【陜西】-2024西安房地產(chǎn)市場年報正式版

2024西安年度房地產(chǎn)市場形勢報告CONTENTS123456PARTONEPARTTWOPARTTHREEPARTFOURPARTFIVEPARTSIX天時篇地利篇人和篇戰(zhàn)略篇戰(zhàn)術(shù)篇戰(zhàn)機(jī)篇天時篇GDP產(chǎn)值33萬億，同比增速4.6%，低位運(yùn)轉(zhuǎn)；M2與M1剪刀差保持高位，貨幣存在空轉(zhuǎn)壓力。M2與M1剪刀差全國GDP總額及增長情況400000350000300000250000200000150000100000500000201530%10525%20%15%10%5%0-5-100%-5%-10%2020年2021年2022年2023年2024年M2-M1剪刀差M2同比M1同比GDP（單元：億元）同比增速（單位：%）-4-注：數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計年鑒、人民銀行、wind投資增速：商品房投資-10.4%，住宅-10.5%；商品房：銷售面積-14.3%，銷售金額-19.2%；70城新房價格中80%城市下降。全國商品房銷售面積及銷售額增速全國房地產(chǎn)投資額及增速200000180000160000140000120000100000800006000040000200000300.0250.0200.0150.0100.050.01600001400001200001000008000060000400002000001008060402000.0-50.0-100.0商品房銷售面積(萬㎡)商品房銷售額（億元）商品房銷售面積累計增長(%)商品房銷售額累計增長(%)2024年全國70城新房價格變動情況-20-40上漲城市

下降城市

持平807060504030201056595764634968646667660房地產(chǎn)投資累計值(億元)房地產(chǎn)投資累計增長(%)住宅投資累計值(億元)住宅投資累計增長(%)24年1月

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24年11月-5-注：數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計年鑒政策轉(zhuǎn)向：聚焦消化存量房產(chǎn)、首提止跌回穩(wěn)，引導(dǎo)動能更為積極，明晰定調(diào)修復(fù)行業(yè)聚焦去庫存：首提止跌回穩(wěn)：要求穩(wěn)住樓市：?提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋?12月9日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)住放最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號，政策目標(biāo)明確；

樓市”；?繼續(xù)堅持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益；?提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。?指出“對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“去庫存”。?12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議基調(diào)延續(xù)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。430政治局會議926政治局會議1209政治局會議-6-數(shù)據(jù)來源：中國政府網(wǎng)，中國人民銀行政策頻次：全國各地出臺政策超740條，已超2023年，需求端政策環(huán)境已達(dá)歷史最寬松水平2022年以來全國各地月度因城施策頻次1521461601401201008013711010496

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12月2022年2023年2024年三四線城市二線城市一線城市16014012010080846192478155513543365830796625656042315851232823254020

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12月2022年2023年2024年-7-數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大鄭州市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)政策焦點(diǎn)：貨幣化安置、保障房收儲、因城施策、專項債收儲土地，四大核心政策變量共助供給修復(fù)2024年影響供需最核心的四大變量：貨幣化安置保障房收儲10月17日，住建部宣布將通過貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬套城中村改造、危舊房改造，釋專項債收購商品房，財政部表示，允許專項債券支持回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保放貨幣化安置政策重啟的信號；

障性住房；11月15日，住建部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，明

3000億保障性住房再貸款，中國人民銀行擬設(shè)確將城中村改造擴(kuò)圍，覆蓋范圍從最初的35個超大特大城市，擴(kuò)大到近300個地級及以上城市。立3000億保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的100%發(fā)放再貸款。因城施策專項債收儲土地四個取消，要求各城因城施策，調(diào)整或取消包括限購、限售、限價、普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)等；金融政策，降首付、降利率，取消商貸利率下限；稅費(fèi)政策，房地產(chǎn)稅費(fèi)新政，包括加大契稅優(yōu)惠力度、下調(diào)土地增值稅預(yù)征率、調(diào)整增值稅減免年限、土地增值稅優(yōu)惠。加大收回收購存量閑置土地力度，11月7日，自然資源部發(fā)文，專項債收儲土地使用范圍變更為兩類：一是回收符合條件的閑置存量土地；二是確有需要的地區(qū)也可以用于新增土地的儲備項目。-8-數(shù)據(jù)來源：中國政府網(wǎng)，中國人民銀行金融政策：中央層面政策疊加，旨在優(yōu)化供需關(guān)系、加速庫存去化，去庫存政策有望進(jìn)一步完善需求端：多舉措落地，降低居民購房門檻和購房成本從下調(diào)貸款利率、首付比例；取消全國層面首套、二套房貸利率下限；下調(diào)公積金貸款利率；下調(diào)央行政策利率帶動動5年期以上LPR下行；降低存量房貸利率；“四個取消、四個降低、兩個增加”；收優(yōu)化契稅、增值稅稅收政策；擴(kuò)大城中村改造政策支持范圍等。供給端：擴(kuò)大“白名單”項目信貸規(guī)模，支持企業(yè)合理融資需求將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億；截至11月末，“白名單”項目貸款審批通過金額超過3.6萬億元；將2024年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。去庫存：配套政策持續(xù)落地，增量資金到位助力各地收儲工作推進(jìn)央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，同時央行按照3000億貸款本金的100%發(fā)放再貸款；自然資源部印發(fā)通知，要求各地積極運(yùn)用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，同時明確運(yùn)用專項債收購存量土地的收購范圍、收購價格、再供應(yīng)原則等。落地執(zhí)行：各地供銷存相關(guān)政策持續(xù)優(yōu)化，加快落實(shí)中央政策舉措，一線限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整公積金優(yōu)化預(yù)售

引才及落時間合計

優(yōu)化限購

優(yōu)化限貸

優(yōu)化限售優(yōu)化限價

購房補(bǔ)貼優(yōu)化供應(yīng)規(guī)則推動好房子建設(shè)降低稅費(fèi)：一線城市及江蘇省、陜西省、福建省、重慶等多地取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)資金監(jiān)管戶供2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月484256595154765582633119162935303144376971265022116101764110105124204預(yù)繳的土地增值稅或?qū)⒂兴陆担?土拍規(guī)則：一線城市均有不限價地塊出讓，回歸“價高者得”；42002土地規(guī)劃設(shè)計條件：多地在新供應(yīng)地塊中不斷優(yōu)化容積率和計容規(guī)則，支持高品質(zhì)住房建設(shè)，并在方案設(shè)計方面給予政策支持；50101套型限制：深圳、上海先后發(fā)文取消“70/90”政策；80402保障性住房：2024年全國計劃建設(shè)籌集保障性住房170.4萬套，全國65個城市的配售402017251538251310型保障性住房項目正加速落地。4101128436235四大著力點(diǎn)助力各地庫存出清存1177存量房收儲：地方國以舊換

