干部及員工手冊(cè)編排技巧

干部及員工手冊(cè)編排技巧

《干部及員工手冊(cè)》主要闡述干部及員工在公司工作中會(huì)遇到的1系

列勞動(dòng)權(quán)利、勞動(dòng)義務(wù)以及聯(lián)系方式問題的解答，即作為物業(yè)管控公

司干部及員工身份的要求.在這方面,干部及員工通過《干部及員工手

冊(cè)》的學(xué)習(xí)，可做到無師自通，了解公司的概況和作為干部及員工所擁

有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù).

《干部及員工手冊(cè)》的制訂有2方面的依據(jù).第1是依據(jù)《勞動(dòng)

法》；第2是依據(jù)物業(yè)管控工作的特點(diǎn).其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方

面：

1.總經(jīng)理致辭；

2.公司簡介；

3.公司組織系統(tǒng)及主要部門結(jié)構(gòu)的圖示說明；

4.勞動(dòng)條例；

5.干部及員工福利；

6.干部及員工守則；

7.獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰；

8.安全消防;

9,附則.

下面是新加坡江山財(cái)團(tuán)物業(yè)管控部《干部及員工手冊(cè)》中有關(guān)工

作守則的節(jié)錄.僅供參考.

示例：

干部及員工守則

（1）管控人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿.

（2）對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待，保持

彼此間良好關(guān)系.

（3）必須嚴(yán)格遵守大廈輪值時(shí)間，按時(shí)上、下班（交接班），不

得無故遲到、早退.遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí),大廈管控人員應(yīng)事先取得

大廈負(fù)責(zé)人同意，而大，夏負(fù)責(zé)人之請(qǐng)假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意.

（4）管控人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及

對(duì)私人服務(wù)的工作.

（5）管控人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、住戶提出

要求，應(yīng)請(qǐng)其直接向公司詢問.

（6）大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示,并定期召開該大廈各

級(jí)干部及員工的會(huì)議，向公司做定期工作匯報(bào).大廈干部及員工須服

從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排.

（7）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠實(shí)行為.

（8）不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益

之行為.

（9）不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索

取任何形式的禮物、賞錢.

（10）所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)物,

對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償.

（101）臺(tái)風(fēng)襲深期間，各干部及員工必須依時(shí)當(dāng)值,堅(jiān)守崗位，

并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng),防雨工作.

（102）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的1切通告辦事.

管控工作

（1）按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值，不可擅離耿守.

（2）在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽收音

機(jī)或與同事閑談、開玩笑.

（3）每日上班時(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職干部及員

工作證,完成自己崗位職責(zé).巡視各層樓宇及走火通道,巡視時(shí)須特別

留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方,并進(jìn)行登記.如遇有

不尋常事件,應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告.

（4）臺(tái)風(fēng)或雷暴豪雨期間，管控人員必須按照公司所頒布之“臺(tái)

風(fēng)期間干部及員工當(dāng)值程序”上班,并按“臺(tái)風(fēng)及雷暴豪雨措施”做

1切防風(fēng)、防雨工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，防止意外或水浸等.

（5）服從上級(jí)指導(dǎo)，完成所指定的工作.

（6）留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理

和清除，必要時(shí)須協(xié)助維修工作.

（7）執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)?，必須要有禮貌.謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第

1”.

（8）如有住戶發(fā)生意外,例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人

招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警.

（9）熱情接待來訪人員，詳細(xì)記錄住戶投訴，并迅速處理.不屬于

自己職責(zé)范圍內(nèi)的，則立即通知有關(guān)人員處理解決.處理情況立即向

上級(jí)報(bào)告.

（10）管控處須設(shè)置急救箱，配備急救用品:如繃帶、棉花及搶救

藥品等.同時(shí)放置部分緊急維修之工具，以備臨時(shí)急用.

（101）大廈公共地方之鎖匙，如：電制房、機(jī)房、泵房等，必須

小心存放，以備緊急時(shí)使用.若有需要外借鎖匙時(shí)，必須登記借用人姓

名及身份證，用后及時(shí)歸還.

保安工作

（1）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能.例如：

對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等.更須善用各種已有的設(shè)施，以免

減弱防盜效果，特別強(qiáng)調(diào)大門必須緊閉,住戶出入可自備防盜門匙或

密碼鎖,訪客則可用對(duì)講機(jī).嚴(yán)禁大門常開,防止壞人有機(jī)可乘.

（2）應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識(shí)住戶之姓名、年齡、家庭成員

職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話.此等資料必須保密，不得泄露.

（3）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及互

通消息.

（4）各更管人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以

備核查，務(wù)令保安人員高度警惕.

（5）嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈.尤其是自稱公務(wù)人員或公共

機(jī)構(gòu)職員，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件,如有疑問,應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢.

（6）應(yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入大廈的來訪客人,登記身份證或工

作牌招.如有懷疑,應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò).如訪客攜帶可疑物品

時(shí)，更須提高警覺.

（7）當(dāng)值管控員至少每兩小時(shí)巡樓1次（但不固定時(shí)間），以免

壞人乘隙而入.巡樓時(shí)必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及

其它隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案.留意

公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等.

（8）如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報(bào)警并封閉大門及

其通道，以等待警方人員到場處理.切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方.

（9）切記管控人員只有.1般市民之拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)力.因此,

拘捕疑犯后,應(yīng)盡快交公安部門處理.

（10）本大廈安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、電梯，以加

強(qiáng)治安保衛(wèi)工作.若鄰近大廈在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被壞人

利用做為犯罪的橋梁.

（101）詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時(shí)尋求協(xié)助.

（102）若發(fā)生罪案,應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：

1.立刻報(bào)案,并留在現(xiàn)場直至公安部門到達(dá),遇有傷員（被害人、

案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù).

2.切勿移動(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公

安部門保留證據(jù),方便調(diào)查工作.

3.切勿開動(dòng)風(fēng)扇,冷氣機(jī)或其他電器用具，以免證據(jù)破壞.

4.禁止任何人在現(xiàn)場走動(dòng)，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查.

5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人物

之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向等.

公眾衛(wèi)生

（1）清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場

及天臺(tái)等公用地方.

（2）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地

方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道.請(qǐng)放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi).

（3）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行

搬往附近的垃圾收集站.如無法找到住戶，除清潔工人清理外,并登記

在管控處記事簿內(nèi)，向上級(jí)報(bào)告.

（4）如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免

蚊蟲滋生.難以清理的地方,可暫時(shí)淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖,再研究

處理方法.

（5）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應(yīng)速安排

修理.

（6）勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心，勿將水淋到陽臺(tái)外面，以免影

響下層和下面行人.

（7）如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速

修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生.并根據(jù)城管條例,影響市容者,處以

罰款.

（8）如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響

衛(wèi)生,又可能打到過往行人身上,也不得將可引致淤塞之雜物投入廁

盆及污水渠內(nèi).

（9）若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水,則通

知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)求上級(jí)處理.

（10）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細(xì)

記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門.

樓梯

（1）電梯發(fā)生故障停留空中時(shí),乘客按響緊急呼救鈴后，大堂值

班員立即通知保修人員迅速修理，同時(shí)用電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)善言安慰被困

乘客,請(qǐng)其耐心等待,切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險(xiǎn).

（2）勸喻用電梯微運(yùn)物件者，不可超重，防止造成事故.

（3）乘搭電梯人數(shù)過多時(shí)，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批搭乘，以免超載

發(fā)生危險(xiǎn).

（4）住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒單獨(dú)搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生危

險(xiǎn).

（5）保安值班員時(shí)刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或

梯內(nèi)設(shè)備.

（6）經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān).

（7）如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí),應(yīng)即通

知保修人員進(jìn)行修理.當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí),管控員應(yīng)詳述電梯不妥之

處,以便研究毛病，1切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管控處.

（8）狂風(fēng)暴雨時(shí),如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有水滲入時(shí)，

應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水情況.

（9）凡有水滲入電梯,應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升

高至較安全地方.

（10）電梯槽底有積水時(shí).，應(yīng)即報(bào)告上級(jí)處理，同時(shí)研究水的來源,

及早修理.

（101）電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員

外,任何人員不得使用.

