投融資方案策劃方案(PPT 95頁)4.ppt

1、,投融資方案策劃,2,融資平臺的宏觀形勢,2011年6月28日審計署公告：2010 年末地方政府性債務(wù)總規(guī)模達(dá)到10.72 萬億元，加上國債的存量，2010 年政府負(fù)債率和債務(wù)率（前者等于政府債務(wù)/GDP，后者等于政府債務(wù)/財政收入。）分別達(dá)到44和146，較09 年（44.1%和173.2%）都有所下降，且仍保持在國際較低水平，即使將政策性銀行和鐵道部等政府隱性債務(wù)也算上，政府債務(wù)的系統(tǒng)性風(fēng)險依然可控。地方政府債務(wù)目前面臨的主要風(fēng)險是再融資風(fēng)險，未來3年需支付的債務(wù)本息預(yù)計將達(dá)到2.2-3.1萬億，2011年就需支付0.9-1.2萬億，而銀監(jiān)會今年明確禁止借新還舊，使得融資平臺的短期債務(wù)展期

2、出現(xiàn)困難。融資平臺的再融資壓力有多大，取決于銀監(jiān)會的四分類標(biāo)準(zhǔn)實際執(zhí)行起來有多嚴(yán)。從歷史經(jīng)驗來看，地方政府債務(wù)增長在經(jīng)歷了高峰期后，一旦大幅收縮，違約風(fēng)險就會上升，而銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的惡化又會進(jìn)一步加劇再融資風(fēng)險。,（一）投融資渠道,融資：是指企業(yè)通過各種途徑籌措企業(yè)生存和發(fā)展所必需的資金?？煞譃閭鶛?quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。 融資與投資是資金活動不可分割的兩個環(huán)節(jié)，融資是投資的前提，投資是融資的目的。 投資和融資要在數(shù)量上達(dá)到平衡、時間上做到銜接。,1. 債權(quán)融資 （1）銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的

3、融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動資金貸款、固定資金貸款和專項貸款等。,（一）投融資渠道,銀行審查借款申請,企業(yè)提出貸款申請,簽訂借款合同,企業(yè)取得借款,企業(yè)償還本息,銀行貸款融資的流程,（2）企業(yè)債券融資 指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。 目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。,所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃； 凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬元以上）； 經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個會計年度連續(xù)盈利； 最近三個會計

4、年度平均可分配利潤（或凈利潤）足以支付債券一年的利息； 現(xiàn)金流情況良好，具有較強的到期償債能力； 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集； 已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形； 發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40。,發(fā)行方案設(shè)計需考慮的因素,債券發(fā)行方案的設(shè)計要緊密圍繞債券的發(fā)行目標(biāo)，以保證債券順利發(fā)行，滿足發(fā)行人的資金需求為最基本前提，在此基礎(chǔ)上追求債券發(fā)行成本的最小化。債券方案設(shè)計時考慮的主要因素有： 公司自身的具體情況，包括凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤、業(yè)績增長趨勢等，以判斷公司的債券發(fā)行規(guī)模和債券信用情況； 公司的資金使用需求，從而考慮包括規(guī)模和期限等債券要素

5、； 目前的債券市場環(huán)境，估算債券的需求和利率情況； 宏觀經(jīng)濟(jì)和利率趨勢判斷，設(shè)計對公司長期有利的債券方案。,10,影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個因素,以債券市場同期限產(chǎn)品收益率為基準(zhǔn)利率，在此基礎(chǔ)上綜合考慮發(fā)行人的信用利差、流動性利差以及其他各類風(fēng)險收益因素利差，得到企業(yè)債券的最終定價。 基準(zhǔn)利率：主要是同期限央行票據(jù)和Shibor的水平。 發(fā)行人信用即評級水平：財務(wù)狀況、經(jīng)營情況、流動性指標(biāo)、信用歷史、融資能力、未來償債能力等因素會影響企業(yè)信用評級等級。 流動性差異：由于國債、央行票據(jù)等信用好、發(fā)行頻率高、規(guī)模大，在市場上有著良好的流動性。 債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模相對較小，其流動性與國債和央票也

6、存在著一定差異，因此，通常投資者也會要求收益補償，此利差隨市場情況確定。 其他因素：有無擔(dān)保、投資者偏好、發(fā)行規(guī)模、發(fā)行頻率、期限結(jié)構(gòu)、贖回條款、目標(biāo)市場、發(fā)行方式、利息結(jié)構(gòu)等眾多因素。,企業(yè)一般選擇一年一次付息，到期一次還本方式，主要基于以下理由： 貼現(xiàn)和一次性還本付息適合于短期品種，不適合中長期品種； 一年一次付息，到期一次還本是目前市場內(nèi)中長期品種普遍采用的方式，市場接受程度高； 相比一年兩次付息，程序簡便，不增加兌付工作量。,還本付息方式,企業(yè)債券發(fā)行工作結(jié)構(gòu),附注:擔(dān)保不是必須的,企業(yè)債券中介機構(gòu)職責(zé),發(fā)行人,發(fā)行企業(yè)債券,證券公司,信用評級機構(gòu),向國家發(fā)改委報送材料，由國家發(fā)改委審

7、批,中央國債登記結(jié)算 公司登記托管,企業(yè)債券的發(fā)行流程一覽,擔(dān)保人（如需）,律師事務(wù)所,承銷債券,進(jìn)行資信評級,為債券擔(dān)保,出具法律意見書,保險機構(gòu),財務(wù)公司,貨幣及債券基金,商業(yè)銀行,債券發(fā)行方式：主要在銀行間市場面向機構(gòu)投資者發(fā)行，也可通過交易所網(wǎng)上發(fā)行,社保基金,投資者,證監(jiān)會會簽,人民銀行會簽,承銷商 銷售債券,信用社,個人投資者,企業(yè)債券的優(yōu)勢,相對于銀行貸款：企業(yè)債券的綜合融資成本低于同期銀行貸款成本,企業(yè)債券的優(yōu)勢,企業(yè)債券的優(yōu)勢,相對于短期融資券,17,（3）短期融資券和中期票據(jù)融資 短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資

8、工具。 中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的一般性債務(wù)，無需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機構(gòu)注冊一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。 短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。,必備條件： 依法設(shè)立的企業(yè)法人機構(gòu)； 具有穩(wěn)定的償付資金來源； 可以按照要求進(jìn)行真實、準(zhǔn)確、完整的信息披露； 債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40% （用新會計準(zhǔn)則報表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。 目標(biāo)條件： 信用資質(zhì)優(yōu)良； 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形； 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。,短期融資券和中期票

