北海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、北海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 前言通過(guò)本次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，較快的了解北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，準(zhǔn)確了解購(gòu)房者的需求，并通過(guò)分析懂得需求變化下的市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。經(jīng)過(guò)這次過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查了解北海房是要通過(guò)本次的調(diào)查和研究，能夠?qū)ふ沂袌?chǎng)新的突破點(diǎn)，從而有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售和發(fā)展。調(diào)查目的：為了了解北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，為北海房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售提供依據(jù)。調(diào)查時(shí)間：2011年4月29日到2011年5月21日星期六調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、文獻(xiàn)調(diào)查調(diào)查區(qū)域：北海市區(qū)調(diào)查內(nèi)容：一.北海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 （一）北海簡(jiǎn)介 （二）北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 （三）北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)（四

2、）北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)北海房地產(chǎn)的發(fā)展的積極影響二北海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查（一）2010年一季度房地產(chǎn)交易情況： 2011年一季度房地產(chǎn)交易情況（二）北海房地產(chǎn)價(jià)格分析（三）北海房地產(chǎn)購(gòu)房者構(gòu)成分析（四）北海房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域分析（五）目前典型在售樓盤(pán)簡(jiǎn)介三. 北海房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查分析四調(diào)查結(jié)論一北海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）北海簡(jiǎn)介1. 地理位置及特點(diǎn) 北海市位于廣西西部，地處東經(jīng)108度50分109度47分，北緯20度26分21度55分之間，全市南北長(zhǎng)11公里，東西寬20公里。境內(nèi)有欽州北鐵路、209、325國(guó)道經(jīng)過(guò)，高速公路可直達(dá)南寧、湛江等地，把北海、桂林、重慶、成都、廣州等重要城市連接起來(lái)，構(gòu)筑了中國(guó)

3、西南地區(qū)便捷的公路出海通。市政府所在地為海城區(qū)，距離自治區(qū)首府220公里。北海是中國(guó)古代“海上絲綢之路”始發(fā)港，是中國(guó)西部地區(qū)唯一沿海開(kāi)發(fā)城市，是中國(guó)西部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市，是享譽(yù)海內(nèi)外的旅游休閑度假勝地。2.土地 氣候北海市轄一縣三區(qū)，即管轄合浦縣、海城區(qū)、銀海區(qū)和鐵山港區(qū)，總面積3337平方公里，總面積3337平方公里，其中市區(qū)957平方公里，森林覆蓋達(dá)28.6屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫22.9度。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣 中的負(fù)離子含量高達(dá)2500至5000個(gè)，比一般城市高出20至100倍，被譽(yù)為中國(guó)最大的城市“氧吧”。2005年入選中國(guó)十大宜居城市，榮獲全

4、國(guó)人居生態(tài)環(huán)境范例獎(jiǎng)。3.行政區(qū)劃 現(xiàn)轄海城區(qū)、銀灘去、鐵山港區(qū)和合浦縣4.經(jīng)濟(jì) 人口 近期至2015年，市城總?cè)丝?10萬(wàn)人，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值750億元；遠(yuǎn)期2025年，市城人口315萬(wàn)人，全是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3000億元。5.經(jīng)濟(jì)概況2011年，北海市實(shí)施三年跨越發(fā)展工程進(jìn)入明顯見(jiàn)成效之年，全市經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年以來(lái)平穩(wěn)且較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。初步統(tǒng)計(jì)，一季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值116.3億元，同比增長(zhǎng)17.1%；農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值20.09億元，同比增長(zhǎng)3.71%；規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完成產(chǎn)值115.64億元，同比增長(zhǎng)74.71%，實(shí)現(xiàn)增加值37.02億元，同比增長(zhǎng)43.7%；財(cái)政收入12.85億元，增長(zhǎng)8

5、.12%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資127.02億元，增長(zhǎng)43.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額29.9億元，增長(zhǎng)17%；公路和水路客貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量均增長(zhǎng)超40%；利用外資1162萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)38.17%；外貿(mào)進(jìn)出口總額2.82億美元，增長(zhǎng)9.52%（商務(wù)局口徑）；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4732元，增長(zhǎng)10.5%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入2899元，增長(zhǎng)22.8%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本情況為：國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。初步核算，一季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值116.3億元，同比增長(zhǎng)17.1%。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值20.09億元、51.99億元、44.22億元，同比分別增長(zhǎng)3.7%、32.9%、8%。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)