新：全國各地陸續(xù)跟進(jìn)執(zhí)行住房“以舊換

新”政策；盤活存量土地：部分城市探索土地調(diào)規(guī)及政府收回未開發(fā)地塊，為其余城市提供重企收儲已建成未售商品房配套政策持續(xù)落地；2024年9月

1042024年101026141011421995458111要月2024年11月2024年12月參考，專項債用于收購存量閑置土地政策落地，未來土地收購節(jié)奏有望加快；房票安置：鄭州率先開啟房票安置，有利于加速庫存出清。001000-10-數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大鄭州市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)公積金政策主要在提高多子女家庭貸款上限為發(fā)力點(diǎn)，部分城市從實(shí)際出發(fā)，在購買“綠色建筑”、“以舊換新”、“留學(xué)歸國人員”等方向調(diào)整貸款額度上限，并針對存量房的年限，細(xì)化貸款上限。政策類別一線城市二線城市三四線城市降低首付、套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或提高貸款額度：太原、重慶、南京、廈門、濟(jì)南、沈陽、天津、2024年各地出臺公積金相關(guān)政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。長春、蘇州、貴陽、哈爾濱、武漢、青島、銀川、成都、鄭州、長沙、寧波、合肥、昆明、無錫、大連、西安、杭州、石家莊、南寧、南昌、蘭州、南昌贛江新區(qū)、杭州蕭山區(qū)、北海、呼和浩特、溫州、杭州余杭區(qū)等優(yōu)化商轉(zhuǎn)公政策：降低首付：達(dá)州、通遼、黃岡、南充、黔南州、來賓、洛陽、晉江、樂山、泰州、中山、九江、佛山、臨滄、陽江、駐馬店、益陽、江門、濟(jì)寧、新鄉(xiāng)、廣州、上海優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：廣州公積金政策太原、哈爾濱、沈陽、鄭慶陽、自貢、眉山、淄博、吉林、普洱、煙臺、宜賓、州、無錫、石家莊、廈門、貴陽、武漢、長慶、烏魯木齊等支持提取公積金余額支付首付款：提高貸款額度：春、成都、重針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)北京、上海、廣州、深圳安慶等約190城市重點(diǎn)之一；部分城市如杭州在綠色建筑，以舊換新上調(diào)武漢、沈陽、貴陽、廈門、貸款比例20%；如蘇州，留學(xué)歸國人員，畢業(yè)10年內(nèi)，南寧、杭州蕭山區(qū)、大連、昆明、呼和浩特、杭州余杭區(qū)、寧波、青島、重慶等明確貸款額度；如武漢，根據(jù)二手房房齡細(xì)化貸款比例。-11-購房補(bǔ)貼主要針對新房、二手房及認(rèn)定人才，地方財政通過房票、契稅、房款、裝修、消費(fèi)券等方式落實(shí)補(bǔ)貼，激發(fā)置業(yè)需求，助力市場去庫存，降低企業(yè)風(fēng)險。超200個城市及地區(qū)二線城市2024年根據(jù)測數(shù)據(jù)顯示，全國超200個地區(qū)加大2024年，二線城市中有25個城市發(fā)布購房補(bǔ)貼政策，呼購房補(bǔ)貼力度，購房補(bǔ)貼力度較大，對市場的帶動效果較明顯。和浩特、天津、杭州、重慶、沈陽、寧波、大連、哈爾濱、南寧、南京、鄭州、武漢、合肥、蘇州、石家莊、銀川、貴陽、蘭州、南昌贛江新區(qū)、杭州蕭山區(qū)、南昌高新區(qū)、長春、成都青羊區(qū)、長沙寧鄉(xiāng)市、杭州桐廬縣等；拓展使用規(guī)則及額度三四線城市多種補(bǔ)貼政策可疊加2024年，二三四線城市中有140個城市發(fā)布購房補(bǔ)貼政策，東臺、達(dá)州、洛陽、南充、來賓、南陽、樂山、金華、泰州、連云港、徐州、鹽城、福清、林芝、蚌埠、新沂等約合肥、江陰、瀘州等地單套補(bǔ)貼金額最高不超10萬元，宜昌最高補(bǔ)貼25萬元，人才、多孩家庭、城區(qū)外的宜昌戶籍農(nóng)村居民三種補(bǔ)貼政策可疊加使用140地-12-注：信息來源：政府各部門公告全國超40城調(diào)整落戶引才戰(zhàn)略，放寬落戶、租購房折扣、現(xiàn)金補(bǔ)貼

、子女教育等多維政策助力安家。人才引進(jìn)在支撐穩(wěn)定地方住房需求同時，形成人才-政府-產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。購房落戶：一線城市二線城市三四線城市全國超10城市調(diào)整購房入戶相關(guān)政策，主要集中在一線及強(qiáng)二線城市，如廣州白云區(qū)、黃埔區(qū)等7個行政區(qū)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在連續(xù)繳納社會保險滿1年，可申請入戶。購房落戶：南京、武漢、杭州、沈陽、蘇州、廈

門、成都、長沙、天津加大引才：駐馬店、江門、海南五指山、舟山、來賓、洛加大引才購房落戶：廣州海口、鄭州、成都、南京、貴整體來看，2024年全國超40城采取加大引才政陽、佛山、池州、巢湖、陽、武漢、杭州、沈陽、重慶、常州、南通、崇左、萍策，其中不乏一線及多個熱點(diǎn)二線城市。如上加大引才：上海、深圳蘇州、昆明、天津、廈

