12_16_戶型分析.ppt

1、1,住宅房型分析,2006年4月,版權(quán)所有， 2006年世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司,2,課程目的：,A、增強(qiáng)建筑平面識(shí)別及分析的基本知識(shí)；,B、了解一些戶型認(rèn)定指標(biāo)(國家3A標(biāo)準(zhǔn)),C、熟悉各功能分區(qū)分析的基本因數(shù)；,D、通過案例掌握房型分析的原則，提高向客戶推薦房型的能力。,3,一、分析原則,4,A、居住“以人為本”,1、住戶的使用需求是否能夠滿足是判定戶 型的依據(jù),2、住宅戶型應(yīng)適應(yīng)人們生活的發(fā)展、適應(yīng) 社會(huì)的發(fā)展,3、應(yīng)考慮居住環(huán)境空間的設(shè)計(jì),4、應(yīng)考慮內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū) （干濕分區(qū)）,5,B、平面布置的具體要求：,1、住宅平面布置應(yīng)動(dòng)靜分區(qū)明確、緊湊合理、交通路線簡捷。 2

2、、每戶的入口處宜設(shè)過渡空間。 3、客廳與餐廳宜分開或錯(cuò)位布置?？蛷d宜設(shè)陽臺(tái)并應(yīng)有良好的景觀視野，無陽臺(tái)的廳宜設(shè)置大面積低窗臺(tái)的觀景凸窗?？蛷d的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。應(yīng)減少開向客廳的門洞，增加連續(xù)墻面。 4、戶與戶之間的客廳及臥室應(yīng)避免視線干擾。,6,5、應(yīng)設(shè)置貯藏空間和曬衣設(shè)施。 6、廚房、衛(wèi)生間和洗衣間宜集中或靠近面置。廚房宜靠近戶門且與餐廳聯(lián)系方便；衛(wèi)生間宜靠近臥室區(qū)，門向廳的衛(wèi)生間宜設(shè)前室；洗衣間宜單獨(dú)設(shè)置或與洗手盆合設(shè)在衛(wèi)生間的前室內(nèi)。高標(biāo)準(zhǔn)的住宅的“洗、浴、廁”宜分開設(shè)置。不得設(shè)計(jì)暗廚。多層住宅的廚房宜設(shè)共用煙道將油煙集中排放出屋頂。 7、高層住宅電梯、樓梯間宜直接

3、采光和自然通風(fēng)。,B、平面布置的具體要求：,7,二、國家居住檔次量化指標(biāo)（1A、2A、3A標(biāo)準(zhǔn)）,居住檔次量化指標(biāo)是認(rèn)定商品住宅性能的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，他按照住宅內(nèi)部各功能分區(qū)的面積指標(biāo)將住宅分為3A、2A、A等三個(gè)級(jí)別。,8,A、3A標(biāo)準(zhǔn),1、主臥式使用面積不小于16平方米，其他臥式使用面積不小于14平方米，小臥式使用面積不小于10平方米。 2、起居室使用面積不小于25平方米，短邊長度不小于4.2米，可用于布置家具連續(xù)實(shí)墻的長度不小于4,2米。 3、餐廳使用面積不小于12平方米，且具有采光通風(fēng)。,9,4、主陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米。 5、儲(chǔ)藏間面積不小于3平方米。 6、廚房

4、使用面積不小于8平方米 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛(wèi)生間總使用面積不小于8平方米。 8、廚具的可操作面長不小于3米，廚房凈寬不小于2.1米。,A、3A標(biāo)準(zhǔn),10,B、2A標(biāo)準(zhǔn),1、主臥式使用面積不小于14平方米，其他臥式使用面積不小于9平方米。 2、起居室使用面積不小于18平方米，短邊長度不小于3.9米，可用于布置家具連續(xù)實(shí)墻的長度不小于3米。 3、餐廳使用面積不小于10平方米，且具有采光通風(fēng)。,11,B、2A標(biāo)準(zhǔn),4、主陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米。 5、儲(chǔ)藏間面積不小于2平方米。 6、廚房使用面積不小于6平方米 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方

5、米，雙衛(wèi)生間總使用面積不小于7平方米。 8、廚具的可操作面長不小于2.7米，廚房凈寬不小于1.8米。,12,C、A標(biāo)準(zhǔn),1、主臥式使用面積不小于12平方米，其他臥式使用面積不小于8平方米。 2、起居室使用面積不小于12平方米，短邊長度不小于3.6米，可用于布置家具連續(xù)實(shí)墻的長度不小于3米。 3、餐廳使用面積不小于8平方米，且具有采光通風(fēng)。,13,C、A標(biāo)準(zhǔn),4、主陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米。 5、儲(chǔ)藏間面積不小于1平方米。 6、廚房使用面積不小于5平方米。 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4平方米，雙衛(wèi)生間總使用面積不小于7平方米。 8、廚具的可操作面長不小于2.4米，廚房

