第5章網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張與選址

第5章網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張與選址5.1

連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略5.2

網(wǎng)點(diǎn)選址分析5.3

選址程序與選址技術(shù)5.1連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略店鋪開(kāi)發(fā)規(guī)劃區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略圈地模式跳躍模式網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略店鋪開(kāi)發(fā)規(guī)劃開(kāi)發(fā)新店的原則新店開(kāi)發(fā)的布點(diǎn)要求新店開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)形態(tài)開(kāi)店原則符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)效益是開(kāi)發(fā)考慮的關(guān)鍵問(wèn)題，也是首要問(wèn)題必須進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，寫(xiě)出調(diào)研報(bào)告城市開(kāi)發(fā)規(guī)劃對(duì)店鋪的開(kāi)發(fā)具有重要影響一定要進(jìn)行科學(xué)的開(kāi)店布點(diǎn)，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估分析，進(jìn)行規(guī)劃做好財(cái)務(wù)規(guī)劃科學(xué)簽訂房產(chǎn)使用權(quán)等多類(lèi)合同認(rèn)真研究當(dāng)?shù)厝嗣竦娜司杖胨脚c開(kāi)店密度的關(guān)系認(rèn)真研究當(dāng)?shù)厝嗣竦拿袼孜幕c開(kāi)店業(yè)務(wù)的關(guān)系充分考慮物流配送的問(wèn)題，包括交通、第三方物流、原料產(chǎn)地等符合店鋪開(kāi)發(fā)的基本原則方便顧客購(gòu)買(mǎi)有利配送適應(yīng)長(zhǎng)期規(guī)劃緊密配合業(yè)態(tài)類(lèi)型新店開(kāi)發(fā)的布點(diǎn)要求年度開(kāi)店數(shù)量注意凈開(kāi)店數(shù)范圍選擇全面性選擇部分性選擇城市繁華區(qū)選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部交通要道處開(kāi)店條件的設(shè)計(jì)菜單式選擇商業(yè)區(qū)選擇立地布點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)立地條件店鋪所在地周?chē)h(huán)境條件，如交通、公共設(shè)施、商店密度等布點(diǎn)順序全面補(bǔ)點(diǎn)中心輻射布點(diǎn)包圍布點(diǎn)政策性布點(diǎn)卡位零售網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)戰(zhàn)術(shù)新店開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)形態(tài)獨(dú)立式形式商業(yè)街百貨公司、百貨大樓大專(zhuān)院校交通樞紐寫(xiě)字樓醫(yī)院軍區(qū)公園等特殊市場(chǎng)形態(tài)如加油站等圈地模式

圈地模式

指連鎖企業(yè)在一個(gè)區(qū)域內(nèi)集中資源開(kāi)店，將可能開(kāi)設(shè)的門(mén)店數(shù)量盡量開(kāi)完，再尋找另外的開(kāi)店區(qū)域，以便充分挖掘該區(qū)域市場(chǎng)潛力，發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，降低管理成本和后勤服務(wù)成本，增大宣傳效果，以達(dá)到獲取規(guī)模效益目的。操作方法一以一個(gè)城市為目標(biāo)，集中資源在該城市迅速鋪開(kāi)網(wǎng)點(diǎn)，形成壓倒性陣勢(shì)，以吸引消費(fèi)者的注意。適用于消費(fèi)相對(duì)分散且區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)不明顯的便利店、冷飲店開(kāi)店。操作方法二先確定物流配送中心的地址，然后以配送中心的輻射范圍為半徑逐步擴(kuò)張。這種方式更注重配送中心的服務(wù)能力，以求充分發(fā)揮配送潛力。配送中心的輻射范圍一般以配送車(chē)輛每小時(shí)60-80公里的速度，在一個(gè)工作日（12小時(shí)/24小時(shí)）內(nèi)可以往返配送中心的距離來(lái)測(cè)算。適用于對(duì)商品配送要求快捷高效的標(biāo)準(zhǔn)超市可以降低連鎖企業(yè)的廣告費(fèi)用?？梢蕴岣咝蜗笊系南喑诵Ч?。節(jié)省人力、物力、財(cái)力，提高管理效率。可以提高商品的配送效益，保證及時(shí)送貨?？梢猿浞职l(fā)揮配送潛力，減少總部的投資壓力。圈地模式的優(yōu)勢(shì)：圈地模式的風(fēng)險(xiǎn)：采取這一擴(kuò)張模式，必須等待在一個(gè)區(qū)域開(kāi)完計(jì)劃的門(mén)店數(shù)量才進(jìn)入另一個(gè)區(qū)域，則連鎖企業(yè)要完成在全國(guó)的整體布點(diǎn)工作可能需要較長(zhǎng)時(shí)間。由于這一擴(kuò)張模式是一個(gè)一個(gè)區(qū)域漸進(jìn)開(kāi)店，因此有可能其他一些當(dāng)前值得進(jìn)入的區(qū)域或城市在等待中喪失了最佳機(jī)會(huì)，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶占有利地址。跳躍模式跳躍模式