門、長沙寧鄉(xiāng)市、杭州桐廬縣、大連、南昌安義縣、濟(jì)南、長沙望城鄉(xiāng)、惠州、東莞等約40海人才引才涉及五大方面：高層次人才、重點(diǎn)地機(jī)構(gòu)緊缺急需人才、高技能人才、市場化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才及專門人才和其他特殊人才等。區(qū)、長沙、青島、重慶榮昌區(qū)、銀川、杭州西湖區(qū)-13-在客戶端、企業(yè)端和金融端等嚴(yán)格執(zhí)行國家相應(yīng)的房地產(chǎn)政策，奮力跟進(jìn)國家政策。暫停省外繳存公積金業(yè)務(wù)啟動資金流動性風(fēng)險防控二級響應(yīng)個別銀行首套房貸利率已將至3.45%，已取消房貸利率下限降低商貸首付比例貸款政策寬松首套房首付比例降至15%，二套房措施:暫停受理陜西省外繳存職工首付比例降至25%，首套商貸降至3.55%，二套3.9%個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)1月5日5月9日5月22日6月12日7月15日10月17日西安全面取消限購商品房“以舊換新”房票發(fā)放取消限售、限價、搖號等全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、試行二手房“以舊換新”和發(fā)送商取消限售、限價、搖號、降低商貸首付比品房“以舊換新”房票，“房票”例、提高公積金貸款額度、降低公積金首二手住房不再審核購房資格，車宅安置旨在釋放購買力，消化市場存付比例、放寬公積金申請條件、取消普通同期銷售。支持“以舊換新”。量。住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模，盤活存量閑置土地等政策。-14-注：信息來源：政府各部門公告限購取消主要影響二環(huán)內(nèi)項目，交易活躍度上升，熱點(diǎn)紅盤到訪有所增加；二手房新政后“以價換量”明顯。大明宮板塊5月9日新政前后到訪成交表現(xiàn)20001500100050006040200市場變化、客戶影響1）二手房市場量走強(qiáng)，價走弱。取消限購樓市的第一個變化是市場二手房以價換量，新房市場改善2）西安市場仍存在“結(jié)構(gòu)性長?！?，即西安核心地段的“好房子”，未來仍有強(qiáng)勁購買力支撐。3）改善需求暫沒有爆發(fā)勢頭，客戶觀望情緒持續(xù)。4）各房企展開針對性宣傳，但以零星成交為主，多為舊客轉(zhuǎn)化。趨勢明顯，想購房先換房。2024-042024-05到訪2024-06認(rèn)購浐灞生態(tài)區(qū)5月9日新政前后到訪成交表現(xiàn)100005000040030020010002024-042024-05到訪2024-06新政后首搖項目認(rèn)購港務(wù)區(qū)5月9日新政前后到訪成交表現(xiàn)商品住房項目銷售時，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號。20000150010005000新政后目前僅信達(dá)雁熙雲(yún)著搖號1500010000500005月18日開盤，推售236套房源，核驗(yàn)通過627組，當(dāng)日去化率89%。2024-042024-05到訪2024-06認(rèn)購-15-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫（CPAAS）；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。車宅同售，房企全維度展示項目產(chǎn)品力，助力項目住宅銷售，同時提升了車位銷售的透明度。市場變化、客戶影響1）對客戶的影響：同期公示車位銷售方案和價格，增加市場透明度，同時有效幫助業(yè)主規(guī)避車位產(chǎn)權(quán)陷阱；2）對房企的影響：地庫展示納入其產(chǎn)品力展示環(huán)節(jié)，助力全維度展示場景實(shí)現(xiàn)，車宅同售加速項目銷售回款，同時也對項目運(yùn)營，工程進(jìn)展等提出新的挑戰(zhàn)。璞悅皓園車位銷售公告-16-6月3日，西安房協(xié)發(fā)布《西安市住房“以舊換

新”活動倡議書》，為期一年的“以舊換

新”正式啟動，并同步發(fā)布了西安首批參加以舊換

新的64個新盤名單。中介幫賣舊房模式打通一二手房置換

鏈條、助力房地產(chǎn)去庫存。西安“以舊換新”參與流程參加“以舊換

新”的項目：參加的房企有20多家，主要分布在高新三期（10余個），西咸新區(qū)(23個)，占比超過一半。從品牌來看，萬科、龍湖以及天地源、高科、灃東地產(chǎn)、灃業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)等品牌房企和本土國企房企項目均有參與?！耙耘f換

新”流程1.購房者需要先和新建商品房開發(fā)企業(yè)簽訂《“以舊換

新”意向協(xié)議》，繳納意向金。某項目表示金額約為3萬，在約定期限（不少于90天）鎖新房房源。2.走流程，選購新房、出售舊房、完成新房交易（或退訂）。參加以舊換

新，客戶得到的額外優(yōu)惠以舊換新”活動首批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項目名單?

稅費(fèi)和中介費(fèi)的優(yōu)惠：根據(jù)新政，應(yīng)給予不低于85折優(yōu)惠的中介費(fèi)；出售舊房并簽訂新房合同后，如需租房周轉(zhuǎn)，首次租賃可免費(fèi)提供中介服務(wù)。?

參與以舊換

新項目優(yōu)惠：具體的優(yōu)惠方案，由參與項目具體制定。比如，曲江某盤新盤優(yōu)惠1%；高新某盤贈送車位優(yōu)惠券；甚至還有樓盤優(yōu)惠力度高達(dá)3%-4%；而有的項目僅針對指定房源有優(yōu)惠，比如萬科某盤僅針對建面約180㎡和200㎡的新盤有優(yōu)惠。?銀行方面的優(yōu)惠：二手房按揭貸款，抵押登記費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、評估費(fèi)均由銀行承擔(dān)。-17-“主要三方面因素影響：地產(chǎn)銷售不暢、住宅庫存高企、房企融資困難，這三大“堵點(diǎn)”，對于穩(wěn)地產(chǎn)政策的落地生效形成掣肘。故全年政策圍繞化風(fēng)險，保主體、穩(wěn)需求展開。?

基礎(chǔ)定調(diào)轉(zhuǎn)向?

引導(dǎo)動能強(qiáng)勁?

寬松水平觸頂?

