江蘇筑森成本控制研究綠地集團蘇南事業(yè)部技術管理成本.ppt

1、成本控制研究技術管理領域，結合項目，有針對性，2012/09，蘇南營業(yè)部技術部，參考：江蘇諸森成本控制研究，研究框架，1。設計階段的成本控制；2.規(guī)劃和設計階段的成本控制；4.施工圖設計階段的成本控制：5.景觀設計階段的成本控制：6.室內設計階段的成本控制：1.成本概念控制目的的核心原則；微笑曲線控制意味著掌握關鍵的實現(xiàn)方法。第二，在規(guī)劃階段，制定時序停車指標，公共建筑配套交通組織站點，豎向綜合管線社區(qū)，景觀建筑高度樣板區(qū)，第三，在方案階段，土方平衡機房，建筑高度，合理結構，體形系數(shù)，建筑高度，開窗率，戶型，平面貨架空層，頂層框架，地下車庫儲物空間，禮品空間，立面材料，建筑部位，標準化，第五，

2、景觀階段重點配置軟硬比例的水景苗木品種標準化比例；六、室內舞臺裝飾范圍材料選擇標準化；四、施工圖階段結構優(yōu)化管井隔墻節(jié)能計算結構做法精細安裝設計變更標準化；一，成本控制概念，成本控制研究，一，成本控制概念微笑曲線控制目的核心原則控制手段掌握關鍵實施方法，成本控制研究-控制概念，成本控制概念-微笑曲線，學習工業(yè)研究，價值的來源，錢花在哪里？微笑曲線是一條展示行業(yè)附加值的曲線。從橫軸上看，它從左到右代表行業(yè)的上、中、下游，左邊代表R&D，中間代表制造業(yè)，右邊代表營銷；縱軸代表附加值。微笑曲線，成本控制理念-微笑曲線，住宅規(guī)劃和建筑方案，施工圖，景觀設計，室內設計，建立“全過程”設計成本控制理念，成

3、本控制理念-控制目的，思維：增值價值-成本=利潤最大化，更好地賺錢。如果你能花錢，你就能掙錢并走得更遠，忘記開始的目的，成本控制的概念-核心原則，產品和工作的區(qū)別？向制造業(yè)學習！顧客體驗是衡量成本控制是否合理的核心原則，而成本控制概念核心原則，不是建筑師、銷售人員、老板等的衡量標準。-11歲?？蛻趔w驗分析：1。外部因素。內部因素成本控制概念核心原則，決定了顧客購房的體驗分析，而顧客體驗因檔次和城市而異?？刂埔馕吨Y源配置-質量和成本的平衡-競爭標桿-擊敗競爭對手，成本控制研究-概念階段，首先是分析和開發(fā)，然后是建安？成本控制理念控制手段1、“資源配置”是解決質量與成本矛盾的控制手段！有限資源的

4、合理配置，自我配置，成本控制理念-控制手段，成本控制理念-控制手段2，“競爭產品標桿”意味著在成本上擊敗競爭對手！好的鋼材是花在刀刃上，類別間的分布，標準表的需求分析，成本控制概念-控制手段2，實現(xiàn)方法標準化-70%，減少錯誤的貢獻標準深度-零件或建立標準化標準復制-或需要設計和優(yōu)化裝配機或品牌機？買標準零件還是整輛車？成本控制研究-概念階段，2。規(guī)劃設計階段的成本控制和成本控制研究。規(guī)劃設計階段的成本控制開發(fā)時機、社區(qū)停車、公共建設、配套交通組織站點、垂直樣板區(qū)、建筑高度、社區(qū)景觀綜合管線、成本控制研究、思考：戰(zhàn)略層面的開發(fā)時機與財務成本密切相關！規(guī)劃和設計也會影響它！相信你自己，你就能做到

5、。成本控制研究-計劃階段，1。開發(fā)時機第一階段資金投入與成本第一階段速度規(guī)模與建設規(guī)模高度第一階段標段土方開挖與填筑第一階段現(xiàn)場開挖與填筑結合管道設備交付時機交叉投資與階段性規(guī)劃規(guī)劃水平成本控制研究規(guī)劃階段。1。第一階段資本-投資和成本-第一階段速度-規(guī)模和高度。第一，開發(fā)一期B區(qū)，中間位置待開發(fā)；第二期C區(qū)，提價。最好是開一區(qū)三期，位置最差，沒有地下室，周期短，高層面積小，周期短，規(guī)模小，美觀，成本控制研究-規(guī)劃階段，B區(qū)小高層別墅，C區(qū)一期，二期小高層別墅，A區(qū)三期小高層別墅，1。開發(fā)時間起始規(guī)模-約100，000份標書和約50，000-60，000份標書是明確的。避免交叉土方開挖和填筑結