是指連鎖企業(yè)在當(dāng)前值得進(jìn)入的地區(qū)或競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較低的地區(qū)分別開(kāi)設(shè)店鋪，即看準(zhǔn)一個(gè)地方開(kāi)一家，成熟一家開(kāi)一家，可以同時(shí)不斷跳躍式在各區(qū)域開(kāi)店。兩種目的企業(yè)希望占領(lǐng)某個(gè)大區(qū)域市場(chǎng)，先不計(jì)成本，不考慮一城一池的得失，而是先考慮整體網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，對(duì)有較大發(fā)展前途的地區(qū)和位置，先入為主，抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入。希望避開(kāi)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，先求生存，再求發(fā)展。跳躍模式的優(yōu)勢(shì)：可以搶先占領(lǐng)有較高價(jià)值的地點(diǎn)，取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)優(yōu)先將門(mén)店開(kāi)設(shè)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)不足的地區(qū)，或競(jìng)爭(zhēng)程度較低的地區(qū)，可以避開(kāi)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，迅速站穩(wěn)腳跟。跳躍模式的風(fēng)險(xiǎn)：采取跳躍模式的連鎖企業(yè)需要充分考慮自己物流配送的能力。在發(fā)展初期難以有效整合企業(yè)資源，這些可能使連鎖企業(yè)陷于戰(zhàn)線(xiàn)過(guò)寬帶來(lái)的陷阱。如果沒(méi)有相應(yīng)的管理控制系統(tǒng)，容易出現(xiàn)一盤(pán)散沙狀況，不利于樹(shù)立連鎖企業(yè)統(tǒng)一形象。對(duì)門(mén)店的管理人員要求較高，門(mén)店管理人員必須具備較高的能力素質(zhì)，否則會(huì)延長(zhǎng)門(mén)店經(jīng)營(yíng)的摸索期或虧損期。網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑

自建并購(gòu)加盟合作自建

自建是指連鎖企業(yè)借助自己籌集的資金，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的商圈分析，對(duì)備選地址逐一分析優(yōu)選，確立店址并開(kāi)設(shè)新的連鎖門(mén)店，通過(guò)自身力量逐步拓展市場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)新的連鎖門(mén)店一開(kāi)始就能按企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)行，迅速走上正軌；有利于企業(yè)的一體化管理，公司原有的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式能不折不扣地貫徹實(shí)施；有助于樹(shù)立良好的企業(yè)形象；由于選址時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)厣倘M(jìn)行了周密的調(diào)查分析，前期的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)新店開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整有很大幫助。風(fēng)險(xiǎn)該方式前期投入需要大量資金，企業(yè)必須有雄厚資金支持，且對(duì)內(nèi)部資源應(yīng)用要求較高；發(fā)展相對(duì)較慢。企業(yè)需要對(duì)新區(qū)域市場(chǎng)有一個(gè)了解、認(rèn)識(shí)、把握的過(guò)程，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需要時(shí)間了解、接受新的進(jìn)入者，因而初建的門(mén)店需要一個(gè)過(guò)渡期才能站穩(wěn)市場(chǎng)。并購(gòu)

并購(gòu)是指連鎖企業(yè)采取資本運(yùn)營(yíng)的方式，將當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的企業(yè)收購(gòu)、兼并過(guò)來(lái)，再進(jìn)行整合，使兼并企業(yè)能與母體企業(yè)融為一體。優(yōu)勢(shì)：通過(guò)收購(gòu)兼并，連鎖企業(yè)可以共享市場(chǎng)資源、擴(kuò)大顧客基礎(chǔ)、提高討價(jià)還價(jià)的實(shí)力。容易進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng)，因?yàn)榧娌⑦^(guò)來(lái)的企業(yè)就是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)存在的企業(yè)，熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，了解本地市場(chǎng)，或者已經(jīng)積累了一定的無(wú)形資產(chǎn)，被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受，并購(gòu)能使總部迅速占領(lǐng)新的市場(chǎng)；可以利用被并購(gòu)企業(yè)的人力資源，如果運(yùn)作較好，投資成本可以相對(duì)減少，而擴(kuò)張速度也會(huì)加快。風(fēng)險(xiǎn)：兼并過(guò)來(lái)企業(yè)本身的組織結(jié)構(gòu)、管理制度，以及企業(yè)文化與母體企業(yè)相差較大，還需要對(duì)其按母體企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，有一個(gè)磨合陣痛期，這同樣需要成本；尋找合適的被并購(gòu)企業(yè)需要機(jī)會(huì)，這可能會(huì)貽誤進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng)的時(shí)機(jī)；并購(gòu)本身及整合被并購(gòu)企業(yè)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要高超的管理技術(shù)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。加盟

加盟一般稱(chēng)為特許經(jīng)營(yíng)，是總部將自己所擁有無(wú)形資產(chǎn)包括商標(biāo)、商號(hào)、專(zhuān)利和經(jīng)營(yíng)管理模式等許可給投資者或加盟商，加盟商按合同規(guī)定在總部的統(tǒng)一指導(dǎo)下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。優(yōu)勢(shì)：可以節(jié)省大量資金投入和時(shí)間成本，迅速提高市場(chǎng)占有率；可以節(jié)省總部的人力資源和財(cái)力，風(fēng)險(xiǎn)?。怀浞掷眉用苏咴诋?dāng)?shù)氐娜司墐?yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)積極性，可以提高成功率。風(fēng)險(xiǎn)：