6、濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為3.79%、75.98%、20.23%，分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)、13個(gè)百分點(diǎn)和3.5個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)占GDP比重為17.3:44.7:38。其中規(guī)模以上工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為54.4%、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響進(jìn)一步加大。（二）北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃1.努力建設(shè)國(guó)家北海、生態(tài)北海、和諧北海，成為廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)科學(xué)發(fā)展的排頭兵、跨域發(fā)展的先行市、開(kāi)放合作的示范區(qū)、最適宜人居的生態(tài)城。以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)科學(xué)發(fā)展全局，堅(jiān)持生態(tài)立市，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、開(kāi)放活市、科教興市戰(zhàn)略，以解放思想為引領(lǐng)，以科教發(fā)展為主題，以開(kāi)放合作為前提，以改革創(chuàng)新為動(dòng)力，以項(xiàng)目建設(shè)為突

7、破口，以優(yōu)化發(fā)展環(huán)境為前提，以社會(huì)和諧穩(wěn)定為保障，完善空間布局，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，堅(jiān)定不移地走建設(shè)綜合實(shí)力更強(qiáng)、開(kāi)放程度更高、自然生態(tài)更美、社會(huì)環(huán)境更優(yōu)、人民生活更富的現(xiàn)代化心北海的發(fā)展道路。2.北海三年跨越發(fā)展工程 2010年1月15日，北海市委召開(kāi)九屆八次全會(huì)，作出了實(shí)施“北海三年跨越發(fā)展工程”的重大決策，提出“一年繼續(xù)打基礎(chǔ)、兩年明顯見(jiàn)成效、三年實(shí)現(xiàn)大跨越”，到2012年，把北?；窘ㄔO(shè)成為區(qū)域性國(guó)際化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開(kāi)放合作重要平臺(tái)和生態(tài)宜居文明城市的奮斗目標(biāo)。今年是實(shí)施“北海三年跨越發(fā)展工程”的第二年抓緊抓好實(shí)施工作，確保全面實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)

8、。（三）北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)1. 當(dāng)前，北海市發(fā)展形勢(shì)很好，是一個(gè)生機(jī)勃勃、積極向上的形勢(shì)，是一個(gè)多年來(lái)少有、十分難得的形勢(shì)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，呈現(xiàn)全面起飛的態(tài)勢(shì)；社會(huì)繼續(xù)保持和諧穩(wěn)定。全市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和廣大群眾要堅(jiān)定信心，鞏固和發(fā)展當(dāng)前北海市良好的發(fā)展形勢(shì)。2. 當(dāng)前北部灣風(fēng)生水起、大潮涌動(dòng)，加快北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)、推動(dòng)泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作正越來(lái)越有可能上升為國(guó)家戰(zhàn)略，為北海經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展提供了千載難逢的歷史性機(jī)遇。 3. 在今后一個(gè)時(shí)期，全市以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，早日迎來(lái)經(jīng)濟(jì)的全面起飛，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。隨著海景大道建設(shè)和海灣新城、銀灘改造建設(shè)的推進(jìn)，全市城鎮(zhèn)化水平將得到大幅提升，“一帶兩灣”城市

9、發(fā)展新格局將逐步顯現(xiàn)，一個(gè)“經(jīng)濟(jì)繁榮、交通便捷、風(fēng)光秀美、最宜人居”的現(xiàn)代化國(guó)際旅游濱海城市和具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域性國(guó)際化中心城市將逐漸展現(xiàn)在世人面前。4. 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷調(diào)整，北海逐步走出了困境，“十一五”期間經(jīng)濟(jì)步入正常軌道，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增加，人均收入逐步提高，居民生活不斷改善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，隨著總體環(huán)境重大變化，北海面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。（四）北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)北海房地產(chǎn)的發(fā)展的積極影響北海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資回復(fù)快速增長(zhǎng)，基本建設(shè)扭轉(zhuǎn)負(fù)增長(zhǎng)，更新改造、房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。一季度全市基本建設(shè)投資完成48億元，同比增長(zhǎng)23.4%，增幅比1-2月提高26個(gè)百分點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)負(fù)

