銀行個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款操作規(guī)程模版

1、銀行個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款操作規(guī)程第一章總則第一條為規(guī)范個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)管理，促進(jìn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理辦法，制定本規(guī)程。第二條本規(guī)程所稱(chēng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款包括非交易轉(zhuǎn)按和交易轉(zhuǎn)按兩種類(lèi)型。非交易轉(zhuǎn)按是指借款人為享用我行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，申請(qǐng)以我行貸款置換其在原金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款、并將所購(gòu)住房重新抵押給我行的業(yè)務(wù)。交易轉(zhuǎn)按是指在二手房交易中，為促成已抵押給金融機(jī)構(gòu)的住房順利交易，我行首先向售房人發(fā)放短期非交易轉(zhuǎn)按貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)贖樓貸款，下同）用于清償其在原金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款，再向購(gòu)房人發(fā)放二手房貸款并同時(shí)收回售房人贖樓貸款的業(yè)務(wù)。第三條按照是否以我行信貸資金提前償還其他金融機(jī)構(gòu)

2、個(gè)人住房貸款，非交易轉(zhuǎn)按可分為貸款償還型和自籌償還型兩類(lèi)。貸款償還型非交易轉(zhuǎn)按是指，借款人利用我行貸款提前清償其在原金融機(jī)構(gòu)的貸款，再將住房自原金融機(jī)構(gòu)解押并重新抵押給我行的業(yè)務(wù)。自籌償還型非交易轉(zhuǎn)按是指，在我行完成貸款審批后，借款人自籌資金提前清償其在原金融機(jī)構(gòu)的貸款，將住房自原金融機(jī)構(gòu)解押并重新抵押給我行后，我行再將貸款直接發(fā)放給借款人的業(yè)務(wù)。第四條個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款商業(yè)推廣名確定為“轉(zhuǎn)按貸”。第五條轉(zhuǎn)按貸納入“個(gè)人住房貸款”會(huì)計(jì)科目核算。非交易轉(zhuǎn)按貸款按交易性質(zhì)在信貸管理系統(tǒng)群（簡(jiǎn)稱(chēng)，下同）中錄入“一手房貸款”或“二手房貸款”類(lèi)別，并勾選“非交易轉(zhuǎn)按”特色產(chǎn)品。交易轉(zhuǎn)按中的贖樓貸款在中錄

3、入“其他住房貸款”類(lèi)別，按原金融機(jī)構(gòu)是否我行勾選“行內(nèi)交易轉(zhuǎn)按貸款”或“跨行交易轉(zhuǎn)按貸款”特色產(chǎn)品。交易轉(zhuǎn)按中的二手房貸款在中錄入“二手房貸款”類(lèi)別。第二章基本規(guī)定第一節(jié)非交易轉(zhuǎn)按基本規(guī)定第六條貸款對(duì)象借款人除應(yīng)符合銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理辦法第七條規(guī)定的客戶(hù)準(zhǔn)入條件外，申請(qǐng)非交易轉(zhuǎn)按還應(yīng)符合以下條件：（一）原貸款所購(gòu)住房已取得房屋所有權(quán)證書(shū)，原金融機(jī)構(gòu)為唯一抵押權(quán)人。（二）原個(gè)人住房貸款已正常還款年（含）以上。（三）剩余貸款本金不超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)格的。（四）本筆貸款申請(qǐng)?jiān)u分達(dá)到個(gè)人住房貸款的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第七條非交易轉(zhuǎn)按貸款金額不得超過(guò)申請(qǐng)日在原金融機(jī)構(gòu)的剩余貸款本金，且應(yīng)符合外部監(jiān)管政策。第八條非交易轉(zhuǎn)