（102）電梯每年“年檢”1次,并取得年檢合格證.

（103）沖洗走廊和樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)

備.

（104）火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時(shí)在

半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命.

（105）經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過高,氣

窗玻璃是否完整.機(jī)房門須特別上鎖，加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示牌.

（106）電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊

急時(shí)無法求救及導(dǎo)致窒息.

電力系統(tǒng)

（1）修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師.

（2）應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在.如：大廈的電力總掣、

用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等,并且明

了其緊急開關(guān)的操作程序.同時(shí)必須購置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電

表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用.

（3）如部分用戶電力中斷，應(yīng)由管控處派人檢查修理大廈供電系

統(tǒng),如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障,應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人處理,管控處可提供適

當(dāng)協(xié)助.

（4）全座樓宇電力突然中斷,應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常‘，如

屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況.

（5）公共使用的電力設(shè)備，如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水

泵及消防系統(tǒng)之電線筆應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象,應(yīng)立即

派人修理.

（6）接到供電公司通知停電時(shí),應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、

時(shí)間及受影響的設(shè)備,如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備.公共

照明、電梯不停，由大夏自備發(fā)電機(jī)供電解決.停電完畢后，貼出恢復(fù)

供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常.

（7）經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大堂與客戶的對(duì)講系統(tǒng)和電

梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行.發(fā)現(xiàn)問題立即修理.

（8）在大廈出入口處,各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備,管控

處亦應(yīng)常備手電筒.

（9）大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得

放置各種雜物.

（10）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常

的供電.

消防

（1）消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使

用.并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用.

（2）組織大廈干部及員工學(xué)習(xí)消防知識(shí),熟悉和掌握各種消防設(shè)

備的操作使用.組織干部及員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為

大廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員.

（3）值班人員（包括管控人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)

備等,如有損壞和失效吐應(yīng)立即修理和更換.

（4）利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消

防設(shè)備，以備應(yīng)急.

（5）每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬

不可有阻塞情況發(fā)生.

（6）教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引

起火警.

（7）留意公用電線，如有破損或不符合規(guī)定時(shí)，應(yīng)立即修理和更

換.

（8）留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著

火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí)，即刻查詢是否有特許證明和

安全措施，沒有時(shí)，當(dāng)即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報(bào)告管控處

和公司.

（9）勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭,并制止住戶在走廊燃燒元寶、

香紙等.

（10）切勿將防火門打開，以免萬1火警發(fā)生時(shí)，濃煙散播及火勢

蔓延.

（101）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無人開門時(shí).，如能

及時(shí)撲滅,應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅.否則電“119”報(bào)案.

（102）若發(fā)生火警，即電“119”報(bào)案，同時(shí)按動(dòng)警鈴,通告住

戶疏散,在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救.

（103）火警發(fā)生吐勸喻住戶切勿搭乘電楞.

（104）報(bào)案時(shí),必須清楚說明現(xiàn)場地址，報(bào)案人姓名及管控處電

話.

（105）所有消防裝置，應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查1

次.

中央空調(diào)及制冷設(shè)備

（1）中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng),必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié)，使其降

溫適度.

（2）在炎熱的夏季里，必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行,適度的降溫,

保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境.

（3）空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行修

理保持其正常運(yùn)行,不得影響寫字樓工作秩序.

（4）制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機(jī)械操作規(guī)程

及操作方法之專業(yè)技師操作.

（5）操作人員必須定期、定時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因，進(jìn)

行修理，保證電動(dòng)機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行.

（6）要定期或不定期地查漏，隨時(shí)檢查，隨時(shí)修理,使機(jī)械正常運(yùn)

轉(zhuǎn).

（7）發(fā)現(xiàn)如下情況之1,均必須停機(jī)查明原因，進(jìn)行及時(shí)修理或

更換機(jī)件：

1.發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲；

2.壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音；

3.發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過大而發(fā)出劇烈震動(dòng)；

4.電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低；

水務(wù)及渠務(wù)

（1）了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開關(guān)總制及

分制等位置.

（2）應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,供水系統(tǒng)有無損壞，水箱是

否清潔.必須定期安排清洗水池、食用水箱,每6個(gè)月清洗1次，以保

持衛(wèi)生.

（3）發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)?，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制.大喉爆裂,

則將總制關(guān)閉，并及時(shí)發(fā)出通告告知受影響的住戶，同時(shí)立即安排水

管工進(jìn)行急修.

（4）要注意水箱的保養(yǎng),預(yù)防破裂或生銹,并且蓋緊水箱，以免滋

生蚊蟲.

（5）如食用水或沖廁水突然中斷,應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否

發(fā)生故障,若1切正常,則致電自來水公司查詢?cè)?，并?qǐng)盡快解決.

（6）救火用的輸水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞,應(yīng)即修理.同時(shí)

必須禁止使用消防水喉做其它用途.

（7）因住戶外出忘關(guān)水喉,致使大量食用水流出，無法通知戶主

時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害電梯.

（8）經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上的垃圾，以防

下雨時(shí)渠水受阻而水浸.

（9）屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應(yīng)即修理，以免污水流出影

響公共環(huán)境衛(wèi)生.

（10）樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時(shí),應(yīng)即檢查修理.

（101）若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí)，應(yīng)與自來水公司聯(lián)

系修理.

氣體燃料泄漏

（1）如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時(shí),應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源.

（2）打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗，使樓宇空氣

流通.

（3）切勿吸煙、點(diǎn)火、按動(dòng)電鈴、電開關(guān)等任何電制及電器.

（4）管控員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料?總制，阻止氣體燃

料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點(diǎn),迅速進(jìn)行修理.必要時(shí)，用街外電話通知

氣體燃料公司或撥“119”報(bào)警.

（5）“用手拍門”通知住戶氣體泄漏事件,請(qǐng)住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)

制，打開門窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其它住戶實(shí)施上述1、2、3

步驟.如情況嚴(yán)重,應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場.

樓宇結(jié)構(gòu)及維修

（1）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞,對(duì)該樓宇的安全有重大影響時(shí)，

管控員應(yīng)予以注意，并向上級(jí)報(bào)告.

（2）如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵

籠、詹篷、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小屋棚時(shí).，應(yīng)予制止并向上級(jí)報(bào)告.

（3）天花板或外湍有漏水,應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理.

（4）在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告并研究修理方案

進(jìn)行修理：

1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂；

2.氣窗的玻璃爆裂；

3.樓梯邊的欄桿松脫；

4.防火門及消防設(shè)備損壞；

5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落.

（5）住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道,應(yīng)予制止并報(bào)告上級(jí).

停車場管控

（1）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管控規(guī)定，禮貌待人,熱情服務(wù),

保證車輛安全,維護(hù)車場良好的行車秩序.

（2）車輛進(jìn)場后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通

道，認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào)，避免出現(xiàn)差錯(cuò).

（3）了解和掌握車主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工

作單位、居住樓居、座號(hào)等等，以便于識(shí)別.

（4）汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險(xiǎn)”，便于丟失后，向

保險(xiǎn)公司索賠.未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的車輛，本車場不予停放保管.

（5）本停車場實(shí)行有償停車保管服務(wù)，必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,

經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié).

（6）嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場停放保管,

以免發(fā)生意外.如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場時(shí),應(yīng)即令其開出車場,立即

報(bào)告管控處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理.

（7）車管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接：如清點(diǎn)停車場內(nèi)車輛多少

時(shí)租車的停車計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金清點(diǎn)，并詳細(xì)登記（自行車則注意

車票的號(hào)碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上），雙方簽字負(fù)責(zé).

（8）車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報(bào)告班長或管控處,并

注意其事態(tài)發(fā)展.交接班時(shí)叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上，

同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上，以備查.

（9）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)規(guī)章,堅(jiān)持原則,不得徇私舞弊，

如不開票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等，1經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理.

（10）保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生,每日必須清掃1次.

有關(guān)廉潔條款

（1）良好及有效的大廈管控工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各

級(jí)管控人員的信心及支持.如各級(jí)人員都采取1種廉潔奉公的態(tài)度辦

事,住戶和業(yè)主必會(huì)全力支持管控工作，使環(huán)境能進(jìn)1步改善.因此各

級(jí)管控人員均須有清政廉明的精神.

