仁美大源印象營銷策略方案1223

揚帆起航再戰(zhàn)2015——仁美大源印象營銷策略提案世家機構(gòu)2014年12月Part1、項目解讀Part2、市場解讀Part3、價值梳理Part4、營銷策略目錄Contents項目雖位于際城南大源核心居住區(qū)，但卻屬于大源邊緣地帶；

毗鄰車流量大的劍南大道及地鐵5號線，是優(yōu)勢亦是劣勢。劍南大道地鐵5號線天府大道大源組團地鐵1號線益州大道天府四街伊藤仁美大源印象從地段上看，本案位于大源組團的邊緣地段，從交通上看，是劍南大道和天府四街交匯處，且靠近地鐵五號線，但是實際上，人流通達性較差，對本案商業(yè)產(chǎn)品并無實際有利點。區(qū)域大牌云集，本案開發(fā)商品牌力過于單薄。？云集國內(nèi)知名開發(fā)商32畝，17萬方，集住宅、公寓和商業(yè)于一體的小型城市綜合體，這個規(guī)模，有點小！7#110#34#商業(yè)3#商業(yè)11#商業(yè)1#商業(yè)2#公寓9#公寓5#4劍南大

道天府四街8#2住宅以68-117平米首置首改產(chǎn)品為主，典型的剛需產(chǎn)品定位，符合市場需求，余量約1.3萬平米，目前處于順銷期。C5C4C6C3C2C1B2B5B3B4B6B18#210#3天府四街劍南大

道戶型套型建面㎡實得㎡套數(shù)套數(shù)比B3套二7179308%C37280308%C46875308%B1套三101113308%B48595308%B58999308%B691101308%C197105308%C291101308%C5102111308%C68999308%B2套四117129308%合計

360100%仁美大源印象住宅情況樓棟2號樓（8棟）3號樓（10棟）4號樓（5棟）層數(shù)30面積區(qū)間（㎡）70-11770-10170-101單價（元）7800主力戶型（㎡）

70-117產(chǎn)品情況（㎡）住宅已售約31778、余量約13884本案商業(yè)及公寓產(chǎn)品余量約4萬平米，是本案接下來的銷售重點及銷售難點。9#公寓2#公寓獨立商業(yè)獨立商業(yè)商業(yè)仁美大源印象公寓情況樓棟9棟2棟層數(shù)2625面積區(qū)間（㎡）42-60單價（元）7800主力戶型（㎡）45產(chǎn)品情況（㎡）已售：約366、未售：約130692棟1單元不通氣仁美大源印象商鋪情況獨棟1、3、4、6、11棟面積區(qū)間32-800㎡底商2、5、7、8、9、10棟面積區(qū)間28-660㎡總套數(shù)176

總面積25328雖處國際城南大源組團，但卻稍顯邊緣，

雖鄰劍南大道和地鐵五號線，但卻有點尷尬，

雖是產(chǎn)品線豐富的城市綜合體，但卻規(guī)模太小，

雖擁有市場主力剛需住宅產(chǎn)品，但余量較少，商業(yè)一躍成為項目最大難點Part1、項目解讀Part2、市場解讀Part3、價值梳理Part4、營銷策略目錄Contents上半年，中央致力于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，擠出房產(chǎn)泡沫，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是政府一直以來堅定不移希望實現(xiàn)的目標(biāo)。從新一屆政府上臺一直到今年4月，中央對如限購等行政化調(diào)控手段保持既不收緊也不放寬的態(tài)度，主要調(diào)控動作集中在土地（減少增量盤活存量）以及加強保障房建設(shè)，并提出“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的長效調(diào)控思路，房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)去行政化。

“深八條”、“滬七條”取代以往的“國五條”、“國八條”，地方政策因地制宜調(diào)控，全國層面少基本沒有統(tǒng)一調(diào)整的政策出臺，差異化調(diào)控取代一刀切政策。以“金十條”等支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型的政策嚴控房地產(chǎn)風(fēng)險，減輕經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，力爭擠出房地產(chǎn)泡沫。特點一：去行政化特點二：差異化調(diào)控特點三：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整新一屆政府致力于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革，并對改革中所必須經(jīng)歷的陣痛具有強容忍力，一直以來工作導(dǎo)向都堅定不動搖的指向減輕經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度，力圖擠出房地產(chǎn)泡沫。這表現(xiàn)在去年全年經(jīng)濟都面臨下行壓力的情況下，中央對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度始終堅持不動搖，另外在去年6月份“錢荒”事件沸沸揚揚的時候，央行始終未曾放松流動性，也可看出中央改革的信心與決心。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場進入2014年后，內(nèi)外形勢復(fù)雜危險，國內(nèi)經(jīng)濟增長乏力，過度放貸引發(fā)國內(nèi)金融環(huán)境惡劣亟待解決。經(jīng)濟增長乏力2014年前三季度GDP同比增速僅有7.42014年前9月全國發(fā)電量同比增速持續(xù)低位運行，8月甚至出現(xiàn)同比下降。2014年前9月鐵路貨運量同比增長持續(xù)負區(qū)運行。人口紅利在幾十年發(fā)展做出極大貢獻，當(dāng)前老齡化逐步加重，人口紅利正在減小。金融體系重構(gòu)今年到期需償還的地方政府負有償還責(zé)任債務(wù)占債務(wù)總余額的21.89%，是償債壓力最重的一年，而近十年我國政府土地財政收入占財政總收入的比例普遍在40%以上，地方政府對土地財政高度依賴。4萬億刺激下，各項基建過度投資，銀行一度過度放貸，帶來一些隱患。銀行融資成本上漲，社會融資成本上漲，民間金融借貸風(fēng)險迭起。內(nèi)外形勢復(fù)雜香港“占領(lǐng)中環(huán)”非法集會爆發(fā)，其背后是以美國為代表的西方勢力推波助瀾。朝鮮半島局勢正逐步發(fā)生變化。近兩三年內(nèi)先后爆發(fā)的中日釣魚島問題、臺灣問題、中越問題、中菲問題仍然懸而未決，并且在短期內(nèi)難以迅速解決。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場房地產(chǎn)投資增長持續(xù)下行，新開工面積和商品房銷售面積增長始終處于負區(qū)間，地產(chǎn)行業(yè)的低迷是造成經(jīng)濟不景氣的重要原因，目前經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)依賴度還比較高，要在盡快推動經(jīng)濟復(fù)蘇，首當(dāng)其沖要推動房地產(chǎn)行業(yè)盡快復(fù)蘇，拉動經(jīng)濟增長。

