銀行個人優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款操作規(guī)程模版

1、銀行個人優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款操作規(guī)程第1章 總則第1條 為適應(yīng)個人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展需要，規(guī)范個人優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)辦理，促進(jìn)業(yè)務(wù)有效發(fā)展，根據(jù)銀行個人信貸業(yè)務(wù)管理辦法等相關(guān)政策規(guī)定制定本規(guī)程。第2條 本規(guī)程所指個人優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款是指借款人以本人或其配偶擁有所有權(quán)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)定抵押，向我行申請一次性或循環(huán)使用的用于特定用途的貸款。第3條 個人優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款商業(yè)推廣名為“旺鋪貸”。第4條 “旺鋪貸”業(yè)務(wù)開辦的原則是擇優(yōu)辦理、高效服務(wù)?！皳駜?yōu)辦理”指選擇符合條件的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為抵押物；“高效服務(wù)”指簡化信貸資料，優(yōu)化信貸流程，提高服務(wù)效率。第5條 “旺鋪貸”業(yè)務(wù)納入個人經(jīng)營類信貸

2、業(yè)務(wù)管理，根據(jù)貸款用途分別采用“個人商業(yè)物業(yè)抵押購房裝修貸款”和“個人商業(yè)物業(yè)抵押生產(chǎn)經(jīng)營貸款”會計科目進(jìn)行核算，在信貸管理系統(tǒng)群中納入“個人商業(yè)物業(yè)抵押貸款”類別統(tǒng)計和管理。第2章 貸款條件及用途第6條 借款人應(yīng)具備以下基本條件： （一）具有完全民事行為能力，持有合法有效身份證明。（二）具有固定住所，或穩(wěn)定的工作單位，或穩(wěn)定的經(jīng)營場所。（三）信用狀況良好。（四）收入來源穩(wěn)定，具備按期償還信用的能力。（五）申請評分達(dá)到規(guī)定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。（六）貸款用途合規(guī)。 （七）能夠提供本人或配偶名下的符合本規(guī)程規(guī)定條件的商業(yè)物業(yè)作為抵押物。（8） 在銀行開立結(jié)算賬戶或銀行卡賬戶。（9） 承諾將擬抵押物業(yè)的租金

3、收入存入我行或?qū)⑵洚a(chǎn)生的經(jīng)營現(xiàn)金流通過我行結(jié)算，愿意接受我行監(jiān)管。（10） 原則上不得為擬抵押物業(yè)所處樓盤開發(fā)公司員工或主要股東。第7條 擬抵押商業(yè)物業(yè)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，物業(yè)未設(shè)定抵押或受到其他權(quán)利限制，可以直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易。第8條 擬抵押商業(yè)物業(yè)所處區(qū)域商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，處于正常經(jīng)營狀態(tài)，且符合以下條件之一：（一）位于城市商業(yè)（商務(wù)）中心區(qū)域的臨街商業(yè)用房?？h城原則上僅限于城內(nèi)土地級別為一級（一類）區(qū)域上的臨街商業(yè)用房，縣域城內(nèi)其他區(qū)域需辦理的，應(yīng)經(jīng)一級分行客戶部門批準(zhǔn)同意。（二）位于總行和一級分行“百強(qiáng)千優(yōu)”專業(yè)市場名單范圍、整體空置率不高于20%的專業(yè)市場內(nèi)的營業(yè)用房。（三）位

4、于總、分行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶或總、分行級核心客戶開發(fā)樓盤，交通便利，經(jīng)營狀況良好，空置率不高于20%的營業(yè)用房。（四）位于“46112”重點城市行城市中心商業(yè)（商務(wù)）區(qū)域，整座辦公樓辦公面積原則上不少于20000平方米，物業(yè)管理專業(yè)規(guī)范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)在二級及以上，年均出租率不低于80%的高端寫字樓。（五）由大中型金融機(jī)構(gòu)、上年度財富世界500強(qiáng)企業(yè)、或肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、華潤連鎖超市等大型知名優(yōu)質(zhì)連鎖品牌企業(yè)（房地產(chǎn)中介企業(yè)除外）等特別優(yōu)質(zhì)承租人承租的，承租人已與物業(yè)所有權(quán)人簽訂原則上不低于5年的正式租賃合同，剩余租期原則上不短于2年，且承租人已經(jīng)投入資金用于裝修或經(jīng)營的商業(yè)用房。除大中

