040%，尚有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＮ鞑扛珊?、半干旱地區(qū)，干旱缺水，水資源總量只占全國的4.6%，年生物生產(chǎn)量還不到全國的10%，生產(chǎn)能力低，土地的承載能力也僅為全國承載能力的4

6、.3%。,據(jù)中國1：100萬土地資源圖量測結(jié)果，在現(xiàn)有耕地中，質(zhì)量好的一等耕地約占全國總耕地的41.6%；對農(nóng)業(yè)利用有一定限制、質(zhì)量中等的二等耕地面積約占34.5%；對農(nóng)業(yè)利用有較大限制、質(zhì)量差的三等耕地約占20.3%，不宜農(nóng)用而需退耕者3.3%。 全國農(nóng)用后備土地資源約5億畝，按其質(zhì)量評價，其中一等荒地僅占3.1%，二等荒地占49%，三等荒地占47.9%，包括鹽堿地、沼澤地、紅黃壤山丘、高寒地、干旱地和沿海灘涂等。且大多地處邊遠，交通不便，開墾所需投資較大，要經(jīng)大力改造后才能使用。,西部牧區(qū)面積約占國土總面積的一半，但草原牧區(qū)土地生產(chǎn)力低，平均每畝草場僅產(chǎn)肉0.15千克；不僅生產(chǎn)力低，而且普

7、遍過牧超載，導致草原退化與土地沙化。 林業(yè)用地為37億畝，其中森林面積為18.7億畝。森林中中幼林占10億畝左右。 淡水養(yǎng)殖水面絕大部分在暖溫帶、亞熱帶和熱帶地區(qū)，自然生產(chǎn)力高。全國淡水養(yǎng)殖面積5750萬畝，高產(chǎn)池塘畝產(chǎn)可達1000千克，但全國平均畝產(chǎn)不足100千克，提高產(chǎn)量的前景十分廣闊。淺海灘涂及海島周圍海水可養(yǎng)面積2000萬畝，目前利用率不到1/3，實行養(yǎng)殖與捕撈相結(jié)合，可進一步提高海水水域的生產(chǎn)潛力。,二、 土地資源價值及構(gòu)成,1、土地資源價值的爭論 土地無價值論 土地全價值論 土地價值二元論（土地物質(zhì)+土地資本）,二、 土地資源價值及構(gòu)成,2、土地資源價值的理論基礎(chǔ) 勞動價值論 效用

8、價值論,二、 土地資源價值及構(gòu)成,3、土地資源價值構(gòu)成,三、土地資源價值評估,1、土地資源價值認識的意義 有利于促進土地資源的持續(xù)利用和集約經(jīng)營 為完善土地分等定級估價規(guī)程，制定土地保護政策和土地制度創(chuàng)新提供理論依據(jù) 為土地生態(tài)補償提供理論依據(jù)（經(jīng)濟手段解決外部性問題）,三、土地資源價值評估,1、土地資源價值評估方法 市場價值估算法： 收益還原法：V=A/(1+r)t 成本逼近法:土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 評分估價法:IP=HDPTN(or)SOAM 土地潛力估算法:SPI=P-(CM-CL)。,三、土地資源價值評估,1、土地資源價值評估方法 土地非市場

9、價值的估算法：替代評估技術(shù)來衡量 條件價值評估法（效用最大化原理）：采用問卷調(diào)查，通過模擬市場來揭示消費者對環(huán)境物品和服務(wù)的偏好，并推動消費者的支付意愿WTP或受償意愿WTA，從而得到公共物品非市場價值。 1947年，Criacy-Wantrup提出，1963年David首次用于林地游憩價值評估。,條件價值評估法引導技術(shù),向受訪居民詳細地描述評估環(huán)境物品的質(zhì)量、數(shù)量變動狀況，提供準確、充足和現(xiàn)實的信息，是條件價值評估法中受訪居民對所提出的一系假設(shè)問題作出評估的基礎(chǔ)。 選擇適當?shù)闹Ц豆ぞ咭龑В菏杖攵?、財產(chǎn)稅、公用事業(yè)費、門票費以及信托基金支付。 調(diào)查方式：面對面調(diào)查、電話調(diào)查、郵寄信函等方式。

