職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫-4

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫_41、單選題(2017年真題)估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮（）的影響。A、

宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境B、

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系C、

租戶支付租金能力D、（江南博哥）

銀行貸款利率正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素?？罩寐实淖兓c宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)。2、單選題(2017年真題)投資決策方法中的決策樹法，常用于解決（）決策的問題。A、

確定型B、

成長型C、

風(fēng)險(xiǎn)型D、

不確定型正確答案：

C

參考解析：本題考查的是決策的方法。確定型決策方法包括應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策；風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法；不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。3、單選題下列選項(xiàng)中，不屬于造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師在房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要工作的是()。A、

工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算B、

工程竣工后的工程結(jié)算C、

簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)D、

工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場的參與者。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)：（1）工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算；（2）工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底；（3）工程施工過程中的成本控制、成本管理和合同管理；（4）工程竣工后的工程結(jié)算。4、單選題(2017年真題)對規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常需要對項(xiàng)目何時(shí)開發(fā)、分幾期開發(fā)等問題進(jìn)行決策。從實(shí)物期權(quán)理論上看，該類開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生（）問題。A、

成長型期權(quán)B、

等待投資型期權(quán)C、

放棄型期權(quán)D、

柔性期權(quán)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長型期權(quán)，因而可以對成長型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。5、單選題(2017年真題)關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。A、

把所有投資均視為自有資金B(yǎng)、

現(xiàn)金流出包括利息支付C、

不考慮信貸資金的還本D、

只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。6、單選題(2017年真題)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項(xiàng)目的（）來設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)。A、

產(chǎn)品組合方式B、

開發(fā)合作方式C、

銷售代理方式D、

市場定位方式正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項(xiàng)目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。7、單選題(2017年真題)在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A、

一般投資機(jī)會研究B、

特定項(xiàng)目投資機(jī)會研究C、

初步可行性研究D、

詳細(xì)可行性研究正確答案：

D

參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。8、單選題(2015年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中包括預(yù)收入時(shí)，資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目的（）配合考慮。A、

質(zhì)量控制目標(biāo)B、

銷售收入計(jì)劃C、

工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃D、

客戶定位正確答案：

B

參考解析：本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量?？紤]使用預(yù)租售收入時(shí)，需要考慮銷售收入計(jì)劃。9、單選題(2015年真題)關(guān)于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制B、

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用C、

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)D、

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。該表中的運(yùn)營費(fèi)用中不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。10、單選題(2017年真題)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A、

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B、

資本金現(xiàn)金流量表C、

投資各方現(xiàn)金流量表D、

財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表正確答案：

D

參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。11、單選題(2015年真題)關(guān)于債務(wù)融資的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、

債務(wù)融資需要還本付息B、

債務(wù)融資所得資金屬于資本金C、

債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除D、

租賃融資屬于債務(wù)融資正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利；債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息，其支付的利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以在稅前扣除。12、單選題(2015年真題)權(quán)益性房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的（）。A、

增值收入B、

銷售收入C、

自營收入D、

租金收入正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。13、單選題(2017年真題)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是（）。A、

市場風(fēng)險(xiǎn)B、

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)C、

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D、

完工風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。B企業(yè)超過自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，必會導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險(xiǎn)，這屬于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。C財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。本題有一定難度，BC很容易混肴。14、單選題某市2016年新開工的房屋建筑面積為60萬m2，2015年未完工轉(zhuǎn)入今年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為20萬m2，今年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為()年。A、

1B、

1.5C、

2D、

3正確答案：

A

參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積，即平均建設(shè)周期＝（60＋20）÷80＝1（年）。15、單選題(2017年真題)目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源是（）。A、

銀行信貸B、

投資信托C、

民間借貸D、

租賃融資正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源。16、單選題(2015年真題)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付（）。A、

土地出讓金B(yǎng)、

建安工程費(fèi)C、

管理費(fèi)用D、

其他工程費(fèi)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目。17、單選題(2017年真題)根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指引要求，商業(yè)銀行每年應(yīng)對押品至少重估一次，這有利于防范個(gè)人住房貸款的（）。A、

操作風(fēng)險(xiǎn)B、

信用風(fēng)險(xiǎn)C、

市場風(fēng)險(xiǎn)D、

法律風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。A操作風(fēng)險(xiǎn)主要指假按揭；B主要指雙方違約的風(fēng)險(xiǎn)。C貸款一般是抵押貸款，得考慮抵押物價(jià)值能否起到對債務(wù)提保的作用，以及能否變現(xiàn)的問題，屬于市場風(fēng)險(xiǎn)。18、單選題(2015年真題)對借貸人資質(zhì)審查不嚴(yán)而產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A、

