物管-2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點-2024-73正式版

2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點克而瑞物管出品1年報解讀目錄■2024年中國物業(yè)行業(yè)年度十大關鍵詞|年度盤點①..................................2

■2024年中國物業(yè)服務企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100|年度盤點②..................20

■市場盤點：住宅“難上加難”，非住逐漸變“紅”|年度盤點③.......33

■資本盤點：低位盤整延續(xù)，物企有“進”有“退”|年度盤點④.......44■物企盤點：經(jīng)營難題愈加尖銳，自我革新迫在眉睫|年度盤點⑤.......54克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。2年報解讀■2024年中國物業(yè)行業(yè)年度十大關鍵詞|年度盤點①2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。度盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“中國物業(yè)行業(yè)年度十大關鍵詞”篇。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。好房子好服務3年報解讀2024年3月9日，住建部部長倪虹在兩會民生主題記者會上明確表示，今后拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉型發(fā)展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來?！昂梅孔雍梅铡背蔀樨灤?024年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要主題。其一，政策持續(xù)落地，進一步明晰“好房子好服務”的內涵。2024年8月，國新辦舉行“推動高質量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，住建部部長倪虹指出，建設“好房子”需要好標準、好設計、好材料、克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研好建造、好服務?！昂梅孔印毙枰梅?，將實施居住服務提升行動，物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。下大力氣提高物業(yè)服務水平，支持養(yǎng)老、托育、家政等線上線下的生活服務。11月，國務院總理李強參觀調研中國建筑科技展，五次強調【免責聲明】本報告所載資料與觀點了“好房子”的重要性，著重提及“好房子”的四項標準，即安全、及其出處皆被克而瑞物舒適、綠色、智慧。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報其二，品牌物企積極探索“好房子好服務”的實踐路徑。告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。一方面，為了解決產(chǎn)品與服務之間的脫節(jié)問題，越來越多的集團企業(yè)正在大力推進地物協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造從建設到運營服務全鏈條的服務體系，以便為業(yè)主建設好房子、提供好服務。如在承接查驗階段，碧桂園服務依照工程質量驗收標準、規(guī)范，前介團隊全方位檢查房屋墻面土建質量、入戶門、門窗、防水等100多項內容，現(xiàn)場測試墻面垂直度、平整度、空鼓開裂、陰陽角方正度等，嚴格把關房屋質量。并還原真實使用場景，全面排查房屋隱患，不僅注重功能的實用性，更注重業(yè)主的體驗感。另一方面，品牌物企迭代升級服務體系，進一步提升服務標準，為業(yè)主營造更為優(yōu)質的服務體驗。首先，服務內容趨向定制。如中海物業(yè)基于“好服務”理論研究與多年實踐經(jīng)驗總結，構建了“1+2+N”標桿項目服務體系。其中，“1”是指標桿項目需要具備持續(xù)穩(wěn)定高質量運營的能力，“2”是指員工滿意和社會認可，“N”是指好服務的多元化場景。又如亞新服務煥新發(fā)布“亞新美好家生態(tài)服務體系”，住宅業(yè)態(tài)形成完善的4級產(chǎn)品體系——新享+、新雅+、新舒+、新悅+，其中“新享+”服務重點關4年報解讀注服務的專屬定制、精致化和尊享性，為業(yè)主提供美好食堂、美好驛站、美好學堂、美好生鮮、美好水站、美好書吧等專屬定制服務。其次，服務標準顆粒度進一步細化。如保利物業(yè)發(fā)布《綠化養(yǎng)護全周期管控白皮書》，通過制定綠化養(yǎng)護全周期管理的六個關鍵階段和專業(yè)的服務動作，解決地產(chǎn)前期開發(fā)和物業(yè)后期服務存在的問題，保障綠化養(yǎng)護在前、中、后期的質量，進一步提升基礎物業(yè)服務品質。以后期養(yǎng)護階段為例，保利物業(yè)將通過綠化養(yǎng)護分級定位，明確不同等級的服務標準，并根據(jù)四季更迭塑造四時園林，提升業(yè)主對綠化服務的滿意度。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物社區(qū)安全成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報2024年，社區(qū)安全事故頻發(fā)，給物業(yè)安全管理敲響警鐘。2月，南京告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用市雨花臺區(qū)明尚西苑6棟發(fā)生火災，造成15人死亡，44人受傷，火該報告內容而引致的損失承擔任何責任。災為地面架空層停放電動自行車處起火引發(fā)。9月，西安一小區(qū)發(fā)生一起墜井事故，一名8歲女童不幸遇難，事發(fā)時井口僅由3塊膠合板掩蓋。10月，廈門13歲男孩在小區(qū)內玩耍時觸電身亡，涉事地燈沒有安裝漏電保護裝置，也沒有接地線。中央高度重視社區(qū)安全管理工作，出臺了一系列的管控政策措施，旨在全面加強社區(qū)安全管理。以電動車安全管理為例，2024年4月12日，國務院召開常務會議，部署開展電動自行車安全隱患全鏈條整治工作，要求全面提升電動車生產(chǎn)、銷售、使用、停放、充電、報廢回收等各環(huán)節(jié)安全水平。5月23日，全國電動自行車安全隱患全鏈條整治工作專班部署各地集中開展夜查行動，當晚全國共組成7.4萬個夜查小組，對6.3萬個住宅小區(qū)、17.5萬個自建房以及23.3萬家夜間經(jīng)營場所進行了檢查，689家單位、856家物業(yè)服務企業(yè)被立案處罰，7300余名個人被依法處理。南京、長沙、浙江等多省市緊急發(fā)文，要求加強社區(qū)電動車安全管理，并開展社區(qū)消防安全專項檢查。如河南省消防救援總隊等四部門聯(lián)合發(fā)布通告，對違規(guī)停放、飛線充電等行為，將分別處以罰款、追究刑5年報解讀事責任等懲戒措施。與此同時，品牌物企持續(xù)升級社區(qū)安全管理措施，并取得了較好的效果。如招商積余早已將窨井安全列入日常巡檢中，并加裝井蓋防墜網(wǎng)，模擬測試防墜網(wǎng)支撐性確保牢固。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物再如萬物云持續(xù)開展“G4行動”，不僅提升了社區(qū)的應急救援能力，讓更多人跑贏黃金四分鐘，還激發(fā)了業(yè)主參與社區(qū)安全管理的積極性，很多業(yè)主自發(fā)參與眾籌資金、應急培訓，形成了良好的社區(qū)安全成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報文化。目前，萬物云在深圳、北京等多城在管住宅小區(qū)已全部配置AED告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。設備，并實現(xiàn)面客服務者CPR技能百分百覆蓋。房屋養(yǎng)老金2024年8月23日，住建部在國新辦新聞發(fā)布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。如上海，2024年先行在浦東等區(qū)開展試點房屋養(yǎng)老金制度，在試點基礎上，2025年全市6年報解讀推開。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。據(jù)悉，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，其中個人賬戶就是業(yè)主交存的住房專項維修資金，公共賬戶則由政府負責建立，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不會增加個人負擔。綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規(guī)模等多方面因素，截至2024年，全國房齡達到20年以上的住宅項目占比約43%，預計到2030年這一比例將提升至60%，意味著未來6年內老項目占比將激增17%，說明房屋老齡化問題愈加嚴峻。分省市來看，上海、遼寧、天津、山西、河北、山東和浙江等省市住房老齡化問題突出，尤其是上海，建成于2000年前的住房家庭戶數(shù)占比近50%。7年報解讀對于物業(yè)管理行業(yè)而言，房屋老齡化不僅會加劇維修困境，還將帶來高事故率、高沖突等一系列問題。一旦這些問題威脅到業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，業(yè)主潛意識將物業(yè)視為第一責任人，勢必將進一步激化物業(yè)管理矛盾。雖然房屋養(yǎng)老金制度已步入試點階段，但相關配套制度尚不健全，如公共賬戶資金的籌集方式仍需在法律法規(guī)層面予以明確。而從局部城市試點到全國大范圍推廣恐怕還需較長的時間周期，住房老齡化問題依舊是物業(yè)管理行業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物物業(yè)費降價成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報2024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費標準，引發(fā)降價告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用輿情。部分業(yè)主質疑所在小區(qū)物業(yè)費顯著高于政府指導價，且過高的該報告內容而引致的損失承擔任何責任。物業(yè)費與實際享受到的服務質量嚴重脫節(jié)，要求物企對照政府規(guī)定的物業(yè)服務標準，詳細公示超等級物業(yè)服務方案或者下調物業(yè)費。部分業(yè)主更是希望更換物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費。青島嚴令超出政府指導價的住宅小區(qū)限期調整物業(yè)費。2024年5月，青島城陽區(qū)住建局印發(fā)《關于對普通住宅前期物業(yè)服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業(yè)服務區(qū)域收費面積相應調整基準價格上浮幅度。2024年10月，青島西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關于嚴格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導價的小區(qū)物業(yè)公司限期調整收費并退費。8年報解讀據(jù)公開資料顯示，2024年上述4城百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費的下調，降幅在20%-35%之間。多數(shù)降價小區(qū)通過業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達成的，物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費，但不降低物業(yè)服務標準。部分降價克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。小區(qū)則是借助更換物業(yè)公司的方式，達成降低物業(yè)費的訴求?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。政府指導價難以客觀反映各項目的實際運營狀況。一方面，近年來，勞動力成本持續(xù)上升，但政府指導價連續(xù)多年保持不變，顯然是有失公允。另一方面，影響物業(yè)成本的因素龐雜，政府指導價并未全面考量不同項目的個性化因素。如水景系統(tǒng)維護，簡單的靜態(tài)水景年維護費用可能在10-20萬元，單次深度清潔費用在10萬元左右，加上能9年報解讀耗費用，年維護成本高達百萬；又如會所運營成本包括水處理、健身器材維護、人員薪酬及能源消耗等，年度運營總費用動輒突破百萬。再如每新增1個出入口，大約得增加5名保安才能覆蓋全年的門崗需求，最低將產(chǎn)生30-50萬元的成本。因此，物業(yè)費”一刀切”并不利于行業(yè)健康發(fā)展。值得一提的是，部分物企已積極嘗試應對，通過推行菜單式定制服務，更好地適應不同項目的差異化服務需求。