5、型金融機(jī)構(gòu)、世界500強(qiáng)企業(yè)外，其他優(yōu)質(zhì)承租人名單應(yīng)由一級分行客戶部門明確并下發(fā)轄內(nèi)機(jī)構(gòu)。第9條 不得介入下列商業(yè)物業(yè)：（一）產(chǎn)權(quán)式物業(yè)。（二）以租代售物業(yè)。以租代售物業(yè)是指在租賃合同中約定了承租人在租賃有效期內(nèi)購買房屋相關(guān)權(quán)利、并以房租折抵購房款的物業(yè)。（三）歌舞、洗浴、網(wǎng)吧等運營風(fēng)險較大的娛樂行業(yè)為經(jīng)營用途的物業(yè)。第10條 “旺鋪貸”的用途為：（一）歸還購置該商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生的債務(wù)。（二）購置其他商業(yè)物業(yè)。（三）對本商業(yè)物業(yè)或借款人及配偶名下的其他商業(yè)物業(yè)進(jìn)行裝修改造。（四）符合產(chǎn)行業(yè)信貸政策支持的合法生產(chǎn)經(jīng)營用途（不得用于房地產(chǎn)開發(fā)）。第3章 貸款要素和抵押擔(dān)保第11條 貸款額度不超過抵押物

6、業(yè)評估價格的60%，同時不超過相應(yīng)用途所需資金額度。第12條 貸款期限最長為10年，貸款期限與借款人年齡之和不超過65年。采用循環(huán)貸款方式的，循環(huán)額度有效期最長為3年。第13條 貸款利率應(yīng)符合外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)和總行規(guī)定。第14條 貸款期限在一年以內(nèi)（含）的，可采用會計系統(tǒng)提供的各種還本付息方式；貸款期限在一年以上的，應(yīng)采用按月（季）分期還本付息還款方式。第15條 按規(guī)定進(jìn)行抵押物價格評估。評估時應(yīng)以收益法為主，結(jié)合市場法，具體按照個人信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理操作規(guī)程關(guān)于評估的要求執(zhí)行。第16條 原則上借款人要為抵押物辦理財產(chǎn)險或綜合險，但一級分行規(guī)定可免于辦理保險的情況除外。第17條 貸款發(fā)放之前應(yīng)辦妥以

7、銀行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)，并取得房屋他項權(quán)利證明。第4章 貸款受理與調(diào)查第18條 貸款申請借款人向銀行申請“旺鋪貸”，填寫銀行個人信貸業(yè)務(wù)申請表，并提供下列材料：（一）借款人及配偶身份證件。（二）借款人婚姻狀況證明。（三）還款能力證明。（四）抵押物業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)利證書。（五）抵押物業(yè)所有權(quán)人（含共有權(quán)人）身份證件以及同意抵押的書面文件。（六）申請評分所需材料。（七）貸款用途證明材料。貸款用于歸還購置抵押物業(yè)產(chǎn)生的債務(wù)的，應(yīng)提供所購置物業(yè)的真實、合法、有效的商品房買賣合同（或契稅完稅發(fā)票）、債務(wù)證明。貸款用于購置其他商業(yè)物業(yè)的，應(yīng)提供借款人與售房人簽訂的真實、合法、有效的商業(yè)用房房屋買賣合同。

8、貸款用于商業(yè)物業(yè)裝修改造的，應(yīng)提供裝修改造合同。貸款用于生產(chǎn)經(jīng)營的，應(yīng)提供相關(guān)用途證明或聲明。借款人為個體工商戶經(jīng)營者的，貸款用途為借款人或其家庭生產(chǎn)經(jīng)營所需；借款人為企業(yè)出資人的，貸款用途為借款人持股比例不低于30%、且借款人與其一致行動人共同持股比例不低于50%的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需。一致行動人的范圍及管理要求按照助業(yè)貸款規(guī)定執(zhí)行。第19條 “旺鋪貸”實行雙人調(diào)查，并依據(jù)銀行個人信貸業(yè)務(wù)管理辦法和銀行個人信貸業(yè)務(wù)盡職調(diào)查操作要點指引（試行）（以下簡稱調(diào)查指引）對借款人提供的資料、借款人身份、信用記錄、借款用途、還款能力、抵押物價值等進(jìn)行貸款調(diào)查，除此之外，還需按本章其他規(guī)定進(jìn)行調(diào)查。第20條

9、調(diào)查抵押物業(yè)是否符合規(guī)定條件。雙人實地調(diào)查抵押商業(yè)物業(yè)及周邊同類物業(yè)的經(jīng)營和出租情況等，分析物業(yè)經(jīng)營和租賃前景是否穩(wěn)定。除由于停業(yè)裝修等合理原因外，物業(yè)應(yīng)處于正常經(jīng)營狀態(tài)。第21條 還款能力調(diào)查 通過對借款申請人收入、負(fù)債、資產(chǎn)狀況等方面的分析，綜合判斷其第一還款來源是否真實、穩(wěn)定、充足。（一）對出租型物業(yè)，調(diào)查租賃合同是否真實、合法、有效，租賃行為是否存在損害銀行利益的可能（包括但不限于租賃合同限制出租房產(chǎn)抵押、無特別原因租金價格明顯高于或低于市場平均水平、租金支付周期過長等），租金價格是否合理，其月租金應(yīng)達(dá)到本筆貸款月還款額的70%。對月租金收入低于本筆貸款月還款額的，按調(diào)查指引要求調(diào)查借