10、詢價方式：開放式、封閉式出價法、支付價值卡法、反復式出價法 、逐步競價法。,開放式：在不給予受訪居民柑關(guān)價格信息的情況乍，直接詢問受訪居民的WTP或WTA.(優(yōu)點是過程簡單、易于回答，可能會因為受訪居民內(nèi)心缺乏評價標準而出現(xiàn)拒答或抗拒性樣本；節(jié)省時間，但易受信息、資料缺失產(chǎn)生信息偏差和策略性偏差。 封閉式出價法：單界二分選擇法和雙界二分選擇法。在單界二分選擇法情況下，受訪居民只需要對隨機提供的單一參考價格表示同意或不同意便可，這種方法適合采用郵寄問卷或電話調(diào)查的形式。雙界二分選擇法必須詢問受訪居民二次是否愿意支付或接受某個金額，即把受訪居民第一次回答的支付或接受意向作為第二次詢問的調(diào)整時的參考

11、依據(jù)當受訪居民第一次回答愿意時，則調(diào)高金額再次詢問；如果第一次回答不愿意時，則調(diào)低金額再詢同這種方法類似兩回合的逐步竟價法，也比單界二分選擇法精確。,支付價值卡法：目的在于繼承開放式出價法的優(yōu)點，并改善抗拒樣本過多的缺點，應用時先向受訪居民提供一系列的參考價格供選擇。（邊緣標值預先考慮） 反復式出價法：從某一起始價格開始詢問受訪居民，如果同意則逐漸調(diào)高價格，反之則降低價格。反復幾次，直到受訪居足王堪遨戀更金額為止。 逐步競價法：是雙界二分選擇法的改進融合雙界二分選擇法和開放式出價法兩種方法的特性，二次對受訪居民詢價后，由受訪居民填寫最高的WTP,條件價值評估法的可能偏差,假想偏差：些研究證實C

12、VM的評估結(jié)果通常高估資源真實的經(jīng)濟價值。這在很大程度上是因為受訪者在假想市場上的陳述憊愿明顯高出其真實的支付價格，即受訪者假想意愿與實際轉(zhuǎn)移支付之間的偏差導致。 策略性偏差：受訪居民通常會認為調(diào)查結(jié)果將作為政府制定政策的參考依據(jù)，為了維護自身的利益，會刻意不顯示出真實的伯好，在投標時故意說高或者說低支付意愿，從而導致策略性偏差的產(chǎn)生。 起始點偏差：受訪者對所估價的環(huán)境資源不熟悉或缺乏耐心時，投標起點會影響到受訪居民的最終出價。 支付工具偏差：不同的支付方式可能會產(chǎn)生不同的結(jié)果，選擇受訪居民最容易接受的支付工具。 信息偏差： 調(diào)查人員偏差：,旅游成本法:將旅行成本作為參觀戶外娛樂場所的價格的近

13、似，由此推導出參觀和參觀成本之間的統(tǒng)計關(guān)系，井以此替代曲線，通過對曲線下方面的積分測算出每個參觀者的消費者剩余，從而實現(xiàn)對環(huán)境的評價。 單一景點旅履行成本模型：旅行次數(shù)V=F(p,Z) 消費者i對景點的支付意愿： 景點價值：,土地非市場價值的估算法,特征值法:商品的價值是商品內(nèi)在一系列特征和屬性的價值總和。 特征消費理論：消費者購買商品時并不只在乎商品數(shù)量的多少，而是由于商品本身具有消費者所需要的特征或?qū)傩?，消費者能夠從這些商品特征或?qū)傩灾械玫綕M足。 消費技術(shù)關(guān)系： 最佳消費選擇模型：,特征價格理論：商品是由各種屬性的集合，商品效用取決于商品特征屬性。任何一種消費品，消費者原意支付的的價格既等

14、于產(chǎn)品的邊際貨幣價值總和，又等于產(chǎn)品的特征價格；對商品的需求是收入、商品價格和商品特征的函數(shù)：,特征值法,邊際隱含價格,四、 土地資源價值評估案例分析,1、武漢市農(nóng)地資源價值估算 市場價值估算,不同用途用地純收益,1、武漢市農(nóng)地資源價值估算 非市場價值估算 1）受訪居民參與農(nóng)地保護的情況分析：通過問卷調(diào)查引導受訪居民進人假想市場環(huán)境，詢問其保存農(nóng)地所原意支付的價格，揭示悄費者對農(nóng)地的偏好程度及支付意愿，并把樣本擴展到研究區(qū)城整體，用平均支付意愿乘以研究區(qū)城的家庭戶數(shù)，估算出農(nóng)地環(huán)境改善所能帶來的經(jīng)濟效益。樣本數(shù)量210份，采用面對面和問卷方式及支付價值卡法。 2）受訪居民對各類型農(nóng)地保護的最高支付意愿分析：農(nóng)戶愿意保護水田的有145戶，占71. 78；對早地、林地、水城和園地的