執(zhí)行力度漸強(qiáng)-18-地利篇供應(yīng)成交樓板價5413元/㎡1669萬㎡1522萬㎡同比-11%同比-12%同比-2%2024年大西安涉宅用地數(shù)據(jù)一覽-20-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地整體延續(xù)“縮量、低溫”趨勢，城市分化加劇，局地競爭增強(qiáng)。金額（億元）成交建面（萬㎡）樓面價（元/㎡）排名城市12345678910111213141516171819202122北京上海杭州1554137310234703684853304437336211055413163337688西安廣州南京成都武漢合肥蘇州寧波福州深圳無錫長沙8247036746555645303853583483463423413022752591522430876898912466246461301893181094123564382728861811137315617775511558389881075531172454248816768第4位廈門濟(jì)南天津慶100億以下100-200億200-500億500-1000億1000億以上重2391109810982212751152178499535817926鄭州長春青島91-21-注：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：各城市主城區(qū)范圍住宅用地；統(tǒng)計周期：2024年頭部國央企參與度下滑，整體呈現(xiàn)國進(jìn)民退態(tài)勢，區(qū)域型房企持續(xù)加碼，規(guī)模房企間參與度分化加強(qiáng)。TOP10房企22城拿地宗數(shù)城市保利發(fā)展中海地產(chǎn)綠城中國華潤置地萬科地產(chǎn)招商蛇口建發(fā)房產(chǎn)龍湖集團(tuán)華發(fā)股份濱江集團(tuán)合計總成交占比?????????重慶成都南京濟(jì)南武漢長沙杭州天津合肥寧波上海蘇州無錫廣州福州北京111921%8%1?1?1?1?21?14?1?1?11214213612295??111%32%?2131?????132161177%3883%?2112?211?211164277258%11%7%64???????246133615%??3?742451?1?111?12546042%8%250?51??211???11502%21334927%6%?3??114711184120%西安沈陽鄭州青島334??2?12?1?11422112426232011%8%???11????9%5%??1??1?????廈門6621443%33%深圳6企業(yè)成交宗數(shù)22城拿地金額（億元）拿地金額（億元）22城投資占比201231199152044862161503597393891%1978320%454728485529614566533080683568367367全國58378%297220%80091%295127%65036044892%276919%95%234828%86%22843%92%206817%100%133034%117%10467%51%10377%100%98037%24年銷售金額（億元）投資/銷售比-22-注：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：各城市涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2024年2024年1-12月大西安涉宅用地共計供應(yīng)建面1669萬㎡，同比下滑11%，成交建面1522萬㎡，同比下滑12%；成交金額824億，同比下滑13%。2019-2024年大西安涉宅用地成交面積走勢（萬㎡）2019-2024年大西安涉宅用地成交總價(億元)120010008006004002000供應(yīng)（萬㎡）成交(萬㎡)30002500200015001000500100295126079412559232719518442302197322618241865179417211669563152202019年2020年2021年2022年2023年2024年2019年2020年2021年2022年2023年2024年-23-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。2024年1-12月大西安涉宅用地樓板價5413元/㎡，同比下滑2%，畝單價938萬/畝，同比下滑6%；受地方護(hù)盤，招拍掛地塊流拍率3%，為近三年最低值。2019-2024年大西安涉宅用地成交樓板價(元/m2)2019-2024年大西安涉宅用地成交單價（萬/畝）6,0005,0004,0003,0002,0001,00005,5835,5275,4131200100080060040020004,8209929559388563,2366002,8524962019年2020年2021年2022年2023年2024年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2019-2024年涉宅用地溢價率表現(xiàn)2019-2024年涉宅用地流拍率表現(xiàn)25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%流拍率（%）19.5%16.3%15%10%5%12%12.8%11%7%5%3%2024年3%2020年2.1%2023年1.2%2024年0.5%2022年0.0%0%2019年2020年2021年2019年2021年2022年2023年-24-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。房企拿地聚焦曲江、高新、經(jīng)開、航天、浐灞國際港等核心區(qū)域，樓板價領(lǐng)跑全市；外圍秦漢新城、灃西新城、空港新城成交占比提升，為本土國企、地方平臺托底摘地，其中灃東新城（科創(chuàng)融合區(qū)&能源金貿(mào)區(qū)）等三環(huán)邊緣及熱點(diǎn)板塊，受到品牌企業(yè)青睞。2019-2024年大西安涉宅用地成交樓板價(元/m2)30025020015010050100009000800070006000500040003000200010000891982658043808654640主城西咸樓板價(元/㎡)郊縣供應(yīng)總建(萬㎡)成交總建(萬㎡)???2024年主城供應(yīng)908萬㎡，環(huán)比下滑24%，成交794萬㎡，環(huán)比下滑32%，成交樓面價6522元/㎡，環(huán)比上漲2%；2024年西咸供應(yīng)712萬㎡，環(huán)比上漲68%，成交674萬㎡，環(huán)比上漲46%，成交樓面價4175元/㎡，環(huán)比上漲2%；2024年郊縣供應(yīng)49萬㎡，環(huán)比下滑80%，成交54萬㎡，環(huán)比下滑52%，成交樓面價2591元/㎡，環(huán)比上漲25%；-25-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。2024年主城成交金額占比64%，拿地回歸主城；聚焦經(jīng)開、曲江、航天、浐灞國際港及灃東新城（科創(chuàng)融合區(qū)&能源金貿(mào)區(qū)）等熱點(diǎn)區(qū)域，整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀高熱態(tài)勢。2019-2024年主城、西咸、郊縣拿地金額比例走勢2024年各區(qū)域分月成交金額表現(xiàn)90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%區(qū)域月份城東區(qū)1月2月213月234月5月6月7月8月9月10月11月812月77433?278%城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)高新區(qū)1177?70%66%66%71?64%34%191111615223410?55%34%主城曲江新區(qū)航天新城739國際港務(wù)區(qū)4322101510188浐灞生態(tài)區(qū)309161?54?經(jīng)開區(qū)長安區(qū)31%9128%27%灃東新城灃西新城西咸涇河新城空港新城秦漢新城鄠邑區(qū)????????406?237720%181231301716101014???????92562??????9??152??????2019年2020年2021年郊縣2022年主城2023年2024年藍(lán)田縣郊縣閻良區(qū)周至縣12西咸???????????1-26-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。把控市場風(fēng)險的同時，房企在主城三環(huán)邊緣及灃東新城（科創(chuàng)融合區(qū)&能源金貿(mào)區(qū)）拿地，尋找結(jié)構(gòu)型市場機(jī)會。5宗以下1、2024年主城涉宅用地成交建面794萬/㎡，聚焦浐灞生態(tài)區(qū)、經(jīng)開、高新區(qū)、國6-10宗閻良際港務(wù)區(qū)等，其中經(jīng)開區(qū)摘地主體以經(jīng)發(fā)為主；西咸成交674萬㎡，秦漢、空港、11-15宗灃西位居前列，拿地主體主力為地方國企及平臺公司；16宗以上涇河2、把控市場風(fēng)險的同時，部分企業(yè)布局主城三環(huán)邊緣及灃東新城（科創(chuàng)融合區(qū)&能高陵空港源金貿(mào)區(qū)）拿地，尋找結(jié)構(gòu)型市場機(jī)會：如保利布局科創(chuàng)融合區(qū)，拿地50畝，樓板臨潼國際價8102元/㎡，中頤建信能源金貿(mào)區(qū)拿地52畝，樓面價8104元/㎡、邦泰能源金貿(mào)港務(wù)區(qū)秦漢經(jīng)開區(qū)拿地70畝，樓面價8028元/㎡，地建嘉信三環(huán)邊拿地79畝，樓面價6481元/㎡。