10、款人其他收入和流動資產(chǎn)情況；對月租金收入高于本筆貸款月還款額的，可免于調(diào)查租金之外的收入和資產(chǎn)情況。 對租賃合同約定銀行轉(zhuǎn)賬方式收取租金的，原則上要求借款人提供與租賃合同約定一致的銀行賬戶6個月（含）以上租金銀行入賬明細(xì)。對租賃合同約定以現(xiàn)金方式收取租金的，如月租金超過一定金額的（具體標(biāo)準(zhǔn)由一級分行確定），應(yīng)要求借款人提供6個月（含）以上、與租金收入金額大致相當(dāng)?shù)你y行入賬憑證，其他情況下，調(diào)查人員應(yīng)通過對同等區(qū)位、同類業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)租金價格情況的調(diào)查，判斷擬抵押物業(yè)租金是否真實、合理。 （二）對自營型物業(yè)，按個人助業(yè)貸款要求調(diào)查借款人第一還款來源是否充足。（三）無論出租型物業(yè)還是自營型物業(yè)，對擬

11、抵押率低于40%，或者借款人能夠按照調(diào)查指引要求提供貸款申請金額30%的流動資產(chǎn)證明的，可直接以借款人提供的收入證明（租賃合同、收入聲明等）認(rèn)定其收入。第22條 客戶經(jīng)理應(yīng)見證擬抵押物業(yè)所有權(quán)人與承租人簽署承租人出租人承諾書。對物業(yè)承租人為優(yōu)質(zhì)承租人名單范圍內(nèi)的，如租賃合同已經(jīng)政府相關(guān)部門備案，可不要求雙方簽署承租人出租人承諾書。第23條 實地調(diào)查時應(yīng)拍攝并上傳必要的影像資料，包括但不限于抵押房產(chǎn)外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、所在建筑整體情況、周邊商戶經(jīng)營情況等。第5章 審查審批、用信管理、貸后管理第24條 審查、審批人員按銀行個人信貸業(yè)務(wù)管理辦法的規(guī)定進(jìn)行審查、審批，除此之外，還需重點審查以下內(nèi)容：（1）

12、 抵押物業(yè)是否符合規(guī)定條件。（2） 抵押物業(yè)評估價格是否合理，出租型抵押物業(yè)的租金價格是否合理。第25條 合同簽訂客戶經(jīng)理落實信用發(fā)放條件，按規(guī)定與借款人、抵押人簽訂借款合同。對申請非循環(huán)貸款的，簽訂個人擔(dān)保借款合同；對申請循環(huán)貸款的，簽訂最高額擔(dān)保個人借款合同。并在借款合同（或以補充協(xié)議方式）補充約定以下條款：（一）在借款期限內(nèi)，借款人和抵押人承諾以下事項：1.抵押物產(chǎn)生的租金按 個月存入本合同項下的還款賬戶。2.抵押物用于自營的，將其產(chǎn)生的經(jīng)營性資金通過本合同項下的還款賬戶結(jié)算。3.抵押物新簽、續(xù)簽、變更租賃合同時，均須提前至少10個工作日告知貸款人，并經(jīng)貸款人審核同意。4.不存在基于抵押物產(chǎn)生的租金債權(quán)等應(yīng)收賬款質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓等情形；在抵押貸款全部清償之前，未經(jīng)貸款人書面同意，抵押人不得將基于抵押物產(chǎn)生的租金債權(quán)等應(yīng)收賬款質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓給任何第三人。（二）貸款人有權(quán)隨時查詢還款賬戶資金情況，出現(xiàn)借款人或抵押人未按上述約定履行承諾的，貸款人有權(quán)宣布借款提前到期、提前收回已發(fā)放的抵押貸款、要求增加擔(dān)保、提前行使擔(dān)保權(quán)或采取其他資產(chǎn)保全措施。第26條 按規(guī)定辦理抵押登記和保險手續(xù)。對申請非循環(huán)貸款的，辦理普通抵押登記；對申請循環(huán)貸款的，辦理最高額抵押登記。第27條 用信流程、支付管理和貸后管理參照銀行個人房產(chǎn)抵押貸款操作規(guī)程規(guī)定執(zhí)