4、按貸款期限、利率、還款方式按個(gè)人住房貸款相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。第九條貸款擔(dān)保非交易轉(zhuǎn)按貸款應(yīng)以原貸款所購(gòu)住房設(shè)定抵押。其中，對(duì)貸款償還型非交易轉(zhuǎn)按，應(yīng)按以下要求辦理貸款擔(dān)保：（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已開(kāi)辦順位抵押登記業(yè)務(wù)的，原則上應(yīng)辦理第二順位抵押登記手續(xù)。（二）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未開(kāi)辦順位抵押登記業(yè)務(wù)或無(wú)法辦理順位抵押登記的，應(yīng)由借款人提供符合銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理操作規(guī)程規(guī)定的階段性擔(dān)保，階段性擔(dān)保自貸款發(fā)放之日起，至辦妥以我行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)之日止。第二節(jié)交易轉(zhuǎn)按基本規(guī)定第十條向售房人發(fā)放的贖樓貸款的貸款條件和貸款金額應(yīng)符合非交易轉(zhuǎn)按相關(guān)規(guī)定。第十一條贖樓貸款期限原則上不超過(guò)個(gè)月，

5、貸款利率按個(gè)人住房貸款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并采用一次性還本付息還款方式。第十二條向購(gòu)房人發(fā)放的二手房貸款應(yīng)符合二手住房貸款相關(guān)規(guī)定。第三章非交易轉(zhuǎn)按貸款操作流程第十三條貸款申請(qǐng)借款人填寫(xiě)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表，并提供以下資料：（一）借款人及配偶身份證件。（二）借款人戶(hù)籍證明及婚姻狀況證明。（三）借款人還款能力證明。（四）借款人與原金融機(jī)構(gòu)簽訂的個(gè)人住房借款合同，且原則上應(yīng)提供借款憑證。（五）借款人在原金融機(jī)構(gòu)剩余貸款本金和未償還利息的證明材料。（六）所購(gòu)住房房屋所有權(quán)證書(shū)。（七）所購(gòu)住房已出租的，提供借款人和承租人簽署的承租人出租人承諾書(shū)。（八）一手住房提供購(gòu)房發(fā)票或契稅完稅證明；二手住房提供合法

6、有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同或契稅完稅證明。（九）采取階段性擔(dān)保的，按總行有關(guān)規(guī)定提供擔(dān)保所需資料。（十）本筆貸款申請(qǐng)?jiān)u分所需其他資料。第十四條貸款調(diào)查對(duì)同意受理的貸款申請(qǐng)，調(diào)查人員除依據(jù)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理辦法第二十一條和銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)盡職調(diào)查操作要點(diǎn)指引進(jìn)行貸款調(diào)查之外，還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）借款人資信情況、還款能力是否符合規(guī)定。（二）通過(guò)查詢(xún)借款人征信報(bào)告及借款人在原金融機(jī)構(gòu)的貸款剩余本金證明材料，核實(shí)借款人原貸款是否真實(shí)發(fā)生，未償還貸款剩余本金是否符合規(guī)定，申請(qǐng)貸款金額是否不超過(guò)剩余本金，已正常還款年限是否符合規(guī)定。（三）通過(guò)查閱借款人與原金融機(jī)構(gòu)簽署的借款合同，核實(shí)合同中是否存在對(duì)借款人提

7、前還款的限制性約定，存在限制性約定的，是否影響我行轉(zhuǎn)按揭貸款的發(fā)放及權(quán)證辦理。（四）所購(gòu)住房權(quán)屬狀況是否清晰，原金融機(jī)構(gòu)是否為唯一的抵押權(quán)人。（五）所購(gòu)住房交易價(jià)格是否基本合理，剩余貸款本金是否不超過(guò)交易價(jià)格的。對(duì)所購(gòu)住房房齡超過(guò)一級(jí)分行規(guī)定年限的，應(yīng)實(shí)地調(diào)查核實(shí)價(jià)格合理性及房屋居住功能完整性等。（六）采取階段性擔(dān)保的，核實(shí)階段性擔(dān)保是否符合規(guī)定。調(diào)查人員就調(diào)查核實(shí)的情況提出調(diào)查意見(jiàn)，按規(guī)定將調(diào)查核實(shí)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息輸入，并將審查審批環(huán)節(jié)需要的資料掃描上傳至，提交審查。第十五條貸款審查審查人員除依據(jù)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理辦法第二十五條的規(guī)定進(jìn)行審查外，還應(yīng)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：（一）貸款對(duì)象是否合規(guī)。