且近期因房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，開發(fā)商利潤率下降，全國范圍內(nèi)已出現(xiàn)部分開發(fā)商資金鏈斷裂，爛尾或交房標(biāo)準(zhǔn)下降等問題，為避免此類問題擴大，房地產(chǎn)市場求穩(wěn)是緊迫的問題之一。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴程度較高，今年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)不景氣是影響經(jīng)濟增長的重要因素，房產(chǎn)行業(yè)適度恢復(fù)可拉動經(jīng)濟增長。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場下半年系列救市動作啟動，9月達到高潮，包括放松限購限貸等行政手段，加強貨幣政策支持等。2014年政府救市政策一覽時間政策內(nèi)容政策類別具體實施政策影響與市場反映2013年11月單獨二胎人口啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進人口長期均衡發(fā)展。政策目的是為延續(xù)人口政策影響與市場反映紅利，減輕人口老齡化壓力，其效果短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。2014年4月25日、6月9日二次定向降準(zhǔn)金融定向向滿足條件的銀行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，并在一個月內(nèi)再次擴容定向降準(zhǔn)是有附帶條件的，且釋放流動性規(guī)模不大，資金滲透到地產(chǎn)行業(yè)的量更少，行業(yè)整體資金面受影響不大。2014年二季度開始限購放松行政二季度開始，全國各地限購先后出現(xiàn)松綁，目前全面堅守的僅余北上廣深一線城市。限購松綁解決購買資格問題，但整體市場預(yù)期不樂觀，客戶反響較小，市場成交未見明顯扭轉(zhuǎn)。2014年9月30日限貸放開行政首套房貸款利率最低7折，首套房貸還清再貸款可算首套，三套房以上限貸全面取消（現(xiàn)商業(yè)銀行普遍難達到7折利率，多數(shù)銀行能做到最低95折）限貸放開，但個支行在執(zhí)行時搭配很多存款條件，所以對存款較少的首置客戶來講，影響不大。但可提高首改需求購買力，刺激換房需求釋放，10月樓市出現(xiàn)了一波成交的“小陽春”2014年9月30日MBS金融鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。資產(chǎn)證券化，分散房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，增加銀行資金渠道，提高銀行支持個人住房貸款的積極性。2014年9月30日REITs金融積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點，緩解開發(fā)商資金緊張情況拓寬房企融資渠道，緩解資金鏈緊張的局面。但目前市場對這半新生事物接受度還有待觀察，還需要更多政策落地配合。目前已在京滬深穗試點。2014年9月、10月央行放水金融9月通過SLF向五大行投放約5000億的流動性，其效果相當(dāng)于全面降準(zhǔn)0.5%。之后在10月又通過SLF數(shù)家股份制銀行投放總額約2000億的流動性支持。主要目的在于預(yù)防新股發(fā)行和季節(jié)因素可能導(dǎo)致的“錢荒”，能夠有效增強商業(yè)銀行信貸能力。2014年11月公積金貸款政策放寬金融連續(xù)繳存六個月即可申請公積金貸款單筆貸款最高額度提高至50萬元二套房可付款三成，但首套房款已結(jié)清降低購買資金需求，進一步刺激樓市成交，住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場土地市場歷年月均溢價率持續(xù)走低，流派率居高不下，達到歷年峰值，2014年土地市場持續(xù)低迷。2007年1月-2014年11月大成都土地月平均溢價率走勢圖（單位：%）2007年1月-2014年11月大成都土地月流拍率走勢圖（單位：%）住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場大成都商品房土地土地供應(yīng)量土地應(yīng)成交土地實際成交流拍因故終止已公布成交結(jié)果總金額（億元）平均樓面地價（元/平米）2014年11月25宗1875.73畝34宗24宗1526.81畝8宗2宗39.0816922007年1月-2014年11月成都市范圍內(nèi)土地供銷及樓面價月走勢圖年末土地持續(xù)放量，成交有所起色，同比增長2%，環(huán)比增加566%。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場2007年-2014年1-11月大成都商品住宅供銷走勢圖（備案口徑下，單位：萬方）2007年-2014年1-11月成都主城區(qū)商品住宅供銷價走勢圖（備案口徑下，單位：萬方）2014年成都住宅市場呈下滑趨勢，大成都住宅成交2111萬平，同比下降21%，主城區(qū)住宅成交728萬平，同比下降10.6%。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場2014年11月新增供應(yīng)量（萬方）銷售備案量（萬方）備案存量（萬方）大成都\268.042701.63主城區(qū)\87.89743.122007年-2014年11月成都市主城區(qū)商品住宅供銷價走勢圖（備案口徑下，單位：萬方）房價合理價格：價值線限購放開高價項目集中備案所致商品房住宅市場年底翹尾，11月主城區(qū)商品住宅備案約88萬平，環(huán)比上升54%，均價連續(xù)4個月下跌，環(huán)比下跌4%。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場時間2009年2010年2011年2012年2013年2014年差額（萬方）427.671120.031208.731265.73757.46523.94合計5303.56200萬方均線100萬方均線2009-2014年10月成都市主城區(qū)商品住宅月度新開工量及新增預(yù)售量走勢圖（單位：萬方）10月主城區(qū)住宅在建未預(yù)售量約64萬平，雖然新開工下降，但新增供應(yīng)減少明顯，在建存量繼續(xù)增大宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行，