9、據(jù)的發(fā)行要素,與企業(yè)債發(fā)行條件的比較,共同點： 發(fā)行規(guī)模不超過凈資產(chǎn)的40% 不同點： 1.凈利潤的要求 企業(yè)債券：三年平均凈利潤足以支付一年的利息 短融、中票：無明確要求 2.募集資金用途的要求 企業(yè)債券：主要意義上的項目債，要求項目審批手續(xù)齊全，并符合國家的產(chǎn)業(yè)政策 短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，具體用途未限制 3.審批制度 企業(yè)債券：審批制國家發(fā)改委審批 短融、中票：注冊制銀行間市場交易商協(xié)會注冊（會費10萬元/年） 4.發(fā)行定價 企業(yè)債券：通過推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報批人民銀行，市場化程度較低 短融、中票：市場化發(fā)行，公開招標(biāo)，簿記建檔,中期：期限為1年以上（以3

10、-5年為主，無上限規(guī)定）。 注冊制：中期票據(jù)作為企業(yè)債務(wù)融資工具，已經(jīng)人民銀行授權(quán)，由中國銀行間市場交易商協(xié)會進(jìn)行自律管理。發(fā)行人只需將相關(guān)發(fā)行文件提交交易商協(xié)會注冊后即可發(fā)行，手續(xù)簡便。 無需擔(dān)保：企業(yè)只需符合發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、提交申請材料并具備信用評級即可，無需為此尋求擔(dān)保。 一次申請、分期發(fā)行、余額管理：企業(yè)只需一次性申請融資總額度，在規(guī)定的時間和額度內(nèi)（目前為兩年），根據(jù)自身資金需求靈活確定融資期限，隨時分期發(fā)行。,短期融資券和中期票據(jù)特點,申請手續(xù)簡便,融資成本低,市場化定價，信用評級較高企業(yè)融資成本低于同期貸款利率。 多種計息方式和結(jié)構(gòu)：固息、浮息、可贖回、資產(chǎn)掛鉤、指數(shù)掛鉤等，通過不同的

11、結(jié)構(gòu)設(shè)計進(jìn)一步增加靈活性和降低成本。,22,發(fā)行流程圖,23,簡單流程圖,1.,2.,1.,3.,確定發(fā)行方案,確定資金用途,1.,4.,制作有關(guān)文件,制作申請文件,1.,5.,向交易商協(xié)會提交注冊材料,1.,6.,注冊會議決定批準(zhǔn)與否,配合主承開展盡職調(diào)查,良好的開局最為重要,根據(jù)企業(yè)資金安排和債券市場情況，與主承銷商共同確定發(fā)行方案,1.,7.,批準(zhǔn)后組織發(fā)行,由隨機抽取的5名注冊委員會委員對是否接受企業(yè)發(fā)行注冊作出獨立判斷。,選擇主承銷商等中介機構(gòu),.,配合主承銷商開展盡職調(diào)查工作,主承銷商協(xié)助發(fā)行人準(zhǔn)備相關(guān)注冊材料 主承銷商組建承銷團(tuán)成員,將注冊文件報送交易商協(xié)會注冊辦公室 按照注冊辦

12、公室要求解釋、補充注冊文件,發(fā)行人與承銷商協(xié)商確定發(fā)行日期，并將相關(guān)發(fā)行文件上網(wǎng)公告，主承銷商進(jìn)行簿記建檔工作,1.,（一）短期融資券和中期票據(jù)的注冊報告（附公司章程規(guī)定的有權(quán)機構(gòu)決議） （二）主承銷商推薦函和相關(guān)中介機構(gòu)承諾書 （三）募集說明書； （四）信用評級報告和跟蹤評級安排； （五）法律意見書； （六）企業(yè)最近三年經(jīng)審計過的財務(wù)報告和最近一期會計報表。 （七）其他文件，包括承銷協(xié)議、中介機構(gòu)業(yè)務(wù)資格證明等。,申請主要材料,銀行間 協(xié)會,銀行 投行,評級公司,審計,律師,發(fā)行人,注冊審核,承銷、報批,信用 評級,三年經(jīng)過審計的報告,律師意見函,短期融資券和中期票據(jù)發(fā)行相關(guān)各方,以上三種債

13、券融資方式的比較,影響債券市場發(fā)行利率的幾個因素,影響發(fā)行利率的因素,發(fā)行人資質(zhì)和信用狀況：資質(zhì)越好，信用評級越高，利率水平越低。 市場基準(zhǔn)利率：市場基準(zhǔn)利率（一般以同等期限的掉期利率或國債收益率為基準(zhǔn)）越高，發(fā)行利率越高。預(yù)計中期票據(jù)發(fā)行利率與同期貸款利率相比存在1%-2%利差（視不同評級而定），有利于發(fā)行人節(jié)約融資成本。 市場流動性：發(fā)行時市場資金充裕，則發(fā)行利率較低。 承銷商的定價能力：有經(jīng)驗的主承銷商定價能力較強，發(fā)行利率則較低。,信用評級對發(fā)行成本的影響,影響債券市場發(fā)行成本的主要因素包括主體信用等級及期限結(jié)構(gòu)。 高信用等級的發(fā)行利率低于同期限低信用等級的發(fā)行利率；發(fā)行期限越長，發(fā)行

14、利率水平越高。 以2009年各級別不同發(fā)行期限的中期票據(jù)對應(yīng)的發(fā)行利率為例：,同期限情況下，主體信用評級越低，發(fā)行利率越高。,1：有利于降低發(fā)行人的當(dāng)期融資成本 當(dāng)投資者對未來收益率的看漲預(yù)期逐漸形成時，其對浮息債的需求逐漸增加，浮息債發(fā)行利差減少，因此可以為發(fā)行人節(jié)約當(dāng)期財務(wù)成本。 2：有利于降低債券發(fā)行風(fēng)險 企業(yè)通常偏好發(fā)行長期限的債券，因為要獲得長時間的資金使用，但當(dāng)投資者預(yù)期未來利率上漲時，往往縮短債券持有期，兩者需求不一致，可能導(dǎo)致較高的發(fā)行風(fēng)險。 3：有利于豐富債券市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 目前在我國債券市場，固息債的規(guī)模遠(yuǎn)大于浮息債的規(guī)模，市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一。,發(fā)行浮息利率債券的優(yōu)點,（4