加盟不能適合所有零售業(yè)態(tài)和服務(wù)行業(yè)，這使得該路徑擴(kuò)張范圍受到限制；管理特許門(mén)店難度較大，加盟雙方容易鬧矛盾，總部不能隨意更換店長(zhǎng)和工作人員，不利于整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的實(shí)施和服務(wù)品質(zhì)的整體劃一；個(gè)別加盟店行為或經(jīng)營(yíng)失敗會(huì)對(duì)總部品牌形象造成損害，不利于樹(shù)立良好的企業(yè)形象。合作

合作是指連鎖企業(yè)與有合作意向的伙伴進(jìn)行多方面合作，包括引入戰(zhàn)略投資伙伴共同開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)，包括與合作方結(jié)成聯(lián)盟體采取復(fù)合連鎖的方式進(jìn)入新市場(chǎng)，包括向合作方輸出管理、輸出人力資源等方式，共同開(kāi)發(fā)某地區(qū)市場(chǎng)。

優(yōu)勢(shì)：可以利用合作伙伴的人力、財(cái)力、物力等資源，減輕總部的投資壓力；可以利用合作方的影響力占領(lǐng)市場(chǎng)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；雙方可以互享顧客資源；相對(duì)加盟形式，合作形式更為靈活，店面招牌可以靈活處理，或打上連鎖企業(yè)商號(hào)，或采用雙商號(hào)；合作方式較加盟更容易被對(duì)方所接受，雙方是在平等的位置上謀求雙贏。

風(fēng)險(xiǎn)：合作伙伴有權(quán)利參與決策，不能獨(dú)立決策，不利于統(tǒng)一管理；市場(chǎng)的開(kāi)拓受到制約，不能按自己開(kāi)店的一貫?zāi)Ｊ竭\(yùn)作，時(shí)間和速度不能控制；合作方式不太穩(wěn)定，由于其他事情變化，容易導(dǎo)致合作失敗或合作終止。

網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)連鎖企業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略資金物流配送系統(tǒng)

人才管理協(xié)調(diào)系統(tǒng)

信息系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略（SB,ScrapandBulid）即裁剪與重建

是關(guān)于撤除某一家、某一地區(qū)的門(mén)店或者對(duì)某個(gè)舊門(mén)店進(jìn)行重新裝修改造以使其更符合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向的戰(zhàn)略。SB戰(zhàn)略被稱(chēng)為連鎖企業(yè)的修枝戰(zhàn)略，其目的在于去除冗店，重新調(diào)整連鎖企業(yè)擴(kuò)張中地區(qū)內(nèi)部和地區(qū)之間的連鎖門(mén)店分布狀況，調(diào)整門(mén)店形象及經(jīng)營(yíng)策略，建立更為有效和緊湊的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，以提高競(jìng)爭(zhēng)力，獲得長(zhǎng)期的發(fā)展。實(shí)施SB戰(zhàn)略的幾種情況：

店鋪危機(jī)經(jīng)營(yíng)危機(jī)市場(chǎng)危機(jī)合作危機(jī)管理危機(jī)5.2網(wǎng)點(diǎn)選址分析商圈分析商圈商圈分析地點(diǎn)分析商圈

商圈（tradingarea）也稱(chēng)交易區(qū)域是指以連鎖門(mén)店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡(jiǎn)言之，就是連鎖門(mén)店吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)的顧客所居住的地理范圍。商圈的組成主要商圈（primarytradingarea）55%-70%次要商圈（secondarytradingarea）15%-25%邊際商圈（fringetradingarea）商圈類(lèi)型按成熟度劃分成熟商圈、未成熟商圈、成長(zhǎng)型商圈按性質(zhì)劃分商業(yè)區(qū)商圈、住宅區(qū)商圈、辦公區(qū)商圈、文教區(qū)商圈和混合區(qū)商圈商圈分析商圈分析

是對(duì)連鎖企業(yè)對(duì)商圈的構(gòu)成情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模變化趨勢(shì)的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)研和研究分析。商圈分析的意義商圈分析分大環(huán)境分析和小環(huán)境分析

大環(huán)境分析的是該區(qū)域有無(wú)開(kāi)店價(jià)值，小環(huán)境分析確定該區(qū)域吸引目標(biāo)顧客的最佳地點(diǎn)。市場(chǎng)潛力分析競(jìng)爭(zhēng)狀況分析基礎(chǔ)條件分析城市吸引力排序評(píng)價(jià)指標(biāo)商圈分析的意義商圈分析是零售企業(yè)成功的必要條件可以確定促銷(xiāo)活動(dòng)的范圍對(duì)于在一定區(qū)域內(nèi)已有分店的連鎖企業(yè)而言，可以確定薪點(diǎn)是否會(huì)與老店競(jìng)爭(zhēng)可以確定在一定地理區(qū)域內(nèi)開(kāi)出分店的數(shù)目可以充分反映商店地理位置上的缺陷市場(chǎng)潛力分析市場(chǎng)潛力大小來(lái)自于區(qū)域人口的多少以及他們的購(gòu)買(mǎi)能力有很多指標(biāo)可以反應(yīng)一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)潛力，其中購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)尤應(yīng)引起重視。購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)buypowerindex