（2）凡受雇于大夏從事執(zhí)行大廈事務(wù)者，包括管控員、保安員、

清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人，均屬大廈的職員.故執(zhí)行工作期間均

受該工作須知的約束,不得索取或接受任何利益.

物業(yè)管控公司職能規(guī)章的制訂

職能規(guī)章的制訂主要是明確物業(yè)管控公司各部門的職責(zé)范圍.

1.辦公室的耿責(zé)范圍

辦公室是總經(jīng)理貨責(zé)人下的綜合管控部門,負(fù)責(zé)行政、人事和檔

案文件管控等工作.其職責(zé)范圍是：

（1）學(xué)習(xí)、研究黨和國家的方針、政策,貫徹落實(shí)負(fù)責(zé)人的指

示；深入基層調(diào)查研究,努力掌握第1手資料,為總經(jīng)理的工作決策提

供可靠的依據(jù)?.

（2）負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章規(guī)章等各類文件的起草、

審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作，做好印鑒的管控工作.

（3）負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排，做好會(huì)議記錄,整理會(huì)議紀(jì)

要,對(duì)會(huì)議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查.

（4）做好文書檔案和有關(guān)資料的管控工作.文書檔案包括公文

的收發(fā)和保管，文印核稿，呈批、催辦、歸檔，調(diào)卷和保密工作.

（5）協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作，協(xié)調(diào)部門工作，監(jiān)督各部門和管

控處認(rèn)真及時(shí)地貫徹公司的各項(xiàng)工作決策和指令.

（6）做好人事管控工作,保管好干部及員工的檔案,根據(jù)需要做

好勞動(dòng)力的安排調(diào)配，干部及員工的調(diào)入調(diào)出，并協(xié)助辦理好各項(xiàng)有

關(guān)手續(xù).

（7）做好公司的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動(dòng)工資的管控工作.根據(jù)政

策做好干部及員工的調(diào)資定級(jí)、統(tǒng)籌退休等各項(xiàng)工作，并負(fù)責(zé)辦理干

部及員工請(qǐng)假、休假的有關(guān)手續(xù).

（8）負(fù)責(zé)公司干部及員工的培訓(xùn)工作，協(xié)同各部門共同抓好干

部及員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)I,積極開發(fā)人力資源,努力造

就1支高素質(zhì)的干部及員工隊(duì)伍.

（9）負(fù)責(zé)公司的后勤管控工作.諸如辦公用品的購買、保管和

發(fā)放；干部及員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管控；車輛的調(diào)度、使用和維修

保養(yǎng)工作等等.

（10）完成負(fù)責(zé)人布置的其它工作.

2.財(cái)務(wù)部的職責(zé)范圍

財(cái)務(wù)部在公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)人下，積極參與企事業(yè)單位經(jīng)營管控，

負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管控、會(huì)議核算、物資管控等工作.具體職責(zé)范圍是:

（1）認(rèn)真貫徹“會(huì)計(jì)法”，執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)政策、法令，遵守各項(xiàng)

資金收入規(guī)章,嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn).

（2）正確、及時(shí)地核算和監(jiān)督公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)

營成果,為負(fù)責(zé)人提供準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息.

（3）加強(qiáng)計(jì)劃（預(yù)算）管控，認(rèn)真編制財(cái)務(wù)計(jì)劃（預(yù)算）.

（4）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,認(rèn)真做好各項(xiàng)控制工作,節(jié)約費(fèi)用，降低成

本，多創(chuàng)利；加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析,考核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況,反映經(jīng)營

管控狀況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問題，促進(jìn)公司改善經(jīng)營管控.

（5）按照會(huì)計(jì)規(guī)章規(guī)定，切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作，做到

手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，日清月結(jié)，按期報(bào)賬，在

規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各款會(huì)計(jì)報(bào)表.

（6）按銀行有關(guān)規(guī)章規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管控工作.遵守支

票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強(qiáng)現(xiàn)金管控.對(duì)下屬各管控處經(jīng)費(fèi)的

收支情況，經(jīng)常進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo).

（7）根據(jù)國家財(cái)會(huì)規(guī)章精神,結(jié)合本公司實(shí)際,協(xié)助負(fù)責(zé)人制定

有關(guān)財(cái)務(wù)管控、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開支等具體辦法，并監(jiān)督各部門實(shí)行.

（8）妥善保存會(huì)計(jì)檔案資料，接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門和

公司負(fù)責(zé)人的監(jiān)督檢查,及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料，如實(shí)反映情況.

（9）充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部在公司管控中的預(yù)測、計(jì)劃、控制、調(diào)節(jié)

和監(jiān)督的作用，促使公司不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營管控水平.

（10）完成好負(fù)責(zé)人布置的其它工作.

3.公共關(guān)系部的職責(zé)范圍

公共關(guān)系部是物業(yè)管控公司負(fù)責(zé)溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系的重要部門，

通過協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系,在公眾中樹立良好的企事業(yè)單位形象.其

具體職責(zé)范圍是：

（1）建立信息網(wǎng)絡(luò).負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種信息，將經(jīng)

過分析評(píng)價(jià)的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門作參考，以提高經(jīng)

營管控的能力.

（2）監(jiān)測公共關(guān)系.在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上,處理好公司內(nèi)外

的各種公眾關(guān)系,如干部及員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)

系、政府關(guān)系等.

（3）監(jiān)測社會(huì)環(huán)境.企事業(yè)單位是社會(huì)的有機(jī)組成部分,企事業(yè)

單位的每項(xiàng)活動(dòng)及其生存、發(fā)展都受到社會(huì)環(huán)境的制約和影響.公共

關(guān)系部必須不斷監(jiān)測社會(huì)環(huán)境的變化，國家政策法令的變化,市場的

變化,社會(huì)輿論的變化等等，使企事業(yè)單位能及時(shí)適應(yīng)這種變化.

（4）分析發(fā)展趨勢.公共關(guān)系根據(jù)對(duì)政策法令、社會(huì)民意、時(shí)

尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析，向企事業(yè)單位預(yù)報(bào)有重大影響

的近期或遠(yuǎn)期發(fā)展趨勢；預(yù)測企事業(yè)單位的重大行動(dòng)計(jì)劃可能遇到的

社會(huì)反應(yīng)，使企事業(yè)單位未雨綢繆,防患于未然.

（5）作為公司的對(duì)外發(fā)言人,負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、溝通工作,樹立良

好的企事業(yè)單位形象.

（6）編寫并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫文章；匯

編有關(guān)的報(bào)刊目錄；拍攝、整理、保存資料圖片；設(shè)計(jì)、籌劃、監(jiān)制

公司各種宣傳品和贈(zèng)品.

（7）保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系，負(fù)責(zé)編輯以住戶為閱讀對(duì)象的報(bào)

刊；接受住戶對(duì)公司的各種投訴和有關(guān)咨詢，對(duì)合理的要求及時(shí)通知

有關(guān)部門，協(xié)助解決.

（8）作為公司社會(huì)活動(dòng)的代表,積極參與有關(guān)社會(huì)活動(dòng)，并做好

公眾來訪的各種禮儀接待工作.

（9）做好公司內(nèi)部干部及員工關(guān)系，調(diào)動(dòng)干部及員工積極性；

編輯供公司干部及員工閱讀的報(bào)刊，組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工

作；安排公司干部及員工的各種康樂活動(dòng).

（10）處理突發(fā)事件和危機(jī)事件.

（11）完成負(fù)責(zé)人布置的其它工作.

4.工程部的職責(zé)范圍

工程部工作是物業(yè)管控公司經(jīng)營管控的基礎(chǔ)工作，通過對(duì)房屋及

其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,確保物業(yè)正常使用.其具體職責(zé)范圍是：

(1)根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況，制定物業(yè)管控總體方

案,編制養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審核批示后組織貫徹實(shí)施.

(2)全面負(fù)責(zé)房屋及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)，保證物業(yè)的正常

使用.

(3)全面負(fù)責(zé)樓宇各種機(jī)電、消防、供水供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維

修工作，保證各種設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn).