10、增長(zhǎng)的局面。更新改造投資完成34億元，同比增長(zhǎng)53.9%，增幅比1-2月提高31.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成36.09億元，同比增長(zhǎng)69.4%，增幅比1-2月提高35.3個(gè)百分點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。一季度，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成36.09億元，同比增長(zhǎng)69.4%，我市共有147個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，比上年同期增加32個(gè)，其中本年新開(kāi)工項(xiàng)目26個(gè)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)有兩個(gè)因素：一是受?chē)?guó)家政策的影響，持有土地的房地產(chǎn)企業(yè)在一季度紛紛開(kāi)工建設(shè)，這些項(xiàng)目的投資量占投資總量26.8%；二是房地產(chǎn)企業(yè)為按時(shí)交房給業(yè)主，部分續(xù)建項(xiàng)目繼續(xù)保持建設(shè)進(jìn)度，使我市房地產(chǎn)投資增速保持快速增長(zhǎng)?？偟膩?lái)說(shuō)

11、：北海經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展為北海房地產(chǎn)提供了良好的經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境，有利于促進(jìn)北海房地業(yè)的發(fā)展二北海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查（一）2010年一季度房地產(chǎn)交易情況：成績(jī)下降 房?jī)r(jià)走高據(jù)統(tǒng)計(jì)，北海市13月商品房預(yù)售面距約44.18萬(wàn)平方米，商品房交易面積約46.91萬(wàn)平方米，商品住宅交易面積約41.08萬(wàn)平方米。 從數(shù)據(jù)分析，2010年1月延續(xù)了2009年背后房地產(chǎn)的瘋狂，商品房成交量達(dá)到22.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)131%，環(huán)比增長(zhǎng)48%。2、3月份受?chē)?guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，成交量下降，每月保持1213萬(wàn)平方米。 2011年一季度房地產(chǎn)交易情況商品房平均售價(jià)總體下降7%。一季度，北海市商品房平均售價(jià)為4064元

12、/平方米，同比下降7%。市轄各縣區(qū)也呈現(xiàn)出不同發(fā)展趨勢(shì)。其中海城區(qū)雖然受商品房銷(xiāo)售面積下降的影響，但商品房銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，銷(xiāo)售均價(jià)保持在4622元/平方米，同比增長(zhǎng)3.1%，呈量降價(jià)不降的局面；銀海區(qū)則由于部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目去年同期銷(xiāo)售情況良好，且價(jià)位較高，致使今年商品房銷(xiāo)售均價(jià)隨著銷(xiāo)售面積回穩(wěn)逐步下降，目前銀海區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為4891元/平方米，同比下降5.2%；合浦縣方由于由于地屬縣城，且周邊不少樓盤(pán)地段的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，銷(xiāo)售情況紅火，致使商品房銷(xiāo)售均價(jià)有所上揚(yáng)，目前合浦縣商品房平均售價(jià)為2583元/平方米，同比增長(zhǎng)37.5%。（二）北海房地產(chǎn)價(jià)格分析回顧2010年北海房地產(chǎn)廣西北海

13、市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中間最新計(jì)算數(shù)字顯示，本年北海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)拓投資繼續(xù)添加，商品房買(mǎi)賣(mài)分明增進(jìn)，商品房?jī)r(jià)錢(qián)穩(wěn)步上升，持續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)步增進(jìn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。北海市新建商品房均價(jià)為4298元平方米，同比增進(jìn)30.35。雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的新一輪調(diào)控新政頻出，但兩大利好優(yōu)勢(shì)是推動(dòng)2010年北海房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。第一，世界最大的自由貿(mào)易區(qū)在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)元月1日正式啟動(dòng)，標(biāo)志著由中國(guó)和東盟10國(guó)組成、接近6萬(wàn)億美元國(guó)民生產(chǎn)總值、4.5萬(wàn)億美元貿(mào)易額的國(guó)際區(qū)域，開(kāi)始步入零關(guān)稅時(shí)代。尋求更大市場(chǎng)的內(nèi)地企業(yè)絕不會(huì)錯(cuò)過(guò)這個(gè)大展宏圖的良機(jī)，一些企業(yè)已聞風(fēng)而動(dòng)；2010年大量?jī)?nèi)地企業(yè)會(huì)蜂涌而至。人才、資金、物流、信息流向北部灣聚集；北