Bi=0.5Yi+0.3Ri+0.2Pi

Bi——i區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力占全國(guó)總購(gòu)買(mǎi)力的百分比；Yi——i區(qū)域個(gè)人可支配收入占全國(guó)的百分比；Ri——i區(qū)域零售額占全國(guó)的百分比；Pi——i區(qū)域的具有購(gòu)買(mǎi)力的人口占全國(guó)的百分比。市場(chǎng)潛力分析不深入，往往會(huì)出現(xiàn)一些出乎管理者預(yù)料的情況。競(jìng)爭(zhēng)狀況分析考察一個(gè)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，重點(diǎn)分析現(xiàn)有商店的數(shù)量、規(guī)模、新開(kāi)店的速度，各店鋪的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。商圈飽和度是判斷某個(gè)地區(qū)同類(lèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的一個(gè)指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算或測(cè)定某類(lèi)商品銷(xiāo)售的飽和指標(biāo)，可以了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)是過(guò)多還是不足，以決定是否選擇在此地開(kāi)店。商圈飽和度指標(biāo)（IRS）計(jì)算公式為：

IRS=（Ｃ×ＲＥ）÷ＲＦ其中：IRS：某地區(qū)某類(lèi)商品商業(yè)圈飽和指數(shù)Ｃ：某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客人數(shù)ＲＥ：某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額ＲＦ：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品商店?duì)I業(yè)總面積通常位于飽和程度低的地區(qū)，門(mén)店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對(duì)于新開(kāi)設(shè)門(mén)店選擇店址很有幫助?；A(chǔ)條件分析區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)條件為門(mén)店的正常運(yùn)作提供了基本保障。物流配送系統(tǒng)，與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)。與區(qū)域內(nèi)軟性基礎(chǔ)條件有關(guān)，包括供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度、政策和開(kāi)發(fā)程度、相關(guān)法律和執(zhí)法情況等。市場(chǎng)潛量競(jìng)爭(zhēng)激烈程度供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度政策和開(kāi)放程度

可支持超市盈虧平衡的總營(yíng)業(yè)面積超市實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素之一。選擇市場(chǎng)潛量大的城市，重點(diǎn)進(jìn)入。連鎖超市的數(shù)量，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力（外資和內(nèi)資擴(kuò)區(qū)域擴(kuò)張零售商），行業(yè)飽和度。全國(guó)性品牌制造商數(shù)量（食品、服裝、日用品）；超市商品的來(lái)源和渠道長(zhǎng)度政府對(duì)零售業(yè)開(kāi)放程度城市基本投資環(huán)境評(píng)價(jià)法律的規(guī)范程度。超市實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素之一，選擇競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較低的城市發(fā)展結(jié)合所經(jīng)營(yíng)的商品品類(lèi)考察供應(yīng)鏈的發(fā)達(dá)程度，供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度對(duì)于配送和價(jià)格領(lǐng)先有重要意義。作為區(qū)域市場(chǎng)的新進(jìn)入者，政策和開(kāi)放度是必須要考慮的因素確定自建或并購(gòu)等的參考依據(jù)指標(biāo)重要性評(píng)估權(quán)重40%