法律風(fēng)險(xiǎn)B、

信用風(fēng)險(xiǎn)C、

市場風(fēng)險(xiǎn)D、

管理風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。管理風(fēng)險(xiǎn)：目前，銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴(yán)重惡化的考驗(yàn)，對個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。如對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等等。管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險(xiǎn)，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。19、單選題(2015年真題)在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A、

物業(yè)出租經(jīng)營成本B、

同類型物業(yè)市場供求關(guān)系C、

物業(yè)出租稅費(fèi)水平D、

業(yè)主希望的投資回報(bào)率正確答案：

B

參考解析：本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。20、單選題(2017年真題)當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，為使基礎(chǔ)租金低于或與市場租金持平，應(yīng)首先考慮降低（）。A、

目標(biāo)收益B、

貸款利息C、

運(yùn)營費(fèi)用D、

出租面積正確答案：

C

參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要考慮降低運(yùn)營費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。21、單選題(2015年真題)某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運(yùn)營費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A、

29.70B、

34.65C、

39.60D、

59.40正確答案：

C

參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。凈經(jīng)營收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用＝66×（1－10%－30%）＝39.60萬元。22、單選題如果整個(gè)投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為()。A、

8%B、

4%C、

14%D、

12%正確答案：

C

參考解析：本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。方法一：公式計(jì)算法折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（市場的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）＝10%＋0.4×（20%－10%）＝14%。方法二：帶有技術(shù)含量的排除法該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率，即大于10%，AB可立即排除。23、單選題房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營投資，是按照()的不同進(jìn)行劃分的。A、

物業(yè)用途類型B、

投資對象存在形式C、

房地產(chǎn)投資主體D、

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。24、單選題某城市對某高速公路的投資行為屬于下列()投資類型。A、

居住物業(yè)投資B、

商用物業(yè)投資C、

工業(yè)物業(yè)投資D、

特殊物業(yè)投資正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。25、單選題某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬平方米。該城市2010年商品住房新開工面積是()萬平方米。A、

500B、

700C、

800D、

1000正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):供給指標(biāo)。房屋新開工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000－300－200＝500（萬平方米）。26、單選題投資活動非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類，按投資對象存在的形式不同，可以分為()A、

金融投資和實(shí)物投資B、

短期投資和長期投資C、

直接投資和間接投資D、

生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資正確答案：

A

參考解析：本題考查的是投資概述。按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)物投資。27、單選題每宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()。A、

用途廣泛性B、

異質(zhì)性C、

弱流動性D、

長壽命性正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。28、單選題進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資，屬于()。A、

生產(chǎn)性投資B、

土地開發(fā)投資C、

公益投資D、

商品房建設(shè)投資正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資。29、單選題房地產(chǎn)投資的()優(yōu)點(diǎn)，是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A、

提高投資者資信等級B、

相對較高的收益水平C、

易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D、

能抵消通貨膨脹的影響正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資能抵消通貨膨脹的影響，從中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。30、單選題實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分通常稱為()。A、

風(fēng)險(xiǎn)收益B、

風(fēng)險(xiǎn)損失C、

風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬D、

最大期望收益正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。31、單選題下列選項(xiàng)中不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A、

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B、

市場供求風(fēng)險(xiǎn)C、

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D、

決策風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。32、單選題不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對于開發(fā)投資者來說，對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響的是()。A、

未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格B、

資本化率的變化C、

未來租金水平D、

物業(yè)毀損造成的損失正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。33、單選題物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是()。A、

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B、

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C、

未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D、

時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。34、單選題由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。A、

政策風(fēng)險(xiǎn)B、

機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)C、

未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D、

收益風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。35、單選題對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這反映了房地產(chǎn)投資面臨()。A、

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B、

未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C、

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D、

比較風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A是收入方面的；選項(xiàng)B是支出方面的；選項(xiàng)C是指收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值會隨著收益率的變化而變化。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。36、單選題房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是()。A、

住房可支付指數(shù)B、

開發(fā)投資杠桿率C、

開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)D、

土地轉(zhuǎn)化率正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況。37、單選題單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)很大，若把兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)()。A、

正的協(xié)方差B、

負(fù)的協(xié)方差C、

標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差D、

絕對協(xié)方差正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資組合理論。單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)很大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。38、單選題假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為()。A、