14、海做為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重鎮(zhèn)，三面環(huán)海的半島城市、得天獨(dú)厚的宜居環(huán)境，一定是投資置業(yè)的樂(lè)土。 第二，國(guó)務(wù)院將海南定位為國(guó)際旅游島第二天，三亞的樓盤(pán)紛紛漲價(jià)，海景房每平方3萬(wàn)5萬(wàn)，就連河景房也漲到了1萬(wàn)8；而且三亞的樓盤(pán)大多不按揭。在三亞置業(yè)門(mén)檻越來(lái)越高，一般富裕階層對(duì)三亞的房?jī)r(jià)已無(wú)力承受，已有部分客戶放棄三亞，來(lái)北海買(mǎi)房；估計(jì)從三亞轉(zhuǎn)移至北海買(mǎi)房者也在成倍增加。 2010年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家在2009年底、2010年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“六次提高存款準(zhǔn)備金率”、“兩次加息”等措施，限制投資投機(jī)購(gòu)房需求，支持自住需求，調(diào)控住

15、房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過(guò)這些政策手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長(zhǎng)，而非“價(jià)”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場(chǎng)的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資投機(jī)工具。抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快已經(jīng)成為中央的共識(shí)國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作。會(huì)議認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。這些政策對(duì)于提振信心、活躍市場(chǎng)、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)發(fā)揮了

16、重要作用。今年以來(lái)，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設(shè)速度加快，380多萬(wàn)戶低收入家庭解決了住房困難問(wèn)題。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，會(huì)議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。會(huì)議要求，地方各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況，采取針對(duì)性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。開(kāi)發(fā)商PK購(gòu)房者 一邊是觀望一邊是漲價(jià)北海樓市真的回暖了嗎?對(duì)此，相當(dāng)一部分網(wǎng)友表示反對(duì)，他們駁斥認(rèn)為完全是：“假象!”“目前樓

17、市的回暖都是開(kāi)發(fā)商制造出來(lái)的。開(kāi)發(fā)商本來(lái)可以幾棟房子一起推的，但是他們先只推1、2棟出來(lái)，然后把想要買(mǎi)的人叫到一起來(lái)，試探一下買(mǎi)房人的心理價(jià)位。如果很多人要買(mǎi)的話，那就再推幾棟，房?jī)r(jià)再漲一兩百，開(kāi)發(fā)商這種操作手段讓人感覺(jué)現(xiàn)在的房子不夠賣(mài)，房?jī)r(jià)在往上漲，”參加看房的李先生告訴記者，“開(kāi)發(fā)商試探市場(chǎng)是非常明顯的，現(xiàn)在賣(mài)的好的也都是那幾個(gè)跳水的樓盤(pán)，是幾家歡喜幾家愁，買(mǎi)房人要自己把握好?！北焙７康禺a(chǎn)2011年房?jī)r(jià)分析要談北海房地產(chǎn)趨勢(shì)就繞不開(kāi)北海的城市定位。北海城市定位是海洋之城，北部灣休閑之都。能代言北海城市之魂的樓盤(pán)目前還沒(méi)有出現(xiàn)。有的樓盤(pán)也打養(yǎng)生、休閑度假概念，形不似神也不似，處于模糊狀態(tài)。北

18、海的房地產(chǎn)現(xiàn)在是開(kāi)始修煉“城市之魂”的時(shí)候了。今年開(kāi)工建設(shè)的幾家五星級(jí)酒店，會(huì)給北海休閑度假帶新的引擎。 經(jīng)調(diào)查，北海市 商品房銷(xiāo)售價(jià)格較集中在市中心、北海大道中路、茶亭路等區(qū)域板塊，主要為中高層貨海景經(jīng)典樓盤(pán)，銷(xiāo)售幾個(gè)相對(duì)偏高，為北海房地產(chǎn)中高端消費(fèi)石場(chǎng)；其次為四川云南路、銀灘、城北等板塊銷(xiāo)售價(jià)格適中；而猶豫北海工業(yè)園、合浦工業(yè)園遠(yuǎn)離市區(qū)，銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)偏低。（三）北海房地產(chǎn)購(gòu)房者構(gòu)成分析 從調(diào)查的過(guò)程中目標(biāo)客戶的構(gòu)成大體分為兩個(gè)方向。外地人仍為北海房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)置主力，主要來(lái)自黑龍江、吉林、廣東、河南、山東、浙江、福建、內(nèi)蒙古、遼寧、北京等地，其中來(lái)自黑龍江的購(gòu)房者所占比例最高，占外地人購(gòu)買(mǎi)商