30%

20%

10%城市吸引力排序評(píng)價(jià)指標(biāo)地點(diǎn)分析業(yè)務(wù)類(lèi)型與地點(diǎn)類(lèi)型的匹配性客流分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析交通便利性城市發(fā)展規(guī)劃周?chē)h(huán)境物業(yè)本身業(yè)務(wù)類(lèi)型與地點(diǎn)類(lèi)型的匹配性地點(diǎn)類(lèi)型主要分為三類(lèi)孤立店類(lèi)型經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心自然形成的商業(yè)中心連鎖企業(yè)類(lèi)型獨(dú)特型連鎖企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)型連鎖企業(yè)比較型連鎖企業(yè)獨(dú)特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產(chǎn)品和提供服務(wù)相聯(lián)系的高質(zhì)量形象。產(chǎn)品和服務(wù)具有獨(dú)特性和競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量較少。例如園藝中心、裱畫(huà)店、機(jī)車(chē)噴漆公司或高檔飯店。一個(gè)社區(qū)內(nèi)，這種產(chǎn)品或服務(wù)選擇的余地通常較小；而且，該類(lèi)型的產(chǎn)品或服務(wù)常常具有較高聲望。獨(dú)特型連鎖企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性連鎖企業(yè)提供與商圈內(nèi)其他企業(yè)相同或相似的產(chǎn)品或服務(wù)，這樣，便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競(jìng)爭(zhēng)型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內(nèi)，集中于自然形成的商業(yè)中心、購(gòu)物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠(chǎng)附近等交通繁忙和消費(fèi)者集中的地區(qū)。這類(lèi)企業(yè)通常是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和便利導(dǎo)向型的，應(yīng)該盡量避免靠近直接競(jìng)爭(zhēng)者。競(jìng)爭(zhēng)型連鎖企業(yè)化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產(chǎn)品店、計(jì)算機(jī)店、機(jī)車(chē)修理店、機(jī)車(chē)用油中心、印刷中心、旅行、娛樂(lè)和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。對(duì)于這些公司來(lái)說(shuō)，店址應(yīng)接近競(jìng)爭(zhēng)者，以便于潛在顧客對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行比較。比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購(gòu)物中心或臨街道的路口。這種類(lèi)型的商店選址有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：靠近競(jìng)爭(zhēng)者，以便顧客進(jìn)行比較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和價(jià)值。比較型連鎖企業(yè)客流分析大型商店往往會(huì)有專(zhuān)程前來(lái)購(gòu)物的本身客流，而小型商店只能分享別人的客流或吸引其他目的的游客，此時(shí)，截流能力顯得十分關(guān)鍵。截流能力是指截取到處流動(dòng)的顧客的能力，通過(guò)評(píng)級(jí)來(lái)確定。通常在一個(gè)購(gòu)物中心或自然形成的商業(yè)中心，都有一個(gè)客流量最高的具體位置，這個(gè)位置通常都有一家或一家以上的核心商店，這一區(qū)域稱(chēng)作頂級(jí)地段，評(píng)級(jí)為100%。其他位置的評(píng)級(jí)是根據(jù)頂級(jí)地段來(lái)確定的，評(píng)級(jí)為60%的地段吸引的客流相當(dāng)于頂級(jí)地段的60%。還要深入了解客流規(guī)律，即行人的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特點(diǎn)、高峰時(shí)期和稀薄時(shí)期、流動(dòng)的目的等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)店與所開(kāi)設(shè)新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)店的銷(xiāo)售規(guī)模與目標(biāo)定位；競(jìng)爭(zhēng)店的目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)；競(jìng)爭(zhēng)店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色；競(jìng)爭(zhēng)店的實(shí)力和管理水平。有的零售商擔(dān)心激烈的行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使其產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率下降，但有時(shí)競(jìng)爭(zhēng)卻可能會(huì)擴(kuò)大零售商的商圈。北京中關(guān)村的電子信息產(chǎn)品就是由很多不同的零售商提供的，如IBM、三星、聯(lián)想等，這些零售商在中關(guān)村形成了一種聚集效應(yīng)，盡管競(jìng)爭(zhēng)很激烈，卻吸引了北京及周邊省市的很多顧客。一般來(lái)說(shuō)，零售商不會(huì)在相同的商業(yè)地段開(kāi)設(shè)一家以上店鋪，這樣容易導(dǎo)致內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)。但美國(guó)某著名連鎖藥店卻在第五大道上同時(shí)開(kāi)有三家店鋪，因?yàn)榉比A路段的人群以即時(shí)消費(fèi)、沖動(dòng)消費(fèi)為主，客流在不停地變動(dòng)，如位于東邊街道的店不可能做到對(duì)面街道客流的生意，只有多次截流，才能保證最大化抓住這個(gè)地段旺盛的人氣。交通便利性交通是否便利，地理位置是否優(yōu)越，也是選擇店址的一個(gè)重要因素。方便的交通要道，如接近公共汽車(chē)的停車(chē)站、地鐵出站口等地，來(lái)往行人較多，具有設(shè)店價(jià)值。交叉路口的街角，由于公路四通八達(dá)，能見(jiàn)度高，也是設(shè)店的好位置。有些道路中間隔了一條很長(zhǎng)的中央分向帶或欄干，限制行人、車(chē)輛穿越，則會(huì)影響設(shè)店的價(jià)值。交通便利性還要考慮物流配送的便利性。有足夠的停車(chē)場(chǎng)對(duì)大型連鎖企業(yè)而言是十分關(guān)鍵的，便利性有時(shí)就是駕車(chē)時(shí)間和停車(chē)方便性的同一詞。城市發(fā)展規(guī)劃城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃也會(huì)對(duì)商店將來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大影響有些地點(diǎn)從近期來(lái)看，可能是店址的最佳選擇，可能隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店，有些地點(diǎn)近期看可能并不理想，但從規(guī)劃前景看又可能很有發(fā)展前途。

青島地鐵規(guī)劃在《青島市城市綜合交通規(guī)劃（2008－2020年）》中，遠(yuǎn)景市區(qū)軌道交通線(xiàn)網(wǎng)由8條線(xiàn)路（M1—M8線(xiàn)）組成，線(xiàn)網(wǎng)總長(zhǎng)227公里，覆蓋七區(qū)，日客運(yùn)量122萬(wàn)人次。預(yù)測(cè)2020年軌道交通日客運(yùn)量達(dá)122萬(wàn)乘次，占公交總運(yùn)量的17%；軌道網(wǎng)單向高峰高斷面流量基本都在1.2萬(wàn)人次以上；平均客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬(wàn)乘次/公里。M1線(xiàn)：中山路—城陽(yáng)。線(xiàn)路自中山路起經(jīng)臺(tái)東、鐵路青島北站、流亭機(jī)場(chǎng)，到達(dá)城陽(yáng)。M2線(xiàn)：太行山路—李滄東部。線(xiàn)路經(jīng)黃島區(qū)政府、薛家島、青島火車(chē)站、臺(tái)東、市政府、啤酒城、李村，到達(dá)李滄東部。M3線(xiàn)：青島火車(chē)站—鐵路青島北站。自青島火車(chē)站起向東，經(jīng)第一海水浴場(chǎng)、市政府、李村，到達(dá)鐵路青島北站。M4線(xiàn)：泰山路—沙子口。自泰山路起，經(jīng)過(guò)海泊橋、沿遼陽(yáng)路向東經(jīng)汽車(chē)東站、到達(dá)沙子口。M5線(xiàn)：大麥島—湖島。自大麥島起，經(jīng)辛家莊，沿江西路、山東路，到達(dá)終點(diǎn)湖島。M6線(xiàn)：井岡山路—王臺(tái)：是一條貫穿黃島區(qū)的L型線(xiàn)路。自太行山路站起沿著團(tuán)結(jié)路向北,經(jīng)辛安、紅石崖、到達(dá)終點(diǎn)王臺(tái)鎮(zhèn)站。M7線(xiàn)：黃島輪渡—柳花泊：是一條橫貫黃島區(qū)的東西向線(xiàn)路，自黃島碼頭站起沿黃河路經(jīng)辛安到柳花泊。M8線(xiàn)：鐵路青島北站—即墨南泉：是一條縱貫紅島區(qū)南北、連接青島城區(qū)的線(xiàn)路。自青島北站起，向西過(guò)海經(jīng)過(guò)紅島、上馬街辦、棘洪灘，到即墨南泉。一期工程（M3線(xiàn)，2009-2014年）自青島火車(chē)站至青島火車(chē)北站，全長(zhǎng)24.9公里