(4)定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況,分析存在問題,及時(shí)

提出維修解決辦法和制定維修方案,方案確定后,組織貫徹實(shí)施.

(5)根據(jù)春備夏、秋備冬的原貝(每年搞好春秋中間期和冬夏

送冷送暖期的設(shè)備檢查和維修.提前制定維修和檢驗(yàn)方案,安排好人

力和物力，保證工作需要.

(6)房屋及其設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件，工程部必須全力以赴

投入搶修工作，直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用.

(7)協(xié)助管控部門做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作.

(8)參加新入伙樓宇工程的驗(yàn)收，提出其有關(guān)設(shè)施增補(bǔ)改造方

案.

5.管控部的職責(zé)范圍

管控部要落實(shí)公司關(guān)于物業(yè)管控的有關(guān)決定、決議，有計(jì)劃、有

步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設(shè)施，管控好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)

生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等，為住戶提供1個(gè)安全、舒適、

清潔、寧靜的工作和居住環(huán)境.其具體職責(zé)范圍是：

（1）根據(jù)政府和上級(jí)負(fù)責(zé)人有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制定優(yōu)質(zhì)樓宇管控

和文明住宅小區(qū)計(jì)劃，并組織實(shí)施.

（2）協(xié)助工程部進(jìn)行新接管物業(yè)的驗(yàn)收、移交工作.

（3）負(fù)責(zé)住戶對(duì)房屋裝修申請(qǐng)的審核批示、監(jiān)督、檢查工作.

（4）負(fù)責(zé)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及

車輛管控等工作，并督促檢查各管控處做好這些工作.

（5）協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題,負(fù)責(zé)處理有關(guān)違章裝

修、違章建筑等問題.

（6）完成負(fù)責(zé)人布置的其它工作.

6.服務(wù)部的職責(zé)范圍

服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要，為住戶提供全方位的服務(wù).其具

體職責(zé)范圍是：

（1）牢固樹立仝心仝意為住戶服務(wù)的思想，凡是住戶需要的，

都要盡量予以滿足.

（2）建立健全本部門的規(guī)章規(guī)章和服務(wù)規(guī)程，重視干部及員工

培訓(xùn)工作,建立1支高素質(zhì)的干部及員工隊(duì)伍.

（3）設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)項(xiàng)目，協(xié)助制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).

（4）建立信息庫,及時(shí)了解住戶要求，并能及時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù).

（5）完成負(fù)責(zé)人布置的其它工作.

7.發(fā)展部的職責(zé)范圍

發(fā)展部要堅(jiān)持公司1業(yè)為主，多種經(jīng)營的原則，立足所管控的物

業(yè)，面向社會(huì)、靈活運(yùn)用各種資金，投資開發(fā)周期短、效益高的項(xiàng)目，

增強(qiáng)企事業(yè)單位的實(shí)九具體職責(zé)范圍是：

（1）在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，積極慎重做好新項(xiàng)目的可行性研究

報(bào)告,爭取做到開發(fā)1個(gè)，成功1個(gè).

（2）以承包、出租、自營等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和文化

體育設(shè)施，做到既方便住戶，又增加企事業(yè)單位收入.

（3）根據(jù)實(shí)際情況，積極開辦新企事業(yè)單位，如清潔管控公司，

電腦電器服務(wù)公司，裝飾公司、車輛維修部,花木服務(wù)部等等.

（4）提供物業(yè)信息咨詢服務(wù)和物業(yè)中介服務(wù)，開展物業(yè)評(píng)估工

作.

（5）定期向總經(jīng)理匯報(bào)下屬各企事業(yè)單位或承包單位的經(jīng)營情

況.

（6）完成負(fù)責(zé)人布置的其它工作.

8.管控處的職責(zé)范圍

管控處是物業(yè)管控公司的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)某1指定的物業(yè)管控.

具體職責(zé)范圍是：

（1）貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章

規(guī)章.

（2）負(fù)責(zé)管控所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù),糾正各種違章行為，為住戶

創(chuàng)造1個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境.

（3）樹立住戶至上的觀念，及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù).

（4）協(xié)助公司工程部對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用.

（5）積極配合公司服務(wù)部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種

工作.

（6）向住戶宣傳黨的方針政策，協(xié)助公安部門和居委會(huì)做好安

全防范和計(jì)劃生育工作.

（7）調(diào)查研究,深入了解住戶對(duì)管控服務(wù)工作的意見,處理住戶

對(duì)管控服務(wù)工作的投訴，重大問題報(bào)請(qǐng)公司管控部或公司負(fù)責(zé)人處理

解決.

（8）完成負(fù)責(zé)人布置的其它工作.

物業(yè)管控公司崗位規(guī)章的制訂

崗位規(guī)章的制定主要是明確物業(yè)管控公司所設(shè)各種崗位的職責(zé)

規(guī)范,它規(guī)定了某1崗位對(duì)從業(yè)人員的基本要求,包括基本素質(zhì)，應(yīng)知

應(yīng)會(huì)，崗位職責(zé),工作量規(guī)范等方面.

下面是深圳物業(yè)管控公司制訂的“房屋管控員崗位規(guī)范”，僅供

參考.

房屋管控員崗位規(guī)范

房屋管控員是屋村管控處管控住房的基層管控人員，負(fù)責(zé)1定地

段（片或幢）的房產(chǎn)管控.為使房屋管控員明確自己的崗位職責(zé)和本

崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，掌握本崗位的技能,提高管控水平和管控效率，

更好地為居民服務(wù),特制定本規(guī)范.

（1）房屋管控員的基本素質(zhì)

房屋管控員所擔(dān)負(fù)的住房管控工作政策性、專業(yè)性強(qiáng)，要求高,

因此,屋村管控員必備以下基本素質(zhì)：

1.政治思想素質(zhì)

房屋管控員必須堅(jiān)持4項(xiàng)基本原則,熱愛社會(huì)主義,認(rèn)真學(xué)習(xí)政

治理論和黨的方針政策；積極參加各項(xiàng)社會(huì)政治活動(dòng)；秉公辦事；堅(jiān)

持原則，廉潔奉公,不以權(quán)謀私；具有全心全意為人民服務(wù)的思想,遵

紀(jì)守法,嚴(yán)格要求；作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,虛心好學(xué)；熱愛集體,愛護(hù)公

物.

2.文化、專業(yè)素質(zhì)

根據(jù)干部“4化”標(biāo)準(zhǔn)，房屋管控員必須具備高中畢業(yè)（包括職

業(yè)高中、技術(shù)學(xué)校畢業(yè)）以上文化程度.

房屋管控員必須受到房屋管控專'業(yè)訓(xùn)練,持有專業(yè)管控部門頒發(fā)

的《房屋管控員崗位合格證書》方可上崗擔(dān)負(fù)房屋管控工作.房屋管

控員要刻苦鉆研專業(yè)知識(shí)，掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)和專業(yè)技術(shù)，

不斷提高專業(yè)水平.

3.職業(yè)道德素質(zhì)

房屋管控是1項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，房屋管控員的工作直接影響

住戶的安居樂業(yè),因此,房屋管控員要有較高的職業(yè)道德素質(zhì).

（1）房屋管控員必須樹立“5愛”思想.“5愛”.即：愛房產(chǎn)

——熱愛房地產(chǎn)行業(yè)；愛住戶一一對(duì)住戶充滿愛心；愛崗位一一熱愛

房管員崗位；愛服務(wù)一一熱心為住戶排憂解難；提高服務(wù)質(zhì)量；愛信

譽(yù)一一愛護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽(yù),在住戶中樹立良好的行業(yè)和

企事業(yè)單位形象.

(2)要刻苦學(xué)習(xí)和鉆研房產(chǎn)管控工作的知識(shí)與技能.1個(gè)合格

的房屋管控員既要有為住戶服務(wù)的思想,更要具備過硬的服務(wù)本領(lǐng)，

刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管控員職業(yè)道德素質(zhì)的基本要求.

