物業(yè)技能大賽

管理系物業(yè)技能大賽歡迎光臨禮儀操比賽題型志在必得搶灘登陸弱者為王風(fēng)險(xiǎn)提速志在必得規(guī)則：本環(huán)節(jié)共20道題。由小組順序一一進(jìn)行回答。答對(duì)加10分，答錯(cuò)不扣分。1.物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造（

）這一中心開(kāi)展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。A經(jīng)濟(jì)效益

B社會(huì)效益

C安居樂(lè)業(yè)

D保值增值C2.房屋所有人、使用人進(jìn)行家居裝飾裝修前，必須向（）提出申請(qǐng)。

A、業(yè)主委員會(huì)B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、開(kāi)發(fā)公司D、行政管理部門(mén)

D3.物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（

）。A財(cái)務(wù)管理B保潔管理

C環(huán)境經(jīng)營(yíng)D車(chē)輛管理A4.房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由（

）進(jìn)行。

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商B房地產(chǎn)行政管理部門(mén)C業(yè)主和使用人D物業(yè)管理公司C5.業(yè)主大會(huì)是由

組成決定物業(yè)重要事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。A、產(chǎn)權(quán)人和使用人

B、出租人

C、承租人

D、全體業(yè)主D6.物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問(wèn)題又十分復(fù)雜，在處理問(wèn)題時(shí)應(yīng)以（

）為依據(jù)。A企業(yè)的規(guī)章制度

B業(yè)主委員會(huì)章程

C上級(jí)行政部門(mén)的指示

D法律、法規(guī)D7.物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是（

）。A儀表端莊，形象良好

B忠于職守，盡職盡責(zé)C體魄健康，胸懷寬廣

D語(yǔ)言流暢，表達(dá)力強(qiáng)B8.物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（

）的職業(yè)道德要求。A忠于職守，盡職盡責(zé)

B實(shí)事求是，辦事公道C謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌

D遵守紀(jì)律，奉公守法A9.講求實(shí)效，要做到急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)；如果是一般水、電、氣、暖方面的問(wèn)題，雖然當(dāng)時(shí)不處理也不會(huì)發(fā)生危險(xiǎn)，也（

）。A必須馬上修好B必須三天內(nèi)解決

C要力爭(zhēng)當(dāng)日給用戶(hù)答復(fù)D要力爭(zhēng)三天內(nèi)給予答復(fù)C10.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由

享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！盇、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、業(yè)主大會(huì)

C、業(yè)主委員會(huì)

D、主管部門(mén)A11.物業(yè)管理企業(yè)是指專(zhuān)門(mén)從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及（

）的現(xiàn)代化科學(xué)管理，為業(yè)主和用戶(hù)提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。A場(chǎng)地

B綠化帶

C道路

D周?chē)h(huán)境D12.()是指清潔工作中技術(shù)要求較獨(dú)特，需用專(zhuān)門(mén)的設(shè)備、藥劑及技術(shù)進(jìn)行的清潔工作。A．外墻清洗

B．泳池清潔

C．上門(mén)有償清潔服務(wù)D．專(zhuān)項(xiàng)清潔工作D13.下列不屬于安全防范服務(wù)要求內(nèi)容的是()。A．安防人員的儀表和禮貌禮儀

B．安防檢查C．值班記錄

D．技防設(shè)施設(shè)備C14.業(yè)主小組成員可以通過(guò)協(xié)商選舉產(chǎn)生，一般按每（

）平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。A300~500B500~1000C1000~1500D1000~2000B15.物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部

、財(cái)務(wù)等資料和公共財(cái)產(chǎn)。A、員工名單

B、剩余贏利

C、物業(yè)管理檔案

D、管理方案C16.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由（

）組織召開(kāi)。A房地產(chǎn)行政管理部門(mén)

B房屋出售單位C業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司

D房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和房屋出售單

位。D17.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主

使用（

），可以召開(kāi)第一次業(yè)主大

會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。A滿一年

B滿兩年

C一年以?xún)?nèi)

D兩年以?xún)?nèi)B18.物業(yè)管理早期介入應(yīng)該在

階段

介入。A、房屋銷(xiāo)售

B、施工

C、規(guī)劃設(shè)計(jì)

D、住戶(hù)入住C19.物業(yè)的環(huán)境管理包括環(huán)境衛(wèi)生管理

和

。

A、環(huán)境治安管理

B、環(huán)境綠化管理C、生活廢棄物的管理

D、公共設(shè)備、設(shè)施管理B20.住宅小區(qū)物業(yè)管理是（

）過(guò)程。A超期管理

B靜態(tài)管理

C動(dòng)態(tài)管理

D靜態(tài)、動(dòng)態(tài)管理D21.各類(lèi)物業(yè)的業(yè)主及使用人屬于物業(yè)管理市場(chǎng)的

。A、供給主體

B、協(xié)調(diào)主體

C、需求主體

D、市場(chǎng)客體C22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，首先是______。A、搞好服務(wù)