6、凈寬不小于1.8米。,14,三、總體分析,15,討論：,哪些是對項(xiàng)目有利的生活設(shè)施？ 哪些是對項(xiàng)目不利的生活設(shè)施？,16,對項(xiàng)目不利的生活設(shè)施,變電站、泵站、污染場所、太平間、棚戶區(qū)、在建或停工項(xiàng)目，規(guī)劃未定的空地、精神病院,17,對項(xiàng)目有利的生活設(shè)施,菜場、醫(yī)院、超市商場、建材中心、學(xué)校、公園 引發(fā)：對戶型有影響的位置有哪些？,18,A影響戶型產(chǎn)品的位置,1、建筑物建在立交橋旁。 2、建筑物建在交叉的大道旁。 3、建筑在加油站旁。 4、住宅位于玻璃幕墻對面。 5、陽臺(tái)或主臥室正對大路呈一條直線。 6、陽臺(tái)或主臥室正對附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角。 7、靠近鐵路旁的住宅。 8、住宅的陽臺(tái)及窗外是否雙

7、目所及會(huì)看到墳場、墓地等，或者面對工廠煙囪，則居往心態(tài)會(huì)大受影響。,19,B戶型的朝向分析,1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向?yàn)橹鳌?2、一般在南稍微偏東或到南稍微偏西較好。 3、保證家庭每個(gè)成員都能直接享受到充足的陽光及日照。 4、應(yīng)考慮回避西曬。,20,C、戶型的采光要求,1、住宅中主要的功能區(qū)都必須要有良好的自然照度。 2、自然采光窗占?jí)Φ谋壤_(dá)到一定要求。 窗占?jí)Φ谋壤?0%30%，低擋房 40%50%，中檔房 70%以上，高檔房,21,D 、通風(fēng),住宅應(yīng)主要考慮自然通風(fēng)，炎熱地區(qū)考慮穿堂風(fēng)，夏季涼爽舒適，且節(jié)約能源。,22,E、單梯戶數(shù),1、多層住宅一般為一梯(層)兩戶； 2

8、、帶電梯住宅 帶電梯住宅一般為一層2戶以上； 單梯戶數(shù)（每部電梯服務(wù)戶數(shù)）與住宅的檔次直接掛鉤；,23,F、層高,住宅層高一般在2.6至3.3米之間 最通常為2.8米,大戶型和豪宅采用3米以上較多,24,四、功能分區(qū)分析,25,A、玄關(guān),玄關(guān)是區(qū)分戶外和戶內(nèi)的區(qū)域，是主人感受家庭氛圍和賓客入門的第一區(qū)域，因此要有個(gè)性化的特征 作為換鞋的場所 要有一定程度的寬敞,建筑物正面入口處稱為玄關(guān)。,26,B、客廳（起居室）,1、客廳宜設(shè)陽臺(tái)并應(yīng)有良好的景觀視野，無陽臺(tái)的廳宜設(shè)置大面積低窗臺(tái)的觀景凸窗。 2、客廳的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。 3、提高空間開放感，應(yīng)減少開向客廳的門洞，增加連續(xù)

9、墻面。 4、合適的窗墻比大于30%,合理電視欣賞距離5至5.5倍。,客廳是家人團(tuán)聚、休息、娛樂、接待客人的活動(dòng)場所，他是戶內(nèi)空間的重要組成部分，也是主人經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位、和個(gè)性的表露與象征。,27,C、飯廳（餐廳）,一般有獨(dú)立餐廳，與客廳合并的餐廳、與廚房合并的餐廳。 餐廳的位置應(yīng)盡可能的靠近廚房，以縮小食物移動(dòng)距離。 獨(dú)立餐廳,28,D、臥 室,1、要有較好的朝向及自然采光（主臥應(yīng)朝南，不應(yīng)有黑房）； 2、應(yīng)保證私密性，房間之間無對望； 應(yīng)離活動(dòng)區(qū)間較遠(yuǎn)，避免噪音； 3、應(yīng)沒有棱角、房間要方正； 4、室內(nèi)不應(yīng)有臺(tái)階、地面不應(yīng)太滑； 5、應(yīng)靠近洗手間（主人房應(yīng)帶洗手間）,29,E、廚 房,廚房隨