商品房及土地供銷市場冰封，

政府出面力挺房地產(chǎn)市場，銷量年終翹尾，2015年宏觀大勢出現(xiàn)回暖跡象！宏觀市場小結(jié)住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場城南版塊市場為主力需求和熱點區(qū)域(注:數(shù)據(jù)來源于銳理備案數(shù)據(jù))住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場城南板塊銷售持續(xù)走低，已達到歷年最低谷(注:數(shù)據(jù)來源于銳理備案數(shù)據(jù))住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場競品市場集體跳水，同質(zhì)化嚴重，競爭慘烈峰度天下77-138m2均價8750凱德世紀(jì)名邸65-115m2報價：90009月底售樓部開放本案天香70-130m2均價8700清鳳時代城52-102m2報價：9000建發(fā)翡翠鷺洲高層69-101m2別墅150-360m2報價：9000嘉悅匯80-134m2均價8500合能璞麗60-120m2均價8200香月湖60-170m2存量512均價10230城上城67-143m2均價8800悅榮府66-101m2均價7300大有智慧67-87m2均價7500一品CG公寓：41-89㎡住宅：59-108㎡均價：8500建發(fā)鷺洲國際95-155m2均價：9600-10000大源組團城南板塊，依然是市場供需主力區(qū)域。大源處于市場夾縫中，生存壓力巨大。競品市場集體跳水，競爭慘烈。板塊市場小結(jié)住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場天府大道中段益州大道中段劍南大道中段天府二街天府一街天府一街天府三街天府四街天府二街天府三街天府四街南華路繞城高速本案合能璞麗60-120㎡價格：8200萬科金域名邸110-150㎡價格：9700大有智慧67-87㎡價格：7500朗基天香70-130㎡價格：8700一品CG59-108㎡價格：8500區(qū)域住宅產(chǎn)品主要集中在60-120㎡，均價為8500元/㎡住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場項目

金域名邸合能璞麗一品CG大有智慧廣場朗基天香建筑面積140000㎡155445.12㎡

128000㎡124100㎡240096㎡占地面積48000㎡33329.49㎡25699㎡15846.11㎡60000㎡容積率2.63.05.06.03.0優(yōu)惠措施按時簽約5萬，一口價5萬最高優(yōu)惠8%一口價特價房7800~8100元/㎡一次性8%，按揭5%，搜房團購優(yōu)惠交5000惠3%最高優(yōu)惠8%/成交均價9700元/㎡7950元/㎡8500元/㎡7500元/㎡8700元/㎡規(guī)劃戶數(shù)1053戶1080戶2780戶324戶1653戶精裝3000元/㎡清水清水清水清水推量116套168套50套324套1047套當(dāng)期銷售率100%88%10%

100%57%戶型面積110、127㎡64、79、89㎡60-108㎡48、69、85㎡70~130㎡月去化量13套（不計開盤）64套（不計開盤）5套25套（不計開盤）84套開盤時間2014年8月28日2014年6月3日2014年12月8日（內(nèi)部認購）2014年4月13日2014年3月22日區(qū)域住宅產(chǎn)品開始以價換量，通過增大優(yōu)惠、降低精裝標(biāo)準(zhǔn)、特價房等手段降價換量根據(jù)對區(qū)域競品的調(diào)查，目前精裝產(chǎn)品客戶群體與清水客戶群體在購房特征、年齡段、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)端等無明顯差異；客戶特征——

區(qū)域：以大城南地緣型客戶為主

年齡：25-40歲，中青年群體

家庭結(jié)構(gòu)：三口之家、二人世界為主

置業(yè)目的：多為自住

職業(yè)：IT業(yè)房地產(chǎn)金融個體戶等相比清水客戶，精裝客戶更加在意生活的舒適度、品質(zhì)感及便捷性；由于同屬于首置首改客戶群體，客戶對總價敏感度較高，3-5萬的首付差異會影響客戶的購房決定——首付差異體現(xiàn)為客戶支付能力的些許不同。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場區(qū)域住宅客戶分析住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場典型案例分析朗基天香，淡市下大源的銷冠超高得房率凸顯價值，較強的品質(zhì)現(xiàn)場體驗，獲得市場認可住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場朗基天香，定位為區(qū)域品質(zhì)剛需盤項目名稱朗基·天香開發(fā)商成都銀傳投資有限公司物管公司成都朗基房地產(chǎn)項目投資管理有限公司物業(yè)形態(tài)高層住宅（32—33F）總用地面（畝）90總建筑面（㎡）240096總戶數(shù)1653層高3車位1751容積率3.00綠化率3%梯戶比2梯4戶面積區(qū)間（㎡）70-130交房時間2016年開盤時間2014年03月住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場1棟2棟3棟4棟5棟6棟2T62T433層7棟2T670M220M2T42T42T42T4近60畝中庭規(guī)模，2.3萬平米中庭景觀，70-220米闊綽樓間距，2梯4戶建筑設(shè)計，彰顯項目品質(zhì)住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場2#在售房源房號建筑面積戶型A171兩房兩廳單衛(wèi)A274兩房兩廳單衛(wèi)B183三房兩廳兩衛(wèi)C197三房兩廳雙衛(wèi)3#在售房源房號建筑面積戶型B286三房兩廳1.5衛(wèi)D2110三房兩廳雙衛(wèi)1#在售房源A1’66兩房兩廳單衛(wèi)B183三房兩廳兩衛(wèi)4#在售房源E1125四房兩廳雙衛(wèi)

在售

A1

A2

B1B2C1D2A1’E1

未售7#未售6#未售5#未售2#3#9#10#1#2單元4#A1項目主力產(chǎn)品面積為71-83平米，以首置產(chǎn)品為主推貨情況：項目一批次住宅于3.22推出2#、3#，5.17日推出3#底商，9#、10#獨棟商業(yè)，底商均價4.3W，獨棟1F:4.5W,2F:2.5W,3F:1.7W,優(yōu)惠12個點，均價4w。后推出1#2單元和4#125戶型本周去化：