B、搞好管理

C、履行合同

D、接受監(jiān)督C23.建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得（

）。A高于16°

B低于16°

C高于20°

D低于20°B24.建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均（

）平方米以上。A0.5B1C2D3B25.商業(yè)場(chǎng)所在（

）上要下足功夫，力求新穎獨(dú)特，突出個(gè)性和特色，給顧客留下強(qiáng)烈的第一印象。A投資方面

B設(shè)計(jì)方面

C施工方面

D管理方面B搶灘登陸規(guī)則：主持人讀完題后即可搶答。第一位接通主持人電話者進(jìn)行搶答，搶答者回答錯(cuò)誤后可由其他隊(duì)伍繼續(xù)搶答。（本環(huán)節(jié)共有20道題，每題10分，答完即終止。）1.劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志，是否具備（）。A建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全B室內(nèi)活動(dòng)的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施C按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè)，并以投入使用D是相對(duì)封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域B2.在新開(kāi)發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前，通常由開(kāi)發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán)，自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作，并簽訂（

）。A前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)B(niǎo)前期物業(yè)委托管理合同C臨時(shí)物業(yè)委托管理合同D永久性合作協(xié)議A3.可將物業(yè)各項(xiàng)招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目的是按()劃分的。A．物業(yè)類(lèi)型B．項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施C．招標(biāo)主題的類(lèi)型D．項(xiàng)目服務(wù)的方式A4.非住宅項(xiàng)目可分為()。①商業(yè)區(qū)；②寫(xiě)字樓；③工業(yè)區(qū)；④公用基礎(chǔ)設(shè)施A．①③B．①②C．①②③D．①②③④D5.業(yè)主全面有效行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)是在（

）以后。A第一個(gè)業(yè)主入住一年B全部業(yè)主入住C成立業(yè)主委員會(huì)D接管驗(yàn)收C6、電梯工作制度的主要內(nèi)容有哪些？（回答出任意三點(diǎn)）答:

（1）嚴(yán)格執(zhí)行電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。堅(jiān)守工作崗位，值班時(shí)間不做與本崗位無(wú)關(guān)之事。（2）密切監(jiān)視和掌握各機(jī)的運(yùn)行動(dòng)態(tài)。遇重大活動(dòng)，及時(shí)做好需變動(dòng)的電梯運(yùn)行方式的調(diào)度、管理工作．必要時(shí)可設(shè)置專(zhuān)梯以適應(yīng)客流量的需要。每日19：00以后及節(jié)假日期間，由于客流量減少，一般可關(guān)閉數(shù)部電梯。（3）按時(shí)完成設(shè)備的定期保養(yǎng)和維修工作。認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)及性能，做到故障判斷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)。（4）值班人員違反制度或失職造成設(shè)備損壞，將追究其責(zé)任。

7．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容不包括()。A．物業(yè)服務(wù)合同的成立B．物業(yè)服務(wù)合同的期限C．物業(yè)服務(wù)合同的生效D．簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)D8.下列不屬于簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意事項(xiàng)的是()。A．物業(yè)的基本情況B．物業(yè)各項(xiàng)的承接驗(yàn)收C．物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用D．前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止A9.物業(yè)資料包括()。①物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料；②業(yè)主資料；③管理資料；④財(cái)務(wù)資料；⑤合同協(xié)議書(shū)；⑥人事檔案資料A.①②③④B.①③④⑤⑥C.①②③④⑥D(zhuǎn).①②③④⑤⑥D(zhuǎn)10.下列有關(guān)物業(yè)管理移交的說(shuō)法中錯(cuò)誤的是()。

A．人、財(cái)、物的移交或交接就是人員、財(cái)務(wù)和物資的移交或交接、

B．停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)

C．同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣，原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)

D．物業(yè)各項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交工作應(yīng)明確交接主體和次序A11.《入住通知書(shū)》的內(nèi)容不包括()。A．物業(yè)具體位置B．物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹C．《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》D．準(zhǔn)予入住的說(shuō)明C12.現(xiàn)在我國(guó)大型商廈一般是每（

）平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車(chē)位。A10—100B50—100C100—200D200—500D13.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括()。A．物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用B.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊C．物業(yè)各項(xiàng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用D．以上三項(xiàng)都包括D14、業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是什么？（回答出任意三點(diǎn)）

答:（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。15、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行的義務(wù)有哪些？（回答出任意三點(diǎn)）