(3)文明管控.房屋管控員的工作是1項(xiàng)“窗口”工作,直接關(guān)

系到政府和行業(yè)的形象特別是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，涉外房產(chǎn)多,房屋管控

質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響國家的聲譽(yù)和對(duì)外開放.因此,特區(qū)房屋管控員

必須做到文明管控.其具體要求是：主動(dòng)熱情,優(yōu)質(zhì)服務(wù),急住戶之所

急,想住戶之所想,為住戶提供方便,經(jīng)常幫助和照顧不方便和有困難

的住戶解決困難；語言謙虛；儀態(tài)端莊；給住戶親切感.必須做到“4

個(gè)不講,5個(gè)不能”，即“不講低級(jí)庸俗的口頭語；不講不3不4的臟

話；不講諷刺挖苦話；不講與管控?zé)o關(guān)的閑話”；“不能冷淡；不能

刁難；不能取笑；不能訓(xùn)斥；不能報(bào)熨住戶和顧客”.要懂得1些國

外和港、澳、臺(tái)的禮節(jié)和禮貌語言；在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風(fēng)度要

端莊、整潔、給業(yè)主(住戶)美的感受.

(2)房屋管控員崗位“應(yīng)知應(yīng)會(huì)”

1?應(yīng)知

(1)屋村管控的宗旨和原則；

(2)本管控處所管房屋的棟數(shù),總面積,總戶數(shù)；

(3)本人管控地段(片、幢)內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總戶數(shù);

（4）本人管控范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況,包括：戶主、年齡、

職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家電話.

（5）本人管控范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況，包括：本市居民、外

國人、華僑、港澳、臺(tái)灣人士、內(nèi)地居民、臨時(shí)住戶各多少、業(yè)主（或

租戶）所屬社會(huì)階層和經(jīng)濟(jì)狀況；

（6）本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況,包括：福利商品房、微利商品房、

集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少；

（7）本管控處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少,包括：住宅、

商業(yè)辦公、公共項(xiàng)目用房以及其它用房；

（8）房租、管控費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（9）政府主管部門和本單位制定的房產(chǎn)管控各項(xiàng)指標(biāo)，包括：

租金、管控費(fèi)、規(guī)費(fèi)收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應(yīng)急

發(fā)電率、生活供水率、電梯運(yùn)行率、中央空調(diào)工作率、房屋完好率、

維修工程優(yōu)良率等.

（10）本管控處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米，上下

水總管道有多少米，鋪設(shè)位置、排污、檢查井各有幾個(gè)，位置，化糞池

有幾個(gè)，位置，供水、供氣、供電總閘在哪里；

（11）本管控處范圍內(nèi)有幾個(gè)泵房，幾部電梯，多少備用發(fā)電機(jī),

有多少臺(tái)生活水泵，消防水泵；

（12）本管控處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多少個(gè),

路燈，樓梯燈有多少盞：

（13）火警、匪警、居委會(huì)、派出所電話號(hào)碼.

2.應(yīng)會(huì)

（1）能看懂房屋平面圖，會(huì)丈量面積，會(huì)計(jì)算房屋建筑、使用居

住面積；

（2）懂房屋結(jié)構(gòu)，會(huì)住房驗(yàn)收方法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

（3）會(huì)編制簡單維修計(jì)劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計(jì)算；

（4）懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料

保管常識(shí)和變更修改技術(shù)：

（5）會(huì)簽定房產(chǎn)管控合同協(xié)議,包括租賃合同協(xié)議、買賣合同

協(xié)議、清潔合同協(xié)議、園林保養(yǎng)合同協(xié)議、維修養(yǎng)護(hù)合同協(xié)議、裝修

合同協(xié)議等,要熟悉經(jīng)濟(jì)和行政法律程序,能參與訴訟；

（6）會(huì)看電表、水表,能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管1般故障；

（7）懂園庭綠化的基本知識(shí)，會(huì)美化環(huán)境..懂得樹木、花草的養(yǎng)

護(hù)知識(shí)；

（8）懂得發(fā)生火警、臺(tái)風(fēng)、盜竊等緊急事故的應(yīng)急措施；

（9）會(huì)處理來信來訪和寫工作總結(jié)；

（10）要會(huì)調(diào)查研究,會(huì)擬調(diào)查、訪問提綱,會(huì)作調(diào)查訪問筆記,

會(huì)寫簡單的調(diào)查報(bào)告；

（11）具有1定的組織能力，會(huì)宣傳、發(fā)動(dòng)、組織住戶參與住

宅區(qū)管控和開展住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公益活動(dòng),會(huì)合理組織管控各種技術(shù)工

人進(jìn)行房屋維修，養(yǎng)護(hù)，園林綠化的種植和養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生、環(huán)境的清潔，

基礎(chǔ)設(shè)施的維修,消防設(shè)施的保養(yǎng),還要會(huì)組織搞好住宅區(qū)治安,違章

清理.

（3）房屋管控員的崗位職責(zé)

房屋管控員在本管控地段（片、幢）內(nèi)行使房屋和居住環(huán)境管控,

向屋村管控處主任負(fù)責(zé),其崗位職責(zé)是：

1.負(fù)責(zé)宣傳貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政府有關(guān)房

地產(chǎn)方針、政策；

2.負(fù)責(zé)管控300至500個(gè)住宅單元.以下情況負(fù)責(zé)300個(gè)

住宅單元.

（1）初級(jí)房管員；

（2）住房分散；

（3）住房質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施較差；

（4）出租房比例較大.

3.掌握自己管控地段（片、幢）內(nèi)住房基本情況包括：

（1）住戶的戶數(shù),各住戶家庭人員，戶主姓名，職業(yè)及工作單位;

（2）房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況；

（3）房屋租賃及租金情況；

（4）房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況.

以上情況須做到隨問隨答并與實(shí)際相符.

4,負(fù)責(zé)房產(chǎn)管控資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和

上報(bào)工作.

5.負(fù)責(zé)制訂管控地段（片、幢）內(nèi)的房屋保養(yǎng)維修初步計(jì)劃，

并組織實(shí)施各項(xiàng)房屋及樓宇的維修任務(wù),驗(yàn)收維修質(zhì)量并簽具驗(yàn)收?qǐng)?bào)

告,作好維修記錄登記和維修后回訪；維修投訴率不超過5%。.

6.熟悉和掌握管控地段（區(qū)、幢）內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的

基本情況并負(fù)責(zé)實(shí)施管控、使用、保養(yǎng)和維修，對(duì)管控范圍內(nèi)的上下

管道的鋪設(shè)位置,各種井、池的位置耍熟記,隨時(shí)可查找出來,基礎(chǔ)設(shè)

施管控、維修投訴率不超過8%。.

7.負(fù)責(zé)管控地段（片、幢）內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生的管控和監(jiān)督;

制定管控地段內(nèi)的植樹種花、種草及美化環(huán)境計(jì)劃，并組織實(shí)施；宣

傳、發(fā)動(dòng)教育住戶愛護(hù)衛(wèi)生,監(jiān)督、協(xié)助居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)打掃

和清理垃圾，保證住宅區(qū)無鼠、無蠅、無臭，使居住環(huán)境達(dá)到美化、靜

化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過1%.

8.負(fù)責(zé)房屋租金、管控費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的收繳,每月房租收繳率的

98%以上，每月管控費(fèi)收繳率95%,各種規(guī)費(fèi)的收繳率90%以上.

9.搞好居民來信來訪接待,認(rèn)真處理住房管控中的居民投訴,每

1個(gè)投訴均須有回復(fù)并及時(shí)處理.大問題3天內(nèi)有回復(fù),5天內(nèi)處理；

處理來信、來訪和投訴必須有文字登記,并定期整理存檔和上報(bào).

10.負(fù)責(zé)接待居民有關(guān)住房方面的咨詢，積極做好住戶巡訪工

作，主動(dòng)上門為孤寡老幼戶、困難戶提供服務(wù),為其解決困難,與住戶

建立和維持良好的關(guān)系，調(diào)動(dòng)住戶參與住房管控.

11.積極參與屋村管控決策,及時(shí)了解房產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)并定期寫

出書面報(bào)告.

12.負(fù)責(zé)做好管控地段的巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各種住宅區(qū)房

管所不容許的事件和現(xiàn)象；做好居民有關(guān)住戶裝修申請(qǐng)、報(bào)審、驗(yàn)收

工作.