4.42%B、

8.11%C、

8.13%D、

9.54%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意無風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。39、單選題某投資市場的平均收益率為20％，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率為8％，房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.3，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為()。A、

12.0%B、

11.6%C、

10.0%D、

13.2%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。R＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（市場的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）＝8%＋0.3×（20%－8%）＝11.6%。40、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的是()。A、

區(qū)位選擇異常重要B、

適用于短期投資C、

變現(xiàn)性好D、

不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資的特性包括：（1）區(qū)位選擇異常重要；（2）適于進(jìn)行長期投資；（3）需要適時(shí)的更新改造投資；（4）易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；（5）變現(xiàn)性差；（6）易受政策影響；（7）依賴專業(yè)管理；（8）存在效益外溢和轉(zhuǎn)移41、單選題關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是()。A、

區(qū)位選擇異常重要B、

不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C、

存在效益外溢D、

易受政策影響正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的特性包括：（1）區(qū)位選擇異常重要；（2）適于進(jìn)行長期投資；（3）需要適時(shí)的更新改造；（4）易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；（5）變現(xiàn)性差；（6）易受政策影響；（7）依賴專業(yè)管理；（8）存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。42、單選題房地產(chǎn)投資中，()的對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)。A、

房地產(chǎn)開發(fā)投資B、

房地產(chǎn)置業(yè)投資C、

房地產(chǎn)間接投資D、

投資房地產(chǎn)投資信托基金正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)（開發(fā)商新竣工的商品房），也可以是市場上的存量房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）。43、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達(dá)中，正確的是()。A、

收益相對不穩(wěn)定B、

收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C、

分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D、

投資流動性差正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，因此收益相對穩(wěn)定；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。44、單選題房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。A、

銷售收入B、

租金收入C、

轉(zhuǎn)讓收入D、

利息收入正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。45、單選題下列房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)中，屬于投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A、

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B、

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C、

機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)D、

持有期風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)。46、單選題急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)是()。A、

周期風(fēng)險(xiǎn)B、

利率風(fēng)險(xiǎn)C、

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D、

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。47、單選題()是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A、

投資房地產(chǎn)企業(yè)債券B、

房地產(chǎn)置業(yè)投資C、

投資房地產(chǎn)投資信托基金D、

住房抵押貸款證券化正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)間接投資。住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。48、單選題下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是()。A、

廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B、

房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C、

土地所有權(quán)的排他性D、

土地的有限性正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場的特性。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)市場的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易形成地域性的壟斷。49、單選題資本價(jià)值隨著收益率的變化而變化，使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，并在很大程度上影響置業(yè)投資的績效，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資面臨()。A、

利率風(fēng)險(xiǎn)B、

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C、

未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D、

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)營費(fèi)用水平。然而，即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。50、單選題房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于()房地產(chǎn)投資。A、

收益型B、

收益加增值型C、

機(jī)會型D、

博弈型正確答案：

C

參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機(jī)會型房地產(chǎn)投資。51、單選題香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議，在大陸的投資不能超過其全部投資的10％，這是基于()的考慮結(jié)果。A、

風(fēng)險(xiǎn)投資B、

投資組合C、

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D、

占領(lǐng)世界投資市場正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。52、單選題假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15％，國債的投資收益率為10％，市場整體的平均收益率為20％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是()A、

0.25B、

0.50C、

1.5D、

2.00正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資組合理論。15％=10％+βj（20％-10％），可求出βj=0.50。53、單選題如果整個(gè)投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是()。A、

10.38%B、

11.07%C、

12.45%D、

13.62%正確答案：

A

參考解析：本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（市場的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）＝9％＋0.23（15％－9％）＝10.38％。54、單選題下列選項(xiàng)中，不屬于投資機(jī)會選擇主要工作內(nèi)容的是()。A、

提出投資設(shè)想B、

項(xiàng)目可行性研究C、

細(xì)化投資設(shè)想D、

尋找和篩選投資機(jī)會正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資機(jī)會選擇與決策分析。投資機(jī)會選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。55、單選題在()授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A、

銀行B、

經(jīng)銷商C、

業(yè)主D、

政府正確答案：

D

參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。56、單選題從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資源的是()。A、

土地B、

資本C、

勞動力D、

技術(shù)革新正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。57、單選題開發(fā)商在對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機(jī)會進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是()。A、

細(xì)化投資設(shè)想B、

提出投資設(shè)想C、

可行性研究D、

投資機(jī)會選擇正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。提出投資設(shè)想，是指開發(fā)商在對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機(jī)會進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性。58、單選題投資決策分析主要包括市場分析、()和投資決策三部分工作。A、