19、品住房面積的1525%?？傮w來(lái)說(shuō)，外地人約占用60%，本地人約占40%。還有，三亞的樓盤(pán)紛紛漲價(jià)，已有部分客戶放棄三亞，來(lái)北海買(mǎi)房；估計(jì)從三亞轉(zhuǎn)移至北海買(mǎi)房者也在成倍增加。（四）北海房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域分析銀海區(qū)2010年 區(qū)成交均價(jià)為4500元/平方米，較去年同期上漲32.35。從 區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。北海的發(fā)展伴隨商業(yè)，旅游業(yè)、工業(yè)的腳步前進(jìn)。隨著北海的問(wèn)世，集住宅、辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、旅游、

20、精品酒店等多種功能的一大體量項(xiàng)目對(duì)北海進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)銀海區(qū)的崛起;整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;三千海、嘉盛大廈、華爾馨居、哈爾濱廣場(chǎng)、岳麓海岸、白金瀚宮 、麗水南珠花園、純天海德堡等樓盤(pán)的推出，位于銀海區(qū)的老將煥發(fā)出新的房產(chǎn)魅力 海城區(qū)2010年上半年海城區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲32.5%，雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從調(diào)查中顯示還是有較多外地人來(lái)北海買(mǎi)房的，所以客戶數(shù)量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多客戶也是比較能接受中等的價(jià)城市麗景陽(yáng)光金海岸、棕櫚泉花園、東尚領(lǐng)域、 東珠華庭、榮顧金灣花園、陽(yáng)光金海岸、 東尚領(lǐng)域、止泊園、等樓盤(pán)；面

21、海的項(xiàng)目?jī)r(jià)格較貴，例如：北部灣1號(hào)，但還是有許多沖北海來(lái)的外地人來(lái)說(shuō)還是可以接受的。（五）目前典型在售樓盤(pán)簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)陽(yáng)光金海岸天隆三千海 北部灣一號(hào)北海一品灣樓盤(pán)價(jià)格均價(jià)4600元/均價(jià)14000元/均價(jià)17000元/均價(jià)5200元/總占地28畝3000畝163.81畝52.7畝總建筑面積83000總戶數(shù)7631357548001204容積率41.73.52.9綠化率31.54%60%38.6%33.8%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年1月15日2011年2月20日2009年10月28日待定項(xiàng)目介紹坐落于北海市銀灘西區(qū)西臨云南路南臨新世紀(jì)大道。云南路是北海市主干道之一，成熟路區(qū)，周邊設(shè)施俱全；交通條件便利

22、，規(guī)劃建設(shè)三棟高層海景，其中兩棟25層商住樓，1棟24層商住樓組成。空間組合靈活，造型美觀?，F(xiàn)代簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)潔大方，明快流暢。項(xiàng)目位于落于廣西北海市銀灘西區(qū)，西面為北海市主干道北海大道，北接濱海大道，南臨美景路。項(xiàng)目占據(jù)濱海大道以南、美景路以北、北海大道以西約3000畝海濱廣域。北部灣一號(hào)擁有700多米長(zhǎng)的海岸線，是北海市規(guī)劃建設(shè)中北部海岸的高檔商住區(qū)，被譽(yù)為“皇冠上璀璨的明珠”，在這里可以盡享一覽無(wú)余的海景，親身感受溫暖的陽(yáng)光、溫柔的海浪、金色的沙灘和清新的空氣。地處銀灘西區(qū)中段,，項(xiàng)目臨云南路成熟版塊，各項(xiàng)市政配套和商業(yè)配套齊全。由9棟高層及2棟多層建筑單體組成，主題上項(xiàng)目提出以水為題