如中海物業(yè)采用“項目運營成本定額”的方法，對物業(yè)項目運營成本、資源進行更合理、更科學的管控，并設計服務菜單，對應不同崗位、工種、服務產(chǎn)品、服務標準生成通用版和定制版服務菜單，讓業(yè)主明明白白消費。又如萬科物克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研業(yè)創(chuàng)新推出“彈性定價”，全面梳理社區(qū)內的95個服務空間、1530物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響個作業(yè)對象，共計508項作業(yè)SLA集（服務事項）。其中，158項是力。底線要求，體現(xiàn)了企業(yè)的核心經(jīng)營原則，剩余的350項作為可選服務，【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物客戶根據(jù)自身需求進行選擇。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。催繳在2024年中期業(yè)績會上，碧桂園服務執(zhí)行總裁兼首席財務官黃鵬表示，為了應對上漲的應收賬款，已成立了欠款追討委員會，由公司高管組成，通過實行強有力的組織保障來下達任務和全面推進各項欠款追討。目前，物企整體現(xiàn)金流吃緊，應收賬款的賬期拉長。2024年上半年，上市物企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值為-0.59億元，應收賬款均值持續(xù)提升至17.5億元，同比增長15.7%，應收賬款周轉天數(shù)持續(xù)提升至129天，同比增加3天。針對不同客戶，物企分類采取了差異化的催繳策略：其一，住宅業(yè)主“花式”催收，具體措施包括催收獎勵提升、激勵政策提升、一戶一策攻堅克難等。如開展繳費抽獎活動，提前預繳物業(yè)10年報解讀費的業(yè)主即可參與抽獎；又如項目成立催收執(zhí)行小組，每天制定詳細的催收計劃和目標，并及時獎勵當天催費有收獲的員工；再如建立“業(yè)主檔案庫”，以便深入了解每戶業(yè)主的需求，從而制定更加精準有效的催繳策略。其二，開發(fā)商以資抵債，據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2024年，萬物云、融創(chuàng)服務、金科服務等8家上市物企與關聯(lián)房企開展了十余筆以資抵債交易，合計抵消應收賬款超26億元。其中，萬物云與萬科開展了6筆以資抵債交易，共計抵消應收賬款超12億元。其三，政府三角債轉化，如雅生活服務通過與業(yè)主方(鄭鎮(zhèn)人民政府克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研等四個政府主體)、關聯(lián)企業(yè)簽訂貸款協(xié)議的方式，將5175萬元應收物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。賬款以貸款的形式出借給關聯(lián)企業(yè)，然后關聯(lián)企業(yè)再將這筆資金用于支付稅款。雖然這種操作最終并未直接轉化為現(xiàn)金回收，但對于企業(yè)【免責聲明】本報告所載資料與觀點而言，能夠獲得等值的抵押資產(chǎn)總比壞賬計提更為有利，不失為一種及其出處皆被克而瑞物創(chuàng)新的嘗試。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。與此同時，多城發(fā)文要求公職人員帶頭清繳物業(yè)費，并采取約談教育、媒體曝光等懲戒措施。如2024年12月，貴州省荔波縣住建局印發(fā)《關于限期繳納物業(yè)服務費的通知》，將欠繳物業(yè)費的公職人員名單、欠繳時間及金額函告其工作單位，同時報送縣紀委監(jiān)委、縣委組織部及縣文明辦。11年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。卷服務2024年，住宅市場壓力進一步加劇，物業(yè)服務整體滿意度同比下降約2%，換手率則持續(xù)提升至3.3%。為了從競爭中脫穎而出，更多物企開始卷服務，不僅是后期物業(yè)服務精益求精，更將服務創(chuàng)新延伸至案場營銷、規(guī)劃設計階段，形成了從前端到后端的全方位服務體系。其一，基礎服務不斷細化。對于服務過程，物企正在不斷地趨于量化標準，將服務顆粒度打磨得越來越細。如招商積余量化雨雪天氣的服務時效，在雨雪停后，15分鐘就要對垃圾、積水進行處理，30分鐘內擦拭座椅等設施。對于物業(yè)服務結果的考評標準，一些內容很難進行量化評判，比如對于服務人員的“禮貌熱情”“耐心傾聽”等難以用精確的數(shù)字去衡量；但是，對于能夠推行量化評判的方面，物企正在將標準變得越來越具象化、數(shù)字化，以便更好地考評服務結果。如融創(chuàng)服務用A4紙考評綠化養(yǎng)護結果，灌木籬死亡不可超過A4紙大小，缺株面積不可超過A4紙大小，草坪病蟲害發(fā)生面積單處不可超過A4紙大小，草坪12年報解讀內每平米匍匐類雜草不可超過A4紙大小。其二，服務體系全面升級。全面升級服務體系成為越來越多物企的選擇。不僅在服務內容上有所創(chuàng)新，在服務方式上也更加注重科技應用，以便更好地提升服務品質和客戶體驗，積極響應市場變化與客戶需求。如金茂服務升級MOCO服務體系2.0，創(chuàng)新提出以“服務美學”為引領的高端住宅物業(yè)服務體系，適配中國金茂2024年新推出的金、玉、滿、堂4大新產(chǎn)品體系推出《金茂服務“金玉滿堂”服務產(chǎn)品價值體系》，針對示范區(qū)同步完成服務升級。其三，案場營銷階段前置物業(yè)服務。在案場營銷階段，便前置會所運克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研營服務，如招商積余在武漢的招商·武昌序項目為業(yè)主搭建了會所運物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。營序Club小程序，并將服務運營前置，會所自項目入市即正式運營。又如華發(fā)物業(yè)服務在珠海的灣璽壹項目提前運營會所，啟動灣璽薈【免責聲明】本報告所載資料與觀點CLUB，只向內部業(yè)主開放，內部打造星級健身、室內恒溫泳池、多功及其出處皆被克而瑞物能宴會廳、日咖夜酒等高端服務功能。成任何投資意向建議。其四，規(guī)劃設計階段推進地物協(xié)同。如在規(guī)劃設計階段，保利物業(yè)發(fā)使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，布《品質回顧手冊——前介工程篇》，涉及節(jié)能降本、效應提升、標克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損準規(guī)范、管理優(yōu)化、精益細節(jié)和缺陷改造等六個板塊，并通過眾多的失承擔任何責任。經(jīng)典案例展示，進一步助力地產(chǎn)在前期開發(fā)階段提升產(chǎn)品品質。13年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。14年報解讀騎手友好2024年8月，杭州某小區(qū)發(fā)生一起保安與外賣騎手之間的沖突事件，引發(fā)片區(qū)內的外賣騎手大量聚集聲討?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研一時之間，如何妥善處理保安與外賣騎手之間的關系成為市場熱議的物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。話題。一方面，部分業(yè)主強調訪客管理對于社區(qū)安全的重要性，門崗保安應嚴格執(zhí)行訪客管理制度，并合理規(guī)劃外賣騎手在社區(qū)內的通行【免責聲明】本報告所載資料與觀點路線，從而確保社區(qū)安全秩序。另一方面，也有業(yè)主指出物業(yè)管理、及其出處皆被克而瑞物外賣服務均是社區(qū)生活不可或缺的服務者，主張不能僅考慮物業(yè)管理的便利性，而對外賣服務造成不必要的限制，提倡共建和諧共存的社成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報區(qū)生活服務生態(tài)環(huán)境。告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損值得關注的是，2024年9月12日，中國物業(yè)管理協(xié)會與美團聯(lián)合發(fā)失承擔任何責任。布《關于共同暢通配送服務“最后一百米”的倡議書》，呼吁廣大物業(yè)服務企業(yè)與外賣平臺、騎手共同行動，暢通配送服務“最后一百米”，共建更加和諧的友好社區(qū)。多家物企與平臺企業(yè)共建“騎手友好社區(qū)”，既便利騎手通行，又保障社區(qū)安全管理。萬科物業(yè)攜手美團發(fā)布“騎手友好社區(qū)”通行解決方案，通過兩家企業(yè)之間的數(shù)據(jù)對接，騎手可在小區(qū)入口處掃描物業(yè)小程序碼，實現(xiàn)一鍵登記、即時驗證，通行全過程僅需數(shù)秒。隨后中海物業(yè)、金科服務、金地智慧服務、保利物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、美置服務等物企紛紛加入共建“騎手友好社區(qū)”。截至2024年10月底，“騎手友好社區(qū)”通行解決方案已累計服務超160萬騎手，2024年將拓展至全國萬余個小區(qū)。15年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物除了為騎手提供通行便利，萬科物業(yè)、中海物業(yè)、金科服務、龍湖智創(chuàng)生活等物企還依托小區(qū)門崗建設騎手驛站，為騎手提供休息、飲水、手機充電等服務，并設立24小時遠程指路熱線、規(guī)劃專用停車區(qū)，成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報解決騎手找樓難、停車難等問題。告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。上市退市并存國資物企成為上市主力。一方面，泓盈城市服務、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國資物企上市，上市周期大幅縮短。相較于2023年潤華服務及眾安智慧生活幾番遞表，平均上市周期達661天，2024年泓盈城市服務、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國資物企相繼在港交所掛牌上市，平均上市周期縮短至307天。從歷年國企與民企上市周期來看，國資屬性加持效應明顯。據(jù)統(tǒng)計，2023年無新增國資物企上市。2022年，國資物企平均上市周期為307天，較民營企業(yè)縮短了23天。16年報解讀另一方面，深業(yè)物業(yè)、聯(lián)投城市運營、瑞景城市服務、武漢城市服務等4家國資物企積極籌備上市。2024年2月6日，深業(yè)物業(yè)獲得了中國證監(jiān)會境外發(fā)行上市備案通知書，標志著其上市計劃邁出了關鍵一步。2024年10月16日，深業(yè)物業(yè)更新招股書，為即將到來的IPO做好充分準備?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點華發(fā)物業(yè)服務、融信服務兩家上市物企主動尋求私有化退市。2024及其出處皆被克而瑞物年5月27日，華發(fā)物業(yè)服務發(fā)布公告稱，母公司華發(fā)股份擬對華發(fā)物業(yè)服務進行私有化，注銷價格為0.29港元/股，較其停牌前收市價0.222港元溢價約30.63%9月30日收盤后，華發(fā)物業(yè)服務正式完成成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報退市，成為繼藍光嘉寶服務之后第二家退市的上市物企。無獨有偶，告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用2024年11月22日，融信服務發(fā)布公告稱，控股股東融心一品擬以協(xié)該報告內容而引致的損失承擔任何責任。議安排方式將公司私有化并撤銷上市地位，注銷價每股0.60港元，較停牌收報0.52港元溢價約15.38%。分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下兩方面因素：其一，股票交易流動性相對較低，且股價呈下降趨勢，上市平臺已失去融資能力。其二，私有化利于公司長遠發(fā)展，還能減少審計及合規(guī)義務相關的成本支出。大額回購計劃2024年，共計11家上市物企實施了股票回購計劃，回購總次數(shù)310次，回購總股數(shù)1.62億股，回購總金額8.03億元。17年報解讀萬物云、碧桂園服務和招商積余3家上市物企拋出了大額回購計劃。如萬物云于2024年6月4日發(fā)布公告稱，擬以自有資金回購1.18億股，回購總金額最高達58億港元，占公司市值的比例多達20.5%公告發(fā)布后，萬物云共計回購總股數(shù)達1417萬股，回購總金額3.06億港元，擬回購股數(shù)、金額的完成率分別為12%和5.3%，預示著繼續(xù)回購的空間巨大。又如招商積余于2024年10月14日發(fā)布公告稱，擬以自有資金或自籌資金進行股份回購，回購總金額不超過1.56億元，占公司市值的比例達1.3%。2024年12月10日，招商積余完成了首次回購，回購克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研股份90萬股，支付的總金額為989萬元。