15、）融資租賃 又稱金融租賃，是指出租人根據(jù)承租人對供貨人和租賃標(biāo)的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標(biāo)的物，然后租給承租人使用。 融資租賃是以融通資金為目的的租賃。融資租賃可以分為直接租賃和售后回租。,新購設(shè)備直接融資租賃,目標(biāo)：設(shè)備更新，技術(shù)升級，設(shè)備全額融資；,金融租賃公司按照承租人的要求與設(shè)備廠商直接簽訂設(shè)備采購協(xié)議； 金融租賃公司直接向設(shè)備廠商支付設(shè)備購置款； 金融租賃公司與承租人簽訂融資租賃合同，將設(shè)備租給承租人使用； 承租人按照融資租賃合同約定向承租人支付租金，同時承擔(dān)設(shè)備的保全、維護(hù)和修理等義務(wù)； 承租人與設(shè)備廠商簽訂售后服務(wù)協(xié)議，享受設(shè)備購置人的售后服務(wù)等權(quán)益； 本結(jié)構(gòu)適用于尚未

16、啟動采購設(shè)備的情形。,交易要點描述：,32,交易要點描述：,金融租賃公司與承租人針對現(xiàn)有設(shè)備購買合同中的設(shè)備簽訂融資性售后回租合同，承租人承諾在設(shè)備交付日將所有權(quán)出售給金融租賃公司同時向金融租賃公司回租該設(shè)備，并承諾期末回購； 本結(jié)構(gòu)適用于已經(jīng)完成設(shè)備采購的情形。,目標(biāo)：盤活存量資產(chǎn)，充實資本金；,存量設(shè)備融資性售后回租,33,融資租賃滿足承租人多元化的融資需求,34,業(yè)務(wù)流程,金融租賃案例,案例一：武漢地鐵 20億元 2008年11月24日，武漢地鐵集團(tuán)與工銀金融租賃公司簽訂融資協(xié)議。根據(jù)雙方協(xié)議，采取的“融資租賃”方式既包括“直租”，也包括“售后回租”。 1.“售后回租”方式：武漢地鐵集團(tuán)

17、將武漢地鐵一號線核心運營設(shè)備（包括機車等）的所有權(quán)，以20億元人民幣的價格，暫時（初定15年）讓渡給工銀金融租賃公司。在此期間，武漢地鐵集團(tuán)仍然保留經(jīng)營、使用權(quán)，但需向金融租賃公司支付租金，到期后可按殘值回購所有權(quán)。 2.未來采購的新設(shè)備將隨著地鐵2號線和4號線的建設(shè)進(jìn)度,采取“直租”方式。,金融租賃案例,案例二 ：沈陽機床 2億 沈陽機床成立于1993年5月，主要經(jīng)營機械設(shè)備制造、機床制造、機械加工等業(yè)務(wù)。 沈陽機床于2009年1月23日與交銀租賃公司簽署融資租賃合同，采用“售后回租”方式。 即將原值2.50億元、賬面凈值2.2414億元的數(shù)控機床生產(chǎn)設(shè)備以2億元出售給交銀租賃，同時再與交銀

18、租賃簽訂租賃合同，合同期內(nèi)公司按約定向交銀租賃分期支付租金，租賃期限為4年16期，租金的具體支付方式為等額租金后付法。賬面凈值2.2414億元與租入資產(chǎn)入賬價值2億元之間的差額2414萬元作為未確認(rèn)融資費用，在4年內(nèi)均攤。此外，沈陽機床還需支付400萬元的租賃服務(wù)費和1400萬元的租賃保證金。,案例-融資成本分析,不考慮交易后各年利潤變化對所得稅影響的情況下，沈陽機床支付的融資成本可以約等于交銀租賃的內(nèi)部收益率。,案例-融資成本分析,當(dāng)凈現(xiàn)值（NPV）為零時，上表中的折現(xiàn)率i即為交銀租賃所獲得的內(nèi)部收益率。經(jīng)計算，i取值1.96%，即交銀租賃季度內(nèi)部收益率為1.96%。由于銀行貸款為單利計息，

19、因此，按單利將季度收益率折合為年度收益率為7.84%。2009年初三至五年期的銀行人民幣貸款年利率5.76%，很顯然，要比本案例中的融資成本低將近2個百分點。,案例-選擇售后回租的適當(dāng)性分析,沈陽機床2008年財務(wù)負(fù)擔(dān)重，償債能力較差，獲得貸款的可能性較低。2008年末，沈陽機床的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.15%，流動負(fù)債在所有債務(wù)中的比例高達(dá)99.47，短期償債壓力巨大。流動比率只有0.9156，速動比率僅剩0.5346，利息保障倍數(shù)（息稅前利潤/利息支出）只有1.36倍。 因此，以沈陽機床的償債能力從銀行獲取貸款的可能性不大，應(yīng)更多地通過其他信用門檻較低的渠道進(jìn)行融資。,案例-選擇售后回租的適當(dāng)

20、性分析,售后回租具有信用門檻低、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、節(jié)稅等效應(yīng)。本案例中，操作上非常靈活的售后回租以其方便、快捷的特點幫助企業(yè)邁過較低的信用門檻，緩解流動資金壓力。同時，沈陽機床2008年末流動負(fù)債在所有債務(wù)中的比例高達(dá)99.47，本次為期4年的融資有助于優(yōu)化公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。,售后回租合同主要內(nèi)容,安徽金寨流波水力發(fā)電有限公司 1、租賃物：水輪發(fā)電機及其附屬設(shè)備 2、融資金額：3500 萬元。 3、租賃方式：采取售后回租方式，即流波公司將上述租賃物件轉(zhuǎn)讓給華融租賃 公司，同時再與華融租賃公司就該租賃物件簽訂融資租賃合同，租賃合同期內(nèi)流波 公司按照租賃合同的約定向華融租賃公司分期支付租金。 4、租賃期限

21、：5 年共計 20 期。 5、租賃擔(dān)保：安徽水利開發(fā)股份有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 6、租賃保證金及服務(wù)費：租賃保證金 455 萬元，租賃服務(wù)費 175 萬元。 7、租金及支付方式：等額租金后付法，租金每三個月支付一期，按月息 5.1833 計算。 8、租賃設(shè)備所有權(quán)：在租賃期間設(shè)備所有權(quán)歸華融租賃公司所有；自租賃合同 履行完畢之日起，流波公司按名義貨價支付款項后，租賃設(shè)備所有權(quán)歸還流波公司。 9、名義貨價：52.50 萬元，如流波公司按時足額支付租金，則名義貨價優(yōu)惠至 1 元。 10、起租日：華融租賃公司租賃物購置款項支付之日。 11、此項交易自流波公司與華融租賃公司簽署協(xié)議之日起生效。