23、材構(gòu)筑生動(dòng)而豐富的水的景觀系列！距銀灘西海岸800米，親海卻不遠(yuǎn)離，是居家養(yǎng)生的最佳距離。地址云南南路與新世紀(jì)大道交匯處銀灘西區(qū)美景路88號(hào)茶亭路49號(hào)云南路交新世紀(jì)大道以西300米處（碧雅苑小區(qū)西）三北海房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查分析1.現(xiàn)有住房情況備選答案租房單位福利房經(jīng)濟(jì)適用房商品房自建房其他合計(jì)4861022179百分比36.64%4.58%7.63%16.79%12.98%6.87%2.家庭構(gòu)成備選答案單身夫妻兩人三口之家三口以上合計(jì)32342936百分比24.43%25.95%22.14%27.48%3.在北海購(gòu)房的理由備選答案改善居住條件拆遷結(jié)婚度假投資方便工作學(xué)習(xí)生活遷入北海定居其他合計(jì)

24、2431832236383百分比18.32%2.29%13.74%2.29%16.79%27.48%2.29%6.11%2.29%4.購(gòu)房需求情況備選答案最近一年內(nèi)三年內(nèi)五年內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房需求合計(jì)421383425百分比3.05%16.03%29.01%25.95%19.08%5.希望購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子（1）區(qū)域備選答案銀灘北京路四川路北部灣路云南路北海大道廣東路其他合計(jì)31513271117819百分比23.66%3.82%9.92%20.61%8.40%12.88%6.11%14.50%（2）類(lèi)型備選答案多層小高層高層花園洋房別墅其他合計(jì)184039101411百分比13.74%30.54%29

25、.78%7.63%10.69%8.40%（3）戶型面積（平方米）備選答案70以下719091120121150151以上合計(jì)52966186百分比3.82%22.14%50.38%13.74%4.58%（4）裝修標(biāo)準(zhǔn)備選答案全毛坯廚衛(wèi)裝修全裝修合計(jì)322047百分比24.43%15.27%35.88%（5）單價(jià)（元/平方米）備選答案7001合計(jì)285018103百分比21.37%38.17%13.74%7.63%2.29%6.在北海購(gòu)房時(shí)，會(huì)關(guān)注的因素備選答案小區(qū)環(huán)境戶型價(jià)位建筑質(zhì)量好物流管理鄰居素質(zhì)小區(qū)是否封閉建筑風(fēng)格樓層是否看到海開(kāi)發(fā)商信譽(yù)與實(shí)力小區(qū)規(guī)模合計(jì)5851614944113221

26、1182613百分比44.27%38.93%46.56%37.40%33.59%8.40%2.29%16.79%8.40%13.74%19.85%9.92%7.希望小區(qū)內(nèi)有哪些配套設(shè)施備選答案運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所健身器材診所幼兒園超市美容美發(fā)休閑會(huì)所合計(jì)104477139821353百分比79.39%35.88%54.20%29.78%62.60%9.92%40.46%8.希望小區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施備選答案醫(yī)院學(xué)校超市飯店賓館公園車(chē)站休閑娛樂(lè)場(chǎng)所合計(jì)494051206452725百分比37.40%30.54%38.93%15.27%4.58%34.35%20.61%19.08%9.考慮租用還是購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)車(chē)位

27、備選答案租用購(gòu)買(mǎi)不做考慮合計(jì)255948百分比19.08%45.04%36.64%10.比較傾向的付款方式備選答案利用家庭儲(chǔ)蓄一次性付款向親戚朋友借后一次性付款分期付款申請(qǐng)貸款10年內(nèi)歸還申請(qǐng)貸款20年內(nèi)歸還合計(jì)2214512026百分比16.79%10.69%38.93%15.27%16.85%11.獲得房地產(chǎn)信息主要渠道備選答案電視廣告報(bào)紙廣告廣播車(chē)身廣告朋友介紹路邊戶外媒體路邊散發(fā)樓書(shū)其他合計(jì)2647121331885百分比19.85%35.88%9.16%9.92%23.66%6.11%6.11%3.82%12.最害怕購(gòu)房出現(xiàn)的問(wèn)題備選答案開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不好、私改合同售后服務(wù)不好、承諾不兌

28、現(xiàn)房子質(zhì)量有問(wèn)題開(kāi)發(fā)商私改規(guī)劃小區(qū)配套不完善其他合計(jì)3525628121百分比26.72%19.08%47.33%6.11%9.16%0.76%13.您認(rèn)為北海房?jī)r(jià)備選答案還可以較高較低合計(jì)79506百分比60.13%38.17%4.58%14.您認(rèn)為在13年內(nèi)北海的房?jī)r(jià)備選答案飛漲平穩(wěn)上漲下跌不會(huì)有大的變動(dòng)合計(jì)2666842百分比19.85%50.38%6.11%32.06%15.個(gè)人資料（1）現(xiàn)在居住地址備選答案市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)本省外省其他合計(jì)721634110百分比54.97%12.21%25.95%8.40%0%（2）年齡狀況備選答案203031404150516060歲以上合計(jì)7441142

