會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)：存量房轉(zhuǎn)讓涉及的稅收問(wèn)題詳解

存量房轉(zhuǎn)讓涉及的稅收問(wèn)題詳解存量房轉(zhuǎn)讓涉及的稅收問(wèn)題詳解

存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，是相對(duì)于增量房而言的。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，即通常所講的庫(kù)存待售的房產(chǎn)。存量房轉(zhuǎn)讓涉及到的稅收問(wèn)題一直是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，為了方便納稅人掌握相關(guān)稅收政策，筆者對(duì)此將做詳細(xì)介紹。

營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)該按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2003]16號(hào))文件的規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，但是要提供購(gòu)房時(shí)的發(fā)票才能扣除。因此，應(yīng)該以銷售收入減去購(gòu)入價(jià)額的余額作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，即應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=(銷售收入-購(gòu)入價(jià)格)x5%。同時(shí)，還應(yīng)按照規(guī)定繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，應(yīng)納城市建設(shè)維護(hù)稅=實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅x稅率;按納稅人所在地，分別規(guī)定為市區(qū)7%、縣城和建制鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%。應(yīng)納教育費(fèi)附加=應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅x3%

印花稅

《印花稅暫行條例》規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是條例列舉的應(yīng)稅合同。由于在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)要簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，因此應(yīng)該按照規(guī)定繳納印花稅。應(yīng)納印花稅=合同金額x0.05%即按照合同金額的萬(wàn)分之五繳納印花稅。

土地增值稅

在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%;

2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;

3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%;

4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%。

由于轉(zhuǎn)讓的是使用過(guò)的房產(chǎn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)該按照下列方法：

(1)根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))文件規(guī)定，按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估費(fèi)用可以在計(jì)算增值額時(shí)扣除。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，因此，應(yīng)該聘請(qǐng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目=銷售收入-(評(píng)估價(jià)格+支付的土地價(jià)款+轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅金及附加)

應(yīng)納土地增值稅=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目x速算扣除數(shù)

(2)根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)支付的金額和房屋建設(shè)成本可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目=銷售收入-(發(fā)票金額每年加計(jì)5%+轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅金及附加)

應(yīng)納土地增值稅=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目x速算扣除數(shù)

企業(yè)所得稅

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如果銷售收入大于轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用稅金，應(yīng)就超過(guò)部分繳納企業(yè)所得稅，稅率為25%。

應(yīng)納企業(yè)所得稅=[銷售收入-(房屋購(gòu)入價(jià)格+轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的發(fā)生的稅金及附加)]x25%。

小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺(jué)得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難