物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報上市物企顯著加大回購力度，不僅向市場傳遞了積極的信號，彰顯企告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用業(yè)對未來發(fā)展的堅定信心，同時也反映出企業(yè)對于當前市場估值處于該報告內容而引致的損失承擔任何責任。相對低位的預判，認為現(xiàn)在是回購股票的較好時機。物協(xié)換屆2024年12月24日，中國物業(yè)管理協(xié)會第六次會員代表大會勝利召開，大會選舉產(chǎn)生了第六屆理事會理事、監(jiān)事會監(jiān)事，王志宏當選會長。18年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研對比中國物協(xié)歷次換屆大會，不難發(fā)現(xiàn)以下三點變化：物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點其一，時代及行業(yè)背景發(fā)生轉變。經(jīng)過40余年的發(fā)展，物業(yè)管理行及其出處皆被克而瑞物業(yè)規(guī)模持續(xù)擴容，截至2023年末，從業(yè)人員多達854萬人，營業(yè)收入接近1.7萬億元。需要正視的是，行業(yè)發(fā)展周期依舊較短，各項規(guī)范制度正在加緊完善過程中，為此社會輿論對行業(yè)存在一定的誤解，成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報這既是行業(yè)發(fā)展尚不成熟的表現(xiàn)，也是行業(yè)未來進步的重要動力。告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。其二，當選理事單位主體更為多元?？硕鹱鳛槲飿I(yè)管理行業(yè)唯一的研究機構，與50余家省市行業(yè)協(xié)會、主管部門和近90家物業(yè)公司成功當選第六屆常務理事單位，克而瑞副總裁張兆娟當選常務理事。這既是政府主管部門、行業(yè)協(xié)會對克而瑞的褒獎，更是一份沉甸甸的責任，克而瑞將繼續(xù)秉持專業(yè)研究精神，助力企業(yè)提升服務力，為行業(yè)的高質量發(fā)展貢獻一份力量！其三，迎合時代及行業(yè)使命，制定未來5年新的發(fā)展規(guī)劃?！吨袊飿I(yè)管理協(xié)會發(fā)展規(guī)劃(2025—2029)》清晰勾勒出中國物協(xié)未來5年的發(fā)展規(guī)劃：其一，聚焦“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四好建設、健全社會治理體系，推進物業(yè)管理行業(yè)高質量發(fā)展。其二，以行業(yè)高質量發(fā)展為宗旨，制定中國物協(xié)新的發(fā)展目標，包括推動物業(yè)管理融入基層社會治理，提升人民群眾居住福祉，發(fā)揮物業(yè)管理的專業(yè)價值等。其三，重點任務將“增強服務性”放到首位，即服務國家、服務社會、服務群眾和服務行業(yè)，并量化重點任務，如每年發(fā)布不少于30項團體標準等。與此同時，蘇州市物協(xié)、深圳市物協(xié)、河南省物協(xié)等成功完成換屆。19年報解讀2024年1月26日，蘇州市物業(yè)管理協(xié)會完成換屆，陳留杭當選新一屆會長。2024年1月31日，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會成功換屆，陳耀忠當選新一屆會長。2024年6月6日，河南省物業(yè)管理協(xié)會召開換屆會議，王研博當選為會長。物協(xié)成功換屆標志著物業(yè)管理行業(yè)已站在新的起點，毫無疑問未來行業(yè)發(fā)展前景依舊美好，物企將積極踐行高質量發(fā)展戰(zhàn)略，不僅追求規(guī)模擴張，而且更加注重服務質量和效率的提升。時代召喚優(yōu)秀的企業(yè)，希望各家企業(yè)能夠抓住機遇，在實現(xiàn)自身高質量發(fā)展的過程中，為居民幸福生活和社會和諧穩(wěn)定作出更大的貢獻?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。20年報解讀■2024年中國物業(yè)服務企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100|年度盤點②2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“管理規(guī)?！逼?。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。21年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。22年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。23年報解讀【榜單解讀】行業(yè)集中度持續(xù)提升TOP10門檻提升11.7%克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研1、TOP10門檻從3.4億平方米提升至3.8億平方米，同比提升11.7%物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?？硕鹞锕蹸PIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年有6家上榜企業(yè)在管面積突破【免責聲明】本報告所載資料與觀點5億平方米。其中，萬物云以10.6億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂及其出處皆被克而瑞物園服務以10.5億平方米的在管面積次之，保利物業(yè)以7.9億平方米的成任何投資意向建議。在管面積居第三。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達3.8億平方米，TOP30克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損企業(yè)在管面積門檻值達1.14億平方米，TOP50在管面積的門檻值達7190失承擔任何責任。萬平方米。與2023年相比，TOP10門檻提升3981萬方，增幅為11.7%TOP30門檻提升864萬方，增幅為8.2%TOP50門檻提升1206萬方，增幅達20.2%；TOP100門檻提升556萬方，增幅達18.6%。隨著頭部物企在管規(guī)模基數(shù)的擴大，TOP10門檻增幅進一步放緩。2024年，共有7家上榜企業(yè)合約面積突破5億平方米。其中，碧桂園服24年報解讀務以16.4億平方米的合約面積榮登榜首，萬物云以12.9億平方米的合約面積次之，保利物業(yè)以9.8億平方米的面積居第三。數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)合約面積門檻值達4.2億平方米，TOP30合約面積門檻值達1.3億平方米，TOP50合約面積的門檻值達8330萬平方米,TOP100合約面積的門檻值達4280萬平方米。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報2、頭部效應凸顯，梯隊差距持續(xù)擴大告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用2024年，物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質量方向邁進。TOP10企業(yè)更加聚焦高質量該報告內容而引致的損失承擔任何責任。項目，新增合約面積為2320萬平方米，這些企業(yè)在規(guī)模效應、資源優(yōu)勢、品牌影響力等方面依保持著領先地位。頭部企業(yè)與其他梯隊之間的差距進一步擴大。2024年TOP10企業(yè)新增合約面積均值為T0P11-30企業(yè)的2.4倍。25年報解讀規(guī)模增長持續(xù)放緩區(qū)域深耕加速前行1、新增合約面積下降12.8%，合約在管比降至1.282024年行業(yè)規(guī)模增長繼續(xù)放緩，但頭部物企直拓規(guī)模依然較大，其中中克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研海物業(yè)全年新增合約面積最高，達到9000萬平方米，萬物云以8098萬物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響平方米的新增合約面積次之，招商積余以6760萬平方米的面積居第三。力。整體行業(yè)來看，百強物企平均新增合約面積為1481萬平方米，較2023【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物年下滑12.8%。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。2024年，百強物業(yè)管理企業(yè)的合約在管面積比均值下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。這一變化反映出企業(yè)在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇。盡管如此，當前的企業(yè)規(guī)模儲備仍然足夠支持短期內的進一步增長訴求。26年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。2、區(qū)域深耕戰(zhàn)略更進一步，持續(xù)退出低效項目【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，管理面積的增速進一步放緩，行業(yè)發(fā)展重心轉向“質重于量”。企業(yè)擴張策略從單純的規(guī)模優(yōu)先轉變?yōu)樾б鎯?yōu)先，區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識。越來越多的企業(yè)開始制定明成任何投資意向建議。確的城市深耕計劃，設定單個城市內的在管項目數(shù)量或規(guī)模目標，以集使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，中資源提升項目質量和運營效率。例如，萬物云早在2020年就提出了克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損將“蝶城”戰(zhàn)略作為未來十年的核心發(fā)展方向。截至2024年上半年，失承擔任何責任。萬物云的蝶城數(shù)量已增長至642個。中海物業(yè)則設定了在當?shù)厥袌鰧崿F(xiàn)規(guī)模排名前三的目標，積極拓展市場份額。世茂服務明確了19個重點深耕城市。融創(chuàng)服務聚焦于高濃度的優(yōu)勢城市布局，2024年上半年，其核心城市項目密度提升至平均每城市30個項目。在過往規(guī)模導向的發(fā)展模式下，企業(yè)收購了大量低盈利甚至虧損的項27年報解讀目。隨著利潤空間的壓縮，企業(yè)對項目的運營效率和盈利能力提出了更高的要求。因此，企業(yè)對于那些低收繳率、盈利能力較弱、位于非深耕區(qū)域且管理難度較大的項目正在持續(xù)退出。以金科服務為例，2024年上半年累計退出的在管面積接近3000萬平方米。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。關聯(lián)交易成收并購主力“副業(yè)”股權出售頻現(xiàn)1、交易金額提升7.8%，關聯(lián)交易占比超8成2024年，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模增長訴求降至低點，收并購活動的數(shù)量和金額仍處于低位。全年上市物企共披露了32起收購事項，累計交易金額為36.37億元，較上一年提升7.8%。值得注意的是，關聯(lián)交易在這一年成為收并購市場的主導力量。萬物云、世茂服務、德信服務、宋都服務等11家企業(yè)發(fā)起了22起關聯(lián)方資產(chǎn)收購，累計耗資30.16億元，占全年總交易金額的比例高達82.9%。28年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。2、聚焦主業(yè)，企業(yè)“副業(yè)”股權出售頻現(xiàn)【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物值得注意的是，過去幾年物業(yè)管理企業(yè)為了滿足旺盛的業(yè)績增長訴求，收并購活動不僅限于常規(guī)業(yè)態(tài)的物業(yè)管理項目，還涉足城市服務、社區(qū)成任何投資意向建議。增值等多元化領域。然而，隨著經(jīng)營環(huán)境的日益嚴峻，企業(yè)逐漸回歸主使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損業(yè)，重新評估其投資組合，并開始剝離非核心資產(chǎn)。失承擔任何責任。例如，碧桂園服務年內兩次出售資產(chǎn)，清倉了珠海萬達股權。公司表示，此舉旨在戰(zhàn)略聚焦和收縮財務性投資規(guī)模，按計劃退出部分投資以回籠資金，集中資源于核心業(yè)務的發(fā)展。同樣，世茂服務也將此前收購的環(huán)衛(wèi)業(yè)務標的金沙田科技“退回”，主要原因是該企業(yè)應收賬款增加、現(xiàn)

