《物業(yè)管理條例》解讀培訓(xùn).ppt

1、物業(yè)管理條例解讀培訓(xùn),主講:,一、條例的立法背景,成立起草小組,同年4月建設(shè)部成立條例起草小組，開始條例起草工作。,99年3月在全國物業(yè)管理工作會議上提出物業(yè)管理條例全國立法。,一、條例的立法背景,收集有關(guān)資料，開展立法調(diào)研。,收集、分析各地出臺的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件。通過總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗和不足，初步了解了條例起草中的重點和難點問題。收集國外物業(yè)管理立法資料,多次組織專題研討會，廣泛聽取各方面的意見,一、條例的立法背景,組織專家論證，研討立法中的難點問題。 召開專家論證會、書面征求專家意見，邀請法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等對立法過

2、程中的難點問題進行專題研討。 將國外“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”運用到目前的條例中，從過去單一所有權(quán)，改變?yōu)槎鄠€所有權(quán)。,一、條例的立法背景,廣泛征求意見，以求彰顯民意。 2000年5月條例征求意見稿出臺，征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。 2001年3月經(jīng)建設(shè)部部常務(wù)會議討論通過，形成條例（送審稿），提請國務(wù)院審議。 2002年6月國務(wù)院法制辦通過調(diào)研、基本摸清了物業(yè)管理實踐中存在的主要問題，會同建設(shè)部多次討論、修改，最終形成條例（草案）。 2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同意，國務(wù)院法制辦將條例（草案）登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質(zhì)量的舉

3、措，在社會上引起了積極反響。,一、條例的立法背景,國務(wù)院審議通過，溫家寶總理正式簽署 2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過。 2003年6月8日溫家寶總理正式簽署。 2003年6月19日正式公布。 2003年9月1日起施行。,二、條例的立法意義與作用,公平合理地維護各方責(zé)任主體的合法權(quán)益 建設(shè)、開發(fā)單位 房屋的建造者，承擔(dān)物業(yè)最終產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任 完善配套設(shè)施 售房過程中的承諾的對現(xiàn) 無償提供管理用房 承擔(dān)保修責(zé)任（建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法、商品房銷售管理辦法、深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理條例） 空置房（發(fā)展商就是空置房的業(yè)主） 前期物業(yè)管理,二、條例的立法意義與作用,公平

4、合理地維護各方責(zé)任主體的合法權(quán)益 業(yè)主（條例第五章） 非業(yè)主使用人 業(yè)主大會、業(yè)主委員會 業(yè)主大會代表業(yè)主權(quán)利 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),二、條例的立法意義與作用,公平合理地維護各方責(zé)任主體的合法權(quán)益 物業(yè)管理企業(yè) 將原委托合同中委托與被委托關(guān)系，修改為物業(yè)服務(wù)合同中甲方與乙的關(guān)系。 合同內(nèi)容（第三十五條） 市政公用事業(yè)單位（第四十五條、五十二條） 供水、供電、通訊等 政府主管部門、有關(guān)部門 立法、持法、指導(dǎo)、監(jiān)督,二、條例的立法意義與作用,以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WTO國際慣例接軌。 專有部分所有權(quán) 共用部分 持分權(quán) 業(yè)主大會組織的成員權(quán),二、條例的立法意義與作用,規(guī)范物業(yè)管理行為

5、，培育推進物業(yè)管理市場。 物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo) 前期住宅物業(yè)管理強制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵招投標(biāo)。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度 前期物業(yè)管理 業(yè)主大會、業(yè)主委員會,二、條例的立法意義與作用,提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費意識 萬科效應(yīng)（優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)營造物業(yè)銷售品牌與賣點） 王海效應(yīng)（雙倍返還） 史特拉效應(yīng)（小案大賠償） 業(yè)主維權(quán)反應(yīng)計算成本，不能盲目跟進,二、條例的立法意義與作用,強化物業(yè)管理合同 法律意識 合同意識 風(fēng)險意識 競爭意識 服務(wù)意識 品牌意識 全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì),二、條例的立法意義與作用,倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 物業(yè)管理企業(yè)必須有相

6、應(yīng)的企業(yè)資質(zhì) 住宅前期物業(yè)管理強制招投標(biāo) 前期物業(yè)管理開發(fā)商的權(quán)利與義務(wù),二、條例的立法意義與作用,提升了中國社區(qū)民主活動進程 以財產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點 物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來行使的。 業(yè)主的財產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對應(yīng) 體現(xiàn)權(quán)利意識、市民意識、財產(chǎn)意識、市場意識、管理意識、服務(wù)意識,二、條例的立法意義與作用,為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理提供法律依據(jù)。 糾紛急劇增多 行政糾紛凸顯 引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。 業(yè)主委員會訴訟主體資格經(jīng)業(yè)主大會決議授權(quán)。,三、條例的基本原則,公平、公開、合理、科學(xué) 從內(nèi)容上體現(xiàn) 從立法形式上體現(xiàn) 建筑物區(qū)所