22、,售后回租模式對融資平臺公司的適用性,銀行貸款的額度限制； 國家緊縮信貸政策，準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)，貸款難度逐漸加大； 企業(yè)債、票據(jù)的發(fā)行受凈資產(chǎn)額度的限制； 融資平臺公司近期對資金需求較大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多，變現(xiàn)相對容易； 公司的資產(chǎn)增值可以重新評估，市場價值可以從出售中得以體現(xiàn)。,（5）夾層投資融資的定義,夾層融資(Mezzanine Finance)是指在風(fēng)險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。 是一種無擔(dān)保的長期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對融資者的權(quán)益認(rèn)購權(quán)。 夾層融資的利率水平一般在10%15%之間,投資者的目標(biāo)回報率是20%30%之間。,從資金費用角度來分析,夾層融資成本低

23、于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點。,從權(quán)益角度來分析,夾層融資權(quán)益低于優(yōu)先債權(quán)，所以對于債權(quán)人來講，體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點。,夾層融資的特點,這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元融資結(jié)構(gòu)中增加了一層夾層融資。 我國資本市場中出現(xiàn)的可轉(zhuǎn)換公司債券屬于夾層融資范疇。,國開金融公司夾層模式,國開金融公司的夾層融資模式：國開金融公司以自有資金入股融資方，持有一定比例（不控股）的股權(quán)，雙方約定投資期及回報率，融資方承諾到期回購國開金融公司持有的股權(quán)。 1、保底收益：雙方約定的收益率，房地產(chǎn)行業(yè)約1520%。 2、投資期：可長可短，協(xié)商確定。 3、擔(dān)保：要求融資方對其還本付息義務(wù)提供一定

24、擔(dān)保。 4、退出渠道：融資方到期回購國開金融公司持有的股權(quán)。,上海國際信托夾層融資案例,名稱：2006年 “麗水馨庭房產(chǎn)信托投資計劃” 發(fā)行人：上海國際信托投資有限責(zé)任公司 規(guī)模：5.2億元 時間：23個月 收益率：年化5.5%。 信托方式：信托募集資金用于受讓上海陽龍投資咨詢公司持有的上海新弘大置業(yè)有限公司85%的股權(quán)，上海陽龍到期溢價回購。 擔(dān)保：上海沿海集團(tuán)對股權(quán)溢價回購事宜承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。,（6）其他信托和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。 信托融資是以企業(yè)的

25、信托財產(chǎn)為載體，通過信托公司發(fā)行集合的或單一的信托計劃來募集所需資金。 信托融資計劃及其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以以存量資產(chǎn)的收益權(quán)為載體，也可以針對新建項目的收益權(quán)設(shè)立，單一項目或者整體打包，操作方式較為靈活。,（一）投融資渠道,2：股權(quán)融資 （）企業(yè)內(nèi)源融資（留存收益融資） 將自身的留存收益和折舊轉(zhuǎn)化為投資 （）吸引直接投資，或引進(jìn)股權(quán)投資基金 （）發(fā)行股票 （）股權(quán)類的REITs（房地產(chǎn)投資信托）,項目融資是以特定項目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目。,項目在融資過程中的作用

26、,1、項目導(dǎo)向 2、有限追索或無追索 3、項目需要具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流,4、籌資額度大 5、風(fēng)險分擔(dān) 6、融資成本高 7、表外融資,項目融資的特點,項目發(fā)起人擁有項目公司的全部或部分股權(quán)，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔(dān)保的形式為項目公司提供一定的信用支持。 項目公司是直接參與項目建設(shè)和管理，并承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的法律實體。也是組織和協(xié)調(diào)整個項目開發(fā)建設(shè)的核心。 金融機構(gòu)是項目融資資金來源的主要提供者，可以是一兩家銀行，也可以是由十幾家銀行組成的銀團(tuán)。 專業(yè)融資顧問在項目融資中發(fā)揮重要的作用，在一定程度上影響到項目融資的成敗。融資顧問通常由投資銀行、財務(wù)公司或商業(yè)銀行融資部門來

27、擔(dān)任。 項目產(chǎn)品的購買者在項目融資中發(fā)揮著重要的作用。項目的產(chǎn)品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長期銷售協(xié)議來實現(xiàn)。而這種長期銷售協(xié)議形成的未來穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成項目融資的信用基礎(chǔ)。,項目融資的參與者,項目融資的主要結(jié)構(gòu),單一項目子公司 非限制性子公司 代理公司 公司型合資結(jié)構(gòu) 合伙制或者有限合伙制結(jié)構(gòu) 非公司型合資結(jié)構(gòu)等。,項目的融資結(jié)構(gòu)是項目融資的核心，通常采用的項目融資模式有：產(chǎn)品支付融資、杠桿租賃融資、BOT融資、TOT融資、ABS融資等多種模式。,項目的資金結(jié)構(gòu)主要是決定在項目中股本資金 和債務(wù)資金的形式、相互之間的比例關(guān)系以及相應(yīng)的來源等。 項目融資中通常使用的資金有：股本和準(zhǔn)股本、商

28、業(yè)銀行貸款、國際銀行貸款、國際債券、租賃融資等。,項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)是至關(guān)重要的因素。 項目融資中的主要擔(dān)保形式有：項目完工擔(dān)保、資金缺額擔(dān)保、長期購買項目產(chǎn)品協(xié)議、長期供貨協(xié)議為基礎(chǔ)的項目擔(dān)保等。,項目融資的類型,1.項目貸款 2.融資租賃 融資租賃是一種特殊的債務(wù)融資方式，即項目建設(shè)中如需要資金購買某設(shè)備，可以向某金融機構(gòu)申請融資租賃。由該金融機構(gòu)購入此設(shè)備，租借給項目建設(shè)單位，建設(shè)單位分期付給金融機構(gòu)租借該設(shè)備的租金。 3.特許經(jīng)營，如BOT方式 對于部分大型的營利性基礎(chǔ)設(shè)施項目，如電廠、高速公路、污水處理廠等，可由政府與私人投資者簽訂特許協(xié)議，由私人投資者組建項目公司，實施項目建設(shè)，并

29、在運營一定期限之后再移交政府的方式，稱為BOT(buildoperatetransfer)模式。,BOT項目融資的基本操作流程一般包括以下三個階段： （1）B建設(shè)階段。一般情況下，投資者根據(jù)東道國政府的法律、法規(guī)，按照一定的出資比例與東道國共同組建股份公司或者企業(yè)等，成立雙方合營的公司。 （2）O運營階段。在BOT中，運營即企業(yè)的運轉(zhuǎn)、操作以及管理。在具體的運營方式中可以選擇獨立經(jīng)營、參與經(jīng)營以及其他經(jīng)營方式。 （3）T轉(zhuǎn)讓階段。在特許權(quán)期滿后，項目公司將一個運行良好的項目移交給項目所在國政府或者政府所屬機構(gòu)。,BOT的基本操作流程,4.公私合營，如PPP模式 由政府與私人企業(yè)共同投資建設(shè)，或