13.參與新樓驗(yàn)收工作,并代表業(yè)主或住戶利益,嚴(yán)格驗(yàn)收,發(fā)

現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門反映,監(jiān)督其及時(shí)處理.

（4）房屋管控干部及員工作量規(guī)范

根據(jù)房屋管控員崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的工作量，對(duì)房屋管控員的

工作量規(guī)范如下：

1.每日工作量

（1）巡視所管控的地段（片、幢）1遍,巡視內(nèi)容為：

①檢查住宅區(qū)是否有違章行為（有無亂搭、亂建、違章裝修，墻

壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告，住宅區(qū)內(nèi)有無亂擺攤販）；

②住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損，消防通道

是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭，住宅區(qū)有無可疑人

員活動(dòng)）；

③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)（樹木花草有無損壞，房前屋

后，公共場所有無亂扔垃圾，垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛，亂涼

曬衣服，有無影響正常休息的噪聲源）；

④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏，

路口攔護(hù)栓,路障是否完好，娛樂設(shè)施有無損壞）.

以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)立即

處理之，重大問題和不能處理的問題應(yīng)向屋村管控處主任匯報(bào).

（2）收繳房租、管控費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用；

（3）接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管控的投訴；

（4）解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管控業(yè)務(wù)咨詢；

（5）安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù)，驗(yàn)收修繕質(zhì)量；

（6）作好工作日記（內(nèi)容為：記錄每天完成的工作，發(fā)現(xiàn)和處

理問題,上級(jí)負(fù)責(zé)人的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等）.

（7）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室；整理文件、資料圖書報(bào)刊；

清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等）.

2.1周工作

（1）走訪住戶（內(nèi)容：與住戶交換住宅區(qū)管控意見，了解住戶

在住房方面有什么困范和需要；掌握住戶家庭基本情況,包括：戶主、

年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話，家庭人口以及人口結(jié)構(gòu)，

掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,租金的變化,住房的戶型變

化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況）.

（2）初審住戶裝修申請(qǐng),并報(bào)上級(jí)審核批示；

（3）檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好（內(nèi)容包括：電梯運(yùn)行

是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)

品、有毒物品；公共照明是否完好，配電箱，水表設(shè)備是否有破損，住

宅樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損）發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)管控處主任和有關(guān)部門,

并協(xié)助處理.

（4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔.

（5）檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解

房地產(chǎn)信息.

3.1月工作

（1）編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表，制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)屋村管

控處主任；

（2）編制租金、管控費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)管控主任；

（3）組織修剪管控地段內(nèi)的樹木、花草1次；

（4）發(fā)動(dòng)組織住戶搞1次衛(wèi)生大掃除；

（5）對(duì)本月維修項(xiàng)目進(jìn)行1次回訪，聽取住戶意見；

（6）整理房屋管控資料、對(duì)發(fā)生異動(dòng)的（包括：房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、

承租戶變動(dòng)、租金變動(dòng)、管控費(fèi)變動(dòng)）作出修改；

（7）與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況1次（包括：居委會(huì)、派出所,

工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位等）如有重要情況須用書面報(bào)告和反映；

（8）辦公室大掃除1次（包括：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面

和各種辦公用具的清潔整理）.

4.1季度工作

（1）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施（包括：消防栓、水

源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、太平門等）是否完

整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理.；

（2）打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)

問題及時(shí)組織有關(guān)人員處理；

（3）組織對(duì)樹木花草進(jìn)行1次施肥；

（4）清理房租、管控費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并編制季度報(bào)表；清查是

否有漏改、錯(cuò)收；采取措施對(duì)拖欠房租和管控費(fèi)的住戶進(jìn)行追收；

（5）編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表；

（6）與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作，辦1期房屋管控?？?宣傳表

揚(yáng)住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚，指出住宅區(qū)存在的問題，增強(qiáng)住戶

參與管控的意識(shí)；

（7）整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報(bào)告.

5.1年工作

（1）參加1次上級(jí)主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn)；

（2）對(duì)本管控地段（片、幢）內(nèi)的住戶全部走訪1遍；

（3）組織清理1次化糞池；

（4）編制年度房租、管控費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告；

（5）編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃；

（6）整理房產(chǎn)管控檔案資料,寫出資料異動(dòng)報(bào)告,對(duì)發(fā)生異動(dòng)的

資料進(jìn)行修改，保持檔案資料與實(shí)際1致；

（7）參與組織1次房屋管控聯(lián)系會(huì)；與有關(guān)部門交換開展房產(chǎn)

管控的意見；

（8）組織1次本管控區(qū)的住戶代表會(huì)，聽取住戶對(duì)房屋管控的

意見和建議,提高住戶參與管控的積極性；

（9）總結(jié)年度工作，寫出書面總結(jié)；

（10）制定下年度工作計(jì)劃.

物業(yè)管控公司的財(cái)務(wù)管控

財(cái)務(wù)管控是物業(yè)管控中最重要的內(nèi)容之1.物業(yè)管控收入的主要來源

是業(yè)主按月繳納的固定數(shù)目的管控費(fèi)和小區(qū)內(nèi)其他各種管控收費(fèi)（車

輛的停車管控費(fèi)、活動(dòng)場所租賃收費(fèi)等）.其他來源包括：管控費(fèi)存在

銀行的利息；專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)；經(jīng)營性綜合服務(wù)的收費(fèi)等.

財(cái)務(wù)管控負(fù)責(zé)各種費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、預(yù)算和收支控制,若管控不好每

年的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)規(guī)章及賬目記錄等,不僅會(huì)使物業(yè)管控公司蒙受

損失,影響公司的正常管控運(yùn)行,而且也會(huì)招致業(yè)主（使用人）的不滿，

進(jìn)而引起業(yè)主（使用人）與物業(yè)管控人員的爭議,直至拖交各種管控費(fèi)

用.現(xiàn)代物業(yè)管控規(guī)章要求有1套與之相適應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表體系和管控

規(guī)章，因此物業(yè)管控的負(fù)責(zé)人對(duì)此1定要高度重視,并且要親自抓.

物業(yè)管控公司財(cái)務(wù)管控概述

物業(yè)管控公司財(cái)務(wù)管控目標(biāo)

物業(yè)管控公司的財(cái)務(wù)管控目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管控的目的行為，即在1

定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)管控H標(biāo).它是根據(jù)物業(yè)管控公司總體H標(biāo)的耍求所決

定的.1般來講，物業(yè)管控公司的財(cái)務(wù)管控目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況

的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)效益.主要包括如

下幾個(gè)方面：

1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)

營的消耗,要求物業(yè)管控公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會(huì)和

業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤.

2.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化目標(biāo)

財(cái)富最大化是指公司通過合理經(jīng)營，使本企事業(yè)單位的總價(jià)值達(dá)

到最大化.在股份制公司中，公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大

化，這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管控理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo),并認(rèn)為這是

股東創(chuàng)辦企事業(yè)單位的目的,是衡量企事業(yè)單位財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策

是否合理的標(biāo)準(zhǔn).物業(yè)管控公司也有1個(gè)不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程,

因此,實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管控的主要目標(biāo)之1.

3.完成國家有關(guān)規(guī)定

國家及行政主管部門對(duì)企事業(yè)單位（公司）都有1定的要求、1定

的規(guī)定，比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等,實(shí)現(xiàn)這些要求后，不

僅能保證國家稅收，同時(shí)也能完成企事業(yè)單位的效益.

物業(yè)管控公司財(cái)務(wù)管控的幾個(gè)新觀念

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，財(cái)務(wù)理財(cái)也必須樹立新觀

點(diǎn),適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展.這些觀念主要包括：

1.市場觀念

物業(yè)管控公司的工作和發(fā)展,應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，面向市場,參與

市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展.作為物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人者、財(cái)會(huì)

人員應(yīng)該及時(shí)仝面地學(xué)習(xí)和掌握價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)

代企事業(yè)單位規(guī)章等市場經(jīng)濟(jì)的重要理論，才能更好地樹立起市場觀

念.