29、0百分比56.49%31.30%10.69%1.53%0%（3）職業(yè)狀況備選答案公務(wù)員事業(yè)單位職員教師個(gè)體戶務(wù)農(nóng)其他合計(jì)729408331114百分比5.34%22.14%30.53%6.11%25.19%8.40%10.69%（4）個(gè)人月收入備選答案2000以下2001300030014000400150005000以上合計(jì)275634176百分比20.61%42.75%25.95%12.98%14.50%（5）家庭月收入備選答案3000以下3001400040015000500160006000以上合計(jì)2026323719百分比15.27%19.85%24.43%28.24%14.50%四

30、調(diào)查結(jié)論（一）、從總體上看，北海市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本是健康協(xié)調(diào)的：第一，從房地產(chǎn)投資比重看。前兩年我是房地產(chǎn)投資占全市國(guó)定資產(chǎn)投資總額的11%左右，2004年雖然上升到16.7，但任達(dá)不到全國(guó)18.8%的平均增長(zhǎng)率，分別低于北京、深圳、上海、廣州41.6、25.6、21.4和16.7個(gè)百分點(diǎn)。表明北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未超出過(guò)熱的程度。第二，從犯房地產(chǎn)價(jià)格看。北海目前應(yīng)但是沿海城市乃至內(nèi)陸城市中房產(chǎn)最低的。由于需求趨旺、建筑材料漲價(jià)等因素拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這是屬于正常波動(dòng)范圍，而我市房?jī)r(jià)基本沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)快猛漲的現(xiàn)象。 2004年全市每平方米商品房平均價(jià)格只有1400左右，只相當(dāng)于溫州的15.1%，

31、上海的16.2%，北京的22.5%，南寧的49.7%。第三，從房地產(chǎn)交易情況看。我市銷(xiāo)售市場(chǎng)總體基本穩(wěn)定。房產(chǎn)銷(xiāo)售交易額同比增9.24%，略高于投資增長(zhǎng)速度。其中住宅交易宗數(shù)、面積和金額，分別占總數(shù)的93.34%、88.78%、78.97%。第四，從房地產(chǎn)投資來(lái)源方面看。來(lái)自企業(yè)自籌資金部分增加，投資者資金達(dá)到50%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)家規(guī)定的35%，銀行貸款明顯減少，投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)有所降低。（二）、北海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然面臨各種挑戰(zhàn) 一是，由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控、土地市場(chǎng)整頓、金融信貸緊縮、提高銀行利率、土地價(jià)格和成本走高等因素影響，我市房地產(chǎn)投資增速與平緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度全市房地產(chǎn)開(kāi)工項(xiàng)目、建筑面

32、積和投資額分別比上年同期下降56.25%、31.05%和38.52%。 二是，經(jīng)過(guò)近兩年的快速發(fā)展，目前我市空置商品房增多，可能會(huì)加大市場(chǎng)有需求不足的矛盾，制約房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)北海市區(qū)常住人口只有30萬(wàn)左右所能形成的購(gòu)買(mǎi)力極為有限。2004年全市城鎮(zhèn)人均可支配收入8773元，比全國(guó)平均數(shù)少694元，只相當(dāng)于上海、北京、廣州等城市的30%左右;雖然我市居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較低而人均擁有住房面積卻達(dá)到26平方米，都高于上海、北京、廣州等城市水平。因此，在本市挖掘房地產(chǎn)有效需求難度較大。 三是，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)不合理，設(shè)計(jì)理念、策劃能力、經(jīng)營(yíng)手段等方面相對(duì)落后體現(xiàn)海濱城市特色的精品樓盤(pán)還不多可以提供不同收入層次的居民選擇的住宅型也較少，相當(dāng)部分住宅小區(qū)設(shè)計(jì)落后，所處地段較差銷(xiāo)售不太理想。 四是，大部分房地產(chǎn)企