30、私人投資，政府提供配套條件的建設(shè)模式，稱為PPP模式(publicprivatepartnering)。 這類方式也能有效地減輕政府部門的資金壓力。 5.施工承包商墊資，并交付履約保證金 由承包商預(yù)先墊付資金，并交付履約保證金，也是一種減輕資金壓力的方法,投融資平臺建設(shè),（一）投融資平臺建設(shè)案例,天津泰達(dá)投資控股有限公司是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資開發(fā)主體。 公司基本情況 2001年天津開發(fā)區(qū)改制開發(fā)區(qū)總公司，重組泰達(dá)集團(tuán)、建設(shè)集團(tuán)成立泰達(dá)控股。 截止到2010年三季度，總資產(chǎn)為1587.55億元，凈資產(chǎn)為272.21億元。 擁有泰達(dá)集團(tuán)、泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)等15家全資子公司； 泰達(dá)股份、津濱發(fā)展、濱

31、海能源等5家上市公司； 濱?？焖?、天津鋼管集團(tuán)等30余家控股公司； 渤海銀行、渤海財產(chǎn)保險、恒安標(biāo)準(zhǔn)人壽等40余家主要參控股子公司。 發(fā)展路徑 公司遵循的是“做大做強做實”的發(fā)展道路。 成立后的成效 在成立后的5年內(nèi)泰達(dá)控股融通了超過800億以上的資金，在開發(fā)區(qū)擴(kuò)張發(fā)展期極大地促進(jìn)了區(qū)域建設(shè)和區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展。,天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),泰達(dá)控股,公用 事業(yè),專營 領(lǐng)域,200億元 水電氣熱 軌道交通 道路橋梁,垃圾發(fā)電、污水處理、海水淡化,城市開 發(fā)運營,實業(yè) 投資,金融 產(chǎn)業(yè),服務(wù)業(yè),460億元 開發(fā)配套，泰達(dá)集團(tuán)等,390億元 天津鋼管、航母游樂場等,40億元 渤海銀行、證

32、券信托等,酒店、會館、足球場等,區(qū)域 開發(fā),圍海造地、收購海岸線、灘涂進(jìn)行臨海新城、旅游區(qū)開發(fā),天津開發(fā)區(qū)投融資平臺三階段,資金大循環(huán)： 財政資金、土地出讓金、銀行貸款捆綁，用于建設(shè)和還本付息,資源大循環(huán)： 1、以上市公司為平臺進(jìn)行資源重組，通過注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、資產(chǎn)置換等方式推動上市，發(fā)揮資本放大效應(yīng) 2、通過上市融通資金，用資金去獲取更多的資源，開發(fā)建設(shè)進(jìn)行培育 3、培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再裝入上市公司獲取新一輪的發(fā)展資金，以此實現(xiàn)資源循環(huán),資本大循環(huán) ： 1、組合政府、企業(yè)、社會資源壯大融資平臺 2、拓寬融資渠道，擴(kuò)大直接融資，撬動間接融資，實現(xiàn)資本循環(huán),1,2,3,（1）園區(qū)開發(fā)的“雙主體模式”：政

33、府組織推動+主力銀行金融支持 政府出函指定(特許)地塊的土地開發(fā)權(quán)、土地出讓收益權(quán)授予開發(fā)公司； 開發(fā)公司將獲得的土地出讓收益權(quán)質(zhì)押，獲取貸款。 園區(qū)承諾給予開行對園區(qū)未來5年內(nèi)政府計劃或規(guī)劃的項目優(yōu)先提供貸款的權(quán)利，以及對后續(xù)融資服務(wù)（債券承銷、財務(wù)顧問）享有優(yōu)先權(quán)。,蘇州工業(yè)園區(qū),蘇州工業(yè)園以中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)公司為主導(dǎo)進(jìn)行園區(qū)開發(fā)和招商引資，管委會負(fù)責(zé)政府行政和社會管理職能。,（2）園區(qū)引導(dǎo)基金 2006年3月22日，國內(nèi)第一只創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金“蘇州工業(yè)園區(qū)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金”在蘇州工業(yè)園區(qū)成立。 （3）債權(quán)融資方式 2003年11月蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司發(fā)行10億元的企業(yè)債券。

34、2008年4月蘇州工業(yè)園國有資產(chǎn)控股有限公司發(fā)行10億元的短期融資券。 2009年蘇州工業(yè)園創(chuàng)業(yè)投資有限公司發(fā)行5億元公司債券。 （4）中小企業(yè)“統(tǒng)貸平臺” 園區(qū)財政撥付2000萬元委托定向投資成立“融風(fēng)管理”，以“統(tǒng)貸平臺”的形式向國開行申請了首期3000萬元的5年期貸款。 政府提供一定的貼息和風(fēng)險補償政策，融創(chuàng)擔(dān)保公司負(fù)責(zé)“融風(fēng)管理”的日常經(jīng)營。 資金通過融創(chuàng)擔(dān)保專業(yè)的評審及管理手段，以委托貸款的方式，用于對集成電路設(shè)計、通信、生物醫(yī)藥、光電、軟件、動漫等高新技術(shù)企業(yè)在啟動階段的的投入。 已有多家企業(yè)在“統(tǒng)貸平臺”的資金支持下取得長足進(jìn)步，并獲得了VC的資金投入。,蘇州工業(yè)園區(qū),蘇州工業(yè)園

35、區(qū),老撾萬象特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)項目，首次把開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗“打包”輸送海外，國家開發(fā)銀行提供中方建設(shè)老撾2009年東南亞運動會場館并開發(fā)萬象市周邊10平方公里土地的資金支持。,免費建設(shè)萬象體育場,10平方公里萬象新城的開發(fā)權(quán),云南建工,蘇州工業(yè)園,國家開發(fā)銀行,廣州,老撾,中國,園區(qū)開發(fā)、騰籠換鳥,制造業(yè)外移,資金,資金,免費建設(shè),戰(zhàn)略聯(lián)盟開發(fā),協(xié)議,騰籠換鳥后土地轉(zhuǎn)讓收入,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后土地轉(zhuǎn)讓收入,一、二級土地開發(fā)收入,上海浦東（發(fā)展）集團(tuán)有限公司（簡稱“浦發(fā)集團(tuán)”） 成立于1997年，以國有資產(chǎn)為紐帶，通過控股、參股等方式，吸納7 家子公司和80 家有關(guān)企業(yè)組建的國有獨資公司； 截至2010年三季度，