6，71*2；83*1；97*3，均價8659元/㎡。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場分面積段整體推貨變化情況面積段總套數(shù)總面積(㎡)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)剩余套數(shù)剩余面積(㎡)去化率66291926271794213393.10%71、74、86、8353742343281227272561961652.33%97281272579491451871811133.45%1252002310910111391991171850.50%合計104794635503450575444957948.04%14年3月開盤到14年8月，開盤6個月，月均走量84套，區(qū)域檢測競品中單月走量最高的盤，因其密度低、中庭大，綠化好，贈送多等產(chǎn)品優(yōu)勢，深受客戶喜歡。熱銷產(chǎn)品兩極分化，月均去化高達84套住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場推廣活動：網(wǎng)易通欄、推廣陣地、路名牌、二手房、泛營銷，中秋月餅DIY、教師節(jié)團購。優(yōu)惠：交5000抵2%，按揭1%，一次性2%，團購特價一口價優(yōu)惠7％線上集中搶陣地、拓渠道，線下周周活動維系客戶住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場注重包裝，淡化缺失強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)：雙層玻璃、指紋鎖、排水系統(tǒng)、綠化等強調(diào)物業(yè)：總統(tǒng)級高端服務(wù)，荷蘭管家式物管淡化配套缺失：醫(yī)院、學(xué)校、公園等從區(qū)域在售住宅情況看，能良好銷售的項目在售價格基本均價為7500~8000元/㎡；區(qū)域內(nèi)住宅將呈現(xiàn)集中爆發(fā)態(tài)勢，且加之市場的不確定性，目前，已開始以價換量，未來會陷入打價格戰(zhàn)的局面。住宅市場小結(jié)住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場天府大道中段益州大道中段劍南大道中段天府二街天府一街天府一街天府三街天府四街天府二街天府三街天府四街南華路繞城高速本案保利星座70㎡價格：7700建發(fā)鷺公館47-63㎡價格：6500利通時代晶座47-86㎡價格：7000（清水）8900（精裝）匯錦城43-73㎡價格：6999一品CG41-106㎡價格：6500區(qū)域公寓產(chǎn)品主要集中在40-73㎡，均價為6900元/㎡住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場項目推量

（套）面積段

（㎡）產(chǎn)品優(yōu)惠成交均價

（元/㎡）銷售率月去化量（套）開盤時間裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）保利星座1170約70LOFT(5.5m)優(yōu)惠2.5萬，一次性4%，按揭1%，補貼半年租金770041%72013.5.15清水利通時代晶座109347~86LOFT(4.9m）一次性2%，按揭1%7000（清水不帶租約）8900（精裝帶租約）75%102011.11部分精裝建發(fā)鷺公館52847~63SOHO(3.0m)一口價6500100%312013.4.182000匯錦城54643~73SOHO(3.3m)6999特價750090%352013.121500一品CG8441-106SOHO（2.9m）一次性8%，按揭5%，分期4%650018%152014.12清水區(qū)域公寓產(chǎn)品以6500價格銷售，去化速度明顯較好住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場根據(jù)對區(qū)域競品的調(diào)查，目前大源區(qū)域購買公寓多以投資為主；年齡：35-50歲，中年群體