灃東態(tài)區(qū)灃西灞河曲江城南航天高新藍(lán)田長安鄠邑周至-27-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。主城容積率以2.5和2.8為主，2.5容積率地塊增速較快，西咸2.0以下低密地塊增加。2024年各區(qū)涉宅用地成交宗地與容積率分布2019-2024年主城容積率與宗地數(shù)量分布3025201510526時間容積率2019年1.0-2.02.0-2.52.5-2.82.8-3.03.0-4.04.0-5.05.0以上245510928261728302114192622222425186335531954262212020年2021年2022年2023年2024年4?597182011182019-2024年西咸容積率與宗地數(shù)量分布時間容積率1.0-2.02.0-2.52.5-2.82.8-3.03.0-4.04.0-5.05.0以上62019年2020年2021年2022年2023年2024年1561761566656?616611101012242091316115124????309???主城西咸郊縣106??1.0-2.02.0-2.52.5-2.82.8-3.03.0-4.04.0-5.05.0以上26??2019-2024年：主城成交地塊容積率主要集中在2.5及2.8，且2.5容積率地塊數(shù)量連續(xù)三年占比保持在30%以上，遠(yuǎn)高于2.8容積率地塊；3.0+地塊主要為前期城改遺留地塊，整體呈現(xiàn)容積率降低態(tài)勢；2019-2024年：西咸成交地塊主要容積率集中在2.5,且2024年占比達(dá)到50%以上，近三年西咸2.0以下占比均值達(dá)到近20%，低密屬性明顯。-28-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。成交面積主力集中30-80畝（聚焦50-80畝），摘地總價3-8億，3-8億宗地數(shù)量占比達(dá)到52%。呈現(xiàn)小規(guī)模，低總價，控風(fēng)險等特征。3530525820141512810105768701億-1-3億3-5億5-8億8-10億10-15億15億+30畝-30-50畝50-80畝80-100畝100-150畝150-200畝200畝+-29-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。招商、龍湖、華潤等頭部房企拿地放緩，黑馬民企邦泰表現(xiàn)搶眼。2023年2024年類別企業(yè)名稱招商蛇口拿地金額（億）76.15企業(yè)名稱保利發(fā)展拿地金額（億）42.7612中國鐵建地產(chǎn)龍湖集團(tuán)58.99綠城中國37.02綠城中國56.52中國金茂29.18保利發(fā)展55.26四川邦泰28.89中國鐵建49.50陜西嘉瀾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25.5944.47陜西西咸新區(qū)秦漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25.3241.32中海地產(chǎn)24.8731.87西咸新區(qū)絲路科元建設(shè)有限公司23.4931.24中建地產(chǎn)(天津)22.8269.49陜西西咸新區(qū)灃西發(fā)展集團(tuán)有限公司40.6434567越秀地產(chǎn)華潤置地89中國金茂10西安城市發(fā)展更新建設(shè)有限公司-30-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。招商、中國鐵建、保利、綠城、金茂等拿地聚焦城市核心，以深耕細(xì)作為目標(biāo)；華發(fā)、信達(dá)機(jī)會型摘地。2024年典型企業(yè)銷額（全口徑）與拿地額對比2024年銷售金額（億）2024年拿地金額（億）投銷比16014012010080250%200%150%100%50%60402000%招商蛇口中國鐵建地產(chǎn)保利發(fā)展綠城中國龍湖集團(tuán)中國金茂大悅城控股龍翔控股中海地產(chǎn)信達(dá)地產(chǎn)陜建地產(chǎn)經(jīng)發(fā)地產(chǎn)華發(fā)地產(chǎn)-31-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。2024年政策環(huán)境利好，拿地后項目快速“亮相”，積極縮短預(yù)售周期，降低資金壓力及市場風(fēng)險。2023年下半年拿地項目，因季節(jié)、禁土等原因6個月達(dá)到預(yù)售條件，2024年上半年典型拿地企業(yè)開盤周期4個月，部分招商引資項目可以達(dá)到1.5-3個月；2024年下半年企業(yè)摘地后快速開啟招標(biāo)、發(fā)布案名等“亮相”動作，主動縮短預(yù)售周期。項目名稱保利云谷合著綠城紫棠苑區(qū)域拿地開盤周期（月）西安地產(chǎn)項目快速開發(fā)：灃東新晨2024-11-062024-12-212024-06-011.53浐灞國際港2024-03-06中海云水觀園高新區(qū)2024-03-222024-06-192024-03-2833招商攬閱金茂璞逸曲江招商云墨浐灞國際港2023-12-22曲江新區(qū)高新區(qū)2024-01-172023-12-072023-09-182024-02-222023-10-132024-08-292024-04-302024-03-302024-01-132024-06-232024-02-232024-12-282024-07-063.53.541、不同于大運(yùn)營概念下的節(jié)點(diǎn)計劃高節(jié)奏，目前西安的高周轉(zhuǎn)，主要是全系統(tǒng)性的開發(fā)提效，屬于積極主動化解未來風(fēng)險，搶占市場份額而非規(guī)模化時期的被動高節(jié)奏；龍湖未來之瞳云河頌龍湖御湖境高新區(qū)航天新城高新區(qū)4科技路金茂府德通昆侖序4高新區(qū)4綠城桂月云翠中糧悅著云廷浐灞國際港2024-03-062024-03-154浐灞國際港2024-07-202024-07-202024-07-302024-10-262024-02-032024-04-162024-01-212024-05-182024-06-082024-05-262024-06-092024-03-232024-06-084中國鐵建語瀾溪浐灞國際港2024-03-192024-03-222024-06-172023-09-192023-11-272023-08-182023-12-052023-12-252023-11-242023-12-052023-09-154保利天瓚高新區(qū)4中海錦業(yè)元晟鐵建西派璽悅招商天青云麓城南區(qū)高新區(qū)高新區(qū)城南區(qū)城北區(qū)長安區(qū)高新區(qū)灃東新城高新區(qū)4.54.54.5中國2、西安開發(fā)提速的原因：在全國市場普遍降溫的前提下，西安市場信達(dá)雁熙雲(yún)著保利未央璞悅龍湖君成序55熱度目前仍存，快速開發(fā)預(yù)售，變現(xiàn)回款，降低風(fēng)險，成為目前房企經(jīng)營的共識；5.56中海未來之境永暉文檀府6越秀鐵建西派天悅河天匯6保利星航天新城2023-12-012024-03-132024-03-152024-02-092022-12-012023-12-292024-03-062023-10-162023-10-272022-12-282023-08-166能建長譽(yù)府浐灞國際港2024-09-152024-09-202024-09-062024-06-302024-08-176中糧悅著云朗大華錦繡年華紫薇時光云境越秀鐵建樽樾龍翔奧城云邸中建璟瑞浐灞國際港航天新城高新區(qū)63、全系統(tǒng)性的開發(fā)提效：前置相關(guān)工作，通過強(qiáng)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)快速去化和高溢價，一是做好項目產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)，二是推行產(chǎn)品線開發(fā)、三是屬地化策略。77高新區(qū)8.59.511浐灞國際港2024-12-212024-09-202024-09-222024-11-13城北區(qū)中國鐵建軌交秦風(fēng)雅頌山東健康同人樂府龍翔奧城瓏璟府灃東新城11浐灞國際港11浐灞國際港2024-06-2714-32-注：1.統(tǒng)計區(qū)域：主城區(qū)+西咸+郊縣；2、數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；3、數(shù)據(jù)范圍：涉宅開發(fā)用地。拿地到開盤僅1.5個月，前置施工，容缺辦理證件，溝通取證條件，綠燈政策支持。11.611.1511.811.2911.1412.0612.21開盤土地證摘地建設(shè)用地規(guī)劃許可證