36、公司總資產(chǎn)735.83億元，所有者權(quán)益338.31億元。 浦東城投、浦建集團(tuán)等全資子公司8家 浦房集團(tuán)、浦東建設(shè)、浦城熱點能源等控股子公司11家 上海浦東路橋建設(shè)股份有限公司為控股上市公司 定位 浦東新區(qū)政府賦予其重點工程和重大項目投融資與資產(chǎn)經(jīng)營兩大功能定位。,上海浦發(fā)集團(tuán),資產(chǎn)整合，公司資產(chǎn)在2008年迅速擴(kuò)張： 2008年6月，浦東新區(qū)國資委下發(fā)關(guān)于將政府財力投資項目資產(chǎn)注入浦發(fā)集團(tuán)的通知，將83.68億元的政府投資項目資產(chǎn)注入公司資本公積； 2008年8月，浦東新區(qū)國資委下發(fā)關(guān)于將50億元資本金注入浦發(fā)集團(tuán)的通知，將上海政府撥付世博會配套道路項目的建設(shè)資金50億元，作為項目資本金注入公

37、司資本公積。 2009年，浦國資委將上海浦東新區(qū)公共交通有限公司100%股權(quán)、上海浦東商業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)和公交車輛更新資本金、公交停車場等股權(quán)資產(chǎn)無償環(huán)轉(zhuǎn)至公司，增加公司資本公積11.96億元。,上海浦東新區(qū),運營補貼,土地儲備，政府是投資主體，委托浦發(fā)集團(tuán)進(jìn)行一級開發(fā)，完成后政府回購進(jìn)行出讓；,路橋、管網(wǎng)、綠化、污水處理等建設(shè)資金作為注冊資本金注入浦發(fā)集團(tuán)，公司代為投資建設(shè)，并與政府簽訂維護(hù)管理協(xié)議；,水、電、氣、熱廠站和能源、公交項目，政府建立補貼機制，由浦發(fā)集團(tuán)作為投資主體負(fù)責(zé)投融資、建設(shè)和經(jīng)營,折舊補貼保持損益表的微利,利潤補貼凈資產(chǎn)6%的回報率,投資方式,量化補貼 機制,公

38、用事業(yè),上海浦東新區(qū),2011年4月間，云南省公路開發(fā)投資有限公司（下稱滇公路）向債權(quán)銀行發(fā)函，表示“即日起，只付息不還本”。該公司在各家銀行的貸款余額約900多億元，另有幾十億元的融資租賃。其中，國開行以200億元左右的貸款成為最大貸款行，建行和工行貸款余額也分別都超過100億元，建行還為該公司發(fā)行了40億元左右的理財產(chǎn)品。 經(jīng)過連日磋商和談判，云南省政府要求滇公路撤回上述公函，并做出增資、墊款、補貼等承諾，以幫助該公司暫渡難關(guān)，其中包括每年增加云南省公路開發(fā)投資公司3億元資本金；同意省財政向該公司借款20億元用于資金周轉(zhuǎn)等。,滇公路（融資平臺暴露的問題）,2005年，云南省政府決定成立滇公

39、路，將省屬收費公路資產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)、債務(wù)和部分人員劃歸其所有，目標(biāo)是“積極開展資本運作，加強國際合作，盤活存量資產(chǎn)，構(gòu)建融資平臺，多渠道籌資融資”。2006年5月28日滇公路成立，是云南省政府的獨資企業(yè)，注冊資本50億元。截至2010年上半年，該公司資產(chǎn)總額為1314億元，負(fù)債1015億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了77.24%，并呈上升趨勢。 云南公路整體線路長、成本高、投資回收期長、交通流量小、收費相對低。國家對西部地區(qū)修建高速公路雖然給予15%的資金支持，但云南省修建1公里高速公路的平均建設(shè)成本為5000余萬元，而東部或中原地區(qū)卻只需要2000余萬元。 交通和鐵路一直是爭搶的貸款大戶。有未來的收費權(quán)

40、做質(zhì)押，有政府和鐵道部的信譽做擔(dān)保，交通運輸廳和鐵道部一直被視為優(yōu)質(zhì)客戶，不但貸款容易，而且較基準(zhǔn)利率均有下浮，很多執(zhí)行的都是固定利率貸款。,滇公路公司背景,滇公路總經(jīng)理姜志剛在一個內(nèi)部會議上透露，該公司下半年需要籌措資金193.8億元，其中支付到期貸款、融資租賃本息和貸款利息95.3億元，已通車12條公路建設(shè)項目下半年資金需求為24.5億元，8條在建公路需資金約為66億元，各種管養(yǎng)費用8億元。而“目前落實到位資金僅59.54億元，資金缺口134.26億元，資金籌措十分困難。 更關(guān)鍵的是，今年6月30日前，按照計劃，滇公路在建52條、4844公里二級公路建設(shè)已完成，這意味著有關(guān)貸款將正式進(jìn)入還

41、本付息期。,滇公路公司現(xiàn)狀,此前，2009年5月，該公司通過固定資產(chǎn)售后回租模式，將該省收益最好的昆明至石林高速公路37.48億元的固定資產(chǎn)解出質(zhì)押后，轉(zhuǎn)讓給國開行下屬的子公司國銀金融租賃公司，再由公司在5年內(nèi)以同期銀行利率加上租賃費逐年等額回購。這筆37.48億元的融資，是迄今為止國內(nèi)最大的一筆固定資產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，也是云南省近年來交通基礎(chǔ)設(shè)施第一筆獲得除銀行貸款以外的融資。此后又陸續(xù)與國營金融租賃公司開展三四單此類業(yè)務(wù)，融資額達(dá)50億元。 該公司在今年4月宣稱，將繼續(xù)做好發(fā)行30億元企業(yè)債的前期準(zhǔn)備工作，爭取年內(nèi)實現(xiàn)發(fā)債。但滇公路并沒有赴債券市場融資的起碼財務(wù)條件。 銀行貸款是該公司唯一的資金