①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

④按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

⑤按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

16.工業(yè)區(qū)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)要求光線充足，便于查找，還必須便于（

）的實(shí)施。A多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)B綠化管理C崗位責(zé)任制D消防管理D19、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房所有權(quán)應(yīng)屬于誰(shuí)？

答：

屬于業(yè)主20、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是誰(shuí)？

答：。

業(yè)主委員會(huì)21、物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給了專(zhuān)業(yè)公司，那么將來(lái)出現(xiàn)責(zé)任事故，應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)？

答：應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。22、共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從哪支付？答：房屋（本體）維修基金中場(chǎng)觀眾互動(dòng)題1.房屋的樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施每幾年至少修繕、粉刷一次？答：5年2、某業(yè)主因特殊原因不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，是否可以委托別人代替參加？

答：可以，但應(yīng)該書(shū)面委托代理人參加。3.建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得（

）。A高于16°B低于16°C高于20°D低于20°B4.《物業(yè)管理?xiàng)l例》從什么時(shí)間起開(kāi)始施行？

答：

2003年9月1日起施行。5.工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車(chē)間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物，不按要求造成的損失由（

）。A責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)B物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)C由雙方負(fù)責(zé)D施工單位負(fù)責(zé)A弱者為王規(guī)則：本環(huán)節(jié)由分?jǐn)?shù)最低的組為得分最高的組選一道題，答對(duì)則分?jǐn)?shù)最高的隊(duì)伍得到相應(yīng)的分值，答錯(cuò)則選題隊(duì)伍得到題目相應(yīng)的分值。2311、下列有關(guān)緊急事件的說(shuō)法中正確的一項(xiàng)是()。A．緊急事件的復(fù)雜性不僅表現(xiàn)在事件發(fā)生的原因相當(dāng)復(fù)雜，還表現(xiàn)在事件發(fā)展變化也是相當(dāng)復(fù)雜的B．緊急事件能否發(fā)生，何時(shí)何地發(fā)生，以什么方式發(fā)生，發(fā)生的程度如何，均是難以預(yù)料的，具有極大的偶然性和隨機(jī)性C.隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展和人類(lèi)文明程度的提高，人們對(duì)各種緊急事件的控制能力也在不斷提高D．以上三種說(shuō)法都正確C2、物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的方式有哪幾種？

答：①公開(kāi)招標(biāo)

②邀請(qǐng)招標(biāo)

③

議標(biāo)3、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是什么？

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。風(fēng)險(xiǎn)提速規(guī)則：本環(huán)節(jié)分為難30分/題，中20分/題，易10分/題三類(lèi)，每組選派一名選手答題，從第一組選手開(kāi)始選一組題，每組題題目從易到難的順序，回答對(duì)一題后可以選擇放棄已經(jīng)答對(duì)的分?jǐn)?shù)，繼續(xù)攻關(guān)，繼續(xù)回答高難度的題，但一旦答錯(cuò)則失去本環(huán)節(jié)所得分?jǐn)?shù)。（難，中，易每類(lèi)題目的最長(zhǎng)等待時(shí)間分別為60,30,10秒。）12345簡(jiǎn):物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）。A德國(guó)B美國(guó)C英國(guó)D法國(guó)C中：業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何解決？

答：可以依法追繳，并可加收每逾期一天3‰的滯納金。案例：兩位訪客自稱(chēng)是該大廈1單元903室的密友，受在外的業(yè)主之托，持有業(yè)主交給的鑰匙，要進(jìn)入其在此的住宅辦理要事經(jīng)仔細(xì)詢(xún)問(wèn)，兩人能夠比較準(zhǔn)確地說(shuō)出該住戶(hù)的基本情況。試析：若放行服務(wù)人員心中無(wú)底，若拒入又恐耽擱人家的要事……如何處理？難：參考答案（回答出要點(diǎn)即可）：

1、要求訪客出示業(yè)主的書(shū)面委托和業(yè)主的身份證，在確定其真實(shí)性并留存書(shū)面委托后，登記來(lái)訪者的有效證件，予以放行；2、訪客不能出示書(shū)面委托，則由客服員用電話與業(yè)主直接聯(lián)系，確認(rèn)無(wú)誤后，做好記錄和登記再放行；3、無(wú)法直接或間接證明訪客上樓入戶(hù)已得到住戶(hù)認(rèn)可時(shí)，就婉言謝絕入內(nèi)，若其無(wú)端生事，可視情況上報(bào)或報(bào)警。簡(jiǎn):物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是（

）。A維修B管理C經(jīng)營(yíng)D服務(wù)D中：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指什么？

答：指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其住宅、非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整治及提供其它相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。案例：兩年前王先生在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套三房二廳的住宅，但一直沒(méi)有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。