6、合9.7萬B1地塊的小高層規(guī)模進行開挖和填筑；B2地塊47，000的別墅規(guī)模與招標和施工招標規(guī)模相匹配；理想的平衡土方工程；小高層地塊的土方開挖和別墅場地的抬高；成本控制研究-規(guī)劃階段-B區(qū)2棟小型高層建筑，B區(qū)1棟小型高層建筑，B區(qū)4棟小型高層別墅，B區(qū)3棟別墅，1棟。第一階段的開發(fā)時機已經到位設備、管網(wǎng)、住宅、智能等。提前投入交付時間-避免重復和交叉投資，成本控制研究-規(guī)劃階段，物業(yè)住房和計算機房(消防，電信，智能)，首先，滿足第一階段交付管網(wǎng)的階段和統(tǒng)一。成本控制研究-規(guī)劃階段、2、停車場(機動車)地下車庫面積：約20-25%的地上建筑面積受到高度重視！深入學習！嚴格控制！成本控制研究-

7、計劃階段，2。社區(qū)內有效停車(機動車輛)場地：減少地上或地下拐角場地：10%的比例。未來需求：0.6，0.8比率，1.0，1.2需求。公共建筑停車：無地下比例，盡量在地面解決，成本控制研究-規(guī)劃階段，2。巨大的潛力有待挖掘！國家政策與現(xiàn)實生活：滯后，機遇，成本控制研究-規(guī)劃階段，2，社區(qū)停車(非機動車)的理想位置：地面(高架地板，停車棚，附近)，地下(集中管理)冗余指標：地面非機動車停車空間改為機動車停車空間：儲藏室和物業(yè)贈送，以客戶為導向，資源合理配置。成本控制研究-計劃階段，3。對公共建筑和套房的物業(yè)管理的不滿是否與開發(fā)的技術管理有關？成本控制研究-計劃階段，3。對公共建筑配置的思考：居住

8、區(qū)變更數(shù)量是否已達到極限？如何設置最合理的物業(yè)管理用房？是否與后期物業(yè)管理成本有關？物業(yè)管理也與規(guī)劃設計密切相關！成本控制研究-計劃階段、3。公共建筑配套業(yè)務：物業(yè)管理用房的比例和位置：物業(yè)管理成本的位置和規(guī)模：規(guī)劃和運營房委會：位置和規(guī)模的微小變化：位置和數(shù)量集團大堂：形式和規(guī)模，成本控制研究-規(guī)劃階段3。公共建筑套房群廳：形式與規(guī)模、成本控制研究規(guī)劃階段，常州一期工程B區(qū)群廳，常州三期工程A區(qū)群廳。4。交通集團織造社區(qū)的交通系統(tǒng)也與成本有關！成本控制研究-計劃階段、4。交通集團織口：數(shù)量與財產消防車道：長度與成本。居住區(qū)主入口：人文類居住區(qū)次入口：人文類安全：年薪、住宿及管理成本、成本控制

9、研究-規(guī)劃階段、5?？v向思考：如何優(yōu)化土方量控制？土方開挖及外運單價一般為25-50元/m3。土石平衡：計算：246001米30元/=738000/米。條件：100000個居住區(qū)，1000戶，0.8輛/戶，2.0輛/戶。結果：每1.0m標高，施工單方面節(jié)約73.5元/方法：場地抬高，基坑支護與土方平衡：基本形式：場地排水：物業(yè)投訴集中于地下室灌溉、屋面滲漏、窗戶滲漏。場地持力層抬高基底以測量承載力。成本控制研究-計劃階段。6。樣板間面積的考慮：銷售辦公室和樣板間面積占項目規(guī)模的比例是多少？銷售辦公室：投入成本=600萬元/維護成本=8-10人。樣本區(qū)域：景觀成本=800-1000元/維護人員=

10、4- 6人。樣本區(qū)域：維護費用=4-5萬元/人/年，資金有限，投資規(guī)模適當。售樓處1200降低100裝修成本增加900元/；降低裝修成本200元，增加裝修成本2000元/，成本控制研究-規(guī)劃階段，7。對建筑高度的思考：住宅建筑的經濟高度和建筑層數(shù)小嗎？(9層，11層，18層，80米)，假設100，000，每戶有78個面積，不同的樓層，不同的住戶，成本控制研究-規(guī)劃階段，8，小面積軟硬景觀之比：綠地3: 7，龍湖1: 9？水景區(qū)：坡度與面積的關系。幼苗類型：9。綜合管線的階段和整體、與規(guī)劃設計密切相關的成本控制研究-規(guī)劃階段(從開發(fā)順序到物業(yè)管理)，與成本控制、成本控制研究-規(guī)劃階段、建筑設計階