7、有權(quán)為基礎(chǔ) 吸收發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論 物業(yè)管理權(quán)和財產(chǎn)權(quán)相應(yīng) 物業(yè)管理是針對共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù),三、條例的基本原則,維護全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利） 業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益 業(yè)主委員會成為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立運作程序法定 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得做出無關(guān)決定 共用部分建設(shè)單位不得擅自處分 招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主臨時公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益,三、條例的基本原則,維護全體業(yè)主合法權(quán)益（財產(chǎn)民主的權(quán)利） 空置房也要按標(biāo)準(zhǔn)交費 額外收費停止繳納 保安人員不得侵害公民權(quán)利 小區(qū)共用部分經(jīng)營收益按業(yè)主大會決定使用 挪用專項維修資

8、金受行政處罰，追究刑事責(zé)任 安全隱患要強制排除 服務(wù)合同終止應(yīng)做好移交,三、條例的基本原則,民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合 民主自治自律業(yè)主大會、業(yè)主委員會 專業(yè)化服務(wù)物業(yè)管理公司 專業(yè)化人員 專業(yè)化技術(shù)、技能 專業(yè)化工具 專業(yè)化組織 專業(yè)化程序、方法,三、條例的基本原則,保證物業(yè)的正常運作和安全合理使用 物業(yè)管理是對物、對物業(yè)的管理，對人的服務(wù)是最基本原則 可持續(xù)民展與國際慣例接軌 保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度 建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的運用,三、條例的基本原則,政府的適度干預(yù)與推動引導(dǎo) 立法 執(zhí)法 指導(dǎo) 監(jiān)督,四、條例規(guī)定的主要問題,為什么要制定物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）

9、？ 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境（第一條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,什么是物業(yè)管理？ 條例中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動（第二條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)？ 條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利： 1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； 3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大

10、會議事規(guī)則的建議； 4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；,四、條例規(guī)定的主要問題,5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； 6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用； 10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。,四、條例規(guī)定的主要問題,同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)： 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會

11、授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；,四、條例規(guī)定的主要問題,6項義務(wù)： 4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； 5、按時交納物業(yè)服務(wù)費用； 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)（第十條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？ 業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)

12、根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（第十條、第十八條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？ 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加（第十二條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)

13、主大會會議，還應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會（第十四條）。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過（第十二條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系？擔(dān)任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件？ 業(yè)主大會成立時，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（第十條、第十五條、第十六條）。

14、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任（第十六條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系？ 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議（第二十條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)什么責(zé)任？ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前

15、，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明（第二十二條、第二十三條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（第二十四條）。 建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)（第二十七條）；

16、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料（第二十九條）；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任（第三十一條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,條例對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？ 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立（第二十一條）。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（第二十五條）。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止（第二十六條）。,四

17、、條例規(guī)定的主要問題,怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？ 業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定（第三十五條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？ 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會

18、（第三十八條、第三十九條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？ 物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)（第四十條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收

19、費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第四十一條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納（第四十二條）。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴（第六十七條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,條例對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規(guī)定？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管

20、理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用（第四十五條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作（第四十七條）。 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（第三十六條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理

21、企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益（第四十七條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,條例對物業(yè)的使用與維護作了哪些規(guī)定？ 條例對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定： 一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。 二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任（第五十二條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知

22、業(yè)主（第五十三條）。 四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用（第五十五條）。,四、條例規(guī)定的主要問題,哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？ 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。條例對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴格的法律

23、責(zé)任（第五十四條、第六十三條）。,五、條例建立的十三項基本制度,招標(biāo)投標(biāo)制度（第三條、二十四條） 業(yè)主大會制度（第二章） 告知制度（第十四、十九、二十、五十、五十三條） 業(yè)主委員會備案制度（第十六條） 業(yè)主公約制度（第十七、二十二條） 前期物業(yè)管理制度（第三章） 承接驗收、交接制度（第二十八、三十七、三十九條） 保修制度（第三十一、五十二、五十六條）,五、條例建立的十三項基本制度,企業(yè)資質(zhì)制度（第三十二條) 職業(yè)資格制度(第三十三條) 報告制度(第四十六條、四十七條) 專項維修資金制度(第五十四條) 物業(yè)管理的行政復(fù)議、行政訴訟及國家賠償制度,六、條例的禁止行為,業(yè)主大會、業(yè)主委員會違法行為的禁止（第十九條） 業(yè)主臨時公約侵權(quán)行為的禁止（第二十二條） 建設(shè)單位擅自處分共用部分行為的禁止（第二十七條） 改變物業(yè)管理用房用途的禁止（第三十八條） 整體轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理服務(wù)的禁止（第四十條）,六、條例的禁止行為,額外收取費用的禁止（第四十五條） 保安侵權(quán)行為的禁止（第四十七條） 業(yè)主與物業(yè)使用人違法約定的禁止（第四十八條） 改變共用部分用途行為的禁止 擅自占用、挖掘道路、場地行為的禁止（第五十一條）,七、條例的授權(quán),制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的授權(quán)（第九