（僅公示土地成交確認(rèn)書）建設(shè)工規(guī)化許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售證地塊背景：保利云谷和著為2024年3月21日，西咸管委會土地推介會重點(diǎn)地塊；同時在“10.17”樓市新政出臺后，西咸新區(qū)便趁熱打鐵、率先出擊，于10月21日，召開了新一場西咸土地推介會，保利云谷和著地塊再次入列！這次在不僅拿出了此前未曾亮相過的多宗超低密地塊，同時推介會也出臺了相應(yīng)的拿地政策支持。10月21日政策支持?

資金支持：1、保證金繳納比例統(tǒng)一按照最低標(biāo)準(zhǔn)20％執(zhí)行，土地出讓金交至50％，可辦理50％預(yù)售許可；2、支持開發(fā)企業(yè)使用銀行保函等額置換

預(yù)售監(jiān)管資金用于項目建設(shè)；落實(shí)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動“白名單”制度常態(tài)化；?

建標(biāo)支持：保利1、鼓勵建設(shè)高品質(zhì)住房，對符合《西咸新區(qū)規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的住宅實(shí)施獎勵容積率的政策：A+級≤15％容積率獎勵、A級≤12％容積率獎勵；2、支持四代住宅、創(chuàng)新戶型設(shè)計，打造空中花園，支持因地制宜開發(fā)低密度品質(zhì)產(chǎn)品；優(yōu)化停車位配比要求，由個/100㎡變?yōu)閭€/戶的配建比例等。-33-“主要兩方面因素影響，一方面，規(guī)模發(fā)展向品質(zhì)提升進(jìn)階，行業(yè)持續(xù)聚焦頭部，民企發(fā)力不足；另一方面，控制風(fēng)險，降低杠桿，提升運(yùn)營效率。?

聚焦核心，點(diǎn)狀高熱國?

搜尋市場，結(jié)構(gòu)契機(jī)?

主城降容，外圍低密?

小型規(guī)模，控制風(fēng)險?

頭部放緩，精細(xì)操盤?