11、段的成本控制研究密切相關。優(yōu)化建筑風格的平面結構，得出容積率、建筑高度、設備間的形狀系數(shù)、開窗率、頂層框架地下車庫的儲物空間、禮品空間、立面材料、建筑構件的標準化。建筑設計階段的成本控制。建筑風格與成本控制研究-建筑設計階段、2。建筑類型綜合影響：結構優(yōu)化、房屋獲得率、開窗率、體形系數(shù)、成本控制研究-建筑設計階段、成本控制研究-建筑設計階段、常州A區(qū)平面布置圖、萬科七大成本指標帶來的經濟效益在發(fā)揮經濟效益后，單方成本降低145-260元/M2。根據(jù)500萬的開發(fā)量，降低成本。結構優(yōu)化比選：框架正平面、框架-剪力墻和剪力墻：水平和豎向裝飾構件：結構構件和裝飾構件，成本控制研究常州市A區(qū)14萬單元

12、平面布置圖、#樓建筑設計階段。等級、價格和禮品比例？成本控制研究-建筑設計階段，常州A區(qū)，6號樓平面圖。設備機房：輻射范圍、位置、管道長度：敷設長度、分階段實施：滿足第一階段，結合房屋整體功能：水泵房、配電間、燃氣調壓站消控中心、電信機房、造價控制研究-建筑設計階段，常州A區(qū)設備7臺。體形系數(shù)體形和效果之間的平衡。結構成本：結構消耗和能耗的計算：保溫厚度、門窗外部面積：裝飾面積、保溫面積、成本控制研究-建筑設計階段、常州A區(qū)和鎮(zhèn)江平面圖分析、建筑設計階段的成本控制、建筑樓層控制：建筑層數(shù)將影響結構體系的經濟性和設備的配置要求，在規(guī)劃時應盡量避免尷尬樓層。7層設電梯/12層設兩臺電梯/19層設剪

13、刀梯，6層底部架空高度距地面小于16m。11層和18層的架空高度應小于4.5m。建筑設計階段的成本控制、建筑層高控制：在確定層高時，應考慮市場定位和產品定位，選擇合適的層高。地板高度每增加0.1米，成本將增加3-5%。當剪式樓梯的層高超過3150時，需要增加休息平臺和共用面積。降低開窗比例中的能耗：外圍護最大的能耗是窗戶保溫性能：提高窗戶保溫性能，成本大幅增加。窗墻成本：窗/墻=330-550 /150元/平方米室外陽光：隨著窗面積的增加，330元/平方米窗欄：有或沒有窗欄，100元/米，成本控制研究-建筑設計階段，窗比例列表9。架空地板控制比例：適度采用和計算比例?？臻g透明度：與上部結構結合

14、，不適合結構轉換。結合等級：比例結合定位控制高度：底層架空地板成本控制在4米高左右，單位面積含鋼量增加2公斤左右。成本控制研究-建筑設計階段?？刂祈敿鼙壤哼m度采用和計算比例。建筑效果：平衡效果，結合成本與品位：結合比例與定位控制。身高帶來成本。高架地板頂部約3米高，每平方面積的鋼含量增加約2千克。成本控制研究-建筑設計階段，11。地下車庫(機動車輛)停車效率：35-28 m2/輛貢獻：單層或雙層：在一定條件下，地下車庫與地下車庫的埋深比較：坡道長度、抗拔樁網(wǎng)格高度或：5.4、7.8、8.1m網(wǎng)格高度3.6、3.7、4.2m照明或照明：物業(yè)成本：位置，效率和預防車道：負荷，柱位置，成本控制研究-建筑設計階段，11。地下車庫(非機動車)停車效率：2.5-2.0平方米/輛。地下一層或地下二層。坡道機械停車：非機動車機械停車庫照明：使用成本、舒適性、成本控制研究-建筑設計階段、12。存儲空間控制比率：適度采用，測量比率隨后改變：有些可能不建。成本控制研究-建筑設計階段，13，放棄空間平衡點：價格大于成本控制比例：適度采用，銷售比例與檔次相結合：比例與定位相結合，成本控制研究-建筑設計階段，到什么程度！立面材料負責人：平頂、小坡頂、大坡頂墻