產(chǎn)品_綜合體的四種發(fā)展模式.ppt

1、,Hotel 酒店,Office 辦公,Shopping 商業(yè),Apartment 居住,Complex,Traffic 交通,Exhibition 展覽,Entertainment 文娛,Restaurant 餐飲,綜合體是將城市中商業(yè)/辦公/居住/旅店/展覽/餐飲/會議/文娛/交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合,都市綜合體分析（complex）,模式1 均衡發(fā)展的模式,模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式,模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式,Complex =hotel+office+shopping+apartment+,綜合體發(fā)展的四種模式,模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式,案例（

2、香港太古廣場）,模式1：各項功能均衡發(fā)展,位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點,甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級酒店式公寓 定位為香港最頂級的綜合體物業(yè),案例（香港太古廣場）,關(guān)鍵驅(qū)動因素,酒店式公寓星級物管+多產(chǎn)品組合 提供24小時房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié) 可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景 套房面積定位56平米/110平米/245平米 高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）,太古購物廣場匯集國際名流 會議展覽中心使TriMe成為香港時尚發(fā)布場 金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化 高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧,商業(yè)太古廣場為中環(huán)地

3、區(qū)的時尚品牌與活力中心,酒店通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿 多家五星級商務(wù)酒店+高級酒店式公寓使TriMe成為夜間中環(huán)的活力中心 各功能空間相互連通/延展了共享空間 統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享,案例（北京華貿(mào)中心）,5A智能寫字樓+國際商業(yè)區(qū)+國際公寓+五星級酒店+體育中心+展示中心 定位為構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體,北京東長安街繼國貿(mào)中心和東方廣場之后， 具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模綜合體,模式2：以寫字樓為核心功能,超5A智能寫字樓 超5A級智能寫字樓：辦公自動化/信息自動化/安防自動化/管理自動化/通訊自動化 寫字樓的自動化和第一太平戴維斯提

4、供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充 分適應(yīng)未來國際商務(wù)市場的高速運營 目標(biāo)客戶定位于大型國際機構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺,服務(wù)式公寓 公寓采用圍合式/擁有中央公園、組團式綠化和水體/形成社區(qū) 公寓租售并舉 戶型齊全/多產(chǎn)品組合少量投資型一居+主流創(chuàng)意型二居和居住型三居+20套頂層 CEO至尊空中別墅,其它（商業(yè)+體育中心+展示中心） 展示中心、體育中心集合了部分社會職能/提升社會形象 商業(yè)分主題有機的分布于建筑群中，造就新的商業(yè)形態(tài) 體育中心VIP運動會所，實行會員制服務(wù) 利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象 各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo),關(guān)鍵驅(qū)動因

5、素,案例（北京華貿(mào)中心）,案例（廣州中信廣場）,定位為廣州最頂級的超高層寫字樓 超高層寫字樓+公寓+小型購物商場,位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站,模式2：以寫字樓為核心功能,實用率約80% 6部進(jìn)口“三菱”客用升降機 公寓的單元面積由113237平米不等/適合不同人士的需求 單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全,公寓,利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖 寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨立，各有出入口，互不干擾 利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度 IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的

6、興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群,寫字樓,關(guān)鍵驅(qū)動因素,案例（廣州中信廣場）,模式3：以酒店為核心功能,案例（上海商城）,五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場 定位為上海頂級國際化綜合體 city within a city ,上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。,關(guān)鍵驅(qū)動因素,五星級酒店,Portman Ritz-Carlton 酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層 酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享,豪華公寓 共47

7、2間豪華服務(wù)式公寓 公寓只租不賣，租金較辦公樓略高 面積從47到267平方米，以中大面積為主,寫字樓+商場 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為45%：30%：15%：10% 國際水準(zhǔn)的辦公大樓 25000平方米世界知名品牌的購物商場,案例（上海商城）,關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： 處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍 內(nèi)因： 定位準(zhǔn)確，五星級酒店帶動其它功能 酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意 娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心 波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚,

8、案例（上海商城）,案例（深圳華潤中心）,深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院 站（地下商業(yè)與地鐵相通）/超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè),模式4：以商業(yè)為核心功能,首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心 總建筑面積達(dá)23萬平方米 1000個車位 華潤大廈： 4.2萬平方米的甲級寫字樓 萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心 高度為139米 零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體 1-3層為高檔國際時裝旗艦店 超級市場、大型百貨商店、 4層為開放式屋頂花園 時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場 5-28層為寫字樓 各類餐飲 頂層為多功能廳 二期規(guī)劃 占地4.1萬平方米

9、，總建筑面積達(dá)25萬平方米，提供約2000個車位 一座超五星級商務(wù)大酒店 一座5A智能化甲級寫字樓 三座酒店式服務(wù)公寓 一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場,規(guī)劃與功能比例,案例（深圳華潤中心）,關(guān)鍵驅(qū)動因素,關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： 優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； 區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點激發(fā)活力 區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象 內(nèi)因： 超強的實力與品牌號召力 集購物、娛樂等為一體的體驗式 項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符 一流的精英團隊,案例（深圳華潤中心）,模式1 均衡發(fā)展 代表案例 香港太古廣場,模式3 以酒店為核心功能,模式4 以商業(yè)為核心功能 代表案例深圳華潤中心,20萬以上建面/CBD/超高層建筑/國際 財團/公寓依托寫字樓實現(xiàn)價值提升,四種模式比較,模式2 以寫字樓為核心功能 代表