8、（二）貸款金額是否合規(guī)。（三）貸款擔(dān)保是否合規(guī)。審查人員按規(guī)定將審查意見(jiàn)輸入，提交有權(quán)人審批。第十六條有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查意見(jiàn)和審查意見(jiàn)，在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行貸款審批，并將審批意見(jiàn)輸入。第十七條簽訂合同對(duì)貸款償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，客戶(hù)經(jīng)理與借款人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同和非交易轉(zhuǎn)按揭貸款補(bǔ)充協(xié)議，其中借款提取方式應(yīng)約定為將全部貸款直接劃入原金融機(jī)構(gòu)的還款賬戶(hù)。對(duì)自籌償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)與借款人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同，借款人需要我行出具貸款承諾書(shū)的，可向其出具非交易轉(zhuǎn)按揭貸款承諾書(shū)。第十八條落實(shí)擔(dān)保（一）對(duì)貸款償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，能夠辦理順位抵押登記的，抵押登記

9、人員應(yīng)辦理第二順位抵押登記；采取階段性擔(dān)保的，按規(guī)定辦理?yè)?dān)保手續(xù)。（二）對(duì)自籌償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，借款人自籌資金清償原貸款后，抵押登記人員見(jiàn)證借款人辦理原貸款解押，并辦妥以我行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)。第十九條放款審核放款審核人員除按銀行用信管理辦法第十五條第（五）項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行放款審核外，還應(yīng)審核以下內(nèi)容：（一）客戶(hù)信息準(zhǔn)確性。電話回訪客戶(hù)，核實(shí)中記錄的客戶(hù)身份信息、聯(lián)絡(luò)信息是否準(zhǔn)確。（二）擔(dān)保落實(shí)情況。對(duì)貸款償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，是否已辦妥第二順位抵押登記手續(xù)或借款人已提供階段性擔(dān)保；對(duì)自籌償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，是否已辦妥以我行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)。（三）受托支付情況。對(duì)貸款償還型非交

10、易轉(zhuǎn)按貸款，審核收款賬戶(hù)是否為借款人在原金融機(jī)構(gòu)的還款賬戶(hù)。第二十條貸款發(fā)放（一）放款審核通過(guò)的，放款崗從打印借款憑證、放款通知單，提交有權(quán)人審核簽字后，送交會(huì)計(jì)結(jié)算人員辦理會(huì)計(jì)放款。（二）對(duì)貸款償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，放款審核通過(guò)后，原則上在借款人與原金融機(jī)構(gòu)約定的貸款結(jié)清日當(dāng)日或提前個(gè)自然日，將貸款資金直接劃入借款人在原金融機(jī)構(gòu)的還款賬戶(hù)。對(duì)自籌償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，按合同約定進(jìn)行貸款劃轉(zhuǎn)。第二十一條貸后管理按銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)貸后管理操作規(guī)程進(jìn)行批量監(jiān)管、現(xiàn)場(chǎng)檢查、風(fēng)險(xiǎn)處理、信用收回等工作。對(duì)貸款償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，還應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：（一）客戶(hù)經(jīng)理見(jiàn)證借款人提前清償原金融機(jī)構(gòu)貸款，取得原

11、金融機(jī)構(gòu)出具的提前還款憑證、貸款結(jié)清證明。在貸款發(fā)放之后的合理期限內(nèi)（具體期限由一級(jí)分行確定），抵押登記人員見(jiàn)證借款人辦理原貸款解押手續(xù)，對(duì)放款前無(wú)法辦理順位抵押登記的，應(yīng)陪同辦理以我行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)。（二）借款人未在限定期限內(nèi)辦理原貸款解押手續(xù)的，視具體情況采取加收罰息、宣布貸款提前到其、向司法機(jī)關(guān)申請(qǐng)緊急查封借款人房屋、扣押借款人其他財(cái)產(chǎn)等方式進(jìn)行訴前保全，并盡快啟動(dòng)追索或訴訟程序。（三）對(duì)具備抵押登記條件但因借款人原因，導(dǎo)致貸款發(fā)放后的合理期限內(nèi)（具體期限由一級(jí)分行確定）仍未取得抵押登記回執(zhí)或他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)的，可宣布貸款提前到期，處置貸款抵押物或通知保證人承擔(dān)保證責(zé)任。（四）對(duì)貸