全面提效，搶占先機(jī)-34-人和篇1063萬㎡供應(yīng)成交均價存量986萬㎡8741834415.1個月元/㎡去化周期萬㎡同比-11%同比-19%同比+1%同比+23%2024年大西安(主城+郊區(qū))新房商品住宅市場數(shù)據(jù)一覽-36-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)24年，33個重點(diǎn)一、二線城市，超9成城市銷量下跌，降幅普遍在40%以內(nèi)；超6成城市價格環(huán)比下降。西安年度銷量跌幅處中上游，價格微漲，成交規(guī)模在重點(diǎn)城市中位居第二。2024年典型城市商品住宅成交面積一二線城市量價環(huán)比表現(xiàn)252015105拉薩上海西安呼和浩特大連銀川沈陽寧波?？谔旖蜷L沙青島0西寧南京濟(jì)南重慶-60-50武漢-40南昌杭州-30-20-100102030深圳40成都蘇州南寧-5鄭州合肥長春哈爾濱廣州福州北京昆明-10蘭州-15-20-25廈門-37-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)市場持續(xù)下行，供銷量齊跌，成交價格小幅上漲但基本維穩(wěn)。2024年大西安商品住宅供應(yīng)986萬㎡，同比-11%；成交874萬㎡，同比-19%；成交均價18344元/㎡，同比+1%。西安近五年年商品住宅供求價走勢西安近兩年分月度商品住宅供求價走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)14001200100080060040020002000018344200001800016000140001200010000800060004000200002009868741500010000500001501005002020年2021年2022年2023年2024年-38-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)2024年二環(huán)內(nèi)全面取消限購，因項目有限，銷量增加不明顯；三環(huán)內(nèi)借政策利好，積極推貨，整體銷量環(huán)比持增；三環(huán)外為市場主力成交區(qū)域，高新三期、國際港務(wù)區(qū)改善項目為目前主力成交區(qū)域，但市場集中度逐步降低。2023年至今大西安分環(huán)線商品住宅成交量趨勢二環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)三環(huán)外7%7%二環(huán)內(nèi)持平二環(huán)內(nèi)+4%三環(huán)內(nèi)+2%三環(huán)外-5%28%三環(huán)內(nèi)+7%2024202335%58%140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0066%三環(huán)外-8%2023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12-39-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)市場下行趨勢明顯，2024年主城、郊區(qū)成交量均為近四年來最低；主城成交766萬㎡，同比-19%，價格同比+1%至19567元/㎡；郊縣成交108萬㎡，同比-23%，價格同比-6%至9370元/㎡。近四年西安主城區(qū)新房商品住宅成交量價趨勢近四年西安郊區(qū)新房商品住宅成交量價趨勢供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)供應(yīng)面積(㎡)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)12001000800600400200025000200001500010000500001200100080060040020002500020000150001000050000195678987669370108872021年2022年2023年2024年2021年2022年2023年2024年-40-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)從區(qū)域來看，主城聚焦三強(qiáng)，國際港務(wù)區(qū)、高新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)占主城份額46%，同比-10%。受政策調(diào)整、市場競爭格局變化等因素影響，市場需求的分散化趨勢明顯，不再局限于熱門區(qū)域。2023年至今大西安分區(qū)域商品住宅成交量趨勢2023年成交量(萬㎡)2024年成交量(萬㎡)2023年成交價(元/㎡)2024年成交價(元/㎡)30025020015010050300002500020000150001000050000167146896766554438292717150主城區(qū)郊區(qū)-41-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)2024年對比2023年，西安市場集中度降低，分化加劇，如奧體中心成交量基本持平；高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)、軟件新城受供應(yīng)影響成交量大幅下滑；丈八路、徐家灣等板塊則出現(xiàn)了顯著的成交回暖，成交量大幅增加。2023-2024年西安主城板塊商品住宅成交趨勢2023年成交面積(萬㎡)2024年成交面積(萬㎡)2023年成交均價(元/㎡)2024年成交均價(元/㎡)140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00300002500020000150001000050000127.1565.3439.3438.0435.5928.3527.6826.2826.1525.1524.7719.5119.2118.4617.4617.2016.8816.4915.6314.5413.5711.229.99-42-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)房地產(chǎn)市場房型主力成交仍為三房，但逐漸向四房轉(zhuǎn)移，四房環(huán)比+12%，市場改善化趨勢明顯；中小面積住宅仍主導(dǎo)市場，但高端大面積住宅高熱，市場需求呈現(xiàn)多層次差異化。2023-2024年西安主城商品住宅分面積段成交趨勢2023-2024年西安主城商品住宅分房型成交趨勢202421%20232024年2023年62%18%17%47%39%28%一房二房三房四房五房及以上別墅100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-200㎡200㎡以上2024年西安主城商品住宅房型&面積段交叉分析房型100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-200㎡200㎡以上合計一房二房三房2%7%5%0%0%0%14%0%1%10%0%0%0%0%0%9%0%0%0%10%0%1%9%2%0%0%12%0%0%6%4%0%0%10%0%0%5%17%0%0%0%0%1%0%0%0%1%0%0%0%0%0%0%1%0%0%0%3%0%0%3%0%0%0%5%0%0%5%0%0%0%6%0%0%6%0%0%1%3%1%1%5%2%10%47%39%1%四房五房及以上別墅1%合計11%22%-43-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)從24年單價段來看，1.7-1.8萬元/㎡為成交主力，同比增長8%，2.3-2.6萬/㎡為次主力成交。從面積段&總價段交叉分析來看，主力成交面積段為140-144㎡占21%，成交總價段150-300萬占比過半，總價天花板在400萬元。2023-2024年西安主城商品住宅分單價段成交趨勢2023-2024年西安主城商品住宅分單價段成交趨勢21%2024年14%2023年2024年2023年19%14%2024年西安主城商品住宅面積段&總價段交叉分析100㎡以下5%100-110㎡0%110-120㎡0%120-130㎡0%130-140㎡0%140-144㎡0%144-150㎡0%150-160㎡160-170㎡0%170-180㎡0%180-200㎡0%200㎡以上0%合計7%100萬以下100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-350萬350-400萬400-450萬450-500萬500-550萬550-600萬600萬以上合計0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%7%2%1%1%0%0%0%0%0%0%0%11%19%18%16%10%8%3%7%4%3%1%0%3%0%0%0%0%0%0%1%3%6%5%0%0%0%0%0%0%0%1%2%2%10%4%0%0%0%0%0%0%0%1%1%1%0%1%1%1%0%0%0%0%0%1%4%0%1%1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%0%3%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%0%3%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%2%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%3%3%15%11%9%12%10%21%1%3%5%6%5%-44-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)大西安200萬以下剛需住宅產(chǎn)品占比連續(xù)下降，24年度占比為36%，環(huán)比23年-7%；從成交結(jié)構(gòu)來看，主力成交區(qū)域?yàn)槌潜薄哄鄙鷳B(tài)區(qū)和國際港務(wù)區(qū)，占比43%。2024年7%2023年7%11%16%16%19%較23年增長36%-7%100萬元以下100-150萬元150-200萬元200萬以下剛需21%26%2022年2021年8%20%23%23%西安200萬以下剛需商品住宅成交結(jié)構(gòu)2024年度排行前三區(qū)域2021年2022年2023年2024年城北區(qū)占比15%環(huán)比23年+10%浐灞生態(tài)區(qū)占比14%環(huán)比23年-17%15%14%14%國際港務(wù)區(qū)占比14%環(huán)比23年-11%11%10%8%7%6%6%5%3%2%城北區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)國際港務(wù)區(qū)城南區(qū)高新區(qū)長安區(qū)城西區(qū)經(jīng)開區(qū)城東區(qū)灞河新區(qū)曲江新區(qū)航天新城-45-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)大西安200-400萬改善住宅產(chǎn)品占比持增，24年占比為52%，環(huán)比23年+6%；從成交結(jié)構(gòu)來看，主力成交區(qū)域?yàn)閲H港務(wù)區(qū)、高新區(qū)和城南，占比58%。