金流壓力增大，且收入增長及市場拓展未達預期。此外，綠城服務于2019年收購的教育公司MAG的部分股份也被出售，交易價格為1620萬澳元，完成后綠城服務在MAG的持股比例將從53.9%降至35%。綠城服務強調，未來將重新聚焦物業(yè)服務與社區(qū)生活的主航道，確?，F(xiàn)金流和盈利的穩(wěn)健增長。這些舉措反映了物業(yè)管理企業(yè)在當前經(jīng)濟環(huán)境下更加審慎的投資態(tài)度，以及對核心業(yè)務的重新重視，旨在優(yōu)化資源配置，提升運營效率，確保長期穩(wěn)定發(fā)展。29年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。直拓市場競爭惡化【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物單項目中標金額最高降幅25%成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報1、價格成為招標首要考量因素，7成企業(yè)低價中標告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損隨著經(jīng)濟環(huán)境的演變和多種因素的持續(xù)作用，企業(yè)面臨的成本壓力未見失承擔任何責任。減輕。相較于2023年，在當前的企業(yè)招標過程中，價格因素的重要性顯著提升，已超越其他考量因素躍居首位。在面對宏觀經(jīng)濟挑戰(zhàn)的過程中，甲方對成本控制和經(jīng)濟效益的關注度進一步增強，企業(yè)正通過更優(yōu)的價格策略來優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)降本增效的目標。