12、款償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款，貸后管理人員應(yīng)逐筆建立臺(tái)賬，監(jiān)控原貸款結(jié)清和抵押登記辦理進(jìn)度，及時(shí)取得他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。取得證書(shū)后，應(yīng)按規(guī)定歸入重要空白憑證庫(kù)保管，并及時(shí)在錄入抵押物信息，同時(shí)解除階段性擔(dān)保合同。第四章交易轉(zhuǎn)按操作流程第二十二條售房人申請(qǐng)贖樓貸款的，應(yīng)按非交易轉(zhuǎn)按貸款規(guī)定提交信貸資料，其中還款能力證明可不提供。購(gòu)房人應(yīng)按二手住房貸款的規(guī)定提交相關(guān)資料。第二十三條售房人申請(qǐng)的贖樓貸款和購(gòu)房人申請(qǐng)的二手住房貸款應(yīng)同時(shí)進(jìn)行調(diào)查、審查和審批，審批權(quán)限按兩者中的較高金額確定，具體流程按照非交易轉(zhuǎn)按貸款和二手住房貸款的規(guī)定執(zhí)行。其中，贖樓貸款原則上無(wú)須調(diào)查售房人還款能力，申請(qǐng)?jiān)u分可不受準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)限制。第

13、二十四條簽訂合同兩筆貸款均審批通過(guò)后，客戶(hù)經(jīng)理與售房人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署個(gè)人擔(dān)保借款合同，與購(gòu)房人當(dāng)面簽署個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同，四方共同簽署交易轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)補(bǔ)充協(xié)議。第二十五條用信與貸后管理（一）對(duì)售房人的贖樓貸款應(yīng)按照采取階段性擔(dān)保方式的貸款償還型非交易轉(zhuǎn)按貸款的規(guī)定，進(jìn)行用信管理，在合理期限內(nèi)辦理售房人原個(gè)人住房貸款結(jié)清和解押手續(xù)。（二）對(duì)購(gòu)房人的二手住房貸款應(yīng)按照二手住房貸款的規(guī)定，進(jìn)行用信管理。由調(diào)查人員之外的客戶(hù)經(jīng)理見(jiàn)證雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并收?qǐng)?zhí)契稅完稅發(fā)票以及用于領(lǐng)取過(guò)戶(hù)后產(chǎn)權(quán)證書(shū)的憑證等原件，確保在一級(jí)分行規(guī)定的合理期限內(nèi)辦妥抵押登記手續(xù)。辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)由抵押登記人員親自到房地產(chǎn)登記

14、機(jī)構(gòu)辦理以購(gòu)房人為抵押人的抵押登記手續(xù)。（三）無(wú)法在合理期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的，售房人應(yīng)將解押后的房產(chǎn)抵押給我行。（四）二手房貸款資金應(yīng)劃轉(zhuǎn)至售房人賬戶(hù)，并同時(shí)收回售房人贖樓貸款本息。（五）贖樓貸款本息結(jié)清后，應(yīng)通知售房人辦理贖樓貸款結(jié)清手續(xù)。（六）二手房貸款貸后管理按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十六條二手房貸款未審批通過(guò)的，贖樓貸款不得發(fā)放；贖樓貸款未審批通過(guò)的，待售房人通過(guò)其他方式籌集資金結(jié)清原貸款并解押后，可按照二手房貸款有關(guān)流程向購(gòu)房人發(fā)放貸款。第二十七條本行交易轉(zhuǎn)按流程對(duì)售房人原個(gè)人住房貸款在我行辦理的，原則上應(yīng)由原貸款行辦理交易轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)，并按以下規(guī)定適當(dāng)簡(jiǎn)化流程：（一）在購(gòu)房人提供符合規(guī)定要