周?chē)h(huán)境店址周?chē)沫h(huán)境如何將對(duì)門(mén)店經(jīng)營(yíng)的成功與否產(chǎn)生巨大影響。仔細(xì)分析周邊商店的聚集狀況。聚集狀況一般有四種類(lèi)型：異種連鎖業(yè)的聚集有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的連鎖業(yè)的聚集有補(bǔ)充關(guān)系的連鎖業(yè)聚集多功能聚集這些聚集類(lèi)型對(duì)特定的企業(yè)而言又可分為有益的聚集與有害的聚集，有益的聚集是門(mén)店之間形象協(xié)調(diào)，不會(huì)產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，能有效地?cái)U(kuò)大購(gòu)物商圈，帶來(lái)更強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力；有害的聚集是門(mén)店形象沖突，隨時(shí)爆發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不能擴(kuò)大商圈，卻爭(zhēng)奪有限的市場(chǎng)。必須對(duì)店址周?chē)h(huán)境諸如建筑、治安、衛(wèi)生等情況進(jìn)行仔細(xì)分析。地點(diǎn)附近有許多空建筑，會(huì)令人感到頹廢衰落而不愿涉足；某地被傳聞治安狀況欠佳，無(wú)論是否屬實(shí)，都會(huì)妨礙顧客前來(lái)；其它如不良?xì)馕丁⒃胍?、灰塵多，外貌破舊及走道不良等環(huán)境，都會(huì)降低設(shè)店價(jià)值。物業(yè)本身物業(yè)的租賃和購(gòu)買(mǎi)成本，對(duì)門(mén)店選址具有決定意義。物業(yè)面積和形狀必須與所開(kāi)門(mén)店的設(shè)計(jì)思路基本吻合，如果物業(yè)成本與銷(xiāo)售潛力不相上下，就不值得去開(kāi)發(fā)。商店的可利用性商店的可利用性是指店址的可見(jiàn)性、周?chē)慕煌髁?、停?chē)場(chǎng)設(shè)施等情況。店址的可見(jiàn)性是零售商吸引顧客入店消費(fèi)的一個(gè)前提條件?？梢?jiàn)性杭州的一家商場(chǎng)所在地雖交通流量較大，但店址所在群樓與前方的高架橋面高度差不多，再加上橋側(cè)護(hù)欄，車(chē)流客流經(jīng)過(guò)店址前方，基本上看不到商場(chǎng)的外立面廣告及形象，更不用說(shuō)進(jìn)店消費(fèi)了。對(duì)于已有大量忠誠(chéng)顧客的商店來(lái)說(shuō)，店址的可見(jiàn)性也許不算是重要的因素，但如果商店想要招徠更多的顧客，那么，商店通常會(huì)讓顧客直接地看見(jiàn)商店的所在位置。盡管肯德基的店面一般都選在面向公路的位置，但為了跟其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪客源，肯德基會(huì)在某些城市離店面不遠(yuǎn)的地方隔一段距離就豎起一個(gè)指示牌：肯德基距離此處××米。周?chē)慕煌髁渴侵噶闶凵痰曛車(chē)能?chē)流量和客流量的擁擠情況。如果車(chē)輛和人口過(guò)于擁擠，在購(gòu)物往返途中顧客的心情就會(huì)不太愉快，這就影響了顧客再度光顧商店的可能性以及零售商店的銷(xiāo)售額。百盛集團(tuán)是馬來(lái)西亞最大的百貨集團(tuán)，它在大連、北京等北方城市戰(zhàn)績(jī)輝煌，但在廣州卻一再受挫。其中，選址錯(cuò)誤是其失敗的主要原因之一。作為華南的旗艦店，百盛中泰店是當(dāng)時(shí)百盛在我國(guó)最大的百貨分店，定位為時(shí)尚百貨店。然而，靠近火車(chē)東站這樣人流雜亂的交通口岸，跟它本身時(shí)尚的定位恰恰相反，而百盛之所以執(zhí)意要在這個(gè)地方選址，據(jù)說(shuō)主要是受租金低廉等優(yōu)惠條件吸引。選址程序與選址技術(shù)資料搜集與分析公開(kāi)信息渠道市場(chǎng)調(diào)研公司政府部門(mén)和有關(guān)專(zhuān)家房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)實(shí)地調(diào)查確定備選店址圖上作業(yè)對(duì)手跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)估備選店址撰寫(xiě)選址報(bào)告跟KFC學(xué)跟進(jìn)選址策略跟KFC學(xué)跟進(jìn)選址策略肯德基對(duì)快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級(jí)審批制，通過(guò)兩個(gè)委員會(huì)的同意，一個(gè)是地方公司，另一個(gè)是總部。通常肯德基選址按以下幾步驟進(jìn)行：（一）商圈的劃分與選擇1．劃分商圈2．選擇商圈（二）聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇1．確定這個(gè)商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)2.考慮人流的主要?jiǎng)泳€(xiàn)會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住3．聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇

劃分商圈肯德基計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過(guò)有關(guān)部門(mén)或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。有些資料是免費(fèi)的，有些資料需要花錢(qián)去買(mǎi)。把資料買(mǎi)齊了，就開(kāi)始規(guī)劃商圈。商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來(lái)的一個(gè)較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算5分，有一條公交線(xiàn)路加多少分，有一條地鐵線(xiàn)路加多少分。通過(guò)打分把商圈分成好幾大類(lèi)以北京為例，有市級(jí)商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)（目標(biāo)）消費(fèi)型、還有社區(qū)型、社、商務(wù)兩用型、旅游型等等。選擇商圈選擇商圈即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開(kāi)店，主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。例如馬蘭拉面和肯德基的市場(chǎng)定位不同，顧客群不一樣，是兩個(gè)“相交”的圓，有人吃肯德基也吃馬蘭拉面，有人可能從來(lái)不吃肯德基專(zhuān)吃馬蘭拉面，也有反之。馬蘭拉面的選址也當(dāng)然與肯德基不同?？系禄c麥當(dāng)勞市場(chǎng)定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的。可以看到，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當(dāng)勞另一邊是肯德基。商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說(shuō)某條路要開(kāi)，在什么地方設(shè)立地址，將來(lái)這里有可能成為成熟商圈肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，例如說(shuō)這家店三年以后效益會(huì)多好，對(duì)現(xiàn)今沒(méi)有幫助，這三年難道要虧損？肯德基投入一家店要花費(fèi)好幾百萬(wàn)，當(dāng)然不冒這種險(xiǎn)，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開(kāi)一家成功一家。確定這個(gè)商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)例如，北京西單是很成熟的商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基開(kāi)店的原則是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開(kāi)店。人流活動(dòng)的線(xiàn)路“一步差三市”。開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)。這跟人流動(dòng)線(xiàn)有關(guān)，人流動(dòng)線(xiàn)是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等。這些都派人去掐表，去測(cè)量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。店門(mén)前人流量的測(cè)定在計(jì)劃開(kāi)店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過(guò)的人流，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過(guò)該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車(chē)的，開(kāi)車(chē)的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，不算對(duì)面的人流量?？系禄x址人員將采集來(lái)的人流數(shù)據(jù)輸入專(zhuān)用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以測(cè)算出，在此地投資額不能超過(guò)多少，超過(guò)多少這家店就不能開(kāi)?？紤]人流的主要?jiǎng)泳€(xiàn)會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住

因?yàn)槿藗儸F(xiàn)在對(duì)品牌的忠誠(chéng)度不夠高。只要你在我跟前，我今兒挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃別的，我先進(jìn)你這兒了。除非這里邊人特別多，找不著座了，我才往前挪挪。但人流是有一個(gè)主要?jiǎng)泳€(xiàn)的，如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聚客點(diǎn)比肯德基選址更好的情況下那就有影響。如果是兩個(gè)一樣，就無(wú)所謂。例如一家肯德基店，如果往西一百米，競(jìng)爭(zhēng)業(yè)者再開(kāi)一家西式快餐店就不妥當(dāng)了，因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過(guò)來(lái)的，再在那邊開(kāi)，大量客流就被肯德基截住了，開(kāi)店效益就不會(huì)好。A服裝店的新品陳列位置？聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇聚客點(diǎn)的選擇也影響到商圈的選擇。因?yàn)橐粋€(gè)商圈有沒(méi)有主要聚客點(diǎn)是這個(gè)商圈成熟度的重要標(biāo)志。比如某新興的居民小區(qū)，居民非常多，人口素質(zhì)也很高，但據(jù)調(diào)查顯示，找不到該小區(qū)哪里是主要聚客點(diǎn)，這時(shí)就可能先不去開(kāi)店，當(dāng)什么時(shí)候這個(gè)社區(qū)成熟了或比較成熟了，知道其中某個(gè)地方確實(shí)是主要聚客點(diǎn)才開(kāi)。為了規(guī)劃好商圈，肯德基開(kāi)發(fā)部門(mén)投入了巨大的努力。以肯德基某公司而言，其開(kāi)發(fā)部人員常年跑遍該市各個(gè)角落，對(duì)這個(gè)每年建筑和道路變化極大，當(dāng)?shù)厝硕家酌月返牡胤搅巳缰刚啤＝?jīng)常發(fā)生這種情況，該肯德基公司接到某顧客電話(huà)，建議肯德基在他所在地方設(shè)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)人員一聽(tīng)地址就能隨口說(shuō)出當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境特征，是否適合開(kāi)店?？系禄c麥當(dāng)勞市場(chǎng)定位相似，顧客群基本上重合，所以我們經(jīng)?？吹揭粭l街道一邊是麥當(dāng)勞，一邊是KFC，這就是KFC采取的跟進(jìn)策略。因?yàn)辂湲?dāng)勞在迭擇店址前已做過(guò)大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，挨著它開(kāi)店不僅可省去考察場(chǎng)地時(shí)間和精力，還可以節(jié)省許多選址成本。當(dāng)然KFC除了跟進(jìn)策略外，它自己對(duì)店址的選擇也很有優(yōu)秀之處可以值得借鑒?！熬劭忘c(diǎn)”是指聚集客流的地點(diǎn)，如：公交車(chē)站、地鐵站、出租車(chē)站、百貨商場(chǎng)、大型超市、停車(chē)場(chǎng)、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、帶橫道線(xiàn)的十字路口等。聚客點(diǎn)越多，說(shuō)明人流量就越大，“人氣”就越旺。肯德基成功開(kāi)店的原則是：“努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開(kāi)店”。附近的聚客點(diǎn)每增加一點(diǎn)就為你的正確選址增加一分當(dāng)然，相應(yīng)的租金費(fèi)用也會(huì)隨之增加。