風(fēng)險(xiǎn)控制B、

項(xiàng)目調(diào)研C、

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)D、

資金管理正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):投資機(jī)會選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)和投資決策三部分工作。59、單選題()是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A、

住房市場指數(shù)B、

住房價(jià)格合理性指數(shù)C、

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D、

房地產(chǎn)眾數(shù)價(jià)格正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)。住房市場指數(shù)是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。60、單選題下列各項(xiàng)中，不屬于項(xiàng)目核準(zhǔn)重點(diǎn)評估內(nèi)容的是()。A、

是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B、

是否合理開發(fā)并有效利用資源C、

符合社會公眾利益，未對項(xiàng)目建設(shè)地產(chǎn)生影響D、

是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響正確答案：

C

參考解析：本題考查的是項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案。核準(zhǔn)機(jī)關(guān)審查時(shí)要主要考察項(xiàng)目：是否危害經(jīng)濟(jì)安全、社會安全、生態(tài)安全等國家安全；是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策；是否合理開發(fā)并有效利用資源；是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響。項(xiàng)目申請書由企業(yè)自主組織編制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目申請書內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。61、單選題下列各項(xiàng)中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的是()。A、

征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目B、

廉租住房項(xiàng)目C、

醫(yī)療衛(wèi)生用地D、

基礎(chǔ)設(shè)施用地正確答案：

D

參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，主要包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、開發(fā)區(qū)或科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。62、單選題由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的()，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A、

《規(guī)劃意見書（選址）》B、

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C、

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D、

《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》正確答案：

C

參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。63、單選題開發(fā)商申請領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的()A、

20%B、

30%C、

40%D、

50%正確答案：

D

參考解析：本題考查的是開工申請與審批。關(guān)于資金落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的50%；工期超過一年的，到位資金原則上不少于合同價(jià)的30%。64、單選題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是()。A、

對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)B、

確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C、

對原材料的檢驗(yàn)D、

控制工程變更正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：（1）對原材料的檢驗(yàn)；（2）對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)；（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；（4）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。65、單選題進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和()。A、

資源配置圖B、

直方圖C、

橫道圖D、

控制圖正確答案：

C

參考解析：本題考查的是進(jìn)度控制。進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。66、單選題在施工過程中，下列情形中，不需要開發(fā)商按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)的是()。A、

需要臨時(shí)停水.停電.中斷道路交通B、

需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場地C、

可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施D、

需要進(jìn)行大量人工拆除作業(yè)的正確答案：

D

參考解析：本題考查的是安全管理。開發(fā)商應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)的可能情況包括：（1）需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場地；（2）可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施；（3）需要臨時(shí)停水、停電、中斷道路交通；（4）需要進(jìn)行爆破作業(yè)等。67、單選題開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起()日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。A、

14B、

15C、

28D、

30正確答案：

B

參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。68、單選題下列關(guān)于竣工圖的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

按施工圖施工無任何變動的，直接在施工圖上加蓋竣工圖標(biāo)志后作為竣工圖B、

結(jié)構(gòu)形式改變.平面改變的，可以在原施工圖上修改.補(bǔ)充后作為竣工圖C、

隱蔽部位需要繪制竣工圖紙D、

竣工圖應(yīng)與實(shí)際情況相符，不得任意涂改正確答案：

B

參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項(xiàng)目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充，要重新繪制竣工圖。69、單選題某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是()。A、

目標(biāo)定價(jià)法B、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C、

隨行就市定價(jià)法D、

認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法正確答案：

D

參考解析：本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。70、單選題如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會()。A、

減少B、

增加C、

不變D、

同步遞減正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場的功能。某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化、售價(jià)太高，對出租住宅的需求就會增加。71、單選題下列開發(fā)商定價(jià)法不屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的是()。A、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B、

挑戰(zhàn)定價(jià)法C、

價(jià)值定價(jià)法D、

隨行就市定價(jià)法正確答案：

C

參考解析：本題考查的是制定租售方案。競爭導(dǎo)向定價(jià)包括：（1）領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法；（2）挑戰(zhàn)定價(jià)法；（3）隨行就市定價(jià)法。選項(xiàng)C價(jià)值定價(jià)法屬于購買者導(dǎo)向定價(jià)法。72、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略時(shí)，確定的銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項(xiàng)目的價(jià)格，這種定價(jià)方法是()。A、