42、來源?！岸唐谌谫Y券、中期票據(jù)、資產(chǎn)證券化、債券等都對盈利有剛性要求，導(dǎo)致公司很難開辟新的融資渠道?！钡峁房偨?jīng)理姜志剛在一個內(nèi)部會議上直言。 省政府還有意幫企業(yè)落實現(xiàn)金流全覆蓋的相關(guān)條件，使企業(yè)后續(xù)資金來源可以得到保證。,滇公路融資平臺及渠道的拓展,根據(jù)該公司網(wǎng)站披露的基本信息，公司的注冊資本依然是成立之初的50億元，從未按照相關(guān)約定進(jìn)行增資。 省政府還在想方設(shè)法，讓公司實現(xiàn)“項目自身現(xiàn)金流可完全覆蓋本息還款”，由此可將融資平臺貸款轉(zhuǎn)為一般公司貸款，就可以持續(xù)不斷地獲得銀行的資金支持。項目自身現(xiàn)金流何來？有銀行人士表示質(zhì)疑：根據(jù)該公司規(guī)劃，到“十二五”末期，也僅能“實現(xiàn)利潤（含績效兌現(xiàn)總額）1

43、0億元，實現(xiàn)沿線經(jīng)營收入3.7億元以上”，何來還本付息的能力？ 但2010年下半開始，監(jiān)管當(dāng)局對地方融資平臺的全國性整頓，首先將二級融資平臺的組建之路堵死。 盡管監(jiān)管部門已出臺多項措施，推動地方政府補充抵押物做實地方融資平臺。但地方財政收入捉襟見肘，普遍采用的土地抵押方式存在很多方面的問題，一是債券違約時能否真正執(zhí)行抵押土地存在較大不確定性；二是即使能夠進(jìn)入拍賣程序，變現(xiàn)也具有相當(dāng)難度；三是目前抵押土地的評估價值可信度較低。,滇公路融資平臺搭建,（二）投融資平臺搭建,1.理順投融資體制,（1）建立和完善投融資間接調(diào)控體系。 加快現(xiàn)有融資機構(gòu)的轉(zhuǎn)制步伐，適當(dāng)鼓勵創(chuàng)新型融資機構(gòu)，為資產(chǎn)經(jīng)營與資本重

44、組提供良好的融資環(huán)境。 （2）建立相對規(guī)范的投融資決策主體體系。 協(xié)調(diào)好各級部門間的相互關(guān)系，明確投融資決策主體。建立投融資決策的責(zé)任追究制度，加強對投融資決策的監(jiān)督。 （3）加快投融資管理機制的創(chuàng)新。 改進(jìn)投資管理方式，構(gòu)建比較完善的投資宏觀調(diào)控體系。協(xié)調(diào)好各調(diào)控主體的行為，提高管理效率，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。加強投資項目管理力度，形成比較完善的風(fēng)險約束制度。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,非競爭性領(lǐng)域,社會公益事業(yè),科研文教,市政公用事業(yè),體育衛(wèi)生,路橋、管網(wǎng)、綠化、污水、公用場所,水電氣熱、能源公交,建設(shè)資金作為注冊資本金，公司代投代建，項目完成后簽訂代管協(xié)議,政府所有、委托經(jīng)營、契約約束,一級土地開發(fā),競爭性領(lǐng)域

45、,非競爭性領(lǐng)域,社會公益事業(yè),科研文教,體育衛(wèi)生,公司融資投資、建設(shè)經(jīng)營 ，初始階段政府設(shè)立補貼機制,政府所有、委托經(jīng)營、契約約束,一級土地開發(fā),財政資金作為注冊資本金，委托公司作為實施主體代開發(fā),1.理順投融資體制,REITs,房地產(chǎn)投資 信托基金,房地產(chǎn)信托投資基金REITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀(jì)60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長

46、期穩(wěn)定的投資收益； REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險和收益介于股票和債券之間； REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。,REITS（房地產(chǎn)投資信托） 和私募票據(jù) (中建地產(chǎn)致力于中國最大的保障性住宅供應(yīng)商之一）,75,以資產(chǎn)為支持的類債務(wù)融資：銀行間產(chǎn)品本質(zhì)為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權(quán)融資產(chǎn)品，理論上其利率應(yīng)低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券； 可保留對基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)和管理權(quán)：在銀行間REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人可以服務(wù)性機構(gòu)的身份繼

47、續(xù)參與對資產(chǎn)日常運營的管理，在REITS終止后，資產(chǎn)持有人可對資產(chǎn)進(jìn)行回購； 門檻相對較低且審核時間較短：產(chǎn)品準(zhǔn)備及發(fā)行流程相比交易所市場更簡單，所需時間較短。,銀行間REITS的特點,市場參與者比較單一：投資人是以基金、信托和銀行為主的機構(gòu)投資者，屬于大宗交易市場，廣大中小投資者無法參與； 價格表現(xiàn)不活躍：銀行間產(chǎn)品主要為債券類固定收益產(chǎn)品，較難實現(xiàn)類似股票發(fā)行市場的大幅溢價和靈敏的二級市場價格波動； 需要資產(chǎn)回購及擔(dān)保安排：針對不同的評級結(jié)果，銀行間產(chǎn)品需要提供相應(yīng)的擔(dān)保措施，以保證委托人在銀行間REITS終止時履行回購義務(wù)。,銀行間REITS存在的難點,資產(chǎn)持有人對資產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)有強

48、烈要求：在銀行間REITS終止后，資產(chǎn)持有人將對物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行回購并獲得資產(chǎn)的所有權(quán)；在銀行間REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人將繼續(xù)保持對物業(yè)的管理權(quán)； 資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定：適宜租期較長，且租戶結(jié)構(gòu)和租金收入均較為穩(wěn)定的資產(chǎn)。,適合參與銀行間市場的資產(chǎn),國內(nèi)分為銀行間REITS（債務(wù)類）和交易所REITS（股權(quán)類）兩種。 銀行間REITS的特點：,資產(chǎn)規(guī)模相對較大：交易所REITS對物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模將有明確規(guī)定，考慮市場的流動性，建議資產(chǎn)最小規(guī)模以20-30億為宜； 資產(chǎn)權(quán)屬清晰且租金收益率較高：資產(chǎn)的權(quán)屬清晰明確，同時租金收益率需達(dá)到特定水平，且具備市場競爭力； 資產(chǎn)成長性較強：適合商場、

49、寫字樓等商業(yè)化程度較強，管理公司經(jīng)營模式的管理能力可提升物業(yè)的的價值，實現(xiàn)資產(chǎn)在日常運營階段的溢價。,門檻相對較高：對于資產(chǎn)質(zhì)量、產(chǎn)品方案、物業(yè)持有人背景以及發(fā)行模式等有非常嚴(yán)格的要求和規(guī)定； 所需時間較長：證監(jiān)會的股權(quán)類產(chǎn)品審批流程較銀行間市場行的固定收益類產(chǎn)品更為復(fù)雜，且審批時間較長； 對權(quán)屬要求嚴(yán)格且產(chǎn)權(quán)需發(fā)生轉(zhuǎn)移：對于資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)和證照齊備程度有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；同時，產(chǎn)品設(shè)計需要基于所有權(quán)轉(zhuǎn)移。,多元化的投資者群體：包括個人投資者和機構(gòu)投資者在內(nèi)最廣泛的投資者群體； 價值發(fā)現(xiàn)功能：交易所市場REITS的價格由基礎(chǔ)資產(chǎn)的盈利能力決定，因此管理公司可通過提高業(yè)績的方式充分發(fā)掘物業(yè)資產(chǎn)的價值；