2.經(jīng)濟(jì)效益觀念

經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果與勞動(dòng)消耗

相比較，力爭以較少的活勞動(dòng)和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會(huì)需

求的產(chǎn)品或向社會(huì)提供更熱情周到的服務(wù),提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作

的出發(fā)點(diǎn)，也是建立現(xiàn)代企事業(yè)單位規(guī)章的根本要求.要提高經(jīng)濟(jì)效

益,首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念，明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢

查考核的目標(biāo).其次加強(qiáng)管控為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段,并把加強(qiáng)

管控作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑.

3.資本的保值觀念

物業(yè)管控公司所有者權(quán)益必須得到保障，使投入的資本不受任何

侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本；除依法轉(zhuǎn)讓外,不得

以任何方式抽走資本.在經(jīng)營過程中，其成本補(bǔ)償和利潤分配必須在

保證資本完整性的前提下進(jìn)行，保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯.

4.資金時(shí)間價(jià)值觀念

資金時(shí)間價(jià)值是指資金在運(yùn)動(dòng)中，由于時(shí)間因素所增加的價(jià)值.

由于不同的時(shí)間、資金的價(jià)值并不相等，1般要以利率為計(jì)算依據(jù),將

貨幣收支換算到相同時(shí)間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較,衡量其實(shí)際價(jià)值.如果離

開了時(shí)間價(jià)值因素,就無法正確地計(jì)算不同時(shí)期的財(cái)務(wù)收支,也不能

進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)決策.因此應(yīng)牢固地樹立資金時(shí)間的價(jià)值觀念.

5.投資的風(fēng)險(xiǎn)觀念

公司的財(cái)務(wù)活動(dòng),很多都是在有風(fēng)險(xiǎn)的條件下進(jìn)行的.少冒風(fēng)險(xiǎn)，

多獲利,是人們處理風(fēng)險(xiǎn)的基本原則.在風(fēng)險(xiǎn)不可避免的情況下,投資

者由于冒險(xiǎn)而進(jìn)行投資時(shí),必須爭取獲得超過時(shí)間價(jià)值以外的額外收

益,這種額外收益稱之為投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值,或投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償.為了做好

財(cái)務(wù)工作，財(cái)務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn),計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)度的大

小,從而設(shè)法控制風(fēng)險(xiǎn),這也是財(cái)務(wù)管控的基本觀念和基本原理,離開

了風(fēng)險(xiǎn),就無法正確評(píng)價(jià)公司的收益，也就無法進(jìn)行融資和投資的決

策.

物業(yè)管控公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容

財(cái)務(wù)計(jì)劃是物業(yè)管控公司物業(yè)經(jīng)營管控計(jì)劃的重要組成部分，是

進(jìn)行財(cái)務(wù)管控、財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù)，其目的是確立企事

業(yè)單位經(jīng)營管控目標(biāo)，使物業(yè)經(jīng)營管控活動(dòng)按計(jì)劃協(xié)調(diào)進(jìn)行,提高經(jīng)

濟(jì)效益.物業(yè)管控公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容主要有：

1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集

物業(yè)管控公司主要資金來源是物業(yè)管控服務(wù)費(fèi)收入、門面房的租

金以及其他經(jīng)營活動(dòng)的收入等.應(yīng)按照國家政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),算

出按月、按季、按年各項(xiàng)收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金

及時(shí)收取.

2.各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算與分析

各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行財(cái)務(wù)核

算和財(cái)務(wù)監(jiān)督的依據(jù)，應(yīng)分門別類地測算出各項(xiàng)物業(yè)管控服務(wù)的成本

與費(fèi)用，在企事業(yè)單位內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制.

3.專項(xiàng)基金的提存與使用

專項(xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金.關(guān)于專項(xiàng)基金的

使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定，各地地方政府也出臺(tái)了使用細(xì)則.專項(xiàng)

基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?，同時(shí)應(yīng)預(yù)先做好使用計(jì)劃.專項(xiàng)

基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的1項(xiàng)重要內(nèi)容.

4.公司凈經(jīng)營收益的預(yù)測和留用利潤的安排使用

公司的經(jīng)營目的是獲取利潤.對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行現(xiàn)金流分

析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流，即為公司的凈

經(jīng)營收入，也就是企事業(yè)單位利潤,財(cái)務(wù)計(jì)劃應(yīng)預(yù)測企事業(yè)單位的利

潤情況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素，以便及時(shí)調(diào)整,確保經(jīng)營收益的

最大化.

4、機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管控公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門大致相同，但其工

作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn).根據(jù)每1個(gè)物業(yè)管控公司所管轄

小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少，以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體

情況來設(shè)置機(jī)構(gòu),配備人員.由于財(cái)務(wù)管控不同于1般管控,基本崗位

不隨內(nèi)容的多少來決定，因此根據(jù)財(cái)務(wù)管控的特點(diǎn),物業(yè)管控公司的

財(cái)務(wù)部門可以設(shè)立1崗多人或1人多崗.

5、財(cái)務(wù)部工作人員崗位職責(zé)

1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理

(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé),具體主持公司財(cái)務(wù)部的管控工作，做好總經(jīng)理

的助手.

(2)組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí).要求所有財(cái)會(huì)人員

遵紀(jì)守法，按照財(cái)政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管控條例管控好

財(cái)務(wù).

(3)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并寫出分析報(bào)告，

送總經(jīng)理審閱.

⑷檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管控，保證公司的正常運(yùn)

(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤.

(6)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi).

(7)組織擬定物業(yè)管控費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，呈送總經(jīng)

理、業(yè)主管控委員會(huì)和相關(guān)主管部門審核、修改決定.

(8)熟悉各種工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)管控規(guī)章，運(yùn)用法律、政策手段保

護(hù)公司的合法權(quán)益.

(9)根據(jù)物業(yè)管控行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況,制定財(cái)務(wù)管

控規(guī)章的細(xì)則.

(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng).

2.主管會(huì)計(jì)

(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體做好財(cái)務(wù)的口常管控工作；

(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作；

(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表,送部門經(jīng)理審核；

(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，及時(shí)向部

門經(jīng)理匯報(bào)；

(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符,賬實(shí)相符；

(6)根據(jù)物業(yè)管控行業(yè)的特點(diǎn)和需要，組織各營業(yè)部門及下屬機(jī)

構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn)I,提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)；

(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng).

3.出納

(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),服從負(fù)責(zé)人安排,盡職盡責(zé)做好本職工作.

(2)嚴(yán)格遵守國家制定的財(cái)會(huì)規(guī)章和公司制定的財(cái)務(wù)管控細(xì)則，

按規(guī)章管控好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金.

(3)及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，并交會(huì)計(jì)做賬.

(4)及時(shí)追收各種應(yīng)收的款項(xiàng)，保護(hù)公司利益不受損失.

(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng).

4.統(tǒng)計(jì)員

⑴對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管控細(xì)則,做好本

職工作；

(2)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料，供主管會(huì)計(jì)參考；

(3)維護(hù)好電腦設(shè)備,保管好所存的資料；對(duì)于變動(dòng)的資料數(shù)據(jù)應(yīng)

及時(shí)修改與存貯，做到隨時(shí)變動(dòng),隨時(shí)修改,隨時(shí)存貯，以免出現(xiàn)差錯(cuò)；

(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng).

5收費(fèi)員

物業(yè)管控公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多E寸,應(yīng)專門配備收費(fèi)員,

這樣既可方便住戶，又能及時(shí)回籠資金.收費(fèi)員的職責(zé)是：

⑴對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管控規(guī)則,做好本

職工作.

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管控費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳.

(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項(xiàng)管控費(fèi)用的現(xiàn)金入庫，并統(tǒng)

計(jì)好交費(fèi)情況.

⑷樹立'、業(yè)主至上,服務(wù)第1〃的思想.工作中應(yīng)熱情、周到,與廣

大業(yè)主(使用人)交朋友，以爭取他們對(duì)物業(yè)管控工作的理解和支持.

(5)完成部門經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng).

第一節(jié)物業(yè)管控公司的財(cái)務(wù)規(guī)章

1、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管控的涵義

財(cái)務(wù)是指企事業(yè)單位為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金和運(yùn)用

資金的活動(dòng).在物業(yè)管控經(jīng)營過程中，各類管控服務(wù)費(fèi)、特約代辦服務(wù)

費(fèi)、各種兼營性服務(wù)的收入和相應(yīng)的開支等,就構(gòu)成了物業(yè)管控公司

的資金運(yùn)行.