資料來源：企業(yè)訪談、克而瑞物管整理根據(jù)調研結果顯示，有12%的企業(yè)將價格權重設定在70%以上，而58%的企業(yè)則將這一比例控制在50%-70%之間。若將價格權重占比超過50%的情況定義為“低價優(yōu)先”的決策模式，則采用此類模式進行招標的企業(yè)比例高達70%。30年報解讀這一趨勢表明，面對持續(xù)的經(jīng)濟壓力和成本考量，越來越多的企業(yè)傾向于選擇更具價格競爭力的供應商，以實現(xiàn)成本效益的最大化?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物2、單項目中標金額普遍下降，交通樞紐領跌25%成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報從不同業(yè)態(tài)中標金額來看，各類業(yè)態(tài)單項目的中標金額呈現(xiàn)出不同程度告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用的下滑趨勢。在政府預算縮減的大背景下，交通樞紐、城服的業(yè)務補貼該報告內容而引致的損失承擔任何責任。降低，年內交通樞紐單項目中標金額下降至403萬元/個，降幅達25%，成為所有業(yè)態(tài)中跌幅最大的業(yè)務。值得注意的是，產(chǎn)業(yè)園是唯一一個單項目中標金額上漲的業(yè)態(tài)。然而，

調研顯示，這一增長背后反映了甲方策略的轉變，企業(yè)正從過去的分包

模式轉向整包模式。這種轉變旨在增強招標過程中的談判地位，并通過整合項目來降低成本。31年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損規(guī)模導向漸行漸遠失承擔任何責任。優(yōu)勢區(qū)域競爭將更加激烈2024年，物業(yè)企業(yè)在業(yè)務拓展方面遭遇了多重挑戰(zhàn)。一方面，來自甲方的壓力持續(xù)傳導至物業(yè)行業(yè)，對企業(yè)的盈利能力和發(fā)展空間造成了顯著