評(píng)估備選店址多因素分析法效益評(píng)估法比較評(píng)估法關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)估法商店選址的多因素分析選址因素權(quán)重預(yù)選店址得分權(quán)重×預(yù)選店址得分店址1店址2店址3店址1店址2店址3商圈內(nèi)人口多5879403545商圈內(nèi)收入高5576253530接近目標(biāo)顧客5656302530機(jī)動(dòng)車(chē)流量大3787212421非機(jī)動(dòng)車(chē)流量大3556151518行人流量大5566253030與鄰店關(guān)系融洽2-434-868物業(yè)費(fèi)低465-32420-12廣告費(fèi)低256310126商店能見(jiàn)度高335591515營(yíng)業(yè)面積合適34-2612-618店面可擴(kuò)充2-6-2-2-12-4-4停車(chē)位充足3-536-15918與開(kāi)發(fā)商關(guān)系融洽275414108合計(jì)190226231這種方法首先確定影響門(mén)店位置的各種因素及其重要程度，然后對(duì)各個(gè)備選店址進(jìn)行評(píng)分，最后確定最佳店址。上例中，從各種因素綜合考慮，店址3計(jì)算出來(lái)的得分最高，因而可以看作是最優(yōu)店址。效益評(píng)估法擬開(kāi)門(mén)店?duì)I業(yè)潛力例：新開(kāi)超級(jí)市場(chǎng)的商圈有三個(gè)層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為2000戶(hù)，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為4000戶(hù)，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為6000戶(hù)。若平均每戶(hù)居民每月去商店購(gòu)買(mǎi)食品和日用品為500元，則：主要商圈居民支出總額：500×2000=100萬(wàn)元次要商圈居民支出總額:500×4000=200萬(wàn)元邊際商圈居民支出總額:500×6000=300萬(wàn)元據(jù)調(diào)查分析，新開(kāi)超級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率在主要商圈為30%，在次要商圈為10%，在邊際商圈為5%，則：主要商圈購(gòu)買(mǎi)力為：100×30%=30萬(wàn)元次要商圈購(gòu)買(mǎi)力為:200×10%=20萬(wàn)元邊際商圈購(gòu)買(mǎi)力為:300×5%=15萬(wàn)元該新店?duì)I業(yè)潛力可估計(jì)為：30+20+15=65萬(wàn)元開(kāi)店投資與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算開(kāi)店前期投資預(yù)估包括：設(shè)備、工程、商業(yè)建筑和停車(chē)場(chǎng)費(fèi)用等開(kāi)店后經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估可分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩類(lèi)。

比較評(píng)估法

也稱(chēng)類(lèi)比法，這是將備選門(mén)店的各類(lèi)因素與參考門(mén)店進(jìn)行比較而得出相應(yīng)結(jié)論的評(píng)估方法。在目前的已開(kāi)設(shè)門(mén)店中確定在門(mén)店規(guī)模、商圈大小、人口統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)狀況、商品規(guī)劃和價(jià)格水平等方面與擬開(kāi)設(shè)門(mén)店比較接近的門(mén)店做參考標(biāo)準(zhǔn)；把參考門(mén)店的商圈范圍劃分成幾大區(qū)域；用商店內(nèi)部數(shù)據(jù)或客戶(hù)調(diào)查估算各區(qū)域的銷(xiāo)售額；用各區(qū)域的估算銷(xiāo)售額除以其人口數(shù)量，算出各區(qū)域的人均支出；用參考門(mén)店人均支出估算值乘以擬開(kāi)設(shè)門(mén)店各區(qū)域的人口總數(shù)，估算擬開(kāi)設(shè)門(mén)店銷(xiāo)售額；考慮擬開(kāi)設(shè)門(mén)店的具體因素上調(diào)或下調(diào)估算銷(xiāo)售額；用調(diào)整后的銷(xiāo)售額與擬開(kāi)設(shè)門(mén)店的投資費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行比較，計(jì)算投資回收期。關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)估法是指連鎖企業(yè)采取幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算擬