家庭結(jié)構(gòu)：三口之家

置業(yè)目的：投資為主，看重回報周期及投資總額，自住多為臨時性住房需求。

職業(yè)：私營老表、個體戶等相比住宅客戶，公寓客戶更加在意項目的附加值；

自住客戶對總價敏感度較高，3-5萬的首付差異勢會影響客戶的購房決定，加之商業(yè)貸款五層——公寓首付為首要問題。項目名稱客戶來源購買目的匯錦城成都本地客戶83%，二級城市12%，外省5%投資70%，自用12%，投資兼自用18%哥譚成都本地客戶85%，二級城市9%，外省6%投資86%，自用8%，投資兼自用6%保利星座成都本地客戶68%，二級城市10%，外省22%投資80%，自用8%，投資兼自用12%利通時代晶座成都本地客戶85%，二級城市12%，外省3%投資89%，自用3%，投資兼自用8%鷺公館成都本地客戶90%，二級城市8%，外省2%投資50%，自用24%，投資兼自用26%區(qū)域公寓客戶分析住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場典型案例解析匯錦城，大源綜合體銷售神話78.8畝小規(guī)模項目-1年時間-住宅-LOFT-公寓實現(xiàn)銷售業(yè)績12億！住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場鐵像寺旁，典型小規(guī)模剛需樓盤項目名稱匯錦城項目地址高新區(qū)益州大道中段盛邦街（鐵像寺水街旁)開發(fā)商成都裕豐匯錦置業(yè)有限公司物業(yè)管理成都凱旋物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司規(guī)劃用地(畝)80畝總建筑面積(㎡)354601㎡住宅建筑面積(㎡)125881㎡辦公建筑面積(㎡)19390㎡商業(yè)建筑面積(㎡)116737㎡總戶數(shù)電梯1149戶梯戶比電梯2梯4戶車位配比電梯1:1容積率5建筑密度40%綠地率19%建筑形態(tài)高層電梯37F、loft、寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)（多層、獨棟）戶型面積區(qū)間(㎡)電梯74-138㎡銷售周期一期電梯儲客住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場3月9日5月18日7月7日12月14日3月住宅加推。當(dāng)時華潤鳳凰城、保利心語基本售罄，天悅府與中環(huán)島未推市場真空期5月LOFT面世。5月保利星座未推售，與核心競品哥譚相比有明顯優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)缺少此類投資產(chǎn)品7月LOFT加推。延續(xù)了5月LOFT的勁銷勢頭，市場客戶基礎(chǔ)雄厚熱銷態(tài)勢12月公寓面世。12月主要競品鷺公館銷售主力轉(zhuǎn)向住宅，尚郡無任何推廣，城南其余公寓定位為高檔酒店或服務(wù)式公寓市場真空期匯錦城的每一次開盤都抓準(zhǔn)了市場時機：3月住宅開盤抓住了市場真空期，開盤當(dāng)日成交140套；5月LOFT面市時區(qū)域內(nèi)缺少此類型投資產(chǎn)品，開盤即引起轟動，成交200套，而同時期哥譚開盤成交量僅為77套；7月LOFT開盤延續(xù)了5月開盤的熱銷態(tài)勢；12月公寓面市也是抓住了市場的真空期，開盤成交200套，打破了鷺公館110套的記錄，成為城南公寓銷冠。抓準(zhǔn)市場時機，各線產(chǎn)品分別入市住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場匯錦城LOFT與競品的主要差異價值為6米層高，買一層得兩層，得房率高達240%，且上下兩套可以獨立入戶，分租給兩家人；匯錦城公寓精裝加通氣，精裝標(biāo)準(zhǔn)為1500元/㎡，投資方便；主力面積段為43㎡左右，總價低，投資門檻低。差異化產(chǎn)品定位凸顯價值住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場深度挖掘項目的地標(biāo)價值和水街價值，不斷向客戶傳遞匯錦城對周邊的地標(biāo)（例如環(huán)球中心和保利國際廣場）價值進行了多方位的深度解讀，從未來的商業(yè)發(fā)展前景到未來辦公人群聚集所產(chǎn)生的未來潛在租客群的需求力，并讓客戶從進入售樓部開始就一直在接受各種價值點的傳達。例如LOFT時期的周邊租客群展板，將匯錦城周邊的潛在租客群劃分出來，讓客戶直接明了的知曉他以后的租客在哪兒；公寓樣板間過道形象墻直接向客戶傳達了購買匯錦城后一天所能享受到的生活方式，讓客戶對項目周邊的各種價值有深刻體驗。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場線上發(fā)聲集中渠道，使效果具有延續(xù)性與聚焦性匯錦城項目自亮相以來，在線上推廣方面就一直集中在公交站臺、路名牌、網(wǎng)絡(luò)這幾個固定的幾個媒體上，既保持了效果的延續(xù)性，又保持了線上發(fā)聲的聚集性。匯錦城項目的線上推廣發(fā)聲主要訴求是保持一致的，階段性統(tǒng)一得比較好，使得線上媒體發(fā)聲的效果具有一致性。網(wǎng)絡(luò)路名牌公交站臺住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場匯錦城拓展城南企業(yè)后將各個企業(yè)聯(lián)合起來舉辦企業(yè)運動會和相親派對，將企業(yè)的需求和匯錦城項目自身的需求很好的結(jié)合在了一起；匯錦城線下渠道拓展得非常多，但是并沒有因為數(shù)量多就一概而論，而是對渠道的特性進行了深度的研究，并針對每個線下渠道的特點針對性的制定出了一系列舉措，例如洗車行送洗車卡，電影院送爆米花加可樂套餐，家樂福因為地方較大、時間較長就作為第二展場；匯錦城線下渠道總共留電782組，來訪163組，總共成交32套房。線下渠道精、細、全，針對種客群特征的深度挖掘活動住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場匯錦城項目每條產(chǎn)品線都有專門的老帶新活動與政策，住宅是金種子活動，LOFT是財富合伙人，公寓是博餅，通過這些活動，老客戶到訪到售樓部的次數(shù)增加，從而促進口碑傳播。匯錦城項目的業(yè)主推薦新增來電為99組，來訪875組，共成交377套房。針對業(yè)主提出老帶新獎勵政策以及各種業(yè)主回饋活動住宅：業(yè)主老帶新成交獎勵3000-7000元/套公寓：業(yè)主老帶新成交獎勵1500-2000元/套LOFT：業(yè)主老帶新成交獎勵3000-7000元/套公寓存量大，市場競爭激烈，隨著限購的放松，40年產(chǎn)權(quán)公寓市場受到了一定影響；從區(qū)域在售公寓情況看，在售價格基本均價多在6500-7500元/㎡之間，但月均去化量依然較低，去化周期都較長區(qū)域精裝公寓均以降價刺激銷售，如鷺公館、匯錦城。公寓市場小結(jié)住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場兩江國際保利國際廣場香年廣場利通時代晶座銀泰城東方希望天祥蜜中心鷺洲國際匯錦城建發(fā)中央鷺洲航天城上城峰度天下合能璞麗本案天悅府香月湖一品CG保利百合未推商業(yè)在售大有智慧錦城南府清鳳時代世豪廣場區(qū)域內(nèi)商業(yè)整體供應(yīng)較大，但目前在售較少。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場大源在售商業(yè)庫存項目總體量（萬㎡）單價（萬元/㎡）庫存（萬㎡）銀泰城（除自持）40一層4.21（在售庫存）世豪廣場（除自持）1一層4.20.3天府鷺洲1.2一層4.20.4時代晶座3.5一層4；二層20.3錦城南府1.8一層4.8-5.8；二層3.50.4峰匯中心1.2一層4；二層20.4天悅府3.7一層4.6；二層4.93.2保利百合1.2一層4；二層2.50.2航天城上城1.6一層6；二層4.2；三層4.51.2合計55.27.4區(qū)域商業(yè)已推庫存量較小，僅7.4萬方。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場大源片區(qū)未推商業(yè)項目體量（萬㎡）預(yù)計推出時間一品·CG3.4/大有智慧2.6/峰度天下32015年香月湖3（預(yù)估）未定東方希望天祥廣場4.5未定花樣年美年廣場10/匯錦城1.3（預(yù)估）/建發(fā)鷺洲天地6.22015年合計35區(qū)域未推售商業(yè)體量為35萬方，從預(yù)計推售的時間上看，15年區(qū)域內(nèi)商業(yè)將呈現(xiàn)噴發(fā)的態(tài)勢，競爭十分激烈。住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場區(qū)域項目名稱銷售方式客戶類型大源組團復(fù)城國際散賣投資：70%，自用：30%世豪廣場散賣投資：80%，自用：20%無國界散賣投資：80%，自用：20%星宸國際整層出售開發(fā)商關(guān)系客戶，一、二層已整體出售，三層已整體出售綠地之窗————蜀都中心2————ICON.大源中心整賣+散賣散購客戶以投資為主，整購客戶以自用為主兩江國際散賣以投資客為主銷售方式：裙樓商業(yè)以散賣為主，小獨棟商業(yè)（1200-3000㎡）以整棟出售為主；客戶類型：投資客戶占比達到70-80%，市場已出現(xiàn)投資公司大面積購買整層商業(yè)的情況。銷售方式以散賣為主，客戶類型以投資客為主住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場典型案例解析天悅府，商業(yè)街進行后期經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃3.7萬方商業(yè)月均1400㎡/月，銷售良好住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場項目名稱天悅府項目地址成都市高新區(qū)盛安街18號（智地哥譚對面）