10、著人們生活觀念的變化，已經(jīng)由原來的獨(dú)立型派生出敞開型。獨(dú)立型能更好的隔離油煙和噪音，但忽視了廚房里的人和家人的溝通；而敞開式廚房在忙碌的同時(shí)，還可以和家人溝通，需幫忙時(shí)，家人可輕松加入。因此兩種推薦建議一定是建立在對客戶的作業(yè)習(xí)慣，家人的飲食習(xí)慣了解的基礎(chǔ)上。,30,E、廚 房,1、廚房應(yīng)靠近戶門且與餐廳有直接便捷的聯(lián)系。 2、廚房應(yīng)設(shè)置在臨近外墻且具有良好采光通風(fēng)的位置。 3、廚房如采用自然排煙，一般應(yīng)設(shè)置在北面，以降低其對臥式的影響。如自然排煙有困難,需設(shè)共用煙道將油煙集中排放出屋頂。 4、適合單排、雙排、L型、U型布置的廚房寬度不應(yīng)小于1.4、1.7、1.7、2.1M 5、廚房面積約為套

11、面積的6%-8% 6、所有豎向管道應(yīng)集中在墻角,31,F、 洗手間、盥洗間,衛(wèi)生間是用水較多的地方，除在選材上、結(jié)構(gòu)上要注意防水防潮外，要避免氣味和流水的聲音對臥式的影響。 合理戶型應(yīng)盡可能將廚房、洗手間緊靠布置，使管道盡可能的集中。,32,1、廁所不宜放在房屋的中心，因?yàn)榉课莸闹胁渴亲≌男呐K，極為重要，中心受污，整個(gè)住宅不利且有礙觀瞻。 2、廁所位置須隱蔽，不能緊靠和直對大門。 3、廁所必須做到自然采光通風(fēng)。 4、“干濕分區(qū)”必須在廁所與其他功能區(qū)里完全體現(xiàn)。,F、 洗手間、盥洗間,33,G、多功能室（視聽室、健身房、麻將房等）,大戶型套房宜考慮多功能房 體現(xiàn)主人個(gè)性及愛好 注意對其他空間

12、的干擾和影響， 位置一般可考慮靠近戶外的地方,34,H、工人房,一般在三房以上的戶型中考慮； 位置一般緊靠廚房、生活陽臺(tái)等地方； 大面積房可設(shè)獨(dú)立的入戶門，與主入戶門分開。 活動(dòng)區(qū)域相對獨(dú)立，與主人活動(dòng)區(qū)域不相交。 可以設(shè)置獨(dú)立洗手間。,35,I、 儲(chǔ)藏間,生活必需品的儲(chǔ)藏空間、必須考慮到物品 的使用目的、使用頻率、使用場所等因素。,36,五、戶型點(diǎn)評(píng),37,兩房兩廳,38,1、朝向不好。 2、餐廳處于客廳和臥室之間，從臥室到客廳環(huán)繞一圈。 3、“開放工作間”太過浪費(fèi)。本來應(yīng)該是飯廳的。但是戶型設(shè)計(jì)成那樣，只能安排（1）的位置當(dāng)飯廳。 4、動(dòng)靜和干濕分區(qū)不好，主臥安排在起居室（客廳）和廚房洗手

13、間之間是比較不合理的一種布局。5、衛(wèi)生間離客廳太遠(yuǎn)，餐廳自然采光較差。,39,兩房兩廳,40,1、戶型南北通透。各處均有直接采光。 2、主人房帶陽臺(tái)，充分考慮到兩房業(yè)主之主人需要。私秘性不錯(cuò)，遠(yuǎn)離客廳，不會(huì)被其干擾。 3、大門雖浪費(fèi)一些面積，但考慮到了住家的私密性要求，在里做一鞋柜，感覺也不錯(cuò)。 缺點(diǎn)是客廳沒有陽臺(tái)。,41,三房兩廳,42,1、 這種戶型是典型的通透型設(shè)計(jì)，類似的戶型被一梯兩戶的樓盤廣泛的選用，是好戶型。 2、餐客廳有錯(cuò)層增加了情趣性和尊貴感，從一般需求來看，房型不須怎樣動(dòng)。 3、這種戶型的客用洗手間過于靠里，使用不便。 4、功能細(xì)分不夠，體現(xiàn)在部分功能（如會(huì)客）過于夸張，而有的功能還不具備，整個(gè)的布局也是比較鋪張。廚房離門太遠(yuǎn)。有點(diǎn)粗糙。,43,三房兩廳,44,1、臥室正對廁所，主臥室?guī)龑Υ箝T，風(fēng)水實(shí)在太差,45,四房兩廳,46,1、玄關(guān)面積太大，實(shí)屬浪費(fèi)。 2