影響。在新項目拓展過程中，如何優(yōu)化成本組合以滿足甲方需求，成為物業(yè)企業(yè)亟待解決的關鍵問題。另一方面，隨著城市服務和綜合設施管理（IFM）等新興業(yè)務的興起，物業(yè)企業(yè)正逐步擺脫傳統(tǒng)的按建筑面積收費模式。在此背景下，以往以規(guī)模導向的拓展模式正逐漸退出歷史舞臺。越來越多的企業(yè)開始將重心轉向服務質量的提升和客戶滿意度的增強。這種戰(zhàn)略轉型不僅有助于提高市場競爭力，也促使企業(yè)在選擇合作項目時更加注重優(yōu)質資產(chǎn)和高潛力區(qū)域，力求實現(xiàn)精準布局和資源優(yōu)化配置。但隨著越來越多的企業(yè)的加入，優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質客戶的爭奪已進入白熱化階段。為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，物業(yè)企業(yè)紛紛加大對核心市場的投入力度，致力于提供定制化、專業(yè)化及高效的服務，以此吸引32年報解讀并保留高端客戶群體。未來，隨著更多企業(yè)加入這一競爭行列，優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質客戶的爭奪預計將進一步加劇，推動行業(yè)向更高層次的服務質量邁進?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。33年報解讀■市場盤點：住宅“難上加難”，非住逐漸變“紅”|年度盤點③2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“市場”篇。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。住宅：市場承壓明顯房屋老齡化加劇服務挑戰(zhàn)1、4城百余個項目降價，降幅20%-30%2024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費標準，引發(fā)降價輿情。部分業(yè)主質疑所在小區(qū)物業(yè)費顯著高于政府指導價，且過高的物業(yè)費與實際享受到的服務質量嚴重脫節(jié)，要求物企對照政府規(guī)定的物業(yè)服務標準，詳細公示超等級物業(yè)服務方案或者下調物業(yè)費。部分業(yè)主更是希望更換物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費。青島嚴令超出政府指導價的住宅小區(qū)限期調整物業(yè)費。2024年5月31日，青島城陽區(qū)住建局印發(fā)《關于對普通住宅前期物業(yè)服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業(yè)服務區(qū)域收費面積相應調整基準價格上浮幅度。10月22日，青島西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關于嚴格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導34年報解讀價的小區(qū)物業(yè)公司限期調整收費并退費?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研據(jù)公開資料顯示，2024年上述4城百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費的下調，降物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響幅在20%-30%之間。其中，武漢已有30余個住宅小區(qū)降低物業(yè)費，平均降價幅度多達24%。多數(shù)降價小區(qū)通過業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達成的，力。物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費，但不降低物業(yè)服務標準。部分降價小區(qū)則是【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物借助更換物業(yè)公司的方式，達成降低物業(yè)費的訴求。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。數(shù)據(jù)來源：公開資料、克而瑞物管整理2、物業(yè)換手率升至3.3%據(jù)克而瑞物管調研統(tǒng)計顯示，2021-2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續(xù)提升至3.3%，凈增長1.6個百分點，意味著每年約有2萬個住宅小區(qū)更換物業(yè)公司。35年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物多城換手率呈持續(xù)上升的趨勢。典型如上海，2021年以來更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量顯著增加，2023年共有212個小區(qū)更換了物業(yè)公司，2024年前9成任何投資意向建議。月已有174個小區(qū)完成了物業(yè)更換，按照這一趨勢，預計全年更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量將再創(chuàng)新高。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。大型社區(qū)換手率同樣上升。2024年，全國多個大型社區(qū)更換物業(yè)公司，源于大型社區(qū)在服務過程中面臨著諸多問題，這些問題的解決涉及政府、社區(qū)、企業(yè)、居民等多方主體，協(xié)調難度大，解決起來非常困難。但在問題發(fā)生后，業(yè)主潛意識認定物業(yè)為第一責任人，尤其是在行業(yè)負面輿情不斷發(fā)酵的大環(huán)境下，物業(yè)責任更是被無限放大。分析住宅物業(yè)換手率提升的動因，不乏以下兩方面因素：36年報解讀其一，很多城市業(yè)委會或物管會成立率提升。早在2020年5月，《北京市物業(yè)管理條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建物管會。截至2024年7月，北京已組建物管會5100余個，業(yè)委會或物管會組建率高達97%。針對業(yè)委會組建率較低的現(xiàn)狀，2024年不少城市重新修訂《物業(yè)管理條例》，通過組建物管會來補位業(yè)委會，如《濟寧市物業(yè)管理條例》創(chuàng)新性設立了物管會制度?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。其二，物企與業(yè)主更換意愿提升。一方面，物企主動退出部分低質項目，2024年上半年，金科服務退出低質效、低收繳率、負貢獻的項目，終止在管面積約2990萬平方米；世茂服務同樣主動退出部分利潤率較低、發(fā)展?jié)摿^小的項目，終止在管面積1750萬平方米。另一方面，物業(yè)費降價輿情持續(xù)發(fā)酵，部分業(yè)主通過更換物業(yè)公司，以便達成降低物業(yè)37年報解讀費的目標。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物3、房屋老齡化趨勢下，物業(yè)管理困境更為凸顯綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規(guī)模等多方面因素，截至2024成任何投資意向建議。年，全國房齡達到20年以上的住宅項目占比約43%，預計到2030年這使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，一比例將提升至60%，意味著未來6年內老項目占比將激增17%，說明克而瑞物管不對因使用房屋老齡化問題愈加嚴峻。該報告內容而引致的損失承擔任何責任。房屋老齡化將加劇維修困境。一方面，隨著住宅小區(qū)交付年限不斷延長，維修成本大幅增長。以建筑面積10萬平方米的住宅小區(qū)（10棟高層）測算，在交付后5年內，維修項目較少、費用較低，且在質保期內的維修費用均由開發(fā)商承擔，業(yè)主僅需承擔質保期外的部分維修費用；在交付后的第5-15年，通常需要修繕屋面防水及外墻，按照屋頂及外墻的修繕面積、耗材及人工成本推算，預估年均維修費用約10萬元；在交付后的第16-20年，通常需要集中修繕管網(wǎng)及消防設施設備，分樓棟計算各類設施設備的數(shù)量、采購成本、安裝費用，預估年均維修費用約35萬元；在交付后的第21-25年，通常需要更換電梯，假設每棟樓更換2部電梯，每部電梯成本15-20萬元，預估年均維修費用在60-80萬元之間。值得一提的是，上述預估的維修費用僅是一個參考值，實際維修費用取決于住房屬性（高層、洋房、別墅）、耗材品牌及質量、施工工藝、人工成本等多方面因素，導致不同住宅小區(qū)實際維修費用存在較大差異。38年報解讀另一方面，老舊小區(qū)維修資金近乎枯竭，續(xù)籌及使用困難。值得擔憂的是，老舊小區(qū)普遍面臨維修資金短缺的問題，以上海為例，20世紀90年代建成的住宅小區(qū)中，維修資金已經(jīng)見底或者接近枯竭的項目占比達克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研到70%以上。原則上，業(yè)主維修資金賬戶余額低于首期籌集金額的30%，便要啟動維修資金續(xù)籌程序，但由于業(yè)主的對抗情緒，實際續(xù)籌難度較物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。大?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。維修資金使用門檻較高。動用維修資金原則上須由專有部分面積及人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，且參與表決專有部分面積及人數(shù)雙過半的業(yè)主同意。而在實際表決過程中，很多業(yè)主因房屋維修不直接影響到切身利益，參與表決的積極性不高；即使參與表決，也會出現(xiàn)諸多的意見分歧，如一樓業(yè)主反對安裝、維修電梯，非頂樓業(yè)主不同意維修屋頂?shù)?，短期內較難達成統(tǒng)一意見，共同導致維修資金使用困難。面對不斷上漲的維修成本，如何有效地續(xù)籌維修資金，并提升維修資金使用效率，成為亟需破解的難題。房屋老齡化還將加劇物業(yè)管理困境，主要涉及以下兩方面內容：39年報解讀其一，老舊小區(qū)通常伴隨著屋頂漏水、外墻脫落、設施設備老化等問題，一旦遇到極端災害天氣，事故風險隱患顯著提升。為了避免極端天氣引發(fā)社區(qū)安全事故，物企需要提前升級一系列的安全管控措施，為此需要增加相應的運營成本投入。其二，社區(qū)設施設備老化引發(fā)事故率提升，給業(yè)主生活帶來困擾，拉升業(yè)主的不滿情緒，表現(xiàn)于投訴量增加、滿意度下降等，使得物企品牌形象及口碑受損。而在滿意度下降的同時，物業(yè)費收繳率或將同步下滑，物企經(jīng)營也將陷入困境。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物非住B端：甲方壓力傳導成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報未來或成“紅?！备偁幐鎯热萑〈洫毩⑴袛?，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。1、商寫園租金下滑，空置率持續(xù)攀升受限于實體經(jīng)濟萎靡不振，商辦項目招租壓力不斷加大，租金持續(xù)下滑。以一線城市為例，2024年購物中心首層平均租金同比跌幅皆超15%，甲級辦公樓平均租金同比跌幅都在10%附近。甲級辦公樓空置率持續(xù)上升。以一線城市為例，2024年北京、上海和廣州甲級辦公空置率都在20%左右，較2023年均有不同程度的增長，深圳空置率提升2.4個百分點至29.1%。40年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。產(chǎn)業(yè)園不僅租金下行，而且空置率持續(xù)上升。2024年，工業(yè)廠房租金同【免責聲明】本報告所載資料與觀點比下降16.2%，空置率升至19.8%，同比提升2.6個百分點；研發(fā)辦公及其出處皆被克而瑞物樓租金同比下降33%，空置率高達30.1%，同比提升6.5個百分點。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。2、甲方壓力傳導，市場漸入“紅?！备偁幎谧饨鹣禄?、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經(jīng)營壓力逐漸傳導至物企，主要涉及以下兩方面內容：其一，甲方要求增多、變嚴。首先，邀標書細化，以某文體中心餐飲服務為例，邀標書具體細化到服務人員要求、飯菜出品時間、質檢等。其次，建立COE團隊監(jiān)管供應商，如華為行政專業(yè)COE能力中心建立專業(yè)標準、基線、制度和流程。其二，低價中標現(xiàn)象明顯增多。部分項目中標價格明顯低于合理的成本線，給未來服務履約埋下隱患。那些低價中標的物企難以長期承受虧損狀態(tài)，實際服務過程中難免會降配人員，降低服務質量，致使?jié)M意度下降、投訴量上升。隨著物業(yè)矛盾加劇，疊加低價虧損局面難以緩解，最41年報解讀終低價中標的物企大概率將提前退場。非住G端：學校、醫(yī)院分化加劇公建物業(yè)整體賬期拉長1、學校、醫(yī)院分化加劇，優(yōu)質項目陷爭奪戰(zhàn)克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。學校、醫(yī)院市場分化加劇，優(yōu)質項目競爭激烈。數(shù)據(jù)顯示，2023年雙一流高校數(shù)量占比低至6%，但雙一流高校預算則是其他普通高校的6.2倍；【免責聲明】本報告所載資料與觀點2023年三級醫(yī)院數(shù)量占比約10%，預算占比卻達到了30%。受此影響，及其出處皆被克而瑞物物企投拓將重點聚焦雙一流高校、三級醫(yī)院這類優(yōu)質項目，致使競爭愈成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報加激烈。告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。2、公建物業(yè)賬期拉長公建物業(yè)市場壓力持續(xù)加碼，主要涉及以下兩方面內容：其一，政府采購金額下降8%，低價中標漸成主流。2020-2023年，政府42年報解讀采購金額由3.7萬億元緩步下滑至3.4萬億元，累計降幅達8%為了控制政府采購成本，更多公建物業(yè)項目鼓勵低價中標。另一方面，部分物企積極打造標桿項目，采用較激進的價格策略，甚至以犧牲利潤為代價，進一步加劇了公建物業(yè)低價競爭的局面?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。其二，公建物業(yè)賬期拉長，回款難成挑戰(zhàn)。公建物業(yè)賬期由2023年的3使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用個月拉長至2024年的10個月，明顯高于6個月的警戒線?；乜铍y已然該報告內容而引致的損失承擔任何責任。成為公建物業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)，隨著回款周期的延長，導致物企資金周轉壓力加大，一定程度上影響企業(yè)的日常運營和新項目的拓展。3、政府債務壓力大，短時間難以改善考慮到政府顯性及隱性債務壓力依舊較大，短時間公建物業(yè)回款難題較難改善。43年報解讀一方面，顯性債務壓力大。2017-2023年，地方政府債務規(guī)模快速攀升，負債率由19.8%持續(xù)提升至32.3%，凈增長12.5個百分點，反映地方政府顯性債務壓力不斷加大?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，另一方面，隱性債務化解需至2028年。2024年11月，財政部發(fā)布重磅克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損政策，從2024年開始將直接安排10萬億元用于化解地方債務，意味著失承擔任何責任。2028年之前地方需要消化的隱性債務總額將從14.3萬億元大幅下降至2.3萬億元，年均化債金額則將從2.86萬億元降至4600億元。綜上所述，C端、B端和G端市場壓力不斷加劇，住宅物業(yè)費降價、換手率上升，房屋老齡化進一步激化物業(yè)矛盾；商寫園租金下滑、空置率上升，甲方經(jīng)營壓力向物業(yè)傳導，低價中標現(xiàn)象持續(xù)增多；學校、醫(yī)院優(yōu)質項目競爭愈加激烈，公建物業(yè)低價中標漸成趨勢，且賬期拉長。44年報解讀■資本盤點：低位盤整延續(xù)，物企有“進”有“退”|年度盤點④2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“資本”篇?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，港股政策轉向寬松克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。上市平均用時縮短至307天1、港股政策基調轉向寬松，支持企業(yè)赴港上市2024年4月，中國證監(jiān)會發(fā)布5項資本市場對港合作措施，明確提出支持符合條件的內地行業(yè)龍頭企業(yè)赴香港上市。2024年12月，香港聯(lián)交所發(fā)布《建議優(yōu)化首次公開招股市場定價及公開市場規(guī)定》的咨詢文件，旨在增加對潛在發(fā)行人的吸引力。2、上市平均用時縮短至307天，國資上市依然積極隨著港交所政策環(huán)境的轉變，物業(yè)上市平均用時大幅下降。相較于2023年潤華服務及眾安智慧生活幾番遞表，上市平均用時達661天，2024年泓盈城市服務、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家物企上市平均用時縮短至307天，這一水45年報解讀平與2022年294天基本持平?？硕鹞锕転橐拙又袊?/p>