開發(fā)商

成都高投置業(yè)有限責(zé)任公司

物業(yè)管理

上海上房物業(yè)管理有限公司規(guī)劃用地(畝)130畝總建筑面積(㎡)337923㎡商業(yè)建筑面積(㎡)37000㎡容積率3.19綠地率45%層高一層4.6；二層4.9面積區(qū)間(㎡)40-280㎡銷售價格一層：3.0-3.7萬/㎡二層：1.5-1.7萬/㎡區(qū)域唯一擁有多層、高層產(chǎn)品的高端社區(qū)住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場擁有一棟獨棟商業(yè)及部分住宅底商益州大道9-14棟為一、二層商業(yè)（14棟201-203為第二層商業(yè)）14-17棟僅有一層商業(yè)18棟（含一、二層）天府一街天府一街益州大道鄰里商業(yè)商務(wù)配套型商業(yè)會所特定業(yè)態(tài)住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場針對商業(yè)街的位置進行了后期經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場樓層總面積開間進深層高開盤時間主力面積區(qū)間銷售價格租金情況銷售量剩余存量去化速度1F約7800㎡4-5米

6-12米1F4.6米2F4.9米2014年5月18日約40-280㎡3.0-3.7萬/㎡暫未租賃約2800㎡約5000㎡約1400㎡/月2F1.5-1.7萬/㎡暫未租賃獨棟商業(yè)約2200㎡--合計2800㎡7200㎡1400㎡/月■天悅府商鋪底層商鋪面向天府一街和益州大道，昭示性較強，故吸引了眾多投資者?！鲰椖可啼佋?014年5月開盤，至今銷售2800㎡，去化率30%，銷售情況良好平均去化速度為1400㎡/月；■項目商鋪一層價格在區(qū)間在3.0—3.7萬/㎡，二層在1.5—1.7萬/㎡，靠近益州大道處銷售較好，天府一街處銷售較差底商均價為3萬/㎡，月均去化1400㎡/月住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場客戶情況主要以城南為客戶群體，投資人員共占比95%；成交客戶年齡在30-45歲之間為主，共占比86%，說明客戶主要為中年客群；客戶購買目的主要是投資為主，比例高達95%投資客戶達95%，年齡集中在30-45歲住宅市場板塊市場宏觀環(huán)境公寓市場商業(yè)市場投資客戶大部分關(guān)注面積80㎡以內(nèi)小面積產(chǎn)品成交客戶置業(yè)主要以投資為主，自用為其次，投資客戶主要關(guān)注的面積段為80㎡以內(nèi)的小面積段產(chǎn)品，因為其面積小，總價低，自用客戶主要關(guān)注的面積段為70-120㎡以上的面積段。從區(qū)域在售商業(yè)情況看，在售價格基本均價多在3.5-4萬/㎡之間，但月均去化量依然較低，去化周期都較長；區(qū)域內(nèi)未推商業(yè)體量較大，未來競爭激烈；商業(yè)市場小結(jié)宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行，市場救市起到一定效果，年底開始回暖；

區(qū)域住宅市場爆發(fā)，競爭白熱化，大都開始以價換量；

公寓市場存量大，銷售難度大，但是不乏有降價走量的黑馬；

而商鋪市場目前處于起步階段，未來一年之內(nèi)將陸續(xù)推出，潛在供應(yīng)不可小覷！Part1、項目解讀Part2、市場解讀Part3、價值梳理Part4、營銷策略目錄Contents產(chǎn)品關(guān)系梳理NO.1住宅目前市場的重點需求產(chǎn)品，也是項目的重點供應(yīng)產(chǎn)品和現(xiàn)金流保障者；NO.2公寓快速去化，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，現(xiàn)金流供應(yīng)者，但非市場主流產(chǎn)品；NO.3商鋪項目形象提升者，為住宅和SOHO產(chǎn)品提供配套和帶來客群；營銷關(guān)系梳理住宅70-117㎡套二、套三、套四產(chǎn)品，典型的剛需產(chǎn)品，為市場主力供應(yīng)及需求產(chǎn)品。項目體量偏小，住宅僅4棟，目前已去化70%，余貨較少，目前處于順銷期。公寓42-60平米面積區(qū)間，其中主力戶型45平米；3.3-3.5米層高設(shè)計，且水電氣三通，絕對的產(chǎn)品亮點；余貨體量1.3萬方，市場和項目銷售難點產(chǎn)品；商鋪目前項目存量最大的產(chǎn)品，約2.5萬平米；由獨棟商業(yè)，及地上構(gòu)成，面積30-450㎡區(qū)間，面積偏大，總價偏高，去化難度偏大；周邊人流動線較差，人口到達性較差，不易形成商業(yè)。產(chǎn)品情況梳理營銷難點★★★★★★★★★★★★★價值梳理從產(chǎn)品梳理情況來看，公寓和商業(yè)產(chǎn)品是本案絕對的銷售重點和難點，而人氣決定商氣，由于本案交房時間在2016年8月，故本案明年的營銷重點將放在公寓產(chǎn)品上。核心營銷策略以商業(yè)制造噱頭，主推公寓產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品順勢銷售。那么，本案公寓產(chǎn)品的目標(biāo)客群在哪里呢？客戶多為30歲左右私營業(yè)主，多來自高新區(qū)，置業(yè)目的90%以上為投資。尚郡客戶多為20-30歲IT或軟件公司員工，多來自高新區(qū)，置業(yè)目的90%以上為投資兼自用。區(qū)域內(nèi)公寓型產(chǎn)品多用于投資和投資兼自用。鷺公館尚郡區(qū)域內(nèi)公寓型產(chǎn)品多用于投資和投資兼自用。投資客戶：占比80%年齡：30—40歲為主區(qū)域：高新區(qū)占比約60%，區(qū)域外30%職業(yè)：企業(yè)中級員工為主，地產(chǎn)金融IT顯著關(guān)注：地標(biāo)價值、升值潛力、產(chǎn)品總價、租客人群、投資回報。自用客戶占比20%，主要分2類：一類為50-60歲已經(jīng)退休外地夫婦，子女在城南安家，選擇在離子女較近的地方買一套公寓居住。另外一類為25歲左右單身貴族。總價不貴，可以當(dāng)做過渡性居住場所，以后也可以用于投資。匯錦城占比約20%以商務(wù)酒店為主、辦公、工作室為主。購買規(guī)模：商務(wù)酒店20—60間；辦公、工作室2-5間。看重：商圈、產(chǎn)業(yè)人群、產(chǎn)品品質(zhì)、性價比2.投資兼自用客