挑戰(zhàn)定價(jià)法B、

價(jià)值定價(jià)法C、

成本加成定價(jià)發(fā)D、

認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是制定租售方案。當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。73、單選題土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的()。A、

2%B、

3%C、

5%D、

8%正確答案：

A

參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。74、單選題評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的()。A、

二分之一B、

三分之一C、

三分之二D、

四分之三正確答案：

C

參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。75、單選題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由()向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。A、

施工單位B、

建設(shè)單位C、

監(jiān)理單位D、

設(shè)計(jì)單位正確答案：

B

參考解析：本題考查的是開工申請與審批。建設(shè)單位在開工前，應(yīng)依規(guī)向工程所在地的縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。76、單選題招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起()日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。A、

15B、

20C、

28D、

30正確答案：

D

參考解析：本題考查的是招標(biāo)程序。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。77、單選題橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的()。A、

進(jìn)度控制B、

合同管理C、

成本控制D、

質(zhì)量控制正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):進(jìn)度控制。橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖是進(jìn)行進(jìn)度控制的兩大方法。78、單選題制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作，這是()法的缺點(diǎn)A、

橫道圖B、

單代號網(wǎng)絡(luò)圖C、

雙代號網(wǎng)絡(luò)圖D、

時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖正確答案：

A

參考解析：本題考查的是進(jìn)度控制。制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，橫道圖的缺點(diǎn)是從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。79、單選題下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理形式的是()。A、

聯(lián)合代理B、

獨(dú)家代理C、

雙重代理D、

次級代理正確答案：

D

參考解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。代理的形式主要有：聯(lián)合代理和獨(dú)家代理；買方代理、賣方代理和雙重代理；首席代理和分代理。80、單選題判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其()。A、

共代理了多少個(gè)項(xiàng)目B、

代理成交額有多少C、

人員素質(zhì)D、

代理的成功率有多大正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其代理的成功率有多大。81、單選題研究表明，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的()，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)。A、

空置率B、

長期空置率C、

長期平均空置率D、

長期平均吸納率正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。研究表明，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)。82、單選題為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為()。A、

認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B、

成本加成定價(jià)法C、

挑戰(zhàn)定價(jià)法D、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):制定租售方案。成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。83、單選題開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法是()。A、

隨行就市定價(jià)法B、

認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D、

目標(biāo)定價(jià)法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是制定租售方案。隨行就市定價(jià)法是指開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法。84、單選題為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為()A、

認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B、

成本加成定價(jià)法C、

挑戰(zhàn)定價(jià)法D、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法正確答案：

B

參考解析：本題考查的是成本導(dǎo)向定價(jià)。成本加成定價(jià)法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。加成的含義就是一定比率的利潤。85、單選題()是構(gòu)成市場的三大要素之一。A、

社會文化B、

人口C、

經(jīng)濟(jì)環(huán)境D、

政治環(huán)境正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。人口是構(gòu)成市場的三大要素之一。86、單選題某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場定位戰(zhàn)略是()差別化戰(zhàn)略。A、

形象B、

產(chǎn)品C、

人員D、

服務(wù)正確答案：

D

參考解析：寫字樓項(xiàng)目通過引進(jìn)知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)服務(wù)方面的差異化，因此該項(xiàng)目采用的市場定位戰(zhàn)略是服務(wù)差別化戰(zhàn)略。87、單選題某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場的變化，將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是()。A、

對抗性定位方式B、

避強(qiáng)定位方式C、

二次定位方式D、

產(chǎn)品差別化方式正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場定位。市場定位主要有三種方式：避強(qiáng)定位，指避開強(qiáng)有力的競爭對手的定位方式；對抗性定位，指與最強(qiáng)的競爭對手“對著干”的定位方式；重新定位，指對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。88、單選題企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求的市場選擇模式是()。A、

選擇專業(yè)化B、

產(chǎn)品專業(yè)化C、

市場專業(yè)化D、

市場集中化正確答案：

C

參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場選擇。市場專業(yè)化是企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求。89、單選題某房地產(chǎn)企業(yè)專門為高端消費(fèi)群體服務(wù)并以此樹立良好的信譽(yù)，這體現(xiàn)了目標(biāo)市場選擇的()模式。A、

選擇專業(yè)化B、

產(chǎn)品專業(yè)化C、

市場集中化D、

市場專業(yè)化正確答案：

D

參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場選擇。市場專業(yè)化，這時(shí)企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求，企業(yè)專門為某個(gè)消費(fèi)群體服務(wù)并爭取樹立良好的信譽(yù)。90、單選題某城市2015年商品房