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。2024年，新上市的兩家物企均為國有企業(yè)，在國資發(fā)展和改革措施的推【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物動下，其他國資背景的物業(yè)企業(yè)對上市仍保持著積極性。其中，深業(yè)物業(yè)作為典型代表，在2024年2月獲得了中國證監(jiān)會境外發(fā)行上市備案通知書，并于10月更新了招股書，為IPO做足準備。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報與此同時，聯(lián)投城市運營、瑞景城市服務及武漢城市服務等國資物企也告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用在積極籌劃上市事宜。例如，聯(lián)投城市運營在2023年底成為ST明誠控該報告內容而引致的損股股東后，計劃將城市運營業(yè)務注入ST明誠以實現(xiàn)借殼上市。2024年失承擔任何責任。6月，ST明誠成功“摘星”，股票簡稱變更為“ST明誠”，標志著其解除了退市危機，破產(chǎn)重組工作取得了階段性成果。此外，瑞景城市服務已公示H股上市的主要中介團隊預中標人名單，包括保薦人、境內外律師及會計師等，顯示其上市籌備工作正在有序進行。武漢城市服務也明確了其港股上市的戰(zhàn)略目標，力爭在“十四五”期間完成這一重要里程碑。46年報解讀物業(yè)股持續(xù)底部盤整股價年內2次沖高回落1、板塊指數(shù)弱于大盤，差距進一步擴大自2023年以來，宏觀經(jīng)濟的不確定性以及房地產(chǎn)企業(yè)的信用風險持續(xù)影響市場，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)呈現(xiàn)波動下滑的趨勢?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響進入2024年，盡管在政策的支持下該指數(shù)經(jīng)歷了兩次顯著的反彈，但這些上漲勢頭未能持久。截至2024年12月31日，恒生物業(yè)服務及管力。理指數(shù)收于1691點，相較于2023年末的1847點下跌了8.4%。與之形成對比的是，恒生指數(shù)年內表現(xiàn)出色，升至20060點，較2023年末的【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物17047點增長了17.7%。兩者對比來看，物業(yè)板塊指數(shù)與大盤同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進一步擴大。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。2、股價年內2次沖高回落，較2023年初仍下降3成2024年，物業(yè)股的股價經(jīng)歷了顯著波動。年初，延續(xù)2023年下滑趨勢，上市物企的平均股價在2月份觸及3.4港元/股的新低。然而，隨著5月地產(chǎn)“5.17”政策的出臺，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股出現(xiàn)了反彈。10月份，央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會聯(lián)合宣布了一系列提振資本市場的措施，并通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性，推動資本市場整體上揚。受益于此輪行情，物業(yè)股平均股價攀升至年內高點5.7港47年報解讀元/股。不過，隨著政策效應逐漸減弱，物業(yè)股未能維持漲勢，股價再次回落。截至2024年12月31日，平均股價收于4.6港元/12.2%，但與2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%?？硕鹞锕転橐拙又袊?/p>