物業(yè)財(cái)務(wù)管控就是物業(yè)管控公司資金運(yùn)行的管控，在資金運(yùn)行過

程中，包括整個(gè)物業(yè)經(jīng)營出租、管控服務(wù)收費(fèi)等資金的籌集、使用、

耗費(fèi)、收入和分配.要按照政府有關(guān)規(guī)定,規(guī)范物業(yè)管控企事業(yè)單位的

財(cái)務(wù)行為,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控和經(jīng)濟(jì)核算.物業(yè)財(cái)務(wù)管控的對(duì)象就是物業(yè)

經(jīng)營、管控、服務(wù)的資金費(fèi)用和利潤.為了提高經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來

源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管控公司實(shí)行“1業(yè)為主，多種經(jīng)

營”的方.針,公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機(jī)構(gòu),還有出

租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu).

財(cái)務(wù)管控的主要內(nèi)容有：對(duì)資金籌集運(yùn)用的管控，固定資產(chǎn)和經(jīng)

租房產(chǎn)租金的管控,相金收支管控,商品房資金的管控,物業(yè)有償服務(wù)

管控費(fèi)的管控,流動(dòng)資金和專用資金的管控，資金分配的管控,財(cái)務(wù)收

支匯總平衡等等.

財(cái)務(wù)管控的任務(wù)是:

(1)籌集、管控資金

這就是要保證物業(yè)經(jīng)營的需要,加快資金周轉(zhuǎn),不斷提高資金運(yùn)

用的效能,尤其是提高自有資金的收益率.物業(yè)管控公司的主要經(jīng)濟(jì)

來源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管控費(fèi)收入,要大力組織租金收入，

加強(qiáng)有償服務(wù)管控費(fèi)的收費(fèi)工作，做到應(yīng)收盡受,提高回收率.另外，

在資金使用上,對(duì)各項(xiàng)支出要妥善安排,嚴(yán)格控制,注意節(jié)約，防止浪

費(fèi).充分發(fā)揮資金的效果.

(2)經(jīng)濟(jì)核算

通過財(cái)務(wù)活動(dòng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,改善經(jīng)營管控，降低修繕、維修、養(yǎng)

護(hù)成本,不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益.

(3)多元經(jīng)營

積極組織資金,開辟物業(yè)經(jīng)營市場，“1業(yè)為主，多元經(jīng)營”，不斷

尋求物業(yè)經(jīng)營的新生長點(diǎn),不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領(lǐng)域,形成新優(yōu)勢.

(4)財(cái)務(wù)監(jiān)督

實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律.物業(yè)管控公司的經(jīng)營、管控、服務(wù),

必須依據(jù)國家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)計(jì)劃,對(duì)公司預(yù)算開

支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督,使資金的籌集合理合法,資金運(yùn)用

的效果不斷提高,確保資金分配兼顧國家、集體和個(gè)人3者的利益.

同時(shí),要在分配收益上嚴(yán)格遵守國家規(guī)定,及時(shí)上繳各種稅金,彌補(bǔ)以

前年度虧損,提取法定公積金、公舐金，并向投資者分配利潤.

2、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管控規(guī)章

財(cái)務(wù)管控規(guī)章是物業(yè)管控公司內(nèi)部管控的重要規(guī)章，是保證有關(guān)

財(cái)務(wù)管控工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的1系列具體規(guī)定.可分為以下幾類規(guī)

章：

(1)會(huì)計(jì)核算方法及憑證賬冊(cè)規(guī)章

(1)管控部采用借貸復(fù)式計(jì)賬法,會(huì)計(jì)科目和核算方法以企事業(yè)

單位單位預(yù)算會(huì)計(jì)為主,結(jié)合管控部的實(shí)際,設(shè)置銀行現(xiàn)金日記賬、總

分類賬、各項(xiàng)明細(xì)分類賬；

(2)原始憑證是計(jì)賬的依據(jù),財(cái)會(huì)人員必須認(rèn)真審核各種原始憑

證,耍求1切原始憑證必須手續(xù)完備、合法，內(nèi)容真實(shí),數(shù)字正確，日期

和印章齊全，大、小寫用符等，不得有白條報(bào)賬，不得有涂改.1切原始

憑證經(jīng)審核無誤后，才能填制記賬憑證,據(jù)以記賬；

⑶財(cái)會(huì)記賬員應(yīng)對(duì)1切原始憑證記賬負(fù)責(zé),賬簿的記載不得挖

補(bǔ)、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆,不準(zhǔn)用鉛筆或圓珠

筆,發(fā)生錯(cuò)誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正.憑證、賬冊(cè)應(yīng)根

據(jù)專人列冊(cè)登記，妥善保管，不得丟失.有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)、會(huì)計(jì)憑

證保存年限按上級(jí)規(guī)定辦理；

(4)指定專人保管1切未使用的重要空白憑證,如支票、現(xiàn)金收

據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動(dòng)用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù).對(duì)誤寫的收據(jù)或作廢

的支票,應(yīng)注銷作廢章,妥善保存,不得銷毀廢棄.

(2)貨幣資金管控規(guī)章

(1)嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管控規(guī)章的規(guī)定,除抵補(bǔ)現(xiàn)金庫存外，

非經(jīng)銀行同意,不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩條線;

(2)做好庫存現(xiàn)金的保管工作,有關(guān)證券和現(xiàn)金必須放在銀箱內(nèi)，

確保安全.對(duì)指定使用備用金的人員必須進(jìn)行定期檢查、核對(duì)，做好備

用金的管控,庫存現(xiàn)金不得超過銀行規(guī)定的限額.

①建立健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié),錢賬相符,杜絕白條抵庫或

賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫”；

②對(duì)超過現(xiàn)金收付限額以上的收付款項(xiàng),必須通過銀行結(jié)算.

(3)費(fèi)用現(xiàn)金報(bào)銷規(guī)章

為了加強(qiáng)現(xiàn)金報(bào)銷管控,嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政紀(jì)律,對(duì)各項(xiàng)現(xiàn)金報(bào)銷擬

定以下規(guī)章：

(1)差旅費(fèi)報(bào)銷規(guī)章(具體內(nèi)容略，下同)；

(2)加班費(fèi)報(bào)銷規(guī)章：

(3)醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷規(guī)章；

(4)客飯招待費(fèi)報(bào)銷規(guī)章.

(4)往來賬目清理規(guī)章

做好結(jié)賬收付款的工作是保證管控正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要環(huán)節(jié).財(cái)務(wù)人

員要及時(shí)結(jié)賬收款,摧收應(yīng)收賬款.過月未收的賬款,要上門催收.對(duì)

月終尚未清理的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)查明原因，列出清冊(cè).財(cái)會(huì)人員不能解決

的事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)上報(bào)負(fù)責(zé)人.

(5)會(huì)計(jì)報(bào)表規(guī)章

會(huì)計(jì)報(bào)表是經(jīng)營收支執(zhí)行情況的重要組成部分，其廿寫報(bào)告是負(fù)

責(zé)人和上級(jí)主管部門了解管控部經(jīng)濟(jì)狀況和負(fù)責(zé)人工作的重要信息

資料,也是編制下半年收支計(jì)劃的重要依據(jù).所以,要保證報(bào)表的數(shù)據(jù)

準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，報(bào)送及時(shí),手續(xù)完備.對(duì)年度結(jié)算報(bào)表,應(yīng)附有分析收

支計(jì)劃執(zhí)行情況的說明.

(6)固定資產(chǎn)管控規(guī)章

1.固定資產(chǎn)的涵義

固定資產(chǎn)是指使用期限較長,單位價(jià)值較高,在使用過程中保持

原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，是管控部門進(jìn)行有償服務(wù)所必須的物質(zhì)條件.

為保證固定資產(chǎn)的安全完整,提高使用效率,應(yīng)管好用好這些資產(chǎn):,提

高服務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益.

2.固定資產(chǎn)的范圍和分類

(1)凡單價(jià)在200元以上的1