試析：王先生的做法是否正確？為什么？難：參考答案（回答出要點(diǎn)即可）：

1、王先生的做法不正確。

2、日常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶(hù)多少來(lái)劃分，物業(yè)管理人員并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別住戶(hù)離開(kāi)而減少工作量，何況這對(duì)其他業(yè)主也是不公平的。

因此，只要業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了住房，開(kāi)發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書(shū)，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，但因居住才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用是不用繳的，至于公共費(fèi)用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。簡(jiǎn):物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門(mén)是（

）。A管理部B服務(wù)部C監(jiān)察部D產(chǎn)業(yè)部C中：智能化包含的內(nèi)容？答：樓宇自動(dòng)化（BA）、保安監(jiān)控自動(dòng)化（SA）、辦公自動(dòng)化（OA）．通訊自動(dòng)化（CA）、消防自動(dòng)化（FA）。抄表記費(fèi)自動(dòng)化。案例：某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理公司采購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶(hù)出資500元將原來(lái)的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢(qián)換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)管理公司來(lái)到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸法院。

試析：上述案例中物業(yè)管理公司的做法有什么不對(duì)之處？為什么？難：參考答案（回答出要點(diǎn)即可）：

物業(yè)管理公司的不對(duì)之處及分析

①擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，由水、電管理部門(mén)

收取的費(fèi)用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價(jià)；

②向業(yè)主收取500元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。按規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須將每戶(hù)業(yè)主的

水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房?jī)r(jià)中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應(yīng)與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用；

③對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門(mén)才有權(quán)對(duì)用戶(hù)進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。

④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)我國(guó)《行政處罰法》的規(guī)定，只有國(guó)家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。

⑤以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)續(xù)聘或解聘由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司。簡(jiǎn):業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，（）至少召開(kāi)一次。A半年B一年C兩年D三年B中：物業(yè)管理應(yīng)抓好哪幾種形式的服務(wù)？（回答出任意三點(diǎn)）①微笑服務(wù)。應(yīng)以真誠(chéng)笑容為業(yè)主提供服務(wù)，融洽關(guān)系。

②真情服務(wù)。讓業(yè)主體會(huì)到親情，展示出員工服務(wù)時(shí)的美好心靈和高尚情操。

③禮貌服務(wù)。要文明禮貌，服務(wù)時(shí)要耐心，做到問(wèn)多不厭，事多不煩。

④周到服務(wù)。對(duì)業(yè)主服務(wù)要做到有求必應(yīng)、盡善盡美。

⑤跟蹤服務(wù)。對(duì)業(yè)主的投訴要認(rèn)真跟蹤并積極主動(dòng)地妥善處理。

⑥承諾服務(wù)。推行服務(wù)承諾制，提高辦事效率，提高服務(wù)水平。案例：某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理公司采購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶(hù)出資500元將原來(lái)的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢(qián)換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)管理公司來(lái)到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸法院。試析：在上述案例中業(yè)主的做法有什么不對(duì)之處？為什么？

難：參考答案（回答出要點(diǎn)即可）：業(yè)主的不對(duì)之處及分析：

①部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問(wèn)題未解決之前，不能拒交水電費(fèi)。

②部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)合簽名去聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司的做法不對(duì)。業(yè)主有權(quán)對(duì)原物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、審查、批評(píng)，如果對(duì)該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)按照特定程序選聘、解聘，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的情形下所做出的決定是無(wú)效的。簡(jiǎn):業(yè)主大會(huì)作出決定，須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)_____以上通過(guò)A、1／2B、1／3C、2／3D、全部A中：撲救住宅火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？（回答出任意三點(diǎn)）答：發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí)，切忌打開(kāi)門(mén)窗，以免空氣對(duì)流，使火勢(shì)擴(kuò)大蔓延。滅火后，需打開(kāi)門(mén)窗，將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復(fù)燃；嗅到液化氣氣味，切忌用明火檢查，禁忌開(kāi)電燈，勿使用泄露點(diǎn)處電話，應(yīng)關(guān)緊相關(guān)閥門(mén)斷絕氣源及泄露點(diǎn)電源，開(kāi)窗通風(fēng)；發(fā)現(xiàn)起火，應(yīng)通知疏散鄰居。案例：某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來(lái)后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因?yàn)樵撻T(mén)棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒(méi)有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱(chēng)下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因此拒絕賠償。

試析：本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？

難：參考答案（回答出要點(diǎn)即可）：本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任即無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任是指當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過(guò)錯(cuò)為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承擔(dān)責(zé)任。

在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對(duì)管理商或開(kāi)發(fā)商將更多地適用嚴(yán)格責(zé)任。物業(yè)管理是一種服務(wù)，嚴(yán)格地講也是一種產(chǎn)品，因服