50、健全成熟的市場制度：信息披露制度、市場監(jiān)管制度和投資者保護(hù)等相關(guān)制度較為成熟。,交易所市場的特點,交易所市場存在的難點,適合參與交易所市場的資產(chǎn),交易所REITS的特點：,銀行間REITS和交易所REITS的比較,銀行間REITS是債務(wù)融資工具。相對于銀行貸款，銀行間REITS擁有利率成本低以及融資期限長的特點。相對于公司債和企業(yè)債，銀行間REIT在企業(yè)信用的基礎(chǔ)上，引入了物業(yè)資產(chǎn)作為支持，具有更高的信用評級及更低的利率成本。但是，與公司債和企業(yè)債一樣，銀行間REITS需要通過盡調(diào)、審批、發(fā)行等環(huán)節(jié)，獲得融資所需要時間較銀行貸款更長。因此，對于收益不高且未來增長潛力有限的物業(yè)，銀行間REITS

51、是一種低成本的債務(wù)融資途徑。 交易所REITS作為一種股權(quán)融資產(chǎn)品，通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得融資，是持有型物業(yè)的一種退出渠道。交易所REIT對物業(yè)的權(quán)屬、經(jīng)營年限及收益率有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。但同時，對于有增長潛力的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，投資者也會給予一定溢價。因此，對于資產(chǎn)權(quán)屬清晰，且高收益高增長的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，交易所REITS是一種有效的變現(xiàn)途徑。,融資平臺的搭建需要政府各項政策的支持和引導(dǎo)。政府通過產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、財政政策、信貸優(yōu)惠政策等間接引導(dǎo)資金流向。 對投融資主體的融資平臺支持： 投融資主體除融資的職能外，還承擔(dān)了大量的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施開發(fā)及產(chǎn)業(yè)投資工作。為提高主體的融資能力，發(fā)揮專業(yè)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)配

52、套的經(jīng)營作用，需要對融資主體進(jìn)行一定的支持。如非經(jīng)營性固定資產(chǎn)投資補貼、經(jīng)營性物業(yè)政策性補貼（通過發(fā)改、經(jīng)信等部門，利用支持地方區(qū)域的發(fā)展契機，以貼息、補貼等形式）、增加融資主體資產(chǎn)體量（國資委注入資本金）等。,2.加強政府政策支持,隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，用在城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公益事業(yè)方面的投資增多，但投資回報率卻很低，占用大量資本，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沉重負(fù)擔(dān)。 積累的固化的資產(chǎn)和資金造成了資源的浪費。為更好的配置資源，可通過國有產(chǎn)權(quán)的劃轉(zhuǎn)及固定資產(chǎn)的劃撥，盤活區(qū)內(nèi)的固定資產(chǎn)和國有股權(quán)，同時提高產(chǎn)業(yè)融資主體的融資能力。 按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，重組平臺主體的資源資產(chǎn)，對經(jīng)營性模塊和非經(jīng)營性模塊兩個方

53、面，分別運營、分別考核。實現(xiàn)“投資經(jīng)營回收擴(kuò)張”的良性循環(huán)。,3.盤活固定資產(chǎn)及國有股權(quán)，重組資源資產(chǎn),通過資源配置及重組，增強平臺融資功能。 以平臺主體為基礎(chǔ)，創(chuàng)新融資方式，拓寬融資途徑。 積極尋求資本市場融資方式，引入境內(nèi)外風(fēng)險資本，參與產(chǎn)業(yè)投融資體系建設(shè)。,4.增強平臺融資功能，建立多方位融資體系,債權(quán)融資,股權(quán)融資,項目融資,融資方式多元化,推進(jìn)投融資體系建設(shè),2010年6月10日國務(wù)院出臺了國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知（以下簡稱“通知”）。 “通知”對于地方融資平臺公司的作用給予了一定的肯定，但同時提出融資平臺公司舉債規(guī)模迅速膨脹，償債風(fēng)險日益加大，信貸管理缺

54、失等問題，要求加強地方融資平臺公司的管理。 “通知”對“地方政府融資平臺公司”定義如下： 指由地方政府及其部門和機構(gòu)等通過財政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項目融資功能，并擁有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體。,（一）國家政策解讀,關(guān)鍵詞： 1.清理債務(wù)包括融資平臺公司直接借入、拖欠或因提供擔(dān)保、回購等信用支持形成的債務(wù)。其中，還款來源主要依靠財政性資金的公益性在建項目，不得再繼續(xù)通過融資平臺公司融資。 2.清理規(guī)范平臺公司 只承擔(dān)公益性項目融資任務(wù)、依靠財政性資金償還債務(wù)的平臺公司不得再承擔(dān)融資任務(wù) 承擔(dān)公益性項目融資、建設(shè)、運營任務(wù)的平臺公司要剝離融資業(yè)務(wù)，不再保留融資平臺職能。 承擔(dān)

55、有穩(wěn)定經(jīng)營性收入的公益性項目融資任務(wù)并主要依靠自身收益償還債務(wù)的平臺公司，以及承擔(dān)非公益性項目融資任務(wù)的平臺公司充實公司資本金，完善治理結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)商業(yè)運作。 學(xué)校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)不得作為資本注入融資平臺公司 3.加強融資管理和信貸管理 凡沒有穩(wěn)定現(xiàn)金流作為還款來源的，不得發(fā)放貸款。 向融資平臺公司新發(fā)貸款要直接對應(yīng)項目，并嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)項目資本金的要求 4.制止違規(guī)擔(dān)保，實行平臺公司債務(wù)風(fēng)險內(nèi)部化。,（一）國家政策解讀,事實上，地方融資平臺的風(fēng)險隱患早就引起了決策層的關(guān)注。 銀監(jiān)會自2009年初對地方政府融資平臺項目貸款提出了“三條紅線”，即嚴(yán)禁發(fā)放打捆貸款；不得與地方政府簽署無特定項目的大額授信合作協(xié)議；對出資不實，治理架構(gòu)、內(nèi)部控制、風(fēng)險管理、資金管理