1.投資客3.自用客占比約20%城南為主的城市年輕白領(lǐng)、周邊小區(qū)業(yè)主為父母購買。購買規(guī)模：多為單套，自用兼投資?？粗兀旱囟?、便利性、低總價、保值增值占比約60%城南尤其是高新區(qū)客戶為主，輔以部分成都其他區(qū)域和二級城市客戶購買規(guī)模：單套為主，2—5客戶為輔看重：地段升值潛力、不限購、低總價、投資回報率等客群定位投資客戶：初級投資總價敏感，看重地段，投資收益?？蛻籼卣鳎?/p>

家庭居住場所已得到基本滿足，手上剛開始有一部分閑置金，準(zhǔn)備投資較低風(fēng)險的產(chǎn)品；對地段和配套有較高要求，看重投資收益?？蛻裘鑼懀?/p>

程先生專業(yè)文化，因為喜歡網(wǎng)絡(luò)游戲所以畢業(yè)后選擇在軟件園里面的一家網(wǎng)游公司開發(fā)游戲；結(jié)婚7年，在城南安家，隨著工資的上升，房貸壓力也變小了，生活較為舒適；現(xiàn)在手上有一點閑置金，準(zhǔn)備用于投資，但是購買股票和債券擔(dān)心風(fēng)險較大；聽朋友推薦，走了很多樓盤，最后在城南環(huán)球中心附近選中了一套小公寓，希望后期周邊配套越來越成熟后投資收益也能相應(yīng)的增加。姓名：程曉剛年齡：32歲職業(yè)：網(wǎng)游公司經(jīng)理年薪：15-20萬自用客戶：注重便利，有品質(zhì)要求，但也期待升值客戶特征：教育程度較高，見識較廣；對新事物有很強的接受力，注重生活品質(zhì)。客戶描寫：

王嬌，單身，是成都本地人，大學(xué)畢業(yè)后已經(jīng)在廣告公司呆了2年，平時喜歡看美劇和攝影，對事物隨時保持著新鮮感；家庭條件較好，注重平時生活的品質(zhì)。去年父母給她在城南買了一套小公寓，讓她作為過渡性居??；選擇城南原因有三：1、工作地點在金融城附近，2、交通便利，3、國際城南生活氛圍好；對于自己的公寓選擇，她多為關(guān)注精裝修的品質(zhì)感和酒店式公寓的體驗。姓名：王姣年齡：26歲職業(yè)：廣告公司員工年薪：7-8萬酒店客戶：注重昭示性、住客人群、性價比和附加值客戶特征：

文化水平不高，投資經(jīng)驗豐富。注重公寓的昭示性、周邊客群的流動性及產(chǎn)品本身的性價比和附加值?？蛻裘鑼懀?/p>

楊總初中文化，很早就出社會打拼了，后來在德陽開出租車賺了人生的第一桶金；2000年后來到成都創(chuàng)業(yè)，開過小超市、旅館，現(xiàn)在是成都一家連鎖酒店的老總，投資經(jīng)驗豐富，總價敏感度較高。

對酒店式公寓有幾個注重點：1、周邊配套和交通要好，且酒店要具有昭示性，容易找尋；2、周邊客戶流動性要好，保證充足的住店人群；3、面積劃分要合理，不要有多余的浪費空間；姓名：楊為民年齡：42歲職業(yè)：連鎖酒店經(jīng)營者年薪：80萬左右公寓客群投資客戶：來自全城甚至更廣范圍，看中投資回報及物業(yè)升值潛力居住客戶：在區(qū)域內(nèi)工作，支付能力有限，但不愿意在更遠的區(qū)域居住辦公客戶：微小型企業(yè)，需求面積較小，且難以承受寫字樓的高租金經(jīng)營客戶：個體戶、小商家，社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)或者淘寶店等等，無法承受商鋪的高租金大客戶：用于經(jīng)營酒店，看重項目地段及昭示性接下來，讓我們給創(chuàng)造一個屬于他們的空間！Part1、項目解讀Part2、市場解讀Part3、價值梳理Part4、營銷策略目錄Contents貨源盤點

樓棟面積（平米）均價（元/㎡）余量（平米）住宅2號樓（8棟）70-1177800138843號樓（10棟）70-1014號樓（5棟）70-1015號樓（7棟）70-117公寓9棟42-60130692棟商鋪1、3、4、6、11棟32-800/253282、5、7、8、9、10棟28-660小計/52281推售次序以住宅、公寓產(chǎn)品走量，以商鋪產(chǎn)品提升利潤，拔高調(diào)性。明年開春3月，對公寓產(chǎn)品進行重新包裝面世銷售，迅速打開市場，線下順帶住宅銷售，下半年推出部分商鋪，提升項目調(diào)性。1月推售節(jié)點2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月1月20152016住宅順銷公寓開盤商鋪開盤酒店招商啟動預(yù)招商推公寓，兩條腿，五種模式可選擇公寓銷售模式1、精裝1.1以酒店形式帶租約銷售1.2與途家、去哪兒網(wǎng)等合作銷售1.3精裝房散售2、清水2.1全清水房散售2.2打造青年集群銷售（仁美CLUB）精裝模式一：