2024年2023年18%18%16%13%10%10%8%較23年增長200-250萬元250-300萬元300-350萬元200-400萬6%52%+6%改善2022年18%14%12%6%6%350-400萬元2021年8%4%3%西安200-400萬改善商品住宅成交結(jié)構(gòu)2024H1排行前三區(qū)域2021年2022年2023年2024年國際港務(wù)區(qū)占比25%環(huán)比23年+6%高新區(qū)城南區(qū)占比25%環(huán)比23年-9%占比8%環(huán)比23年+4%25%25%8%8%7%7%6%5%3%3%1%灞河新區(qū)1%國際港務(wù)區(qū)高新區(qū)城南區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)城北區(qū)曲江新區(qū)長安區(qū)航天新城城西區(qū)經(jīng)開區(qū)城東區(qū)-46-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)大西安400萬以上高端住宅產(chǎn)品占比持增，24年占比為11%，環(huán)比23年+2%；從成交結(jié)構(gòu)來看，主力成交區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)、曲江新區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)，占比71%。2024年2023年2022年2021年3%3%3%2%2%1%1%0%1%2%1%1%1%1%1%1%3%3%較23年增長400-450萬元450-500萬元500-550萬元550-600萬元600萬元以上+2%11%400萬以上高端3%2%2024年度排行前三區(qū)域西安400萬以上高端商品住宅成交結(jié)構(gòu)高新區(qū)占比42%環(huán)比23年-7%占比15%環(huán)比23年+2%2021年2022年2023年2024年42%曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)占比14%環(huán)比23年+1%15%14%8%7%5%5%2%1%1%灞河新區(qū)0%0%高新區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)城南區(qū)航天新城城北區(qū)國際港務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)長安區(qū)城西區(qū)城東區(qū)-47-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)庫存趨勢：12月大西安商品住宅庫存量為1063萬㎡，環(huán)比+3.4%，比去年同期增加了197萬㎡，整體去化周期為15.1個月左右。西安近五年商品住宅存量走勢23年至今大西安商品住宅庫存&去化周期庫存面積(萬㎡)去化周期6'(月)去化周期12'(月)庫存面積(萬㎡)去化周期6'(月)去化周期12'(月)1200100080060040020001816141210812001000800600400200018161412108106315.1664422002020年2021年2022年2023年2024年-48-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)（不含郊區(qū)、西咸新區(qū)）；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)庫存結(jié)構(gòu)：存量集中在三環(huán)外成交熱點(diǎn)區(qū)域，高新區(qū)庫存227萬㎡，去化周期為13.2個月，其主力為中央創(chuàng)新區(qū)板塊，存量約74萬㎡，去化周期為12.3個月。2024年12月西安分區(qū)域商品住宅庫存&去化周期2024年12月西安分環(huán)線商品住宅庫存&去化周期庫存面積(萬㎡)去化周期12'(月)存量（萬㎡）去化周期12'(月)25020015010050353025201510522760050040030020010005642520151052141316.11413.297000二環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)三環(huán)外-49-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)（不含郊區(qū)、西咸新區(qū)）；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)從存量面積段結(jié)構(gòu)來看，100㎡以下剛需產(chǎn)品成交主力，環(huán)比-6%，但占比連年降低；120-140㎡為成交次主力面積段，占比持續(xù)增加。西安主城商品住宅存量成交結(jié)構(gòu)202120222023202427%17%23%15%7%5%7%環(huán)比+2%環(huán)比+1%環(huán)比+1%環(huán)比-6%環(huán)比+1%環(huán)比+1%環(huán)比持平27%23%17%15%7%7%5%100㎡以下100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上-50-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)（不含郊區(qū)、西咸新區(qū)）；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)成交體量成交均價2024年12月掛牌總量2024年12月帶看15093元/㎡778萬㎡14萬套42萬組同比+2%同比-5%2024年西安主城+郊縣二手房商品住宅市場數(shù)據(jù)一覽-51-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)二手房市場成交面積穩(wěn)步增長，24年成交量為778萬㎡，同比+2%，市場需求增長；與2023年成交情況相比，二手房成交面積雖略有增加，但新房成交量的顯著減少導(dǎo)致差距縮小。近一年大西安二手房對比新房成交走勢西安二手房與新房年度成交趨勢對比新房成交面積(㎡)二手房成交面積(㎡)二手房成交面積（萬㎡）新房成交面積（萬㎡）新房-二手房價差（元/㎡）新房成交均價(元/㎡)二手房成交均價(元/㎡)18001600140012001000800200001800016000140001200010000800018344140.00120.00100.0080.005000450040003500300025002000150010005001509360.00600600040.00400040020.00200200000.00002021年2022年2023年2024年-52-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)二手房市場：2024年12月掛牌總量超14萬套，帶看42萬組。新政利好二手房市場，市場相對活躍，以買方市場為主，其中品質(zhì)二手房在價格上更具優(yōu)勢。近一年大西安二手房出售掛牌量近一年大西安二手房帶看量1600001400001200001000008000060000400002000004500004000003500003000002500002000001500001000005000002023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-12近一年大西安二手房掛牌項目波動趨勢近一年大西安二手房租售比波動趨勢上漲項目數(shù)量下跌項目數(shù)量1008060402005000400030002000100002023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-12-53-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)（不含郊區(qū)、西咸新區(qū)）；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)二手房市場步入剛需至剛改置換階段，因新房市場普遍改善化，促使剛需客戶轉(zhuǎn)向二手房。其中，150萬以下剛需成交為主，小面積房源占比超半數(shù)。成交熱點(diǎn)集中在浐灞生態(tài)區(qū)、高新區(qū)及城南，合計占比達(dá)52%。2024年西安二手房與新房成交結(jié)構(gòu)對比二手房新房0%-10%浐灞生態(tài)區(qū)二手房新房0%-20%100㎡以下二手房新房20%10%-20%-30%40%20%-40%-60%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%100萬以下100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-350萬350-400萬400-450萬450-500萬500-550萬550-600萬600萬以上高新區(qū)城南區(qū)城北區(qū)曲江新區(qū)城西區(qū)長安區(qū)100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上城東區(qū)-5%-35%-25%-15%5%15%25%-40%-30%-20%-10%0%10%20%-35%-25%-15%-5%5%15%-54-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)（不含郊區(qū)、西咸新區(qū)）；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)月均來訪意向登記開盤去化項目排行484組32%23.24億元TOP10門檻退出市場月均認(rèn)購21.8%TOP10市占率同比-24%29套2024年大西安(主城+郊區(qū)+西咸新區(qū))新房商品住宅市場動態(tài)數(shù)據(jù)一覽-55-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)+西咸新區(qū)；2.認(rèn)購/備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)2024年以西安月均來訪轉(zhuǎn)化率6.0%，客戶購房邏輯重組，“看多買少”觀望加劇，購房周期拉長。契稅政策出臺提振樓市短期熱度回升，但可持續(xù)性并不長久，尤其是剛需客情緒很難被調(diào)動，來訪成交回落明顯。2024年分月度典型項目周均來訪&認(rèn)購趨勢盤均認(rèn)購套數(shù)盤均來訪人次60504030201008007006005004003002001000契稅政策利好1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-56-注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)+西咸新區(qū)；2.認(rèn)購口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)，周均監(jiān)測121個項目。10月18日意向登記平臺關(guān)閉，對房企而言，有利于市場運(yùn)行效率，可快速推貨、去化；對市場而言，有利于穩(wěn)定情緒，避免個別紅盤或登記量極低的項目被過度放大化，引發(fā)市場波動；對購房者而言，看好即下定。大西安商品住宅項目意向登記情況推出套數(shù)核驗(yàn)通過人數(shù)意向報名人數(shù)中簽率熱度指數(shù)20000150001000050000400%350%300%250%200%15