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報3、市盈率仍處低位，全年均值微升至11.9倍告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損近年來，物業(yè)股的估值持續(xù)下滑，并在2022年底觸及歷史低點8.9倍失承擔任何責任。市盈率。2023年，物業(yè)股估值維持在較低水平，整體處于盤整階段。進入2024年后，在有利的政策環(huán)境推動下，5月和10月物業(yè)股估值年內出現(xiàn)了兩次顯著的反彈。其中10月達到了近兩年來的最高點，市盈率均值升至15.2倍。但隨著政策影響力的減弱，物業(yè)股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率為11.9倍，仍處于較低水平。48年報解讀克而瑞物管為易居中國

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。4、總市值與上年基本持平，百億物企增加1家過去兩年，物業(yè)企業(yè)面臨了諸多挑戰(zhàn)，整體經(jīng)濟環(huán)境對資本市場的持續(xù)【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物影響使得上市物企的市值修復進展緩慢。盡管期間有政策支持帶來的短暫反彈，但行業(yè)的整體市值仍未恢復到之前的水平。截至2024年12月31日，62家樣本企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報與2022年的4223億元相比，大幅下降了44.9%，物業(yè)企業(yè)重建投資者信心仍需一定時間。告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。分企業(yè)來看，企業(yè)市值表現(xiàn)分化。截至2024年末，超3成上市物企市值較2023年末上漲，其中特發(fā)服務、新希望服務、恒大物業(yè)等6家上市物企市值漲幅超50%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬。49年報解讀從企業(yè)市值分布來看，市值在30億以下的物企占比依然是絕對主力。百億市值以上的物企有6家，數(shù)量較2023年末增加1家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務和招商積余。其中，華潤萬象生活市值多達611億元，依克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。舊高居榜首，同比上漲6%?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。流動性持續(xù)低迷2家物企主動謀求退市1、近9成上市物企日均換手率低于1%2024年，66家上市物企中59家企業(yè)日均換手率低于1%89.4%，4家上市物企換手率在1%-3%之間，2家上市物企換手率在3%-7%之間，僅有特發(fā)服務1家企業(yè)股票交易較為活躍，日均換手率達到7%以上。50年報解讀克而瑞物管為易居中國

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物2、2家尋求私有化退市，另有8家募資余額覆蓋“私有化成本”成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報2024年，華發(fā)物業(yè)服務和融信服務兩家上市物企相繼宣布私有化并退出資本市場。告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損華發(fā)物業(yè)服務于5月27日發(fā)布公告，稱母公司華發(fā)股份計劃對其進行失承擔任何責任。私有化，注銷價格定為每股0.29港元，較其停牌前收市價0.222港元溢價約30.63%。經(jīng)過數(shù)月的程序，華發(fā)物業(yè)服務在9月30日收盤后正式完成退市，成為繼藍光嘉寶服務之后第二家退市的上市物企。隨后，11月22日，融信服務也宣布控股股東融心一品擬通過協(xié)議安排方式將公司私有化，并撤銷其上市地位。融信服務的注銷價格為每股0.60港元，相比停牌時的收市價0.52港元溢價約15.38%。這兩家物企選擇私有化的主要原因在于股票交易流動性低、股價下降以及上市平臺失去融資能力，認為私有化更有利于公司的長遠發(fā)展。值得注意的是，兩家企業(yè)的私有化注銷價格均顯著高于停牌價格，分別為30.63%和15.38%的溢價。如果按照30%的溢價計算收購小股東持股的成本，建業(yè)新生活、寶龍商業(yè)、中駿商管等八家企業(yè)均有足夠的資金覆蓋這一成本，其中建業(yè)新生活的剩余金額最高，可達8.63億元。在當前市場環(huán)境下，一些物業(yè)企業(yè)正逐步選擇從公開市場退出，以尋求更廣闊的發(fā)展機遇和發(fā)展空間。51年報解讀克而瑞物管為易居中國

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物回購分紅力度加大持續(xù)提升市場信心

成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報1、分紅企業(yè)由8家增至16家，3家分紅率超100%告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用2024年，盡管物業(yè)板塊整體仍持續(xù)處于低迷狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展依然艱難，該報告內容而引致的損但為了增強投資者的信心，越來越多企業(yè)選擇通過分紅來回饋股東。上失承擔任何責任。半年，共有16家上市物企宣布派息分紅，分紅企業(yè)數(shù)量較去年同期實現(xiàn)翻倍增長。同時企業(yè)分紅率也在顯著提高，其中萬物云、建業(yè)新生活和華潤萬象生活3家企業(yè)分紅率均超過了100%，萬物云更是高達149%。52年報解讀克而瑞物管為易居中國

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報2、全年回購金額超8億元，3家擬大額回購告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損2024年，物業(yè)企業(yè)股價持續(xù)承壓，為了穩(wěn)定股價和增強市場信心，中海失承擔任何責任。物業(yè)、招商積余、越秀服務等多家企業(yè)紛紛加入股份回購的行列。根據(jù)克而瑞物管的監(jiān)測數(shù)據(jù)，年內共有11家上市物企實施了總計321次的回購行動，累計回購股數(shù)達到1.62億股，總金額為8.03億元。全年企業(yè)回購活動呈現(xiàn)出高頻小額的特點，回購次數(shù)明顯遠高于上年（259同時，萬物云、碧桂園服務和招商積余3家上市物企拋出了大額回購計劃。如萬物云于2024年6月4日發(fā)布公告稱，擬以自有資金回購1.18億股，回購總金額最高達58億港元，占公司市值的比例多達20.5%53年報解讀公告發(fā)布后，萬物云共計回購總股數(shù)達1417萬股，回購總金額3.06億港元，擬回購股數(shù)、金額的完成率分別為12%和5.3%，預示著繼續(xù)回購的空間巨大。又如招商積余于2024年10月14日發(fā)布公告稱，擬以自有資金或自籌資金進行股份回購，回購總金額不超過1.56億元，占公司市值的比例達1.3%。2024年12月10日，招商積余完成了首次回購，回購股份90萬股，支付的總金額為989萬元?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響上市物企頻繁發(fā)起股票回購并推出大額回購計劃，不僅表達了對公司自力。身經(jīng)營狀況的看好，也展現(xiàn)了對行業(yè)前景和股價的信心。此舉向外界傳遞了公司價值可能被市場低估的信號，有利于緩解投資者擔憂，穩(wěn)定股【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物價與市值，并提振整體市場信心。成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。54年報解讀■物企盤點：經(jīng)營難題愈加尖銳，自我革新迫在眉睫|年度盤點⑤2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領域專業(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“企業(yè)”篇?！久庳熉暶鳌勘緢蟾嫠d資料與觀點及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用經(jīng)營業(yè)績：營收、凈利潤、現(xiàn)金流持續(xù)承壓該報告內容而引致的損失承擔任何責任。1、營收增速創(chuàng)新低上市物企營收增速再創(chuàng)新低，2023年上市物企營收均值45.7億元，同比增長7.5%，營收增速首次跌破10%，較2022年下降8.4個百分點。2024年上半年，上市物企營收均值23.2億元，營收增速進一步回落至4.7%，再創(chuàng)近年來新低。55年報解讀不同類型業(yè)務營收表現(xiàn)各異。2024年上半年，上市物企基礎物業(yè)服務的