引進酒店管理公司，進行帶租約銷售產(chǎn)品線總價控制客群特征租期租約回報公寓（42-60㎡）28-45萬左右追求投資安全穩(wěn)定回報10年第1-3年按照8%返還回報第4-6年按照9%返還回報第7-10年按照10%返還回報平均回報9%將本案2棟1單元（不通氣）進行酒店招商；提前洽談酒店管理公司，進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，進行帶租約銷售，平均回報達9%；為了控制總價，建議精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，一般材料選取普通品牌，但建議在衛(wèi)浴、廚具、地板等客戶關(guān)注點選擇科勒、方太、升達等知名品牌，提升客戶精裝感知。精裝模式二：與途家或去哪兒網(wǎng)合作銷售與途家、去哪兒網(wǎng)等公司長期合作；由其代為出租，亦可進行統(tǒng)一運營和管理；開發(fā)商銷售清水房給客戶，但是客戶自行進行裝修，可將裝修成本控制在1200元/平米。運營收益分別得50%，亦可自行協(xié)商。精裝模式三：針對自用客戶開展精裝散售【案例】：建發(fā)鷺公館，推出價格5999元/起（含1500元/平米精裝）的精裝公寓，推出即受到市場熱捧，銷售情況逆襲成功！核心競爭優(yōu)勢在于性價比?！揪b散售關(guān)鍵點】：做足性價比，做足噱頭——精裝、通氣、低總價！【針對客群】：全成都的投資客群，城南長期居住客群，軟件園、科技園、孵化園等高管、白領(lǐng)客群。清水模式一：針對自用客戶進行清水散售

【案例】：嘉聯(lián)華smart公寓——清水散售，1888元/m3，無比強大的首付分期政策、月供補貼政策等吸引客戶的關(guān)注，開盤即熱銷。【清水散售關(guān)鍵點】：做足性價比，做足噱頭——首付分期、補貼月供房租等手段！【針對客群】：所有人都可以買得起的公寓產(chǎn)品；全成都的投資客群，城南長期居住客群，軟件園、科技園、孵化園等高管、白領(lǐng)客群、以及以半年的普通員工?！緟⒖技温?lián)華smart公寓的靈活的付款方式（如下表）】序號優(yōu)惠明細政策優(yōu)惠數(shù)1一次性付款優(yōu)惠認購后15日支付全款10%2按揭付款優(yōu)惠認購后7天內(nèi)支付首期50%總房款，剩余50%做商業(yè)貸款6%3全款分期半年認購后7天內(nèi)支付首期20%總房款，剩余80%每3個月支付一次，兩次支付完畢8%4全款分期1年認購后7天內(nèi)支付首期20%總房款，剩余80%每3個月支付一次，四次支付完畢7%5全款分期2年認購后7天內(nèi)支付首期20%總房款，剩余80%每3個月支付一次，八次支付完畢5%6首付50/50認購后7天內(nèi)支付首期25%總房款，剩余首期款25%第12個月一次性支付，剩余50%做商業(yè)貸款4%7首付分2年付清優(yōu)惠認購后7天內(nèi)支付首期10%總房款，剩余首期款40%分24個期支付，每月支付1期；剩余50%做商業(yè)貸款2%8開盤當(dāng)日優(yōu)惠11月29日開盤當(dāng)日認購享受2%9按時簽約認購后7天按時簽約享受1%10業(yè)主再購嘉年華業(yè)主1%11自住客戶優(yōu)惠每月補貼租金1200元，補貼1年1440012誠意金優(yōu)惠凡繳納誠意金客戶享受600013一年物管費認購后客戶贈送相應(yīng)房屋一年物管費清水模式二：打造個性空間，提供個性服務(wù)，創(chuàng)造青年集群，一個特別的社交平臺的銷售。仁美Club——智能交流社區(qū)不再是單純的公寓，它是一個群類，是一個社交平臺為公寓業(yè)主（租戶）提供基本服務(wù)外，憑仁美Club卡享受特別優(yōu)惠；酒店為Club公寓業(yè)主（租戶）提供早餐、叫起、洗衣、保潔等酒店式服務(wù)；Club網(wǎng)絡(luò)社交平臺，建立公寓內(nèi)部社交平臺，入住者與入住者有了更多的溝通，從線上到線下，拉進人與人之間的關(guān)系，同時潮人、藝術(shù)人、IT菁英、經(jīng)融達人等等將被建立起一個全新的圈層；Club云平臺，“教育云”、“健康云”、“商旅云”、“消費云”四個云服務(wù)平臺。在這五個云平臺之下，未來的社區(qū)將為居住者整合全方位的教育資源，倡導(dǎo)終身學(xué)習(xí)，為各年齡層業(yè)主提供學(xué)科、藝術(shù)、文化、留學(xué)等教育服務(wù)；也會引入最新的健康理念，為居住者全家成員提供完備的健康服務(wù)方案；也可以聯(lián)合世界知名酒店品牌，為業(yè)主打造舒適的商旅行程；云集世界知名消費品牌，引入國際時尚生活方式，實現(xiàn)居住者的購物便利；獨有的服務(wù)，專享的特權(quán)，將是不得不選擇項目的理由不同的公寓銷售模式，需要配合不同的包裝方式。公寓包裝——精裝標(biāo)準(zhǔn)不宜高，但需有局部高配置亮點避免總價過高，建議精裝標(biāo)準(zhǔn)為1500元/㎡，一般材料選取普通品牌，但建議在衛(wèi)浴、廚具、地板等客戶關(guān)注點選擇科勒、方太、升達等知名品牌，提升客戶精裝感知。公寓包裝——成立招租中心，解決投資散客收租麻煩由物業(yè)牽頭成立專門的招租中心，為散客提供租賃服務(wù)（包括招租、租金收取、租客管理等內(nèi)容），解決投資客戶的租賃抗性。公寓包裝——引入本土高品質(zhì)物業(yè)公司，提升投資信心引入本土高品質(zhì)物業(yè)公司（如仁和春天、蜀信物業(yè)等），提升物業(yè)服務(wù)水平，迎合租客人群的品質(zhì)要求，從而提升投資客戶的投資信心。公寓包裝——利用商業(yè)建立早餐吧、書吧、洗衣房等由于主力租客是周邊白領(lǐng)，他們工作繁忙又追求品質(zhì)，對于早餐吧、書吧、洗衣房等等需求較大，建議根據(jù)客戶需求建立配套，同時提升投資客戶的信心。公寓包裝——引進酒店管理公司或者途家、去哪兒公司【解決投資客的后顧之憂】為了滿足投資客戶的需求，必定需要引進專業(yè)的酒店管理公司進行統(tǒng)一的管理和經(jīng)營；為了散買的投資客群，可以引進途家或者去哪兒長期合作，代為出租，收益分成的模式。公寓包裝只是第一步，后期營銷該怎么做？7個營銷手段助推公寓落地！手段一：旗幟鮮明的產(chǎn)品